מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פרשנות זכרון דברים למכירת חנות: שניים טוענים לאכיפת הסכם, כל אחד מהצדדים טוען לאכיפתו באופן אחר. המחלקות בתיק שלפניי נוגעת לפרשנותו של זכרון דברים שנכרת בין הצדדים בנוגע למכירת נכס מקרקעין, ככל שהדבר נוגע לאופן תמחור תמורת הנכס. רקע וטענות הצדדים: 1. הנתבעת 1 (להלן:- "הנתבעת") הינה הבעלים של זכויות חכירה בנכס מקרקעין, הידועים כחלק מחלקה 22 בגוש 100455, המהווה את חנות מספר 10 במרכז המסחרי עין בוקק בים המלח (להלן:- "הנכס" או "החנות"). מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ולאור שוויים מתבררת התובענה שלפניי בבית משפט השלום, לאחר שהוגשה בתחילה בבית המשפט המחוזי והועברה ממנו לכאן. 2. בין התובעת ובין הנתבעת נכרת ביום 27.12.06, זכרון דברים למכירת הנכס מהתובעת לנתבעת. הצדדים אינם חלוקים בשאלת תוקפו של זכרון הדברים ודיותו כהסכם במקרקעין הניתן לאכיפה, הגם שעל פי זכרון הדברים סוכם, כי ייחתם הסכם פורמאלי מאוחר יותר. 3. כל כולה של המחלוקת בין הצדדים נוגעת באמור בסעיף 1 לזכרון הדברים כדלקמן: "המוכר מצהיר כי הוא הבעלים של זכויות החכירה בחנות בשטח של כ-120 מ"ר הידועה...." כאשר הדגש הינו על המלים כ- 120 מ"ר, ובאמור בסעיף 5 לזכרון הדברים לפיו: "בתמורה לחנות וזכויות החכירה בה, מתחייבת הקונה לשלם למוכרת בסך הכל, סך בשקלים השווה לכ- 180,000$ לפי השער היציג במועד ביצוע כל תשלום לפי חישוב של 1,500 $ למ"ר." בסעיף זה, הדגש הינו על המלים "כ- 180,000 $...לפי חישוב של 1,5000$ למ"ר. 4. החנות נמכרה לנתבעת על ידי חברת קונטור אסט ישראל בע"מ (להלן:- "קונטור אסט"), כאשר שטח החנות בהסכם עם קונטור אסט הוגדר בסעיף 1.5 להסכם המכר: "היחידה- שטח בנוי של כ-114 מ"ר ברוטו (כולל 25% עבור השטחים הציבוריים כאמור בסעיף 5 לחוזה השכירות). השטח ללא ה-25% הינו כ-91.2 מ"ר ברוטו בקומה העליונה במרכז המסחרי המסומנת במספר זמני 10ד' הכל כמפורט בתשריט ובמפרט הטכני הנספחים להסכם וכן חלקים ברכוש המשותף שיוצמדו אליו, בכפוף להוראות הסכם זה בדבר רישום והצמדות. מובהר כי שטח היחידה הינו שטח ברוטו כולל קירות חיצוניים, ויטרינות אם יהיו, ומחצית מהקירות המשותפים לחנויות ו/או למשרדים הצמודות, וכן כולל תוספת של 25% בגין החלק היחסי בפרוזדורים, מבואות ושטחים משותפים אחרים, בכפוף למפורט בסעיף 15.5" לטענת התובעת, לאחר חתימת זכרון הדברים, והיות וסוכם בו, כי הסכם מפורט יחתם כעבור 14 יום, לאחר המצאת מסמכי הרישום הנוגעים לחנות, דחו אותה הנתבעים בתירוצים שונים. לאור יחסי ידידות מזה שנים רבות בין הצדדים, סברה מנהלת התובעת, כי התירוצים אמיתיים, עד אשר בשלב מסויים החלו הנתבעים לטעון, כי שטח החנות הוא 150 מ"ר ולכן, היות ועל פי זכרון הדברים, חישוב מחיר החנות הוא לפי 1,500$ למ"ר, מחיר הנכס צריך להיות 225,000$, בהמשך טענו הנתבעים, כי שטח החנות הוא 221.57 מ"ר ומחיר הנכס בהתאם. התובעים טוענים, כי לטענות אלו אין כל בסיס, שכן שטח הנכס בהתאם לאישור מנהל מקרקעי ישראל הוא 91.3 מ"ר ובהתאם להסכם עם קונטור אסט, שטח הנכס הוא 91.2 מ"ר ושטח החנות 114 מ"ר ברוטו. התובעת טוענת, כי בשלב מסויים, פנתה אל הנתבעים ושלחה באמצעות בא כוחה נוסח הסכם לחתימה. בשלב זה, פנו הנתבעים אל התובעת וציינו, כי הוסכם בין הצדדים, כי ימונה מודד למדידת שטח החנות. התובעים טוענים, כי אין כל הסכמה למדידת שטח הנכס, אשר נקבע בהסכמה בהסכם, אך אין כל מניעה, כי שטח הנכס ימדד נטו. לאחר שבתכתובות נוספות עמדו הנתבעים על מינוי מודד, לטענת התובעת, על מנת להגדיל את שטח הנכס אשר נקבע בהסכמה בין הצדדים, עותרת התובעת לאכיפת הסכם המכר באופן הבא: אכיפת ההסכם בהתאם לשטחו האמיתי של הנכס - 91.3 מ"ר במכפלת 1,500 $, דהיינו 136,950$; לחלופין- שטח הנכס לפי חישוב של 114 מ"ר במכפלת 1,500 $, דהיינו 171,000$; לחילופי חילופין- תמורת הנכס בהתאם לזכרון הדברים- 180,000 $. עוד טוענת התובעת, כי על הנתבעים לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין החנות, למן המועד שבו אמור היה ההסכם לצאת אל הפועל ועד למועד הגשת התביעה ובסך הכל- סך של 43,787 ₪ וכן מבקשת, כי בית המשפט יקבע את זכאותה להמשיך ולקבל את דמי השכירות בגין הנכס, עד למועד מסירת החזקה בו בפועל לידי התובעת. 5. בכתב הגנתם טוענים הנתבעים בראש ובראשונה להעדר יריבות אל מול הנתבע 2 (להלן:- "הנתבע"), שכן הסכם המכר נכרת אך ורק לא מול הנתבעת 1. לגופו של עניין טוענים הנתבעים, כי בעת החתימה על זכרון הדברים הוסכם בין הצדדים, כי מחיר הנכס יקבע לאחר שתיעשה מדידה של הנכס. לא בכדי נקבע מחיר הנכס לכ- 180,000$ ולא בכדי נקבע כי שטח הנכס הוא כ- 120,000 מ"ר. הנתבעים מציינים, כי בתחילה הוצג לעיונם על ידי מנהלת התובעת זכרון דברים שבו צויין מחיר הנכס במדוייק 180,000 $, אלא שלאור הסכמת הצדדים לפיה מחיר הנכס יקבע לפי מדידה ולפי בקשת הנתבע, שונה נוסח ההסכם לנוסח שעליו חתמו הצדדים, כאשר מנהלת התובעת לא הביעה התנגדות לכך, היות וממילא הוסכם, כי תיעשה מדידה. באותו מעמד, אף הודיע לה הנתבע, כי למיטב זכרונו, על פי מדידות המועצה המקומית "תמר", השטח הינו כ- 150 מ"ר. הנתבעים טוענים, כי לאחר חתימת זכרון הדברים, מנהלת התובעת ביקשה בתחילה, כי תיעשה מדידה על ידי הנתבעים ואילו הנתבעים העדיפו מודד מוסכם. כאשר ראה הנתבע, כי מנהלת התובעת מתחמקת מביצוע המדידה, פנה למועצה המקומית תמר והעביר לב"כ התובעת העתק האישור שבו מצויין שטח החנות, כאשר הנתבעים מזמינים את התובעת להציג מדידה חדשה. לטענת הנתבעים, הם היו נכונים לקיים את העיסקה, אך מי שסיכל את ביצועה היה התובעת, אשר חזרה בה מהסכמתה לבצע מדידה. הנתבעים טוענים, כי אמנם בהסכם עם קונטור אסט נקבע בהסכמה השטח נטו וברוטו, אך מדובר בתחשיב שאינו מדוייק ולכן הוסכם, כי ישלח מודד. הנתבעים טוענים, כי המשא ומתן בינם ובין קונטור אסט לעניין תמחור השטח ברוטו אינו מעניינה של התובעת והוא תלוי במשא ומתן שנערך עם קונטור אסט. על התובעת לשלם על השטח ברוטו בפועל, על פי מדידה, כפי שבפועל סוכם עמה. הנתבעים טוענים, כי הם מוכנים שבית המשפט ימנה מודד מטעמו אשר יבדוק מהו שטח המושכר ועל פיו יקויים ההסכם. 6. בד בבד עם הגשת כתב הגנתם, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד שבו עותרת היא לאכוף את ההסכם שנכרת בין הצדדים בזכרון הדברים. לטענת הנתבעת, יש לאכוף את זכרון הדברים באופן שבו ימונה מודד מוסכם, אשר ימדוד את שטח החנות ברוטו. הנתבעת טוענת, כי אם התובעת לא תשתף פעולה בעניין מינוי מודד, אזי מבקשת היא להורות, כי תוכל למדוד את החנות באמצעות מודד מטעמה, שמדידתו תחייב את הצדדים. לחילופין טענה הנתבעת, כי המדידה תיעשה בהתאם למדידת המועצה המקומית "תמר", דהיינו שטח החנות הינו 221.57 מ"ר והתמורה בהתאם (מכפלת שטח החנות ב-1,500 $). 7. בהמשך, הגישה הנתבעת כתב תביעה שכנגד מתוקן, בו עתרה, לאור הירידה המשמעותית בשער הדולר מאז חתימת זכרון הדברים ועד להגשת התביעה, לקבוע, כי כל הסכם שיכרת, יעשה חישוב התמורה בו על פי שער הדולר במועד סמוך למועד שבו אמורה היתה העסקה לצאת אל הפועל. לחילופין טוענת הנתבעת, כי לאור הזמן הרב שחלף ולאור השינוי בשער הדולר, אין להורות על אכיפת ההסכם ויש להורות על ביטולו. 8. בכתב הגנתה לתביעה שכנגד חוזרת התובעת על טענותיה, כאשר לעניין שער הדולר, טוענת, כי על פי הסכמת הצדדים, יש לבצע את התשלום בהתאם לשער הידוע במועד התשלום. הראיות: 9. במסגרת ראיותיהם, העידו מטעם התובעת בעלי המניות בה, הגב' נורית רז ומר עמירם רז. מטעם הנתבעים העיד מנהלה ובעל מניותיה מר משה טרבלסי. כמו כן, צורפה מטעם הנתבעים חוות דעת שנערכה על ידי שמאי המקרקעין, מר אוהד וורטש, אשר נחקר על חוות דעתו. כן העיד מטעם הנתבעים מר הרוש פנחס מטעם המועצה המקומית תמר, אשר העיד לגבי חישוב שטח הנכס ברישומי הארנונה של המועצה. לאחר שמיעתם של אלו, ביקשה התובעת להציג מסמך מטעם קונטור אסט ולאור בקשת הנתבעים, התייצבה עורכת המסמך, הגב' תשובה בריג'יט, לשם חקירה על אותו מסמך. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב. דיון והכרעה: 10. היריבות: ראשית, על מנת להסיר מחלוקת זו, מצאתי מקום לציין כבר עתה, כי אמנם, כטענת הנתבעים, לא היתה כל הצדקה להגיש התביעה כנגד הנתבע באופן אישי. לא רק שהתובעים לא ביססו הסיבה להגשת התביעה באופן אישי נגד הנתבע, הרי שנראה, כי גם בסיכומיהם זנחו טענה זו, כאשר התייחסות לה ניתנה במספר מלים בלבד בסיכומי התשובה. 11. מכל מקום, לגופו של עניין, על פניו, מתוך הראיות שהוצגו, שימש הנתבע כמנהלה של הנתבעת, לא הוכח ואף לא נטען, כי חרג באופן כלשהו מתפקידו זה ואף לא נטענה כל טענה להתחייבות אישית שניתנה על ידו ושהופרה. מעמדו ותפקידו של הנתבע הינו בדיוק כמעמד מנהלי התובעת וחבל, כי בסיכומי התשובה, לא מצאה התובעת מקום לחזור בה מטענתה האמורה. לאור האמור, התביעה נגד נתבע 2 נדחית. 12. שיטת החישוב: המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת, כאמור, לשאלת פרשנות זכרון הדברים בנוגע לאופן חישוב תמורת הנכס. על פי זכרון הדברים, לא נקבע שטח הנכס במדוייק, אלא צויין כ- 120 מ"ר ולכן בשים לב לאופן חישוב תמורת הנכס, נקבעה תמורתו לכ -180,000 דולר. התובעת מבקשת לקבוע דרך פרשנית להסכם באשר לאופן חישוב שטח הנכס ואילו הנתבעת מנגד טוענת, כי אין צורך בפרשנות, שכן הוסכם בין הצדדים, כי תבוצע מדידה בפועל של הנכס ובהתאם למדידה יחושב מחירו. 13. הן בכתבי טענותיה והן בסיכומיה טוענת התובעת, כי לאור העובדה שצויין כ- 120 מ"ר ובשים לב לכך ששטח הנכס נטו הינו 91.3 מ"ר ועל כך אין למעשה מחלוקת, הרי שמחיר הנכס צריך להיקבע על בסיס שטח זה. 14. ואולם, טענה זו נטענה, כאמור, בכתבי הטענות, אך לא נטענה באופן כלשהו בעדותם של מנהלי התובעת ולא נראה, כי היתה להם כוונה כלשהי, בשלב כלשהו של ההתקשרות לשלם בהתאם למחיר האמור. 15. גרסתם של מנהלי התובעת לאורך כל הדרך היתה, כי הם רוכשים את זכויות הנתבעת כפי שהן, דהיינו, כפי שנרכשו על ידה מקונטור אסט ונרשמו על שמה. דברים אלו נאמרו הן על ידי מנהלת התובעת והן על ידי בא כוחה בישיבת קדם המשפט הראשונה בתיק שהתקיים ביום 22.6.09 ונאמרו על ידי עדי התובעת בעדותם. הגב' רז נשאלה והשיבה: "ש: איך הגעת ל-120 מטר, שאת משלמת על 120 לגרסתך. ת: כתוב בזכ"ד כ-120 מטר, ידוע שקונטור אסט זה שלה ואני ראיתי שם חוזים והחתן שלה (צריך להיות "שלי"- ס.כ.) קנה. היא אומרת שהיא מוכרת כל חנות נטו ועוד 25 אחוז. כמו שהוגדר בהסכם זה, קונטור אסט הגדירה זאת כשימוש בשטחים הציבוריים." מר רז נשאל הושיב: "ש: לא דיברתם על כמה אחוזים יתווספו. ת: לא דובר על כלום, פרט לכך שיש מסמכי רכישה ועל פיהם אני קונה. 1500 דולר על פי השטח שבמסמכי הרכישה של קונטור אסט. על פי הנטו +25 אחוז. זה לא עלה , אבל עניין המסמכים עלה. היות ואני הכרתי את חוזה הרכישה היה ברור על מה אנחנו מדברים." 16. בנוסף, בעת שהעבירה התובעת, לאחר חתימת זכרון הדברים, נוסח הסכם לחתימת הנתבעת, ציינה בו, כי שטח הנכס הינו 91.3 מ"ר, אך למרות זאת צויין המחיר- 180,000$, כך שמובן, כי התובעת עצמה לא סברה, כי יש לתמחר את הנכס ב- 1,500 $ למ"ר על פי שטח של 91.3 מ"ר. 17. מדבריהם של שני עדי התובעת ומאותו נוסח של הסכם עולה, כי מבחינת התובעת ברור, כי תמורת הנכס אינה על פי מחיר הנכס נטו ומכאן, יש לדחות טענת התובעת לחישוב על פי השיטה הראשונה, של חישוב נטו, טענה שמוטב היה לה כי לא היתה נטענת ובצדק התייחס אליה ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיו, כטענה, אשר יכול ויש בה ללמד על כך שאם זוהי השיטה שיש לאמץ, הרי שקיים קושי של ממש לאכוף את ההסכם על פי שיטה זו, בשים לפער שבינה ובין ה- 120 מ"ר המצויינים בהסכם. 18. על פי הסכם הרכישה שנכרת בין הנתבעת ובין קונטור אסט, נקבע, מה יהיה שטח הנכס ונקבע, כי בגין החלק היחסי בשטחים הציבוריים שבשטח הקניון, דהיינו חלק הנכס ברכוש המשותף, תתווסף להסכם תוספת של 25%, כאשר על פי ההסכם, תוספת זו של 25% אינה משקפת בהכרח את שיעורו של הרכוש המשותף המהווה את חלקו היחסי ברכוש המשותף בהתאם לשטח הנכס ובהתאם לכללים הקבועים בחוק המקרקעין, אלא מדובר בשיעור, מוערך, או שרירותי, אשר נקבע על ידי קונטור אסט. בהתאם לסעיף 15 להסכם שבין הנתבעת ובין קונטור אסט, רשאית קונטור אסט להוציא מהרכוש המשותף שטחים בהתאם לשיקול דעתה וללא קבלת אישור כלשהו מאת הנתבעת. 19. הנתבעת טוענת, כי השיעור של 25% תוספת בגין שטחים ציבוריים, דהיינו רכוש משותף, שנקבעו בהסכם שבינה ובין קונטור אסט, נקבע משיקולים עסקיים גרידא, כל קבלן, קובע בהסכם שבו הוא מתקשר שיעור של תוספת, בהתאם לשיקול דעתו, כאשר בסופו של דבר, מדובר בשיקול כלכלי של הקבלן ונוגע לאופן תמחור הנכס, מבלי שתהא בהכרח זיקה של ממש בין שטח הרכוש המשותף ובין אותו שיעור שנקבע בהסכם. לפיכך, טוענת הנתבעת, כי כאשר סוכם בהסכם בין הצדדים, כי שטח הנכס הינו כ- 120 מ"ר, לא ניתן לבדוק מהו שטח הנכס בהתאם להסכם שבינה ובין קונטור אסט, אלא יש לבדוק את שטח הנכס בפועל, אשר יכול להיות שונה מההסכם, אשר אינו משקף את שטח הנכס בפועל. 20. אין חולק, כי אמנם נכונה טענת הנתבעת, לפיה אופן חישוב החלק היחסי ברכוש המשותף בהסכם אינו מדוייק והוא יכול להיות גדול יותר או קטן יותר מאותה תוספת של 25%. הגב' בריג'יט תשובה, נציגת קונטור אסט, נשאלה לעניין והשיבה: "ש: אז לקחתם באופן מוערך את התוספת של 25 אחוז ולפי זה קבעתם. ת:נכון." כמו כן ציינה בעדותה, לגבי היחס ברוטו נטו: "זה נע בין תוספת של 18 אחוז עד 25 אחוז לא יותר. 24 אחוז." מתוך עדות זאת ניתן ללמוד, כי ייתכן וישנו שיקול עסקי בקביעת שיעור של 25% תוספת על שטח הנטו, קונטור אסט לא התחייבה, כי התוספת על הנטו תשקף במדוייק את החלק היחסי ברכוש המשותף, אך אין מדובר בתוספת התלושה מן המציאות ומאחורי קביעת 25% קיים שיקול המבוסס גם על שיעורם של השטחים בפועל. 21. בעוד שהנתבעת טוענת, כי לאור העובדה שההסכם עם קונטור אסט אינו משקף את שטח הנכס בפועל ולכן הוסכם על ביצוע מדידה, עומדת התובעת על כך שמקובל לרכוש את הנכסים בהתאם לשטח שנמכר על ידי קונטור אסט וכך אף נעשה במקרה דנן, כאשר לא סוכם על ביצוע מדידה. 22. אחר ששקלתי עדויות הצדדים ועיינתי בהסכם עצמו ושקלתי סבירות טענותיהם של הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי במקרה דנן, אין לבצע מדידה של השטחים, כטענת הנתבעת, אלא יש להיצמד להסכם קונטור אסט על מנת לקבוע שטח המקרקעין. 23. על פי עדויות הצדדים, התקיימו ביניהם שתי פגישות הנוגעות למכירת הנכס. בפגישה הראשונה לא נחתם מסמך כלשהו, אלא נעשה בירור כללי בין הצדדים והוסכם ביניהם, כי תתקיים פגישה נוספת. מנהלי התובעת מעריכים, כי הפגישה הנוספת התקיימה שבוע ימים לאחר הפגישה הראשונה, זאת בשים לב לכך שהם מגיעים אחת לשבוע לאיזור ים המלח. 24. לפגישה השניה הגיעו מנהלי התובעת כשהם מצויידים בנוסח זכרון דברים שנערך על ידי בא כוחם (אשר ככל הנראה הועבר קודם הפגישה לנתבע באמצעות הפקסימיליה). בנוסח זה של זכרון הדברים עולה, כי כבר בפגישה הראשונה אשר התקיימה בין הצדדים עלה נושא שטח הנכס ומחירו, שאם לא כן, מהיכן לקחה התובעת את מחירו ושטחו של הנכס בעת שרשמה אותם בזכרון הדברים. 25. באשר לתוכן הפגישה שבה נחתם בסופו של דבר זכרון הדברים חלוקים ביניהם הצדדים. התובעת טוענת, כי לקראת הפגישה האמורה, היו אמורים הנתבעים להציג את הסכם רכישת הנכס על ידם, על מנת שבין היתר, מתוכו ניתן יהיה ללמוד את גודלו המדוייק של הנכס. הסכם זה לא הוצג והנתבע ציין באותה פגישה, כי למיטב זכרונו שטח הנכס גדול קצת יותר מ-120 מ"ר בשל שטח נוסף שנרכש ולכן ביקש לציין בהסכם, את התוספת של כ-180,000 דולר, לפי חישוב של 1,500$ למטר. הנתבעים טוענים, כי במהלך הפגישה הציג הנתבע הן את הסכם הרכישה והן את חשבון הארנונה מהמועצה האיזורית "תמר" ולכן עמד על כך שלא ירשם מחיר הנכס בהסכם ואף טען, כי לאור מערכת היחסים הטובה שבין הצדדים, כלל אין צורך לחתום על זכרון דברים, אלא ניתן יהיה לחתום על הסכם שיערך על ידי עורכי הדין של הצדדים, מנהלת התובעת ביקשה אז, בשל שיקולים עסקיים, כי זכרון הדברים יחתם בו ביום (מדובר היה בסוף שנת מס והיה חשוב לה שההסכם יחתם באותה שנת מס) וציינה, כי כיוון שממילא מדובר במחיר על פי מדידה, ניתן לתקן את זכרון הדברים ולציין כ- 180,000 $, לפי חישוב של 1,500 $ למ"ר. הנתבע, אשר סמך על מנהלת התובעת, עקב יחסיהם הקרובים הסכים לכך ונוסח זכרון הדברים תוקן ונחתם על ידי הצדדים. 26. מצאתי מקום להעדיף את גרסת התובעת לעובדות מתוך הצטברותם של העובדות והשיקולים כפי שיפורטו להלן. 27. ההסכם שבין הצדדים אינו קובע בשום מקום שבו, כי תבוצע מדידה של השטח. אמנם, הנתבע מציין, כי הגיע לידיו נוסח מוכן של הסכם, אלא שמדובר, עם כל הכבוד, בנוסח פשוט של זכרון דברים, אינו מורכב ואין בו סעיפים שאינם ברורים או שאינם ניתנים לפרשנות של אדם מן הישוב, אשר רכש מימיו נכס זה או אחר. הנתבע ידע לעמוד על כך שנוסח ההסכם אינו תואם את כוונת הצדדים ובהתאם לבקשתו נעשה שינוי. המחלוקת בתיק נוגעת דווקא לאותו נוסח בהסכם אשר שונה על ידי הנתבע ובוודאי שלא ניתן לומר לגבי אותו חלק בהסכם, כי יש לפרשו לרעת המנסח. 28. הנתבע עומד על כך שבמעמד חתימת ההסכם היו לפני הצדדים גם ההסכם עם קונטור אסט וגם אישור הארנונה מהמועצה, שבו צויין שטח הנכס בכ-150 מ"ר. דווקא נוכח נתונים אלו, נראה, כי הנתבע, אשר ביקש שינוי בנוסח ההסכם, היה צריך לעמוד על כך שמנוסח ההסכם ימחקו המלים כ-120 מ"ר, אשר לשיטתו אינם משקפים את שטח הנכס ואף אינם קרובים לו. 29. הנתבע נאחז בכך שבין הצדדים שררו יחסי ידידות קרובים. מנהלת התובעת, אשר אף היא בכתב תביעתה ציינה כי בין הצדדים שררו "יחסי ידידות מזה שנים רבות", אמנם סייגה אמירתה זו במהלך עדותה וציינה, כי מדובר ביחסי ידידות עסקיים, אך הנתבע מצידו לא ידע לפרט מה כללו יחסי ידידות אלו מעבר לעדותה זו של מנהלת התובעת, לפיה הנתבע היה סוכן הביטוח שלה וכי התקיימו ביניהם מפגשים חברתיים עסקיים. מכל מקום, על פניו, בין הצדדים שררו יחסי אמון, אך הנני סבורה, כי לצורך פרשנותו של ההסכם, לא יכול הנתבע להיתפס באותם יחסי ידידות, על מנת לכלול בהסכם דברים שאינם מתיישבים עם סבירות פרשנות הסכם. יצויין בהקשר זה, כי יחסי הידידות פועלים לשני הכיוונים, כאשר גם מנהלי התובעת יכולים להיאחז בהם על מנת לפרש ההסכם בנוסח המתאים להם. 30. כאשר מוסכם על מדידה, הדבר צריך להופיע בהסכם וכאשר בשעת ההתקשרות סבור הנתבע, כי מחיר הנכס צפוי עמוד על כ-225,000$ (לפי חישוב של 1,500$ ל-150 מ"ר), צריך הוא לעמוד על כך שמחיר זה ירשם בהסכם והשטח הנכון בקירוב של הנכס הוא זה שירשם בהסכם, זאת בפרט, כאשר הוסכם, כי יעשה שינוי בהסכם, על מנת שזה ישקף נכונה את הסכמת הצדדים. 31. מתוך התכתובת שבין הצדדים עולה, כי גרסת הנתבעת בנוגע למינוי מודד עלתה רק בשלבים מאוחרים של היחסים שבין הצדדים. תחילתה של התכתובת שבין הצדדים במכתבו של עו"ד פוני, ב"כ התובעת, אשר שלח לב"כ הנתבעת נוסח הסכם לחתימה. בתגובה למכתב זה שלח ב"כ הנתבעת מכתב ובו ציין, כי תיעשה מדידה עצמאית על ידי כל אחד מן הצדדים, אין בו אזכור למודד מוסכם. רק בתגובה למכתב זה, ציין ב"כ התובעת, כי נושא המודד הועלה על ידי הנתבע שלושה חודשים קודם לכן, ולא בעת חתימת ההסכם, אך דבר לא נעשה מאז. באותו מכתב עומדת התובעת על דעתה, כי אינה מתכוונת לבצע מדידה של החנות. ומכאן, שגם התכתובת בין הצדדים אינה מלמדת על דברים שלא נרשמו בהסכם שנחתם ביניהם. 32. הנני סבורה, כי גם מן הבחינה העניינית, קיים קושי של ממש לקבל את הפרשנות הנוגעת לביצוע מדידה. מדובר בנכס, אשר מהווה חלק ממבנה שחלקים רבים ממנו נמכרו לצדדים שלישיים. הצעת הנתבעים משמעותה היא, כי מודד יצטרך למדוד את כל שטח הקניון. אין ספק, שמדובר בעבודה שעלותה הכספית גבוהה עד מאוד והיה ראוי, כי תינתן לה התייחסות בזכרון הדברים, אך גם מן הפן הפרקטי, נראה, כי גם אם בחרו הצדדים בשיטת המדידה, הדרך הנכונה היתה לערוך בדיקה במשרדי קונטור אסט על מנת לבדוק מהו שטחו המדוייק של הנכס, כולל חלקו היחסי ברכוש המשותף. במשרדי קונטור אסט מצויות כל המדידות שנעשו בנכס, מדובר בנתונים אשר ניתן לקבלם בקלות יחסית, מבלי לבצע מדידה וכן מצוי בידי קונטור אסט כל המידע הנוגע להצמדת חלקים מהרכוש המשותף ליחידות השונות. הנני סבורה, כי אף לא ניתן היה לבצע כל מדידה ללא הבדיקה האמורה במשרדי קונטור אסט, שכן רק בידיה מצוי המדוייק בנוגע לשטחי הנכסים בקניון ושטחי ההצמדות וללא המידע האמור, לא תהא כל תועלת בביצוע מדידה. 33. הנתבע מצידו ניסה להוכיח את שטח הנכס ובעיקר את שטח ההצמדות בשתי דרכים, כאשר בפועל, גם הוא מבין, כי אין צורך בביצוע מדידה ולכן גם הוא לא טרח להעיד מודד מטעמו. התובע העיד את מר הרוש פנחס, מפקח מטעם המועצה המקומית תמר, אשר מציין, כי חישוב הארנונה מבוסס על מדידה שנעשתה עבור קונטור אסט בשנים 2002-2003. דהיינו, גם המועצה עצמה בקביעת גודל הנכס סמכה ידיה על מדידות שבוצעו על ידי קונטור אסט ולא ביצעה מדידות בעצמה. ואולם, מסתבר, כי אותן מדידות שעליהן מסתמכת המועצה המקומית הינן מדידות אשר לא ניתן להסתמך עליהן כלל וכלל. בראש ובראשונה, ביחס לשטח הנכס, הוברר, כי לאחר שנחתם ההסכם הראשוני עם קונטור אסט, רכשה הנתבעת חלק נוסף. חלק זה אינו מופיע באותה מפת מדידה שעליה מסתמכת המועצה והוספת החלק האמור משנה באופן משמעותי את שטח הנכס וחלקו ברכוש המשותף (כך למשל, אם השטח הנוסף נלקח מתוך הרכוש המשותף, ישנו שינוי בכלל הרכוש המשותף ובנכס עצמו, אם מדובר בשטח שנלקח מחנות אחרת, אזי אין שינוי ברכוש המשותף, אלא רק בחלק היחסי מתוכו). בנוסף, הוברר על ידי הגב' תשובה בעדותה, כי קונטור אסט מכרה את כל החלקים בנכס אשר יכולים היו לשמש כרכוש משותף, אך הם ניתנים להצמדה. המכירה האמורה נעשתה לאחר שנערכה מפת המדידה שעליה מסתמכת המועצה ולטענת הגב' תשובה, למעשה, לאחר מכירת כל אותם חלקים נותר כרכוש משותף שטח של כ-700-800 מ"ר, אשר בוודאי אינו קרוב לשטח הרכוש המשותף המצויין במפת המדידה שצורפה- 2,340 מ"ר. 34. מצאתי מקום להתייחס כאן לטענות ב"כ הנתבעים בנוגע לעדותה של הגב' תשובה. על פי הנטען, מהווה עדותה של הגב' תשובה עדות מפי השמועה ולכן לא ניתן להסתמך עליה. איני מסכימה עם טיעון זה. אמנם, עדותה של הגב' תשובה כוללת בחלקים רבים שלה עדות מפי השמועה, אלא, שמדובר בעדות, שמתוקף תפקידה של הגב' תשובה בחברת קונטור אסט, היא רשאית להעיד עליה. הגב' תשובה היא זו שאמונה על הרישום בחברת קונטור אסט. לצורך עבודתה מזמינה הגב' תשובה עבודות מדידה מחברות מדידה חיצוניות. אמנם, הגב' תשובה אינה יכולה להעיד מידיעה אישית לגבי נכונות אותן מדידות, אך הרישום המחייב של הבעלויות בנכס, הנעשה על ידי קונטור אסט, נמסר על ידי הגב' תשובה, בתוקף תפקידה ומתוך עיון במסמכי החברה. בדיוק מהסיבה האמורה, על מנת להוכיח בעלותה של הנתבעת בנכס, היא מסתמכת על אישור בעלות הניתן על ידי הגב' תשובה או גורם מוסמך אחר בחברה ואינה צריכה להעיד לשם כך את אותו מורשה חתימה אשר חתם עמה על ההסכם. משכך, לא מצאתי כי לא ניתן להסתמך על עדותה של הגב' תשובה בעניינים שאליהם התייחסה, הכל תוך הסתייגויותיה של הגב' תשובה, לרבות בעניין זה שעד עתה אין מדידה סופית של השטחים המשותפים בנכס. 35. הנתבע העיד מטעמו גם את שמאי המקרקעין מר אהוד וורטש, אשר הסתמך לצורך עדותו על חישוב השטחים כפי שנעשה בתוכניות ההיתר המצויות במועצה המקומית. ראשית, לעניין עדותו של מר וורטש, הרי שלבד מעדותו לגבי שטח הנכס עצמו, לעניין חישוב החלק היחסי של הנתבעת ברכוש המשותף, אין למר וורטש מומחיות מיוחדת, מדובר בפעולה חשבונאית פשוטה, אלא שזו מבוססת על אותן מפות משנת 2003, אשר על פניו אינן משקפות את מצב כיום ולכן אותה הסתייגות הקיימת לגבי עדותו של מר הרוש, קיימת אף לגבי עדות זו. 36. כללי הפרשנות אף הם מחייבים העדפת גרסת התובעת על פני גרסת הנתבעים לעניין אופן חישוב שטח הנכס. בהסכם צויין, כי שטח הנכס הינו כ- 120 מ"ר. הפרשנות אותה מבקשים הנתבעים ליתן להסכם מתעלמת כליל מהכיתוב כ- 120 מ"ר, כאשר נזכיר, שאותו כיתוב הופיע על גבי זכרון הדברים הראשון, עובדה המלמדת, כי שטח זה, אשר נרשם על ידי הרוכשים, שבידיהם פחות מידע מאשר מוכר הנכס, אינו תלוש מן המציאות. הנתבע מציין למעשה בעדותו, כי אכן לשיטתו, אמורים היו הצדדים להתעלם מאותו כיתוב של מחיר ושטח לאור ההסכמה על מדידה ואולם בפועל, כיתוב זה, נותר בהסכם, חרף השינוי שביקש הנתבע לעשות בו והדברים מדברים בעד עצמם. 37. בפרשנות הסכם, על בית המשפט להיצמד בראש ובראשונה לכתוב בהסכם ואמנם, במקרה דנן, פרשנות התובעים לאמור בהסכם, משקפת את אותן הסכמות שיש בהסכם. עם כל הכבוד, כפי שדחיתי את הפרשנות אותה מבקשים התובעים ליתן להסכם לפיה החישוב צריך להיות לפי שטח של 91 מ"ר בקירוב, שאינו קרוב ל- 120 מ"ר ואינו נגזר מאותם שיקולים שהביאו את הצדדים לכתוב בהסכם 120 מ"ר, הרי גם הפרשנות אותה מבקשים הנתבעים ליתן להסכם, לפיה שטח הנכס צריך להיות לפחות 150 מ"ר והתמורה בהתאם הינה פרשנות שאינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם לשונו של ההסכם. שטח של כ- 120 מ"ר, כשמו כן הוא, 120 מ"ר בקירוב ו- 180,000$ בקירוב. סכומים של 220,000 $ או למעלה מכך, אינם משקפים את האמור בהסכם ואינם משקפים את לשונו. 38. מנהלת התובעת מציינת, שהנתבע הסביר לה ששטח הנכס שונה ונוספו מספר מטרים רבועים נוספים, עובדה זו התבררה כנכונה, כפי שהדבר משתקף מאישורי קונטור אסט ומעדותה של הגב' תשובה ולכן זו גם מתיישבת עם רצונו של הנתבע שלא להותיר את מחיר הנכס קבוע, אלא כמחיר בקירוב, לפי המחיר שהוסכם בין הצדדים, הכל תוך היצמדות להסכם קונטור אסט. 39. הגב' רז אמנם ציינה בעדותה, כי היא מוכנה לשלם עבור תמורת הנכס לפי מפתח חישוב התשלום, גם אם מסתבר ששטח הנכס גדול יותר, אך אין בכך כדי להעיד על כך שהצדדים לא ידעו מהו שטח הנכס בקירוב בזמן חתימת ההסכם. העובדה שננקב שטח מוערך, יש בה כדי להעיד על נתון שהוא בידיעה ונתון זה, בהיותו ידוע, יכול להיות רק מתוך מסמכים רשמיים של מי שמדד את הנכס, דהיינו קונטור אסט. 40. לו מבקשים היו הצדדים להיצמד למדידה של המועצה המקומית באותה עת, אזי, בפרט נוכח הדברים המפורשים שאמר הנתבע, לפיהם ציין לפני מנהלת התובעת, כי זוהי המדידה של המועצה, יש להניח, כי הנתבע היה עומד על כך שדווקא המדידה המצויינת במועצה היא זו שהיתה מופיעה בהסכם, על מנת שתשקף יותר נכונה את הסכמת הצדדים. 41. הצטברותם של כל אלה, יחד עם לשונו של ההסכם מביאה אותי להעדיף את גרסת התובעת על פני גרסת הנתבעת ולקבוע, כי יש להיצמד למדידת קונטור אסט על מנת למדוד את שטח הנכס. 42. אציין, כי בפועל, עדותה של הגב' בריג'יט תשובה מלמדת, כי מדידת קונטור אסט קרובה לשטח הנכס בפועל. ככל הנראה, לאור שטחם של השטחים הציבוריים אשר לא הוצמדו לנכסים אחרים בקניון, שטח ההצמדה אף קטן מ-25% ובכל מקרה אינו עולה על 25%, כך שלשון ההסכם אף מתיישבת עם המצב בפועל. אם תרצה תאמר, כי התובעת, בהביאה את הגב' תשובה לעדות, אף הצליחה להרים את הנטל להוכיח, כי בפועל גם אם היינו הולכים לשיטת הנתבעת, שטח הנכס אינו עולה על זה שננקב באישור הזכויות של קונטור אסט, שהיא הגורם הרשמי, אשר יכול להעיד על שטחי ההצמדות בנכס ושטח הרכוש המשותף. הנתבעת מנגד, בעדויות אותה הביאה ואשר נדחו על ידי כפי שפורט לעיל, לא הצליחה לסתור את גרסת התובעת. 43. בהתאם לאישורה של הגב' תשובה, שטח הנכס עומד על 122.98 מ"ר ברוטו, לאחר שנחתם נספח להסכם שעל פיו נרכש חלק נוסף על ידי הנתבעת ואף שולמה על ידה תמורתו. לאור האמור, בהתאם למפתח חישוב המחיר הקבוע בזכרון הדברים, יש לקבוע את מחיר הנכס בהתאם להסכם שבין הצדדים על הסך של 184,470 $. 44. אופן חישוב התמורה: בזמן חתימת זכרון הדברים, עמד שערו היציג של הדולר על כ -4.2 ₪ לדולר. במועד הגשת כתבי הטענות ירד שערו היציג של הדולר ועמד על כ-3.6 ₪ לדולר ואילו כיום עומד שערו היציג של הדולר על כ- 4 ₪ לדולר. הנתבעת עותרת לאכיפת ההסכם בהתאם לשערו היציג של הדולר בשעת חתימת ההסכם ואילו התובעת טוענת, כי היות וההסכם נקב בסכום דולרי, יש לאכוף את ההסכם בהתאם לשערו היציג של הדולר כיום. 45. הנני סבורה, כי אכיפת ההסכם כיום, שנים ארוכות לאחר שזה נחתם בין הצדדים, צריכה להעמידם פחות או יותר על המצב בו עמדו בעת ההתקשרות ביניהם. התנודות שחלו בשער הדולר מאז חתימת ההסכם, שהוא בסופו של דבר הסכם שקלי, אשר נוקב בסכום בשקלים השווה לשערו היציג של הדולר, הינן תנודות בלתי צפויות, אין ספק שהצדדים לא העלו על דעתם שאכיפתו של ההסכם תיעשה רק שנים ארוכות לאחר חתימתו ובעת שהתקשרו בהסכם העריכו גם את שוויו השקלי של ההסכם. לאור האמור, הנני סבורה, כי יש מקום לקבוע, כי ההסכם יאכף באופן שבו שערו היציג של הדולר יעמוד על הסך של 4.2 ₪ לדולר. 46. אציין, כי גם אכיפת ההסכם באופן האמור אינה מעמידה היום את הצדדים על ההתקשרות במדוייק כפי שהיתה בעת חתימת ההסכם, שכן עתים, חלים שינויים גם בשוויים של הנכסים, עקב תנודות השוק, שאינן בהכרח קשורות לשינויים בשער הדולר, אך קביעה זו מעמידה את הצדדים באופן הקרוב ביותר לאותה התקשרות, ששניהם מבקשים לאכוף. 47. מן השיקולים כפי שיפורטו להלן באשר לתביעת דמי השכירות שלה עותרת התובעת, הנני סבורה, כי גם אין מקום להורות על שערוך נוסף של תמורת הנכס, כאשר ממילא התמורה בהתאם להחלטתי זו, גבוהה יותר מהצמדת תמורת הנכס לשערו היציג של הדולר. 48. לאור האמור, בשים לב לשערי הדולר במועד התשלום המשוער (הנתמך אף בנוסח ההסכם שהועבר לנתבעים על ידי עו"ד פוני), מצאתי מקום לקבוע, כי התמורה תשולם בהתאם לשער דולר ממוצע של 4.25 ₪ לדולר, כך שתמורת הנכס תעמוד על הסך של 783,998 ₪ והיא תשולם לא יאוחר מהמועדים הנקובים בהסכם שנערך על ידי עו"ד פוני, תוך התאמתם להיום ובהפחתת הסכום של 10,000 דולר אשר שולם על ידי התובעת במעמד חתימת זכרון הדברים. 49. תביעת דמי השכירות: התובעת עותרת לחייב את הנתבעת לשלם לה את דמי השכירות אותם היתה מקבלת בגין הנכס, לו היה ההסכם יוצא אל הפועל במועד. התובעת מבקשת לחשב את דמי השכירות בהתאם לתשלומים אותם מקבלת הנתבעת בפועל מהשוכר שבנכס, בהתאם לנתונים שעליהם העיד הנתבע. הנתבעת טוענת, כי אין מקום לחייבה לשלם לתובעת את דמי השכירות, מקום בו ההסכם טרם יצא אל הפועל. 50. שעה שבית המשפט מורה על אכיפתו של הסכם, בסמכותו גם במסגרת שיקולי הצדק והאכיפה, להורות על תשלום סכומים שיש לשלם על פי ההסכם, לו נאכף ההסכם במועד שנקבע לאכיפתו. על פניו, יש ממש בטענת התובעת, לפיה, נגרם לה נזק כתוצאה מכך שלא נהנתה במשך השנים האחרונות מפירותיו של הנכס, פירות שהיתה אמורה ליהנות מהם לו היתה הנתבעת מקיימת את ההסכם במועד, קיום שקבעתי לעיל, כי אמנם היה אמור להיעשות באופן שבו ביקשה התובעת לאכוף את ההסכם. 51. ואולם, סבורתני, כי בנסיבות העניין, אין מקום להורות על תשלום דמי שימוש ראויים, זאת בשים לב לכך שגם חלקה של התובעת בהסכם לא קויים עד כה. התובעת טרם שילמה את תמורת הנכס. הגם שהתובעת עותרת לאכיפת ההסכם, הרי שגם התובעת המתינה עד להחלטת בית המשפט ולא העבירה לנתבעת את כספי התמורה, שהם כספים ששני הצדדים מסכימים כי עליה לשלם לנתבעת, אלא שהנתבעת דורשת לתשלום סכומים נוספים. 52. קבלת הסעד שלו עותרת התובעת מעמיד למעשה את הנתבעת במצב שבו אכיפת ההסכם למועד חתימתו הינה חד צדדית. מחד, התובעת נותרה כל השנים האחרונות עם תמורת הנכס בידיה ויש להניח, כי נהנתה מפירותיה ומאידך מבקשת היא ליהנות גם מפירות אותה תמורה לו היה מקויים ההסכם, דהיינו תשלום דמי השכירות. קבלת עתירתה של התובעת מביאה למצב בו התובעת נהנית פעמיים מפירות הנכס ואילו הנתבעת אינה נהנית מפירותיו כלל. מצב זה אינו יכול להתקיים. 53. לו היתה מציעה התובעת לנתבעת את תמורת הנכס, כאשר תיוותר במחלוקת יתרת התמורה, כפי שטוענת לה הנתבעת, ניתן היה לומר, כי אמנם זכאית התובעת ליהנות מפירות הנכס, אך שעה שהותירה את התמורה בידיה, אינה יכולה ליהנות פעמיים ולפיכך דין עתירתה בעניין זה להידחות. 54. כפי שציינתי מעלה, באכיפת ההסכם, קבעתי, כי ההסכם ייאכף באותם ערכים אשר נקבעו בזמן חתימת ההסכם, ללא תוספת ריבית כלשהי. על פי ההסכם שבין הצדדים, כפי שנערך על ידי עו"ד פוני, נקבעה ריבית דולרית לעיכוב בתשלום ולא מצאתי מקום לחייב התובעת באותה ריבית, על מנת שההסכם ייאכף כלשונו ובפרט כאשר התובעת לא הפרה את ההסכם ואולם, שתי פנים לאכיפת ההסכם כלשונו- התובעת לא תיקנס על האיחור בתשלום, אך גם הנתבעת תמשיך לנהוג בנכס מנהג בעלים עד למועד מסירת התמורה, אשר נעשית, כנגד מסירת החזקה בנכס. 55. לאור כל האמור, תביעתה של התובעת בעניין תשלום דמי השכירות מהם נהנתה הנתבעת בשנים האחרונות- נדחית. סוף דבר: 56. סוף דבר, אני מורה על אכיפת ההסכם באופן שבו תמורת הנכס תיקבע ל סך של 783,998 ₪. הצדדים יבואו ביניהם בדברים על מנת להגיע לנוסח מוסכם של הסכם ובהעדר הסכמה, יביאו המחלוקות ביניהם לפתחו של בית המשפט אשר ישלים פסק הדין בשים לב לטיבה של מחלוקת. בנסיבות העניין ולאור אותם סעדים אשר התקבלו ובשים לב לטיבם של הסעדים אשר נדחו ובשים לב לשווי הנכס כפי שנקבע, מצאתי מקום לחייב הנתבעת בהוצאות התובעת וכן בשכר טרחת בא כוחה בשיעור של 12,000 ₪. חוזהזכרון דברים