מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא סילוק מזנון מתחנת דלק: רקע עובדתי   1.       ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בנתניה (כב' השופטת בלטמן) לפיו נדחתה תביעת המערערת לסילוק ידו של המשיב ממזנון הנמצא במבנה תחנת דלק פז בצומת נתניה (חלקה 374 בגוש 8233).   2.       המערערת הינה החוכרת הראשית של שטח ומבנה המצויים במתחם תחנת הדלק פז בצומת נתניה. פז חברת הנפט בע"מ הינה חוכרת המשנה של השטח והמבנה הנ"ל והיא מסרה למערערת את זכויות ההפעלה בו. בין המערערת לבין אמו של המשיב, גב' סידרנסקי ז"ל (להלן - "המנוחה"), נחתם ביום 8.1.80 חוזה שכירות בלתי מוגנת (להלן - "חוזה השכירות הנוכחי") לפיו השכירה המערערת למנוחה את המושכר. לחוזה השכירות הנ"ל קדמו שני חוזי שכירות נוספים בלתי מוגנים שנערכו בין המנוחה לבין בעלי המושכר לתקופותיהם: האחד מיום 17.9.64 (להלן - "חוזה 64") והשני מיום 22.1.68 (להלן - "חוזה 68") ולפיהם הוארכה השכירות מפעם לפעם. לטענת המשיב נחתם חוזה ראשון בין הצדדים עוד בשנת 1961. בכל החוזים הללו צויין מפורשות כי חוק הגנת הדייר אינו חל. בהתאם לחוזי השכירות הפקידה המנוחה בידי בעלת המושכר דאז "צומת נתניה" פקדון בסך 20,000 לירות אשר מטרתו עפ"י הכתוב בהסכמים היתה לשמש כערבון וכבטחון להחזרת המושכר והציוד. פקדון זה מוזכר בכל חוזי השכירות. בשנת 1991 נפטרה המנוחה ובנה, המשיב, המשיך להחזיק במושכר בהסכמת המערערת. בחוזה השכירות הנוכחי נקבע כי ניתן לבטל את חוזה השכירות ע"י מתן הודעת ביטול בהתראה של 3 חודשים מראש. ביום 10.3.97 שלח ב"כ המערערת הודעת ביטול רשמית למשיב, אך זה סירב להתפנות מהמושכר שכן לטענתו הריהו דייר מוגן בו.   המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב מהות הפקדון הכספי (להלן - "הפקדון") שהפקידה המנוחה עפ"י חוזי השכירות כאמור לעיל, היינו: האם פקדון זה בסך 20,000 לירות, אשר עפ"י ההסכמים זכאי המשיב לקבלו בחזרה כנגד פינוי המושכר, מהווה דמי מפתח ולפיכך יש בו כדי להקנות למשיב זכות דיירות מוגנת, אם לאו.   פסק-דינו של בית-משפט השלום   3.       השופטת המלומדת ציינה בפסק-דינה כי הפקדון הומחה למערערת בהתאם למסמך משנת 1968 שכותרתו "כתב העברת חוב", ולפיו הועבר הפקדון למערערת וכן זכותה של המנוחה לקבלת הפקדון מהמערערת עפ"י חוזה השכירות, הוא חוזה 64. בסיפא של מסמך זה נכתב כי: "העברת חוב זה כפופה לתנאים שנקבעו בחוזה הנ"ל". דהיינו, זכויותיה של המנוחה ולאחר מכן חליפה המשיב כלפי המערערת בכל הנוגע לפקדון הן אותן זכויות שהיו לה בקשר לפקדון כלפי קודמתה של המערערת. לענין מועד מתן הפקדון קבעה השופטת לאור העדויות שבפניה, כי בשנת 1961 נתנה המנוחה סך של 10,000 לירות ובשנת 1964 סכום נוסף של 10,000 לירות. עוד נקבע כי השכירות של המנוחה החלה בשנת 1961 וכי תנאיה היו בהתאם לטיוטת הסכם משנה זו. 4.       אשר לפקדון - מסקנת השופטת קמא, לאחר בחינת חומר העדויות והראיות, היתה כי מדובר בדמי מפתח ולא בבטוחה להבטחת פנוי המושכר והחזרתו, על ציודו, במצב תקין. אמנם המשיב עצמו לא היטיב להגדיר את מהות הפקדון, אלא שפקדון שכזה יכול שיהיה בפועל דמי מפתח גם במקרה שהצדדים להסכם לא הבינו זאת. עפ"י סעיף 2 להסכם 61 היתה הפקדת הפקדון תנאי להעמדת המזנון לרשות המנוחה. הכינוי "פקדון" אינו משקף את מהותו האמיתית של תשלום זה, שהרי הוא לא הופקד או אמור היה להיות מופקד בחשבון מיוחד או בנאמנות מיוחדת, אלא המשכיר רשאי היה לעשות בו כבכספיו שלו. הפקדון נועד לשמש לקבלת זכות הקניין ע"י השוכר ופדיון השכירות בתום השכירות ע"י המשכיר, ולפיכך מדובר בזכות מעין קניינית הדומה לשכירות מוגנת. כמו כן הדברים אמורים בשכירות ארוכת טווח, כאשר ההסכמים נערכים אמנם אחת לשנה אך מתחדשים מעת לעת, ללא הגבלה. אמנם קיים בהסכמים אלה מנגנון לביטול השכירות, אך הביטול עצמו כרוך ב"קניה חוזרת". זאת ועוד - אין זה סביר שהפקדון נועד לשמש כבטוחה, שכן מדובר בסכום העולה על גובהם של בטחונות מקובלים, הסכום נשאר קבוע באורח נומינלי בלא שינוי מהסכם להסכם ובלא שיוצמד. כמו כן אין הצדדים יכולים להתנות על ההגנות החלות מכח חוק הגנת הדייר וכאשר החוק מחיל את ההגנה בנסיבות המקרה לא ניתן לבטל את תחולתו ע"י התנאה. לנוכח קביעות ומסקנות אלה, נדחתה תביעת הפינוי שהגישה המערערת.   הערעור   5.       טענתה הראשונה של המערערת היא כי המגמה בפסיקה היא לצמצם את הוראות החוק ככל האפשר כדי למזער את הפגיעה בזכות הקניינית של בעלי הבית. לגופו של ענין: לא היתה הצדקה לקביעה לפיה חוזה 61 מחייב ביחסים שבין הצדדים. עד ההגנה שעל פי דבריו נקבע כי מדובר בחוזה מחייב סתר את עצמו במידה רבה, לא ידע מה קרה למושכר משנת 1961, ובסופו של דבר מדובר בטיוטה בלבד שלא הושלמה לכלל הסכם מחייב. זאת ועוד - בית-משפט השלום נתפש לכלל טעות כאשר ניסה להחיל בכח את הגנת הדייר בניגוד לכוונת הצדדים ואומד דעתם, שהרי הצדדים הוציאו בהסכמה ובמודע את השכירות מתחולת החוק. יתר על כן - בחוזה 61 עצמו צויין מפורשות כי הסך הנ"ל של 20,000 ל"י "ישמש כערבון ובטחון בידי השותפות להחזרת המזנון, הציוד והמכשירים המפורטים ברשימת האינוונטר במצב תקין ושלם", היינו מדובר בהוראת סטנדרטית המצויה בכל חוזה שכירות בלתי מוגנת ומטרתה להבטיח את החזרת המבנה והציוד במצב תקין בתום תקופת השכירות.   6.       מנגד גורס המשיב כי לפי הוראות חוזי השכירות ברי שהפקדון היווה תנאי להעמדת המזנון לרשות המנוחה ותשלומו הינו תנאי להוצאת השוכר מן המושכר, קרי "קניה חוזרת" של הזכות. כמו כן מדובר בפקדון ששויו כשל 40 חודשי שכירות וערכו גבוה בהרבה מהבטחונות המקובלים. אשר לתחולת חוזה 61 - מדובר בהכרעה בשאלה שבעובדה שבה אל לה לערכאת הערעורים להתערב, ומכל פנים אין חשיבותה מרובה שהרי המנוחה היתה לדיירת מוגנת גם מכח ההסכמים המאוחרים יותר שלגביהם אין כל מחלוקת.   ד י ו ן   7.       השאלה שניצבה להכרעתו של בית-המשפט היתה באם יש בידי המשיב זכות דיירות מוגנת אם לאו. השופטת המלומדת הגיע לפתרון הסוגיה ע"י ניתוח אופיו של הפקדון בו החליטה לראות תשלום של דמי מפתח לפי פרשנות משפטית. מסקנה זו נקבעה למרות שבכל חוזי השכירות נאמר באורח ברור ומפורש כי הגנת הדייר לא תחול על השכירות ולמרות שגם המשיב עצמו לא ראה למעשה בפקדון מעין דמי מפתח. עיון בחוזי השכירות עצמם מלמדנו כי היתה להם כוונה ברורה שנוסחה בלשון חד משמעית ולפיה לא יחולו חוקי הגנת הדייר על השכירות, קרי כי אין מדובר בשכירות מוגנת. הסוגיה הטעונה בחינה וליבון במקרה זה הינה בראש ובראשונה שאלת פרשנות החוזים והאם ניתן לייחס לצדדים כוונה להענקת דיירות מוגנת, חרף הניסוח הברור והמפורש השולל זאת. שאלה זו יש לבחון למעשה לאור טיבו ומהותו של הפקדון, שכן אם אמנם לא יועד רק כבטחון להחזרת המושכר והציוד ויש לראות בו מעין תשלום של דמי מפתח, הרי שמסקנה שכזו יש בה כדי להטות את הכף לטובת טיעון המשיב, כפי שאירע בערכאה הדיונית. בצד כל אלה כרוכה סוגיית ההתנאה על חוק הגנת הדייר, שכן אם אמנם בתשלום דמי מפתח אמורים הדברים, אזי ניתן לכאורה לראות בהוראה המוציאה את תחולת החוק משום התנאה שכזו. מבחינה הגיונית יש לתהות תחילה על קנקנו של הפקדון, שכן אם המסקנה היא כי אין לראות בו דמי מפתח אלא בטחון גרידא כמקובל בחוזי שכירות מעין אלה, בניגוד למסקנתו של בית-המשפט השלום, די במסקנה זו כדי להוליך לקבלת הערעור, ואילו אם נכונה היא המסקנה אליה הגיעה השופטת קמא בענין זה, יש עדיין לבחון את הבעיות האחרות שצויינו לעיל, כאשר אין חולק כי במקרה שבו נקבע תשלום דמי מפתח לא ניתן להתנות על החוק.   8.       לפני בחינת מהות הפקדון, יש להדגיש כי עיון מדוקדק בכל חוזי השכירות מלמדנו כי כוונת הצדדים כפי שמצאה ביטוי בנוסח הברור והמפורש המופיע בחוזים אלה היתה להוציא את תחולת חוק הגנת הדייר ולהעניק לשוכרת זכות שכירות בלתי מוגנת. נקבע בלשון ברורה כי חוק הגנת הדייר לא יחול על השכירות. בצד זאת בחוזי 64, 68 ו - 80 צויין כי המזנון דנן מצוי במבנה שבנייתו הושלמה אחרי 1.4.54 והושכר לראשונה אחרי תחילתו של חוק הגנת הדייר (בניינים חדשים) תשט"ו - 1955, כך שהחוק לא חל על השכירות לאור הוראת סעיף 14(ב)(2) שבו. המשיב עצמו אישר בתצהירו כי לא היה מודע כלל לכך שמתן תמורה כלשהי פרט לדמי שכירות מהווה דמי מפתח וכי יש לאימו או לו זכות שכירות מוגנת עפ"י החוק (סעיף 11 לתצהירו נ/2). מצד שני ציין המשיב בחקירתו הנגדית כי אימו לא הבינה בענין וחתמה על חוזי השכירות למרות שלילת תחולת החוק כי "העסק הלך מצויין וזה לא היה מהותי" (עמ' 20 לפרטיכל). מכל פנים אין צורך להעמיק חקר בסוגיה של פרשנות חוזים, לרבות צלילה לעומקו של ים "אפרופים", שכן גם אליבא דב"כ המערערת אין ספק כי אם הפקדון כדמי מפתח ייחשב, אזי לא תעמוד למערערת כל הוראה בחוזי השכירות המוציאה את תחולת החוק ואילו אם אין לנו ענין בדמי מפתח, אזי אמורים הדברים בשכירות בלתי מוגנת. מנקודת מוצא זו אף יצאה השופטת המלומדת.   9.       הציר סביבו מתמקדת סוגיה זו הוא באם בדמי מפתח אמורים הדברים, כטענת המשיב, או שמא כערבון ובטחון להחזרת המזנון, הציוד והמכשירים במצב תקין ושלם. בראש ובראשונה יש לפנות ללשון הכתוב לגבי טיב הפקדון. כך נקבע בחוזה 64, בסעיף 5(ב) שבו (סעיף 6 לחוזה 61, שלמעשה לא הושלם ולא קיבל תוקף), כי: "הסך של 20,000 ל"י ישמש ערבון ובטחון בידי השותפות להחזרת המזנון, הציוד והמכשירים המפורטים ברשימת האינוונטר במצב תקין ושלם". לפי נוסח זה ברי שמדובר בבטחון הניתן להבטחת החזרת המושכר והציוד, בטחון הנוהג בכל חוזה שכירות בלתי מוגנת כדבר שבשיגרה. אלא מאי? הדבר שהשפיע ביותר על קבלת מסקנתה האמורה של השופטת קמא היה נעוץ בעובדה שפקדון זה לא היה צריך להיות מופקד בחשבון נאמנות או בקופה מיוחדת בלא שניתן יהיה להשתמש בו, אלא הוקנתה למשכירה הזכות "להשתמש בפקדון הנ"ל כפי שתמצא לנכון ולראוי". האם די ברשות זו שניתנה למשכירה להשתמש בכספי הפקדון כדי להקנות לו אופי של דמי מפתח ולהוציאו מגדר בטחון וערבות? אמנם זכות שימוש זו אינה שגרתית, אלא שלדעתנו אין בה כדי לגרוע או לפגוע באופיו של הפקדון כבטחון להחזרת המושכר והציוד במצב תקין. ב"כ המשיב מדגיש את העובדה שהסכום הנומינלי של הפקדון לא השתנה במשך השנים, אלא שדווקא זה יש בו הסבר לזכות השימוש בכספים שהוקנתה למשכירה, כאשר זכות השימוש והפירות העשויים לנבוע מכך עומדים כנגד אי שנוי הסכום הנומינלי. כמו כן לא היה מקום להגיע לכלל מסקנה, אליה הגיעה השופטת הנכבדה, כי יש לראות בהחזרת הפקדון לשוכר בתום תקופת השכירות משום "קניה חוזרת" של המושכר מהשוכר. לפי לשון החוזה כאמור אין החזרת הפקדון לשוכר מותנית בהחזרת החזקה במושכר בלבד אלא בהחזרת המבנה והציוד במצב תקין. גם הקביעה כאילו מדובר בסכום העולה על גובהם של בטחונות מקובלים, אינה נתמכת בתשתית עובדתית ראויה ואין היא יכולה לפיכך לתמוך במסקנה האמורה. מאידך גיסא, לנוכח ההוראה הברורה והמפורשת בחוזים לפיה ישמש הפקדון ערבון ובטחון להחזרת המושכר והציוד במצב תקין ובצידה ההוראות המוציאות את השכירות מתחומי הגנת החוק, המסקנה הראויה היא כי לא בדמי מפתח עסקינן אלא בבטחון כאמור, בטחון הנוהג ורווח לגבי שכירות בלתי מוגנת.   10.   לאור המסקנה האמורה כי אין מדובר בדמי מפתח, התוצאה היא כי לא ניתנה למנוחה ולמשיב בעקבותיה כל שכירות מוגנת, אלא שכירות בלתי מוגנת בלבד ויש לקבל, איפוא, את תביעת המערערת לפנויו של המשיב מהמושכר כשהוא נקי מכל אדם וחפץ. עם זאת ברור שכנגד הפינוי זכאי המשיב להחזרת הפקדון. לגבי הסכום שיש להחזירו לא הועלו בפנינו כל טיעונים ממשיים וכמובן שגם לא היתה התייחסות לכך בערכאה הדיונית. לפיכך יש מקום להחזרת הדיון לבית-משפט השלום אך ורק לשם קביעת סכום הפקדון שעל המערערת להחזיר למשיב עם פנוי המושכר, וכך אנו מורים.   על המשיב לשלם למערערת הוצאות ושכ"ט עו"ד בשתי הערכאות בסך של 22,500 ₪ + מע"מ והפרשי הצמדה וריבית מהיום. הפקדון שהופקד בתיק יוחזר למערערת. פינוי מושכרפינוי עסק / חנותתחנת דלקשכירותפינוידלק