קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם שכירות אולם אירועים: .1ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בבאר שבע (כב' השופטת ר. אבידע) בת.א. 7257/90של בית משפט השלום בבאר שבע מיום 14.11.92, (להלן: "פסק הדין"). .2המערער הגיש תביעה נגד המשיב לתשלום פיצוים ודמי שכירות בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין השניים בתחיל אוגוסט 90', הסכם אשר על פיו השכיר המערער למשיב אולם שמחות לתקופה של 3שנים (להלן: "ההסכם"). בהתאם לאמור בכתב התביעה המתוקן העמיד המערער את האולם לרשות המשיב ביום 1.9.90, אולם לאחר מספר ימים הודיע המשיב למערער כי אין לו חפץ באולם. המערער דרש מהמשיב לקיים את ההסכם אולם המשיב לא חפץ לקיימו, ולא שילם את דמי השכירות המוסכמים ומכאן תביעת המערער לתשלום דמי השכירות בגין שלוש שנות שכירות. לצורכי הבאת התביעה בסמכות בית משפט השלום העמיד המערער את תביעתו על סכום כולל של-.000, 300ש"ח על אף, שלטענתו, חייב לו המשיב סכום גדול יותר. .3בכתב הגנתו העלה המשיב מספר טענות הגנה אולם בסכומיו התרכז בטענה אחת בלבד והיא שההסכם היה כפוף לתנאי מתלה לפיו שני אנשים, וענונו ונעמני, יצטרפו להסכם ומאחר ואלו החליטו בסופו של דבר שלא להכנס לעיסקה, התנאי המתלה לא התקיים וההסכם בוטל. .4השופטת קמא המלומדת קבעה כעובדה שמטרת המשיב היתה להתקשר עם וענונו ונעמני בשותפות כדי שינהלו ביחד את אולם השמחות, כאשר המשיב היה אמור להשקיע בעיסקה מממונו, בעוד וענונו ונעמני היו אומרים לנהל בפועל את האולם. השופטת קבעה שהיא נותנת אמון בדברי המשיב "כי מעולם לא התכוון לשכור את אולם השמחות בעצמו ללא שיהיו מעורבים בעסקה וענונו ונעמני", אך היתה ערה לעובדה כי "השאלה העיקרית האם גם התובע (המערער -י.פ) ידע כי לא היה בדעת הנתבע (המשיב - י.פ). להתקשר עמו בהסכם לגבי האולם מבלי שיהיו בעיסקה שותפיו וענונו ונעמני" לאחר שמיעת ראיות הגיעה כב' השופטת קמא למסקנה כי החוזה ת/ 1הותלה בתנאי... היינו קיומה של שותפות בין הנתבע (המשיב י.פ.) וחבריו בדבר ניהול אולם השמחות של התובע (המערער - י.פ.) ומאחר שהתנאי האמור לא התקיים, הרי שאין מקום לדרוש קיום ת/ 1ולכן דחתה את התביעה. .5בהסתמך על הכתוב בספרה של פרופ ג. שלו, דיני חוזים, עמ' 346, ופסיקה שנסקרה בעמ' 36של פסק הדין הגיעה השופטת המלומדת למסקנה, נכונה לדעתי, שגם תנאי חיצוני - מתנה או מפסיק - יכול להיות מוסק מכללא מאומד דעתם של הצדדים. .6המערער טען שמאחר ובהסכם ת/ 1לא נזכר התנאי המתלה שנטען על ידי המשיב (עובדה זו אינה במחלוקת), הרי התנאי המתלה אינו תופס, אולם השופטת המלומדת קבעה שהתנאי המתלה הוכח מהתנהגות בעלי הדין והוא משתמע מכללא מהתנהגותם ובקביעתה זו אין כל דופי. .7עו"ד עמיאור ב"כ המערער הוא אשר ניסח את ההסכם ת/1, בכתב יד ובנוכחות שני הצדדים והיה אמור לשכלל את ת/1, לנסחו ולהדפיסו ולהעבירו לחתימת הצדדים. ואכן עו"ד עמיאור כתב והדפיס את ההסכם ת/ 1ואף שלח למערער את ההסכם המודפס נ/ 3ו - ת/ 2אולם זה לא נחתם בסופו של דבר מאחר, ולדעת המשיב, התנאי המתלה לא התקיים. בעדותו בבית המשפט שלל עו"ד עמיאור קיומו של תנאי מתלה ולדבריו לו הסכימו הצדדים על תנאי מתלה כזה היה כולל אותו בהסכם ת/.1 השופטת קמא העדיפה, בעניין מרכזי זה, את גירסת המשיב, על פני גירסת המערער שנתמכה כאמור ע"י עו"ד עמיאור. .8נימוק הערעור העיקרי של המערער הוא שבית משפט השלום טעה בקובעו כי היה תנאי מתלה, זאת כאשר מהראיות שהובאו בפני בית המשפט עולה בבירור כי לא היה תנאי מתלה ולא יכול היה להתקיים תנאי כזה. לכאורה יש לדחות על הסף את טענת המערער מאחר ופסק דינו של בית המשפט קמא מושתת על קביעות במישור העובדתי ומסקנותיו מבוססות על התרשמותו מהעדים שהעידו בפניו, ואכן שאלת מהימנות הראיות והמשקל שיש ליחס להן מסורה לערכאה הראשונה ואין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב במימצאים עובדתיים של הערכאה הראשונה, אלא שלכלל האמור ישנם יוצאים מן הכלל ואחד מהם הוא שכאשר משכנע המערער את בית המשפט לערעורים שישנן עובדות המראות בעליל שהשופט לא יכול היה להתרשם כפי שהתרשם, כי אז יכול בית המשפט שלערעור להתערב במסקנותיו של בית המשפט קמא, לבטל את מימצאיו ולפסוק את הדין באופן שונה - ע"א 527/78פ"ד לד (4) 266, 270, וע"א 207/86פ"ד מב (4) 63, 68, .69וכן ראה בעניין זה: הרנון, דיני ראיות, חלק א', עמ' .50 לאחר שעיינתי בסיכומי ב"כ הצדדים, בפסק הדין ובפרוטוקול של בית משפט השלום נראה לי שאכן בית משפט קמא לא יכול היה להתרשם כפי שהתרשם מהראיות ולקבוע שהתקיים תנאי מתלה, וזאת מן הנימוקים הבאים: א) בהתאם להסכם שנעשה בין ב"כ הצדדים בישיבת בית המשפט מיום 16.5.91הוזמן עו"ד עמיאור כעד מטעם בית המשפט. עו"ד עמיאור היה עוה"ד שערך וניסח את ההסכם ת/ 1על פי הוראות שקיבל מהמערער ומהמשיב בישיבה משותפת לו ולהם. עו"ד עמיאור נשאל אודות טענת המשיב שזכרון הדברים ת/ 1היה כפוף לתנאי מתלה והשיב : "לו היה מדובר שרק תוספת חתימה של וענונו אחד משני חבריו של המשיבים שהיא אמורה להצטרף אליו בהפעלת האולם י.פ. או הצטרפותו היתה נותנת תוקף להסכם, הרי שעניין זה היה מצויין [בהסכם י.פ.]". במילים אחרות עו"ד עמיאור שלל קיומו של תנאי מתלה. כב' בית המשפט, בפסק דינו התייחס, כפי שציינתי, לעדותו של עו"ד עמיאור וציין שהוא ניסח את ת/ 1"על פי המוסכם בין הצדדים לאחר שבנוכחותו התנהל ביניהם מו"מ של כשעה שאת פרטיו לא זכר, העד שלל קיומו של תנא מתלה להסכם ת/ 1לדבריו לו היה תנאי שכזה היה כולל אותו בהסכם ת/1" . השופטת המלומדת היתה יכולה כמובן לקבוע שעו"ד עמיאור אינו דובר אמת וכי היא אינה מאמינה לו, אולם היא לא קבעה זאת בפסק דינה, נהפוך הוא: למקרא פסק הדין עולה שהשופטת המלומדת לא התייחסה בחוסר אמון לעדותו של מר עמיאור וכתבה, בעמ' 39לפסק דינה, שלא נראה לה להסתמך על דברי המשיב בלבד, בדבר התנאי המתלה, בין היתר בשל האמור בעדותו של עו"ד עמיאור. כאשר שופט שומע גירסאות סותרות לגבי טענה עובדתית מסויימת עליו להפעיל את שיקול דעתו, להעריך את העדויות שבפניו ולקבוע איזו היא הגירסה האמיתי והנכונה, לאלו עדויות האמין ולאלו לא. כפי שציינתי, השופטת המלומדת לא קבעה שגירסת עו"ד עמיאור אינה ראויה לאמון. נשאלת אם כן השאלה מדוע פסקה בניגוד לגרסתו? תשובתה של השופטת המלומדת מצויה בעמ' 42לפסק הדין שם כתבה שיתכן שעו"ד עמיאור התייחס לת/ 1"כלטיוטה של הסכם" (המרכאות במקור) ויתכן שהוא לא הבין שקיומה של השותפות בין המשיב לנעמני ווענונו "הינו תנאי מתלה לקיום ההסכם". לדעתי, הנחות אלו שיתכן שעו"ד עמיאור לא הבין ושיתכן שהוא התיחס להסכם כלטיוטה הן הנחות שלא הוכחו והשופטת המלומדת לא היתה רשאית שלא לסמוך על דבריו של עו"ד עמיאור על סמך הנחות שלא הוכחו בפניה, קרי - שעו"ד עמיאור לא הבין שמדובר היה בתנאי מתלה. אין ולא היתה טענה שהבנתו של עו"ד עמיאור חלילה, לקויה, ועל כן לא היתה כל סיבה לשלול את גירסתו ולהעדיף על פניה את גירסתו של המערער. כששופט דוחה גרסה של עד רצוי שיסביר בפסק-דינו מדוע עשה כן ומה הביא אותו לבכר גרסה אחת על פני רעותה. אולם השופטת המלומדת דחתה את גרסת עו"ד עמיאור בלי נמוק משכנע ומבלי שכתבה שאין היא מאמינה לו. ראה בענין זה, הרנון, שם, בעמ' .48 ב) בית המשפט קמא ציוה על הצדדים להגיש תצהירים ששימושו כחקירות ראשיות. בסעיף 11לתצהירו של המשיב הוא טען שלא היה לו כל עניין להתקשר עם המערער בעיסקה כל שהיא מבלי ששותפיו וענונו ונעמני יתקשרו עימו וכי המערער הסכים לכך והסביר לו שבכל זאת רצוי שהמשיב יחתום על ההסכם ת/ 1כדי שמהערער יוכל להשתמש בהסכם זה, שהינו טיוטה בלבד, כדי להפעיל לחץ על השוכר הנוכחי של אולם השמחות כדי שיפנה את האולם. במילים אחרות גירסת המשיב היא שההסכם ת/ 1הינו הסכם למראית עין בלבד. המערער מצידו הכחיש [ראה סעיף 4(3) לתצהירו] שמדובר בחוזה למראית עין. לדבריו ת/ 1הוא הסכם שנחתם כדי שיחייב את הצדדים. משעה שהכחיש המערער את טענת המשיב ש-ת/ 1הינו חוזה למראית עין, שהינו חוזה בטל (ראה סעיף 13לחוק החוזים חלק כללי, תשל"ג-1973) היה המשיב צריך לחקור את המערער בחקירה שכנגד כדי לנסות להפריך את גירסת המערער שמדובר בחוזה אמיתי וכדי להוכיח שגירסתו אינה נכונה וכי הגירסה הנכונה הינה גירסת המשיב שמדובר בחוזה למראית עין. אולם עיון בפרוטוקול מלמד שהמערער לא נחקר בחקירה שכנגד בסוגייה זאת. לפי ההלכה במידה שבעל הדין מתכוון לבקש מבית המשפט שלא להאמין כלל לעד של הצד שכנגד, או שלא לקבל חלק מגירסתו, הרי מן הראוי שבעל הדין יחקור את העד חקירה שכנגד ביחס לאותה גירסה בלתי מהימנה או שלפחות יהיה ברור לעד כי אין בעל הדין מסכים לסיפורו. ואם בכל זאת נמנע בעל-דין מלחקור, יצדק בית המשפט, בדרך כלל, אם ייחס משקל לעובדה זו. (הרנון, שם, עמ' 110). ג) המערער, בתצהירו [סעיף 4(ז)] הכחיש את טענת המשיב שהתקיים תנאי מתלה, וכזכור קיומו של תנאי מתלה שלא התקיים הינו טענת ההגנה העיקרית של המשיב. למרות זאת, בחקירה הנגדית שנחקר המערער הוא לא נשאל אף שאלה בקשר לטענה החשובה הזאת. הטענה בדבר קיומו של תנאי מתלה הינה לב העניין והשופטת המלומדת קבעה שהתקיים תנאי מתלה כזה הגם שזיכרו לא בא בהסכם ת/1, ולכן לא יעלה על הדעת לקבל בנושא זה את גרסת המשיב מבלי שב"כ המשיב חקר את המערער בחקירה נגדית אודות הטענה הזאת, מה גם שהמערער בתצהירו המשמש עדות ראשית הכחיש את קיומו של התנאי המתלה. בגלל שלושת הטעמים הללו נראה לי שמחובתנו להתערב במימצאיה של השופטת המלומדת, הואיל שבפסק דינה התעלמה משלושת הנימוקים הנ"ל שיש מקום לייחס להם משקל ואם היתה עושה כך לא היתה יכולה להגיע למסקנה שהיה תנאי מתלה. לפיכך אני מציע לחברי לקבל את הערעור ולקבוע שההסכם ת/ 1לא הותלה בתנאי מתלה. לבד מטענה זאת אין למשיב עילה לאי קיום ההסכם על ידו, לפיכך יש לקבוע כי ההסכם הופר על ידו ועל כן המערער רשאי לתבוע פיצויים בגין הפרת ההסכם על ידי המשיב, ולצורך זה אני מציע להחזיר את התיק לבית משפט השלום על מנת שיקבע, על סמך הראיות שהובאו בפניו, מהו הסכום שעל המשיב לשלם למערער כפיצוי. המשיב ישא בהוצאות המערער ובשכר טירחת עו"ד בסך-.000, 5ש"ח בצרוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהאולם / גן אירועיםביטול חוזהשכירות