חכירה לדורות לעומת בעלות

חכירה לדורות לעומת בעלות: יש שהמחוקק וגם הפסיקה רואים בחכירה לדורות לתקופה ארוכה שוות ערך לבעלות. סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע: "'בעל דירה' - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה"; גם בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, נקבע בסעיף 51(א)(3) כי לבית משפט שלום יש סמכות לדון בחזקה ושימוש במקרקעין, למעט תביעות הנוגעות לחכירה לדורות; (ראו גם תקנה 2א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970). גם הפסיקה גרסה, בנסיבות מסוימות, כי מעמדו של חוכר לדורות שווה ערך לבעלות, וזאת כדי למנוע סיכול כוונתו של המחוקק (ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 363 (1979); בג"ץ 11087/05 חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ נ' מדינת ישראל, לא פורסם, סעיפים 20-18 לפסק דינו של המשנה לנשיא (בדימ') ריבלין (21.8.2012); ויסמן, שם, עמ' 40-37); ויסמן דיני קניין, החזקה והשימוש, עמ' 265-263). כפי שנראה, הפסיקה נוטה יותר ויותר לנקוט במבחן מהותי ולא במבחן פורמאלי כדי להבחין בין חכירה שאינה בעלות לבין חכירה הקרובה לבעלות. ברור שאין דומה חכירה לחמש שנים לחכירה לטווח ארוך, למרות שדיני החכירה לדורות אינם שונים מדיני השכירות הרגילים (ויסמן דיני קניין החזקה והשימוש, עמ' 319). הפסיקה, שבחרה במבחן המהותי, גרסה שיש שוני בדינים החלים על חכירה לדורות הקרובה לבעלות לבין דיני השכירות הרגילים. ההבחנה נלמדת מנוסח החוזה וגילוי כוונת הצדדים לחוזה, וזו תוסק מטיבו, מתכליתו ומהנסיבות הקשורות אליו (רע"א 2821/95, שם). חכירה לדורות נעשית כאשר יש מגבלה חוקית להעברת הבעלות, או כאשר הבעלים מטעמים שונים חפץ לשייר בידו את זכות הבעלות הפורמאלית, או כאשר רוצים לבצע עסקה במקרקעין רק על חלק מחלקה. דרך זו גם מאפשרת למחכיר לפקח על השימוש שייעשה בנכס המוחכר (ויסמן דיני קניין, החזקה והשימוש, עמ' 318). גם דויטש סבור (שם, עמ' 313-307), כי כאשר קיימת הגבלה על פי דין (חוק יסוד: מקרקעי ישראל; ראו גם ויסמן דיני קניין, חלק כללי, עמ' 235-195 (1993) ויסמן, שם עמ' 38), או כאשר רוצים למכור רק חלק של חלקה והדבר אינו ניתן על פי חוק המקרקעין, או כאשר הדין הדתי אוסר על מכירת נכסים, יש לבחון בחינה כלכלית ולא פורמאלית בחכירות לתקופות ארוכות, האם המדובר בהעברת בעלות, אמנם לתקופה ארוכה אך מוגבלת. ההבחנה בין בעלות לחכירה תיבחן על פי השאלה מה נותר בידי הבעלים על פי חוזה החכירה. אם למחכיר לא נותר הכוח לשלוט בשימושים, בעשיית עסקאות הנעשות במקרקעין ובבנייה - הרי לפנינו חכירה הקרובה לבעלות. אינדיקציה להענקת זכות הקרובה לבעלות היא מתן זכות לחוכר "לנהוג כבעלים" (רע"א 2821/95 שם, עמ' 526). דעתנו תיטה לכך שמדובר בעסקה להעברת בעלות ערטיאלאית, תוך ציפייה לקבל לרשותו את המקרקעין בתום התקופה של ההחכרה (bare ownership). גם ויסמן במאמרו חכירה כתחליף לבעלות, ספר זיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט, עמ' 211 (1996) סבור שמבחינה מעשית, מחיר השוק אינו מושפע מאורך תקופת החכירה והצדדים לעסקה מתייחסים למכירת הזכות כמכירת זכות הבעלות לכל דבר ועניין. בע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 362-361 (1977) אומר השופט עציוני: "אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, כאשר הצדדים, ובעיקר המחכירים, מעדיפים, מסיבות שלא אתעכב עליהן כאן, צורה זו של החכרה לדורות על-פני צורה של העברת הבעלות באופן פורמלי, למרות שנוסח החוזים הללו איננו מותיר למעשה כמעט כל הבדל בין השתיים. כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן." עמדה על כך גם השופטת ביניש (כתארה אז) ברע"א 2821/95 שם, עמ' 526: "הדעה המקובלת היא כי 'חכירה לדורות' - ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות... תקופת החכירה הממושכת שכמוה מבחינה מעשית כצמיתות מצביעה על כוונה להגיע ככל שניתן לתוצאה הקרובה ביותר לבעלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין ולניצולם". הבחנה זו אומצה בפסק דינו המקיף של השופט עמית בע"א 8729/07, אירונמטל נ' קרן קיימת לישראל, לא פורסם, סעיף 21 (12.11.2009), שלאחר שבחן את הפסיקה והספרות בנושא זה, אימץ את הדעה כי חכירה לתקופה ארוכה יכולה לשמש אינדיקציה למכירה הקרובה למכירת זכות הבעלות. ניתן להגדיר בעלות כזכות למרב הנאות שניתן להפיק מן הנכס שהוא מושא לבעלות. תכונות המאפיינות בעלות הן: זכות להחזיק בנכס, זכות להשתמש בו, זכות בפירות הנכס, זכות לבנות בנכס בכפוף להגבלות שבחוקי התכנון (ברע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1) 517, 527 (1996)) והזכות לכלות את הנכס. מה שמאפיין את זכות הבעלות הוא הזכות של הבעלים לעשות בנכס ככל העולה על רוחו, זולת מה שנאסר עליו בדין או בהסכם מחייב (סעיף 2 לחוק המקרקעין; ויסמן דיני קניין, בעלות ושיתוף, עמ' 25 (1997) (להלן - ויסמן); ו"ע (ת"א) 44804-11-11 שחם נ' מנהל מיסוי מקרקעין, לא פורסם (24.3.2013)). הגבלה נוספת המוטלת על זכות הבעלות במקרקעין היא מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין וסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999); ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 402-401 (2003)). כאמור, הבעלים יכול לצמצם את אגד זכויות הבעלות שבידיו לתקופה קצרה או ארוכה בדרך של השכרת הנכס או החכרתו, למשכן אותו או להעניק בו זיקת הנאה (סעיפים 3, 4, 5, ופרק ז' לחוק). או, כפי שכותב, מיגל מדויטש, בספרו קניין, עמ' 301 (1997) כי - "זכות הבעלות היא הזכות הקניינית העליונה, בצדק, נמשלה לספוג, שעליו נעוצות סיכות שונות (הזכויות המשניות), כאשר הוצאתה של סיכה נתונה (הקניית זכות משנית כלשהי), גורעת ונוגסת ממנה ומותירה אותה כסכום של יתר הכוחות המשניים". (דימוי זהה יש לויסמן, שם, עמ' 29-28). כאשר זכויות הבעלות מתכווצות מכוח הסכם, גם כאשר מדובר בחכירה לתקופה ארוכה, אין נשללת זכות הבעלות מהבעלים, ומה שנותר בידיו הוא זכות בעלות ערטילאית וצפייה שבתום תקופת החכירה תוחזר הבעלות המלאה לידיו (ויסמן, שם, עמ' 28). ניתן לומר שאין למעלה מזכות הבעלות וכל הזכויות האחרות נגזרות ממנה (ויסמן, שם, עמ' 29). חכירהבעלותחכירה לדורות