מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא דמי חכירה למנהל מקרקעי ישראל:   1. בפני תביעת מינהל מקרקעי ישראל לתשלום דמי חכירה שנתיים לשנים 1994 - 1999 , בסך 16,595 ₪. הנתבעים, בעלי הזכויות בנכס הידוע כחלקה 294/1 בגוש 8215 בנתניה, התגוננו כנגד התביעה בטענות אלה: א. דמי החכירה השנתיים שנקבעו ע"י התובע, נקבעו על-ידו באופן חד צדדי, ללא הסכמת החוכרים ובניגוד לחוק. ב. התובע לא הודיע להם על זכותם לשלם דמי היוון, לאחר ביצוע העברת הזכויות לשמם, ולחסוך ע"י כך תשלום דמי חכירה שנתיים. ג. התובע גבה מהם, שלא כדין, דמי היתר בניה כתנאי למתן אישורו לתוספת בניה. ד. הפליה בינם לבין חוכרים אחרים המתגוררים בסביבה.   2. מרבית העובדות מוסכמות על הצדדים: א. התובע נתבקש לבצע העברת זכויות על-פי שטר העברת זכות שכירות. ב 14.2.93 נחתם השטר ע"י הצדדים המוכרים והנתבעים כאחד ב-8.8.93 אושרה העברת הזכויות ע"י התובע.   ב. על-פי שטר ההעברה נכנסים הנתבעים לנעלי המוכרים, אשר להם זכויות מוקנות בקרקע על-פי הסכם חכירה מיום 1.4.54. פרטי השטר מולאו בהדפסה, למעט דמי השכירות השנתיים בסך 1361.51 ₪ + מע"מ, נכון ליום 1.4.93. תוספת שהוספה בכתב יד.   ג. התובע שלח הודעה לנתבעים על דמי ההיוון ביוני 1994, אולם זו נשלחה לכתובת הנכס. על-פי הסכם הרכישה בין המוכרים והנתבעים, נמסרה להם החזקה במועד מאוחר יותר. עותקו של הסכם זה היה מצוי בידי התובע, בהיותו מצורף לבקשה להעברת זכות השכירות.   ד. המוכרים ביקשו עוד קודם לביצוע העברת הזכויות מידע מוקדם על דמי ההסכמה שנדרשו לשלם. התובע דרש את שדרש וזה שולם, ללא מחאה, ע"י אותם מוכרים.   ה. התובע ערך שומה חדשה ועל פיה העמיד דמי החכירה החדשים, כפי שנדרשו מהנתבעים. באותה שומה נקבע ערך הקרקע ל-132,825 ₪ ואילו דמי החכירה, בשעור של 1% ממנו, בסך 1361.51 ₪ לשנה.   ו. הנתבעים פנו בקשה להיתר בניה, ונדרשו ואף שילמו דמי ההיתר.   ז. הנתבעים לא פנו בכתב אל התובע בדרישה להחזיר דמי ההיתר ו/או להקטין דמי החכירה השנתיים.   3. הפלוגתאות הרלוונטיות לדיון זה הינן:   האם נתנו הנתבעים הסכמתם לדמי החכירה, כפי שנרשמו בשטר? האם גובה דמי החכירה, כפי שנדרש בתביעה זו מחושב כדין, והאם רשאי היה התובע להעלות דמי החכירה בעת המעבר מהחוזה הקודם, לחוזה החדש שנחתם עם הנתבעים. האם רשאי היה התובע לדרוש דמי ההיתר בעת תוספת הבניה. האם נשללה מהנתבעים זכות מזכויותיהם בעת שלא נשלחה להם הודעה על זכותם להיוון.   4. תוספת דמי השכירות כפי שנכתבה בשטר: ברור לעין כי סכום דמי החכירה הוסף בשטר בכתב יד, ואין כל אישור או חתימה לידו. הנתבעים טענו כי תוספת זו הוספה בדיעבד ע"י התובע, חודשיים לאחר חתימתם, וכי לא נתנו הסכמתם לכך. לציין כי גובה דמי החכירה לחוכרים הקודמים, המוכרים, היה נמוך לאין שיעור מאלו הרשומים בשטר. הנתבעים טוענים כי העלאה זו באלפי אחוזים אינה חוקית, שכן נכנסו בנעלי קודמיהם, על זכויותיהם וחובותיהם. מכאן שלגרסתם, דמי החכירה המוטלים עליהם הינם המשכם של קודמיהם, כשהוא צמוד ונושא ריבית. טענה זו נדחית על ידי. העידה גב' קבילו מטעם התובע (עמ' 20 לפרוטוקול): "כשאנחנו מחתימים אותם על השטרות להעברת זכות, אז אנחנו כותבים גם את דמי החכירה, מציינים את דמי החכירה.... אנחנו לא מוסיפים בכתב יד. בד"כ כשיש העברת זכויות בבניה נמוכה ודמי החכירה, אנחנו מגדילים אותם ב-1% מערך הקרקע. אנחנו שולחים לעו"ד את השטר, אומרים לו הסכום כך וכך ותחתים את החוכרים... הם הוחתמו על השטר, אין לי מושג מי כתב את זה... לפעמים השטר בא עם הסכום של דמי חכירה חתום ומאומת, אם לא נמצא בשטר, אנחנו מחזירים ואז הם חותמים לי בדיוק...". דהיינו, שהעדה אישרה שהתובע לא יבצע העברת זכויות מבלי שירשם גובה דמי החכירה החדשים.   העדה גב' ברקוביץ אישרה כי אכן סכום גובה דמי החכירה נרשם על השטר לאחר חתימת הקונים, לא היתה להם האפשרות לדעת את גובהם, שכן לא נשלחה אליהם כל הודעה על כך.   5. מכל העדויות הובן כי הנתבעים לא קיבלו הודעה על גובה דמי החכירה, כפי שנקבעו בסמוך להעברת הזכויות. באשר לדרישה בשנים מאוחרות יותר, הובהר כי אלו נשלחות מהמרכז הממוחשב בירושלים. לפיכך, למעט הנוהל הקבוע לענין זה, אין התובע יכול להוכיח משלוחן של דרישות תשלום אלו.   חרף האמור לעיל, אינני מקבלת טענת הנתבעים כי גובה דמי החכירה לא היה ידוע להם, שכן עוד קודם לאישור העברת הזכויות ע"י התובע, נתנו יפוי כוח לעו"ד גולדברג, אשר יצג שני הצדדים בעיסקה, והוא זה אשר קיבל ההודעות בשמם או במקומם על פי יפוי הכוח. הנני מקבלת גרסת התובע כי השטר מולא בידיעתו של ב"כ הצדדים, שאלמלא כן לא היה נחתם ע"י התובע. ומכיוון שכך, רואים ידיעתו של מיופה הכוח כידיעת הנתבעים עצמם.   לא זו אף זו, חרף חוסר ההוכחה הפוזיטיבית לענין זה, ניתן לראות הנתבעים כמי שקיבלו דרישות שנתיות לתשלום דמי חכירה לכתובת הנכס מחד גיסא, וכמי שגובה דמי החכירה השנתיים הודע להם בעת הדרישה לתשלום דמי ההיתר, מאידך גיסא, שהרי אלה נקבעו, כאמור, כפונקציה של שומת המקרקעין.   6. גובה דמי החכירה: חרף הממצא כי הנתבעים ידעו על גובה דמי החכירה ולא השיגו עליהם, הנני בודקת טענתם כי הקביעה נערכה שלא על-פי דין, ואף איננה תואמת את טבלת מדדי המחירים לצרכן.   לענין זה אקדים ואכתוב כי אילו סברתי כי אין התובע רשאי לנהוג כפי שנהג, מן הראוי היה לבחון השאלה האם מוסמך בית-משפט זה לדון בהשגה מאוחרת, המוגשת שלא על דרך של ערר בפני המוסדות המוסמכים, אלא בדרך של תקיפה עקיפה, לאחר שנים של אי-תשלום. אולם מאחר וכאמור מצאתי כי המינהל רשאי, מכוח ההסכם, לערוך שומה חדשה - אינני נדרשת לשאלה זו. במה דברים אמורים: הסכם החכירה מגדיר אופן העלאת דמי החכירה כדלקמן: "החוכר ישלם למחכיר דמי חכירה שנתיים בשעור מסוים מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים כפי שיקבע מדי פעם ע"י מועצת מקרקעי ישראל ואשר לא יעלה על 5%." "כל עוד לא נקבע אחרת ע"י מועצת מקרקעי ישראל יעלו דמי החכירה השנתיים, לרבות תוספת הפרשי הצמדה לגבי כל תקופה של 7 שנים לאחר 7 שנים ממועד תחילת תקופת החכירה בשעור של 35% והחוכר מתחייב לשלם למחכיר את דמי החכירה השנתיים בהתאם לעליה". באותו סעיף הוקנתה לחוכר זכות לבקש הערכה מחודשת, ולשלם דמי החכירה על-פי הנמוך מבן השניים.   7. על-פי ההסכם רשאי התובע "להעלות את דמי החכירה השנתיים בכל מקרה בו נתבקשה הסכמתו בסעיפים 6,12 וכתנאי למתן אותה הסכמה, בהתאם למה שיהיה מקובל אצל המחכיר בעת בקשת ההסכמה לגבי מקרים דומים". דהיינו, שהמחכיר רשאי לחרוג מטבלת ההעלאות הקבועות בשני מקרים: בעת שהוגשה בקשה להעברת זכויות ובעת שהוגשה בקשה להיתר בניה. במקרים אלה, רשאי התובע על-פי ס' 9 להעלות את דמי החכירה השנתיים, באופן שונה מזה שצוטט בס' 6 לעיל. הרציונאל מאחורי הסעיף בינו שהקרקע מוחזקת ע"י החוכר שנים רבות וערכה משתנה, אך אין המינהל רשאי לגבות דמי החכירה אלא על-פי השווי ההסטורי. אולם מקום שמתחלפים בעלי זכויות או שמושבחת קרקע ע"י אותו חוכר, ניתנה זכות למחכיר לעדכן ערכה הריאלי ולגבות דמי חכירה המתואמים לשווי זה. מכאן, שבעת שהוגשה בקשה למידע מוקדם, ובעקבותיה בוצעה העברת זכויות - רשאי היה התובע לבצע שומה מחודשת של דמי החכירה החודשיים ולגבות על פיה. הואיל ולא הוגשה השגה על שווי המקרקעין כפי שנקבע, ואין הנתבעים חולקים על כך גם בהגנתם, הרי שפעולתו של התובע לעדכונם של דמי החכירה בהתאם לשווי הקרקע הינה כדין.   8. באשר לשערוך הסכום - הנתבעים טוענים כי נפלה טעות בחישובי התובע וכי על-פי ההשוואה בין מדד מרץ 1992 ועד ינואר 1993 עמדו דמי החכירה על 194.6 ₪ למ"ר בלבד, בעוד שהערכת התובע מתבססת על 210 ₪ למ"ר.   לענין אופי החישוב - מצוי בפני הסברה של הגב' ברקוביץ בתצהירה ובו נאמר כי אכן ערך הקרקע הועמד על 210 ₪ למ"ר בעקבות שומה מינואר 1993. לפיכך מכסת הדח"ש ל - 632.5 מ"ר בשעור של 1% הועמדה ע"ס 1361.51 לשנה, הוא הסכום הנקוב בשטר העברת הזכויות.   משנתבקשה תוספת הבניה והוערכה, נקבע כי ערך התוספת הינו 700 ₪ למ"ר ולפיכך חויבו 42.8 מ"ר על-פי שווי זה. מכאן ואילך צוברים החיובים, הכוללים את הקרקע המקורית הבנויה והתוספת, הפרשי הצמדה וריבית. משהובהר כי דמי החכירה כוללים את שני הסכומים אין רלבנטיות לחישובי ההצמדה שערכו הנתבעים.   9. הדרישה לדמי ההיתר - התובע מבסס דרישתו על החלטה 402 של מועצת מקרקע ישראל מיום 19.12.88 לפיה רשאי המינהל לגבות דמי היתר בגין תוספת בניה בנכס אשר איננו מהוון. בית-המשפט פסל נוהג זה בע"א 468/81 מ"י נ' קידר, פ"מ מ"ג (2) 346 מן הטעם שהזכות לגבית דמי ההיתר לא עוגנה בהסכם החכירה. בית-המשפט בחן שם את חובתו של המינהל מכוח עקרונות המשפט הציבורי: "יש לי ספק אם כל מה שמותר לבעלים פרטי מותר גם לגוף ציבורי כמו מינהל מקרקעי ישראל."   אלא שב- 19.12.88 ניתנה החלטת מועצת מקרקעי ישראל לפיה יגבה המינהל תשלום דמי ההיתר שהוא נותן לחוכר קרקע עירונית מקום שהוא מפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה המקורי, קודם למתן ההיתר. ההחלטה הגדירה מהי "תוספת בניה", קבעה את אופן חישוב דמי ההיתר ואף הורתה כי המינהל יגבה דמי ההיתר כתנאי למתן ההיתר, אלא אם בחוזה החכירה המקורי נקבע אחרת.   10. ב"כ הנתבעים מפנני לע"א 6518/98 הוד אביר נ' ממ"י (פ"ד נה (4) 28) לענין ביטול דמי ההיתר, ואולם שם נעשתה אבחנה מפורשת בין דמי היתר הנדרשים מחוכר המבקש לבנות תוספות, לדמי היתר הנדרשים מיזם כאשר בסיס ההתקשרות בינו לבין המינהל הינו הסכם הפיתוח, הקודם לחתימת חוזה החכירה. הואיל וההתקשרות בין הצדדים שם בוצעה קודם להחלטת המינהל מ-1988, בחן שם בית-המשפט לשונו של ההסכם וביטל דמי ההיתר, בדומה לפס"ד קידר. אולם, כאמור, עקב אותה החלטה השתנה המצב המשפטי ומקום שקודם ניתן לומר כי החוכר לא נתן הסכמתו לדרישה עתידית לגביית דמי ההיתר, היום, מכוח אותה החלטה, רואים אותו כמי שמחויב לכללי התובע ולנהליו, ולרבות תשלום דמי ההיתר בעת שמאושרת אחיזתו בנכס.   11. כך אף מצאתי ב-ה"פ 105/99 דינים מחוזי כרך ל"ב (7) 302 טענות הדומות לאלו הנטענות בפני כאן, ונפסק: "כשם שהמשיב רשאי מכוח המשפט הציבורי לקבוע באופן חד צדדי, מהשיקולים המפורטים לעיל, את שיעור דמי ההסכמה, כך הוא יכול לעשות זאת בכל הנוגע לדמי ההיתר. אין טענה שהסכום שנקבע אינו סביר או שאינו הוגן ושאין הוא נובע מהגברת הניצול של הקרקע, ע"י תוספת הבניה המבוקשת". לנוכח כך הנני דוחה טענת הנתבעים כי התובע לא היה רשאי לדרוש דמי ההיתר כתנאי לתוספת בניה.   12. דמי היוון: דמי ההיוון הינם השלמת מכסת הדח"ש על-מנת לחסוך תשלום דמי החכירה השוטפים. העידה הגב' קבילו כי לחוכר יש אפשרות לשלם דמי היוון בניכוי דמי הסכמה שנגבו מהמוכר בעת העברת זכות השכירות. ב"כ הנתבעים מנסה לטעון כי התובע לא שלח מכתב דרישה לנתבעים לתשלום דמי ההיוון על-מנת להסתיר טעות שטעה בדרישתו מהמוכר לשלם דמי ההסכמה, דהינו שהמוכר נדרש לשלם רבע משווי הקרקע במקום שליש, ואולם טענה זו נשללה ע"י העדה: "אין קשר בין אחד לשני. אנחנו קודם כל בהעברת זכות גובים דמי הסכמה לפי הנוהלים ולפי חוזה החכירה וזכות להוון זו זכות בחירה שלו, הוא לא חייב להוון. אם הוא רוצה, הוא ישלים את הסכום."   13. אינני מקבלת טענת הנתבעים כי עקב חוסר קבלת הדרישה לתשלום דמי ההיוון, לא יכלו לערער עליה. מתוך המסמכים אשר צורפו ע"י הנתבעים עולה כי ביום 26.7.95 נתקבלה החלטה על מבצע היוון דמי חכירה שנתיים. ביום 22.1.97 התקבלה החלטת הנהלה 90/86 לגבי חוזי חכירה בעייתיים וביום 2.12.98 סוכם כי חוכרים שהצטרפו למבצע ההיוון לא יוחתמו על חוזי חכירה חדשים. הנה כי כן מצאנו כי התובע ערך מספר מבצעי היוון וכי מדיניותו משתנה חדשות לבקרים. על פי ס' 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ן - 1960 מועצת מקרקעי ישראל המתמנה ע"י הממשלה היא זו אשר תקבע את המדיניות הקרקעית לפיה יפעל המינהל. מבצעי ההיוון פורסמו ברבים ומכל מקום, על-פי נוהל 31.26 לא נקבע כי על התובע להודיע לחוכר החדש על זכותו זו. לא זו אף זו, גם בעת תשלום דמי ההיתר רשאים היו הנתבעים לבקש להוון דמי החכירה, כמו גם בכל תקופת מבצע אחרת. לפיכך,חוסר ההודעה לרוכשים איננו מהווה שלילת זכות מוקנית מזכויותיהם.   14. לא מצאתי לנכון לעסוק בגובה דמי ההיוון, הן משום שהדבר לא נטען בגרסת ההגנה כפי שהועלתה בבקשת הרשות להתגונן ואף משום התוצאה אליה הגעתי.   15. הנתבעים טוענים כי התובעים לא הוכיחו סכום תביעתם ולפיכך דינה להידחות. גם לענין זה אין דעתי כדעתם, שכן הנתבעים לא חלקו על השומה שנקבעה להם לענין שווי הבית ו/או התוספת. מכאן שמשנגזרו דמי חכירה בשעור של 1% משווי זה - הוכח סכום התביעה.   פסק דין   לנוכח כל האמור לעיל הנני מקבלת התביעה במלואה. הוצאותיה ושכר-טרחת עורך-דין בסך 4000 ₪ + מע"מ יחולו על הנתבעים. חכירהקרקעותמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל