מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי מגרש בשכירות: 1. התובעת הגישה תביעה כנגד הנתבע בה דרשה לפנותו ממגרש בבעלותה שברחוב יחזקאל 34 ירושלים, הידוע כגוש 30085 חלק מחלקה 51 (להלן: המגרש). לטענת התובעת, היא השכירה לנתבע את המגרש על פי הסכם שכירות מיום 6.11.97 לתקופה של שנה תמורת 500$ לחודש, עם אופציה לשכור את המקום לשלוש שנים נוספות, כאשר תחול עליה של 5% בדמי השכירות בכל אחת משנות האופציה. לטענתה, מאחר והנתבע לא שילם דמי שכירות מעבר לשנת השכירות הראשונה, עליו לפנות את המגרש. עוד דרשה התובעת במסגרת התביעה שהנתבע ישלם לה דמי שכירות המגיעים לה ממנו בסך 26,775 ₪.   2. בכתב ההגנה, טען הנתבע כי החתימה המתיימרת להיות חתימתו על גבי הסכם השכירות שצורפה לכתב התביעה הינה חתימה מזויפת. עוד טען הנתבע כי שכר את המגרש לשנה לצורכי אחסון תמורת דמי שכירות בסך 500$ לחודש ששילם במלואם. עוד הוסכם, לטענתו, כי הנתבע ישכור את המגרש לארבע שנים נוספות תמורת הכשרת המגרש ובנית מבנה עליו. לטענתו, הוא השקיע בפועל כ- 200,000 ₪, סכום שהוא גבוה פי שניים מדמי השכירות המגיעים ממנו, ולכן אין לתובעת זכות לדרוש את פינויו מהנכס או תשלום דמי שכירות נוספים.   3. במהלך קדמי המשפט, קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט לפיה ימונה שמאי כמומחה של בית המשפט אשר יעריך, מחד, את שווי השקעותיו של הנתבע במקום נשוא התביעה, ומאידך, את דמי השכירות הראוים, בהתחשב במצב המגרש לאחר ביצוע השיפוצים, ממועד 16.11.97 ועד למועד מתן חוות דעתו, כאשר הסכומים ישולמו לפי תקופות שיקבעו על ידי השמאי, בהנחה שהיו שינויים בדמי השכירות הראויים במשך התקופה הנ"ל. הוסכם כי הצדדים יהיו רשאים להשמיע טענות לגבי מסקנותיו של המומחה ואף להגיש חוות דעת שמאי מטעמם. בהתאם להצעה, יבוצע קיזוז בין הצדדים של שווי ההשקעה מחד ודמי השכירות הראויים מאידך, כאשר יתרה שתשאר לטובת צד אחד תשולם לו על ידי הצד השני לא יאוחר מיום 29.11.01. הוסכם כי הנתבע יפנה את המגרש לא יאוחר מיום 2.12.01, כאשר הפינוי וביצוע התשלום לאחר הקיזוז הינם בלתי תלויים אחד בשני.   4. על יסוד ההסכמה, מונה השמאי אלירם באשר כמומחה מטעם בית המשפט. בחוות דעתו מיום 13.11.01, קבע המומחה ששווי השקעותיו של הנתבע בבניית המבנה שהקים על המגרש מסתכם בסך של 167,920 ₪ + מע"מ, כאשר המחירים אינם כוללים רווח קבלני או רווח יזמי ואינם מביאים בחשבון את המצנן ומערכת מיזוג האוויר המותקנים בנכס. עוד קבע המומחה שגובה דמי השכירות החודשיים הראויים למגרש במצב לאחר ביצוע השיפוצים לתקופה שבין 16.11.97 ל- 31.12.99 הוא בסך 860$ ואילו לתקופה שבין 1.1.00 ל - 2.12.01, בסך 820$.   5. במהלך הדיון המסכם, הסתמך ב"כ הנתבע על חוות דעת של השמאית דבורה בדיחי מיום 18.11.01, שבה חלקה על חלק ממסקנותיו של מר באשר.   אעבור לבחון ולהכריע בטענות הצדדים שהועלו בדיון המסכם.   פינוי 6. אני מורה לנתבע לפנות את המגרש מכל אדם וחפץ מטעמו לא יאוחר מיום 2.12.01. למען הסר ספק, הפינוי הינו בלתי מותנה בשאר הוראות פסק-דין.   שווי השקעות הנתבע 7. ב"כ התובעת מפנה להערת המומחה בחוות הדעת לפיה החשבוניות שהציג הנתבע הסתכמו בכ-75% בלבד מהוצאות ההקמה המוערכות. לכן, לדעתו, יש לחייב את התובעת רק ב 75% מהסכום. דין הטענה להדחות. הצעת בית המשפט התיחסה לשווי ההשקעה, ולא לעלות ההשקעה, והשווי נקבע על ידי המומחה בסכום של 167,920 ₪.   8. ב"כ הנתבע טען שהמומחה נמנע מלקחת בחשבון את שווי המכולה שהושארה במקום ומערכות המצנן ומיזוג האוויר. באשר למכולה, מהמתואר בחוות דעתה של השמאית בדיחי, עולה כי לא מדובר בהכרח בחלק מהמבנה שהוקם על ידי הנתבע במקום. בכל מקרה, השמאית אינה מעריכה את שוויה, אלא מתבססת בחוות דעתה על טענת הנתבע לגבי עלות רכישתה, טענה שאינה נסמכת על כל ראיה אובייקטיבית. לפיכך, הדרישה נדחית. היות והשמאית מציינת כי הוצאתה של המכולה מהמבנה עשויה לפגוע בשלמות המבנה, הנתבע לא יוציא את המכולה עמו בעת הפינוי המגרש. אף על פי כן, אם בעתיד תוציא התובעת את המכולה מהמבנה, הנתבע רשאי לקבלה, במצב שבו תחליט התובעת להוציאה, כנגד תשלום כל הוצאה הכרוכה בהוצאתו מהמבנה. באשר למזגן, היות ובחוות הדעת של השמאית בדיחי מצוין כי המזגן נמצא במכולה, ובהתאם למסקנתי הנ"ל לפיה המכולה איננה חלק מהמבנה, לא מדובר בהשקעה במבנה. לפיכך, שוויו של המזגן לא ילקח בחשבון. הנתבע רשאי להוציאו בעת הפינוי. לעומת זאת, לאור טענת השמאית שהמצנן מותקן במבנה, לכאורה מדובר בחלק מההשקעה. המומחה מטעם בית המשפט לא נימק מדוע לא כלל את המצנן בחישוביו, ואינני מוצא מקום שלא להכללו בחישוב. לפיכך, יש להוסיף את שווי המצנן, שהוא, לפי חוות דעת בדיחי, 2,564 ₪ (לפני מע"מ). הסכום הכולל של שווי ההשקעות מגיע, אם כן, לסך של 170,484 ₪ (לפני מע"מ).   9. מחלוקת נוספת שהתעוררה היתה, האם יש להצמיד את שווי ההשקעות ממועד התשלום עבור ההשקעות או שהשווי יחושב לפי ערכו היום. היות ומדובר בשווי השקעות ולא בעלותן, ושווי פירושו, ההשקעות כערכן היום. המומחה אמנם לא ציין זאת במפורש, אולם מקריאת חוות דעתו עולה במשתמע כי הסכום שקבע אכן מהווה שווי ההשקעות להיום. בין היתר, למשל, ציין המומחה כי קבע את שווי ההשקעות על בסיס מחיר השוק. לכן, אין להצמיד את שווי ההשקעות למועדי התשלום עבור ההשקעות.   10. ב"כ התובעת טען שיש לנכות את סכום המע"מ משום שהנתבע מנהל במקום עסק. בתשובה, טען ב"כ הנתבע שהנתבע איננו עוסק מורשה.   לאור אופי פעילותו של הנתבע במקום, שהיא פעילות עיסקית, הנ"ל מחויב לכאורה לגבות מע"מ מהתובעת עבור הסכום שהיא משלמת לו עבור השקעותיו. לאחר מכן היה עליו להעביר את סכום המע"מ שהוא אמור לקבל מהתובעת לשלטונות. אולם לאור הצהרתו של הנתבע שהוא איננו עוסק מורשה, מן הדין להסדיר את ענין המס. לפיכך, תפקיד התובעת את סכום המע"מ (28,982 ₪) עד ליום 29.11.01 בידיו הנאמנות של ב"כ התובעת, עו"ד מאיר, כנגד קבלה של עורך הדין עבור הפקדון שהעתקו יוגש לבית המשפט לא יאוחר מיום 30.11.01. בשלב זה, סכום זה לא ילקח בחשבון בקיזוז. בית המשפט יעביר העתק פסק-הדין למשרדי מע"מ. אם יחליט מע"מ שאכן מדובר בעיסקה החייבת במע"מ, יורה לצדדים הכיצד לדווח ו/או לשלם עבור העיסקה (לפי סעיף 20 לחוק מס ערך מוסף או בדרך אחרת). אם יחליט מע"מ שלא מדובר בעיסקה החייבת במע"מ, אז ילקח הסכום בחשבון בעת קיזוז. ב"כ התובעת יפעל עם הפקדון בהתאם להנחיות מע"מ, וזאת מבלי לפגוע בכל השגה או טענה של מי מהצדדים כלפי מע"מ לרבות טענות לגבי עצם החיוב במע"מ, מס תשומות או לגבי צורת הדיווח שיתבקש.   דמי שכירות ראויים   11. ב"כ התובעת טען כי המומחה לא היה צריך לבצע הפחתה בגין "שכירות קצרה" משום שהנתבע בפועל שכר את המקום לחמש שנים, שהיא תקופה ארוכה. דין הטענה להדחות. בדומה למסקנתי בענין שווי ההשקעות, גם דמי השכירות בהתאם להצעת בית המשפט היו דמי שכירות ראויים. השימוש שעשה הנתבע בפועל בנכס אינו רלוונטי.   12. אני גם דוחה את הטענה של ב"כ התובעת שלא היה מקום לבצע הפחתה בגין היות המבנה מבנה קל. הנוסחה המוסכמת, כאמור, היתה שווי השקעות בפועל לעומת דמי שכירות ראויים "במצב לאחר ביצוע השיפוצים". השיפוצים שנעשו היו בנית מבנה קל, ולכן על החישובים להתבצע בהתחשב בעובדה זו.   13. אני מקבל את טענת הנתבע, יש לנכות מסכום דמי השכירות את הסכום של 6,000$ ששולם על ידי הנתבע בפועל בשנת השכירות הראשונה. החישוב יעשה לפי שער הדולר במועד אמצע של אותה שנה, 16.5.98 (3.6655 ₪ לדולר), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מאותו מועד אמצע ועד היום.   14. אני מקבל את טענת ב"כ הנתבע שהיה מקום לבצע הפחתה נוספת בדמי השכירות הראויים בגין העדר תשתיות למים ולביוב, נתון שהמומחה מטעם בית המשפט לא התיחס אליו (למרות שלא קיימת מחלוקת כי כך המצב בפועל). לפי חוות הדעת של השמאית בדיחי, יש לבצע הפחתה של 70$ לחודש, ואני מאמץ את מסקנתה. דמי השכירות הראויים לתקופה הראשונה, אם כן, הם 790$ לחודש, ולתקופה השניה - 750$ לחודש.   15. אני דוחה את טענת ב"כ הנתבע שיש לבצע הפחתה נוספת לאור העובדה שלמבנה אין היתר בניה. מדובר בנתון שהמומחה מטעם בית המשפט לקח בחשבון ולא מצאתי סיבה לסטות ממסקנתו בענין.   16. אני מקבל את טענת ב"כ התובעת שחישוב דמי השכירות לזכות התובעת צריך להעשות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, כאשר החישוב יעשה לפי אמצע כל שנה בקירוב. במילים אחרות, עבור השנה הראשונה (15.11.98- 16.11.97) סך דמי השכירות הראויים 10,320$ [השווים ל- 37,822.8 ₪ לפי השער היציג במועד האמצע 16.5.98 (3.6650 ₪ לדולר)] ישאו הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד אמצע עד היום. עבור השנה השניה (16.11.98-31.12.99) סך דמי השכירות הראויים 11,610$ [השווים ל- 47,659.05 ₪ לפי השער היציג במועד האמצע 14.5.99 (4.105 ₪ לדולר)] וישאו הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד אמצע עד היום. עבור השנה השלישית (1.1.01-31.12.00) סך דמי השכירות הראויים 9,840 $ [השווים ל- 40,698.24 ש"ח לפי השער היציג במועד האמצע 5.5.00 (4.136 ₪ לדולר)] וישאו הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד אמצע עד היום. עבור השנה הרביעית 1.1.01-2.12.01) סך דמי השכירות הראויים 9,020$ [השווים ל- 37,414.96 ₪ לפי השער היציג במועד האמצע 11.5.01 (4.1480 ₪ לדולר)] וישאו הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד אמצע ועד היום.   17. היות ולכאורה מדובר בשכירות עסקית, יש להוסיף מע"מ לדמי השכירות האמורים בכפוף ובהתאם לחוק. אם גם התובעת איננה עוסק מורשה, ואין לה אישור על פטור ממע"מ בגין עסקאות שכאלה יחול ההסדר האמור בסעיף 10 דלעיל, בשינויים המחייבים, כאשר ב"כ הנתבע, עו"ד שמידט, יחזיק את כספי המע"מ שישולמו על ידי הנתבע בנאמנות.   קיזוז 18. סה"כ שווי ההשקעות של הנתבע יקוזזו בסה"כ דמי השכירות הראויים, כאשר יתרה שתשאר לטובת צד אחד ישולם לו על ידי הצד השני לא יאוחר מיום 29.11.01.   הוצאות משפט 19. היות וההסדר בין הצדדים ופסק-הדין מסדירים את היחסים בין הצדדים שלא על פי הפלוגתאות העולות מכתב הטענות, ישא כל צד בהוצאותיו. קרקעותפינוי מושכרשכירותפינוי