טעות סופר בחוזה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא טעות סופר בחוזה: ההליך 1. התביעה שלפניי הוגשה במקור כבקשה לסעד הצהרתי, לפיו עותרת ש' א' אלה השקעות ופיתוח 2005 בע"מ (להלן: "אלה"), להורות כי תשלום בסכום של 273,689 ₪ שאלה שילמה, תחת מחאה, למנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") - הינה דרישה שלא כדין. עוד מבוקש להצהיר כי התוספת לחוזה הפיתוח שנחתם עם אלה הינו חלק בלתי נפרד מההסכמי הפיתוח ומחוזה החכירה שנחתמו בין הצדדים. כסעד חילופי עותרת אלה להצהיר כי על עמיאל אחזקות בע"מ (להלן: "עמיאל"), לשאת בתשלום הנ"ל. עמיאל שלחה הודעת צד' ג' לעו"ד משה שיפמן (להלן: "שיפמן"), אשר ייצגה במכירת זכויותיה לאלה. שיפמן שלח הודעת צד ד' למנהל. השאלה העיקרית העומדת להכרעה בתיק זה, הינה, האם נפלה טעות סופר בתוספת לחוזה הפיתוח. רקע עובדתי 2. ואלה העובדות הרלבנטיות לעניינינו. א. עמיאל זכתה במכרז של המנהל בשטח של 1,894 מ"ר בחוף הצפוני באילת, מגרש 103 ב' גוש 40057. על המגרש חלה תב"ע 17/114/03/2 אשר אושרה בשנת 1985 להלן: ("המגרש"). ב. ביום 04.03.97 נחתם הסכם פיתוח בין המנהל לבין עמיאל [נ' ט' ס' בע"מ לשעבר] (להלן: "הסכם הפיתוח הראשון"), על פיו ניתן לבנות על המגרש 568 מ"ר שטח עיקרי. ג. ביום 24.12.98 הוועדה המקומית לתכנון ובניה אילת אישרה תוכנית הסבה למגרש באופן שהוגדרו והוספו שטחי שירות למגרש. עמיאל לא החלה בבניה על המגרש ובהתאם המנהל האריך עימה את הסכם הפיתוח מעת לעת. ד. ביום 27.9.2005 המנהל הפיק תוספת לחוזה הפיתוח (להלן: "התוספת לחוזה הפיתוח"), אשר נחתמה ע"י שלושת הצדדים: המנהל, עמיאל ואלה ובכותרתו נרשם התאריך "10 באוקטובר 2005". בתוספת לחוזה הפיתוח נרשם, כי קיבולת הבנייה מסתכמת ב- 568 מ"ר מבונים וכן נכלל תנאי מיוחד, שלפיו המנהל התחייב שלא לגבות תשלום נוסף מעבר לקיבולת הבנייה, עליה הוסכם כאמור ("התנאי המיוחד"). ה. למחרת, ביום 28.09.05 נחתם הסכם מכר בין אלה לעמיאל במסגרתו רכשה אלה את זכויותיה של עמיאל במגרש, בתמורה לסכום של 1,400,000 $. עמיאל שכרה את שירותיו של שיפמן לצורך ייצוגה בעסקה (להלן: "הסכם המכר"). ו. במהלך חודש מרץ 2006 הגישה אלה לאישורו של המנהל, תוכנית בינוי לבניית מבנה מסחרי על המגרש (להלן: "הבקשה להיתר"). לאחר הגשת הבקשה להיתר, המנהל העביר את התוכנית להערכת שמאי מקרקעין לצורך קביעת שומה. ז. ביום 19.06.06 נחתם הסכם פיתוח בין המנהל לבין אלה, על פיו קיבולת הבנייה במגרש הינה בהתאם להסכם הפיתוח הראשון (להלן: "הסכם הפיתוח השני"). ח. ביום 11.07.06, לאחר קבלת השומה, הודיע המנהל לאלה, כי הוא יהיה מוכן להסכים לתוספת בניה בנכס, בכפוף לתשלום דמי היוון בסך של 773,496.28 ₪ וזאת כתנאי לקבלת ההיתר. ט. ביום 13.08.06 התקבל אצל המנהל השגה על התשלום שבמחלוקת (מהראיות עולה כי לא הוגשה תשובה בכתב על ההשגה) [ראו נספח יב' לכתב התביעה]. י. ביום 20.5.2007 נערכה שומה מתוקנת, במסגרת ההשגה שהוגשה, בה הועמד חוב דמי ההיוון על סך של 273,689 ₪ (הסכום הנ"ל יכונה להלן: "התשלום שבמחלוקת"). יא. ביום 20.7.2007 אלה שילמה למנהל, תחת מחאה, את הסכום שבמחלוקת בסך של 273,689 ש"ח [ראו הסכמת הצדדים פרו' מיום 27.12.12 עמ' 52], ומכאן התובענה דנא, אשר הוגשה ביום 24.10.06. יוער, כי התביעה שלפני הוגשה והוכתרה ככתב תביעה לסעד הצהרתי, לאור כך שבמועד הגשת התביעה, טרם שולם התשלום שבמחלוקת. התשלום שבמחלוקת שולם ע"י אלה במועד שלאחר הגשת התביעה. במהלך שמיעת הסיכומים, התחייבה אלה לשלם אגרת תביעה גם בגין הסעד כספי, ביחס לתשלום שבמחלוקת. טענות אלה 3. טענתה העיקרית של אלה, כי דרישת התשלום שבמחלוקת הינה בניגוד לתנאי המיוחד שלפיו הוסכם כי המנהל לא ידרוש תמורה כספית נוספת מעבר לקיבולת הבנייה. אלה טוענת כי הבקשה להיתר הוגשה בהתאם לקיבולת הבנייה שנקבעו בהסכמי הפיתוח וכן נסמכת על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כאמור, ביום 24.12.98 הוועדה אישרה תוכנית הסבה למגרש בהתאם לתקנה 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992 והוסיפה שטחי שירות למגרש. לאור כל האמור טוענת אלה כי הבקשה להיתר נסמכה על התב"ע ותוכנית ההסבה אשר חלה על המגרש. על כן עותרת להצהיר כי התוספת לחוזה הפיתוח מחייבת את המנהל על כל תנאיו ולפיכך - בטלה דרישת המנהל לתשלום שבמחלוקת. 4. אשר לעמיאל, טוענת אלה כי ככל שבית המשפט לא יבטל את דרישת התשלום שבמחלוקת, על עמיאל לשאת בו שכן בהתאם להסכם המכר עמיאל התחייבה להעביר את הזכויות במגרש כאשר הן "חופשיות ונקיות" מכוח התחייבותה לפי סעיף 8.1 להסכם המכר לשלם את: "כל המיסים, האגרות, ההיטלים והתשלומים, מכל מין וסוג כולל מיסים היטלים ואגרות מקומיים וממשלתיים החלים לגבי הממכר...". לפיכך נטען כי ככל שלא תתקבל עתירתה כנגד המנהל לביטול דרישת התשלום שבמחלוקת, על עמיאל לשאת בתשלום זה. טענות המנהל 5. ליבת טענתו של המנהל היא כי התנאי המיוחד נכלל בתוספת לחוזה הפיתוח מחמת טעות סופר. לטענתו, תנאי זה לא היה אמור להיכלל בחוזי פיתוח מסוג זה, אולם נפלה טעות סופר בתוספת לחוזה הפיתוח ובלשון המנהל המדובר "בבאג במערכת המחשוב" (סע' 9 לעיקרי הטיעון מטעם המנהל וראו להלן גם סעיף 11 לפסק הדין). עוד נטען כי אלה לא הייתה צד לתוספת לחוזה הפיתוח וכי חתימתה התווספה רק בשלב מאוחר יותר. על רקע האמור, טוען המנהל כי אלה מנועה מלהסתמך על התנאי המיוחד, שכן גם אם הוא תקף, הרי שהוא מחייב את המנהל רק במישור היחסים החוזיים שבינו לבין עמיאל בלבד (סע' 20 לכתב ההגנה). עוד נטען כי לאחר שאלה הגישה הבקשה להיתר, הוברר כי היא מבקשת לבנות תוספת שטח עיקרי בגודל "6.30 מ'" המוגדר כשטח עיקרי, מעבר ל-568 מ"ר, אשר הוסכמו על פי הסכמי הפיתוח וכן תוספת של "שטחי שירות רחבי היקף", לפיכך התוכניות הועברו לקביעת שומה. השמאי קבע שומה חדשה על סמך התוכניות שהוגשו לאישור ומכאן שדרישת המנהל לתשלום - בדין יסודה (סע' 17 לכתב ההגנה). 6. מטעם אלה העיד עו"ד אלדד שורק - בעל מניות באלה. מטעם המנהל העידה גב' שולמית אליהו - ראש תחום עסקות עירוניות במנהל מחוז דרום. מטעם עמיאל העיד מר ליאון עמיאל. מטעם צד ג' העיד עו"ד משה שיפמן. הצדדים הגישו עיקרי טיעון בכתב, אסמכתאות משפטיות לתמיכה בטענותיהם וכן סיכמו טענותיהם בע"פ. דיון 7. אקדים ואציין כי דין התובענה להתקבל בחלקה. הצדדים התייחסו בכתבי הטענות לנושאים רבים ונרחבים, ואיני רואה מקום לבחון את כל טענות אלה שלפיהן, גם ללא התנאי המיוחד אזי מכוח הסכם הפיתוח הראשון אין מקום לדרישת התשלום, עניין זה לא ייבחן במסגרת פסק הדין. יש להיצמד למסגרת המשפטית הרלבנטית. לאחר שמיעת הראיות, ניתן לקבוע שאלו הן המחלוקות שבין הצדדים: א. טענתו העיקרית של המנהל, כי התנאי המיוחד הוכלל בתוספת לחוזה הפיתוח מחמת "טעות סופר". לאחר הכרעה בשאלה זו, ניתן יהיה לבחון את מעמדה המשפטי של דרישת התשלום שבמחלוקת, ולקבוע האם דרישה זו בדין יסודה. ב. שאלה נוספת המצריכה הכרעה היא שאלה עובדתית. האם כטענת המנהל שלפיה אלה לא חתמה על התוספת לחוזה הפיתוח והיא נחתמה עם עמיאל בלבד. אם כן מה הנפקות המשפטית של טענה זו. מסגרת נורמטיבית - טעות סופר 8. בשלב ראשון אפתח בסוגיה של "טעות סופר", כאשר בשלב השני אבחן את המקרה הקונקרטי שלפניי. סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים") מאפשר לתקן חוזה בהתאם לאומד דעת הצדדים, כאשר נפלה בו טעות סופר וזו לשונו: "נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול חוזה". פרופ' ג' שלו מתייחסת למושג "טעות סופר" ומפרשת כי טעות סופר היא טעות בביטויה הכתוב של ההסכמה. בעוד שטעות אמיתית מוגדרת כסתירה בין המצב המדומה ובין המצב המציאותי, ניתן להגדיר טעות סופר כסתירה או העדר התאמה בין החוזה האמיתי לבין ביטויו הכתוב של חוזה זה. טעות סופר אינה, אם כן, טעות אמיתית. היא מניחה קיום הסכמה בין הצדדים, אם גם הסכמה שלא בוטאה כדבעי במסמך הכתוב, אשר מתיימר לשקף אותה. מבחנו של סעיף 16 הוא מבחן עקרוני - מהותי ולא מבחן כמותי. לא ממדיה של הטעות יקבעו אם היא טעות סופר אם לאו אלא המבחן המהותי. על - פי מבחן זה תוצג השאלה אם מה שנתגבש לבסוף להיות המסמך שאמור לשקף את החוזה שנכרת בין הצדדים אכן משקף את החוזה האמיתי שנכרת. תשובה שלילית לשאלה זו תאפשר תיקון החוזה לפי אומד דעתם של הצדדים (ראו: גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי 301 [2005]). רואים אנו אפוא כי נקודת המוצא היא שקיימת הסכמה בין הצדדים, ואולם ההסכמה לא הובאה על הכתב כראוי. זאת להבדיל ממקרים בהם הטעות הייתה הגורם לכריתת החוזה אשר מקרים אלה מוסדרים בסעיף 14 לחוק החוזים (אבחנה בין "טעות" ל- "טעות סופר"). בית משפט העליון בע"א 565/79 רובינשטיין ושות' נ' מולי לויס (] עמד על השוני שבין סעיפים 14 ל- 16 לחוק החוזים ופסק: "אדם המתקשר בחוזה 'עקב טעות', כשהטעות היא המניעה אותו להתקשר: תנאי הוא בסעיף 14 (א) שלולא הטעות, לא היה מתקשר כלל. המצב בענין שלפנינו הוא היפוכו של דבר: לולא הטעות, היתה המוכרת מתקשרת ברצון. לא 'עקב הטעות התקשרה', אלא על אף הטעות. במצב דברים זה חלה הוראת סעיף 16 לחוק החוזים הקובע לאמור: נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים, ואין הטעות עילה לביטול החוזה. המילים 'או טעות כיוצא בה' באות למנוע פירוש מצמצם של הדיבור 'טעות סופר', שנתפרש על דרך הצמצום לענין תקנה 486 לתקנות סדרי הדין האזרחי, תשכ"ג - 1963. לעניין סעיף 16 לחוק החוזים, יש לראות בכל שגיאות הרישום והכתיבה והמספור, שנעשו ללא כוונת שינוי או הטעיה, משום טעויות סופר או טעויות כיוצא בהן. גם טעותו של פקיד המוכרת, שרשם בשוגג במסמך ההוא סך 371,000 במקום 391,000 ל"י - טעות סופר היא הניתנת לתיקון ואינה משמשת עילה לביטול החוזה. ומה הדין אם אין אפשרות לתקן את החוזה 'לפי אומד דעת הצדדים' משום שאחד הצדדים אינו מודה בטעות או אינו מוכן לתקן? פשיטה ששערי בית המשפט פתוחים לרווחה לפני הצד השני, והוא יכול לבקש סעד הצהרתי שנפלה טעות סופר או טעות כיוצא בה ושיש לראות את החוזה כמתוקן עם תיקון הטעות; ויכול גם ובנסיבות מיוחדות ניתן לראות בסירוב הצד להסכים לתיקון הטעות משום הפרת החוזה" (עמ' 598-597 ההדגשה שלי ע' ר'). בהתאם לחוק ולהלכה הפסוקה שלעיל עולה כי הדרך לפעול, כאשר צד טוען לטעות סופר, היא באמצעות פנייה לצד השני, ואם האחרון אינו מסכים לתיקון המבוקש, על הצד שטוען לטעות סופר לעתור לבית המשפט בדרך של בקשה לסעד הצהרתי ולטעון שנפלה טעות סופר ושיש לראות את החוזה כמתוקן עם הטעות. נטל ההוכחה 9. נטל ההוכחה לקיומה של טעות סופר מוטל על הטוען לה. כב' השופט א' גרוניס (כתוארו אז) דן בעניין זה בציינו: "סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי) מאפשר לתקן חוזה בהתאם לאומד דעת הצדדים כאשר נפלה בו טעות סופר. סעיף זה עניינו רק מקרים בהם עקב טעות קיים פער בין החוזה שנתגבש בין הצדדים לבין ביטויו עלי כתב. הנטל להוכיח כי מדובר בטעות סופר מוטל על הטוען לה, ומדובר בנטל לא פשוט" (ראו ע"א 8091/03 תאומים תחנות דלק נ' מינהל מקרקעי ישראל ההדגשה שלי ע' ר'). לפיכך - על המנהל להוכיח כי בתוספת לחוזה הפיתוח נפלה טעות סופר, ולהוכיח כי אומד דעתם של הצדדים בהכללת התנאי המיוחד היה אחרת ממה שנכתב מפורשות בתוספת לחוזה הפיתוח. מן הכלל אל הפרט 10. אציין כי לאחר יישומם של הכללים שהותוו בפסיקה שלעיל, המסקנה אליה הגעתי, שבמקרה דנן, שלא נפלה טעות סופר בהכללת התנאי המיוחד בתוספת לחוזה הפיתוח. מסקנה זו נתמכת הן בכך שהמנהל לא יצא ידי חובתו להרים את הנטל (שהינו נטל מוגבר) להוכיח כי נפלה טעות סופר בהכללת התנאי המיוחד בתוספת לחוזה הפיתוח. הן בכך שהתנהגות המנהל אינה תומכת בכך שנפלה טעות סופר, ממילא, המנהל לא פעל בהתאם לפרוצדורה שנקבעה בהלכה הפסוקה. מפאת חשיבותו של התנאי המיוחד אצטט חלקים מן התוספת לחוזה הפיתוח. בעמ' 2 לתוספת לחוזה הפיתוח הוסכם כדלקמן:- "שיעור הניצול: קיבולת בנייה של 30 אחוזים בקומה... המסתכמים בשיעור של 568 מ"ר". בתחתית העמוד הנ"ל מצוין התנאי המיוחד באותיות מודגשות: "בנוסף לתנאי חוזה הפיתוח יחולו התנאים המיוחדים הבאים: מבלי לגרוע מתנאים אחרים שנקבעו בחוזה זה, בניה מעבר לקיבולת הבניה כמוגדר לעיל תהיה כפופה לתכנית מאושרת החלה על המגרש וטעונה הסכמת המחכיר. לא תידרש תמורה נוספת תמורת הסכמת המחכיר. החוכר לא יהא זכאי להשבה של כל חלק מדמי החכירה אף אם בפועל לא נבנתה קיבולת הבניה בגינה שולמו" (ההדגשות אינן במקור - ע' ר'). במהלך הסיכומים השכילו הצדדים לגבש הסכמה בעניין גודל השטחים שבגינם נסובה דרישת התשלום וכדלקמן: א. 8.36 מ"ר - שטח עיקרי; ב. 174.85 מ"ר - שטחי שירות עילי; ג. 191.5 מ"ר - שטחי שירות תת קרקעי. (ראו פרו' מיום 27.12.12 עמ' 64 ש' 7-3). 11. כאמור, מטעם המנהל העידה גב' שלומית אליהו, אשר ציינה בעדותה כי התוספת לחוזה הפיתוח נחתמה על רקע הסכם המכר שנחתם בין עמיאל לאלה. אשר לנסיבות הכללת התנאי המיוחד ציינה: "הנוסח, על כל תנאיו, כולל התנאי המיוחד הוא טעות, שגיאה... שכאשר ביקשנו להאריך את הסכם הפיתוח, לא הצלחנו לעשות זאת. המחשב דרש שנכניס איזה שהוא סעיף, האם השיבוב נעשה באמצעות מכרז אם לאו. מאחר וההסכם נעשה באמצעות מכרז, היא היקשה (צ"ל הקישה) כן - ואז נוצרה הטעות הזו. הסעיף הזה לא היה צריך להופיע בהסכם. זה באג..." (פרו' מיום 23.02.11 עמ' 15 ש' 6-3). בהמשך עדותה סייגה את דבריה כי הנוסח של התוספת לחוזה הפיתוח על כל תנאיו הינו "שגיאה" וציינה: "אני אומרת שוב, הנפקת הסכם הפיתוח - לא היה בטעות. התנאי המיוחד שהוסף בו - לא היה מתאים לעיסקה המסויימת... אזי הסעיף הוא לא רלבנטי. טעות סופר" (פרו' מיום 23.02.11 עמ' 15 ש' 21-15). מעדותה עולה כי התנאי המיוחד שורבב להסכם, בעוד שהוא לא היה אמור להיכלל במסגרת התוספת לחוזה הפיתוח. עדותה של גב' שלומית אליהו היוותה עדות שמיעה פר-אקסלנס הואיל והיא לא טיפלה, באופן אישי, בהנפקת התוספת לחוזה הפיתוח. ראו דבריה בעניין זה: "אני לא יודעת מדוע לילך אדם הנפיקה אותו אלא מה ששמעתי ממנה, ולשאלה אם כל העובדות הקשורות ביחס להסכם זה, אינן ידועות לי מידיעה אישית, אלא שמעתי אותן מלילך אדם". לאור האמור, אין מקום לייחס משקל גבוה לעדותה, אולם כפי שיובהר, גם לגופו של עניין לא הובאה אסמכתה לטענת המנהל (פרו' מיום 23.02.11 עמ' 14 ש' 29 ואילך). ראשית, המנהל הינו רשות ציבורית הוא אשר ניסח את התוספת לחוזה הפיתוח על כל תנאיו. שעה שליבת טענתו הינה כי נפלה טעות סופר בהכללת התנאי המיוחד, הרי שהדרך הראויה לפעול היא כפי שנקבע בהלכה הפסוקה. כאמור, באמצעות פנייה לאלה וככל שלא הייתה מתגבשת הסכמה בין הצדדים, היה על המנהל לפנות לבית המשפט ולבקש סעד הצהרתי לפיו נפלה טעות סופר בהכללת התנאי המיוחד. המנהל לא פעל בדרך זו, למרות שידע על הטעות, שאירעה לשיטתו, לפחות מחודש מרץ 2006, היינו כ- 7 חודשים לפני הגשת התביעה. שנית, בשים לב לנטל המוטל על צד שטוען לטעות סופר, המנהל נמנע מלהזמין לעדות את גב' לילך אדם, אשר ערכה את התוספת לחוזה הפיתוח ותחתיה הובאה לעדות הגב' שלומית אליהו. ברור אפוא כי היה על המנהל לזמן את גב' לילך אדם, אם האחרונה הייתה מוזמנת להעיד בבית המשפט ניתן היה לשפוך אור על נסיבות נפילת "הטעות". כיצד בית המשפט יכול להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, כפי הוראות סעיף 16 וסעיף 25 לחוק החוזים, אם הצד שערך את ההסכם וטוען לטעות סופר נמנע מלזמן עדה כה מהותית. בעניין זה חל הכלל לפיו "אי הבאתו של עד רלבנטי מעורר, מדרך הטבע, את החשד כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה הנגדית" [ר' ע.א. 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ. סלימה, פ"ד מ"ה (4) 651, 658]. על כן "אי הזמנתם להעיד [של עדים רלבנטיים -ע.ר.] יוצרת הנחה שאילו הובאו היתה עדותם סותרת את גירסת המשיבה" [ראה ע"א 240/77 כרמל נ. פרפורי, פ"ד ל"ד (1) 701]. שלישית, התנהגותם של הצדדים בעת קיום החוזה משמשת, כידוע, מקור משמעותי לכוונתם בשעת ההתקשרות. בעניינינו, הוחלפו בין המנהל לבין אלה מסמכים "בזמן אמת", אולם טענת המנהל לטעות סופר נעדרת. זאת למרות שבין המנהל לאלה היו התכתבויות גם לאחר החתימה על התוספת לחוזה הפיתוח. כך לדוגמה, ביום 31.06.06 שלח המנהל מכתב לאלה בו צוין כי הסיבה שבגינה הבקשה להיתר הועברה לשמאי היא, מכיוון ששטחי השירות אשר נכללו בתוכנית עולים על 20%. אין כל זכר לטענה העיקרית שלפיה נפלה טעות סופר (ראו נספח יא' לכתב התביעה). טענת המנהל תמוה כאשר אין בידו ולו מסמך אחד המעיד על אזכור הטעות שנפלה, לשיטתו, ונראה שלא ניתן להסתפק בטענת עדת המנהל, הגב' שולמית אליהו, כשאמרה: "...צר לי, לא שלחנו מכתב...". יכול ובנסיבות אחרות לא הייתי נותן משקל רב למכתב זה, אולם במקרה דנן מסקנה זו מתחזקת, ביתר שאת, לנוכח עדותה של גב' שלומית אליהו שהעידה, כי בחודש מרץ 2006, עת אלה הגישה את הבקשה להיתר, המנהל ידע כי נפלה טעות סופר בתוספת לחוזה הפיתוח (ראו עדותה עמ' 15 ש' 32). אם כך הם פני הדברים, מדוע המנהל לא עמד על כך שמדובר בטעות סופר ? רביעית, נציגת המנהל העידה כי מדובר בבאג במחשב. אם היה "באג" כזה, היה על המנהל להביא חוות דעת של מומחה להוכחת עניין שבמומחיות. בהעדר הסבר להיווצרות "הבאג" או חוות דעת כאמור, קיים קושי להוכיח כשל (באג) מחשובי. חמישית, המסקנה העולה מעדותה של הגב' שולמית אליהו, שלא הייתה טעות טכנית (באג במחשב), אלא ייתכן ומדובר בטעות בשיקול דעת של הפקידה שבחרה ליישם מדיניות אחרת. לכאורה מדובר בטעות ביישום המדיניות, שכן נציגת המנהל הסבירה על קיומה של מדיניות שונה משנת 2003: "רק בשנת 2003 החלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל, מתייחסת לכך, ששיווקים באזור תעסוקה יעסקו בזכויות עתידיות..." (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 23.2.2011 משורה 6). שישית, עוד ניתן ללמוד מעדותה של נציגת המנהל, כי אין מדובר בטעות סופר שנעשתה בהיסח הדעת, אלא בפעולת מחשוב שבוצעה ביודעין ובהבנה, כדי "לעקוף" את מגבלות המחשב. ראו הדברים שאמרה בעניין זה: "כאשר ביקשנו להאריך את הסכם הפיתוח, לא הצלחנו לעשות זאת. המחשב דרש שנכניס איזה שהוא סעיף, האם השיבוב נעשה באמצעות מכרז אם לאו. מאחר וההסכם נעשה באמצעות מכרז, היא הקישה כן...". שביעית, אין להקל ראש באינטרס ההסתמכות של אלה, שעה שבעת שנחתם הסכם מיום 28.9.2005, כבר הייתה מונחת בפני הצדדים, התוספת לחוזה הפיתוח, הכוללת את התנאי המיוחד. ראו בעניין זה עדותו של עו"ד שורק בעמ' לפרוטוקול משורה 15: "אנחנו לא חתמנו על הסכם המכר עד שהתוספת לא הונפקה...". עו"ד שיפמן אישר דברים אלו בסעיף 23 לתצהירו וכך ציין: "בהתאם להגדרות הסכם המכר - התוספת העדכנית אשר בסופו של דבר נחתמה ע"י המנהל (היא התוספת מספטמבר) - היא התוספת עליה התבסס הסכם המכר. המנהל הוא שהנפיק את התוספת מספטמבר ואף חתם עליה, כאשר בפניו עמד ההסכם המתייחס ופנה לתוספת זו". אין לבית המשפט סיבה לפקפק בעדויות אלו ולכן נקבע כממצא עובדתי, כי ביום 27.9.2005 המנהל העביר לצדדים את התוספת לחוזה הפיתוח הכולל את התנאי המיוחד ובהסתמך עליו חתמו הצדדים על הסכם המכר, ביום שלמחרת - 28.09.2005. מכאן שכל האמור לעיל מוביל למסקנה שלפיה מדובר בדרישה לתשלום בניגוד לתנאי המיוחד. לפיכך, לאחר שהמנהל לא עמד בנטל להוכיח כי נפלה טעות סופר, הרי שיש ליתן משקל מכריע ללשון ההסכם, ובענייננו, הפרשנות של התנאי המיוחד הינה חד משמעית שלפיו המנהל התחייב, שלא לגבות תשלום נוסף גם אם הבקשה להיתר תהיה מעבר לקיבולת הבנייה שנקבעה בהסכמי הפיתוח (ראו ע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ). יצויין כי העובדה שמדובר בהסכם שנערך עם רשות ציבורית, בו הצד השני הינו מתקשר פרטי וכאשר החוזה כולל את התנאי המיוחד, אשר פוטר את אלה מתשלום עתידי והוא מפורש וברור למתקשר הפרטי, הרי שיש להקפיד ולקיים את התנאי המיוחד ככתבו וכלשונו. שאם לא כן ישנה פגיעה בהגנת אינטרס ההסתמכות, שככלל הינו אינטרס ראשון במעלה בחוזים - בפרט בחוזים ובמכרזים של רשות ציבורית. 12. אשר לטענת המנהל כי אלה לא חתמה על התוספת לחוזה הפיתוח וחתימתה התווספה בשלב מאוחר - סבורני כי עדיף היה לולא טענה זו לא הייתה מועלית. אין מחלוקת כי אלה רכשה את הזכויות במגרש חלף עמיאל ועל כן התחייבות המנהל לעמיאל, כאשר הובא לידיעת המנהל כי אלה רכשה את המגרש הינה היינו הך. יתר על כן, הוכח בפן העובדתי, כי אלה הייתה צד וחתמה על התוספת לחוזה הפיתוח עם המנהל. בתחתית העמוד ציין שיפמן כי הוא מאמת ומאשר את חתימתם של אלה (הרוכשת) ועמיאל (המוכרת). בעדותו העיד שיפמן כי: "באשר לסדר החתימות- אני מבהיר ששתי החברות חתמו לפני המינהל. כשהמינהל חתם היו החתימות של שתי החברות (פרוטוקול מיום 28.11.12 עמ' 49 ש' 10-9). גב' שלומית אליהו, כאמור, העדה מטעם המנהל, אף היא אישרה כי על פי הנהלים, המנהל מוסיף חתימתו על הסכמים עם יזמים רק לאחר חתימת הצד השני, כאשר את חתימת היזם מאמת עורך דין, כפי שעולה מן העדויות שבמקרה שבפניי (עמ' 21 ש' 28-17). על כן טענת המנהל בעניין זה אינה יכולה לעמוד. ההודעה לצד ג' 13. הוברר, כי התביעה של אלה כנגד עמיאל, הינה תביעה חלופית, רק למקרה שלא תתקבל התביעה שהגישה אלה כנגד המנהל. בנסיבות העניין ולנוכח התוצאה אליה הגעתי, יש לדחות התביעה כנגד עמיאל. עמיאל טוענת, שגם ללא קשר לתוצאות ההליך שביחסים שבין אלה למנהל, גם אם התובענה כנגדה תידחה, הרי שיש להמשיך לדון בהודעת צד ג' ששלחה לשיפמן ולפיה היא זכאית לפיצויים בשל התרשלותו בייצוגה בעסקת המכר. לשיטתה, מהראיות שהובאו במהלך המשפט הוברר כי ערך המגרש שמכרה לאלה היה גבוה ממה שהיה ידוע לה בשעת המכירה ועל כן, יש לקבוע ששיפמן התרשל בייצוגה, שעה שנמנע מעמיאל רווח שלכל הפחות מסתכם בסכום של 300,000 ש"ח (סכום המתבסס על השומה של השמאי הממשלתי). כתמיכה לעמדתה הפנתה לע"א 4842/05 גרניט הנדסה לתעשיה נ' כלל חברה לביטוח (להלן: "עניין גרניט"). הפרשנות של עמיאל לעניין גרניט היא שבית משפט העליון קבע שניתן להמשיך לדון בהודעת צד שלישי, גם במקרה שהתובענה העיקרית נדחתה כנגד הנתבע. למען שלמות התמונה, יצוין כי במהלך שלב הסיכומים חזרה בה עמיאל מטענה זו והודיעה, כי ככל שהתובענה כנגדה תידחה, היא לא תעמוד על ההודעה לצד השלישי שנשלחה לשיפמן. לפיכך אין מקום כלל לדון בהודעה לצד השלישי ולדחותה. למעלה מן הצורך, סבורני שהפרשנות של עמיאל לעניין גרניט אינה רלוונטית לעניינינו ולהלן אדון בטענה זו בתמציתיות (פרו' מיום 27.12.12 עמ' 60 ש' 17). ככלל: "ההודעה לצד שלישי שואבת אפוא את חיותה ממהותו של הסכסוך שבין התובע והנתבע. לכן, ככלל, מקום בו נדחית התובענה, נדחית גם ההודעה לצד שלישי, ואילו מקום בו היא מתקבלת, תתברר גם ההודעה" (ראו ע"א 81/89 גולן נ' מדינת ישראל ]). בעניין גרניט, שולחת ההודעה ערערה לבית משפט העליון על כך שהערכאה קמא דחתה את ההודעה לצד שלישי לאחר שהתובענה כנגד הנתבעת נדחתה, וזאת מבלי לדון כלל בהודעת צד שלישי אותה היא שלחה, על יסוד הכלל שהבאנו לעיל. בית משפט העליון אמנם קיבל את עמדתה של שולחת ההודעה, אולם רק בנוגע לכיסוי ההוצאות של שולחי ההודעה, לאחר שטענו כי במסגרת ההודעה לצד שלישי על חברת הביטוח לשפות אותם (מכוח פוליסה) בגין הוצאות הגנתם במהלך ניהול התובענה, זאת להבדיל מדיון לגופו של עניין בהודעה. בית משפט העליון השתית את קביעתו על כך שניתן היה לדון בעניין שיפוי ההוצאות של שולחת ההודעה, בהיותו סעד הכרוך בנושא התובענה העיקרית וציין: "... אפשר לראות בחבות נטענת זו כעניין הבא בגדריה של תקנה 216 לתקנות, בהיותו כרוך בסעד הנתבע בתובענה העיקרית או בהודעה לצד שלישי, ובה בעת מהווה הוא עניין עצמאי, שעדיין יש לבררו במסגרת ההודעה, אפילו נדחתה התובענה העיקרית... ובעיקר מניעת הליך נוסף שיעסוק בהוצאות גרידא - תומכות בגישה אחרונה זו..." (שם, פסקה 15 ההדגשה הוספה ע' ר'). מכאן שאין לאמץ פרשנות גורפת שלפיה יש לדון בהודעה לצד שלישי, גם אם התובענה העיקרית נדחתה. בעניינינו, התובענה כנגד עמיאל נדחית. ההודעה לצד השלישי של עמיאל עוסקת בטענה, לכאורית, של רשלנות של שיפמן כאשר ייצגה במכירת המגרש. אין מדובר בסעד נלווה לתובענה העיקרית, מדובר בעילת תביעה שונה ועצמאית. משכך אין מקום לפרשנות של עמיאל להחלת עניין גרניט במקרה דנא. ההודעה לצד ד' 14. במסגרת הסיכומים הודיעה שולחת ההודעה לצד ד', כי ככל שצד ג' לא יחויב בתשלום, הרי שבמקרה זה היא מוותרת על הדיון בהודעה לצד ד'. סעד הצהרתי - עתידי 15. הענקה של סעד הצהרתי נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. שיקול הדעת הינו רחב אם להיעתר לבקשה אם לאו, אף אם הבקשה נכונה היא לגופה. כלל מושרש כי בית המשפט לא יזדקק לבירור סוגיה שהינה אקדמית - תאורטית. בע"א 490/92 שאבי נ' אררט חברה לביטוח בע"מ נקבע: "בין שאר טעמים יסרב בית -משפט ליתן פסק מצהיר מקום שהסעד המבוקש הוא 'תיאורטי', 'אקדמי', 'מוקדם' וכיוצא באלה תארים, שכולם נסבים על מערכות שבהן אין סכסוך של אמת קיים ועומד בין בעלי הדין, מקום שלמבקש הסעד אין לדעת בית המשפט - אינטרס ממשי, מיידי וישיר בסעד שהוא מבקש..." (עמ' 706). בכתב התביעה עתרה אלה להצהיר כדלקמן: "דרישת דמי ההיוון הנוספים בסך של 773,469.28 ₪ שהוצאה והוגשה לתובעת ע"י מנהל ביום ה- 11.7.06 עבור מתן הסכמת המנהל לתוכניות הבנייה שהגישה התובעת..... בטלה ומבוטלת ועל המנהל להסכים לתוכניות הבנייה שהוגשו ע"י התובעת ללא התנייה כספית כלשהי...". במהלך הדיונים הוברר, כי אלה מתעתדת להגיש למנהל תוכניות בנייה המיועדות למלונאות ולהוסיף שטחי בנייה בהיקף של כ- 5,250 מ"ר [7 קומות נוספות] וזאת מעבר לשטח הבנוי היום, אולם התוכניות בפועל טרם הוגשו (פרו' מיום 27.12.12 עמ' 53 ש' 31-26) ועמדת המנהל בעניין זה טרם ניתנה. יודגש, כי במסגרת פסק דין זה איני רואה מקום ליתן סעד הצהרתי עתידי בנוגע לתוכניות בנייה עתידיות הן מהטעם שבכתב התביעה התבקש סעד הצהרתי הנוגע לזכויות קיימות והן מהטעם שבית המשפט יסרב ליתן לתובע סעד הצהרתי תיאורטי, שהוא מוקדם מדי בנסיבות העניין. שכ"ט עו"ד 16. הכלל הוא שיש לפסוק לבעל דין שזכה בתביעתו הוצאות ריאליות, כלומר ההוצאות שהוציא בפועל או שהתחייב לשלם לבא כוחו. פסיקת שכ"ט עו"ד מסורה לשיקול דעתו של בית המשפט שלפניו נדון העניין, כאשר הכלל הוא, שבעל דין שזכה - זכאי לקבל את הוצאותיו "שלא יצא שכרו בהפסדו". מקצת משיקולי בית המשפט, בתיתו צו להוצאות ובקביעת שיעורן, מפורטים בתקנה 512 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, ביניהם, שווי הסעד השנוי במחלוקת; שווי הסעד שנפסק בתום הדיון והתחשבות בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון. רשימת השיקולים אינה "רשימה סגורה" וישנם גורמים נוספים המשפיעים על קביעת שכר הטרחה כגון אופי התביעה ומידת מורכבותה; היקף העבודה שהושקעה על ידי בעלי הדין וכיוצ"ב שיקולים נוספים. בעת קביעת שיעור שכ"ט עו"ד התחשבתי, בכל השיקולים המצוינים לעיל, תוך שנתתי את דעתי לטענות שהועלו על ידי הצדדים, להליכים שהתקיימו עד כה, לרבות הבקשות בהליכי הביניים, התמשכות ההליכים וכן לעובדה כי התובענה הוגשה במקור ביחס לדרישת תשלום בסכום של 773,496 ₪ (סכום זה בשערוך להיום עולה על מיליון ₪). סוף דבר 17. מכל המקובץ עולה, כי המנהל לא עמד בנטל להוכיח כי חלה טעות סופר בתוספת לחוזה הפיתוח ולפיכך התנאי המיוחד מחייב את המנהל ולכן נקבע כדלקמן: א. אני מחייב את המנהל להשיב לאלה את התשלום שבמחלוקת, בסכום של 273,689 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 22.7.2007 ועד לתשלום המלא בפועל. ב. התביעה של אלה כנגד עמיאל - נדחית בזאת. ג. ההודעות שנשלחו לצד ג' וצד ד' - נדחות בזאת. ד. המנהל ישלם לאלה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 45,000 ₪, לא כולל אגרות המשפט שישולמו בנפרד [ובנוסף]. ה. אלה תשלם לעמיאל הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 28,000 ₪, משלא היה יסוד להגשת התובענה כנגדה. ו. עמיאל תשלם לשיפמן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 14,000 ₪, משלא היה יסוד להגשת התובענה כנגדו. 18. בטרם אחתום את פסק הדין, אציין כי בתיק זה, באופן חריג, הושקעו מאמצים מרובים להביא את הצדדים לידי פשרה וזאת על מנת למנוע התדיינויות נוספות בין הצדדים בשים לב לכך שמדובר בהסכם חכירה ארוך טווח על השלכותיו; אולם הדבר לא צלח. חוזהטעות סופר / טעות קולמוס / השמטה מקרית