מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעה לפינוי עסק בתל אביב: רקע 1. בפניי תביעה לפינוי בית עסק הנמצא ברח' שונצינו 1 תל-אביב (להלן: "המושכר"). התובעת היא הבעלים של המושכר. הנתבעים 1 ו- 4, הם אחות ואח ששכרו את המושכר על פי חוזה שכירות מיום 1.7.1981 ותוספת לו מיום 8.9.1987 (להלן: "חוזה השכירות"), בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). המושכר משמש עסק לחלקי חילוף לרכב. התביעה הקודמת 2. ביום 5.2.2009, הגישה התובעת תביעת פינוי כנגד הנתבעים 1 ו- 4 ועתרה לפינויים מהמושכר (תא"ח 24/09, להלן: "התביעה הקודמת"). ביום 17.3.09 ניתן כנגד הנתבע 4 פסק דין לפינוי המושכר, בהיעדר הגנה. פסק דין שניתן בהיעדר הגנה כנגד הנתבעת 1, בוטל בעקבות הפקדת כספית אשר היוותה תנאי לביטולו, והתביעה התבררה כנגדה בלבד. בפסק הדין שניתן ביום 1.11.10 נקבע כי קמה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 בגין שתי הפרות של אי תשלום דמי שכירות, ועל כן ניתן נגדה פסק דין לפינוי (להלן: "פסק הדין"). עם זאת, ניתן לנתבעת 1 סעד מן הצדק בכפוף לתשלום 52,000 ₪. בפסק הדין נקבע, כי הסכום האמור ייזקף תחילה על חשבון חוב דמי השכירות, והיתרה תהווה פיצוי כספי. בנוסף נקבע בפסק הדין, כי "הפיקדון שהופקד ביום 2/7/09 בסך 17,500 ₪,על פירותיו, יועבר לתובעת וייזקף על חשבון דמי השכירות" (להלן: "הפיקדון"). ערעור שהגישה התובעתעל פסק הדין, נדחה בעיקרו והתקבל חלקית באופן שנקבע, כי "לסכום בסך 52,000 ₪ שנפסק בסעיף 14(ב) לפסק הדין של בית המשפט קמא, יתווספו חיובי ריבית והצמדה כדין בגין תשלומי השכירות שלא שולמו עד למועד פסק דינה של הערכאה הדיונית." (ע"א 27006-12-10, פסק דין מיום 24.5.12). תמצית טענות התובעת 3. התובעת טוענת לקיומן של שלש הפרות, אשר לשיטתה כל אחת מהן מקימה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"): א. אי תשלום דמי שכירות לחודשים יולי 2009 עד אוקטובר 2010. תשלום דמי השכירות לתקופה זו נעשה רק לאחר ובעקבות פסק הדין בתביעה קודמת, באופן שדמי השכירות לתקופה זו שולמו באיחור של כ- 16 חודשים. ב. אי תשלום דמי שכירות לחודשים נובמבר - דצמבר 2010, דהיינו מיום מתן פסק הדין בתביעה הקודמת ועד למועד הגשת התביעה הנוכחית. ג. העברת החזקה במושכר לנתבעים 2 ו/או 3 ו/או 4. הנתבעת העבירה את החזקה ו/או את השימוש במושכר לנתבעים 2 ו/או 3 ו/או 4, ו/או שיתפה ו/או משתפת בחזקה ו/או בשימוש במושכר את הנתבעים 2 ו/או 3 ו/או 4, וזאת ללא רשות התובעת, ותוך הפרת הסכם השכירות. באשר לנתבעים 2-4, טוענת התובעת, כי לא הרשתה לנתבעות 2 ו/או 3 להימצא במושכר. בנוסף, לאחר שניתן פסק דין של פינוי נגד הנתבע 4, התובעת לא נתנה לו רשות להיכנס למושכר ו/או להשתמש בו ו/או להימצא בו. על כן נטען כי הנתבעים 2-4, הם מסיגי גבול במושכר ומבוקש ליתן נגדם פסק דין של סילוק יד. תמצית טענות הנתבעים 4. הנתבעת מכחישה כי היא מפרה את הסכם השכירות. לטענת הנתבעת, נוכח הפקדת הפיקדון בקופת בית משפט במסגרת התביעה הקודמת, היא סברה כי המדובר בתשלום עבור דמי שכירות עתידיים. עוד נטען כי הנתבעים 1 ו- 4, מחזיקים בזכויות שכירות מוגנת מזה 3 עשורים, ובכל התקופה שילמו דמי שכירות בקביעות. הנתבעת מכחישה, כי העבירה את החזקה במושכר לאחרים. הנתבעים 2-4 רשאים לשהות במושכר, עת בעלת הזכויות במושכר, היא הנתבעת, מתירה להם לשהות שם. הנתבעים מציינים, כי עד למועד הגשת התביעה הנוכחית, לא טענה התובעת דבר כלפי הנתבעות 2 ו- 3. לחילופין, עותרת הנתבעת למתן סעד מן הצדק. המסגרת הראייתית 5. מטעם התובעת הוגש תצהירו של עו"ד רמי הדר (להלן: "עו"ד הדר") אשר נחקר בחקירה נגדית. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 4. ב"כ התובעת ויתר על חקירתו הנגדית של הנתבע 4, מהנימוקים שנרשמו לפרוטוקול מיום 22.7.12. דיון ומסקנות הטענה לאי תשלום דמי שכירות לתקופה שמחודש יולי 2009 עד אוקטובר 2010 6. התובעת טוענת כי הימנעות הנתבעת מתשלום דמי שכירות למשך 16 חודשים, מהווה הפרה המקימה עילת פינוי, והפרה זו אינה מתרפאת למרות שדמי השכירות שולמו בסופו של דבר. הגם שדמי השכירות לתקופה האמורה אכן שולמו באיחור, בעקבות פסק הדין בתביעה הקודמת, אינני מוצאת מקום לקבוע כי בגין כך קמה עילת פינוי. מאחר שבסופו של יום שולמו מלוא דמי השכירות לתקופה האמורה קודם להגשת תביעה זו, ובשים לב לכך שהתקופה האמורה נכללה בפסק הדין, אין מקום לשוב ולדון בעניין שנבלע בפסק הדין. על כן נדחית הטענה לקיומה של עילת פינוי מחמת אי תשלום שכר דירה לתקופה שמחודש יולי 2009 ועד אוקטובר 2010. עם זאת, לאיחור הניכר בתשלום דמי השכירות בגין התקופה האמורה, ולעובדה כי שולם רק בעקבות פסק הדין בתביעה הקודמת, יינתן משקל בסוגיית הסעד מן הצדק, כפי שיפורט בהמשך. הטענה לאי תשלום דמי שכירות לחודשים נובמבר - דצמבר 2010 7. התובעת טוענת כי לא התקבל כל תשלום עבור שכר הדירה לחודשים האמורים. מנגד, הנתבעת טוענת כי שילמה את כל דמי השכירות עד חודש יוני 2011. בהקשר זה, יוער כי בכתב ההגנה לא ציינה הנתבעת עד מתי, לשיטתה, שולמו דמי השכירות, אולם בתצהירושל הנתבע 4 נטען כי שולמו כל דמי השכירות מחודש אוקטובר עד חודש יוני 2011, וזאת באופן המפורט להלן: א. שולמו דמי השכירות על ידי הנתבע 4 עד סוף שנת 2008, שכן הנתבע 4 שילם לעו"ד הדר 9,000 ₪ במזומן במהלך חודש נובמבר 2008 בגין דמי השכירות והשירותים עד סוף שנת 2008. ב. שולמו דמי השכירות עבור חודשים ינואר 2009 עד יוני 2009 וזאת בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 4.6.2009 בתביעה הקודמת, מכוחה קיבלה התובעת דמי שכירות בסכום של 21,000 ₪. ג. שולמו דמי השכירות עבור חודשים יולי 2009 עד אוקטובר 2010 וזאת בהתאם לפסק הדין בתביעה הקודמת, מכוחו קיבלה התובעת 52,000 ₪, עבור חודשים אלה, ובגין פיצוי כספי. ד. שולמו דמי השכירות עבור חודשים נובמבר 2010 ועד יוני 2011 וזאת בהתאם לפסק הדין בתביעה הקודמת שניתן ביום 1.11.10 והורה על העברת הפיקדון על פירותיו לתובעת. עם העברת הפיקדוןקיבלה התובעת סכום של 18,100 ₪, המהווה דמי שכירות לתקופה של 8 חודשים עתידיים, דהיינו עד לחודש יוני 2011. 8. לענייננו רלבנטית הטענה האחרונה המתייחסת לפיקדון שהועבר לתובעת בהתאם לפסק הדין בתביעה הקודמת. אין לי אלא לדחות טענה זו מכל וכל. בניגוד לניסיון הנתבעת לטעון,כי פסק הדין בתביעה הקודמת קבע כי סכום הפיקדון בסך 17,500 ₪ על פירותיו, ייזקף על חשבון דמי שכירות עתידיים, הדבר לא נאמר בפסק הדין, אלא להיפך. בפסק הדין בתביעה הקודמת, במסגרת הדיון בסוגיית הסעד מן הצדק, היתה התייחסות לטענת התובעת, לפיה לא שולמו דמי שכירות לתקופה שמחודש יולי 2009 ועד מועד מתן פסק הדין, ועל יסוד כך נקבע כי סכום הפיקדון יועבר לתובעת וייזקף על חשבון דמי השכירות. ממקרא פסק הדין בתביעה הקודמת עולה בבירור, כי סכום הפיקדון היווה תשלום דמי שכירות בגין התקופה שקדמה למתן פסק הדין, ולא תשלום עתידי של דמי שכירות. 9. יצוין, כי לאחר מתן פסק הדין בתביעה הקודמת, פנתה הנתבעת בבקשת הבהרה, במסגרתה טענה כי מהסכום שנקבע בסך 52,000 ₪ יש להפחית את הפיקדון בסך 17,500 ₪, וביקשה להבהיר, האם על הנתבעת לשלם את ההפרש בסך 34,500 ₪, בתשלום אחד או במספר תשלומים.בהחלטה מיום 30.11.2010 הובהר כי התשלום בסך 52,000 ₪, הוא סכום אותו יש לשלם במלואו בנוסף לפיקדון, וזאת תוך המועד שנקבע בפסק הדין. ביום 5.12.2010, שבה הנתבעת והגישה בקשה לתיקון טעות סופר שנפלה בפסק הדין, במסגרתה טענה כי מפסק הדין, כמו גם מן ההחלטה שניתנה ביום 30.11.2010, עולה כי על המבקשת לשלם את הסך של 52,000 ₪ בנוסף לפיקדון שיועבר לתובעת "על חשבון דמי השכירות העתידיים". לשיטתה מדובר בטעות סופר, שכן "לא ניתן לחייב את המבקשת לשאת בחיובים שונים אשר טרם נולדו". בהחלטה מיום 6.12.2010, נדחתה הבקשה תוך שהובהר כי לא נפלה טעות סופר. 10. פסק הדין בתביעה הקודמת, היווה "יישור קו" למועד בו ניתן (1.11.2010) באופן שכל הסכומים בהם חויבה הנתבעת על פי פסק הדין (הן הסך של 52,000 ₪ והן הפיקדון) ייזקפו תחילה לכיסוי חוב דמי השכירות שנצברו עד מועד מתן פסק הדין (מבלי לקבוע מסמרות בשאלת שיעורו של חוב דמי השכירות), והיתרה -תהווה פיצוי כספי במסגרת הסעד מן הצדק. במילים אחרות: כל תשלום שבוצע על פי פסק הדין בתביעה הקודמת מתייחס לתקופה שקדמה ליום מתן פסק הדין - 1.11.10, כאשר חלקו של התשלום נזקף לכיסוי חוב דמי השכירות, והיתרה, יהא אשר יהא שיעורה, תיזקף כפיצוי כספי. פסק הדין לא פטר את הנתבעת מתשלום דמי שכירות לתקופה שלאחר מועד מתן פסק דין ולא היה כל יסוד לניסיון הנתבעת לטעון אחרת. לאור האמור, הריני קובעת כי לא שולמו דמי שכירות לחודשים נובמבר ודצמבר 2010. 11. האם אי תשלום של שני חודשי שכירות מקים עילת פינוי? סעיף 131(1) לחוק קובע, כי קמה עילת פינוי אם "הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו". הפסיקה פירשה סעיף זה כמחייב ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, וניתוק כזה הוא תנאי בל יעבור לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף זה (רע"א 1901/99 סוהל נראם ואח' נ' אסעד יוסף זוהר, וכן: ע"א (ת"א) 258/95 ויסמן ואח' נ' פרלמוטר ואח'). אי תשלום דמי שכירות במשך חודשיים, הגם שאין להמעיט מחומרתו, אינו בגדר נתק בתשלומים באופן המקים עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק. 12. דא עקא, החוק קובע עילת פינוי נוספת אשר מוצאת ביטוי בסעיף 131(2) לחוק הקובע: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".   בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעת להוכיח שלושה יסודות מצטברים: א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות. ב. הפרת התנאי על ידי הנתבעת. ג. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר. (ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 65, להלן: "בר אופיר", וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) 809). על פי הסכם השכירות קיימת חובת תשלום דמי שכירות במועד (סעיף 6).בנוסף, קובע הסכם השכירות (סעיף 19) כי הפרת תנאי בחוזה או אי תשלום בזמן מקים עילת פינוי. נוכח האמור, גם אי תשלום של שני חודשי שכירות, מהווה הפרה של תנאי השכירות, באופן המקים עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק. הטענה להעברת זכויות המושכר לאחרים 13. התובעת טוענת כי הנתבעת העבירה את החזקה ו/או את השימוש במושכר לנתבעים 2 ו/או 3 ו/או 4, ו/או שיתפה ו/או משתפת בחזקה ו/או בשימוש במושכר את הנתבעים 2 ו/או 3 ו/או 4, וזאת ללא רשות התובעת, ותוך הפרת הסכם השכירות. מנגד, הנתבעים טוענים כי הנתבעת לא העבירה את החזקה במושכר לאחרים. לשיטתם, הנתבעים 2-4 רשאים לשהות במושכר עת הנתבעת, בהיותה הדיירת המוגנת, מתירה להם לשהות בו. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי במשך השנים עד למועד הגשת התביעה, התובעת לא העלתה טענות להסגת גבול כלפי הנתבעות2-3. 14. עילת הפינוי הנסמכת על טענה בגין העברת זכויות במושכר לאחרים, מעוגנת בסעיף 131(2) לחוק. על כן יש לבחון אם מתקיימים תנאי הסעיף כפי שפורטו לעיל. בענייננו קובע סעיף 5 לחוזה השכירות: "השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו. בין אם השימוש או ההנאה החלקית מוגדרים או בלתי מוגדרים וכן אסור לשוכר להעניק למי שהוא זכות במושכר כבר-רשות בין בתמורה או בלי כל תמורה, בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר". סעיף 19 לחוזה השכירות קובע כי אם השוכר יפר מי מתנאי החוזה, יהא רשאי המשכיר לתבוע פינוי מיידי של המושכר. לאור האמור, הוכח קיומו של תנאי אשר הפרתו מקימה עילת פינוי. על כן יש להכריע בשאלה אם הופר סעיף 5 לחוזה השכירות. כפי שיפורט להלן, סעיף 5 לחוזה השכירות אכן הופר. 15. באשר לנתבעת 2 - מטעם התובעת הוצגה בר"ע שהוגשה על ידי הנתבעת 2 לבית המשפט המחוזי ביום 1.11.09 (בר"ע 1845/09, נספח 5 לתצהיר התובעת) ובה נאמר בסעיף 1: "המבקשת היא חברה המאוגדת כדין ובעלת חנות לחלקי חילוף של רכבים ברחוב שונצינו 1 בתל אביב". דהיינו, הנתבעת 2 מצהירה, בבקשה המוגשת על ידה לבית המשפט, כי היא בעלת החנות במושכר! מתדפיס רשם החברות עולה, כי בעלי המניות בנתבעת 2 הם הנתבעת ודוד חננאל. הדירקטור של החברה הוא הנתבע 4. באשר לנתבעת 3 - נתבעת זו הוציאה חשבונית עבור סחורה שנמכרה במושכר, כאשר החשבונית (נספח 6 לתצהיר התובעת) נושאת את שמה, את מספר העוסק המורשה שלה ואת כתובתה במושכר. תדפיס רשם החברות (נספח 8 לתצהיר התובעת) מצביע על כך שהנתבעת 3 ציינה את כתובתה בכתובת המושכר. כן מלמד התדפיס, כי הנתבעת 3 היא בבעלות ציון שאשא, הדירקטור הוא הנתבע 4 ואילו לנתבעת אין כל זיקה לחברה זו. באשר לנתבע 4 - כאמור, נגד נתבע 4 ניתן פסק דין לפינוי ביום 17.3.09, כך שאין הוא עוד דייר מוגן במושכר ואין לו זכות לנהל בו עסק משלו. 16. אל מול הראיות האמורות, הנתבעים אינה מעלים גרסה של ממש. הנתבעים מאשריםאת הימצאותם במושכר, אך אינםמספקים כל הסבר ולו מינימאלי באשר לנוכחותם ולמעמדם במושכר למעט טענה סתמית לפיה הדבר נעשה ברשותה של הנתבעת. לעניין זה הסתפק הנתבע 4 באמירהכללית בסעיף 31 לתצהירו: "אטען כי הנתבעת 1 לא העבירה את החזקה במושכר לאחר. יתרה מכך, אני והנתבעים 2-3 רשאים לשהות במושכר עת בעלת הזכויות במושכר, הנתבעת 1 (אחותי) מתירה לנו לשהות שם. למותר לציין כי עד למועד הגשת התביעה דנא לא טענה התובעת דבר כלפיי וכלפי הנתבעים 2-3 בענין הסגת גבול (טענה זו אף לא הועלתה במסגרת התביעה הראשונה". 17. כאשר חוזה השכירות מכיל איסורים שונים המוטלים על העברת זכויות, כמו גם על הרשאת שימוש בכל צורה או מסירת המושכר בלא רשות בעל הבית ( כפי שקובע סעיף 5 לחוזה השכירות) אין הדייר המוגן רשאי למסור את המושכר לשימושה של חברה פרטית שנוסדה על ידו. לא זו אף זו. על פי ההלכה הפסוקה,בנסיבות מתאימות, ניתן להרחיק לכת ולקבוע כי הדייר המוגן העביר לחברה לא רק הרשאת שימוש אלא גם זכות שכירות של ממש. (בר אופיר, שם בעמ' 30(3)). חברה שהוקמה על ידי הדייר היא בבחינת "אחר", אף אם הדייר הוא בעל מניות בה ותהא שליטתו בחברה אשר תהא. קנה המידה לבדיקת מעמדו המשפטי של הדייר במושכר, לאחר הקמת החברה, הוא האם הועברה החזקה הייחודית במושכר לאותה חברה, שאז יש בכך משום השכרה לאחר. אם החברה מקבלת מהדייר חזקה ייחודית והדייר אינו משאיר לעצמו כל זכות שהיא מהזכויות המרכיבות את השכירות, יש בכך משום הפרת התנאי "לא להשכיר לאחר" (ע"א 645/78 טישאואר נ' מלמן, פ"ד לד(1) 381). בסוגיה זו נקבע בע"א 417/79: "מהעובדות שפורטו לעיל מתבקשת בהכרח המסקנה שהחברה בלבד היא המנהלת את העסק במושכר הנדון ... היא המשלמת לו משכורת ולא להיפך ... אילו הוכח כי החברה רק מייצרת עבור המשיב, המשלם לה עבור פעילותה זו ואחר כך משווק באורח עצמאי ... תוך הפקת רווחים לעצמו ותוך נשיאה באחריות לחובות, ניתן לומר, שהעסק עסקו הוא. אולם אם החברה היא המפיקה את הרווחים, הנושאת בהוצאות והאחראית לחובות, והדו"ח למס הכנסה מוגש בשמה ומטעמה - אין, כאמור, מקום לשום מסקנה אחרת מלבד זו שהיא ורק היא משתמשת במושכר למטרת המושכר לפי ת/1 ... כל מה שמפיק המשיב - ומבלי להסתכן בנשיאה באחריות - הוא משכורת שהוא מקבל מהחברה" (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד ל"ו(2) 337, 344). מן האמור לעיל עולה איפוא, כי השאלה האם העסק המנוהל במושכר מהווה עסקו של השוכר אם לאו - תוכרע על פי מבחן השליטה בעסק, דהיינו: מי הוא זה הרשום כעוסק מורשה של העסק, מי משלם את ההוצאות ונושא בחובות ומי הוא זה המפיק את הרווחים ממנו. כאשר מוכח, על פי המבחן האמור, שהדייר "... אינו מנהל עסק משלו, בין משום שהפסיק לנהלו ובין משום שהניח לאדם אחר לנהל במושכר עסק שאיננו שלו - אין הדייר מקיים תנאי חיוני להגנת החוק על מעמדו כדייר מוגן" (בר אופיר, שםבעמ' 150(1)). 18. בהקשר זה יוער, כי בכתב ההגנה ובתצהיר מטעמם טענו הנתבעים, כי הימצאותם במושכר הינה מכוח רשות שנתנה להם הנתבעת. בסיכומים הוסיפו וטענו כי הרשות ניתנה לצורך הפעלת העסק של הנתבעת. לבד מכך שטענה אחרונה זו נוספה לראשונה בסיכומים, הרי לא הונחה לה תשתית ראייתית על ידי הנתבעים. הנתבעים לא הביאו כל ראיה המלמדת על כך שהנתבעתהיא שמפעילה את העסק במושכר ורק מסתייעת בנתבעים 2-4 לצורך הפעלת עסקה. הראיות שהוצגו בפני מצביעות על כך שהנתבעים 2-4 מנהלים במושכר עסקים משלהם, באופן שמתיישב עם המסקנה בדבר העברת המושכר אליהם ולמצער, בדבר מסקנה כי הם עושים שימוש עצמאי במושכר, ללא רשות התובעת ובניגוד לחוזה השכירות. הנתבע 4 אישר בתצהירו כי הוא עובד במושכר ומתפרנס ממנו (סעיף 30 לתצהירו) ולא טען וממילא לא הוכיח כי נוכחות זו היא עבור הנתבעת המנהלת את עסקיה במושכר. הנתבעות 2-3, הן חברות בע"מ המהוות אישיות משפטית עצמאית והן בבחינת "אחר" אשר אין להעביר לו זכויות ואין להרשות לו שימוש במושכר, אף אם הדייר הוא בעל השליטה בהן, מה עוד שבמקרה הנדון, הנתבעת אינה בעלת השליטה במי מהחברות. 19. אכן, הנטל על התובעת להוכיח קיומה של עילת פינוי ואולם כאשר התובעת הציגה ראיות המצביעות על הימצאותם של אחרים במושכר, כמו גם על ניהול עסקים שלהם במושכר, מחובת הנתבעים להתמודד עם ראיות אלה ולהציג גרסה סדורה מטעמם, נתמכת בראיות, באשר לנוכחותם במושכר ועליהם להראות כי הם רשאים לנהוג כפי שנהגו. זאת לא עשו ומחדל זה רובץ לפתחם. 20. טענת הנתבעים בדבר אי העלאת הטענה בדבר הימצאותן של נתבעות 2-3 במושכר במשך השנים, אינה מסייעת להם. למעשה, הנתבעים לא טענו כי התובעת ידעה על הימצאותן של הנתבעות 2-3 במושכר במשך השנים ואף לא טענו כי התובעת נתנה רשות להימצאותן בו, ולא בכדי. עו"ד הדר הצהיר, כי הידיעה על נוכחות הנתבעת 2 במושכר נודעה לו ולתובעת רק לאחר הגשת התביעה הקודמת, לאחר שהתברר לו שמונה כונס נכסים לנתבעת 2 והוא תפס חזקה במושכר. באשר לנתבעת 3, הצהיר עו"ד הדר, כי למיטב ידיעתו היא החלה לנהל עסקים במושכר לאחר שכונס הנכסים שיחרר את המושכר.עדותו של עו"ד הדר בדבר אי ידיעתו אודות נוכחותן של נתבעות 2-3 במושכר לא נסתרה והריני מקבלת אותה. על כן, הריני קובעת כי התובעת לא נתנה כל הסכמה, לא במפורש ולא בשתיקה להימצאותן של הנתבעות 2 ו/או 3 במושכר. 21. לאור ראיות התביעה, ובהיעדר ראיות מטעם הנתבעים, יש יסוד למסקנה לפיה הנתבעת מסרה לנתבעים 2-4 את החזקה במושכר, בו הם מנהלים את עסקיהם שלהם. מכל מקום, אף אם לא הועברו הזכויות במושכר לנתבעים 2-4, הרי הוכח כי הם עושים שימוש עצמאי משלהם במושכר, ללא רשות התובעת וללא הסכמתה , תוך הפרת חוזה השכירות, באופן המקים עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק. סילוק יד נגד נתבעים 2-4 22. לגבי נתבעות 2-3: כפי שקבעתי לעיל, התובעת לא נתנה למי מהן רשות להיות במושכר ולנהל בו את עסקיהן. לגבי נתבע 4: התובעת טענה כי לאחר שניתן פסק דין נגדו בתביעה הקודמת, היא לא נתנה לו רשות להיכנס למושכר או להשתמש בו לעסקיו שלו. טענה זו מקובלת עלי הן בשל כך שלא נסתרה והן בהיותה מתקבלת על הדעת. על יסוד הראיות כפי שפורטו לעיל, ובהיעדר ראיות מצד הנתבעים המלמדות כי הם פועלים עבור הנתבעת או מטעמה, הרי משלא ניתנההסכמת התובעת להימצאותם של נתבעים 2-4במושכר ולניהול עסקיהם בו, הריני קובעת כי הם בגדר מסיגי גבול ומחובתם לסלק ידם ממנו. סעד מן הצדק 23. הדיון בסוגיית הסעד מן הצדק מתייחס לנתבעת בלבד, בהיותה הדיירת המוגנת במושכר. יתר הנתבעים (לרבות נתבע 4 אשר בעבר היה דייר מוגן אך ניתן נגדו פסק דין לפינוי), אינם דיירים מוגנים וממילא, אין רלבנטיות לסעד זה לגביהם. 24. סעיף 132 לחוק בא להגן, משיקולים של צדק, על דייר שהוכחה לגביו עילת פינוי. החוק מקנה בידי בית המשפט את הסמכות לסרב ליתן פסק דין לפינוי אם הדבר אינו צודק בנסיבות העניין. בין השיקולים, יש לשקול את גודל "החטא" טיבו ואופיו וכן את התנהגות הדייר ושאלת תיקון ההפרה (בר אופיר, עמ' 163-168). במסגרת הדיון בשאלה האם יש הצדקה לנהוג לפנים משורת הדין וליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת הפרת החוק וחומרת המעשה או המחדל מצד הדייר. הסעד ינתן כאשר משתכנע בית המשפט כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחמורתן על חומרת ההפרה, כאשר יש להזהר מנטייה מופרזת לקולא לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל" (רע"א 1238/02 חיר נ' חיר). בין יתר השיקולים, יש ליתן את הדעת לכך שבמשטר החוקתי השורר במדינה כאשר זכות הקניין עלתה לרמה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר. (רע"א 6842/96 שוס אות ואח' נ' אריה ואח', פ"ד נב(2) 625, 635). 25. ברע"א 8334/07 התייחס כב' השופט רובינשטיין התייחס לשורה ארוכה של פסקי דין שניתנו בסוגיית הסעד מן הצדק וקבע כי: "אשר להגנה מן הצדק, אכן סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב לתת צו פינוי, על אף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. בית משפט זה אף הנחה כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי  והאוטומטי של הדין...", כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן (לא פורסם). עסקינן בנושא של צדק, ומבלי שנידרש לפרטיו העיוניים של מושג זה ובמסורת, ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הגנת הדייר יש צורך ככלל בנסיבות זועקות, ואין כאן מקום להאריך" (רע"א 8334/07 דאלי (מיסודה של אבנעל)בע"מ נ' גיורא בירמן). יש ליתן את הדעת גם לפסק הדין שניתן ברע"א 3692/07 וקבע כי: "נכון הדבר, כי בעניינו התוצאה הנובעת מפינוי המבקש היא קשה נוכח היות הדירה דירת מגוריו שלו ושל משפחתו, להבדיל מבית עסק, ואולם ראויים בהקשר זה הדברים הבאים:  "אמנם, בפינוי דירת מגורים נוהגים בתי המשפט, מטבע הדברים, בהגנת הדייר כמו במקרי פינוי בשל חוב משכנתא וכיוצא בזה, ברגישות מובנת, בעדינות. ואולם, אדם אחראי לתוצאות מעשיו, ואין בידי דייר מוגן לעשות בנכס הזולת כבתוך שלו בלא שייחשף לסנקציות הרלבנטיות" (רע"א 272/05 הרשקוביץ נ' חוריה (טרם פורסם, 13.305)).  גם הקשיים הרבים הצפויים למבקש, בהתחשב במצבו הכלכלי-בריאותי-חברתי הקשה, לא מהווים עילה מספקת להענקת סעד מן הצדק, שהרי אחרת היה מתרחב השימוש בסעד זה עד בלי די, ומרוקן מתוכנה את הוראת החוק בנוגע לפינוי הדייר המוגן מביתו (ראו: עניין קוגן בעמ' 498)". (רע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ' טובה אלברטל). פסק הדין האמור, התייחס לדירת מגורים והדברים מקבלים משנה תוקף בענייננו, כאשר מדובר בבית עסק, אשר לגביו נטיית הפסיקה היא הקפדה יתרה. (בר אופיר, עמ' 218(1)-218(3) והאסמכתאות שם). 26. לאחר שבחנתי בכובד ראש ובמלוא תשומת הלב את מכלול השיקולים, הגעתי למסקנה כי אין מקום ליתן לנתבעת סעד מן הצדק. ראשית, הנתבעת לא הגישה תצהיר מטעמה ולא הופיעה כלל לדיונים בבית המשפט. בהיעדר תצהיר מטעמה, הנתבעת לא הניחה תשתית ראייתית המצדיקה ליתן להסעד מן הצדק. לענין זה נקבע, כי דייר של בית עסק חייב להוכיח את הנזק אשר ייגרם לו בעקבות מתן פסק דין לפינוי ואין די בטענה לפיה ייכרת מטה לחמו, בלא הנחת תשתית עובדתית ראויה ( ע"א (ת"א) 913/89 חברה לאחזקה ונאמנות בני משה ואברהם בע"מ נ' זילברשטיין, דינים מחוזי א' 408). זאת ועוד. הדעת נותנת, כי דייר העותר לכך שלא יבוצע נגדו פסק דין לפינוי, יפנה באופן אישי לבית המשפט ויבקש על נפשו, תוך פריסת עובדות אשר יש בהן כדי לסייע לו. והנה, הנתבעת, לא מצאה לנכון להגיש תצהיר מטעמה ואף לא להתייצב למי מהדיונים בבית המשפט. התנהלות זו אומרת "דרשני" ומטה את הכף לחובתה. ויודגש, הנתבעת לא הציגה אישור רפואי ולא סיפקה כל הסבר באשר לאי הגשת תצהיר על ידה ובאשר לאי התייצבותה לדיונים בבית המשפט. הנתבעת הסתפקה בהגשת תצהירו של הנתבע 4 אשר עיון בו מעלה כי אין בו תשתית ראייתית מספקת המצדיקה מתן סעד מן הצדק לנתבעת. תצהירו של הנתבע 4, פורס נסיבות חיים קשותואולם אלה מתייחסות אליו אישית ולא לנתבעת. הנתבע 4 , כאמור, אינו זכאי למתן סעד מן הצדק באשר כנגדו כבר קיים פסק דין לפינוי והוא אינו בגדר דייר מוגן. 27. בנוסף, יש ליתן משקל ניכר לכך שהנתבעת כבר קיבלה סעד מן הצדק בפסק הדין שניתן בתביעה הקודמת. למרות שכבר ניתן נגדה פסק דין לפינוי כשבצדו סעד מן הצדק, לא השכילה הנתבעת להיזהר ולהקפיד על קיום תנאי חוזה השכירות והמשיכה בהפרתו. אמנם, נכון למועד הגשת התביעה דובר באיחור של חודשיים בלבד, ואולם גם לאחר הגשת התביעה, במשך חודשים רבים, לא שולמו דמי השכירות ואף לא הופקדו בקופת בית משפט. הפרה זו מצטברת ונוספת על התנהלותה של הנתבעת, אשר גם במהלך ניהול התביעה הקודמת נמנעה מלשלם את דמי השכירות במועד ועשתה זאת באיחור ניכר רק בעקבות פסק הדין שחייב אותה לשלמם. להשלמת התמונה, יש לציין כי בחודש מאי 2012 נשלח לתובעת שיק עבור דמי שכירות, אלא שהתובעת סירבה לקבלו. בחקירתו הנגדית הסביר עו"ד הדר כי סירב לקבל את השיק הן בשל כך שהיה נמוך משמעותית מהסכום הנכון שהיה צריך לשלם, והן מאחר שבמכתב הנלווה לשיק צוין כי הוא נמסר בשם מרשיו (בלשון רבים) של ב"כ הנתבעים, כך שהיה בכך ניסיון להקנות לנתבעים 2-4 סטטוס של דיירים מוגנים. בחקירתו הנגדית הוסיף עו"ד הדר ואמר כי מאחר שב"כ הנתבעים ציין במכתבו כי התשלום הוא עבור חודשים מרץ-מאי 2012, ומאחר שהדבר לא היה מקובל על התובעת, הרי בשים לב לסעיף 50 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973, הקובע את זכות החייב לציין את החיוב שלחשבונו ייזקף הסכום, לא היתה בידו ברירה אלא להחזיר את השיק. אף מבלי להכריע בשאלה אם סירוב התובעת לקבל את השיק היה לגיטימי, עדיין עומדת לחובת הנתבעת העובדה כי נכונותה לשלם את דמי השכירות, היתה רק בחודש מאי 2012, דהיינו באיחור של כ- 19 חודשיםממועד מתן פסק הדין בתביעה הקודמת. יצוין, כי אף לעמדת הנתבעת (אשר אינה מקובלת עלי) דמי השכירות שולמו עד יוני 2011, כך שגם לשיטתה אין כל הסבר לאי תשלום דמי השכירות לתקופה שמחודש יולי 2011 ועד מאי 2012. 28. בנוסף, יש ליתן משקל לחומרת הפרת חוזה השכירות בשל העברת המושכר לאחרים, או לפחות, בגין מתן רשות שימוש בו לאחרים, כמפורט לעיל. על כל אלה רובצת לפתחה של הנתבעת העובדה כי לא פעלה לתיקון ההפרות. 29. הריני רואה לנכון לשוב ולהדגיש, כי מטבע הדברים כל פסק דין לפינוי אינו פשוט ואין להקל ראש בהשלכותיו, ואולם מהנימוקים האמורים, אין מנוס מכך. בנסיבות העניין, אין מקום ליתן לנתבעת סעד מן הצדק. 30. הערה לסיום - בדיון מיום 22.7.12 ניתנה הסכמת התובעת לכך שאם יגיע בית המשפט למסקנה כי יש מקום ליתן סעד מן הצדק, מוסכם כי יהא זה סעד מן הצדק "הפוך". בהמשך, לאחר שמונה שמאי מטעם בית המשפט, חזרה בה התובעת מהסכמתה ועתרה לביטול מינוי השמאי ומתן פסק דין. הנתבעת התנגדה בתוקף.נוכח תוצאת פסק הדין, ובשים לה לקביעה כי אין מקום לסעד מן הצדק, ממילא אין גם מקום למתן סעד מן הצדק "הפוך". ועל כן, ממילא מתייתר הצורך במינוי השמאי. סוף דבר 31. התביעה מתקבלת. על הנתבעים 1-4 לפנות ולסלק ידם מהמושכר ולמסור את החזקה בו לידי התובעת נקי מכל אדם וחפץ. בכדי ליתן לנתבעים זמן התארגנות, הריני קובעת כי מסירת המושכר לתובעת תהיה עד ולא יאוחר מיום 28.2.13. הנתבעים 1-4 יחד ולחוד יישאו בהוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪. פינוי עסק / חנותתביעת פינויפינויתל אביב