אי תשלום דמי שכירות במשך חצי שנה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אי תשלום דמי שכירות במשך חצי שנה: 1. בפני בקשת רשות להגן שהגישו השוכרים (להלן: "המבקשים") בעקבות תביעת המשכירה (להלן: "המשיבה") אשר תבעה אותם לתשלום בסך 463,685 ₪ בגין אי תשלום דמי שכירות עבור 6 חודשים של שימוש בנכס ונוסף - לפיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד. המבקשים ביקשו רשות להגן בטענה לקיזוז הסכום הנתבע בגין נזקים -בעיקר של רטיבות, אובדן זמן עבודה ופגיעה במוניטין. העובדות המוסכמות שאינן שנויות במחלוקת הן כדלקמן: 2. המשיבה הינה המשכירה, חברה המחזיקה בזכויות בחדרי המשרדים בקומה 28 בבית גיבור ספורט רמת-גן במקומות חניה ובמחסנים. המבקשים הינם השוכרים משרד עורכי דין והשותפים בו אשר שכרו מהמשיבה את המשרדים. 3. ביום 8.1.06 שכרו המבקשים מהמשיבה את הנכס שבמחלוקת אשר שימש כמשרד עורכי-דין לחמש שנים (על פי הסכם השכירות -נספח 1 לכתב התביעה). לאורך השנים שולמו דמי השכירות כנדרש. 4. לטענת המבקשים, במהלך תקופת השכירות הראשונה מ-2006 עד 2011 סבלו המבקשים בחורף מנזילות (נספח א' לבקשת רשות להגן, צילום הנזקים; נספח ג' וג'1 פניה בכתב בקשר לנזקים ב-2007 וב-2009). מחוות דעת מקצועית משנת 2007 עולה שמקור הנזקים היה בקומה 29, אשר אין מחלוקת שאינה בבעלות המשיבה (נספח ב' לבקשת רשות להגן). לטענת המבקשים חזרו הנזילות מדי שנה וטופלו מדי שנה תוך כדי שהבעיה מצטמצמת והמצב השתפר. (פרוטוקול מ-31.10.2012 (להלן: "הפרוטוקול") עמוד 13). בשנת 2011 בוצע שיפוץ בקומה שיצר שורה של מטרדי רעש וריח, שירותים לא תקינים, תקלה בחשמל וחסימת הכניסה. (נספחים ד' ו-יד' לבקשת הרשות להגן). 5. ב-29.11.2010 הודיעו המבקשים על מימוש האופציה לחמש שנים נוספות הסכימו להעלאת דמי השכירות בתקופת האופציה ב-10 אחוז כאמור בהסכם השכירות הראשון. במסגרת ההודעה לא העלה מי מן המבקשים טרוניה כלשהיא (מש/1 כן פרוטוקול מיום 31.10.12 עמוד 2). 6. בתחילת 2012 הוציאה הנהלת הבית הודעה שרצוי מטעמי בטיחות להחליף את גופי התאורה (נספח ה'). בהתאם לסעיף 11(ז) להסכם השכירות היה על המבקשים לקיים את ההוראות של חברת הניהול. 7. מנהל חברת הניהול אישר בכתב שהמשרד סבל במשך חמש שנים מנזילה אשר גרמה נזק לפרקט ולגופי תאורה ויש צורך להחליפם (נספח י' לבקשת הרשות להגן). 8. בחודשים ינואר פברואר 2012 שופץ המשרד. השיפוץ כלל החלפת תקרה ורצפה בשל רטיבות, החלפת גופי תאורה בשל בטיחות והחלפת מדפים בשל תולעים ומריחת חומר מונע. המבקשים שילמו לטענתם לבעל המקצוע כ-50,000 ₪ בעבור השיפוץ. (נספח יא' לבקשת הרשות להגן). 9. לפי סעיף 5 להסכם השכירות, היה על המבקש לשלם ביום 1.3.2012 דמי שכירות בעבור החודשים מרץ עד מאי 2012 בשיעור 112,752 ₪. (לפי 8,305 $ לחודש *110% בתקופת האופציה הראשונה * שער הדולר ביום התשלום 3.7840 ₪ בצירוף מע"מ - סך בשקלים השווה ל - 120,301 ₪ כולל מע"מ ,בקיזוז סך של 7,549 ₪ בגין המזגן והשתתפות בחשבון החשמל (תחשיב רו"ח - נספח 2 לכתב התביעה)). בראשון ליוני עמד שער הדולר על 3.91 ₪, כך שהחוב הנומינאלי בגין דמי שכירות עבור החודשים יוני עד אוגוסט 2012 הסתכם ל- 124,307 ₪. 10. על אף שלא הייתה כל מחלוקת לגבי גובה דמי השכירות, לא שולמו דמי שכירות עבור החודשים מרץ עד אוגוסט 2012. 11. משלא הוסדר תשלום דמי השכירות חרף תזכורות חוזרות ונשנות, הודיעה המשיבה ב-28.3.2012 על ביטול ההסכם וקצבה למבקשים 60 יום לפינוי המושכר, דהיינו עד 31.5.2012 (נספח 6 לכתב התביעה). 12. ב-15.4.2012 - חודש וחצי לאחר המועד הקבוע בהסכם לתשלום ובתגובה להודעה על ביטול ההסכם שלח השותף, עו"ד איתן אדר, הודעת קיזוז בכתב בגין נזקים שנגרמו למושכר לאורך כל השנים כתוצאה מנזילות ושיפוץ הקומה, בגין סך מלוא דמי השכירות לרבעון המתחיל ב-1.3.2012 (נספח 7 לכתב התביעה). 13. המשיבה התנגדה מכל וכל להודעת הקיזוז (נספח ח' לבקשת רשות להגן) והגישה באפריל 2012 תביעה לסילוק יד מהמושכר - תא"ח 41013-04-12. 14. המבקשים בתגובה מ-12.6.2012 הודיעו, כי הם מקזזים גם את מלוא דמי השכירות בגין הרבעון שמתחיל בחודש יוני. עילת הקיזוז: עלויות שלא פורטו אשר לא נכללו בהוצאות של הרבעון הקודם ו-100,000 ₪ בגין אי הנוחות, עוגמת הנפש ופגיעה במוניטין (נספחים יג'-יד'). 15. בעקבות הודעה הקיזוז כאמור, הגישה המשיבה את התביעה שבפני. 16. במסגרת התביעה לסילוק יד הסכימו הצדדים על פינוי המושכר בסוף שנת 2012 ותשלום מלא עבור הרבעון האחרון. זאת מבלי לגרוע מהזכות לטעון את יתר הטענות. הסכמות אלו קיבלו תוקף של פסק-דין. (-נספח יז' לבקשת הרשות להגן). 17. בהתאם לכך, מחודש ספטמבר 2012 עד לפינוי המושכר שולמו דמי השכירות כנדרש. טענות הצדדים: 18. לטענת המשיבה, משתמשים המבקשים בנכס ומפיקים ממנו רווחים ואף משכירים אותו לשוכרי משנה, על-כן עליהם לשלם את מלוא דמי השכירות כאמור בהסכם השכירות. עוד טענה, כי המבקשים לא מסרו הודעת קיזוז בכתב מראש כנדרש. אומד דעת הצדדים לפני מועד התשלום ובסמוך לאחריו המשתקף מהודעות בעל דין בכתב שעל המבקשים לשלם חובם. בכל מקרה לא ניתן לקזז טענות נזיקיות כנגד עילות חוזיות ולא ניתן לקזז סכומים שאינם קצובים. 19. לטענת המבקשים, במשך חמש שנים סבלו מנזקים וסכנות כתוצאה מהרטיבות בחורף, רטיבות זו הסבה נזק לרכוש, מוניטין וגרמה להם לאובדן שעות עבודה. משכך קמה להם זכות לקזז מלוא נזקיהם, באשר לטענתם הם נובעים מאותה עסקה. עוד טענו כי נתנו הודעת קיזוז בעל-פה ב-22 למרץ 2012. כן הדגישו שבשלב בקשת הרשות להגן לא בוחנים את טיב הראיות. דיון המסגרת הנורמטיבית - בקשת רשות להתגונן ככלל, מורה ההלכה הפסוקה כי בית משפט הבוחן את בקשת הרשות להתגונן צריך לצאת מנקודת הנחה ולפיה האמור בתצהיר התומך בבקשה הוא בבחינת אמת, כל עוד לא הסתבר כי ההגנה היא  הגנת בדים. בשלב בקשת הרשות להתגונן אין בוחנים את אמינות עדותו של המצהיר (וראה לעניין זה: ע"א 10189/07 עזרא ששון נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ) ואף ניתן לטעון טענות בעל פה נגד מסמך בכתב. ואימתי תידחה בר" ל על פי ההלכה הפסוקה? רק אם מתברר, לאחר חקירתו של הנתבע על תצהירו, כי הגנתו הינה "הגנת בדים" ומשוללת כל יסוד על פניה ואין לה על מה שתסמוך, לא תינתן רשות להתגונן. יפים לעניין זה גם הדברים שנכתבו בע"א 518/87 פטלז'אן בנק איגוד לישראל בע"מ. "ההלכה היא, שבבחינת בקשת רשות להתגונן מספיקה הגנה לכאורה להצדקת הבירור המשפטי, ואין צורך לפסוק בדבר טיב הזכויות והטענות לגופן. הנתבע איננו נדרש להוכיח את גרסתו, אלא רק להראות הגנה אפשרית. השופט מצדו לא ייכנס לבחינת שאלות של מהימנות. אפילו חוסר אמון בטענות ההגנה איננו יוצר כשלעצמו בסיס לאי מתן הרשות. הדיון אינו אלא בחינה ראשונית של העניין (לא משפט, ואף לא קדם משפט). הרשות תוענק, אם התצהיר על פניו (יחד עם החקירה הנגדית, כשמתקיימת) מגלה טענה, שאם תוכח במשפט תהווה הגנה מפני התביעה. ויודגש: אין צורך להגיע למסקנה שלנתבע סיכוי טוב בהגנתו; מספיקה המסקנה, שאם תתקבל גרסת הנתבע כמהימנה - אזי יש לו סיכוי כלשהו להצלחה. לטובת התובע ניתן לפסוק רק, כאשר אין ספק בכך, שאין לנתבע הגנה כלשהי, ולא התעורר כל נקודה הגיונית, שאפשר לטעון לטובת הנתבע. כל זאת בסייג אחד: שהחומר שהובא לפני בית המשפט לצורך הדיון בבקשה איננו מפריך על פניו (ו/או לאחר החקירה הנגדית, כשמתקיימת) את טענות המבקש. (ר' למשל: 102/83 ל.ג.ל. כרמיאל נ' בנק לאומי, פ"ד מא (1) 752, ע"א 105/89 קו אופ אבן יהודה נגד בנק הפועלים, פ"ד מה (3) 585, רע"א 39/86 גליק נ' גליק פ"ד מ (1) 51". בצד הלכה פסוקה זו ולמעשה על מנת לאזנה נפסק כי על מבקש ברל להתכבד ולפרט את מהות הגנתו . אין די לעניין זה בטענות כלליות. כפי שנפסק פעמים רבות, אף שהמבקש רשות להתגונן מפני תביעה בסדר דין מקוצר אינו רשאי להסתפק בטענות כלליות בתצהירו, ועליו לציין את פרטי העובדות שעליהן מבוססות טענות ההגנה שלו. זאת בהתאם לכלל שעל המבקש רשות להתגונן להתכבד ולפרט את מהות הגנתו, משמע, התצהיר חייב לכלול בגופו את פירוט הטענות (ראו לדוגמה ע"א 9654/02 חב' האחים אלפי בע"מ ואח' נ' בנק לאומי לישראל פ"ד נט(3), 41, 46-47; ע"א 3374/05 אליהו אוזן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, 1.5.2006) . "כללים אלה יוצרים איזון באשר לנטל המוטל על המבקש רשות להתגונן. מצד אחד, הנטל אינו רב, ודי להוכיח כי ההגנה אינה הגנת בדים. מצד אחר, כדי לעמוד בנטל מינימאלי זה, על המבקש להגיש תצהיר, המגובה במסמכים במידת הצורך, המבסס בצורה קונקרטית וברורה את מהות הגנתו." בנידון דנא, תצהירי המערערים אינם מפרטים את הנזק הנטען. אין די בקביעה...... " (עא 5063/08 מ.ציג בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ  - 21.12.2011) "כלל הוא, כי על נתבע בסדר דין מקוצר המבקש רשות להתגונן להידרש לפרטי טענת ההגנה שלו (ע"א 18/66 חפץ נ' אוצר הקבלנים בע"מ, פ"ד כ(3) 265; ע"א 453/83 סולל בונה בע"מ נ' גרוסי עזאם, פ"ד לט(3) 20,24-23; ע"א 688/89 הילולים (אריזה ושווק) נ' בנק המזרחי המאוחד, פ"ד מה(3) 188, 200-199; זוסמן, סדר הדין האזרחי (מהדורה 7, בעריכת ש' לוין) (1995), 675). טענה זו, מטבעה, צריך שתהא כזאת שניתן לעגנה בעובדות המקרה. אכן, מטרתו של הליך סדר הדין המקוצר היא למנוע דיון בתובענה אם ברור כי אין לנתבע סיכוי להצליח בהגנתו והגנתו היא "הגנת בדים", אולם אם יש סיכוי כזה תינתן ככלל הרשות." (רעא 4241/10 לוקר - אחזקה ושיפוצים בע"מ נ' ר.ו.ד. השקעות והשכרות בע"מ). לעניין טענת קיזוז שמעלים נתבעים בבקשתם בבר"ל נפסק: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית (2009): "על המבקש להוכיח אך הגנה לכאורה; על בית המשפט להניח שיש אמת בדברים, והוא אינו צריך להשתכנע שהטענות הנטענות בתצהיר אכן נכונות." וספציפית, במקרה של טענת קיזוז על ידי שוכרי נכס נפסק שלעיתים יש לדחות בקשת רשות להתגונן שעניינה טענות קיזוז ביחסים בין שוכר למשכיר כאשר מהנתונים עצמם עולה כי התביעה תדחה, כפי שנפסק ברעא 4241/10 לוקר - אחזקה ושיפוצים בע"מ נ' ר.ו.ד. השקעות והשכרות בע"מ מיום 21.09.2010. "נראה כי בענייננו בתי המשפט לא ביקשו לקבוע ממצאי מהימנות, אלא על פני הדברים ומטענות המבקשים עצמם, ובעיקר - לא רק - מתוך ניתוח הסכם השכירות (שלא צורף לבקשה הנוכחית, לא השתכנעו כי יש בסיס לטענותיהם לעניין זכות הקיזוז. " התנאי לחיוב משכיר בעלויות השיפוץ שערך השוכר 20. חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 7(א) תחת הכותרת "חובת תיקון המושכר" מהם חובות המשכיר : "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן-פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז - 1967, או שתיקונו לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות אינו חל על המשכיר." ברי כי פגם של נזילות הינו פגם שפוגע פגיעה של ממש בשימוש במושכר. במקרה שבפנינו הוכח באמצעות חוות דעת מקצועית שמקור הנזילה מהקומה העליונה, כך שאין מדובר בנזק שגרם השוכר בשימוש בלתי סביר, או באי שמירה על מערכות הניקוז. לפיכך , על פי חוק השכירות והשאילה על המשכיר חלה לפי החוק חובה לתקן את הנזק. לאחר שעיינתי בסעיפים השונים להסכם השכירות מצאתי שאין בהם כדי לגרוע מחובה זו. 21. סעיף 9 לחוק הנושא את הכותרת "תרופות בשל אי תיקון" מבהיר מהם הסעדים העצמאים העומדים לרשות שוכר כאשר המשכיר אינו מתקן את הפגם הנטען תוך זמן סביר כדלקמן: "(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר - (1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות; 2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה. (ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב (-הדגשה שלי - כ.ל.) למשכיר זמן סביר מראש. (ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב)." מן הכלל אל הפרט: המבקשים, אם רצו לנקוט בסעד העצמי של תיקון הפגם ולדרוש מהמשיבה את הוצאותיהם - הרי שסעד זה הינו לגיטימי בנסיבות העניין. יחד עם זאת אני קובעת כי שיפוץ של נזקים שנגרמו במהלך שש שנים לגירסת המבקשים עצמם , - אינו דחוף. בנסיבות אלו, על המבקשים היה להודיע למשיבה בכתב שבכוונתם לתקן את נזקיהם ,זמן סביר מראש ובכך לאפשר למשיבה לבחון את סבירות היקף התיקון ועלותו. 22. אין חולק שלא נמסרה הודעת קיזוז זמן סביר מראש. ובוודאי שלא נמסרה הודעת קיזוז בכתב. שהרי לגרסת המבקשים בוצע השיפוץ ב-1-2.2012 ואילו הודעת קיזוז בכתב המפרטת את עלויות השיפוץ נשלחה לראשונה למעלה מחודשיים לאחר מכן, ב-15.4.2012. לפיכך לא מילאו המבקשים , לגרסתם שלהם אחר התנאי הקבוע בסעיף 9 (ב) לחוק. לא למותר להסיק כי מגרסת המבקשים לעניין הודעת הקיזוז בדיעבד ניתן להסיק שימוש לרעה בזכות חוזית שלא בתום לב ובניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים חלק כללי. די בכך על מנת לדחות את בקשת הרשות להתגונן בקשר לתשלום דמי השכירות. 23. למעלה מהנדרש אפרט טעמים נוספים לדחיית בקשת הרשות להתגונן: אומד דעת הצדדים 24. הצדדים התכתבו ביניהם לפני המועד שקדם לתשלום וסיכמו אילו סכומים יקוזזו. מן הסיכום עולה, שאומד דעת הצדדים היה שאין לקזז מדמי השכירות את עלויות השיפוץ נשוא הבר"ל. כך ב-20.2.2012 כתב חלי מנהלת החשבונות של המבקשים (נספח 4 לכתב התביעה): "בעוד מספר ימים אנו עתידים לקבל את חשבון החשמל לתשלום ולכן העיכוב במתן החישוב לתשלום לאחר קיזוז החשמל (בעוד מספר ימים אשלח לך מייל עם תשובה מדויקת יותר). לתשומת ליבך, בהמשך לסיכום בין עו"ד איתן אדר ועו"ד עמי סיוון אנו מקזזים הפעם 7,000 ₪ בגין תיקון המזגן בחדר הישיבות." מתכתובת זו עולה שהצדדים דנו בתשלום דמי השכירות הקרוב וסיכמו אילו סכומים יקוזזו- 7000 ₪ בגין תיקון המזגן. הא ותו לאו. הכלל הן שומעים את הלאו. לאמור , סכומים שלא נכללו בסיכום לעניין הקיזוז מדמי השכירות , לא הייתה כוונה מצד המבקשים לקזזם. בהמשך אותו אחר הצהרים, שלח השותף הנתבע לרואה החשבון של המשיבה הודעת דוא"ל נוספת (נספח 3 לכתב התביעה) : "בהתאם לסיכום בינינו אנחנו נקזז מדמי השכירות סך 7,000 ₪ (כולל) בגין העבודות במזגן חדר הישיבות (בפועל העבודה בפריט זה בלבד עלתה לנו יותר)." עינינו הרואות , השותף- אחד המבקשים מודיע שהצדדים הסכימו שיקוזז מתשלום דמי השכירות סכום של 7,000 ₪ בלבד. בנוסף לכך הוא הזמין את נציג המשיבה לראות את תוצאות "השיפוץ", אך נמנע מלהודיע לו שבכוונתו לחייבה לשאת בעלויות השיפוץ. ובוודאי שלא שלח לה הודעה טרם השיפוץ שבכוונתו לערוך תיקונים והוא מצפה ממנה לשאת בעלותם. 25. לאחר שחלף מועד התשלום ושכר הדירה לא שולם פנה רו"ח המשיבה לנציגת המבקשים ב-6.3.2012 אשר השיבה לו (נספח 5 לכתב התביעה): "שכ"ד יועבר בימים הקרובים ועד ה-14 לחודש." - שום אזכור אודות כוונה לקזז סכום כלשהו זולת הסכום המוסכם לעיל. תשובת מנהלת החשבונות מהווה הודעת בעל דין בקיומו של חוב למשיבה בגובה מלוא דמי השכירות. מייל נוסף שלחה נציגת המבקשים ב-21.3.2012 נספח 5 לכתב התביעה) ובו כתבה: " הנושא בטיפול ושכ"ד ישולם בימים הקרובים.." שוב מודה נציגת המבקשים בקיומו של חוב שעליה להסדיר ושוב, אינה טוענת לקיזוז. מן המקובץ עולה, שסוכם בין הצדדים שדמי השכירות ישולמו, זה גם היה אומד דעת שני הצדדים למועד התשלום המיועד. הסכום שנטען שיש לקזז בגין השיפוץ ב-2012 26. יתר על כן, המבקשים הודיעו על קיזוז מלוא דמי שכירות לרבעון בהסתמך על הודעה על שיפוץ בהיקף של 105,000 ₪ וסכומים ששולמו בגין תיקונים בעבר. ברם, גם מטיעוני המבקשים ומעדותם בחקירתם הנגדית בפני , לא ניתן להסיק כי הסכום שנטען ששולם בפועל בגין תיקון נזקי הרטיבות במשרד , הוא הסכום האמור . ואפרט במה דברים אמורים: 27. על פי נספח יא' לבקשת הרשות להגן - הסתכם התשלום בפועל עבור שיפוץ בחודשים ינואר פברואר בשנת 2012 לסך של כ- 50,000 ₪. המבקשים הודיעו, כי לא יבצעו את יתרת השיפוץ משום שהם עוזבים. בפועל, אישרו נציגי המבקשים, שלא שילמו לבעל המקצוע סכומים נוספים על הסך של 50,000 ₪ שגם בהתייחס אליו לא נוכחתי כי שולם בגין השיפוץ בנכס אשר התחייב מנזקי הרטיבות. (עמ' 4 לפרוטוקול). 28. לא זאת אף זאת, אף סכום זה לא נטען בעדויותיהם, ששולם בפועל במלואו בגין תיקון נזקי הרטיבות. שכן כפי העולה מהציטוט מטה של דברי אחד המבקשים, בוצעה באותה תקופה עבודה פרטית אצל השותפים ולא ניתן לדעת איזה חלק מהסכום ששולם לבעל המקצוע שולם עבור עבודות במשרד (פרוטוקול מ-31.10.2012 עמוד 6). "אצלי בבית לא, הוא סייע לדירה שבתי גרה בה, ביצע שם מס' שותפים ונדמה לי שגם אצל שותפי." לא למותר לציין, כי עבור הסכומים ששולמו גם לא הונפקו קבלות וחשבוניות. כאמור בפרוטוקול עמוד 7 : "ת. לא יצאו חשבוניות כיוון שעמוס לא עוסק בעבודה הזאת כעבודה ראשית, עושה אותה אגב אורחא, התשלום בוצע שהוצאה לביצוע השיפוץ, דיווחנו לרו"ח שלנו למיטב ידיעתנו הוא דיווח לרו"ח ...לא שילמנו מע"מ ולא קיבלנו חשבונית." זאת ועוד, המבקשים נמנעו מלהגיש רשימה של העבודות שבוצעו בפועל במשרדים ועלות כל רכיב עבודה. במשמע, עבודות השיפוץ שבוצעו בפועל במשרדים ואשר התחייבו מנזקי הרטיבות , עלויותיהן לא פורטו ולא הוצגו כמתחייב מכך שבטענת קיזוז עסקינן. כאמור בעדות בעל המקצוע בפרוטוקול בע' 10: "המסמך שנתתי זה סה"כ על הדברים שעשיתי וההוצאות ובהסתמך עליו קיבלתי כסף הוא איננו בפני." מן האמור עולה, שגם מגרסת המבקשים לא עולה ולא ניתן להסיק את הטענה כי הסכום שטענו ששולם בפועל-שולם עבור תיקון נזקי הרטיבות במשרד. זאת להבדיל מעבודות שיפוץ שונות , החלפת ריהוט וכו שלא בהכרח התחייבו מנזקי הרטיבות. הטענה לקיזוז חובות בגין תקופת השכירות הקודמת בין השנים 2006 ל-2011. 29. נציגי המבקשים הודו בחקירתם, כי לא שלחו הודעת קיזוז בכתב לשנים 2007-2010. (פרוטוקול ע' 4). במכתב מ-17.11.2011 בסעיף 5 כותבת נציגת המבקשים בקשר לנזקים לאורך כל השנים הודעת קיזוז מול חברת הניהול להבדיל מהודעת קיזוז אל מול המשיבה. (מש/2; עמודים 7-8 לפרוטוקול. המכתב סומן בתיק באות ה'). משלא ניתנה הודעת קיזוז, אלא הודעה על מימוש האופציה וחידוש החוזה מש/1 ללא תנאים, אין רלבנטיות לשורה ארוכה של קבלות על תיקוני אינסטלציה ורכישת ריהוט בשנים 2007-2010 בעלות כוללת של 42,807 ₪ (נספח יא' לבקשת רשות להגן) והן אינן מקימות עילת קיזוז בפני התביעה שפני . ואחדד לעניין זה, המבקשים צירפו לנספח יא לתצהירים קבלות שונות בגין פירוק והרכבת ברז, החלפת ציר עליון לדלת, 3 יחידות גופי תאורה, גופי תאורה נוספים, רכישת ארוניות, עבודות חשמל והתקנת גופי תאורה, ועוד. קבלות אלה כולן ללא יוצא מן הכלל הופקו במהלך השנים - 2007 ועד לפני נוב 2010 - מועד מימוש האופציה. משכך, הסכומים השונים הנקובים בקבלות נשוא נספח יא לתצהירי המבקשים אינן מקימות להן עילת קיזוז מפני התביעה שהוגשה לתשלום דמי שכירות בגין תקופה - כשנה וחצי לאחר מימוש האופציה- הרבעונים מרץ-מאי 2012 ויוני - אוגוסט 2012- אליו אתייחס להלן. אשר לקיזוז דמי השכירות בגין החודשים יוני -אוגוסט בגין נזקים שאינם ממוניים 30. במסגרת הודעת הקיזוז הראשונה, לא טענו המבקשים לנזקים שאינם ממונים ולא הודיעו כי יקוזזו סכומים נוספים בהמשך ודי בכך כדי להעיד על מופרכות טענתם זו . 31. מעבר לכך, גם מההיבט המשפטי אין בטענה זו ממש כפי שיפורט להלן: סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה כותרתו "קיזוז" מבהיר שניתן לקזז חובות שוכר מהסכום שיש לשלם למשכיר ובלשונו של המחוקק: "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב שכירות ניתנים לקיזוז." סעיף 53 לחוק החוזים חלק כללי, התשל"ג - 1973 הנושא את אותה כותרת מוסיף: " (א)  חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עיסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עיסקה אחת, אם הם חיובים קצובים. (ב)  אין לקזז חיוב שהזכות לקיומו אינה ניתנת לעיקול." המסקנה היא שניתן לקזז חוב בסכום שניתן לעיקול, אלא לא ניתן לקזז נזק למוניטין, עוגמת נפש והפסד זמן עבודה, שהרי סכומים אלו אינם ניתנים לעיקול. 32. סוגיית הקיזוז נבחנה בשורה ארוכה של פסקי דין של בית המשפט העליון , כך בע"א 765/82 אלתר נ' אלעני פ"ד לח(2)701. הסוגיה נבחנה גם בהקשר של החוק שבפני בתא"ח 15899-05-09 גמזו לטובה ואח' נ' פרנקל, שם פסק כבוד השופט אבינור ב-10.8.2011 : "אין שוכר הגר בשכירות רשאי לפטור עצמו מהחיוב לשלם את דמי השכירות להבדיל מהפחתה קצובה במסגרת הוראותיו של סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. ועל אחת כמה וכמה ששוכר אמור אינו רשאי לעשות כן לתקופה ממושכת, של חודשים ושנים, בטענה כי הוא מקזז פיצויים בגין נזקים אותם גרם לו המשכיר באירועים שאירעו לו בעבר. במצב דברים זה - של הימנעות כוללת ומתמשכת מתשלום דמי השכירות בטענה לנזקים שנגרמו לשוכר בעבר - אין מדובר בקיזוז - כביכול מדמי השכירות אלא בפגיעה בזכויות הקניין של המשכיר. תרופתו של שוכר, הטוען כי המשכיר גרם לו בעבר לנזק, היא בהגשת תובענה מתאימה; אך אין השוכר רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך להתגורר בנכסו של המשכיר, במשך חודשים ושנים, מבלי לשלם את דמי השכירות. " לאור האמור בפסיקה מסקנתי היא , כי לא ניתן לקזז את דמי השכירות של החודשים יוני עד אוגוסט 2012, שכן אין מדובר בהפחתה קצובה אלא בביטול/איון גורף של החובה לשלם דמי שכירות במשך 6 חודשים. גם אם המשיבה גרמה למבקשים נזקים, הם אינם יכולים לקזזם כנגד דמי השכירות נושא התביעה. 33. מכל הטעמים הללו נדחית מכל וכול בקשת הרשות להגן בגין קיזוז דמי השכירות לתקופה ש -1.6.2012 ואילך שברובו הינו קיזוז בגין נזקים שאינם ממוניים ומטבעם אינם קצובים. אשר לטענת התובעת בתביעתה לזכות לפיצוי בגין איחור בפינוי המושכר 34. מסעיף 5(ה) להסכם השכירות, ברי כי קמה למשיבה עילה לביטול ההסכם כדין ופינוי המושכר תוך 14 יום, קרי ב-14.3.2012 בגין אי תשלום דמי שכירות. 35. סעיף 15 להסכם תחת הכותרת פינוי מגדיר בסעיף קטן א' באילו מקרים יחול הסעיף : "(א) בתום תקופת השכירות, או עם ביטולו של הסכם זה בכל מועד אחר מכל סיבה שהיא." לפי סעיף 15(ג) להסכם, קמה חובה לפיצוי מוסכם בגין כל יום איחור בפינוי המושכר בשיעור של 833 $ ליום. הסעיף פותח במילים: "באם השוכר לא יפנה את המושכר במועד הפינוי כאמור בהסכם זה. הרי שמבלי לפגוע בסעדים חלופיים ו/או נוספים למשכירה, ישלם השוכר למשכירה.." המשיבה עתרה לפיצוי בגין אי פינוי המושכר מ-1.4.2012 ואילך. ברם, במכתב בו הודיעה על ביטול ההסכם הודיעה על ביטולו מ-31.5.2012. משכך, הפרו המבקשים את ההסכם בכך שלא פינו את המושכר מ-1.6.2012 ולא קודם לכן. זאת ועוד, בדיון ב-25.6.2012 הגיעו הצדדים להסכמה בהתייחס למועד הפינוי. אי לכך במועד זה הסתיימה ההפרה. בהקשר זה אעיר כי בהחלט לא ניסתר מעיני, כי הצדדים הסכימו על מועד פינוי מבלי לוותר על טענותיהם. לפיכך מחייבת את המבקשים לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם בגין פינוי באיחור לתקופה החל מ-1.6.2012 - 24.6.2012 בסך של 833 $ דולר לפי שער הדולר ב-1.6.2012 - 3.915 ובסך הכל - 78,268.68 ₪ בצירוף מע"מ כדין- 91,574.36 ₪. סיכום 36. דין בקשת הרשות להגן להידחות וזאת מהטעמים הבאים: בקשר לדמי השכירות ברבעון שמתחיל ב-1.3.2012 - היה על המבקשים ליתן למשיבה הודעת קיזוז ובכתב בגין הנזקים אותם תקנו בשנת 2012. המבקשים, גם לגירסתם, לא נתנו הודעת קיזוז בכתב מראש בגין הנזקים אותם תיקנו בשנת 2012, כל זאת בניגוד לנדרש בסעיף 9(ב) לחוק השכירות. יתר על כן, אומד דעת הצדדים היה שהמבקשים עומדים לשלם את דמי השכירות. לא זאת אף זאת, לטענת המבקשים הסכום ששולם בפועל עבור התיקונים, אשר התברר בדיון בפני כאמור כי לא שולם במלואו עבור תיקונים במושכר בלבד, אינו עולה , גם לגירסת המבקשים על 50,000 ₪ אלא שהם קיזזו 240,000 ₪, כך שהודעת הקיזוז אשר ניתנה כאמור גם אם באיחור, ניתנה בחוסר תום לב . לא למותר להדגיש, כי גם הנזק הנטען של 50,000 ₪ , בגין תיקונים ושיפוץ במהלך שנת 2012 ,לא פורט כנדרש ולו לכאורה שכן למדתי מגרסאות המבקשים עצמם שסכום זה כולל בחובו סכומים ששולמו עבור תיקונים בבתי השותפים ובני משפחותיהם. ואיזה סכום אם בכלל שולם לשיפוץ בגין נזקי רטיבות? - זאת לא ניתן ללמוד מגרסת המבקשים עצמם. במשמע, שגם אם תתקבל גרסת המבקשים במלואה כפי שפרסו אותה בפני בבר"ל - היא אינה מקימה תשתית עובדתית ראייתית לביסוס טענת הקיזוז, אותה יש לבסס כדרך שמבססים עילת תביעה , ומכאן שדינה דחייה. אדגיש, כי גם לטענת המבקשים, מצד אחד לא נשלחה הודעת קיזוז מפורטת בגין הנזקים בתקופת השכירות הראשונה. ומצד שני, ההסכמה על חידוש השכירות לתקופת האופציה הראשונה הייתה ללא סייגים. בתור שכזו היא סותמת את הגולל על טענה זו. באשר לדמי השכירות לרבעון שהתחיל ב-1.6.2012 - טענה זו לא נטענה במועד בו נמסרה הודעת הקיזוז הראשונה דבר המעיד על מופרכות הטענה. בנוסף, על פי סעיף 53 לחוק החוזים והפסיקה לא ניתן לקזז נזקים שאינם ממוניים. התוצאה היא, שטענת המשיבה לפיצוי בגין איחור בפינוי המושכר מתקבלת בחלקה- שכן לאחר שהוגש כתב התביעה בפני הצדדים הגיעו להסכמה בהליך משפטי אחר על מועד הפינוי. לכן הפיצוי המוסכם ישולם רק בגין התקופה שמ-1.6.2012 - 24.6.2012 בשיעור הקבוע בסעיף 15(ג) להסכם בסך 91,574.36 ₪. 37. התוצאה היא שניתן בזאת פסק דין המחייב את המבקשים לשלם למשיבה ביחד ולחוד את הסכומים כדלקמן : א. בגין חוב דמי שכירות לרבעון מרץ עד מאי 2012 - 114,617 ₪. ב. בגין חוב דמי שכירות לרבעון יוני -אוגוסט 2012 - 124,324 ₪. הסכומים הנקובים בסעיפים 37.א,ב, יישאו ריבית והצמדה מהמועד הקבוע בהסכם לתשלום ועד לתשלומם בפועל, כאמור בסעיף 5(ה) להסכם. אשר לשיעור הריבית שיישא חוב זה - בסעיף 1 להסכם נקבע שהריבית תהא הריבית החריגה המקובלת בבנק לאומי בחשבון הדביטורי. אלא שלנוכח הנתבע בסעיף 28 לכתב התביעה מחייבת את המבקשים ביחד ולחוד בסכומים הנקובים בסעיפים 37.א,ב, דלעיל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד תשלום החוב בפועל. ג. בנוסף מחייבת את המבקשים ביחד ולחוד בפיצוי מוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד בסך 91,574.36 ₪ סכום זה כולל מע"מ . סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד החל מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. ד. כמו כן מחייבת את המבקשים ביחד ולחוד בהוצאות המשיבה לאגרות בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד מיום שהוצאו ועד התשלום בפועל. ה. בנוסף מחייבת את המבקשים ביחד ולחוב בהוצאות המשיבה - לשכר טירחת עו"ד בסך כולל של 38,670ש"ח . סכום זה יישא ריבית חוקית והפרשי הצמדה למדד החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. דמי שכירותשכירות