כמה מרוויח יזם נדל''ן ? מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שכר טרחת יזם נדל"ן: פתח דבר התביעה המונחת בפני, הינה תביעה כספית לחיוב הנתבעים בתשלום סך 2,492,700 ₪ לתובע, וזאת בגין הפרת התחייבות הנתבעים לתשלום שכר טרחתו של התובע עבור חלקו ומאמציו בייזום והשגת עסקת מכר מקרקעין בה חפצו הנתבעים. טענות הצדדים טענות התובע התובע, העוסק בתחום הנדל"ן וביזמות בתחום זה, טוען ששימש כנציגו בארץ של מר ג'קי בן יוסף - איש עסקים המתגורר בחו"ל (להלן - ג'קי). לטענת התובע, ביום 2.9.07, הודות למאמציו באיתור עסקת נדל"ן עבור ג'קי, התקשר ג'קי בהסכם אופציה להשקעה והקצאת מניות (להלן- הסכם האופציה) בחברת אלנבי 58 בע"מ (להלן - חברת אלנבי) לג'קי. הסכם האופציה צורף כנספח א לכתב התביעה. לטענת התובע, הסכם האופציה נועד, למעשה, לרכישת מקרקעין המצויים בבעלות חברת אלנבי, והמצויים ברחוב אלנבי 58 בתל אביב (להלן - המקרקעין). התובע טוען, כי כחודש לאחר חתימתו של ג'קי על הסכם האופציה, פנה אליו עו"ד שמעון בן ישי (להלן - עו"ד בן ישי), והציע לו עיסקה, במסרתה ירכשו לקוחותיו - הנתבע 1 או הנתבעת 2 - את מניותיו של ג'קי בחברת אלנבי תמורת סך של 5,500,000$. אכן ביום 26.10.07 נחתם בענין זה בין ג'קי לנתבע 1 זכרון דברים, שהעתקו צורף כנספח ב לכתב התביעה (להלן - זכרון הדברים). לטענת התובע, בין הצדדים נקבע, כי המחיר יכלול את מחיר האופציה ושכר טרחתו של התובע בשיעור של 2,000,000 ₪. ממשיך התובע וטוען, כי מספר ימים לאחר החתימה על זכרון הדברים, הודיע עו"ד בן ישי לתובע, כי הנתבע 1 או מי מטעמו מבקשים להתקשר בעסקה ישירה לרכישת המקרקעין ולא בעסקת רכישת מניותיו של ג'קי. לטענת התובע, לשם שינוי מבנה ההתקשרות הוא נאלץ להשיג את הסכמות כל הצדדים, לרבות השגת הסכמתו של ג'קי, ולפעול למען הסדרת יחסיהם מחדש. לפיכך, עו"ד בן ישי ניסח הסכם חדש, אשר צורף כנספח ג לכתב התביעה, על פיו התחייב התובע לדאוג ולפעול לשם חתימת הסכם סופי לרכישת המקרקעין על ידי הנתבע 1 ישירות מבעלת הזכויות בהם, וזאת תמורת שכר טרחה בסך 2,000,000 ₪, שיופקד בחשבון נאמנות, שייפתח לטובת התובע על ידי עו"ד בן ישי (להלן - הסכם שכר הטרחה). לטענת התובע, עו"ד בן ישי החתים אותו על הסכם שכר הטרחה, אישר בפניו כי הנתבעים נתנו לאמור בהסכם שכר הטרחה את הסכמתם, והתחייב להחתים גם אותם על הסכם שכר הטרחה. התובע טוען, כי הוא מצדו מילא אחר כל התחייבויותיו בהתאם להסכם שכר הטרחה, ופעולותיו הביאו לכדי כריתתו של הסכם לרכישת המקרקעין, שנכרת בין הנתבעת 2 ובין בעלת המקרקעין (להלן- הסכם המכר). הסכם המכר צורף כנספח א לתצהיר עדותו של הנתבע 1. לטענת התובע, לטובת הנתבעת 2 אף נרשמה הערת אזהרה. לטענת התובע, חרף האמור בהסכם שכר הטרחה ומילוי כל התחייבויותיו, הנתבע 1 מסרב לשלם לו את שכר טרחתו המוסכם, ובכך מפר את האמור בהסכם שכר הטרחה. התובע טוען עוד, כי אלמלא פעולותיו לקידום העיסקה, לא היה נחתם הסכם המכר. לכן הוא זכאי לשכר טרחתו כמוסכם בין הצדדים. לטענת התובע, הנתבעת 2 גם היא חבה בהתחייבויותיו של הנתבע 1 בהיותה חברה מטעמו של הנתבע 1 והנהנית הישירה מפעולותיו של התובע. לטענת התובע, הנתבעים ידעו גם ידעו, מהו מעמדו ותפקידו של התובע, ונתנו את הסכמתם לתשלום שכר טרחתו. לפיכך, התובע טוען, כי יש לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בתשלום שכר טרחתו בסך 2,000,000 ₪, וכן בתשלום סך 392,700 ₪ כפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם שכר הטרחה. בנוסף, התובע טוען לחיוב הנתבעים בסך 100,000 ₪ בגין עגמת נפש ואובדן הזדמנות לביצוע עסקה עם צד ג' אחר. טענות הנתבעים הנתבעים טוענים, כי למעשה התובע עותר לקבלת דמי תיווך, ואותם אין הוא זכאי לקבל. הנתבעים טוענים, כי התובע לא ציין בפניהם מעולם, כי הוא שלוחו של אדם אחר - ג'קי, או כי הוא פועל כמתווך או כיזם עבור צד ג'. לטענת הנתבעים, התובע הציג עצמו כיזם בעל זכות אופציה לרכישת חברה, המחזיקה בנכס מקרקעין, והציע לנתבע לרכוש זכות זו. הנתבעים טוענים עוד, כי הסכם האופציה הינו למראית עין בלבד ומשמעותו האמיתית היא הסכם מכר מקרקעין לכל דבר וענין. לטענת הנתבעים, בתום הפגישה עם התובע, הוסכם שהנתבע 1 או מי מטעמו ירכשו את האופציה, שהוקנתה לג'קי בהסכם האופציה, לרכישת מלוא האחזקות בחברת אלנבי, על נכסיה, תמורת סך של 5,000,000$, ונחתם בענין זה זכרון הדברים. הנתבעים טוענים, כי הוסכם עוד, שנוסף על סכום התמורה ישלם הנתבע 1 לתובע סך 200,000 $ - סכום המהווה את רווחו של התובע מהעסקה. סכום זה שולם לתובע על פי הנחיותיו של התובע עצמו. ממשיכים הנתבעים וטוענים, כי כעבור זמן קצר ביקשו לרכוש את המקרקעין ישירות מבעליהם. ביום 11.11.07 חתמו הנתבעים עם חברת אלנבי על הסכם המכר לפיו רכשו את המקרקעין תמורת סך של 18,000,000 ₪. לטענת הנתבעים, עד למועד הגשת כתב התביעה, הם לא ראו מעולם את הסכם שכר הטרחה שלקיומו טוען התובע. לשיטתם של הנתבעים מדובר בטיוטה בלבד, שמעולם לא הסכימו לאמור בה ובודאי שלא היו חותמים עליה. לטענת הנתבעים, לא ניתנה מצדם כל הסכמה לשלם לתובע דמי יזמות או דמי תיווך מופקעים בסכום של 2,000,000 ₪, סכום המהווה 11% משווי העיסקה. לטענת הנתבעים, זולת זכרון הדברים, אשר נזנח, הנתבעים מעולם לא התקשרו עם התובע בהסכם כלשהו. הנתבעים טוענים עוד, כי ככל שהתובע טוען לפעולות שנעשו על ידו - אלה נעשו עבור עצמו ו/או עבור ג'קי - שולחו של התובע, וכל תביעה מצדו של התובע לדמי תיווך או דמי יזמות, יהא שמם של התשלומים הנתבעים אשר יהא, צריכה להיות מופנית על ידי התובע נגד שולחו. הנתבעים מוסיפים וטוענים, כי שילמו הן עבור רכישת המקרקעין הן עבור שירותיו של עורך דינם, עו"ד בן ישי, ואף לפנים משורת הדין שילמו סך של 200,000 $ לתובע. מעבר לכך, לטענתם, הם אינם חייבים לאיש דבר בגין העיסקה. דיון והכרעה מעמדו של התובע-מתווך או יזם? התובע טוען כי הוא שפעל והביא לכריתתו של הסכם המכר בין הנתבעים וחברת אלנבי. אכן, הוכח בפני, כי ביום 11.11.07, נחתם בין חברת אלנבי ובין הנתבעת 2 הסכם המכר, לפיו הנתבעת 2 רכשה מחברת אלנבי את המקרקעין תמורת סך של 18,000,000 ₪. הסכם המכר צורף כנספח א לתצהיר עדותו של הנתבע 1. הן הנתבע 1 והן מר יצחק ז'ק בנישו (להלן - מר בנישו), חתנו של הנתבע 1 ומנהלה של הנתבעת 2, מאשרים במפורש את רכישת המקרקעין כמו גם את החתימה על הסכם המכר (סעיף 41 לתצהיר עדותו של הנתבע 1; סעיף 40 לתצהיר עדותו של מר בנישו). שאלה נפרדת הינה, זכותו של התובע לשכר אותו הוא תובע בגין כריתת הסכם המכר, זכות הנגזרת, בראש ובראשונה, מעצם בחינת תפקידו ומעמדו של התובע ביצירת הקשר בין הצדדים לעסקה. בענין זה התובע טוען, כי לא שימש כמתווך בעיסקה, כי אם יזם. התובע העיד, כי עיסוקו מאז ומתמיד היה ביזמות, כי אינו מתווך מורשה, כי לא שימש כמתווך בעסקה נשוא התביעה, וכי הכסף הנתבע על ידו לא מגיע לו כדמי תיווך אלא מעצם היותו יזם העסקה, וזאת בהתאם למוסכם בין הצדדים (סעיף 1 לכתב התשובה; סעיף 1 לתצהיר עדותו הראשית של התובע; עמ' 2 לפרוטוקול, שורות 1-2; עמ' 11 לפרוטוקול שורות 14-15). במילים אחרות, התובע טוען לדמי יזמות, וזאת בהבחנה מדמי תיווך. האומנם שימש התובע כיזם ולא כמתווך? נראה כי התשובה לכך שלילית, וזאת כמפורט להלן. אשר להגדרת יזמות, בע"א 262/86, רוט ואח' נ' DEAK AND CO. INC. ואח', פד"י מה(2)353, 364, נאמר: "אכן, תופעת 'היזמות' וההגדרה המשפטית של 'יזם' אינן ברורות כל צרכן [ראה, למשל, א' פרוקצ'יה, דיני חברות חדשים לישראל (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, תשמ"ט), עמ' 182; י' גרוס , 'הניתן לקבוע מיהו יזמה של חברה?', הפרקליט כו(תש"ל) עמ' 230]. יחד עם זאת, נזכרו בספרות המשפטית מספר מאפיינים לפעילותם של יזמים: גילוי רעיון או תכנית עסקית חקירה בדבר הכדאיות של הרעיון הקמת החברה -לרבות גיוס הון ראשוני, גיוס כח אדם , ניסוח מסמכי יסוד וכו'". בע"א 110/92, נחמיה נ' נחמיה, לא פורסם, בסעיף 18 לפסק הדין נאמר: "אשר לנדבך המשפטי, לדמותו של היזם כפי שנצטיירה בפסיקה ולמידת התאמתו של המשיב לקווי אופי אלה, מן הראוי להרחיב מעט את הדיבור. אכן, כפי שציין כבוד השופט בך בע"א 262/86 הנ"ל, הן תופעות 'היזמות' והן ההגדרה המשפטית של 'היזם' אינן ברורות כל צרכן, ואף כי חלף זמן מאז נכתבו שורות אלה טרם בא מושג זה לבירור משפטי וסטטוטורי מפורט די הצורך. לא זו אף זו, גם מקום בו מצינו בפסיקה ובספרות המשפטית נסיונות להגדיר המושגים 'יזם' או 'יזמות' , הרי הם בעיקרו של דבר בהתווית קווי האופי והקשרה המסוים של יוזמה להקמת חברות - בין שתהיינה חברות קטנות , ובין שמדובר בתאגידי ענק ... על כן החלה אוטומטית של קווי האופי אשר ניתנו למושג 'יזם' (כגון: גילוי רעיון או תכנית עסקית וחקירה בדבר הכדאיות של הרעיון) על המשיב, אשר חסר כל מעורבות בהקמתה או בייזומה של חברה חדשה, תהא לא ראויה באשר חוטאת היא למציאות העסקית - כלכלית שלפנינו. בבואנו לבחון דמותו של המשיב כיזם, בפרט ככל שדנים אנו ביזם אשר ענין לו בעיסקאות מכר מקרקעין, נותרים אנו כשבידנו, לכל היותר, נסיון החיים והגיונן המסחרי של העיסקה". בת"א(ת"א)213/95, יהושע נ' עופר, לא פורסם, בסעיף ה לפסק הדין התייחס בית המשפט לדברים שנאמרו בע"א 110/92 הנ"ל באמרו: "צא ולמד- הלכת בית המשפט העליון בענייני יזמות מקרקעין וזיהוי פרופיל היזם היא שיש לבחון את הענין לאור ניסיון החיים והגיונו המסחרי של העיסקה (ההדגשה במקור - נ"ש)". ובהמשך: "נהוג לומר כי מי שהולך כמו ברווז ונראה כמו ברווז הוא ברווז. ומי שמתנהג כיזם וכל הסובבים אותו מתנהגים וקשובים לו כאילו הוא היזם - יזם הוא". עוד נאמר בפסק דין זה: "המילה 'יוזמה' מגלמת בתוכה שני מושגים. האחד רעיון חדש והשני פעולה ממשית למימוש אותו הרעיון. אם כך, די בכך שאדם יחשוב על רעיון חדש ויפעל על מנת לממשו בכדי להגדירו כיזם, זאת בין אם הוא השקיע כספים ובין אם לאו". בת"א(חי')21922-01-10, זלמנוב יזמות בע"מ נ' קבוצת א. דורי בע"מ, לא פורסם, אשר ניתן לאחרונה, התייחס בית המשפט לדברים שנאמרו בע"א 262/86 ובכלל זה לפעולות המאפיינות יזמים באמרו: "ראוי לציין שדברים אלה נאמרו בהקשר של הקמת חברה לשם פעילות בתחום כזה או אחר ולא מן הנמנע שפעולת מי שיוזם עסקה במקרקעין, ללא הקמת חברה לא תכלול את כל המרכיבים". ומהי פעולת תיווך? בכל הנוגע להגדרת תיווך במקרקעין נאמר בחוק המתווכים במקרקעין , התשנ"ו - 1996 (להלן - חוק המתווכים) כדלקמן: "'תיווך במקרקעין' - הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". ומן הכלל אל הפרט. מהראיות כפי שהובאו בפני, נראה כי עסקינן בתביעה לדמי תיווך, כאשר פעילותו של התובע בעיסקה שבין הנתבעים ובין חברת אלנבי היתה פעילות תיווך גרידא, שאיננה פעולת יזמות. זאת חרף טענת התובע, שלא כך הוא. הנסיבות האופפות את חתימת הסכם המכר כמו גם פעולותיו של התובע לשם מימוש העסקה, כפי שנטענו על ידי התובע עצמו, מאפיינות דווקא פעולת תיווך. לא הוכח בפני, כי התובע הגה או יזם רעיון או פרוייקט חדשני כלשהו ביחס למקרקעין. התובע לא גילה רעיון או תכנית עסקית. כך גם לא חקר את כדאיות אותו רעיון, ואף לא היה פעיל בגיוס ההון לביצוע העיסקה. בהקשר זה יודגש, כי המדובר בעיסקת מכר מקרקעין, ותו לא. אין מדובר בעיסקה,שכללה ולו משהו מעבר לכך. אמנם התובע מבקש לראות בפעולותיו כפעולת ייזום הואיל ולדבריו: "אני הייתי צריך לגרום לזה שג'נגנה (ג'קי - נ"ש) ירד מהעסקה (מהאופציה - נ"ש). מכרתי לנתבע את הזכויות שהיו לג'נגנה. לי היו זכויות. אני הייתי זה שגרם לכך שג'ק יוצא מהעסקה ב-18 מליון והוא (הנתבע 1 - נ"ש) רוכש את זה ב- 20 מליון ₪" (עמ' 2 לפרוטוקול, שורות 1-3). הדברים להם טוען התובע לא נתמכו בעדות של ג'קי. התובע לא טרח לזמנו לעדות לשם אימות טענותיו ותמיכה בהם. גם אם נכונים דברים אלו של התובע, עדין אין בהם כדי להפוך את פעולותיו לפעולות ייזום, שאינן פעולות תיווך. אין הדברים יוצאים מגדר הפגשה של כל הצדדים הנוגעים לעיסקה לשם התקשרותם בעיסקה. בנוסף, מקריאה מדוקדקת של טענות התובע, כפי שבאו לידי ביטוי בכתב טענותיו, עולה ומצטיירת תמונה לפיה התובע טוען, למעשה, כי שימש כמתווך בעסקה. כך למשל, נאמר בסעיף 5 כתב התביעה: "הצדדים הסכימו כי הנתבע או מי מטעמו ירכוש את המקרקעין (בתחילה בדרך של רכישת מניות איגוד המקרקעין) במתווה של רכישה ישירות מול הבעלים, בסיועו ופעולותיו של התובע (ההדגשה אינה במקור - נ"ש) ובהתחשב בזכויות שהיו לתובע או לג'קי מול הבעלים". גם בסעיף 24 לכתב התביעה נטען על ידי התובע: "ויודגש, התובע עבד בשיתוף עם עו"ד בן ישי על מנת להסדיר את כל המחלוקות והשאלות ולהביא העסקה לחתימה, הנתבעים לא התערבו כלל ואף לא היו כלל בקשר ישיר עם המוכרים, הכל עשה התובע (ההדגשה במקור-נ"ש)". את עיקר העיקרים ימצא הקורא בסעיפים 38 ו- 40.4 לכתב התביעה, שם נטען: "ויודגש התובע הוא זה שהביא את העסקה לידי היתכנות וללא פעולותיו לא היתה נחתמת העסקה בין הנתבעת מס' 2 למוכרים ..." ומשפט המפתח, שהינו בבחינת מכה בפטיש: "... התובע הוא שפעל כל העת להבאת העסקה לידי גמר בהתאם לאמור בהסכם , על כל גלגוליה, לרבות השגת הסכמתו של מר ג'קי בן יוסף ולרבות נטילת השיק מידיהם יחד עם בא כוחם ונסיעתם להחתמת המוכרים" (ההדגשה במקור-נ"ש). גם בתצהיר עדותו חוזר התובע על הטענות הנ"ל תוך הצגת הדברים אף ביתר שאת. כך למשל בסעיף 16 לתצהיר עדותו של התובע נאמר: "מיד לאחר סיכום הדברים התחלתי לפעול על מנת להסדיר מימוש האופציה וחתימה על הסכם עם הנתבע או מי מטעמו, פניתי לחברת אלנבי לעוה"ד מטעמה ושכנעתי אותם למכור לנתבע". במילים אחרות, התובע מאשר, כי פעילותו היתה הפגשת הצדדים ויצירת הקשר ביניהם לשם יצירת העיסקה. התובע אף מפרט - הן בכתב התביעה והן בתצהיר עדותו - את הפעולות שננקטו על ידו לשם הבאת הצדדים לכדי חתימה על הסכם המכר, כאשר הטענה המגולמת בטענות אלו היא הטענה בדבר היותו של התובע "הגורם היעיל בעסקה". כך למשל, ראה סעיפים 29-30 לכתב התביעה, וסעיפים 22-23 לתצהיר עדותו של התובע. עיננו הרואות, איפוא, כי הגם שהתובע טוען נחרצות שתביעתו איננה לתשלום דמי תיווך, הרי שטענותיו מלמדות, כי בפועל עסקינן במפורש בתביעה שכזו. תימוכין למסקנה לפיה יש לראות בתובע כמי ששימש כמתווך גרידא בעסקה ניתן למצוא בדברי מר בנישו שהעיד (עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 21-23), כי המקרקעין נרכשו באמצעות התובע. גם הנתבע 1 העיד (עמ' 31 לפרוטוקול, שורה 10), כי התובע הינו מתווך. יתירה מכך, בהסכם שכר הטרחה נכתב, בין השאר: "והואיל וצד א מתחייב לדאוג לסילוק של כל זכות או טענה של צד שלישי כלשהו בקשר לנכס ובכלל זה של מר ג'קי בן יוסף ולבצע פעולות ליצירת קשר עם בעלת הזכויות הנכס ולבצע פעולות לקידום החתימה על הסכם לרכישת הנכס על ידי צד ג' ו/או חברה מטעמו" נראה כי לשון הסכם שכר הטרחה, כאמור לעיל, מקפלת בתוכה הסכמות והתחייבויות מצד התובע לביצוע פעולות שבמהותן הינן פעולות תיווך לשם רכישת המקרקעין. זכאותו של התובע לקבלת דמי תיווך האם זכאי התובע לדמי תיווך? נראה כי התשובה על כך שלילית. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". בסעיף 14 לחוק המתווכים נאמר: "(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב ". התובע לא הציג כל רשיון לעסוק בתיווך במקרקעין, ואף לא טען להיותו בעל רשיון שכזה. התובע סומך תביעתו על הסכם שכר טרחה, שנחתם על ידו, והיה אמור, לטענתו, להיחתם גם על ידי הנתבעים - נספח ג לכתב התביעה. מסמך זה אינו עונה על דרשיות סעיף 9 לחוק המתווכים בכל הנוגע לטופס הזמנת שירותי תיווך. לפיכך, ולו רק מטעמים אלה בלבד, התובע אינו זכאי לדמי תיווך. זכותו של התובע לשכר טרחה מוסכם - האומנם? התובע אינו זכאי לדמי תיווך, כאמור לעיל. מאין, איפוא, שואב התובע זכותו לסכום הנתבע על ידו? בענין זה, התובע טוען, כי הנתבעים התחייבו כלפיו בהסכם שכר הטרחה, לתשלום שכר טרחה בסך 2,000,00 ₪. מנגד, הנתבעים טוענים, כי מעולם לא התחייבו לשלם לתובע 2,000,000 ₪ (ראה בענין זה עדותו של מר בנישו בעמ' 23 לפרוטוקול, שורה 22; עדותו של הנתבע 1 בעמ' 34 לפרוטוקול, שורות 2-4). לאחר שעיינתי בטענות וראיות הצדדים בענין זה, ומהנימוקים שיפורטו להלן, נחה דעתי, כי התובע לא עמד בנטל להוכיח, שהנתבעים או מי מהם התחייבו לשלם לו 2,000,000 ₪ או כל סכום אחר. ראשית, מעיון בהסכם שכר הטרחה, שצירף התובע כנספח ג לכתב התביעה, עולה כי הסכם זה לא נחתם מעולם על ידי מי מהנתבעים. התובע עצמו העיד, כי בפניו הובעה רק התחייבותו של עו"ד בן ישי להחתמת הנתבעים והשגת הסכמתם (סעיף 20 לתצהיר עדותו הראשית של התובע). גם בבית המשפט אישר התובע, כי ההסכם חתום רק על ידו (עמ' 1 לפרוטוקול, שורות 29-30). עוד העיד התובע בענין זה: "ת. היה הסכם של 2 מליון ₪ שמי שכתב אותו הוא עו"ד שמעון בן ישי שמסדיר את ענין 2 מליון, הוא נחתם על ידי וכתב אותו שמעון בן ישי מהמשרד של רונאל פישר ואני חתמתי עליו וחשבתי שהוא חתום" (עמ' 10 לפרוטוקול,שורות 4-6). עו"ד בן ישי אישר בעדותו, כי לא ראה את נספח ג חתום על ידי הנתבע 1 (עמ' 18 לפרוטוקול, שורה 2), וכי לא היה מוסמך לחייב את הנתבעים או מי מהם לעשות כן (עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 10-11). ההסכם הנטען אף חסר בכותרתו פרטים מהותיים ומלאים של הצדדים. נראה, כי עסקינן בטיוטה בלבד, שלא אושרה ולא נחתמה בסופו של דבר על ידי הנתבעים או מי מהם. על כן, אין היא מחייבת אותם. זאת ועוד. אף לו היה לפנינו הסכם שכר טרחה חתום ומלא, ספק האם היה בכוחו כדי לזכות את התובע בסכום הנתבע על ידו, משעה שהסכם שכר הטרחה נערך זמן רב לאחר חקיקת חוק המתווכים, ולנוכח תחולת של הוראות חוק המתווכים על המקרה דנן. מתן אפשרות לזכות בתגמול על פעולות תיווך, שלא במסגרת חוק המתווכים אלא מכח הסכם חוזי אחר, תחטא לתכליתו ומטרתו של חוק המתווכים. כפי שנאמר בענין זה בת"א(י-ם)2433/03, סימקוביץ' נ' רג'ואן, לא פורסם, בסעיפים 28-29 לפסק הדין: "כיוצא בזה, לא יוכלו התובעים להיבנות מדיני החוזים. סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 קובע כי 'חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסוימת תנאי לתוקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים'. למן חקיקתו של חוק המתווכים צריך חוזה תיווך להיעשות על פיו, ורק על פיו; וכאמור, הזמנה בכתב הינה תנאי לתוקפו ... משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין, או מכוחו של הדין הכללי. אם לא נאמר כן, מה הועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין ומאפשרים למעשה מצב בו מה שהיה הוא שיהיה. אותן מחלוקות ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו". מהטעמים המנויים לעיל, התובע מנוע מלהסתמך על נספח ג לכתב התביעה כבסיס לחיוב הנתבעים בסכום התביעה, זאת משעה שהוא עצמו לא עומד בקריטריונים הקבועים בחוק המתווכים, כאמור לעיל, וכן משעה שהסכם שכר הטרחה אינו עומד בדרישות חוק המתווכים, כאמור לעיל. למעלה מן הצורך אתייחס לטענת התובע בדבר זכותו לקבלת תשלום מכח האמור בזכרון הדברים. בחקירתו בבית המשפט, נשאל התובע, מהו - אם כן - המסמך ממנו ניתן ללמוד אודות זכותו לקבלת 2 מליון ₪ מהנתבעים (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 26-27). בתשובתו הפנה התובע למסמך זכרון הדברים, נספח ב לכתב התביעה (שם, שורות 28-29). מקריאת זכרון הדברים, עליו מצביע התובע, שעל פי האמור בו מכר ג'קי לנתבע 1 את האופציה לרכישת מניות חברת אלנבי, אין כל איזכור להתחייבות הנתבע 1 לתשלום סך של 2,000,000 ₪ לתובע או כל סכום אחר. לכשנשאל התובע לענין זה, השיב בצורה מסורבלת, מבולבלת ולא עניינית (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 32-33; עמ' 8 לפרוטוקול שורות 1-7). לבסוף, אמר התובע: "ש. אנו מדברים על 5 מליון דולר. למי הולך הכסף הזה אליך או לאלנבי 58? ת. רוב הכסף שזה 18 מליון ₪ הולך לאלנבי 58. מהאופציה הזו שני מליון נשארים לי. ש. איפה כתוב ששני מליון הולכים אליך? ת. זה נכתב בכללי. תשאל אותו (את עו"ד בן ישי - נ"ש)" (עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 13-16). עוד העיד התובע: "כתבנו שאני צריך לקבל 2 מליון ₪. ב- 5 מליון דולר מופיע 2 מליון ₪. הנייר הזה ... בזכה"ד יש את 5 מליון ₪ (כך במקור) שזה כולל את ה- 2 מליון ₪ שלי. כתוב מכלול הסכום. לי זה היה ברור" (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 3-5). נעיין בזכרון הדברים ונגלה, כי נאמר בו: "סוכם כי ג'קי באמצעות נחום נפשי (התובע - נ"ש) מוכר למר אזרוול (הנתבע 1 - נ"ש) את הזכות לרכישת החברה (אופציה) אלנבי 58 בע"מ בעלת הנכס ברחוב אלנבי 58 ת"א וזאת בתמורה לסך של 5,000,000$ (חמישה מליון דולר ארה"ב) וזאת בתנאי שיתקבל אישור מבעלי החברה אלנבי 58 בע"מ להעברת זכות רכישת מניות חברת אלנבי 58 על שם מי מטעמו של מר אזרוואל". בכל הכבוד, לא ברור כיצד מבקש התובע ללמוד מתמורה בסך 5,000,000 דולר על קיומה של התחייבות כלשהי לשלם לו 2,000,000 ₪?! לתובע הפתרונים. גם לדברי עו"ד בן ישי, שהעיד מטעמו של התובע: "אני חושב שלא נכתב במפורש בהסכם שנחום נפשי (התובע - נ"ש) אמור לקבל מאזרוואל 2 מליון ₪, אבל יש את המחיר של 5 מליון דולר. אני חושב שדובר בישיבה שצריך לשלם לנפשי 2 מליון ₪. דיברו על זה וזה בא לידי ביטוי במובלע בסכום של 5 מליון דולר. מה שכתוב כתוב. הכוונה של המסמך הזה לא היתה להקיף את כל העסקה. זה מסמך שנועד להעלות על הכתב את ההסכמות בין הצדדים" (עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 26-30). לא הוכח,איפוא, קיומה של התחייבות כלשהי, לא בכתב ולא בעל פה, מצד הנתבעים או מי מהם, לשלם לתובע את שכר הטרחה הנטען על ידו. הסכמה לתשלום 2,000,000 ₪ גם אינה עולה בקנה אחד עם העובדה לפיה הוכח שהנתבעים כבר שילמו לתובע בגין ביצוע העסקה, סכום של 200,000 $, עובדה שנטענה על ידי הנתבע 1 (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 19-20; עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 7-8) ולא הוכחשה על ידי התובע (עמ' 7 לפרוטוקול, שורה 12; עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 4-5). התובע אכן טוען, כי סכום זה שולם על ידי הנתבעים בגין הוצאותיו של ג'קי במסגרת העסקה ולא עבור שכר טרחתו של התובע (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 6-7). התובע לא הוכיח באיזה הוצאות עסקינן. כך גם לא הראה שמסר בידי הנתבע 1 רשימת הוצאות כזו או אחרת (ראה בענין זה עדותו של התובע בעמ' 9 לפרוטוקול, שורות 8-11). בגין סכום זה אף לא הוצאה חשבונית או קבלה (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 4-5). כאמור לעיל, התובע לא הביא לעדות מטעמו את ג'קי לשם הוכחת טענתו, כי אותם 200,000 $ שולמו בגין הוצאותיו של ג'קי (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 1-3). בנסיבות אלה, נראה כי טענת הנתבעים, ולפיה התובע כבר קיבל את חלקו בעסקה, לא נסתרה. סיכומם של דברים. התובע לא הוכיח, כי הנתבעים התחייבו לשלם לו 2,000,000 ₪ בגין חתימה על הסכם המכר או כל סכום אחר. ברי כי משלא הוכח קיומה של התחייבות כלשהי, -אין הפרה כלשהי של אותה התחייבות, ודין התביעה על כל רכיביה להידחות. סוף דבר התביעה נדחית. התובע ישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורך דינם בסך כולל של 95,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. דיני חברותיזמותשאלות משפטיות