האם הפר הנתבע את החוזים להם הוא כפוף בהגישו את תוכנית גנ/17665 לאישור ועדות התכנון ? מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפרת חוזה בעקבות הגשת תכנית: גדר הדיון התובעת, שכונת עובדים בעפולה, הינה אגודה שיתופית אשר חוכרת ממנהל מקרקעי ישראל, את החלקה שבדיון (גו"ח 16706/88) (להלן: "החלקה"). התובעת עותרת לאכיפת הסכם חכירת המשנה על החלקה שנחתם בינה לבין הנתבע, עו"ד אנגלנדר, וכן למתן צו מניעה וצו עשה קבועים כנגד הנתבע, כפי שיפורט. המחלוקת בתיק זה מתמקדת למחלוקת במישור יחסיהם החוזיים של התובעת והנתבע בלבד. השאלה העולה לדיון הינה האם הפר הנתבע את החוזים להם הוא כפוף בהגישו את תוכנית גנ/17665 לאישור ועדות התכנון, כפי שיפורט להלן (להלן: "התוכנית הנקודתית"), אם לאו. אקדים את המאוחר ואבהיר, כי השאלות הנוגעות ישירות להיבטי תכנון ובנייה בחלקה שבדיון, שאלת תוקפם של הליכים אלו, כמו גם הסעדים שנתבקשו כנגד ועדות התכנון והבניה, אינם בגדר סמכותו העניינית של בית משפט זה ואינם מעניין פסק דין זה בהתאם לכך. בנדון מפנה להחלטתי מיום 27.02.11, בה הורתי על מחיקת התביעה כנגד הועדה המקומית, כשהדברים יפים באותה המידה ואולי מקל וחומר גם כלפי הוועדה המחוזית ופעולותיה התכנוניות. בהקשר זה פירטתי כי הסעדים שהופנו כנגד ועדות התכנון, באים בגדר ענייני תכנון ובניה, לפי חוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965-ובמהותם נועדו להתערב בסמכויות ובהחלטות גוף תכנוני. סעדים שכאלו הינם סעדים שבסמכות ייחודית של בית המשפט לעניינים מנהליים, ובית משפט זה אינו מוסמך לתיתם על פי הוראת סעיף 5(1) לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים התש"ס -2000, ולסעיף 10 לתוספת הראשונה בחוק הנ"ל. בעניין זה, אוסיף כי עתירה מנהלית אותה הגישה התובעת כנגד הועדות המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה וכנגד הנתבע [עת"מ 285/09 (נספח כ' לכתב התביעה)], על החלטת הועדה המחוזית מיום 23.09.09 (נספח יח' לכתב התביעה) לדחות את ההתנגדות שהגישה התובעת, נמחקה בהסכמת התובעת (להלן: "העתירה המנהלית"). במסגרת בקשה לצו מניעה זמני, ניתן בתיק דנן צו מניעה נגד הנתבע האוסר עליו מימוש זכויות או ביצוע פעולות בחלקה נשוא הדיון, לרבות על פי תוכניות הנמצאות בהליכים תכנוניים כאלה ואחרים בועדות התכנון. להשלמת התמונה אציין, כי בשנת 2011 אושרה תוכנית מפורטת חדשה, החלה על החלקה שבדיון, [עפ/מק/22/302] אותה יזמה עיריית עפולה (להלן: "התוכנית החדשה"). רקע עובדתי וטענות הצדדים מנהל מקרקעי ישראל (כמנהל אדמות קק"ל), הינו הבעלים של החלקה נשוא ענייננו. התובעת הינה החוכרת הראשית של החלקה, כמו גם של כמאה וחמישים חלקות נוספות סמוכות אליה, והמהוות את "שכונת הפועלים" בעיר עפולה. הסכם החכירה הראשי המקורי נחתם בשנת 1949 והסכם החכירה הראשי חודש בשנת 2001. הנתבע, הינו חוכר משנה של החלקה. בעבר, זכויות חכירת המשנה היו רשומות על שם יוסף זמיר, אשר מכר את זכויותיו למשפחת ריכטר. זכויות אלו נרשמו, מכוח ירושה, על שם הגב' יעל ניב. בשלב העברת הזכויות בין זמיר לריכטר, ובשל טעות, נרשמו הזכויות כזכויות של חכירה ראשית, תוך השמטת שם התובעת כחוכרת ראשית. בשלב בו רכש עו"ד אנגלנדר את הזכויות מגב' ניב וטרם הושלמה העסקה (עסקה מיום 20.01.95), תיקן רשם המקרקעין את הטעות שנוצרה ורשם את הזכויות, כפי שצריכות היו להיות, כזכויות של חכירת משנה. בהליך שהתקיים בבית המשפט המחוזי בנצרת [ת"א 747/95] עתר עו"ד אנגלנדר להצהיר כי הוא בעל זכות חכירה ראשית בחלקה. תביעתו של אנגלנדר נדחתה ובפסק דין מיום 09.02.99 נקבע כי אכן התרחשה טעות ברישום בספרי לשכת רישום המקרקעין, וכי יש לרשום את התובעת, שכונת עובדים, כבעלת זכות החכירה הראשית בחלקה. עוד נקבע כי גב' ניב, תהיה רשאית להתקשר עם שכונת עובדים בחוזה חכירת משנה וכי זכויות החכירה הראשית שהיו לה כמו גם הערת האזהרה בגינן לטובת עו"ד אנגלנדר, דינן מחיקה. בהמשך, הגיש עו"ד אנגלנדר ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 2129/99). בסופו של יום גובש הסכם פשרה בין הצדדים בתיק. להסכם המוחק את הערעור ניתן תוקף של פסק דין ביום 28.03.00 (להלן: "הסכם הפשרה"). לאחר מכן נחתמו באמצעות עו"ד אנגלנדר שני הסכמי חכירת משנה, בשם יעל ניב. האחד (מיום 06.12.00) מול שכונת עובדים, והשני מול שכונת עובדים ומנהל מקרקעי ישראל (מיום 13.12.01) [נספחים ה' וח' לתצהיר נציג שכונת עובדים, מר אמנון קסל]. להדגיש כי לאחר עדותו של עו"ד אנגלנדר בפניי, אין עוד מחלוקת כי למעשה, עו"ד אנגלנדר אשר חתם בשם יעל ניב על הסכמי חכירת המשנה, מחויב בהם אישית, כמי שבא בנעליה, במובחן ממעמדו כמיופה כוח של יעל ניב, בלבד, כפי שנטען על ידו בתחילה (סעיף 25 לכתב הגנתו). כיום, גם אין עוד מחלוקת, כי עו"ד אנגלנדר רכש את זכויותיו בחלקה "כנאמן", עבור צפריר וזוהר שרבט ולמעשה עבור חברת הבניה שרבט בע"מ שבבעלות משפחתם [עמ' 18 לפרוטוקול חקירתו הנגדית של אנגלנדר שורות 19-23, וכן סעיף 31 לסיכומי הנתבע]. כאמור, לטענת התובעת, הנתבע יזם את התוכנית הנקודתית, המהווה שינוי לתב"ע ג/302 הכל שלא על דעתה והסכמתה של התובעת, כחוכרת ראשית, ובניגוד להוראות ההסכמים החלים על הצדדים (הסכם החכירה המשני, וכן הסכם החכירה הראשי). לטענתה של התובעת, המהלך התכנוני של הנתבע, ייפגע באופי ובצביון השכונה, עליהם מנסה האגודה לשמור לאורך השנים. התובעת הפנתה בעניין למערך ההסכמים החלים על הצדדים, לרבות לסעיף ההגדרות בהסכם החכירה הראשי וסעיף 6 להסכם חכירת המשנה. לטענתה, חוזה חכירת המשנה אוסר על חוכר המשנה לבצע שינויים או פעולות שיביאו להגדלת קיבולת הבניה לרבות הגדלת אחוזי הבנייה בחלקה וכן אוסר העברת זכויות כל עוד לא נתקבלו לפעולות הנ"ל הסכמה מראש ובכתב של התובעת והמנהל. כך גם אוסר חוזה החכירה הראשי בין המנהל לתובעת ואשר הוראותיו מחייבות את חוכר המשנה באופן ישיר. עוד טוענת התובעת כי גם הסכם הפשרה קובע איסור עצמאי על הנתבע לבנות על דרך של שינוי תוכנית. על פי התובעת, הסכם הפשרה [אשר קבע שיעל ניב, רשאית להעביר לנתבע זכויותיה בדרך המקובלת באגודה וכן קבע שיתאפשר לנתבע לבנות בהתאם "לתב"ע החלה על החלקה"], מגביל את הנתבע לבנייה על פי התב"ע שהייתה בתוקף נכון למועד הסכם הפשרה בלבד. כל התנהלות אחרת של הנתבע, לרבות יוזמתו לתיקון התב"ע, מהווה אם כן, הפרה גם של הסכם זה. הנתבע בטיעוניו מתמקד בשתי טענות עיקריות. האחת, על פי פרשנותו, הסכם הפשרה בעליון, לא נועד "להקפיא" תב"ע היסטורית שרק על פיה יאושר לו לבנות, כגרסת התובעת. לטענתו בהסכם הפשרה, וכתנאי למחיקת הערעור, השיג הנתבע מהתובעת הסכמה לכך שהוא יוכל לבנות על פי תנאי התב"ע התקפה בכל מועד נתון בעתיד ("התב"ע החלה על החלקה"). כלומר, על פי הנתבע, הסכם הפשרה מקנה לו יתרון, על פני חוכרי המשנה אחרים, באופן שיש לפרשו ככזה המתיר לו לבנות על פי תב"ע תקפה במועד עתידי, ובהתעלם מהמגבלות החלות בעניין בחוזה חכירת המשנה, או חוזה החכירה הראשי. לענייננו הסכם הפשרה התיר לו וללא הסכמת התובעת או המנהל להגיש את התוכנית הנקודתית, כפי שעשה בפועל. שנית, טוען הנתבע כי בפועל, בפעולותיו בתחום התכנוני הוא לא הפר את מגבלות סעיף 6 להסכם חכירת המשנה. לטענתו, פעולה תכנונית [כפי שביצע הנתבע] במובחן מפעולה בפועל בשטח, אינם באים בגדרו של סעיף 6 הנ"ל. לתובעת העיד מר אמנון קסל חבר ונציג התובעת. לנתבע העיד הנתבע עצמו וכן מר רוזנגרטן אביגדור המתכנן מטעם הנתבע. דיון והכרעה המערך ההסכמי החל על הצדדים לנוחות ובהירות הדיון, להלן יפורטו כל הסעיפים הרלבנטיים לענייננו בהסכמים השונים החלים על הצדדים; הסכם הפשרה בבית המשפט העליון בהסכם הפשרה מיום 28.03.00 הוסכם כדלקמן: "1. הערעור יימחק ללא צו להוצאות. 2. המשיבה מס' 2 [יעל ניב] תירשם כחוכרת משנה של חלקה 88 בגוש 16706 (להלן: "הנכס") לאחר קבלתה כחברה באגודה ולאחר שתעמוד בכל תהליכי הרישום הפורמאליים. 3. המשיבה מס' 2 תהא רשאית להעביר את זכויותיה למערער [צבי אנגלנדר] בדרך המקובלת באגודה וכן תתאפשר לבעל זכויות חכירת המשנה בנכס לבנות בהתאם לתב"ע החלה על החלקה" הסכמי חכירת משנה כאמור, ביום 06.12.00 נחתם הסכם חכירת משנה בין יעל ניב לשכונת עובדים, וביום 13.12.01 נחתם הסכם זהה בסעיפים הרלבנטיים, בין אותם הצדדים ומנהל מקרקעי ישראל. לענייננו קובעים ההסכמים כדלקמן: "והואיל וחוכר המשנה הוא חבר באגודה ובתור חבר האגודה הוא התחייב בין היתר להשתתף בהונה של האגודה ולקיים את כל התחייבויותיו על פי תקוננה והחלטותיה... 1.2 הסכם החכירה הראשית מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם חכירת המשנה.... 1.3 כל הוראות הסכם החכירה הראשית יחולו בשינויים המחויבים על הוראות הסכם חכירת המשנה וביחסים שבין האגודה לחבר יראו בכל מקום בו רשום בחוזה החכירה הראשית "מנהל מקרקעי ישראל" כאילו רשום "האגודה" ובכל מקום בו רשום בהסכם החכירה הראשית "האגודה" יראו כאילו כתוב "החבר". 3. החבר מקבל עליו בזה לקיים אחר כל תנאי חוזה החכירה הראשית, לרבות כל ההתחייבויות שנתחייבה בהן האגודה כלפי המנהל והוא יהיה חב ישירות לגביהן כלפי המנהל וזאת בנוסף למילוי כל התחייבויותיו כלפיו האגודה מכוח תקנונה וחברותו בה. 6. החבר לא יבצע שינויים ו/או אחת או יותר מן הפעולות המפורטות להלן בטרם קיבל לצורך כך את הסכמת המנהל והאגודה מראש ובכתב (להלן: "השינויים והתוספות"). 6.1.1. שינוי היעוד או מימוש שינוי היעוד של המגרש מהיעוד המוגדר בתוכנית בניין ערים שבתוקף במועד חתימת הסכם זה. 6.1.2 הגדלת קיבולת הבניה מעבר לקיבולת הבנייה המותרת על פי הסכם החכירה הראשית לרבות בנייה נוספת במגרש או שינוי במבנים הנוספים שהוקמו על המגרש או הוספה עליהם. ...6.1.4. החבר מתחייב לצרף לבקשתו תוכניות ומסמכים בקשר עם שינוי היעוד המבוקש על ידו. 17. הסכם החכירה הראשית מצ"ב כחלק בלתי נפרד מהסכם זה, ובמישור היחסים שבין האגודה לבין החברה ייחשבו תנאי החכירה הראשיים כתנאי חכירת משנה בשינויים הנובעים מן העניין". שטר העברת זכות שכירות משנה שטר 5887/05/2 (הוגש וסומן ת/3) קובע את העברת זכויות חכירת המשנה של יעל ניב לצבי אנגלנדר בשלמות ובהתאם להסכם חכירת המשנה הנ"ל. הסכם חכירה ראשי הסכם החכירה הראשי בין שכונת עובדים לבין מנהל מקרקעי ישראל קובע לענייננו כדלקמן: "והואיל והחוכר מצהיר בזה כי ידוע לו שהמטרה, היעוד וקיבולת הבנייה הנ"ל נקבעו על-פי תוכנית חוקית שהייתה בתוקף בתקופת החכירה המקורית או בחלק ממנה, והוא מתחייב בזה לא לבוא בתביעות או טענות כלשהן כלפי המחכיר אם כתוצאה משינויים בתוכנית החוקית, שחלו עד חתימת חוזה זה, המשך ההחזקה והמימוש במוחכר למטרה, ליעוד ולקיבולת הבנייה הנ"ל אינם בהתאם לתוכנית שהינה בתוקף בתאריך חתימתו של חוזה זה. "חוזה החכירה המקורי": חוזה חכירה מתאריך 02.03.1949 לתקופת חכירה החל מתאריך 01.07.48 וכלה בתאריך 30.06.96. "תקופת החכירה": 49 שנים, החל מתאריך 23.05.1995 וכלה בתאריך 22.05.2044. "הייעוד": כאמור בחוזה החכירה המקורי ועל פי תכנית חוקית שהייתה בתוקף בתקופת החקירה המקורית או בחלק ממנה, דהיינו מגורים. "קיבולת הבנייה": 20% בקומה 40% בשתי קומות. תנאי החכירה... 5. קיבולת הבניה המותרת על פי חוזה זה היא כמפורט במבוא לחוזה. 9. (א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה: (1). שינוי היעוד או מימוש שינוי היעוד של המגרש- מהיעוד המוגדר במבוא ליעוד אחר. (2). הגדלת קיבלת הבנייה האמורה במבוא או בניה נוספת מעבר לקיבולת הבניה האמורה במבוא לרבות בניה נוספת במגרש או שינוי במבנים או בתוספות שהוקמו עליהם או במבנים הנוספים שהוקמו על המגרש או הוספה עליהם. (3). חלוקת המגרש למספר מגרשים, באופן שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמי הניתן לניצול בפני עצמו. החוכר יצרף לבקשתו תכניות ומסמכים בקשר עם השינוי המבוקש על ידו. (ב) החוכר לא יבצע את השינוי המבוקש על ידו בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב ולא יבקש אישור לשינוי מהרשויות המוסמכות בטרם קיבל לכך את הסכמתו של המחכיר. קיבל החוכר את הסכמת המחכיר לא יבצע את השינוי אלא לאחר קבלת אישור רשויות התכנון המוסמכות. (ג)..." הפרת הסכמי החכירה אקדים כי אין עוד מחלוקת שעו"ד אנגלנדר, מחויב להסכמי חכירת המשנה אשר נחתמו על ידו בשמה של יעל ניב. הדברים אושרו על ידי עו"ד אנגלנדר באופן מפורש, בחקירתו הנגדית ביום 11.07.12. למותר להוסיף כי גם אילולא היה מאשר עו"ד אנגלנדר את הדברים, המסקנה האמורה הייתה מתחייבת מעצם חתימתו זאת במשולב להסכמה על פי הסכם הפשרה בעליון לכך שיעל ניב תחתום על הסכמי חכירת המשנה החדשים, וכי זכויותיה יעברו לעו"ד "בדרך המקובלת באגודה". אוסיף כי לצורך הדיון להלן, אני גם נכון להניח, לטובת הנתבע, כי הסכם הפשרה בעליון, נועד על פי כוונת הצדדים להשתלב "בכפיפה אחת" ובהשלמה, עם הסכמי חכירת המשנה, כפי טענתו המאוחרת של עו"ד אנגלנדר (המהווה כשלעצמה חזרה מטענתו המקורית בכתב הגנתו ולפיה הוא כפר בכך שהתקשר בהסכמי החכירה ובהתאם שהסכמי חכירת המשנה מחייבים אותו). מכל מקום, אין בהנחה האמורה, וכפי שיפורט להלן כדי לפגום במסקנה כי אנגלנדר הפר בצורה בוטה את המערך ההסכמי לו הוא כפוף, לכל הפחות עת פעל להגיש את תוכניתו להגדלת קיבולת הבניה על החלקה; כאן המקום להפנות להלכה הפסוקה החלה בכל הנוגע לדרך פרשנות של חוזה ובזיקה לתיקון לסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973: "כפי שראינו, תכלית זו [הסובייקטיבית ד.צ.] מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית - ניתנת לסתירה - שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה - עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוק: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי... כללו של דבר, גם התכלית האובייקטיבית של התיקון תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים ועוצבה בעניין מגדלי הירקות, תוך עיגון החזקה הפרשנית בדבר פשט הלשון. רק כך מושג האיזון הראוי בין רצון הצדדים לבין השאיפה לוודאות משפטית; ונבהיר: איזון זה, בין שני הערכים, נקבע בפועל כאיזון הראוי בפסק הדין בעניין אפרופים. בדיון הנוסף בעניין מגדלי הירקות, קבע בית משפט זה - בהרכב מורחב של תשעה שופטים - כי איזון זה הוא אכן האיזון הראוי. כך היה גם בעוד עשרות פסקי דין שניתנו בנושא זה על-ידי בית המשפט העליון בשנים שחלפו מאז פסק הדין בעניין אפרופים; וכך הוא הדבר גם לאחר התיקון לחוק. המחוקק, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק המתוקנת, ומן הפרוטוקולים של דיוני ועדת החוקה, חוק ומשפט, לא ביקש לבטל איזון זה, ולבכר את אחד הערכים על-פני השני; אלא, ביקש הוא, תחת זאת, אך לחדד ולהבהיר, כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות. כאמור, משקל מסוג זה - לא יותר, אך גם לא פחות - ניתן ללשון באמצעות פירוש הסעיף, באופן שעליו עמדנו לעיל..." ראה רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ (26.02.12). עיון בתנאי הסכמיי החכירה (הראשית והמשנית) לענייננו, מלמד בבירור כי אחד העקרונות המרכזיים אותם ראו הצדדים להסכמים הנ"ל לקבוע, הינו הגבלה בקיבולת הבניה, ביחס לחלקות המוחכרות על ידי חברי האגודה, זאת גם אם המגמה התכנונית הכללית בהווה או בעתיד אינה תומכת בהגבלה זו. האגודה כחוכרת ראשית, לכל הפחות בהסכמת בעלי הקרקע, מנהל מקרקעי ישראל, ראתה לאכוף אופי אורבאני ברור של בתים צמודי קרקע (לכל היותר דו קומתיים), על שכונת הפועלים, וביחס לכל החלקות שהינה החוכרת הראשית שלהם. כל חוכר משנה שראה להתקשר על בסיס המערכת ההסכמית האמורה, נטל על עצמו לקיים את ההוראות הנ"ל והוא מנוע מלהתכחש להן. לא יכולה להיות מחלוקת כי זכותו הקניינית של חוכר המשנה ביחס לחלקתו מוגבלת וכי מולה עומדת זכותה הקניינית והחוזית של החוכרת הראשית, כאשר האיזון בין זכויות אלו נעשה במסגרת ההסכמית שגובשה בין הצדדים ואשר אותה יש לשמור ולקיים. ביטוי ברור ומרכזי לעיקרון הנ"ל בדבר הגבלת קיבולת הבניה מעוגן ב- "והואיל" הרביעי להסכם החכירה הראשי משנת 2001, שצוטט לעיל, ואשר לאור חשיבותו אצטט אותו בשנית: "והואיל והחוכר מצהיר בזה כי ידוע לו שהמטרה, היעוד וקיבולת הבנייה הנ"ל נקבעו על-פי תוכנית חוקית שהייתה בתוקף בתקופת החכירה המקורית או בחלק ממנה, והוא מתחייב בזה לא לבוא בתביעות או טענות כלשהן כלפי המחכיר אם כתוצאה משינויים בתוכנית החוקית, שחלו עד חתימת חוזה זה, המשך ההחזקה והמימוש במוחכר למטרה, ליעוד ולקיבולת הבנייה הנ"ל אינם בהתאם לתוכנית שהינה בתוקף בתאריך חתימתו של חוזה זה". ההוראה האמורה, באה להבהיר כי החכירה מתחדשת על בסיס קיבולת הבניה שהייתה יפה במועד החכירה המקורי, בשנת 1949, תוך שימור בהסכמה של המצב הקיים, זאת גם אם חלו או יחולו בעתיד שינויים תכנוניים שיאפשרו ויתירו את הגדלת הקיבולת או שינוי היעוד. בהקשר לחוזה החכירה הראשית, הוראה זו, במשולב לפירוט קיבולת הבניה המפורט בהמשך החוזה הנ"ל (במסגרת פירוט ההגדרות הרלבנטיות), גם מגבילה את החוכרת הראשית מלעשות שימוש בחלקות המוחכרות זאת מעבר לקיבולת הבניה שפורטה, תוך שהחוכרת הראשית מנועה מלהעלות טענות בעניין כלפי הבעלים. בהקשר למערכת היחסים שבין החוכרת הראשית - התובעת לחוכרי המשנה, לרבות הנתבע בענייננו, משמעות ההוראה הנ"ל היא הצהרה וקביעה ברורה בדבר מגבלת קיבולת הבניה המותרת בחלקה, זאת גם אם המצב התכנוני בהווה או בעתיד יאפשר קיבולת או יעוד שונים. כאן המקום להבהיר כי הוראות חוזה חכירת המשנה בענייננו קובעות (ראה סעיף 17 לחוזה חכירת המשנה), כי הסכם החכירה הראשית (שצורף לחוזה חכירת המשנה), מהווה חלק בלתי נפרד מההסכמות שבין התובעת לנתבע, וכי במישור יחסים זה יחשבו תנאי החכירה הראשית כתנאי חכירת המשנה בשינויים המחויבים מן העניין. הוראת סעיף 1.3 לחוזה חכירת המשנה חוזרת על המפורט לעיל ואף מוסיפה כי במערכת היחסים שבין התובעת לחוכר המשנה יראו בכל מקום בו רשום בחוזה החכירה הראשית "מנהל מקרקעי ישראל" כאילו רשום "האגודה" ובכל מקום בו רשום "האגודה" יראו כאילו כתוב "החבר". על בסיס הוראות אלו, נהיר, אם כן, כי ההוראה שפורטה לעיל בחוזה החכירה הראשית חלה ומחייבת גם במישור היחסים שבין האגודה לנתבע, וכי אין מדובר רק בהוראה שנועדה "לגונן" על הבעלים כפי שביקש לטעון בעניין הנתבע בסיכומיו. על רקע ההגבלה וההצהרה עליה הרחבתי לעיל לעניין מגבלת קיבולת הבניה אשר תכליתה למעשה שימור האופי הכפרי של שכונת הפועלים, יש בין השאר לקרוא גם את הוראות סעיף 6 לחוזה חכירת המשנה האוסרת על החבר-חוכר המשנה, בין היתר לבצע כל שינוי בקיבולת הבניה מבלי שקיבל לכך מראש ובכתב את הסכמת האגודה והבעלים. ההקשר האמור מוסיף גם משנה חשיבות ומשקל להוראת סעיף 6 הנ"ל, הברורה כשלעצמה והעומדת "על רגליה" היא כקובעת איסורים מפורשים וחד משמעיים. בענייננו, אין מחלוקת כי התוכנית הנקודתית שהוכנה מטעם עו"ד אנגלנדר, הוגשה על ידו לגופי התכנון, ללא אישורה המוקדם ובכלל של התובעת כמו גם ללא אישור מוקדם ובכלל של מנהל מקרקעי ישראל, הבעלים. בנוסף, גם אין מחלוקת כי התוכנית הנקודתית, הוגשה על ידי עו"ד אנגלנדר, בין השאר, על מנת להגדיל את אחוזי הבנייה, וכפי שמצוין בה, ל-150% [כאשר על פי חוזה החכירה מותרים כאמור 20% בקומה ו- 40% בשתי קומות]. כמו כן על פי התוכנית הנקודתית מותר בחלקה להקים קומת עמודים +חמש קומות בעוד הסכם החכירה הראשי מאפשר בניית שתי קומות בלבד. עיון בלשונו הברורה והחד משמעית של סעיף 6.1.2 להסכם החכירה המשני, מלמד באופן ברור, כי על הנתבע, היה לפנות לתובעת, ולקבל את אישורה טרם ביצוע שינוי (כפי שמצוין ברישת סעיף 6), הנוגע להגדלת קיבולת הבניה, מעבר לקיבולת הבנייה המותרת על פי הסכם החכירה הראשי. האמור נכון גם לגבי סעיף 9(א)(2) להסכם החכירה הראשי מול מנהל מקרקעי ישראל, ובהתאם להוראות סעיף 3 ו-17 להסכם החכירה המשני, המחיל את חיובי שכונת הפועלים כלפי המנהל כחוכרת ראשית, על חוכר המשנה, בשינויים המחויבים. פרשנות הנתבע כי האיסור על פי סעיף 6 הנ"ל מצומצם רק לאיסור לבנות בפועל מעבר לקיבולת הבניה, במובחן משלב התכנון, שאינו בגדר האיסור על פי סעיף זה, ובהתאם, כל עוד לא הגדיל הוא בפועל את קיבולת הבנייה, אין הוא צריך לבקש את רשות האגודה, הינה פרשנות שגויה וחסרת בסיס אשר אין לה כל עיגון בלשון הסעיף, אינה עולה בקנה אחד עם הגיונם של דברים ותכלית ההוראות ואני רואה לדחותה. הוראת הסעיף חולשת כפשוטה על פי לשונה ותכליתה על כל שלבי השינוי, לרבות תכנון, יזום וכדומה ובוודאי כוללת שלב של הגשת תוכנית שינוי כאמור, לועדות התכנון. ברור גם כי אין כל הגיון בכך שיותר לחוכר לקדם הליך תכנוני ארוך, ללא רשות התובעת, וכי רק עובר לשלב הבנייה בפועל, יתבקש אישורה בכתב של התובעת. פרשנות כזו מרוקנת מתוכן את הסעיף ותכליתו, והוא בבחינת פרשנות מסולפת ומלאכותית. להוסיף כי הפרשנות שפורטה מקבלת ביטוי מפורש בהסכם החכירה הראשי, בסעיף 9(ב) כפי שצוין לעיל, והמתייחס לכלל סעיפי המשנה של סעיף 9(א). בהתאם לסעיף זה יש לפרש את סעיפי המשנה של סעיף 6 בהסכם החכירה המשני. מכל מקום יש לסעיף 9 גם תחולה ישירה בענייננו מכוח ההוראות המחילות באופן ישיר את סעיפי החכירה הראשית על היחסים מול חוכר המשנה כפי שפורט. הפרשנות לעיל מקבלת חיזוק נוסף אם נדרש, מהמבנה של הליך תכנוני המחייב ככלל קבלת הסכמת הבעלים, כתנאי להגשת תוכנית לשינוי תב"ע בפני הגוף התכנוני. לציין כי מעיון בתוכנית הנקודתית שהוגשה על ידי עו"ד אנגלנדר נמצאנו למדים כי מסמכי התוכנית מציגים אותו כבעלים לעניין התוכנית, כאשר אין חולק כי לא כך היו צריכים להיות פני הדברים באמת. בתוכנית שהוגשה הוא עצמו צוין כבעלים של החלקה. בהקשר לאמור ניסו עו"ד אנגלנדר והמתכנן מטעמו במהלך עדותם להרחיק עצמם מהמחדל האמור. בחקירתו הנגדית, כאשר נשאל בעניין, השיב אנגלנדר כי הוא לא היה מעורב בהנחיות למילוי הפרטים במסמכי התוכנית שהוגשה. מר אביגדור רוזנגרטן, עורך התוכנית הנקודתית שהוגשה, כאשר נשאל בחקירתו הנגדית לעניין ציון שמו של אנגלנדר כבעל עניין יחיד בחלקה, השיב, כי את הנתונים קיבל מהמזמין, מר יצחק שרבט. רוזנגרטן עוד הוסיף בעניין כי "הוכחת הבעלות היא בטיפול המזמין". המכלול מלמד אם כן לענייננו כי הנתבע הפר את התחייבויותיו לכל הפחות על פי הסכמי החכירה, בכך שהגיש את התוכנית הנקודתית ללא קבלת אישור מוקדם ובכלל מאת התובעת ומנהל מקרקעי ישראל. משמעות הסכם הפשרה בעליון כפי שפורט לעיל, בעקבות פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי, הגיש הנתבע ערעור בבית המשפט העליון, במסגרתו, אושר הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים. הצדדים כאמור הציגו פרשנויות שונות להסכמה המוצגת בסעיף 3 סיפא להסכם הפשרה הנ"ל ולפיה: "תתאפשר לבעל זכויות חכירת המשנה בנכס לבנות בהתאם לתב"ע החלה על החלקה" ובדגש לביטוי "לתב"ע החלה". אקדים כי אין מחלוקת שלמועד הסכם הפשרה, וכן למועד חתימת הסכמי החכירה, המשני והראשי, התב"ע אשר הייתה בתוקף הייתה תב"ע ג/302, ואשר על פיה, קיבולת הבניה תואמת את הוראות הסכמי החכירה. בהתאם, על פי התובעת אין בביטוי "התב"ע החלה" כל רבות, שעה שהוא מכוון לתב"ע החלה בשעת חתימת ההסכם (המאפשרת כאמור בניית 20% בקומת קרקע, 40% בשתי קומות), ובתואם להסכמים, כשהדברים צוינו בהסכם הפשרה בבחינת תיאור מצב קיים. מנגד הנתבע מפרש את הביטוי "התב"ע החלה" כבא לשקף הסכמה המתירה לנתבע לבנות על פי התב"ע החלה או שתחול, בכל מועד נתון, למעשה תוך ניתוק הזיקה למגבלות הבניה שנקבעו בהסכמי החכירה וכמפורט. לשיטתו יש בהסכמה זו, גם כדי לייתר את החובה לקבל את הסכמתה המוקדמת של התובעת (והמינהל) לשינוי המבוקש על ידו, ובלשון אחרת לבטל את האיסור לפעול לשינויים בקיבולת הבניה כל עוד אלו יעוגנו בתב"ע מחייבת. גם במחלוקת זו ראיתי לקבוע כי הצדק עם התובעת. כאמור למועד החתימה על הסכם הפשרה בעליון, התב"ע החלה על החלקה תאמה מבחינת היבטי היעוד וקיבולת הבניה, את ההוראות שפורטו בעניין בהסכמי החכירה. בהתאם, המפורט בסיפא של סעיף 3 מפנה בפשטות לזכויות הבניה הקיימות לאותו מועד, תוך אזכור ישיר של התב"ע החלה (ואולי באופן המבהיר אף יותר את המגבלות החלות על קיבולת הבניה). אף הלשון שננקטה ("התב"ע החלה") מתארת את המצב בהווה במובחן ממצב עתידי וכפי שמבקש הנתבע לטעון. אילו ביקשו לכלול בסעיף גם תב"ע עתידית היה הסעיף כולל לשון עתיד (התב"ע שתחול וכד'). יתרה מזאת, וזה עיקר, גרסת הנתבע לתכלית הסיפא של סעיף 3 הנ"ל, מבקשת לייחס לצדדים הסכמה מרחיקת לכת ביותר, לפיה ישוחרר הנתבע ממגבלה מרכזית הקבועה בהסכם החכירה הראשית כמו גם בהסכמי חכירת המשנה ביחס לחלקות האחרות, לעניין קיבולת הבניה ויעודה, כפי שפרטתי בהרחבה לעיל. כמו כן, משמעות ההסכמה הנטענת הינה כי הנתבע גם ישוחרר מהצורך לקבל הסכמות לשינוי בקיבולת הבניה וכדומה כפי שקובעים בעניין הוראת סעיף 6 להסכם חכירת המשנה וסעיף 9 להסכם החכירה הראשית. אילו אכן היו מבקשים הצדדים לעגן הסכמות שכאלה, תוך החרגת הנתבע וחלקתו מכל החלקות האחרות, בשכונת הפועלים, חזקה והכרח כי הדברים יקבלו ביטוי ברור ובכתב במסגרת הסכם הפשרה בעליון. כאמור, לדברים אין ביטוי בסעיף שבדיון, גם לא במרומז. הנתבע לא הציג כל ראיה או נתון שיש בהם ללמד כי "יחסי הכוחות" והאינטרסים במעמד גיבוש הסכם הפשרה הנ"ל הצדיקו ויתור כאמור מצד התובעת. נהפוך הוא, תוכנו הכללי של הסכם הפשרה בעליון מלמד על הסכמה למחיקת הערעור כהסכמה עיקרית, לצד הבהרה כי התובעת לא תתנגד להעברת זכויות חכירת המשנה לנתבע, ולא מעבר לכך. זאת ועוד, הסכמה לכאורה כטענת הנתבע משמעותה מתן היתר לבנות על פי קיבולת בניה, החורגת מהמותר לאגודה עצמה על פי המגבלות הקבועות בהסכם החכירה הראשית. הסכמה שכזו בהכרח גם מחייבת את הסכמת הבעלים - המנהל, כאשר יהיה זה בלתי סביר להניח כי האגודה תבחר לא רק להפלות את הנתבע על פני חוכרי משנה אחרים, אלא גם תפר את הוראות הסכם החכירה הראשית . כאן המקום להבהיר כי לא הוצגה בפני כל עמדה מטעם מנהל מקרקעי ישראל, כך שאין כל בסיס והצדקה להניח כי מנהל מקרקעי ישראל הכיר באפשרות להגדיל את קיבולת הבניה, או הסכים לשנות מהוראות הסכם החכירה הראשית. כמצוין לעיל, המנהל אפילו לא חתם על התוכנית הנקודתית. אילו ביקש הנתבע להוכיח שינוי כאמור, חובה הייתה עליו להציג ראיות בעניין. זאת ועוד, הסכמי חכירת המשנה, עליהם חתם הנתבע לאחר שחתם על הסכם הפשרה בעליון, ואליהם הוא מחויב, כמו גם הסכם החכירה הראשי, מעידים גם הם כי פרשנות התובעת היא הפרשנות הראויה, וכי אין כל בסיס לגרסת התובע בעניין; הסכמים אלו הינם כאמור הסכמים המאוחרים להסכם הפשרה, כאשר הוראותיהם קובעות באופן חד משמעי, כפי שפורט לעיל באשר למגבלות קיבולת הבניה, וכן על חובת הנתבע לפנות לתובעת, טרם ביצוע שינוי הנוגע להגדלת אחוזי הבנייה. אילו היה בסיס לגרסת הנתבע באשר לתוכן מרחיק הלכת של הסכם הפשרה בעליון, חזקה כי היה מסרב לחתום מאוחר יותר על הסכמי חכירת המשנה השבים ומצמצמים חזרה את זכויותיו, תוך מחיקת ההישג המזהיר שהשיג באמצעות הסכם הפשרה בעליון, לכל הפחות הכרח היה כי הצדדים יבהירו בהסכמי החכירה את המפורט ואת מעמד הסכם הפשרה בעליון. טענתו של הנתבע כי הסכם הפשרה בעליון בא בגדר הסדר ספציפי הגובר על הסדר כללי, אינה ממין העניין לאור ההקשר האמור כמו גם בהינתן שהסכמי חכירת המשנה מאוחרים להסכם הפשרה, כאשר אילו היה מדובר אכן בהסדר ספציפי אליו התכוונו הצדדים הכרח היה לציין את הדברים במפורש בהסכם המאוחר, במובחן מלקבוע בהסכם מאוחר הסדר מנוגד לו. להזכיר כי הנתבע הינו עורך דין, המודע לזכויותיו, כשלצידו פועלים קבלנים עתירי ניסיון, אשר לגביהם סוגיית קיבולת הבנייה קריטית ביותר. להוסיף כי מוצג ת/3, הכולל שטרי תיקון שכירות המשנה, ליעל ניב, ומיעל לעו"ד אנגלנדר (כאשר עו"ד אנגלנדר, על פי עדותו טיפל בהעברת זכויות אלו מיעל ניב אליו), לא כללו כחלק מהטפסים שנמסרו לרשם המקרקעין את הסכם הפשרה, אלא רק את הסכם חכירת המשנה מיום 06.12.00. אילו היה להסכם הפשרה המשקל וההשלכות הקניניות להן טוען הנתבע, חזקה כי זה היה מצורף לשטרי השכירות הנ"ל, כחלק בלתי נפרד מהם. לסיכום נקודה זו, אני קובע אם כן שאין בהסכם הפשרה בעליון כדי לשנות או לצמצם מההוראות החד משמעיות הקבועות בהסכמי החכירה הראשית והמשנית, לעניין קיבולת הבניה והאיסור לפעול לשינויה, ללא הסכמה מראש כאמור. הפן התכנוני כפי שציינתי לעיל, השיקולים התכנוניים אינם מעניינו או מסמכותו של בית משפט זה. פסק דין זה נדרש להכריע רק בהיבטים ההסכמיים שבין התובעת לנתבע. ברור בהתאם שפסק דין זה אינו מכריע או מורה דבר בכל הנוגע להיבטי התכנון ולסמכויות גופי התכנון בעניין על פי שיקול דעתם העצמאי, ומבלי שיש להוראות הסכם כאלו או אחרות להשליך עליהם. מאידך לענייננו ובהקשר החוזי הוברר כי הצדדים להסכמי החכירה לרבות התובעת והנתבע קבעו הוראות מחייבות שתכליתן לשמר את האופי הכפרי המיוחד של השכונה, זאת גם אם הדברים אינם עולים בקנה אחד עם הרצון והמגמות של אחרים, לרבות גופים תכנוניים או רשויות, לקדם תוכניות בנייה המגדילות את קיבולת הבניה. בעניין זה אף הוכח בפני כי האגודה פעלה לאורך השנים על מנת לשמר את צביונה. התשריטים שהוגשו, ועליהם נחקרו העדים גם מטעם התובעת וגם מטעם הנתבע, מלמדים כי "רבי הקומות" בשכונה, ואשר אליהם הפנה הנתבע בראיותיו, אינם שייכים לחלקותיהם של חברי האגודה, גם אם חלקם נמצאים בשכנות פיזית אליהם [בעניין מפנה לעדותו של מר רוזנגרטן, עמ' 14 לפרוטוקול שורה 15). באמור יש גם כדי לדחות את טענות הנתבע לפיהן התובעת עומדת על זכויותיה החוזיות שלא בתום לב. עמדה עקבית זו מעצימה את חומרת ההפרה מצד הנתבע, זאת לצד ההתנהלות הבוטה המתבטאת בניסיון להסתיר את העובדה שהנתבע למעשה פעל בשם חברה קבלנית אשר מעורבותה במהלכי ההתקשרות הוסתרה ולא קיבלה ביטוי. מהטעמים שפרטתי לעיל, איני רואה תכלית לדון במשמעות הנתונים אותם פרטו הצדדים, באשר להיקף השינויים שיצרה התוכנית הנקודתית לרבות אל מול התוכנית החדשה (עפ/מק/302/ 22 משנת 2011) אותה קדמה עירית עפולה, בהקשר להגדלת קיבלת הבנייה, מספר הקומות בבניין ומספר יחידות הדיור לדונם. בהקשר זה, אני גם נכון להניח כטענת הנתבע כי השינויים אותם מבקשת תוכניתו לערוך, אינם רחוקים מן השינויים שכבר אושרו בתב"ע החדשה. עם זאת, אין באמור כדי לשנות ממכלול הקביעות לעיל, בדבר מערך ההסכמים החל על הצדדים והפרתו של הנתבע אותם. בענייננו, די בכך שאין ולא יכולה להיות כל מחלוקת כי התוכנית הנקודתית, אותה הגיש הנתבע, ושמטרתה "הגדלת זכויות בניה, מס' קומות ומס' יח"ד לניצול יעיל של הקרקע בשטחים העירוניים. ההגדלה המבוקשת תחזק את הצומת מבחינה אורבאנית (הקמת מבנה מגורים, 9 יח"ד, ע+5ק')", תכליתה לערוך שינויים בתב"ע ג/302 אליה מחויב הנתבע על פי הסכמי חכירת המשנה ועל פי הסכם החכירה הראשי, תוך פגיעה מהותית באותו ציביון שביקשה לשמר התובעת, ואותו היא זכאית לאכוף מול חבריה, יהיו התמורות התכנוניות הכלליות אשר יהיו. לטרונייתו של הנתבע על כך שהתובעת לכאורה מתעלמת מהתוכנית העדכנית החלה, ו"מתעקשת" לדבוק בהוראות הסכמי החכירה, באופן דווקני, אין בסיס על פי המפורט, ובמקרה הטוב יש בטרוניות הנ"ל כדי לשקף את פערי התפיסה בין הצדדים. אכן, לא מן הנמנע כי בהיבט האורבאני הכללי חלו תמורות, שהביאו לשינויים במגמות התכנון שנועדו בין השאר להרחיב את קיבולת הבניה תוך התאמתה "לצרכי החיים הדינמיים של עיר מתפתחת". ברם אין באלו כדי לפגוע בזכותם המלאה של חברי האגודה, והאגודה, חוכרת המקרקעין, לפעול ולשמור על צביון חלקות חברי האגודה תוך הגבלת זכויות הבנייה, בחלקות שבחכירתה, באמצעות הסכמי החכירה, כולל הסכם החכירה הראשי אשר הגביל את זכויות הבניה בתואם לתב"ע "ההיסטורית". העובדה כי קימות חלקות במתחם אותם רחובות, בהם מרבית החלקות הם בחכירתה של האגודה, אשר אינן בחכירתה, ועליהן נבנו מבנים בהתאם לתב"ע החדשה, אין בה כדי להעלות או להוריד מהמכלול המפורט. גם בהנחה לפיה, תפיסתם העדכנית של רשויות התכנון כוללת פעולות לפיתוח המרכז הוותיק של עפולה על מנת לאפשר ניצול מקסימאלי של שטחיי הבניה על בסיס תשתיות קיימות, ועוד נימוקים שלא כאן המקום לפרטם, אין כדי לשנות מתוקף ההסכמות החוזיות שבין האגודה וחבריה. לכל היותר, יהיה בתמורות המפורטות כדי להביא לכך שבעתיד אולי תידרש האגודה, בשל לחץ חבריה, לערוך אסיפה כללית על מנת לבחון מחדש את ההגבלות הנכפות על פי הסכמי החכירה לרבות אל מול האפשרויות בתב"ע חדשה שבתוקף ואולי לבטלן. בהקשר זה יש לציין כי על פי עדותו של קסל, באסיפה הכללית האחרונה שנערכה ביום 13.03.12 החליטו חברי האגודה להמשיך ולעמוד על המשמר בכל הקשור לצביונה של השכונה (עדותו של קסל עמ' 10 שורות 8-11). סוף דבר לאור המכלול המפורט בפסק דין זה, אני מקבל את התביעה כנגד הנתבע, ומורה על: אכיפת סעיף 6 להסכם חכירת המשנה על דרך של צו עשה כנגד הנתבע, חוכר המשנה, המורה לו לפעול לביטול כל הליכי התכנון שיזם ביחס לתוכנית גנ/17665. מתן צו עשה כנגד הנתבע המורה לו להעביר לידי התובעת לעיונה, לאישורה ולחתימתה כל תוכנית או כל מסמך בקשר עם תוכניות ו/או בקשות להיתרי בנייה, ו/או שינויים תכנוניים שיערכו על ידו בעתיד ככל שיערכו, כפי הקבוע הסעיף 6 להסכם חכירת המשנה. מתן צו מניעה כנגד הנתבע האוסר עליו לבצע כל פעולה בניגוד לסעיף 6 להסכם חכירת המשנה לרבות הגשת כל תוכנית ו/או בקשה להיתר בניה ו/או ייזום פעולה שעניינה שינוי יעוד של החלקה ו/או הגדלת קיבולת הבניה של החלקה מעבר לקיבולת הבניה המותרת על פי הסכם החכירה הראשית, מבלי לקבל את הסכמת התובעת והבעלים בכתב ומראש. התביעה והסעדים המבוקשים כנגד הנתבעות (הפורמאליות), הועדה המקומית והועדה מהחוזית נדחים מטעמים של העדר סמכות עניינית. לאור התוצאה ודרך ההתנהלות אני מחייב את הנתבע בשכ"ט התובעת בסכום כולל של 25,000 ₪. הפרת חוזהחוזה