מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפקעת קרקעות של העירייה: מבוא וטענות הצדדים לפניי תביעתה החוזית של חברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ (להלן: "החברה") נגד עיריית אשקלון (להלן: "העירייה") לתשלום שכר-טרחת החברה בגין טיפולה בהשבתם לעירייה של נכסי מקרקעין שהופקעו בשעתו מן העירייה לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 (להלן: "החר"מ" או "נכסי החר"מ", לפי העניין). עוד לפניי תביעתה-שכנגד של העירייה לאכוף על החברה את קיום חיובה החוזי הנטען לגרום לרישום הנכסים האמורים על שם העירייה. התשתית החוזית לבירור המחלוקת כוללת את החוזה המקורי מיום 2.6.93 [נספח ת/8 לסיכומי החברה; להלן: "החוזה"], ואת הסדר הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין במסגרת הליך קודם בין הצדדים, א (מח' ב"ש) 7272/99 [כלול בנספח ת/15 לסיכומי החברה; להלן: "הסדר הפשרה"]. החברה טוענת כי קיימה את חיובה לפי החוזה והסדר הפשרה, בכך שגרמה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "ממ"י") להתחייב כלפי העירייה להעניק לה זכויות במקרקעין בגין נכסי החר"מ, במסגרת הסכם בין המינהל לעירייה באותו עניין [נספח ת/19 לסיכומי החברה; להלן: "ההסכם עם המינהל"]. לפיכך, זכאית החברה לתשלום שכר-טרחתה לפי החוזה. עוד טוענת החברה כי בעקבות ההסכם עם המינהל - החברה אינה חייבת, לפי החוזה והסדר הפשרה, להוסיף ולפעול לרישום זכויותיה של העירייה בנכסים שההסכם עם המינהל מעניק לעירייה. העירייה טוענת כי החברה לא קיימה את חיובה לפי החוזה והסדר הפשרה לגרום לרישום זכויותיה של העירייה בנכסי החר"מ, או בנכסים שנמסרו לעירייה תמורתם; וכי ההסכם עם המינהל היה בגדר מתווה עקרוני בלבד, וטרם הניב לעירייה ערך כלכלי קונקרטי. לפיכך החברה אינה זכאית, עדיין, לכל שכר-טרחה. עוד טוענת העירייה כי יש לאכוף על החברה את הסדרת הרישום של זכויות העירייה בנכסים שהמינהל התחייב להעביר לה, מתוך נכסי החר"מ או במקומם, בהתאם לחיובה החוזי של החברה. בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר. פרשנות החוזה והסדר הפשרה במהלך המשפט העלתה העירייה טענה כאילו החברה לא טרחה ולא עמלה בקיום חיוביה החוזיים הנדונים; אלא "מחזרה" עבודה קודמת שעשתה עבור העירייה בעריכת "ספר נכסים". לטענת העירייה, כבר במסגרת עבודה קודמת זו אותרו, בין השאר, נכסי החר"מ הנדונים; ומשהחברה כשלה מלרשמם על שם העירייה - לא הועילה לעירייה דבר בעבודה הנוכחית. אני דוחה טענה זו. החוזה והסדר הפשרה מגלים מבנה מובהק של עסקת-תוצאה. אין כל נפקות לשאלה מה היקף התשומות שהשקיעה החברה, בתקופה הרלבנטית או אי-פעם, במהלך ניסיונה, המוצלח או הכושל, להשיג את התוצאה הנדונה. להלן אדון, אפוא, אך בשאלה אם התוצאה החוזית הושגה על ידי החברה אם לאו. בסעיף 2 בהסדר הפשרה נאמר כי "התובעת (החברה - ש"פ) תחדש את הטיפול בהעברה על שמה של הנתבעת (העירייה - ש"פ), של נכסי המקרקעין המתוארים בחוזה... על פי האמור בחוזה המקורי, ובכפוף לשינויים המתבקשים מהוראות הסכם פשרה זה". כלומר, הסדר הפשרה אינו "דורס" את החוזה, אלא "רוכב" עליו, תוך קביעה כי במקרה של סתירה - גובר האמור בהסדר הפשרה. סעיף 10 בהסדר הפשרה פותח במילים "מן התמורה הכוללת שתגיע לתובעת מאת הנתבעת, עם סיום העבודה...". כלומר, הסדר הפשרה יוצר זיקה ברורה, וטבעית, בין "סיום העבודה" לבין השתכללות זכאותה של החברה לתשלום שכר-טרחתה. סעיף 9 בהסדר הפשרה קובע כי "'סיום העבודה' על פי תנאי החוזה המקורי, יכול שיהיה ברישום הזכויות בנכסי המקרקעין על שמה של הנתבעת, או בקבלת תמורה כספית או שוות ערך כספי, בגין המקרקעין הנ"ל" (ההדגשה הוספה). כלומר, הסדר הפשרה אינו מחליף את הגדרת 'סיום העבודה' לפי החוזה, אלא מוסיף עליה. סעיף 9 בחוזה קובע כי "אם יוחל בהליכים נגד מינהל מקרקעי ישראל, המועד לסיום העבודה יהיה מועד סיום ההליכים". סעיף 4 בהסדר הפשרה מתייחס להנחיית היועץ המשפטי לממשלה, שלפיה ייעשה ניסיון להסדיר סכסוכים בין רשויות מקומיות לבין המדינה במסגרת בירור פנימי תחת קיום התדיינות בבית משפט [הכוונה להנחיה מס' 6.1200 שפורסמה באתר משרד המשפטים - ש"פ], וקובע כי במקרה כזה - "הגשת התביעות לפורום האחר שייקבע כאמור, תיחשב לעניין הסכם פשרה זה, כהגשת התביעות לבית המשפט". לאור האמור בחוזה ובהסדר הפשרה, לא יכול להיות ספק כי תכליתה העיקרית של העסקה בין הצדדים הייתה "לטפל בהעברת המקרקעין ע"ש עיריית אשקלון" [ה"הואיל" השני בחוזה, סעיף 3 בחוזה, סעיף 6(ב) בחוזה וסעיף 2 בהסדר הפשרה]. אולם, לאור המצוטט לעיל, יש לקבל את טענת החברה כי לצד רישום הזכויות על שם העירייה - גם סיום ההליכים נגד המינהל, וגם זכיית העירייה בתמורה בעלת ערך כלכלי בגין נכסי החר"מ, ייחשבו, לחלופין, כ'סיום העבודה', ויזכו את החברה בתשלום שכר-טרחה. מסקנה זו נתמכת גם בהיגיון הדברים. כאשר האתגר הנו ביורוקראטי - התכלית, תרתי-משמע (קרי: המטרה והסיום), היא רישום הזכויות. כאשר לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הזוכה, אולם ניתנת בגינן תמורה חלופית - הזכייה בערך הכלכלי היא התכלית החלופית. ולבסוף, כאשר האתגר הוא הכרעה בסכסוך משפטי - תוצאת ההליך המשפטי קובעת את הזכויות, ורישומן לפיה הנו טריביאלי וטכני. מצאתי טעם גם בטענת החברה כי לו היה עיקר עניינה של העירייה ברישום זכויותיה במרשם המקרקעין, דבר שכל אחד מעורכי-הדין הרבים העוסקים במקרקעין יכשר לו - לא הייתה העירייה נזקקת דווקא לשירותיהם הייחודיים של מר זאב כהן ושל החברה, כמבואר בפרוטוקול הישיבה של מועצת העירייה ("להלן: "המועצה") מיום 27.3.91 [נספח ת/9 לסיכומי החברה]. גם מטעם זה, אפוא, יש לראות את ההתייחסות לרישום הזכויות בחוזה ובהסדר הפשרה כמעין קריאת המלאכה על שם ה"מכה בפטיש" המסיימת אותה [בבלי שבת עה, ב], שהרי "עסקה במקרקעין... נגמרת ברישום" [חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיף 7]; להבדיל מאפיון של עיקר מהותה וייחודה של המלאכה הנדונה, שלשמה נשכרו שירותיה הייחודיים של החברה. אני קובע, אפוא, כי בנסיבות של הכרת המינהל בזכויותיה של העירייה בנכסי החר"מ, בעקבות הליך משפטי או מעין-משפטי; או בנסיבות של מתן ערך כלכלי לעירייה חלף אותן זכויות - משתכללים קיום חיובה החוזי של החברה, וזכאותה לשכר-טרחה, עם גמר ההליך, או עם הזכייה בערך הכלכלי, והם אינם תלויים עוד ברישום הזכויות המושבות לעירייה או המוענקות לה. מימושם של החוזה והסדר הפשרה בסעיף 3 בהסדר הפשרה נקבע כי המשך טיפולה של החברה במיזם הנדון ייעשה על ידי כך ש"התובעת תגיש נגד מינהל מקרקעי ישראל, בשם הנתבעת, את התביעות המשפטיות הדרושות, לשם הכרת מינהל מקרקעי ישראל בזכויות הנתבעת בנכסי המקרקעין...". אין מחלוקת כי החברה עשתה זאת, והגישה את התביעה שצורפה כנספח ת/12 לסיכומי החברה. לא שנויה במחלוקת גם העובדה כי בעקבות תביעה זו, ובהתאם להנחייתו הנזכרת של היועץ המשפטי לממשלה [נספח ת/32 לסיכומי החברה], התקיימה ביום 8.2.01 ישיבה לפני פרקליט מחוז תל-אביב (אזרחי), עו"ד יעקב כהן, בהשתתפות נציגי המינהל, ובהשתתפות מנהל החברה ובא-כוחה, יחד עם מנהל מחלקת הנכסים של העירייה, אשר ייצגו יחדיו את העירייה. כעולה מפרוטוקול הישיבה [נספח ת/18 לסיכומי החברה, עמ' 2], סגן מנהל המינהל, מר משה אדרי, ציין כי "מערכת היחסים בין ממ"י לרשויות מקומיות, מורכבת מאוד, בה המינהל בעיקר נותן, ולא ייתכן שהרשות המקומית תבוא בטענות למינהל. כדאי שמיכה טילקין (מנהל מחוז ירושלים במינהל - ש"פ) יחזור לרא"ע אשקלון (ראש העירייה - ש"פ) כדי לוודא אם ניתן להגיע להסכמה". כלומר, "בעל המאה", נציגו הבכיר של המינהל, הבהיר כי עדיף לעירייה שמימוש זכויותיה הנטענות בנכסי החר"מ יבוא על ידי משא-ומתן ישיר בין המינהל לעירייה, שבמסגרתו ניתן יהיה להשיא את הפוטנציאל הגישורי הגלום במסכת העשירה והנמשכת של היחסים בין המינהל לעירייה. על ציפיותיה של העירייה מן ההליך ניתן ללמוד מדברי מר אדרי באותה ישיבה: "העניין התחיל כשהעירייה בקשה הקצאת קרקע לבית עירייה, לצורך זה, ממ"י רשאי להקצות קרקע בפטור ממכרז ובתנאים כספיים מוזלים. יצא שטח של 20,000 מ"ר שמתוכו נדרשים רק 6,000 מ"ר לבית עירייה, והיתרה למסחר ולמגורים. העירייה הייתה מוכנה לשלם אך הקושי שעמד בפני הדבר היה מתן פטור ממכרז לאותו חלק של מגורים ומסחר. אז עלתה הצעת ראה"ע - לחלופין כנגד אדמות החר"מ שיאפשרו הקצאת ללא מכרז. המחלקה המשפטית במינהל סירבה להצעה..." [שם]. עוד ניתן ללמוד על ציפיותיה של העירייה מהצגת פירות ההליך על ידי היועץ המשפטי של העירייה, עו"ד איתן צוריאל (להלן: "יועמ"ש העירייה"), לחברי המועצה. במכתבו מיום 29.10.06 [נספח ת/10 לסיכומי החברה] כותב יועמ"ש העירייה, לאחר סקירת הרקע ההיסטורי בעניין נכסי החר"מ, כי "הוכן כתב תביעה המפרט טענות העירייה בנושא" [שם, סעיף 5]. אזכיר כי המדובר בכתב התביעה שהוכן על ידי החברה. "כתב התביעה נמסר לעיון הפרקליטות וממ"י תוך שהעירייה מודעת למכשול מהותי הניצב בפני התביעה והוא טענת ההתיישנות והשיהוי בגין כך שהתביעה הוגשה קרוב ל-50 שנה לאחר פרסום החוק הנ"ל (החר"מ - ש"פ). בעקבות הגשת כתב התביעה, הוחל במו"מ בין העירייה לממ"י למציאת הסדר פשרה" [שם, סעיפים 6-7. ההדגשה הוספה]. העירייה כופרת בטובתה של החברה, וטוענת כי כוחה ועוצם ידה, במסגרת המשא-ומתן שהתנהל בעקבות הישיבה הנזכרת, עשו לה את החייל המתבטא בהסכם עם המינהל. אולם, לא כך עולה מן המסמכים שתיארו את המשא-ומתן, ומן ההסכם שהתגבש בסופו של ההליך. בפתיח לסיכום ישיבה בין המינהל לעירייה מיום 26.12.01, שהוציא יועמ"ש העירייה ביום 12.2.02 [נספח 35 לתצהירי החברה], נאמר כי "הישיבה התכנסה במסגרת סדרת ישיבות שהתקיימו בין העירייה והמינהל ביחס לטענות העירייה כי במסגרת חוק רכישת מקרקעין... הוקנו שלא כדין קרקעות לרשות הפיתוח... וביחס לתביעות העירייה להחזר קרקעות אלו ו/או לתשלום בגינן". כלומר, יועמ"ש העירייה בעצמו קושר את המו"מ שהעירייה המשיכה לנהל עם המינהל, בעקבות הישיבה אצל פרקליט מחוז תל-אביב (אזרחי), לתביעת העירייה נגד המינהל, שהוכנה כזכור על ידי החברה, והיוותה מסד להליך האמור. עיון באותו סיכום-ישיבה מגלה כי בישיבה הוסכם שכנגד וויתור העירייה על תביעותיה בגין נכסי החר"מ יחכיר המינהל לעירייה את מגרש 10 לפי תכנית מפורטת 100/101/02/4 (להלן: "מגרש 10"), לצורך בניית מגדל למשרדי העירייה ולשימושים מסחריים, בפטור ממכרז ובהנחה בשיעור 40% על דמי החכירה המהוונים; המינהל ישלים בדיעבד עם העסקאות שעשתה העירייה בעבר בנכסי החר"מ מבלי-דעת שהם הופקעו ממנה לטובת רשות הפיתוח; והמקרקעין בייעוד ציבורי מנכסי החר"מ יושבו לעירייה ויירשמו בבעלותה. נראה, אפוא, כי בהשוואה לציפיותיה שתוארו לעיל - העירייה זכתה ביותר מחצי-תאוותה. פער הזמנים בין אותה ישיבה, בשלהי שנת 2001, לבין חתימת ההסכם עם המינהל, בשנת 2008 - נובע ממסכת ארוכה של מאמצי העירייה לזכות באי-אלו שיפורים בהסכם [ראו קובלנת יועמ"ש המינהל כלפי יועמ"ש העירייה מיום 20.7.04 על טרחנותה הנטענת של העירייה בעניין זה, נספח ת/24 לסיכומי החברה], ובהקלות מיסוי על ההטבות שההסכם עם המינהל נועד להעניק לה [דברי יועמ"ש העירייה בפרוטוקול של ישיבת המועצה מיום 2.11.06, נספח ת/20 לסיכומי החברה]. בשנת 2008 נחתם סוף-סוף ההסכם עם המינהל. בפתיח להסכם נאמר: "להלן הסדר הפשרה בגין תביעות העירייה בנושא כל הקרקעות הכלולות בתביעת העירייה... שנרכשו או הוקנו לרשות הפיתוח... בתמורה לויתור העירייה על כל תביעותיה ודרישותיה בנוגע למקרקעין בתחום השיפוט של העיר ועל מנת להסדיר נושאים נוספים התלויים ועומדים בין הצדדים...". השוואת סיכום הישיבה עם המינהל מיום 26.12.01 להסכם החתום עם המינהל משנת 2008 מגלה מידה רבה של חפיפה בין ההסכמות העקרוניות. יוטעם כי ההסכם עם המינהל מפורט מאוד; ודברי ב"כ העירייה כאילו "הסכם הפשרה התווה את מתכונת הטיפול בהליכים עתידיים" [פרוטוקול, עמ' 4], ולפיכך אין בו משום מתן ערך כלכלי קונקרטי לעירייה - רחוקים מלתארו אל-נכון. ההסכם עם המינהל אינו, אפוא, בגדר התפתחות מאוחרת, בעקבות פריצת-דרך שהשיגה העירייה, לאחר שעבודת החברה לא הניבה תוצאות, כביכול. ההסכם עם המינהל הוא בגדר קצירת פירותיה של התביעה שהכינה החברה נגד המינהל, אשר הבשילו-למעשה חודשים ספורים לאחר הדיון באותה תביעה בהליך לפני פרקליט מחוז תל-אביב (אזרחי). הישג זה, בעיתוי זה, בולט על רקע כישלונה ארך-השנים של העירייה לזכות בהכרה כלשהי של המינהל בזכויותיה; כפי שהודתה העירייה בעצמה [דברי מ"מ ראש העירייה (כתוארו אז), מר בני וקנין, בפרוטוקול ישיבת המועצה מיום 27.3.91, עמ' 11; נספח ת/9 לסיכומי החברה]. למעשה, קיימת 'הודאת-בעל-דין' מצד העירייה בדבר הקשר הסיבתי בין התביעה שהכינה החברה לבין ההסכם עם המינהל, ובינו לבין זכאות החברה לשכר-טרחה. במכתבו לב"כ החברה מיום 4.2.08 ציין יועמ"ש העירייה כי לאחר שההסכם עם המינהל ייחתם על ידי חשב המינהל - יידון שכר-טרחתה של החברה [נספח ת/22 לסיכומי החברה]. יועמ"ש העירייה חזר על כך במכתבו לב"כ החברה מיום 11.9.08, וציין כי הוזמנה שמאות לנכסים שבהם זכתה העירייה "בעקבות התביעה שהכינות והסכם החר"מ עם ממ"י", לצורך חישוב שכר-טרחתה של החברה [נספח ת/16 לסיכומי החברה]. מנכ"ל העירייה, מר אברהם בן דוד, העיד: "השגנו פשרה בעקבות הדיון שהיה בפרקליטות", ואישר כי מגרש 10 הוענק לעירייה בתמורה לביטול החר"מ [פרוטוקול, עמ' 27]. ההסכם עם המינהל הוצג לחברי המועצה על ידי היו"ר מר אלי שבי כ"חצי מתנה" [פרוטוקול ישיבת המועצה מיום 2.11.06, עמ' 15, נספח ת/20 לסיכומי החברה]. לאור האמור, דברי ב"כ העירייה בקדם-המשפט כאילו "ההליכים מול ממ"י הסתיימו בלא כלום" [פרוטוקול, עמ' 4] - רחוקים מלתאר את המציאות; הן כהווייתה, והן כחווייתה על ידי בכירי העירייה. גם חברתי כב' השופטת ט' חיימוביץ, בהחלטתה מיום 23.11.09 בבקשת העירייה לסילוק התביעה על הסף, ציינה כי "רק ביום 9.3.09 שינתה המבקשת (העירייה - ש"פ) טעמה, והעלתה את הטענות... לפיהן, לא מגיעה למשיבה (החברה - ש"פ) התמורה החוזית, כל עוד לא הועברו המגרשים בפועל על שם העירייה" [פסקה 19 בהחלטה]. מקובלת עליי טענת החברה כי תמוה שהעירייה לא העידה את המעורבים העיקריים מטעמה, היועמ"ש עו"ד איתן צוריאל ומנהל מחלקת הנכסים מר משה פוקס, אלא הביאה רק עדות יחידה מאת מי שמעורבותו הייתה שולית הרבה יותר, מנכ"ל העירייה מר אברהם בן דוד. עובדה זו נזקפת לחובת העירייה. העולה מן המקובץ הוא כי לאחר שנים ארוכות של ניסיונות כושלים מצד העירייה להשיג היענות מצד המינהל לטענותיה בעניין נכסי החר"מ - החברה הכינה, בהתאם להסדר הפשרה, תביעה משפטית נגד המינהל, אשר נדונה בהליך פנימי לפני פרקליט מחוז תל-אביב (אזרחי), ולאחר משא-ומתן קצר-יחסית הושג סיכום עם המינהל בדבר הענקת זכויות משמעותיות לעירייה בתמורה לוויתור על טענותיה בעניין נכסי החר"מ, והסיכום הבשיל להסכם פשרה חתום עם המינהל. לפיכך, משהסתיים ההליך בהסכם פשרה שבו נקבעו זכויותיה של העירייה, ומשזכתה העירייה בערכים כלכליים בלתי-מבוטלים במסגרת אותו הסכם עם המינהל - הרי שהחברה סיימה את עבודתה והיא זכאית לשכר-טרחתה. ההוראות החוזיות בדבר שכר-טרחתה של החברה סעיף 7(א) בחוזה קובע כי "תמורת קיום התחייבויותיה של החברה" ישולם לחברה סך 10% משווי הנכסים עד מיליון דולר, סך 5% משווי הנכסים בגין המיליון השני, וסך 3% משווי הנכסים מעבר לכך; הכול בצירוף מע"מ. סעיף 7(ו) בחוזה קובע כי לא ישולם שכ"ט בגין נכסים ציבוריים; כגון דרכים, שטחים ציבוריים פתוחים ("שצ"פ") ומבני ציבור. הגיונו של סעיף זה ברור: העירייה תשלם עבור תרומת החברה להתעשרותה של העירייה. לפיכך, השגת "זכויות" שאינן מעשירות את קופת העירייה לא תזכה את החברה בשכ"ט לפי שוויין הערטילאי של המקרקעין. סעיף 7(ה) בחוזה קובע כי "ערך הנכס לעניין שכ"ט... יהיה שווי הנכס בהפחתת ההוצאות הישירות שהיו לעירייה לצורך העברת הנכס ורישומו של שמה שיוערך ע"י שמאי מוסכם שייקבע ע"י שני הצדדים תוך שבוע ימים מיום העברת הנכס ע"ש העירייה, ובאם אין הסכמה - על ידי שמאי שיתמנה ע"י יו"ר לשכת שמאי המקרקעין". סעיף 7(א) סיפה בחוזה קובע כי "חישוב שכ"ט הנ"ל, יהיה על פי חישוב מצטבר של שווי כלל הנכסים שיועברו לחברה". מכאן, ומסעיף 7(ה) בחוזה המצוטט לעיל, עולה כי השווי האמור הוא השווי האקטואלי במועד השומה שתתבצע סמוך להעברת הזכויות או הערך הכלכלי; ולא שווי היסטורי אחר כלשהו. אף צד לא ביקש לממש את התניה החוזית הנזכרת בדבר פנייה לשמאי מוסכם, או לשמאי מכריע שימונה על ידי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. החלטת חברתי כב' השופטת ו' מרוז מיום 24.5.10, בדבר מינוי שמאי מטעם בית המשפט, לא מומשה. בישיבה הראשונה לפניי, ביום 16.9.10, התקבלו בקשות העירייה והחברה כי העירייה תגיש שמאות נגדית לשמאות החברה, והחברה תגיש השלמה לשמאותה בהתייחס לשמאות העירייה; ורק לאחר מכן יישקל מינוי שמאי מטעם בית המשפט. בישיבת יום 10.2.11 התנגדו שני הצדדים למינוי שמאי מטעם בית המשפט, ולפיכך אמנם לא מונה כזה. כל צד חקר את השמאי מטעם יריבו בחקירה נגדית, וטען בסיכומיו כי יש להעדיף את השמאות מטעמו. העולה מן האמור כי הצדדים שינו את הסכמתם החוזית בדרך של התנהגות [חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, סעיף 23; גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, תשס"ה, עמ' 378]; והסכימו כי שווי הנכסים ייקבע על ידי בית המשפט, בדרך של הכרעה בין השמאויות שלפניו. מסעיף 7(ה) בחוזה עולה גם השאלה מה ייעשה בעניין ההפחתה של הוצאות הרישום במרשם המקרקעין, בנסיבות שבהן 'סיום העבודה' לא היה בדרך של רישום כאמור אלא בדרך של סיום הליך משפטי או זכייה בערך כלכלי חלופי. אני סבור כי בהקשר זה קיים מתח מסוים בין פרשנות דווקנית של החוזה לבין פרשנות תכליתית יותר שלו. פרשנות דווקנית תקבע כי מקום שבו רישום הזכויות לא היווה חלק מן העבודה, כבענייננו, ולמעשה לא בוצע כלל - ממילא לא יופחתו הוצאות הרישום, שלא הוצאו בפועל, משכר-הטרחה. פרשנות תכליתית יותר תקבע כי נוכח הדגשת עניין הרישום בחוזה ובהסדר הפשרה - לא יהיה בעובדה כי בסופו של דבר התממשה החלופה של 'סיום העבודה' שאינה כרוכה ברישום, כדי להעתיק את עלות הרישום הצפוי מן החברה אל העירייה. לפיכך, אני רואה לנכון "לתפוס" את החברה על הסכמתה בשעתו [כתב התביעה בתיק אזרחי (מח' ב"ש) 7272/99, סעיף 16.2] להפחית 10% משכר-הטרחה בגין הפעולות שטרם בוצעו, ולהורות כי באופן זה תופחת מראש, על דרך 'שודא-דדייני', עלותו הצפויה של הרישום. יובהר כי העלות האמורה היא לרבות העלויות המשפטיות, התכנוניות והמינהליות הכרוכות בהסדרת הרישום והחלות על החברה כאמור בסעיף 7(ה) ו-7(ז) בחוזה; ולמעט אגרות משפט, מסים ותשלומים לרשות הפיתוח ולמינהל החלים על העירייה לפי סעיף 7(ח) בחוזה. מסכום זה תקוזז המקדמה הראשונה בסך 5,000$ [סעיף 7(ג) בחוזה]. כמו-כן, מסכום זה תופחת הנחה בשיעור 10% בגין מתן המקדמה השנייה בסך 80,000$, ועוד יקוזז סכום המקדמה השנייה בסך 80,000$ עצמו [סעיף 10 בהסדר הפשרה]. בחוזה ובהסדר הפשרה נקבע כי כל הסכומים צמודים לדולר ארה"ב בעת התשלום [סעיף 7(ד) בחוזה וסעיף 10 בהסדר הפשרה]. אולם, בסיכומי הצדדים נוצרה הסכמה בדרך של התנהגות כי החישובים ייעשו לפי שערו היציג של הדולר במועד הגשת התביעה, שעמד על 4.1 ₪ לדולר [פסקה 77 בסיכומי החברה; פסקה 79 בסיכומי העירייה]. סדר החישוב, לפי סדר ההוראות הרלבנטיות בחוזה ובהסדר הפשרה, הוא כלהלן: 150,000$ [בגין 2 מיליון הדולר הראשונים בשומת הנכסים האקטואלית], ועוד 3% מיתרת השומה; כל זאת מוכפל ב-90% [ניכוי הוצאות הרישום]; פחות 5,000$ [קיזוז המקדמה הראשונה]; היתרה מוכפלת ב-90% [הנחת המקדמה השנייה], פחות 80,000$ [קיזוז המקדמה השנייה]. התוצאה היא שכר-הטרחה המגיע לחברה. תוצאה זו נכונה למועד הגשת התביעה; משום שהיא מחושבת לפי ערכי השמאות ושערו היציג של הדולר המתייחסים למועד הגשת התביעה. לפיכך עליה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית רגילה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, מיום הגשת התביעה עד יום פסק-הדין. סעיף 7(ב) בחוזה קובע כי בהיעדר צורך בהליך משפטי - תשולם מחצית השכר האמור. אולם, סעיף-קטן זה אינו רלבנטי בענייננו. כבר קבעתי כי חיובה החוזי של החברה קוים בדרך של ניהול הליך מעין-משפטי נגד המינהל, בהתאם לסעיף 4 בהסדר הפשרה; וכי הליך זה הסתיים בהסכם פשרה מוצלח, אשר העניק לעירייה זכויות משמעותיות בגין נכסי החר"מ. אני דוחה, אפוא, את טענת העירייה להחלתו של סעיף זה. הנכסים הנדונים, שהעירייה זכתה בהם בהסכם עם המינהל, הם מגרש 10, שעליו יוקמו בית העירייה, משרדים פרטיים, דירות וחנויות; 3 מגרשים שהעירייה מכרה בעבר מבלי-דעת על הפקעתם; ו-3 מגרשים בייעוד ציבורי - גן הנשיא, גן האם ובית-הספר לאומנויות. בקביעת שוויים של נכסים אלה, לצורך חישוב שכר-טרחתה של החברה, אדון להלן. השמאויות ככלל, עדיפה בעיניי השמאות מטעם החברה, מאת מר גרשון גורן [נספח ת/29 לסיכומי החברה; להלן: "גורן I"] על השמאות מטעם העירייה, מאת ה"ה שאול לב ושלמה מרקוביץ [נספח אחרון לסיכומי העירייה]. רק שמאותו של מר גורן ערוכה כדין לפי פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, סעיף 24(א) והטופס המתאים בתוספת הראשונה. רק בשמאותו של מר גורן מצאתי ביסוס השוואתי כנדרש לערכים המיושמים, וקיום של הנחיות האגף לשומת מקרקעין במשרד המשפטים [נספח ת/26 לסיכומי החברה]. ככלל - תשובותיו של מר גורן להשגותיהם של ה"ה לב ומרקוביץ, במסגרת שמאותו המשלימה [נספח ת/31 לסיכומי החברה; להלן: "גורן II"] סיברו את אוזניי, ולא נסתרו בחקירתו הנגדית של מר גורן. השמאות הנוגדת של מר מרקוביץ אותגרה בחקירתו הנגדית בהשוואה לשמאויות מכריעות של נכסים בני-השוואה, אשר נקבו בערכים גבוהים הרבה יותר [ת/2, ת/3, ת/4, ת/5 ו-ת/6]. מר מרקוביץ ביקש להתייחס לשומות אלה בכתב [פרוטוקול, עמ' 32]. אולם, לא מצאתי שהוגשה התייחסות כלשהי. שומות אלה נותרו, אפוא, כתומכות בשמאות של מר גורן. השמאויות המכריעות ת/2 - ת/6 תומכות, כאמור, בערכים שעליהם התבסס מר גורן; למרות שבשמאויות אלה הופחתה העלות העודפת של חניות תת-קרקעיות, בעוד מר גורן לא ביצע הפחתות כאלה [כלהלן, פסקה ‏51]. גם השמאות מטעם המינהל, מאת גב' אורית שפט, תומכת בערכים שיישם מר גורן; בשים לב לכך שגב' שפט לא כללה בשומתה את רכיב הפיתוח [גורן I, עמ' 12]. מר גורן העריך את שווי שטחי המשרדים לפי סך 1,200 ₪ למ"ר; במקום סך 1,500 ₪ למ"ר כבשומותיהם של ה"ה מרקוביץ ולב [גורן II, עמ' 2; שמאות מר לב, נספח אחרון לתצהיר העירייה, עמ' 8]. יש בכל אלה כדי לבסס את הרושם שהערכתו של מר גורן הייתה זהירה ומתונה. ההעדפה הכללית של שומת מר גורן כפופה להסתייגויות ספציפיות, שיפורטו במקומן. הצדדים הסכימו בדרך-של-התנהגות כי שכר-טרחתה של החברה, אם וככל שייפסק, ייגזר מן השמאויות שהובאו במשפט [לעיל בפסקה ‏35]. הלכת ספיר קובעת כי, מטעמים מעשיים, יש להעריך את הנזק נכון ליום פסק הדין, על יסוד הראיות שהובאו במשפט, למרות שמבחינה עיונית הנזק מתגבש ביום תשלום הפיצוי, וחרף הפערים האפשריים בין שומת הנזק במועדים שונים אלו [ע"א 457/81 דני ספיר נ' אחוזת איל בע"מ מיום 20.8.86, פסקה ד]. לא נסתרה קביעתו של מר גורן כי פערים בגבולות ה-10% מצויים במתחם העמימות המובנה לעבודת השמאות; כדבריו: "סטייה של 10% בין הערכת שמאי לעסקה בפועל נחשבת להצלחה של שמאי" [פרוטוקול, עמ' 22]. הצדדים לא טענו ולא הביאו ראיות בדבר הצורך בהתאמות חישוביות לערכים שנקבעו בשמאויות שהוגשו מטעמיהם. לאור המקובץ - אסתמך על הערכים הנקובים בשמאויות, אשר נערכו בסמיכות-זמנים יחסית לאחר חתימת ההסכם עם המינהל ולפני פסק-הדין, כמות-שהם. מגרש 10 משתמע מדברי סגן מנהל המינהל, מר משה אדרי, בדיון לפני פרקליט מחוז תל-אביב (אזרחי), כי המינהל נוהג להקצות לעיריות קרקע להקמת בית העירייה "בפטור ממכרז ובתנאים כספיים מוזלים" [נספח ת/18 לסיכומי החברה, עמ' 2]. יוזכר כי ההסכם עם המינהל נועד להסדיר לא רק את סוגיית נכסי החר"מ, אלא גם "נושאים נוספים התלויים ועומדים בין הצדדים..." [כלעיל בפסקה ‏24]. אני מקבל, אפוא, את טענת העירייה בעניין זה [סיכומי העירייה, פסקאות 70-71]; וקובע כי שווי ההטבה שבה זכתה העירייה בגין הוויתור על תביעתה להשבת נכסי החר"מ, בהקשר של מגרש 10, מסתכם בפטור ממכרז ובהנחה בשיעור 40% על שאר הזכויות במגרש, מלבד אלו הכרוכות בבית העירייה. כלומר, שכר טרחתה של החברה, לעניין מגרש 10, ייגזר משווי המקרקעין וזכויות הבנייה המתייחסים ל-41,400 מ"ר של שטחי המגורים, שטחי המסחר, ושטחי המשרדים למעט משרדי העירייה [גורן I, עמ' 11]. בהתייחס למחלוקת בין השמאים בשאלת הוספת עלות הפיתוח לשווי - אין בספק הכללי שעורר מר מרקוביץ בחקירתו [פרוטוקול, עמ' 31] כדי להוציא מידי קביעתה הוודאית של השמאית מטעם המינהל, גב' שפט, שעליה הסתמך מר גורן, כי בהתחייבות המינהל לגבי מגרש 10 כלולה עלות הפיתוח [נספח ת/27 לסיכומי החברה, עמ' 4; גורן II, עמ' 2; בהתאמה]. בשאלת הניכוי בגין עלויותיהן העודפות של חניות תת-קרקעיות אציין כי גם מר מרקוביץ הודה בחקירתו שניתן יהיה להקים את רוב החניות על פני המגרש, מסביב לבניין וללא עלויות עודפות [פרוטוקול, עמ' 33]. לא נסתרה קביעת מר גורן כי עלות הקמתן התת-קרקעית של יתרת החניות הנדרשות בתקן הנה זניחה; ולחלופין - כי ניתן יהיה לפתור את סוגיית החניה בהקמת חניון מסחרי [גורן II, עמ' 4 ו-3, בהתאמה]. גם השמאי מטעם העירייה, מר לב, הודה באפשרות הקמתו של חניון מסחרי [נספח אחרון לתצהיר העירייה, עמ' 4]. אני מקבל, אפוא, את חישובו של מר גורן, בניכוי שווי שטחי המשרדים המיועדים לעירייה. בהתאם לכך, שווי ההטבה לעירייה בגין שטחי המגורים עולה לסך 3,175,200 ₪; שווי ההטבה בגין שטחי המשרדים לשימוש מסחרי (קרי: מעבר למשרדי העירייה) עולה לסך 1,538,400 ₪; ושווי ההטבה בגין שטחי המסחר עולה לסך 10,084,000 ₪ [גורן I, עמ' 12-13]; ובסה"כ 14,797,600 ₪. סכום זה מתאים בקירוב לדברי מנכ"ל הכספים של העירייה לחברי המועצה בדיון שבו אושר ההסכם עם המינהל, אשר נקב בשווי של 13-14 מיליון ₪ [נספח ת/20 לסיכומי החברה, עמ' 14]; וגם לשווי שהוצע בסיכומי העירייה, ביישום הערכים שקבעה השמאית הממשלתית גב' ריבה לוי לשטחים הרלבנטיים, אשר מסתכם בסך 13,450,000 ₪ [סיכומי העירייה, פסקאות 70-75]. לכאורה, אין להשתית את שווי ההטבה לעירייה, המגולמת בזכויות שהוענקו לה במגרש 10 בגין וויתורה על נכסי החר"מ, על השמאות של מר גורן; אלא על השמאות הנמוכה יותר, כביכול, של השמאי מר זאב כהן, המנהל והבעלים של החברה, שלפיה הוגשה התביעה. כדברי מר זאב כהן בעדותו [פרוטוקול, עמ' 19]: "התביעה היא על השומה שלנו, בסכום הנמוך יותר והיא מגובה מקל וחומר על ידי השמאות של גורן". אולם, למעשה, אין מדובר בשומה נמוכה יותר. סעיף 37 בכתב התביעה מפנה למכתב הדרישה מאת ב"כ החברה ליועמ"ש העירייה מיום 21.5.08 [רצופה 4, נספח 9 לכתב התביעה], ולטבלת הערכים שצורפה לו, שלפיה שוויו של מגרש 10 הוא 13,038,000$. לפי הכותרת של כתב התביעה, סכום זה נכון ליום 27.4.09, שבו שערו היציג של הדולר היה 4.223 ₪. כלומר, שווי המגרש לפי שומת מר זאב כהן עולה לסך 55,059,474 ₪; בעוד שווי המגרש לפי שומת מר גורן אינו עולה אלא לסך 52,349,000 ₪ [גורן I, עמ' 14]. סיכומו של פרק זה הוא, אפוא, כי בהסתמך על שמאותו של מר גורן, שאותה אימצתי, בניכוי שווי שטחי המשרדים המיועדים לעירייה - שווי הערך הכלכלי שבו זכתה העירייה מידי המינהל, בגין נכסי החר"מ, בהקשר של מגרש 10, עולה לסך 14,797,600 ₪. הנכסים שהעירייה מכרה בטעות לאחרים העירייה טוענת כי שווי ההטבה שקיבלה מן המינהל, בוויתורו על הנכסים שמכרה בטעות לאחרים, אינו אלא שערוך התמורה ההיסטורית שקיבלה בתמורה לאותם נכסים; משום שכתוצאה מן הוויתור העירייה אינה זוכה בנכסים אלא בזכות להחזיק כדין באותה תמורה. אולם, מקובלת עליי טענת החברה כי מן החוזה נגזר ששכר-הטרחה בגין כל נכס שהמינהל הסכים להעביר לעירייה, כנגד וויתורה על טענותיה בדבר נכסי החר"מ - יחושב, בפשטות, לפי שווי הנכס [סעיף 7(א) בחוזה]. יובהר כי בהקשר של מגרש 10, לא היה מדובר על השבת נכס מנכסי החר"מ מן המינהל לעירייה; אלא על הקניית זכויות בתמורה לוויתור העירייה על תביעות בגין נכסי חר"מ אחרים. לפיכך לא היה רלבנטי לגזור את שכר-הטרחה משווי הנכס, שהועבר לעירייה בתמורה חלקית, אלא רק משווי ההטבה שקיבלה העירייה בגין נכסי החר"מ. אולם, לגבי הנכסים שהעירייה מכרה בטעות לאחרים, מדובר על ביצוע פשוט של העבודה מושא החוזה: הכרת המינהל בבעלות העירייה בנכסים. לפיכך, יש לשלם שכר-טרחה לפי ההוראה החוזית הנזכרת; קרי: לפי שווי הנכסים במועד 'סיום העבודה' [כלעיל בפסקה ‏34]; ללא קשר לשאלת המועד שבו העירייה כבר מימשה, או תממש, את הזכויות בנכסים אלו. לולא הייתי מקבל את טענת החברה כי שכר-הטרחה צריך להיגזר, לפי החוזה, משוויים האקטואלי של נכסים אלה - הייתה מתבקשת המסקנה כי שכר-הטרחה צריך להיגזר משווי ההטבה שבה זכתה העירייה עקב ההסכם עם המינהל, המגולמת בוויתור המינהל על זכות התביעה בגין אותם נכסים. במקרה כזה, שווי הטבה זו לא היה מצטמצם לשערוך התמורה ההיסטורית, כטענת העירייה. ייתכן גם ששווי ההטבה גם לא היה מצטמצם לערכם האקטואלי של הנכסים, כטענת החברה. לא מן הנמנע כי היה מקום להוסיף על כך את השווי המשוערך של דמי השימוש הראויים בנכסים הללו בתקופה מאז מכירתם על ידי העירייה עד ההסכם עם המינהל, שגם אותם היה המינהל עשוי לתבוע מן העירייה. אני דוחה, אפוא, את טענת העירייה כי שכר-הטרחה אמור להיגזר משערוך התמורה ההיסטורית שקיבלה העירייה עבור הנכסים שמכרה בטעות לאחרים, או מן הערכים ההיסטוריים של הנכסים בתקופה שבה נמכרו לרוכשים [שמאות מר מרקוביץ, עמ' 10]; ומקבל את טענת החברה כי שכר-טרחתה אמור להיגזר מן השומה העדכנית של נכסים אלו. משהערכתו של מר מרקוביץ נסמכת על הערכים ההיסטוריים, בהתאם להנחה שדחיתי לעיל - אין לי אלא להסתמך על הערכתו האקטואלית של מר גורן. לפי שמאות מר גורן - עולה שווי 3 המגרשים שנמכרו לאחרים לסך 6,943,000 ₪, 2,318,000 ₪ ו-36,000,000 ₪ [גורן I, עמ' 17, 19 ו-22, בהתאמה]; ובסה"כ 45,261,000 ₪. המגרשים בייעוד ציבורי לגבי נכסי החר"מ בייעוד ציבורי - גן האם, גן הנשיא ובית הספר לאומנויות - אין כל נפקות להערכות השמאים ולמחלוקות ביניהם; משום שסעיף 7(ו) בחוזה קובע כי בגין נכסים כאלה, אפילו תגרום החברה להעברתם מן המינהל לעירייה, לא ישולם שכר-טרחה. כלומר, החוזה לא נכנס לרזולוציה של הפוטנציאל הכלכלי של נכסים כאמור, במקרה של שינוי הייעוד. הוא פשוט מחריג אותם, בהסתמך על ייעודם הנוכחי. החברה מנסה להסיק מן ההסכם עם המינהל כי העברתם של נכסים ציבוריים אלו לידי העירייה צופנת בחובה פוטנציאל כלכלי עבור העירייה. אולם, כאמור, שכר-טרחתה של החברה אינו נגזר מן ההסכם של העירייה עם המינהל, אלא מן החוזה של החברה עם העירייה; והוראותיו של חוזה זה, לגבי נכסים בייעוד ציבורי - ברורות. למעלה מן הצורך אעיר כי מקובלת עליי התייחסותה של העירייה להסכם עם המינהל בהקשר זה. ההסכם מקפיד להתנות את העברתם של נכסים ציבוריים אלו לעירייה בכך שאם העירייה תגרום לשינוי ייעודם התכנוני של נכסים ציבוריים אלו, ולהפיכתם לנכסים מסחריים - היא תשפה את המינהל בזכויות כלכליות חלופיות. כלומר, ההסכם עם המינהל יוצא מתוך הנחה כי להעברת הנכסים בייעוד ציבורי לידי העירייה אין משמעות כלכלית; ומוודא כי אם בעתיד תהיה לו משמעות כלכלית - היא תעוקר על ידי וויתור נגדי מצד העירייה לטובת המינהל. אני דוחה את טענת החברה כי לזכויות שהעירייה תעניק למינהל, במקרה כזה, לא תהיה עלות מבחינת העירייה. הרשות המקומית לתכנון ובניה אינה ריבונית לעשות בזכויות הבניה מניפולציות כאוות-נפשה. היא מוגבלת למתחם הסבירות המינהלי-תכנוני, וכפופה לתכניות שבתוקף ברמה המקומית, האזורית והארצית ולהחלטותיהן של רשויות התכנון הבכירות ממנה. את פוטנציאל ההשבחה התכנונית של הנכסים הנדונים, ושל נכסים אחרים של העירייה - יהיה על העירייה לחלוק עם המינהל, באופן שהשבחת נכסי החר"מ בייעוד ציבורי תקוזז. לפיכך, למעלה מן הצורך, אפילו הייתי קובע כי לחברה מגיע, עקרונית, שכר-טרחה בגין שווי הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהעברת נכסים בייעוד ציבורי מהמינהל לעירייה - הייתי מוסיף וקובע, לאור ההסכם עם המינהל, כי בשל הוראת הקיזוז האמורה - זכיית העירייה בגן האם, בגן הנשיא ובבית הספר לאומנויות אינה מהווה הטבה בעלת ערך כלכלי. העברת הנכסים בייעוד ציבורי לידי העירייה אינה מוסיפה, אפוא, על שכר-הטרחה המגיע לחברה. חישוב שכר-הטרחה המגיע לחברה בגין עבודת החר"מ כאמור לעיל [בפסקה 40] - סדר החישוב, לפי סדר ההוראות הרלבנטיות בחוזה ובהסדר הפשרה, הוא כלהלן: 150,000$ [בגין 2 מיליון הדולר הראשונים בשומת הנכסים האקטואלית], ועוד 3% מיתרת השומה; כל זאת מוכפל ב-90% [ניכוי הוצאות הרישום]; פחות 5,000$ [קיזוז המקדמה הראשונה]; היתרה מוכפלת ב-90% [הנחת המקדמה השנייה], פחות 80,000$ [קיזוז המקדמה השנייה]. השער היציג המוסכם של הדולר, לצורך עריכת החישוב, הוא 4.1 ₪ [כלעיל בפסקה ‏38]. סיכום הממצאים השמאיים, בזיקה להוראות החוזה, הוא כי שווי הנכסים הרלבנטיים שבהם זכתה העירייה בהסכם עם המינהל, לצורך חישוב שכר-טרחתה של החברה בגין עבודת החר"מ, עולה לסך 60,058,600 ₪. בערכים הדולריים האמורים, עולה שווי הנכסים לסך 14,648,439$. לפיכך, מגיעים לחברה סך 150,000$ בגין ה-2,000,000$ הראשונים; ועוד סך 3% מתוך 12,648,439$ הנוספים, השווים לסך 379,453$; ובסה"כ 529,453$. בניכוי 10% בגין הוצאות הרישום מתקבל סך 476,508$. בהפחתת המקדמה הראשונה בסך 5,000$ מתקבל סך 471,508$. בניכוי 10% בגין הנחת המקדמה השנייה מתקבל סך 424,357$. בהפחתת המקדמה השנייה בסך 80,000$ מתקבל סך 344,357$. בהמרה חוזרת לפי השער היציג האמור מתקבל סך 1,411,864 ₪. הסכום האמור, אשר חושב לפי שמאות מר גורן שהתייחסה למועד הגשת התביעה ולפי שער הדולר באותו מועד, הנו נכון למועד הגשת התביעה (10.5.09). סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק למועד פסק-הדין, עולה לסך סך 1,637,762 ₪. סיכום עיריית אשקלון הזמינה אצל חברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ עבודה של טיפול בהשבת נכסים שלטענת העירייה הופקעו ממנה לטובת רשות הפיתוח, לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 ("נכסי החר"מ"), שלא כדין. היה זה לאחר שהעירייה לא הצליחה, במשך שנים רבות, לשכנע את מינהל מקרקעי ישראל להשיב לה את נכסי החר"מ; ולאחר שהעירייה שוכנעה כי לחברה כישורים וניסיון ייחודיים בתחום זה. בחוזה ובהסדר הפשרה בין החברה לעירייה הוסכם כי סיום העבודה יהיה בהעברת נכסי החר"מ על שם העירייה; או בסיומו של הליך משפטי, או מעין-משפטי, שבו תיקבע זכאות העירייה לנכסים אלו, או לערך כלכלי חלופי בגינם. עוד הוסכם כי שכר-טרחתה של החברה יעמוד על אחוז מסוים משוויים של הנכסים המושבים או הערך הכלכלי שיינתן תמורתם, למעט נכסים בייעוד ציבורי; בניכוי הנחת-מקדמה ובקיזוז המקדמות שנפרעו. בעקבות הסדר הפשרה בין החברה והעירייה, הכינה החברה תביעה נגד המינהל. התביעה גובתה במסמכים שהחברה איתרה, אשר תמכו בטענות העירייה בדבר נכסי החר"מ. בהתאם להנחיית היועץ המשפטי לממשלה בדבר סכסוכים בין המדינה ורשויות מקומיות, נדונה התביעה לפני פרקליט מחוז תל-אביב (אזרחי). בעקבות הדיון, ולבקשת סגן מנהל המינהל, התנהל משא-ומתן בין המינהל וראש העירייה; אשר הבשיל להסכם בין העירייה והמינהל. לפי ההסכם, המינהל נעתר לבקשת העירייה להעניק לה נכס שחפצה בו ללא מכרז ובדמי חכירה מופחתים, וכן להשיב לה נכסי חר"מ מסוימים, בתמורה לוויתור העירייה על שאר טענותיה בעניין נכסי החר"מ. העירייה זכתה, אפוא, בערכים כלכליים בלתי-מבוטלים בגין נכסי החר"מ, בעקבות העבודה שביצעה החברה בהכנת התביעה והתיעוד שתמך בה, במסגרת הליך מעין-משפטי שהסתיים בפשרה. לפיכך קבעתי כי למרות שהחברה לא העבירה את הנכסים שבהם זכתה העירייה על שם העירייה - הרי שבעקבות ההסכם עם המינהל, ובהתאם לחלופות אחרות בחוזה בין העירייה והחברה, זכאית החברה לשכר-טרחתה; זאת בניכוי מסוים, שבשעתו הוצע על ידי החברה, לשיפוי העירייה בגין הוצאותיה העתידיות ברישום הנכסים על שמה. בחינת השמאויות מטעם הצדדים העלתה כי יש להעדיף את השמאות מטעם החברה, מאת מר גרשון גורן, בכפוף לקבלת טענותיה החוזיות של העירייה לגבי חלק מן הנכסים שנישומו. לפי השמאות האמורה, בניכוי הערכים שלגביהם קיבלתי את טענותיה החוזיות של העירייה - עלה שווי הנכסים הרלבנטיים לחישוב שכר-הטרחה לסך 60,058,600 ₪. בהתאם לחוזה, משווי זה נגזרת זכאות לשכר-טרחה, לאחר הניכויים וקיזוזי המקדמות, בסך 1,411,864 ₪, נכון למועד הגשת התביעה. בתוספת הפרשי הצמדה וריבית למועד פסק-הדין עולה שכר-הטרחה המגיע לחברה, בגין עבודת החר"מ, לסך 1,637,762 ₪. העירייה תשלם לחברה, כהוצאות משפט, את עלות שמאות והשמאות המשלימה מאת מר גורן, בצירוף מע"מ, כנגד קבלות; וכן שכ"ט עו"ד בסך 80,000 ₪. בהתאם לתקנה 512(ג) בתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 - לא הוספתי מע"מ לסכום האמור. התשלום יבוצע תוך 30 יום מקבלת פסק-הדין, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כחוק מהיום. קרקעותמקרקעיןעירייההפקעה