סעיף 1 לחוק המקרקעין קובע: "'מכירה', לענין זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה - (1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה; (2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור; (3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה"; ההגדרה הרחבה בחוק המקרקעין של "מכירה" קובעת את העיקרון שלפיו יש להעדיף את התוכן הכלכלי של העיסקה ולא את הצורה הפורמאלית (ע"א 2330/04 מנהל מס שבח נ' מלונות צרפת ירושלים, לא פורסם (21.5.2006) ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד. חברה לבנייו בע"מ נ' מנהל מס שבח, לא פורסם (6.12.2006). כאמור, דיני המיסים חורגים מהמסגרת של דיני הקניין הפורמאליים והם בוחנים את העסקה על פי תוכנה הכלכלי ולא צורתה החיצונית. כך, למשל אין תשובה אחידה לגבי מהותן של זכויות הבנייה בהיבט הקנייני, אך מבחינת החוק, ניוד אחוזי בנייה או שינוי ייעוד המקנה זכויות שימוש חדשות, נכנסים להגדרת המכירה בחוק, למרות שאינם נרשמים בלשכת רישום מקרקעין (ע"א 2330/04, שם; ע"א 7394/03, שם). כאשר באים לקבוע מהי המהות הכלכלית של ההסכם יש לבחון את מכלול התנאים ולראות את העיסקה כמקשה אחת על כל תנאיה. יש לבחון את מידת השליטה של הקונה במקרקעין שרכש (ע"א 614/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חברת ש. א. פ. בע"מ, פ"ד מא(3) 735 (1987); ע"א 1444/90 דרעד בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מו(4) 169 (1992); אר ראו ע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים נ מנהל משרד מיסוי מקרקעין, לא פורסם (12.9.2006)). כפי שאומרת השופטת חיות בע"א 2330/04, שם, בפיסקה 25: "תיאור העסקה על ידי הצדדים במסגרת ההסכם הנקשר ביניהם אמנם אינו חזות הכול ואין הוא הקריטריון הבלעדי לפיו נקבעת מהות העסקה לצורכי מס. אולם, תנאי ההסכם ופרטי העסקה מהווים בהחלט אינדיקציה מרכזית וחשובה לצורך קביעת מהותה של העסקה". שאלות משפטיותהגדרות משפטיות