הנתבעים טוענים כי ההסכם בינם לבין התובעים, לרכישת חלקם של התובעים בחברת פארק, בוטל כדין עקב פגם של הטעיה בכריתתו; ולחלופין - עקב הפרתו באי-התאמה. לפיכך - הנתבעים מופטרים מקיום חיובם החוזי; חוסים תחת ההגנה השטרית של 'כישלון תמורה מלא'. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הטעיה בכריתת חוזה: מבוא וטענות הצדדים לפניי תביעה שטרית וחוזית לפירעון התמורה בגין מניות התובעים בחברת פארק שעשועי מים בע"מ (להלן: "חברת פארק"). התובעים, ובני משפחותיהם המיוצגים על ידיהם, הם חברי "הקבוצה הפורשת" מקרב בעלי המניות של חברת פארק (להלן: "התובעים"). הנתבעת 1, גבעת מרום בע"מ (להלן: "גבעת מרום") התחייבה לשלם לתובעים סך 1,500,000$ בתמורה לחלקם בחברת פארק. בעלי מניותיה, הנתבע 2 (מר גואל אברהמי יבל"א) ומורישם של הנתבעים 3-6 (מר אליהו אפרים ז"ל) ערבו אישית לחיוב זה [פסק-דין חלקי מיום 12.5.11. גבעת מרום וה"ה אברהמי ואפרים יכונו להלן "הנתבעים"]. התביעה השטרית נסמכת על שיק ע"ס 4,488,000 ₪ ליום 28.2.96 (סך השווה ל-1,500,000$ כערכם אז), שמסרו הנתבעים לתובעים, כערובה לביצוע החיוב האמור [נספח א' לכתב התביעה המתוקן]. התביעה החוזית נסמכת על כתב הוראות לנאמן מיום 30.7.95 [נספח א' לכתב התביעה המתוקן; להלן: "כתב ההוראות לנאמן"], ועל חוזה הנושא גם הוא את התאריך 30.7.95, ומועד חתימתו בפועל שנוי במחלוקת [נספח ג' לכתב התביעה המתוקן; להלן: "חוזה הקצאת המניות"]. השיק הוגש להוצאה-לפועל ביום 6.2.03 [תיק הוצל"פ 22-01471-03-2]. משהוגשה התנגדות לביצועו, וניתנה רשות להתגונן - הוגשו כתבי טענות מתוקנים. כתב התביעה המתוקן הוגש ע"ס 8,961,110 ₪, הוא סכום תיק ההוצל"פ ביום פתיחתו, לאחר שלסכום השיק היתוספו הפרשי הצמדה וריבית. הנתבעים טוענים כי ההסכם בינם לבין התובעים, לרכישת חלקם של התובעים בחברת פארק, בוטל כדין עקב פגם של הטעיה בכריתתו; ולחלופין - עקב הפרתו באי-התאמה. לפיכך - הנתבעים מופטרים מקיום חיובם החוזי; חוסים תחת ההגנה השטרית של 'כישלון תמורה מלא'; ואינם חבים בתשלום התמורה ובפירעון השיק לידי התובעים [אלה טענותיהם העיקריות של הנתבעים בסיכומיהם, שאמנם זוקקות דיון. בכתב ההגנה המתוקן נפרשה מניפה רחבה יותר של טענות, כגון בענייני יריבות, שבהן לא מצאתי ממש]. לטענת הנתבעים, משהתגלו ההטעיה ואי-ההתאמה - הוסכם עם התובעים להשעות את תשלום התמורה, תוך ניסיון להתגבר על הבעיות ולממש את התכלית הכלכלית של העסקה. רק משהוברר כי הניסיון לא צלח; וכי, חרף זאת, התובעים הציגו לפירעון את השיק הנדון - ביטלו הנתבעים את החוזה, באמצעות מכתב בא-כוחם מיום 19.6.03 [נספח ח' לכתב ההגנה המתוקן]. הטענה להטעיה ולאי-התאמה מתמקדת במגרש בשטח 8.5 דונם ליד הים באשקלון [מגרש מס' 101 א' לפי תכנית מפורטת 23/165/03/4; להלן: "מגרש 101"]. לטענת הנתבעים, התובעים הציגו כלפיהם, עובר להתקשרות מיום 30.7.95, מצג שלפיו הזכויות במגרש זה, לפי חוזה פיתוח עם עיריית אשקלון (להלן: "העירייה"), נתונות בידי חברת פארק, ומתאימות למיזם מלונאי. עוד הוצג כי מימוש זכויותיה של חברת פארק לגבי מגרש 101 אינו תלוי, למעשה, אלא בפירעונו של חוב לעירייה בקשר עם רכישתו, בגין הפרשי הצמדה וריבית, בסך 820,000 ₪ [חוזה הקצאת המניות, סעיף 3.2]. לסיבור האוזן, סכום זה היה שווה לסך כ-274,000$, נכון ליום 30.7.95. הנתבעים טוענים כי בדיעבד התגלה להם כי המצג האמור היה רחוק מרחק רב מן האמת; וכי מידע זה היה בידי התובעים עובר להתקשרות עמם. בידי התובעים היה מכתב מאת היועץ המשפטי דאז של עיריית אשקלון (להלן: "העירייה"), עו"ד אליהו רפאלי, מיום 30.4.92, בדבר חובה של חברת פארק בגין קרן מחירו של מגרש 101, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית; שלפיו אם לא יוסדר החוב - תשקול העירייה צעדים משפטיים [נספח 8 לתצהיר מר גואל אברהמי]. החוב לא הוסדר, חרף ארכות חוזרות ונשנות, ועל כן חרב ה"צעדים המשפטיים" המשיכה להיות מונפת מעל זכויותיה של חברת פארק במגרש 101; דבר שהתובעים היו מודעים לו. בידי התובעים היו גם מכתבים מְבַשְרֵי-רָעוֹת נוספים מאת העירייה, חמורים ועדכניים יותר, מיום 15.11.94 ומיום 11.12.94 [נספחים 9 ו-10 לתצהיר מר גואל אברהמי, בהתאמה; להלן: "מכתבי העירייה"]. ממכתבי העירייה עולה כי העירייה החליטה לבטל את חוזה הפיתוח עם חברת פארק לגבי מגרש 101, בשל הפרתו הנמשכת באי-תשלום "מרבית התמורה" של מחיר המגרש, ומשבינתיים הושבח המגרש וערכו עלה עשרת מונים ממחירו החוזי המקורי. יוער כי חברת פארק שילמה בגין המגרש סך 42,500$ בלבד מתוך המחיר המקורי בסך 255,000$ (כ-17%!) [פרוטוקול ישיבת העירייה מיום 28.9.95, הנושא תאריך 17.10.95, עמ' 26 - נספח 5 לתצהיר מר גואל אברהמי]. ממכתבי העירייה עולה כי אפילו תתרצה העירייה לממש את חוזה הפיתוח עם חברת פארק לגבי מגרש 101 - הדבר יותנה בהמרת המחיר החוזי המקורי, בסך 255,000$ (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית), במחיר שייקבע לפי שמאות עדכנית, אשר תשקף את השבחת המגרש בעקבות שינוי ייעודו התכנוני משטח ציבורי פתוח למלונאות. השמאות הקונקרטית שעליה הסתמכה העירייה, מיום 31.8.94, לא צורפה; אולם על סדר-הגודל של המחיר השמאי המדובר ניתן לעמוד לאור השווי שנקבע בשמאות שהוזמנה על ידי התובעים, מאת המהנדס והשמאי אשר הרמן [נספח 2 לסכומי הנתבעים; להלן: "שמאות הרמן"]. בשמאות זו הוערך שוויו של מגרש 101 בסך 3,500,000$, נכון ליום 6.6.95. המדובר, אפוא, במחיר גבוה עשרת מונים מן המחיר המקורי. העיקרון של תשלום לפי שווי שמאי עדכני של מגרש 101 עולה גם ממסמך עקרונות שמר אלי שבי, סגן ראש העיר, שלח למר דן בבלפור מטעם התובעים, מיום 15.6.95; קרי: לפני ההתקשרות עם הנתבעים מיום 30.7.95 [נספח ד' לתצהיר מר דן בבלפור]. בדיעבד התבררו לנתבעים גם נתונים שליליים נוספים, שהיו בידיעת התובעים ולא גולו לנתבעים, לטענתם. הוברר כי בגין ההשבחה האמורה של מגרש 101 הוצאה כבר ביום 31.8.94 שומת היטל השבחה בסך 390,000$ [שמאות הרמן, סעיפים 5.3 ו-6.3]. הוברר כי מגרש 101 צפוי להפקעה לצומת דרכים, לפי תכנית המצויה בהכנה [שם, סעיף 5.4]. הוברר גם שמשרד הפנים טרם אישר את חוזה הפיתוח עם חברת פארק [מכתב עו"ד ילון הכט מיום 4.7.95 לחברת פארק, נספח ה' לתצהיר עו"ד עופר פלס; מכתב עו"ד הכט מיום 27.7.95 לחברת פארק, נספח ח' לתצהיר מר דן בבלפור, סעיף 5(י)]. סיכום טענת הנתבעים להטעיה ולאי-התאמה הוא, אפוא, כי התובעים הציגו מצג שלפיו בעקבות רכישת חלקם של התובעים בחברת פארק יהפכו הנתבעים לשותפים עיקריים במגרש 101 המיועד למלונאות, אם רק יפרעו לעירייה חוב בסך כ-274,000$. אולם, האמת הייתה כי עצם הזכייה של הנתבעים במגרש 101 בייעודו המלונאי הייתה נתונה בספק רב; ומכל-מקום היה ברור כי אפילו תתממש הזכייה האמורה - יהיה הדבר כרוך בעלות גבוהה פי-14 של כ-3,847,500$. התובעים טוענים כי המציאו לנתבעים, עובר להתקשרות, את כל המסמכים שבהם גלומים המצגים הנכונים והעדכניים, אשר לא נכללו בחוזה הקצאת המניות (להלן: "המצגים החסרים"); ובכללם - את מכתבי העירייה הנזכרים ואת שמאות הרמן. התובעים מטעימים כי בשמאות הרמן פורטו קיומו של חיוב בהיטל השבחה בסך 390,000$ על מגרש 101 [שם, סעיפים 5.3 ו-6.3]; צוין קיומה של תכנית, המצויה בשלבי הכנה, שלפיה יופקע מגרש 101 לצומת דרכים [שם, סעיף 5.4]; וכן טענת העירייה לבעלות במגרש 101 בשל הפרת התניה היסודית בחוזה הפיתוח בדבר ביצוע התשלום בסך 255,000$ במועדו [שם, סעיף 6.2(ג)]. התובעים מוסיפים וטוענים כי הייתה זו דרכם של הנתבעים לאתר חברות בקשיים, לרכוש אותן בנזיד-עדשים, ולהשביח אותן על ידי פתרון הבעיות שעמדו ביסוד מצוקתן. לפיכך, יש משום היתממות מצדם של הנתבעים בטענתם להטעיה ולאי-התאמה בשל אותן בעיות, שכביכול לא גולו להם. התובעים מצביעים על היעדרו של מכתב מאת נציג של הנתבעים אשר מתריע, בזמן אמיתי, על ההטעיה ואי-ההתאמה הנטענות; ועל העובדה כי הנתבעים המשיכו לקיים בפועל את החוזה, ולנהוג מנהג-בעלים במניות שהוקצו להם בחברת פארק. לטענת התובעים, העובדה כי הנתבעים לא הצליחו לפתור את הבעיות ולממש את המיזם המלונאי אינה מקימה, בדיעבד, עילת הטעיה או אי-התאמה. לכל היותר, עובדה זו הופכת את ההנחות שלאורן התקשרו הנתבעים עם התובעים ל"טעות בכדאיות העסקה", אשר אינה מהווה עילה לביטול החוזה [חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), סעיף 14(ד)]. הנתבעים מכחישים קבלתם של מכתבי העירייה או של שמאות הרמן מידי התובעים, או כל מצג בדבר קיומם ותוכנם, עובר להתקשרות מיום 30.7.95. הנתבעים טוענים כי הפער בין המצג בדבר זכויותיה של חברת פארק לגבי מגרש 101, והתחייבויותיה בגינו, לבין המציאות - יורד לשורשה של מהות העסקה. אין מדובר בסיכונים עסקיים, הנוגעים לתוחלת הרווחיות של עסקת הרכישה של חברת פארק, בשים לב למשוכות המשפטיות והתכנוניות שניצבו בדרך להקמת מיזם מלונאי על מגרש 101. מדובר, לטענת הנתבעים, בהתנהלות המשולה למכירת "מכונית ללא מנוע" על ידי התובעים, תוך ידיעה והסתרה של העובדה כי המנוע כבר אינו מצוי מתחת למכסה המנוע הסגור. מדובר בעובדות שהתגבשו, ושהיו בידיעת התובעים, לפני כריתת ההסכם עם הנתבעים; אשר משמעותן הייתה כי מגרש 101 אינו, למעשה, נכס של חברת פארק שבגינו קיימת יתרת-חוב בסך 820,000 ₪. משהתובעים לא גילו עובדות אלה לנתבעים - קמה לנתבעים, לטענתם, עילה לביטול ההסכם מחמת הטעיה ומחמת אי-התאמה. הנתבעים טוענים כי לא השמיעו "זעקת שבר" על ההטעיה, ולא ביטלו את החוזה מיידית, בשל הקרבה בין הנפשות הפועלות בשני הצדדים. יוזכר, בהקשר זה, כי התובעים שביקשו למכור את חלקם בחברת פארק ("הקבוצה הפורשת") הם קרובי-משפחתם של בעלי-מניות אחרים אשר נותרו בחברת פארק כשותפיהם-למעשה של הנתבעים ("הקבוצה הנותרת") [תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים מאת מר דן בבלפור, סעיף 4]. עוד טוענים הנתבעים כי ביסוד ההימנעות מהשמעת "זעקת שבר" כאמור ומביטול החוזה עמדה הסכמה, שנשענה על תקווה משותפת, לנסות ולהתגבר על המשוכות ולהקים בכל-זאת את המיזם המלונאי על מגרש 101, או מגרש חלופי. רק בחלוף מספר שנים שבהם לא ראו הצדדים ברכה בניסיונותיהם; ומשהתובעים, כנראה מחשש להתיישנות, הגישו את שיק התמורה הנדון לפירעון בהוצאה-לפועל - ביטלו הנתבעים את החוזה. מתבקשת, אפוא, הכרעה בין גרסת התובעים כי גילו לנתבעים את הנתונים השליליים בעסקה, הגם שלא כללו אותם בין מצגי החוזה שבכתב - לבין גרסת הנתבעים כי לא נמסר להם דבר ולא ידעו דבר על נתונים שליליים אלה, וכי עם היוודעם התריעו על ההטעיה, אי-ההתאמה וכוונתם לבטל בעטיין את החוזה אם לא יצליחו לזכות בחזרה במגרש 101, הגם שלא הודיעו זאת בכתב. בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר. הראיות האירועים מושא התובענה התרחשו בשנים 1995-1996. בחלוף שנים כה רבות מתקופת ההתרחשות עד המועדים שבהם נמסרו עדויותיהם של המעורבים, יש מקום לנהוג זהירות רבה בעדויות אלה. המוציא-והמביא אצל הנתבעים, והנמען של מסמכי "המצגים החסרים" שהמציאו התובעים לנתבעים, לפי גרסת התובעים - היה מר אליהו אפרים ז"ל [תצהיר מר דן בבלפור מטעם התובעים, סעיף 21(יא-כ); עדותו בפרוטוקול מיום 4.2.13, עמ' 111, 115, 117-118 ו-120]. בהיעדרה המצער של אפשרות לשמוע את עדותו של מר אליהו אפרים ז"ל, ואת תגובתו למה שייחסו לו התובעים - יש משום טעם נוסף לנהוג זהירות רבה בעדויות אלה. גרסת התובעים, שעליה נשען ניסיונם להדוף את טענת הנתבעים כי התובעים הסתירו מן הנתבעים את הפגמים בממכר - מתבססת בעיקר על עדותו האמורה של מר דן בבלפור בדבר מסירת המסמכים הנושאים את המצגים החסרים לידי הנתבעים [שם]. דא-עקא, שעדות זו, העוסקת בליבת המחלוקת, סובלת מנחיתות רב-ממדית. חרף מרכזיות העניין, הגרסה לגביו בתצהירו של מר דן בבלפור כללית וסתמית [שם, סעיף 21(טז) ו-23]. לא פורט בה דבר אודות נסיבות המסירה של המצגים החסרים, כגון מי מסר מה למי, ומתי והיכן בוצעה המסירה. הפירוט שהוסיף מר דן בבלפור בחקירתו על תצהירו הוא בגדר עדות כבושה. אין כל אסמכתא כתובה למסירה הנטענת, או אזכור כתוב, מן התקופה הרלבנטית, כי הנתבעים היו מודעים לקיומם של מסמכים קונקרטיים אלה או למצגים הגלומים בהם. אמנם, מר דן בבלפור הצהיר כי מר אליהו אפרים ז"ל היה עמו בישיבה אצל סגן ראש העיר, מר אלי שבי, שבה דובר על העניינים הנזכרים [סעיף 21(יז-יט)]; אולם לא מצאתי בחומר הראיות עדות כתובה לכך. בכלל זה, שמו של מר אליהו אפרים ז"ל אינו נזכר בתרשומת שהוצאה לגבי אותה ישיבה, או, למצער, בקטע ממנה שצורף כראיה [נספח ד' לתצהיר מר דן בבלפור]. מר בהמן (בן) סולימני, שותפו של מר דן בבלפור למסירתם הנטענת של מכתבי העירייה ושמאות הרמן לידי מר אליהו אפרים ז"ל, לא הובא לעדות. לבסוף, כפי שכבר צוין, מקבל המסירה הנטענת, והשותף הנטען לישיבות עם נציגי העירייה, כבר נפטר; ונבצר ממנו לאשר או לסתור גרסה זו. לסיכום, הגרסה בעניין העיקרי שבמחלוקת אינה נתמכת אלא על עדות בעל-דין יחידה וכבושה אודות מסירה בלתי מתועדת במעמד אדם שלא העיד לידי אדם שנפטר. בנסיבות אלה, לא ראיתי לסמוך על עדות זו [פקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971, סעיף 54; חוק הפרוצדורה האזרחית העותומנית, סעיף 80; ע"א 27/81 קבלו נ' ק' שמעון עבודות מתכת בע"מ מיום 20.3.95, פסקה 8]. עם כל הכבוד הראוי, אני רואה לנכון להתייחס בזהירות גם לעדויותיהם של עורכי הדין אשר ייצגו את הצדדים בעסקה הנדונה. אין להתעלם, בהקשר זה, מהערתו של ב"כ הנתבעים בדבר הזהירות שבה יש לנהוג בעדותו של מי שהיה עורך-דינם של התובעים בעסקה, מר קלמן ברגמן, אשר רישיונו לעסוק בעריכת דין נשלל ממנו בעקבות הרשעתו בגניבה בידי מורשה [פ (ש' ב"ש) 1781/08; פרוטוקול מיום 4.2.13, עמ' 33]. בנוסף לכך, גם הוא, ולהבדיל גם עורך-דינם של הנתבעים בעסקה, עו"ד יפה - מצאו עצמם עומדים בפני צורך להסביר את התנהלותם אז: מר ברגמן היה צריך להסביר מדוע המצגים הלא-שיווקיים בדבר מכתבי העירייה ושמאות הרמן לא נכללו בחוזה, לצד שאר המצגים שהוצגו כממצים; ועו"ד יפה היה צריך להסביר מדוע לא שיגר מכתבים חד-משמעיים, לזיכרון הדברים ולשמירת הזכויות, סמוך לאחר חשיפת ההטעיה ואי-ההתאמה הנטענות בשנים 1995-1996. בנסיבות כאלה, גם בלי להטיל ספק במהימנות האישית, יש לנהוג זהירות בהבלחות הזיכרון מלפני שני כה רבות; משום שמטבעו הזיכרון נוטה להתמזג בפרשנות האפולוגטית. לאור המקובץ, אני רואה לנכון להעדיף את העולה מן המסמכים על פני העולה מן העדויות, ולהשתית את ההערכה המשפטית של התנהלות הצדדים בתקופה הרלבנטית על המסמכים שהוגשו כראיה. המצגים החוזיים, המצגים החסרים ועילת הביטול בגין הטעיה ואי-התאמה אכן, כדברי ב"כ הנתבעים בסיכומיו, העסקה הנדונה הייתה 'עסקת מצגים'. חוזה הקצאת המניות אינו קובע משהו בנוסח "הקונים מצהירים כי בדקו את הממכר ומצאוהו מתאים לצרכיהם, והם רוכשים אותו כמות שהוא, ומוותרים על כל טענת אי-התאמה". להפך. סעיף 1 בחוזה קובע כי הצהרות הצדדים ונספחי החוזה מהווים חלק ממנו. סעיף 3.1 בחוזה מפנה למאזן חברת פארק שצורף לחוזה, ומצהיר שמאזן זה משקף את מצבה הכספי של החברה. סעיף 3.2 מצהיר בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים כי "בנוסף למפורט במאזן האחרון החברה חבה לעירית אשקלון סך של כ-820,000 ש"ח בגין הפרשי הצמדה וריבית בגין חוב החברה לעיריה בקשר לרכישת 8.5 בגושים 1940 על פי חוזה פיתוח מיום 24.7.88 (הוא מגרש 101 - ש"פ)". סעיף 3.3 ממשיך ומצהיר "כי ממועד יום המאזן האחרון ועד יום חתימת חוזה זה לא חרגו עסקית ממהלך העסקים הרגיל ולא אירע ארוע כלשהו, העלול לשנות באופן משמעותי לרעה את מצבה הכספי ו/או תוצאות פעולותיה ו/או במצב התחייבויות החברה". בסעיף 3.6 הוצהר "כי התחייבויות החברה הן כמפורט בדוחות הכספיים המצורפים... ופרט להן אין לחברה התחייבויות מכל סוג שהן בין שנצברו ובין שטרם נצברו בין שנתגבשו ובין שטרם נתגבשו אשר בקשר אליהן או כתוצאה מהן עלולה החברה להתחייב לאחר חתימת חוזה זה בהתחייבות כלשהי". סעיף 3.14 מוסיף ומצהיר כי "החברה חייבת לעיריה מיסים בגין נכסיה ועסקיה עד לתאריך חתימת חוזה זה בסך של - 1,200,000 ש"ח... חוב החברה לעיריה כולל את הסך של 820,000 ש"ח כמפורט בסעיף 3.2 לעיל" (ההדגשה במקור). בסעיף 4 מצהירים התובעים כי "החברה הינה בעלת זכויות במקרקעין כדלקמן: ... קרקע בשטח של כ-8.5 דונם באשקלון על פי חוזה פיתוח מיום 24.7.88 עם עירית אשקלון (כפוף למצוין בסעיף 3.2 לעיל)". רשימת הנספחים כוללת את מסמכי החברה של חברת פארק; את דוחותיה הכספיים; את פירוט רכושה שהומצא למשרדי מס-הכנסה; פוליסת ביטוח וכן חוזי פיתוח ומכר של נכסי-מקרקעין של החברה, לרבות חוזה הפיתוח של מגרש 101 וחוזה עם מר פינקל (מר ישראל פינקל, היועץ הפיננסי של חברת פארק - ש"פ). אין ברשימת המצגים והנספחים זכר למכתבי העירייה. אין גם זכר לשמאות הרמן. אין מילה על היטל השבחה שטרם שולם בסך 390,000$. אין מילה על הכנתה של תכנית להפקיע את מגרש 101 לצומת דרכים. אין מילה על אי-קיום התניה היסודית בחוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 בדבר ביצוע התשלום בסך 255,000% במועדו, שבעטיו טוענת העירייה לבעלות במגרש. ברשימת המצגים והנספחים לא הוזכרה בעיה נוספת שהייתה ידועה לתובעים. במכתבו של עו"ד הכט מיום 4.7.95 לחברת פארק, לידי המצהיר מטעמה מר דן בבלפור [נספח ה' לתצהיר עו"ד עופר פלס], הוא מציין כי לא ניתן למכור את הזכויות במגרש 101 משום שהחוזה בין העירייה לבין חברת פארק לגביו טרם אושר על ידי משרד הפנים. במכתבו הנוסף של עו"ד הכט מיום 27.7.95 (קרי: מספר ימים לפני ההתקשרות הגלומה במכתב ההוראות לנאמן מיום 30.7.95), הממוען לחברת פארק, למר דן בבלפור ולמר בהמן (בן) סולימני [נספח ח' לתצהיר מר דן בבלפור, סעיף 5(י)], מתריע עו"ד הכט כלהלן: "מאחר והחברה טרם שילמה לעיריה את מרבית התמורה החוזית בגין המגרש הנוסף (המזרחי), תמורה שהיתה אמורה להשתלם כבר לפני שנים, ומכיוון שלא תוכל החברה לשלם גם את היטל ההשבחה על המגרש הנוסף, הרי שקיימת סכנה ממשית ומיידית כי תאבד החברה כל זכות, ולו לכאורית או עתידית, במגרש... סכנה זו מוחשית עוד יותר, לאור העובדה שההסכם עם העיריה לא זכה מעולם לאישור משרד הפנים (כפי שמסר לי היועץ המשפטי של העיריה וכפי שאישרתם גם אתם) ומכיוון שגם בהנחה שקיים הסכם מחייב, הוא מופר על ידי החברה מזה שנים". לא ניתן להלום את מצגי התובעים, אשר פורטו היטב ובלשון ממצה ואקסקלוסיבית בחוזה, כמצוטט לעיל - עם מקבץ זה של בעיות בעסקה, היורדות לשורש תוקפן של זכויות התובעים במגרש 101. כל הדברים הללו היו ידועים לתובעים, אך הם לא שולבו בין מצגי החוזה. התובעים טוענים כי הנתבעים ובא-כוחם לא אפשרו להם להכניס שינוי כלשהו בחוזה. אולם, לא סביר בעיניי שהנתבעים חסמו את התובעים מלגלות לנתבעים פרטים חשובים בעליל למי ששוקל לרכוש מניות בחברת פארק [בהיקש לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1986 סעיף 16(א)]. אולם, אפילו כך התנהלו הדברים - לא סביר בעיניי שהתובעים יחתמו, במצב-דברים זה, על 'פרטים מטעים' כאמור. על התובעים היה להעמיד דברים על דיוקם, ברוח הערותיו הנכוחות של עו"ד הכט. היה עליהם להכליל מצגים מלאים, לרבות המצגים החסרים כאמור, בחוזה עצמו; או - בהיעדר הסכמה לשינויו - במכתב נלווה מאת התובעים אל הנתבעים. פרכה נוספת לטענה כי התובעים רצו לגלות את המצגים החסרים אך נחסמו על ידי ב"כ הנתבעים מצויה בטיוטת החוזה שהוכנה מטעם התובעים, אך לא זכתה שתאומץ על ידי הצדדים [נספח ו' לתצהיר עו"ד פלס מטעם התובעים]. טיוטה זו אינה מאופיינת בפירוט המצגים החסרים - אלא דווקא בניסיון להשתחרר מאחריות משפטית בגין אי-גילויים [סעיף 4(ב)(2) בטיוטה]. מן המקובץ עולה כי התובעים הציעו לנתבעים לרכוש ממכר שלגביו הצהירו כי הזכויות בו מוחזקות בידיהם, בנתון לפירעון חוב לעירייה בגין הפרשי הצמדה וריבית על מחירו, בסך כ-274,000$. בפועל, התובעים ידעו, למעלה מ-3 שנים לפני העסקה עם הנתבעים, כי בגין מחירו ההיסטורי של הממכר קיימת, מלבד יתרת-חוב בגין הפרשי הצמדה וריבית, גם יתרת-חוב בגין מרבית סכום הקרן; וכי הסכום הכולל של החוב בגין המחיר ההיסטורי של הממכר עולה לסך 486,500$, כמעט כפליים מן החוב הנקוב במצג החוזי. התובעים גם ידעו, למעלה מ-6 חודשים לפני ההתקשרות עם הנתבעים, כי עצם החזקתם בממכר מוטלת בספק; נוכח כוונת העירייה לבטל את חוזה הפיתוח לגביו, בגין הפרתו הנמשכת על ידי התובעים באי-תשלום מרבית מחירו, חרף חלוף שנים רבות ומתן ארכות רבות. עוד ידעו התובעים כי גם יתרת-החוב בגין המחיר ההיסטורי, שסכומה כמעט כפול מן האמור בחוזה, אינה אקטואלית; משום שמחירו ההיסטורי של הממכר הוחלף במחיר שמאי עדכני, בסדר-גודל של 3,500,000$, שממנו יש לנכות את הסכום שהתובעים כבר שילמו בגין הממכר, בסך 42,500$ בלבד; ושעליו יש להוסיף את היטל ההשבחה בסך 390,000$. כלומר, התובעים ידעו שהעלות הכוללת לנתבעים בגין הממכר אינה עומדת על 274,000$, כהצהרתם בחוזה - אלא על סך 3,846,500$. מדובר, אפוא, בהטעיה, ובאי-התאמה, בסדר-גודל של 93%. צודקים הנתבעים בטענתם כי העסקה, לפי נתוניה האמיתיים, היא עניין שונה מיסודו מן העסקה העולה מתוך מצגי החוזה. פערים כאלה היו טעונים גילוי נאות ומודגש לפני ההתקשרות בחוזה, בלא להותיר מקום לעמימות. בנסיבות הנדונות, משהמידע אודות הבעיות האופפות את העסקה היה מצוי בידי התובעים, כבעליו של חוזה הפיתוח מול העירייה - שומה היה עליהם לגלותו לנתבעים, והם לא היו רשאים להסתפק ביכולתם של הנתבעים לברר זאת בכוחות עצמם. "חובת גילוי מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי בידי צד אחד 'מאליו', היינו, מעצם מעמדו בעסקה, ולעומתו יכול הצד השני לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות" [דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך ב, 1992 (להלן: "פרידמן וכהן"), פסקה 15.39, עמ' 822]. המדובר במקרה שבו "המידע מתייחס לעניין הגורע בצורה משמעותית מן הציפיות הסבירות של הצד השני ביחס לעיסקה". לפיכך, "אין הוא (הצד הראשון - ש"פ) רשאי להניח לטובת עצמו כי הנתונים ידועים לצד האחר או כי הצד השני ידאג לבררם" [שם, פסקה 15.35, עמ' 816-817]. אחת הדוגמאות שמביאים פרידמן וכהן שם דומה במיוחד לענייננו: נקבע כי מוכר של מפעל מזון היה חייב לגלות לקונה שרשות הרישוי הודיעה כי רשיון העסק לא יחודש, אם לא ייעשו במפעל שינויים הכרוכים בהשקעות יקרות [שם, ליד הערת-שוליים 171]. כפי שפורט לעיל, המצגים החסרים היו מנוגדים חזיתית למצגים בחוזה. על כך נאמר כי אפילו במקרים שבהם אין חובת גילוי - "העדר חובת גילוי אין פירושו היתר לעשיית מצג שווא" [פרידמן וכהן, פסקה 15.40, עמ' 824]. בדומה לפרשת ספקטור נ' צרפתי - על התובעים בענייננו היה לדעת כי החלטת הנתבעים לרכוש את מניותיהם "תלויה בקבלת המידע הנכון בענין זה. בנסיבות אלה היה על המערער לגלות למשיב את הידוע לו, ואי-הגילוי כמוהו כהתנהגות שלא בתום-לב. ההתנהגות שהתבטאה באי-גילוי של מידע חיוני גרמה להטעיית המשיב והוא זכאי בשל כך לסעד הקבוע בסעיף 15 לחוק החוזים, היינו לביטול החוזה" [ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי מיום 30.11.77, פ"ד לב(1) עמ' 239]. נראה כי אין מדובר רק במחדל של התובעים מלקיים את חיובי הגילוי הרובצים עליהם, אלא בהסתרה מכוונת. התובעים ידעו כי העירייה מתעתדת לבטל את חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 כבר בישיבה שנקבעה ליום 2.3.95, אך ביקשו להוריד נושא זה מסדר היום לצורך המשך המשא-ומתן [פרוטוקול ישיבת מועצת העירייה, נספח 5 לתצהיר מר גואל אברהמי, עמ' 27, סעיף 6]. התובעים "נפנפו" את עו"ד הכט, אשר התריע וחזר והתריע על הפגמים בעסקה [כלעיל בפסקאות ‏31-‏32], בטרם יחשוף את הפגמים ו"יקלקל" לתובעים את ההתקשרות שהם חפצו בה נואשות [תצהיר מר דן בבלפור, סעיף 21(ז)]. התובעים נכנסו לעסקה בחיפזון, חרף התרעתו של עו"ד הכט כי העסקה כרוכה בסיכונים בלתי סבירים מבחינתם-הם, כי תנאיה גרועים, וכי אין זה סביר שתנאים אלה יוכתבו חד-צדדית על ידי הנתבעים [מכתבי עו"ד הכט לתובעים - נספחים ו-ט, יד, יט ו-כג לתצהיר מר דן בבלפור]. לא ניתן להבין את התנהלותם של התובעים אלא על רקע מודעותם להתרעות העירייה על ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101, ולתנאי העירייה לגבי מחירו במקרה שהחוזה לא יבוטל. ניתן לומר, אפוא, כי התובעים לא רק מכרו לנתבעים "מכונית בלי מנוע". נראה כי התובעים התנהלו כמוכר של בהמה גוססת אשר מזדרז למכרה תוך הסתרת מצבה, מבלי לעמוד על המיקח, בטרם תתפגר לעיני הקונה. בנסיבות אלה, לא היה מקום לטענת "ייזהר הקונה" שהעלו התובעים. אמנם, "על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו" [חוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), סעיף 13(א)]. כאשר הממכר אינו נכס נד אלא זכויות - אין טעם טוב להמתין עד המסירה בעין. ממכר כזה ראוי לבדוק עוד לפני הקיבול החוזי; על ידי עיון בדוחות כספיים, בחוזים, בשמאויות, במרשמים המתנהלים על פי דין ובמשרדיהן של רשויות ציבור שלהחלטותיהן השפעה על הזכויות המוצעות. ככלל, קונה שלא בדק את הממכר סמוך לקבלתו - אינו רשאי להסתמך על אי-ההתאמה [חוק המכר, סעיף 14]. אולם, כאשר "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה" [שם, סעיף 16]. כלומר, הגם שעל הקונה לבדוק את הממכר סמוך לקבלתו - הוא רשאי להסתמך על אי-ההתאמה אפילו לא בדק את הממכר, אם המוכר הטעה אותו. בדומה לכך נאמר בעניין פרג' גשורי, בהסתמך על דברי המלומדת גבריאלה שלו: "הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל "ייזהר הקונה" (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, ודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור (ג' שלו דיני חוזים [28], בעמ' 221 ואילך)". [ע"א 5267/03 פרג' גשורי נ' מיטל מיום 18.1.05, פסקה 6 בפסק דינה של כב' השופטת ע' ארבל]. עוד הוטעם כי הגם שהקונה יכול היה, בשקידה נאותה, לגלות את המידע שהמוכר נמנע מלגלותו - יש חוסר יעילות בטרחתו ובהוצאותיו, שעה שהמידע כבר היה בידי המוכר והוא היה יכול לגלותו לקונה. "חובת הגילוי מוטלת על 'מונע הנזק הזול'" [ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ מיום 6.6.11, פסקה 14]. אפילו באנגליה, שבה שלט בעבר הכלל של "ייזהר הקונה", עבר כלל זה מן העולם [פרידמן וכהן, פסקאות 15.1-15.2, עמ' 781-783 ופסקה 15.20, עמ' 799-800]. יתר על כן: גם כאשר כלל זה היה תקף - משמעותו הייתה כי על צד המבקש להקצות אחריות חוזית לצד האחר לכלול את העניינים החשובים לו במסגרת החוזה [שם]. בענייננו, הקונים הקפידו לכלול את העניינים החשובים להם במצגים שפורטו בחוזה. אולם, התברר כי מצגים אלו לא תאמו את המציאות שהתובעים היו מודעים לה. לפיכך, האחריות רובצת על התובעים אפילו לפי הכלל הישן של "ייזהר הקונה". בפרספקטיבה של דיני הנזיקין, אפילו התרשלו הנתבעים בבדיקת העסקה, ולא פעלו כפי שקונה סביר של מניות בחברה היה נוהג - האשם המכריע בהתקשרות רובץ על התובעים, שהסתירו במכוון מידע חיוני מן התובעים, ולא על הנתבעים, שהתרשלו בבדיקת הממכר [פקודת הנזיקין (נוסח חדש), סעיף 66, בשינויים המחויבים]. בנסיבות שבהן הנתבע מתגונן נגד תביעה לאכיפת חיוב חוזי, ואינו תובע פיצוי בתביעה-שכנגד - אין מקום גם לטענת אשם חוזי תורם כלפי הנתבע. די לו לנתבע בכך שיצביע על הפגם בכריתת החוזה, או בהפרת החוזה, על ידי התובע, כדי להצדיק את ביטול החוזה על ידיו, ואת אי-האכיפה של חיוביו החוזיים המקוריים כלפי התובע. "העובדה, כשלעצמה, שהניצג יכול היה לברר את העובדות לאמיתן, אך נמנע מעשות כן וסמך על מצג השווא, איננה שוללת את זכותו לבטל את החוזה. הדברים מובנים מאליהם במקרי מרמה. ברור שאין להתיר לרמאי לטעון כי היה על קורבנו להיות זהיר יותר ולגלות את דבר ההטעיה. עקרונית, כוחם של דברים אלה יפה גם במקרי הטעיה בתום לב... סעיף 15 לחוק החוזים איננו מתנה את קיומה של ברירת ביטול בהעדר התרשלות מצד מי שהוטעה". [פרידמן וכהן, פסקה 15.69, עמ' 858-859]. לאור המקובץ אני קובע כי התובעים הטעו את הנתבעים בהעלמת הבעיות החמורות שאפפו את זכויותיהם במגרש 101. לפיכך הנתבעים היו זכאים לבטל את החוזה עם התובעים. אולם, חוק החוזים קובע, בסעיף 20, כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול". בדומה לכך, קובע חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), בסעיף 8, כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". לפיכך, על הנתבעים היה להודיע לתובעים על ביטול החוזה בתוך זמן סביר מיום שנודע לנתבעים על ההטעיה או אי-ההתאמה. כפי שצוין לעיל, הנתבעים התוודעו לבעיות בעסקה, ובעיקר לשינוי הדרמטי במחירו הבלתי מסולק של המגרש, לכל המאוחר ביום 26.9.96. אולם, הם שלחו את מכתב הביטול לתובעים רק ביום 19.6.03. עולה השאלה, אפוא, האם הנתבעים לא החמיצו את זכותם לבטל את החוזה, מחמת אי-מימוש זכותם זו תוך זמן סביר. לשאלה זו אעבור עתה; אולם תחילה אסקור את התשתית הראייתית הנחוצה להכרעה בה. היסטוריוגרפיה של התקופה החוזית הצדדים חלוקים בשאלה מתי נחתם חוזה הקצאת המניות. לשאלה זו אין משמעות קריטית, משום שהחוזה בין הצדדים, שלפיו התבצעה העסקה הנדונה, נכרת למעשה באמצעות כתב ההוראות לנאמן מיום 30.7.95. אין מחלוקת כי בעקבות כך הצדדים התנהגו בפועל לפי החוזה: הנתבעים העבירו כספים או אשראי לחברת פארק או עבורה, והתובעים גרמו להקצאת המניות לנתבעים ולרישומן על שמם אצל רשם החברות. למעשה, כתב ההוראות לנאמן היווה מעין "זיכרון-דברים" לגבי העסקה הנדונה, בעוד שחוזה הקצאת המניות פירט את כל העניינים המשפטיים הכרוכים בעסקה, ובעיקר את הקונסטרוקציה של הקצאת המניות לנתבעים. אולם, פירוט המצגים והנספחים שצירפו התובעים נעשה רק בחוזה הקצאת המניות, ולא בכתב ההוראות לנאמן. לפיכך יש חשיבות מסוימת לשאלה אם חוזה הקצאת המניות, על מצגיו ונספחיו, נחתם בתאריך הנקוב בו (30.7.95), יחד עם כתב ההוראות לנאמן או בסמוך לו; קרי: לפני ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 ביום 28.9.95, כגרסת הנתבעים - או שמא לאחר האירוע המכונן של ביטול חוזה הפיתוח על ידי העיריה, בחודש ינואר 1996, כגרסת התובעים. במחלוקת זו אודות תאריך חתימתו של חוזה הקצאת המניות - אני מעדיף את גרסת התובעים, שלפיה חוזה זה נחתם בחודש ינואר 1996 [תצהיר מר דן בבלפור, סעיף 21]. המצהיר מטעם הנתבעים, מר גואל אברהמי, הודה כי החוזה נחתם במועד מאוחר לתאריך הנקוב בכותרתו [פרוטוקול מיום 7.9.10, עמ' 7]; הגם שבעדותו הנוספת [פרוטוקול מיום 18.2.13, עמ' 45] התנער מעדות זו. מכל-מקום, העיקר הוא בכך שבפרוטוקול של חברת פארק מיום 7.1.96 אודות פגישה מיום 4.1.96 [נספח י"ב לתצהיר דן בבלפור מטעם התובעים] האיץ המנכ"ל של גבעת מרום, מר ניסים בשן, בנציגי הצדדים לחתום על החוזה עד יום 15.1.96. אמנם, הנתבעים טענו בסיכומיהם כי הכוונה לחוזה אחר. אולם, חוזה אחר "מאן דכר שמיה". לא מצאתי בחומר הראיות ביטוי כלשהו לקיומו של חוזה אחר, אשר נדון בין הצדדים לאחר כתב ההוראות לנאמן, זולת חוזה הקצאת המניות. אני מייחס, אפוא, את דבריו אלה של מנכ"ל גבעת מרום לחוזה העיקרי בענייננו, ומסיק מהם כי במועד אמירת הדברים (4.1.96) - חוזה זה טרם נחתם; על אף התמיהות שהעלה מר בשן לגבי תזה זו בעדותו [פרוטוקול מיום 11.2.13, עמ' 34]. מהיעדרם של "המצגים החסרים" מחוזה הקצאת המניות, על אף חתימתו המאוחרת בחודש ינואר 1996, עולה כי אפילו במועד זה טרם היו בידי הנתבעים המסמכים המכילים אותם, לרבות מכתבי העירייה ושמאות הרמן, והנתבעים טרם היו מודעים לתוכנם. לפיכך, למרות שבמועד זה כבר צפה בעיית ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה - נראה כי מלוא המודעות להיקפן ולחומרתן של הבעיות בעסקה לא הייתה עדיין נחלתם של הנתבעים, בשל אי-גילוין על ידי התובעים. לצורך הבחינה של מהלך ההתחוורות של הבעיות בעסקה לנתבעים - אסקור להלן את המסמכים שהוחלפו בין הצדדים והעירייה בתקופה הרלבנטית; קרי: לאחר חתימת כתב ההתחייבות לנאמן ביום 30.7.95, עד ביטול החוזה ביום 19.6.03. מובן כי "אין לדיין אלא מה שעיניו רואות" [בבלי בבא בתרא קלא, א]. אסקור, אפוא, את המסמכים שהוגשו כראיה ואשר מונחים לפניי. ביום 28.9.95 ביטלה מועצת העירייה את חוזה הפיתוח מיום 24.7.88 בין עיריית אשקלון לבין חברת פארק בקשר עם מגרש 101. פרוטוקול הדיון הזה נושא תאריך 17.10.95. מסתבר שתהליך הכתיבה, העיבוד והאישור של הפרוטוקול ארך זמן; והוא הופץ רק ביום 17.10.95 או בסמוך לו [נספח 5 לתצהיר מר גואל אברהמי]. ביום 18.10.95, קרי: למחרת הוצאת הפרוטוקול האמור, התקיימה פגישה בין נציגי התובעים לנציגי הנתבעים, ונערך לה סיכום על ידי מנכ"ל גבעת מרום, מר ניסים בשן. הסיכום פותח באזכורן של "שמועות כאילו עומדת העיריה לבטל את ההסכם עם אשקלונה (קרי: עם חברת פארק - ש"פ) בגין מגרש 8.5 דונם (קרי: מגרש 101 - ש"פ) עקב אי-תשלום התמורה ע"י אשקלונה". באותה פגישה הוחלט "לשלם לעיריה החוב", משום ש"לקראת הפגישה עם היועץ המשפטי שנקבעה ל-25/10 כדאי לבוא ב'ידיים נקיות'. עו"ד ברגמן ערך תחשיב החוב ובמקום הוכן צ'ק ע"ס 1,195,495 ש"ח... בעניין השלמת הרישום ברשם החברות סוכם שמשרד יפה ישלים הטיפול" [נספח 6 לתצהיר מר גואל אברהמי]. מסיכום זה למדנו כי בשלב זה (18.10.95) לא הייתה כל מודעות מצד הנתבעים לכך שהחוב לעירייה בגין המחיר ההיסטורי עולה בהרבה על זה שאוזכר בחוזה; וכי אפילו המחיר ההיסטורי המשוערך אינו אקטואלי עוד, נוכח דרישת העירייה למחיר שמאי עדכני גבוה עשרת מונים. מכל-מקום, בפגישה לא הועלה פקפוק בהשלמת העסקה של הקצאת המניות לפי החוזה. נראה כי הנתבעים היו ערוכים לפרוע לעירייה את החוב שסכומו הוצהר מראש, והניחו שבעקבות פירעון החוב הזה - העירייה לא תבטל את החוזה לגבי מגרש 101; כפי שהעדים מטעם הנתבעים חזרו והעידו. יוטעם כי בישיבה זו השתתפו נציגי התובעים. בא-כוחם אף חישב את גובה החוב לעירייה, והעמידו על כמיליון ₪. איש מנציגי התובעים לא טרח להזכיר בעיות נוספות בעסקה, שהקרינו על התוחלת של הפיכת העקוב למישור מול העירייה. ביום 23.10.95 התקבל אצל גבעת מרום מכתב יועמ"ש העירייה, עו"ד איתן צוריאל, מיום 19.10.95. הנדון - מגרש 101. במכתב זה מודיעה העירייה לנתבעים - כמי שרכשו את הזכויות בחברת פארק - כי החליטה ביום 28.9.95 לבטל את חוזה הפיתוח של מגרש זה עקב הפרתו על ידי חברת פארק [נספח 6 לתצהיר מר גואל אברהמי]. ה"שמועה" התגלתה, אפוא, כמציאות. ביום 30.10.95 השיב ב"כ הנתבעים, עו"ד (כתוארו אז) ברגמן, לגורמי העירייה, ללא אזכור כיתובם של מי מן הנתבעים, כי לטעמו העירייה מנועה משפטית מלבטל את החוזה. לפיכך הכריז כי "סוף דבר הכל נשמע, החוזה שבנדון שנחתם בין הצדדים, תקף ועומד בעינו ופארק שעשועי מים בע"מ תמשיך לפעול על פיו" [נספח ה' לתצהיר מר ברגמן מטעם התובעים]. אעיר כי סגנונו של מכתב זה תמוה במקצת, משום שכותבו אינו בית-משפט אלא בא-כוח של צד הטוען טענה נגד פעולה משפטית שנקט הצד האחר, שהיא במהותה חד-צדדית (ביטול חוזה עקב הפרתו). לפיכך, הטוען אינו יכול לצאת מתוך הנחה כי טענתו היא בבחינת "סוף דבר", וכי אחרי הכרזתו זו אין לחוש עוד לחשיפה כלשהי של מרשיו, כלפי העירייה או כלפי הנתבעים. גם עו"ד יפה השיב ליועמ"ש העירייה ביום 30.10.95 על הודעתו, כשהוא מציג עצמו כבא-כוחן של גבעת מרום ושל חברת פארק גם-יחד. עו"ד יפה כותב כי חברת פארק קיימה את כל חיוביה לפי חוזה הפיתוח, למעט החוב הכספי; וכי קיימת הסכמה עם העירייה ליתן לה שהות לפירעונו. הצטרפותה של גבעת מרום, ודאגתה להסדיר פירעון החוב, מהוות קיום של עניין זה. לפיכך חוזה הפיתוח עומד בתוקפו [המשכו של נספח 6 לתצהיר מר גואל אברהמי]. ביום 4.1.96 התקיימה פגישה בין נציגי התובעים לנציגי הנתבעים. נדונו נושאים שונים שהטרידו, מן הסתם, את המשתתפים באותה עת: תביעת עיריית אשקלון בגין ארנונה, שעבוד הקרקע לבנק דיסקונט וחתימה על ההסכם בין חברת פארק וגבעת מרום. בפרוטוקול זה אין כל ביטוי לכך שמי מן המשתתפים מוטרד מהודעת הביטול של העירייה, מתוכנם של המצגים החסרים או מן ההטעיה הכרוכה באי-גילויים מראש. אין גם כל ביטוי לכך שהנתבעים שוקלים לבטל את ההסכם עם התובעים [נספח י"ב לתצהיר דן בבלפור מטעם התובעים]. אני מסיק מכך כי גם בשלב זה, למעלה מ-3 חודשים לאחר ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה, הנתבעים רצים מעל לתהום המשפטית הפעורה לרגליהם - מבלי להיות מודעים לכך. גם כאן, התובעים אינם טורחים להעיר את הנתבעים מתרדמתם הדוגמאטית, שבה היו שרויים בעקבות מיסוך הרעשים על ידי התובעים. ההנחה ההפוכה, שלפיה המצגים החסרים לא נדונו משום שהנתבעים היו מודעים להם, כגרסת התובעים - אינה סבירה בעיניי; משום שהנחה זו גוררת מודעות של הנתבעים לרצינות האיום על הגשמת תכלית העסקה, ולפיכך אינה מתיישבת עם השאננות המשתקפת בפרוטוקול זה מצד הנתבעים. בתגובתו של יועמ"ש העירייה מיום 7.1.96, שמוענה למשרד עו"ד הרגיל את ברגמן, וכן למשרד עו"ד כרמל את שור שהעבירו לעו"ד יפה - הטעים יועמ"ש העירייה כי חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 בוטל עקב ההפרות הנמשכות, חרף כל הארכות, והעברת הזכויות בחברת פארק בניגוד לחוזה הפיתוח. יועמ"ש העירייה הוסיף כי "בודאי שבמצב כזה לא היה על העיריה לקיים הסכם היסטורי, שלא מומש משך שנים ובמחיר היסטורי שלא שולם - עד לביטול ההסכם ע"י מועצת העיר" [המשכו של נספח 6 לתצהיר מר גואל אברהמי, סעיף 5]. ב"כ גבעת מרום, עו"ד יפה, השיב ביום 11.1.96 למכתבו הנזכר של יועמ"ש העירייה בדברי פולמוס בעניין התיימרותה של העירייה לבטל את חוזה הפיתוח, והתרה בתביעה משפטית מצד גבעת מרום נגד העירייה אם העירייה תעמוד על הביטול [המשך נספח 6 לתצהיר מר גואל אברהמי]. יוזכר כי מכתבו של יועמ"ש העירייה הגיע לידי עו"ד יפה סמוך מאוד לפגישה הנזכרת בין נציגי הנתבעים לנציגי התובעים מיום 4.1.96, בהשתתפות עו"ד יפה, שבה דחק מר בשן לחתום סוף-סוף על חוזה הקצאת המניות. מכתב יועמ"ש העירייה מיום 7.1.96 לא הניב מגעים דחופים לעצירת החתימה על חוזה הקצאת המניות, תחת זירוזה. הדבר מעניין, אולם אינו אינדיקטיבי; משום שהוא עשוי להתיישב עם כל אחת מן הגרסאות: או שלא היה במכתבו של יועמ"ש העירייה דבר שהנתבעים לא ידעו מראש, כגרסת התובעים; או שהנתבעים החליטו, כגרסתם, שלא "לשבור את הכלים" אלא להתמקד בהצלת העסקה; גם בשים-לב להיעדר הסיכוי לזכות בהשבת כספם מידי התובעים [עדות מר גואל אברהמי, פרוטוקול מיום 18.2.13, עמ' 44]. יוזכר, בהקשר זה, כי כבריח-התיכון בעדויות מטעם הנתבעים עוברת התפיסה כי במוקד המגעים עמדה השאלה של עצם ביטול חוזה הפיתוח על ידי העירייה. כעדותו של מר גואל אברהמי מטעם הנתבעים: "אם ה-8.5 דונם היו, לא הייתה בעיה, עם השאר היינו מסתדרים" [פרוטוקול מיום 18.2.13, עמ' 46]. המסמך הבא הוא מכתבו של מר ברגמן למר בשן, מנכ"ל גבעת מרום, מיום 6.3.96, בתגובה למכתבו של מר בשן [נספח 12 לתצהיר מר גואל אברהמי]. מדובר בדחיית טענות שמר בשן כנראה העלה נגד מסירת שיק התמורה מידי מר ברגמן, כנאמן לפי כתב ההוראות לנאמן, לידי נציגי התובעים. במכתב מתייחס מר ברגמן רק להתנהלות סביב הקצאת המניות ורישומה אצל רשם החברות. מהיעדר אזכור של הבעיות בעסקה לפי "המצגים החסרים" אני למד כי לא אלה היו הבסיס לטרוניה העיקרית שהעלה מר בשן נגד מסירת שיק התמורה. בתגובה השיב מר בשן למר ברגמן, באותו יום, בטקסט שלצורך שימור הטון המאפיין אותו אצטטו במלואו: "אני דוחה את האמור במכתבך ולו רק מהטעם שלאור הקשר שהיה ביננו, היה עליך להביא לידיעתי ו/או לידיעת עורכי הדין שלי מספר ימים מראש ולא ביום האחרון. את העובדה שאתה עומד למסור את הצ'ק למרות שמרשיך לא 'סיפקו את הסחורה'". אמנם מופיעה כאן טרוניה על כי "הסחורה לא סופקה"; אולם במינוריות שלה, על רקע חומרת הטענות להטעיה ולאי-התאמה, יש כדי להפתיע. מכל-מקום, אין כאן התרעה על ביטול העסקה בין הצדדים. בעקבות מסירת שיק התמורה של הנתבעים מידי הנאמן, מר ברגמן, לידי התובעים, במועד מוקדם מדי לטענת הנתבעים - פנה ב"כ הנתבעים, עו"ד יפה, לעו"ד גרטנר, במכתב מיום 14.3.96 [נספח 5 לתצהיר עו"ד צבי יפה מטעם הנתבעים]. במכתב זה טוען עו"ד יפה 3 טענות, לפי סדר זה: טרם הגיע המועד החוזי למסירת שיק התמורה לידי התובעים, משום שטרם חלפו 6 חודשים מהקצאת המניות; השיק היה אמור להיפרע מתוך אשראי בנקאי, שמגרש 101 היה אמור להימנות על בטוחותיו, ועתה - בעקבות ביטול חוזה הפיתוח לגביו על ידי העירייה - לא ניתן יהיה לשעבדו לבנק ולקבל את האשראי לפירעון השיק; וכן כי ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 מעמיד את הנתבעים במצב של הטעיה ושל הפרת חוזה כלפי הנתבעים, ולפיכך "מרשתנו שוקלת לכן את ביטול העסקה...". במכתב זה מיום 14.3.96, לראשונה, משמיע ב"כ הנתבעים "קולות" של שקילת ביטול העסקה הנדונה. אולם, ברקע הדברים לא עומדים מלוא המצגים החסרים וחומרתם - אלא רק עצם הודעת הביטול של חוזה הפיתוח על ידי העירייה, שבעטייה נגרמו לנתבעים קשיי נזילות בפירעון השיק שנמסר לתובעים בטרם עת. בהתאם לכך, עו"ד יפה מודיע כי מרשיו מזמינים את התובעים לפגישה כדי "להבהיר את הנושאים ששנויים במחלוקת", ובינתיים הם נדרשים "שלא לפעול בכל הליך שהוא כנגד גבעת מרום בע"מ וה"ה גואל אברהמי ואליהו אפרים בהתאם להמחאה האמורה". כלומר, הנתבעים אינם מבטלים את החוזה שלהם עם התובעים - אלא מבקשים לדחות את קיומו של חיוב התמורה, בשל אי-קיום המצג של התובעים בדבר היכללות מגרש 101 במצבת נכסיה של חברת פארק. הבנה זו של המכתב האמור מתחזקת לאור מכתבו של עו"ד יפה מיום 18.3.96 למר ברגמן, באותו עניין [נספח 6 לתצהיר עו"ד יפה מטעם הנתבעים]. גם במכתב זה מושם דגש על ניתוח המועד הנכון להעברת שיק התמורה לידי התובעים. רק בשולי המכתב מוסיף עו"ד יפה: "יתירה מכך. היית מודע ומעורב בכל הנושא הכרוך בהודעת ביטול זכויות פארק שעשועי מים בע"מ בהתאם לחוזה פתוח בגין 8.5 דונם כפי שנשלחה לחברה ע"י עירית אשקלון וכן היית מודע לכך כי נכס זה היווה חלק מהנכסים שהוצהר לגביהם ע"י כל המתקשרים, כולל הקבוצה הפורשת, בחוזה עם גבעת מרום כי לחברת הפארק זכויות בהם". עו"ד יפה חותם את המכתב בטענה כי העברת השיק טרם זמנו היוותה הפרת הנאמנות. הנושא על הפרק הנו, אפוא, שאלת הצגתו לפירעון של שיק התמורה. עו"ד יפה אינו מודיע על ביטול החוזה עם התובעים, או מתריע על כוונה כזו, בגין מצג-השווא של התובעים לגבי זכויותיהם במגרש 101. הוא גם אינו מתייחס לכך שמאחורי ביטול החוזה על ידי העירייה, שאולי הנו הפיך, עומדת דרישת העירייה, שכנראה אינה הפיכה, למחיר שמאי עדכני, הגבוה עשרת מונים מהמחיר ההיסטורי שנמסר במצגי התובעים. דווקא המינוריות של הטרוניה בעניין אי-השיתוף של עו"ד יפה על ידי מר ברגמן במצגים המלאים אודות עמדת העירייה, הנחזית להיות אותנטית ולא מניפולטיבית, מהווה סימן לכך שעו"ד יפה, והנתבעים בכללם, לא הכירו מצגים אלה קודם לכן. במכתב נוסף של עו"ד יפה לעו"ד גרטנר, מיום 25.3.96 [נספח 7 לתצהיר עו"ד צבי יפה מטעם הנתבעים], מטעים עו"ד יפה כלהלן: "במסגרת ההסכם הנ"ל הצהירו הן יחידי הקבוצה הנותרת והן יחידי הקבוצה הפורשת כי הנכסים שבבעלות החברה כוללים את השטח של 8.5 דונם אלא שלאחר מכן התברר כי העיריה מבקשת לבטל את ההסכם... ברי לכן כי המצג שהוצג על ידי מרשיך היה מטעה - הגם שלא במתכוון - אך כתוצאה מכך נמנעה האפשרות ליתן לבנק את הקרקע כבטחון, והתעוררו קשיים בקבלת מימון אשר אמור היה לשמש כתשלום לקבוצה הפורשת. הגם שכתוצאה מהמצג המטעה התעוררו קשיים לקבלת הכספים מהבנק, ומתוך כוונה טובה ורצון טוב הציעה מרשתי לשלם למרשיך סך של 750,000$ ע"ח השיק האמור והיתרה תשולם להם עם השגת הסדר עם העיריה. במידה ומרשיך אכן עומדים על דחיית הצעת מרשתי לא תהא למרשתי ברירה אלא להודיעם על ביטול ההסכם... לאחר קבלת הודעת עירית אשקלון על הביטול אשר מאוד הפתיעה את מרשתי, פעלה מרשתי בנדון ונראה שמסתמן פתרון לנושא אך הדבר דורש סבלנות" [שם, סעיפים 4-8]. גם כאן משתקפת מודעות חדשה לרצינותו של ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101. אולם, מודעות זו שלובה בהערכה כי יעלה בידי הנתבעים לפתור את הבעיה. הפשרה המוצעת, והטקסט שקדם לה, משקפות מוטרדות תזרימית מפירעון מיידי של השיק על ידי התובעים. קשה להלום מודעות למלוא המצגים החסרים עם נכונות לשלם מחצית התמורה, אופטימיות לגבי מציאת "פתרון לנושא" ואי-התייחסות למלוא המצגים החסרים, להבדיל מלעצם ביטול חוזה הפיתוח, כאל העילה לאיום בביטול ההסכם. חיזוק נוסף להנהרה האמורה של מצב הדברים בין התובעים לנתבעים, שממשיך לשרור בחלוף כשנה מן ההתקשרות בעסקה - נמצא במכתבה של עו"ד ציפורה ויסמן ממשרד עו"ד יפה לרו"ח גדעון דובשני מיום 4.7.96 [נספח 2 לתצהיר עו"ד יפה]. המכתב מפרט שני נושאים: דרישת התובעים מגבעת מרום לפרוע את שיק התמורה, וביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה. לאחר פירוט זה נסקרות "העובדות הנוגעות לעניינים האמורים". בסקירה הוזכר המצג של התובעים כאילו יתרת החוב כלפי העירייה מסתכמת בכמיליון ₪, וצוין כי העירייה החזירה את השיק לפירעון חוב זה והודיעה על ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101. עוד צוין כי חברת פארק וגבעת מרום דחו את הודעת הביטול של העירייה, וכי "המחלוקת טרם הוכרעה וטרם הגיעה לפתרונה". הכותבת ממשיכה ומציינת כי הנתבעים רואים במצג-השווא לגבי זכויות התובעים במגרש 101 משום הפרה יסודית של ההסכם ביניהם, ולפיכך דחו הנתבעים את דרישת התובעים לפירעון שיק התמורה. גם כאן נאמר כי "המחלוקת שבין הצדדים טרם הוכרעה וטרם הגיעה לפתרונה". שוב משתקפת ההתמקדות בעצם ביטולו המפתיע של חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה, חרף קבלת השיק של הנתבעים על הסכום הנקוב במצגי החוזה; ללא התייחסות למצגים החסרים האחרים, כגון בדבר המרת המחיר ההיסטורי המשוערך במחיר שמאי עדכני, קיומו של היטל ההשבחה בלתי מסולק והכוונה להפקיע את המגרש לצומת דרכים. נראה שאכן היה ממש בהערכתם של הנתבעים כי הודעת הביטול של העירייה אינה בבחינת "סוף-פסוק"; משום שביום 26.9.96, כשנה לאחר החלטת העירייה על ביטול החוזה, התקיימה פגישה בעירייה, בלשכת סגן ראש העיר מר אלי שבי, בהשתתפות נציגי הנתבעים, וסוכם בה כי "הנהלת העירייה תשקול בחיוב" ביטול של החלטת הביטול האמורה, בכפוף לתשלום "מלוא שווי השטח הנוסף (מגרש 101 - ש"פ) כפי שיקבע ע"י השמאי המוסכם", בקיזוז הסכום ששולם בעבר בגינו (42,500$, משוערך). מגרש 101 יומר במגרש חלופי סמוך, שעליו יקימו הנתבעים מלון, בהתאם למיזם המקורי שביסוד העסקה בין התובעים לנתבעים [ת/2]. למעשה, מדובר באותו מתווה עקרוני שפורט עוד ביום 15.6.95 בתרשומתו של סגן ראש העיר מר אלי שבי [נספח ד' לתצהיר מר דן בבלפור]. בשלב זה ברור, אפוא, כי הנתבעים מודעים לכך שאפילו תחזור בה העירייה מביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 - יהיה הדבר כרוך בהמרת המחיר ההיסטורי של 255,000$, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בסך כ-274,000$, במחיר שמאי עדכני, שיחד עם היטל ההשבחה צפוי להיות גבוה עשרת מונים. תובנה זו לא גררה, לפי חומר הראיות, וויתור מצד הנתבעים על המיזם. כמו כן, תובנה זו לא גררה מכתב כלשהו מטעם הנתבעים לתובעים שבו הם מעמידים אותם על כי חומרת הפער בין המצגים לבין מצב-הדברים כהווייתו גדולה משחשבו, או מתריעים על ביטול צפוי של החוזה עמם, או מודיעים על שמירת זכותם לעשות כן בעתיד, אם ייכזבו ציפיותיהם מן העסקה. ביום 24.3.97 התקיימה פגישה נוספת בעירייה, בהשתתפות נציגי הנתבעים, הפעם במינהל ההנדסה [ת/1. מתאריך הוצאת הסיכום עולה כי בתאריך הישיבה נפלה טעות-סופר]. צוין בסיכום הישיבה כי "ראש העיר בירך על התכנית והיוזמה", שעקרונותיה תוארו בפגישה מיום 26.9.96. בסיכום משתקפת ירידה לפרטי המיזם המתוכנן כאמור. גם כאן לא ביטאו הנתבעים פקפוק באטרקטיביות של המיזם, חרף תנאיו החדשים; ואף לא הביעו כל תרעומת חדשה וחמורה יותר, או כל תרעומת שהיא, כלפי התובעים שהטעו אותם וגרמו ביודעין לכניסתם של הנתבעים לעסקה שתנאיה גרועים עשרת מונים מן החזוי לפי המצגים שבחוזה הקצאת המניות. המסמך הבא בחומר הראיות, על פני ציר הזמן, הנוגע ליחסים ב"משולש" שבין התובעים, הנתבעים והעירייה הוא מכתב "ביטול הסכם" מאת ב"כ הנתבעים לידי התובעים מיום 19.6.03(!) [נספח 14 לתצהיר מר גואל אברהמי]. כלומר, הנתבעים שלחו לתובעים הודעת ביטול, בחלוף כמעט 7 שנים מהתוודעותם המתועדת לתנאי העסקה החדשים, כפי שהוכתבו-למעשה על ידי העירייה. במכתב הביטול נאמר כי הנתבעים הסתמכו על מצג התובעים שלפיו הבעיה היחידה עם מגרש 101 היא החוב לעירייה בסך 820,000 ₪. אולם, חודשים ספורים לאחר חתימת ההסכם התגלה לנתבעים כי החוב לעירייה אינו רק בגין הפרשי הצמדה וריבית - אלא בגין רוב הקרן של מחיר המגרש; כי העירייה דורשת לעדכן את המחיר לשווי שמאי גבוה פי-כמה; כי נדרש היטל השבחה בסך מאות אלפי דולרים; כי ייעודו של מגרש 101 שונה ממלונאות לדרכים; כי העירייה מתנגדת להעברת השליטה בחברת פארק לידי גבעת מרום; וכי כל זאת היה ידוע לתובעים מראש, לפני כריתת החוזה עם הנתבעים, אך התובעים לא גילו זאת. לפיכך הוסכם על הקפאת הליכים, משני הצדדים, עד להסדרת עניינו של מגרש 101. משהתובעים הפרו את הסיכום הזה בהגשתו של שיק התמורה לפירעון - מבטלים הנתבעים את החוזה הבסיסי, ודורשים השבת כל הסכומים שהנתבעים העמידו לרשות התובעים וחברת פארק. להלן אדון בשאלה אם, לאור ההיסטוריוגרפיה שנסקרה לעיל, עדיין עמדה לנתבעים, בשנת 2003, הזכות לבטל את החוזה עם התובעים, בגין ההטעיה ואי-ההתאמה. אולם, בטרם אעבור לשאלה זו, עליי לדון בקונסטרוקציה עובדתית חלופית, העולה מתוך הסקירה האמורה, אשר רלבנטית לשאלה הקודמת בדבר עצם קיומה מלכתחילה של זכות ביטול כאמור. אמנם, כפי שבואר לעיל, אין ראיה כי התובעים גילו לנתבעים מראש על כוונת העירייה לשנות את מחירו של מגרש 101 ולהעמידו על שוויו השמאי העדכני, הגבוה עשרת מונים ממחירו החוזי ההיסטורי. אין גם ראיה כי הנתבעים היו מודעים לכך. כך גם לגבי נתונים שליליים מהותיים נוספים בעסקה, כגון היטל ההשבחה וכוונת ההפקעה. אולם, תמוה שהשינוי הדרמטי בעלות העסקה, כמו גם היטל ההשבחה וכוונת ההפקעה - אינם "מככבים" בהיסטוריוגרפיה של השנים 1995-1997, כפי שהם "מככבים" במכתב הביטול מיום 19.6.03, ובסיכומי הנתבעים, אשר "נִתְּנוּ מֵרֹעֶה אֶחָד" [קהלת יב, יא] - הוא ב"כ הנתבעים דהיום, עו"ד גלאור. ממכתבי הנתבעים לתובעים בתקופה החוזית עולה טרוניה ממוקדת אחת אודות ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה, בהתאם ל"כתובת על הקיר" שהתובעים הסתירו מן הנתבעים. אין במכתבי הנתבעים כל טרוניה על כי מחיר המגרש, אם יבוטל הביטול, יגדל עשרת מונים בהשוואה למחיר הנקוב במצגים; או על היטל ההשבחה הנכבד שהוסף במפתיע ל"נדוניה". כלומר, ה"דימות" הכספי של ההטעיה ושל אי-ההתאמה, בהתאם לטיעונו שובה-הלב של ב"כ הנתבעים, לכאורה אינו תואם את הממצאים ה"קליניים" העולים מן ההיסטוריוגרפיה החוזית. לפיכך, לצורך דיון חלופי זה, אניח לזכות התובעים כי הנתבעים, עובר להתקשרות עם התובעים, הביאו בחשבון את המחיר השמאי העדכני של מגרש 101, ואת היטל ההשבחה. לא מן הנמנע כי מר אליהו אפרים ז"ל אכן השתתף עם מר דן בבלפור בפגישה עם סגן ראש העיר ביום 15.6.95, כאמור בתצהירו של מר בבלפור [בסעיף 21(יז)], ובעקבות כך היו הנתבעים מודעים לעלות האמיתית של העסקה. יוזכר כי מן הכלל הראייתי, שלפיו בית-המשפט אינו נוטה לסמוך על עדות יחידה של בעל דין לגבי אדם שנפטר, כאשר עד שיכול היה לחזקה לא הובא לעדות - אין נגזר כי עדות שכזו שקרית בהכרח. למרבה הצער, ההיסק המשפטי, גם כשהוא נכון ומוצדק משפטית, אינו קולע, בהכרח, לאמת ההיסטורית. אם אמנם הנתבעים היו מודעים לאמור בתרשומת מאותה פגישה [נספח ד' לתצהיר מר בבלפור] - אזי מובן מדוע "לא עשו עניין" מכך שהעירייה חדלה לדבר על פירעון יתרת המחיר החוזי של מגרש 101, והתחילה לדבר על מחיר שמאי עדכני, כתנאי מוקדם לכל משא-ומתן על ביטול הביטול של חוזה הפיתוח. דא-עקא, שגם הנחה זו, המיטיבה מאוד עם התובעים, אינה משנה את התוצאה. ממכתבי הנתבעים שנסקרו לעיל עולה באופן עקבי כי ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה, ונחישותה לעמוד על החלטתה חרף נכונות הנתבעים לפרוע לאלתר את חובה הישן של חברת פארק לעירייה, באמת הפתיעו את הנתבעים. הנתבעים גם הופתעו מכך שהעירייה דחתה את השיק שלהם, על הסכום שהיה נקוב במצגי התובעים, לפי חישובו של ב"כ הנתבעים. הפתעה זו אינה מתיישבת אלא עם הסתרת "הכתובת על הקיר", בדמותם של מכתבי העירייה, מעיני הנתבעים. די בכך כדי לכונן בידי הנתבעים עילה לביטול החוזה עם התובעים מחמת הטעיה. משהעירייה לא ביטלה, בפועל, את ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 - קמה לנתבעים גם עילה לביטול החוזה עם התובעים מחמת אי-התאמה; שהרי מגרש 101 הוא מעיקר ה"סחורה" שהתובעים התחייבו, במצגיהם, "לספק" לנתבעים, מבלי לרמוז שיש עוררין על זכויותיהם בה. לו ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 על ידי העירייה היה בבחינת אירוע חדש ומאוחר להתקשרות התובעים עם הנתבעים, ולא המשך של תהליך שהחל בחצרם של התובעים והוסתר מן הנתבעים - היה מקום לומר כי הכזבת תוחלתם של הנתבעים אינה אלא "טעות בכדאיות העסקה". אולם העירייה לא רק איימה לשקול לבטל את החוזה, אלא כבר החליטה לעשות כן, ואף מסרה על כך לתובעים, עוד לפני ההתקשרות עם הנתבעים. משהתובעים לא גילו זאת לנתבעים - חטאו בהטעיה מובהקת, אשר מקימה עילה לביטול החוזה. שאלת תקפותו של ביטול החוזה בין הצדדים בשנת 2003 סקירת ההיסטוריוגרפיה של משולש היחסים שבין התובעים, הנתבעים והעירייה, כמפורט לעיל, מעלה כי הנתבעים היו מעוניינים בקיום החוזה עם התובעים, ולא בביטולו, גם לאחר שנחשפו למכלול הבעיות האופפות את העסקה, ולפער העצום בין המציאות כהווייתה לבין המצגים החוזיים. נראה שהנתבעים העריכו כי יעלה בידיהם לשכנע את עיריית אשקלון לבטל את החלטתה על ביטול חוזה הפיתוח עם חברת פארק לגבי מגרש 101 [מכתב עו"ד יפה, כלעיל בפסקה ‏65; עדות מנכ"ל גבעת מרום, מר בשן, פרוטוקול מיום 11.2.13, עמ' 35, 37 ו-39]. עוד נראה כי הנתבעים ציפו להפיק מרכישת חלקם של התובעים בחברת פארק, במקרה שהמיזם המלונאי יתממש, רווח גדול דיו כדי להצדיק את העסקה גם בעלות הגבוהה פי-14 מן העלות המשתקפת ממצגי החוזה. הנתבעים הסתפקו, אפוא, בהשהיית פירעונו של שיק התמורה; קרי: בתרופה החוזית של דחיית המועד לקיומו של חיוב, כל עוד הצד האחר אינו מקיים את חיובו-שלו [חוק החוזים, סעיף 43]. בהתאם לכך נמנעו הנתבעים, לפי שעה, מביטולו הגורף של החוזה. ניתן לומר כי הנתבעים הסכימו למחול על עילת הביטול שההטעיה ואי-ההטעמה הקנו להם, בתנאי המתלה שהמיזם המלונאי יתממש; או כי על רקע ההטעיה ואי-ההתאמה בקשר עם ביטול חוזה הפיתוח על ידי העירייה הוסכם בין הנתבעים והתובעים כי ביטולו של הביטול ייחשב כתנאי מתלה בהסכם שביניהם. עובדה היא כי התובעים המתינו כמעט 7 שנים עד שהגישו את שיק התמורה לפירעון. פִּשרה של עובדה זו שנוי במחלוקת בין הצדדים. התובעים טוענים כי הנתבעים ביקשו מהם ארכה לקיום החיוב, בשל קושי תזרימי לפרוע את השיק, וכי עצם הבקשה לארכה לקיום החיוב מעידה על הודאת הנתבעים בחיובם זה. הנתבעים טוענים כי אין מדובר על חסד של ארכה לקיום חיוב, אלא על הסכמה בדבר מימוש זכותם-ממילא של הנתבעים לדחות את הקיום של חיובם הכספי כל עוד התובעים לא "סיפקו את הסחורה"; קרי: כל עוד העירייה לא התרצתה לבטל את החלטתה על ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101, ועל ידי כך לגרום למציאות "להתיישר" עם המצג החוזי. מבין שתי גרסאות אלה, אני מעדיף את גרסת הנתבעים. מסקנתי זו נובעת הן מניתוח ההתנהגות המסתברת של התובעים והן מניתוח ההתנהגות המסתברת של הנתבעים. לא סביר בעיניי שהתובעים היו מוותרים על זכותם לקבל את תמורת המניות, בסך 1,500,000$, סתם כך. אין מחלוקת כי בתקופה הרלבנטית היה מעמדם הכלכלי של הנתבעים איתן, וכי התובעים היו מצויים במצוקה כלכלית, שבעטייה ביקשו למכור לנתבעים את חלקם בחברת פארק המבוססת בהפסדיה [עדות מר גואל אברהמי, פרוטוקול מיום 18.2.13, עמ' 46-47; תצהיר מר דן בבלפור מטעם התובעים, סעיף 21(ז); דוחות כספיים של חברת פארק שצורפו לחוזה, נספחים 16-17 לתצהיר מר גואל אברהמי]. אפילו גרם ביטול חוזה הפיתוח לגבי מגרש 101 להפחתת הבטוחה שנועדה לקבלת אשראי בנקאי למימון התמורה לתובעים - ניתן היה, לכאורה, להעמיד רווח והצלה לתובעים ממקום אחר בנכסיהם של הנתבעים. לא הוצגה כל תכתובת על דרישה כאמור מצד התובעים לנתבעים. התובעים אפילו לא דרשו בכתב לממש את הצעת הנתבעים, שכנראה הוסרה מעל הפרק, לשלם לתובעים את מחצית התמורה, ולדחות רק את התשלום של מחציתה השנייה [כלעיל בפסקה ‏65]. שתיקה זו של התובעים, נוכח עיכוב בן מספר שנים בקבלת התמורה בגין מניותיהם, שזה מכבר הוקצו לנתבעים אשר נוהגים בהן מנהג בעלים - אינה מתיישבת בטבעיות עם תודעת קיומה של זכות. היא מתיישבת יותר עם הבנה של התובעים כי כל עוד לא קוממו זכויותיה של חברת פארק במגרש 101 או בחלופתו - הדין עם הנתבעים בדרישתם לדחות את פירעונו של שיק התמורה. לא סביר בעיניי גם שהנתבעים היו מוותרים על זכותם לסעד חוזי בגין ההטעיה ואי-ההתאמה מרחיקי-הלכת מצד התובעים. משהנתבעים לא ביטלו את החוזה - סביר בעיניי כי למצער דרשו לדחות את תשלום התמורה; כסעד שהם זכאים לו ולא כארכת-חסד. נראה שלתובעים לא היו אמצעים להשיב לנתבעים את השקעותיהם בחברת פארק, שהרי מצוקתם הכספית גרמה לאי-התשלום של מחיר המגרש לעירייה, ולרצונם העז למכור את מניותיהם בחברת פארק [עדות מר גואל אברהמי, פרוטוקול מיום 18.2.13, עמ' 44]. לפיכך, לא היה בצע לנתבעים בביטול החוזה עם התובעים ובדרישה הנגזרת להשבה. אעיר כי לנתבעים עומדת ההגנה השטרית של 'כישלון תמורה מלא' גם בלא להיזקק לביטול החוזה עם התובעים; משום שהסכמת התובעים לדחיית הפירעון של שיק התמורה במלואו - שקולה להסכמתם כי לא "סיפקו לנתבעים את הסחורה", אפילו לא במידה המצדיקה תמורה חלקית. גם ההגנה החוזית העומדת לנתבעים כלפי תביעת האכיפה של התובעים אינה תלויה בביטול החוזה על ידיהם; משום שלנתבעים עומדות גם התרופות החלופיות של דחיית קיום [חוק החוזים, סעיף 43]; ניכוי [חוק המכר, סעיף 28] וקיזוז [חוק החוזים, סעיף 53(א); חוק התרופות, סעיף 20]. מסקנתי הנה, אפוא, כי אי-ביטול החוזה על ידי הנתבעים, בשנים 1996-2002, לא היה בגדר זניחה של הזכות לביטול החוזה עקב ההטעיה ואי-ההתאמה, אשר גרמה לפקיעת זכות הביטול, ולהיעדר תוקף של מכתב הביטול מיום 19.6.03, באופן שהנתבעים ישובו ויחובו בפירעון התמורה לידי התובעים. ההימנעות מביטול החוזה בשנים הללו הייתה מעוגנת בהסכמה, הנלמדת מהתנהגות שני הצדדים, כי יימשכו הניסיונות לממש את המיזם המלונאי שהיווה את תכליתה של העסקה; ובינתיים - יוקפאו החיובים והסעדים, באופן שהחוזה לא יבוטל, ופירעונו של שיק התמורה יידחה. לפיכך, כל עוד הסכמה זו הייתה בתוקף, לא החל מרוץ הזמן הסביר לביטול החוזה; ולמצער התובעים, שהסכימו להקפאה, מנועים מלטעון לחלוף הזמן הסביר במהלכה. על-כן נשמרה זכותם של הנתבעים לבטל את החוזה, מחמת ההטעיה ואי-ההתאמה, אם וכאשר יוברר כי המיזם המלונאי לא צלח, והתנאי שבו הותלתה המחילה על ההטעיה ואי-ההתאמה לא התקיים. הגשת השיק לפירעון בהוצאה-לפועל, על ידי התובעים, חרף אי-מימושו של המיזם המלונאי - היוותה הפרה של ההסכמה האמורה; ולחלופין - ביטולה; שהרי ניתן לבטל הסכמה שניתנה מראש לתקופה בלתי-קצובה [חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, סעיף 19; חוק חוזה הביטוח, התשמ"א-1981, סעיפים 9(ד) ו-10; חוק חוזה סוכנות (סוכן מסחרי וספק), התשע"ב-2012, סעיף 4; הכל בשינויים המחויבים]. ייתכן שהתובעים הונעו, לעניין העיתוי, על ידי מועד ההתיישנות; וייתכן שהשתכנעו, לרבות בשים לב למצבה העדכני של גבעת מרום, כי מה שלא קרה עד כה - כבר לא יקרה. מכל-מקום, משהתובעים הגישו את השיק לפירעון בהוצל"פ - בטלה הקפאת הסעדים המוסכמת, והחל המרוץ של חלוף הזמן הסביר למימוש זכות הביטול. המורם מן האמור כי בשל אותה הסכמה מותנית על הימנעות מביטול החוזה על ידי הנתבעים, ועל דחיית פירעון השיק על ידי התובעים, עד שיוברר גורלו של המיזם המלונאי - מרוץ הזמן הסביר לביטול החוזה על ידי הנתבעים לא החל מיד עם התוודעותם של הנתבעים ל"מצגים החסרים" אודות מגרש 101. הוא החל כאשר פקעה ההסכמה המותנית האמורה, בעקבות הגשת שיק התמורה לפירעון בהוצאה-לפועל, ביום 6.2.03. לפיכך, ביטול החוזה סמוך לאחר מכן, ביום 19.6.03 - היה "תוך זמן סביר", בשים-לב לרזולוציה של סרגל הזמן ביחסיהם החוזיים של הצדדים. לפיכך יש ליתן תוקף לביטול החוזה על ידי הנתבעים מחמת הטעיה ואי-התאמה, ולקבוע כי הנם מופטרים מתשלום התמורה על פי החוזה. כמו-כן, יש לקבוע כי הנתבעים מופטרים מפירעון שיק התמורה, מחמת 'כישלון התמורה המלא' הגלום בביטולו של החוזה כדין. הוצאות ככלל, זכאי הזוכה בהליך משפטי לשיפוי בגין הוצאות-המשפט הסבירות שנגרמו לו. אולם, עניין זה מסור לשיקול-דעת שיפוטי, לפי תקנה 511(א) בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. מי שמנהל עסקים משמעותיים, כגון מכירה ורכישה של מניות בחברת נדל"ן, ומרשה לעצמו שלא להעלות על הכתב עניינים מהותיים; כגון מצגים חוזיים, טענות להטעיה או לאי-התאמה והודעות על ביטול חוזה או על שמירת הזכות לבטלו בזיקה לתנאי - מכניס את עצמו, את הצד-שכנגד ואת הציבור לסיכון של עמימות עובדתית ומשפטית בנוגע לעניינים הללו. עמימות כאמור צפויה להניב סכסוכים משפטיים, אשר יחייבו בירורים ראייתיים ארוכים ויקרים, ויחייבו הכרעות שיפוטיות בתנאים של אי-וודאות ראייתית מוגברת. הליכים משפטיים כאלה חשופים יותר לסיכון של החטאת האמת ההיסטורית. הם מעמיסים נטל מיותר על בתי-המשפט, וגוזלים משאבים שיפוטיים חסרים ממתדיינים אחרים הנזקקים להם נואשות. כמובן, הם כרוכים בהוצאות-משפט גבוהות לצדדים. התנהלות עסקית ומשפטית בלתי-מתועדת כרוכה, אפוא, בעלויות משפטיות מוגברות ובהחצנתן לזולת ולציבור. התנהלות כאמור עלולה לגרור תוצאות משפטיות שליליות, כגון היעדר תוקף לפעולות והיפוך נטל הראיה. גם שלילת הוצאות-משפט, חרף זכייה בהליך, עשויה להיות מוצדקת עקב התנהלות כאמור, אשר גררה את הצדדים ואת בית-המשפט להתדיינות ממושכת ויקרה מזו שהייתה עשויה להספיק להכרעה במחלוקת אילולא כן. בענייננו, לקתה התנהלות שני הצדדים בחיסכון מופלג בציוד משרדי. התובעים לא תיעדו את מסירת המצגים החסרים לידי הנתבעים, כגרסתם. לו נהגו כך, היו מוכיחים על-נקלה כי לא הטעו את הנתבעים ולא מכרו להם נכס שאינו מתאים למצגיהם, והיו זוכים בהליך. הפסדם, בשל אי-הרמת הנטל על ידיהם, הוא "עונשם הטבעי" בגין התנהלותם זו. הנתבעים לא תיעדו 'בזמן אמיתי' ובלשון שאינה משתמעת לשתי פנים, את גילוי העובדות לאשורן; ולא פירטו את הפערים בינן לבין המצגים. הם לא הודיעו מיד, בכתב, על ההטעיה ואי-ההתאמה, ועל כוונתם לבטל את החוזה אם עיקר הפער בין המצגים למציאות לא יבוטל. לו כך פעלו, היו התובעים יכולים להתמודד מיד עם הצגת הדברים הבלתי-נכונה לגרסתם, בטרם נקלעו לנחיתות ראייתית בעקבות פטירתו של מר אליהו אפרים ז"ל. לנתבעים נדרש, עקב מחדלי ההתנהלות האמורים, הליך ראייתי מורכב, בסיכון גבוה, לצורך הוכחת גרסתם, על חשבון משאבי השפיטה של הציבור. בשל כך הנתבעים גרמו לעצמם גם הוצאת הוצאות-משפט גבוהות, שניתן היה לחסכן. אזכיר כי בחלקו הראשון של ההליך, שבו נדונה שאלת ערבותם האישית של ה"ה גואל אברהמי יבל"א ואליהו אפרים ז"ל, הפסידו הנתבעים [פסק-דין חלקי מיום 12.5.11]. אז לא פסקתי לחובתם הוצאות, משום שדחיתי עניין זה לפסק-הדין הסופי. זהו טעם נוסף, אפוא, שלא לפסוק הוצאות לזכות הנתבעים עתה. לאור המקובץ איני רואה לנכון לזכות את הנתבעים בהוצאות המשפט. סיכום התובעים מכרו לנתבעים את חלקם בחברת פארק תמורת מיליון וחצי דולר, בהציגם מצג כאילו חברת פארק מחזיקה בזכויות במגרש 101 המיועד למלונאות, לפי חוזה פיתוח עם עיריית אשקלון, בנתון לפירעון חוב קטן לעירייה בגינו. התובעים העלימו מן הנתבעים כי, בפועל, התובעים הפרו את חוזה הפיתוח עם העירייה הפרות רבות ונמשכות, וכי חובם לעירייה בגין המגרש היה גדול הרבה יותר. בשל ההפרות הללו, ומשבינתיים האמיר שווי המגרש עשרת מונים, החליטה העירייה, בהתאם לאזהרותיה החוזרות שהועלמו גם הן מן הנתבעים, לבטל את חוזה הפיתוח. התובעים גם לא גילו לנתבעים, במסגרת מצגי החוזה שבכתב ביניהם, כי העירייה הודיעה שאי-ביטול חוזה הפיתוח יותנה בהמרת המחיר החוזי ההיסטורי במחיר שמאי עדכני גבוה עשרת מונים; כי טרם שולם היטל השבחה כבד על המגרש; כי קיימת כוונה להפקיע את המגרש לצומת דרכים; וכי לא ניתן אישור משרד הפנים להעברת הזכויות בו לחברת פארק. מצגי החוזה שבכתב, שנחזו להיות ממצים, לא כללו את כל הנתונים השליליים הללו; והתובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הנתבעים ידעו אודותם, מפי התובעים או בכלל, עובר להתקשרות ביניהם. לפיכך קבעתי כי התובעים הטעו את הנתבעים ומסרו להם נכס שאינו מתאים למוסכם; וכי לנתבעים עומדת הזכות לבטל בשל כך את החוזה עמם. משהנתונים לאשורם התגלו לנתבעים, גובשה בין הצדדים הסכמה בעל-פה, המאושרת על ידי התנהגותם בפועל, שלפיה יוקפא מימוש החיובים והסעדים ההדדיים לצורך ניסיון לממש בכל-זאת את המיזם המלונאי. הניסיון לא צלח. בחלוף כמעט 7 שנים הגישו התובעים את השיק ע"ס השווה ל-1.5 מיליון דולר לפירעון בהוצאה-לפועל, בטענה כי משקיימו זה מכבר את חיובם להעביר לנתבעים את מניותיהם בחברת פארק - הם זכאים לתמורה, ואינם מחויבים להמשיך וליתן לנתבעים ארכות נוספות לפירעונה; וכי התובעים אינם אחראיים לכך שכדאיות העסקה מבחינת הנתבעים נכזבה. בעקבות כך הודיעו הנתבעים על ביטול החוזה עם התובעים, מחמת ההטעיה ואי-ההתאמה כאמור לעיל. בהעדיפי את גרסת הנתבעים לגבי מהות ההסכמה על הקפאת החיובים והסעדים בשנים 1996-2002 - קבעתי כי לא פקעה, בתקופה זו, זכותם של הנתבעים לבטל את החוזה מחמת הטעיה ואי-התאמה, בשל חלוף זמן סביר מאז התבררותן של עילות-ביטול אלה. לפיכך יש תוקף להודעת הנתבעים על ביטול החוזה מיום 19.6.03. לאור המקובץ, נדחות בזה הן התביעה השטרית והן התביעה החוזית של התובעים לאכוף על הנתבעים את תשלום התמורה בסך השווה ל-1,500,000$, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. תיק הוצל"פ מס' 22-01471-03-2 ייסגר. משהתנהלותם של הנתבעים, ללא תיעוד 'בזמן אמיתי' של טענותיהם והסכמותיהם, גרמה להם להסתבך בהליך ראייתי ממושך; ומשבחלקו הראשון של ההליך הפסידו הנתבעים, אך באותו שלב לא נפסקו הוצאות - אין צו להוצאות בגין ההליך בכללותו. חוזההטעיה