תקנה 53(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 מאפשרת לנתבע המסתייע בנימוק שיש בו בכדי לבסס תביעה שכנגד להגיש, בנוסף לכתב ההגנה, כתב תביעה שכנגד. בהתאם לכך, בית המשפט פסק כי כי תביעתו של התובע "מכשירה", בעצם קיומה, את התביעה שכנגד מטעם המינהל. העובדה שהמינהל לא חלק קודם לכן על גובה הפיצוי אינה שוללת את היתכנותה של התביעה שכנגד, וזאת מאחר שלמינהל מוקנית זכות דיונית להגיש תביעה שכנגד, מכח תקנה 53(א) האמורה. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תקנה 53 לתקנות סדר הדין האזרחי: 1. לפניי תביעה כספית בסך 3,246,893 ₪ בגין שווי הנזק הנטען שנגרם לתובע (סכום המוערך לצרכי אגרה) בקיזוז הסכום ששולם זה מכבר לו בהתאם להחלטת ועדת הפיצויים של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הוועדה"; "המינהל"). העובדות הנטענות בתביעה 2. בשנת 1975 פנה התובע אל המפקח האזורי מטעם המינהל בבקשה לחכירת קרקע לתקופה ארוכה, לצורך גידול עצי דקלים וציקסים, שהם גידולים רב שנתיים, וכן לצורך עריכת מחקרים בוטניים לאקלום ופיתוח עצים אלה בישראל. בשנת 1979 חתם התובע על חוזה שהוצע לו על ידי המינהל, לחכירת שטח של 4 דונם בשטחה של הרשות המקומית אזור, וזאת תוך הסתמכותו הנטענת על הבטחתם של נציגי המינהל, לפיה תינתן לו האפשרות להמשיך ולגדל עצי דקלים וציקסים לטווח ארוך ללא הפרעה, תוך חידוש אוטומטי של החוזים. התובע טוען, כי בשלב מסוים, חקלאי ערבי התנגד לחזקתו במקום, ובעקבות כך הוא חכר קרקע חלופית בשטח של 3.8 דונם באור יהודה. לטענתו, חוזי החכירה חודשו מעת לעת, ובמהלך השנים הוא חכר שטחים נוספים מהמינהל, ובין היתר, חכר 800 מ"ר נוספים בשנת 1983 ו- 6.5 דונם נוספים בשנת 1989. במהלך השנים חכר התובע מהמינהל מקרקעין בשטח כולל של כ- 11,000 מ"ר, וייתכן שאף מעל לכך (חלקות 50, 51, 55 - 58, 66, 72, 73, 78 בגוש 7408 וכן חלקות 14, 49, 51 - 56, 64, 68 בגוש 6503 וחלקות 2, 3, 4, 14 בגוש 6510). ביום 19/12/93 חודש חוזה החכירה עד ליום 31/8/96, בהתאם למוסכם בין הצדדים. 3. מספר חודשים לפני תום תקופת חכירה זו, ביום 30/4/96, קיבל התובע הודעת פינוי, בה הודיע לו המינהל, כי משהסתיימה תקופת החכירה לא ייערך עמו חוזה חכירה חדש, ועליו לפנות את המקרקעין ולהשיבם למינהל. התובע טוען, כי מבחינה מעשית ומנטלית, לא היה באפשרותו לפנות את המקרקעין בהתראה קצרה. בסופו של דבר, ביום 4/11/99 הגיש המינהל לבית משפט השלום תביעה למתן צו פינוי וסילוק ידו של התובע מהמקרקעין, שהתקבלה בפסק דין מיום 30/6/03 של כב' השופטת רונית פינצ'וק-אלט, בו נדחתה טענתו של התובע לפיה הוסכם בין הצדדים כי חוזי החכירה יהיו ארוכי טווח. התובע הגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין, ובקשתו התקבלה. 4. התובע הגיש ערעור על פסק הדין, ובמסגרת הליך הערעור הושג הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין ביום 17/10/06, ובו הוסכם על פינוי המקרקעין בתוך 30 יום, כנגד תשלום פיצוי על ידי המינהל, ובין היתר נקבע: "...4. לאחר פינוי המקרקעין והשבתם למינהל יגיש המערער למינהל בקשה לקבלת פיצוי עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1023 (להלן: "ההחלטה") בגין השקעותיו במקרקעין בשים לב לסוג החוזה שהיה לו, קרי חוזה עונתי לזמן קצר. על אף האמור בהחלטה, הגדרת "השקעות" אשר בגינן יקבל המערער פיצוי תהא "כל מתקן, יבול, מטעים לרבות עצי דקלים וציקסים או השקעה אחרת במקרקעין, הקיימים היום על גבי המקרקעין" (בין שהוקמו במקרקעין באישור המינהל ובין אם לאו ובין שיישארו במקרקעין לפי דרישת המינהל ובין אם לאו). 5. בקשת המערער תובא לדיון בפני ועדת הפיצויים אשר הוקמה מכח ההחלטה והיא תידון בהתאם לעקרונות הקבועים בהחלטה זו. 6. המינהל מתחייב לשלם למערער את הפיצוי, כפי שייקבע ע"י ועדת הפיצויים, תוך 45 יום ממועד החלטת ועדת הפיצויים ובלבד שהמקרקעין פונו והושבו למינהל. 7. המינהל ישא בכל עלויות הפינוי וההעתקה של הקיים במקרקעין. 8. מובהר בזה מפורשות, כי הזכות להגשת הבקשה לקבלת פיצוי כפופה ומותנית בפינוי מלא של המקרקעין, והשבת החזקה בהם למינהל. 9. עם ביצוע הפינוי בפועל והשבת החזקה במקרקעין למינהל, ואישור המינהל על כך לביהמ"ש, יוחזרו למערער מלוא סכום הפיקדון אותו הפקיד בביהמ"ש במסגרת בקשתו לעיכוב ביצוע פסה"ד, וכן יוחזר לו מלוא סכום העירבון שהפקיד במסגרת הערעור. 10. עם קבלת הפיצוי בהתאם לקביעת ועדת הפיצויים, לא תהיינה למערער ו/או למי מטעמו ו/או לכל צד ג' אחר כל טענה ו/או תביעה כלפי המינהל, לרבות בכל הנוגע למקרקעין הידועים כגוש 6503 חלקות 53-54 בשלמות וחלק מחלקות 55 ו-56 שפסק הדין לסילוק יד בבימ"ש שלום בת.א. 100208/99, אינו חל לגביהם. 11. עם ביצוע הפינוי בפועל, בהתאם לסעיף 3 לעיל, והשבת החזקה במקרקעין למינהל, אין ולא תהיה למינהל ו/או למי מטעמו ו/או לכל צד ג' אחר כל טענה ו/או תביעה, כלפי המערער והם מוותרים בזאת באופן בלתי חוזר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה מכל מין וסוג שהוא כלפי המערער ו/או מי מטעמו, בכל מה שנוגע למקרקעין נשוא הסדר זה". 5. ביום 17/11/06 פינה התובע את המקרקעין, בהתאם להסכם הפשרה. באישור מסירת הנכס, שנערך באותו מועד, ציין מר ניקי פרנקו (מקבל הנכס מטעם המינהל): "המשתלה במצב של צמחים בריאים וירוקים מושקים טוב". 6. ביום 18/4/07 הגיש התובע תביעת פיצויים בפני הועדה לפיצויים חקלאיים של המינהל, הנתמכת בחוות דעתו של השמאי מר שלמה שרף, לפיה במשתלה היו 32,513 פריטים בני פיצוי ועלותם הכוללת היא 9,136,680 ₪. המינהל הגיש חוות דעת נגדית, שנערכה על ידי השמאי מר תמיר שדה, ולפיה גובה הפיצוי הראוי הוא 210,000 ₪ . בהחלטתה מיום 23/6/09, קבעה ועדת הפיצויים של המינהל, בראשות כב' השופט (בדימוס) עזרא קמא, בין היתר: "...26. הפערים שבין הצדדים הן לגבי מספר הפריטים והן לגבי המחירים, הם קיצוניים. כן גם חוות הדעת של המומחים והשמאים מטעם שני הצדדים. עמדתנו היא שההערכות מטעם התובע, הן מוגזמות ובלתי ריאליות. 27. אין מנוס בעניין זה, אלא להתבסס על המומחיות והניסיון של חברי הועדה ולפסוק במחלוקת על פי "אומדנא דדינא". עמדות הצדדים, המבוססות על חוות דעת והערכות, לרבות הערכות של "מחירי שוק", מהולות, למצער, מצד התובע במטען גדול של רגשות, שאינו יכול לתרום בענייננו, להערכה מדויקת- הן של מספר הפריטים והן לגבי מחירם. עובדה אחת, אינה יכולה להיות מוטלת בספק, מדובר במספר גדול של עצי דקל רגילים, נבטים, ושתילים צעירים, מספר העצים המיוחדים (היקרים) הוא קטן ואין לבסס עליו ממצאים ומסקנות כדי לקבוע מחירים על הצד הגבוה, כפי שמבקש התובע. 28. אחרי ששקלנו כל אלה, נראה לנו לקבוע כדלהלן: אנו קובעים כי יהא זה צודק ונכון לקבוע, כי מספר הפריטים המזכים בפיצוי יתבסס על 10,000 עצים. אנו קובעים כי מחירו הממוצע של כל פריט בר-פיצוי, יהיה סכום ממוצע וכולל של 80 ₪ לכל פריט. הפיצוי בעד המחוברים שסולקו מן השטח, יעמוד על סכום של 50,000 ₪ . 29. בהתאם לכך, הפיצוי בעד הפריטים, שהם העצים והשתילים יעמוד על סכום של 800,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. הפיצוי בעד המחוברים יהיה 50,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. 30. הפיצוי הכולל לפי התביעה יעמוד על 850,000 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. יתר חלקי התביעה שהתובע הודיע על חזרתו מהם, וכן התביעה בגין מוניטין-נדחים. כל צד ישא בהוצאותיו". התובע הגיש בקשה לדיון נוסף בפני הוועדה, בהתאם לסעיף 8 להחלטה 1023 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, וצירף לבקשתו חוות דעת משלימה של השמאי מר שלמה שרף. בהחלטה מיום 1/2/10 דחתה הוועדה את טענותיו של התובע, וקבעה כי החלטתה מיום 23/6/09, נותרת בעינה. בהחלטה נקבע, בין היתר: "5. הפכנו והפכנו בה, ולא ראינו שטעינו בקביעות עובדתיות. התובע אומר, כי אפילו היה מסכים לקביעה בעניין מספר העצים, בבחינת "הרע במיעוטו", הרי שאין הוא יכול להסכים למחיר הממוצע שקבעה הועדה. 6. נאמר, וזאת למעלה מן הצורך, כי אין אנו מקבלים את עמדת התובע לענין מספר העצים, ואנו חוזרים וקובעים אשר קבענו לעניין זה, בהחלטה העיקרית. המספר שקבענו, כך נראה לנו, היה בו משום הטבה עם התובע. אשר למחירי הפריטים, נאמר, כי התובע מבסס את הערכותיו (וגם הערכות המומחים מטעמו), על כך שהפריטים, ברובם, היו עצי דקל בוגרים מזנים שונים. לשון אחרת: עצים גדולים. אף ההערכה הנוספת של גב' אגמון, שהגיש התובע, אומרת במפורש, כי היא מבוססת על עצים "יוקרתיים". מצב זה, אינו עולה בקנה אחד עם העובדות, כפי שבאו לפנינו, וכפי שקבענו לגביהם ממצאים עובדתיים. 7. לפיכך, גם בענין המחירים, איננו רואים כל הצדקה לסטות מקביעתנו שבהחלטה העיקרית". 7. אציין, כי המסכת העובדתית, בעיקרה, אינה שנויה במחלוקת (למעט מחלוקת פרשנית של חוזי החכירה), והיא מתוארת בהרחבה בתצהירה של גב' גילה כהן, מטעם המינהל. בעקבות החלטת הוועדה, הגיש התובע תובענה על דרך המרצת פתיחה, בה עתר לקבוע כי הסכום שנקבע בחוות דעתו של מר שלמה שרף, המומחה מטעמו, הוא סכום הפיצוי הראוי בנסיבות העניין, ובהתאם לה יש לתקן את החלטת הוועדה, ולחלופין עתר להצהיר כי החלטת הוועדה אינה מידתית ואינה ראויה בנסיבות, ולקבוע את סכום הפיצוי לו הוא זכאי. בתשובה להמרצת הפתיחה, טען המינהל כי יש לדחות את התובענה על הסף, לאור סעיף 10 להסכם הפשרה, ולחלופין, יש לברר את המחלוקת בהליך של תביעה כספית רגילה. בהחלטתו מיום 7/12/10 קבע כב' סגן הנשיא יהודה זפט, כי התובע רשאי לקבול כנגד החלטת הוועדה (וזאת על פי סעיף 3 להחלטה 1023 של מועצת מקרקעי ישראל), אך קבע כי מן הראוי להעביר את המרצת הפתיחה למסגרת של תביעה כספית רגילה, ובהתאם לכך התיר לתובע להגיש כתב תביעה מתוקן. בהתאם לכך, הוגשה התביעה הנוכחית. 8. המינהל, מצדו, הגיש תביעה שכנגד, להשבת סכום של 750,000 ₪ בגין השבת פיצוי ששולם, לטענתו, ביתר, שכן לטענת המינהל, התובע זכאי, למעשה, לקבלת סכום של 257,410 ₪ , ולא מעבר לכך. בנוסף, המינהל מביע השגות שונות על המסקנות שהובעו בהערכות השמאים מטעם התובע. התובע הגיש כתב הגנה שכנגד, ובו העלה טענה מקדמית כנגד התביעה שכנגד. טענה מקדמית כנגד התביעה שכנגד 9. התובע טוען, כי יש לדחות על הסף את התביעה שכנגד, מאחר שהמינהל (התובע שכנגד) מעולם לא חלק על גובה הפיצוי שנפסק בוועדת הפיצויים, ואף שילם את סכום הפיצוי ללא כל התנגדות. לפיכך, משחלפו המועדים המוסכמים, בהתאם להסכם הפשרה והחלטה 1023, והמינהל לא חלק על גובה הפיצוי מעולם, הרי שהוא מנוע לעשות כן כעת, במסגרת תביעה שכנגד. המינהל טוען, כי אלמלא הוגשה תביעתו של התובע, ממילא גם לא הייתה מוגשת התביעה הנגדית. עם זאת, מאחר שהתובע קובל על קביעת וועדת הפיצויים, הרי שממילא, ככל שקביעה זו מוטעית, המשמעות אינה בהכרח סכום פיצוי גבוה יותר, אלא ייתכן שסכום פיצוי נמוך יותר, ולכן הוגשה התביעה שכנגד. כידוע, תקנה 53(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 מאפשרת לנתבע המסתייע בנימוק שיש בו בכדי לבסס תביעה שכנגד להגיש, בנוסף לכתב ההגנה, כתב תביעה שכנגד. בהתאם לכך, אני סבור, כי תביעתו של התובע "מכשירה", בעצם קיומה, את התביעה שכנגד מטעם המינהל. העובדה שהמינהל לא חלק קודם לכן על גובה הפיצוי אינה שוללת את היתכנותה של התביעה שכנגד, וזאת מאחר שלמינהל מוקנית זכות דיונית להגיש תביעה שכנגד, מכח תקנה 53(א) האמורה. לפיכך, נדחית טענתו המקדמית של התובע. העדויות מטעם הצדדים 10. התובע הגיש תצהיר מטעמו, וכן תצהירו של השמאי החקלאי, מר גידי גלבוע ז"ל. בנוסף, מסתמך התובע על חוות דעת שמאיות של מר שלמה שרף, מהמועדים 26/9/08 ו-5/9/09, שהוגשו במסגרת ההליכים בפני וועדת הפיצויים. מטעם המינהל הוגשו מספר תצהירים וחוות דעת - תצהירו של מר בני פרידליס, שערך ספירה של השתילים במשתלה במועדים 10-11/1/07 (יחד עם האגרונומית גב' רות אגמון); תצהירו של מר ניקי פרנקו, מפקח במחוז תל אביב של המינהל, שחתם על קבלת הנכס מטעם המינהל; תצהירה של גב' גילה כהן, מנהלת מחלקת עסקאות במחוז תל אביב של המינהל; חוות דעת שמאית מיום 26/11/06 של מר אמיר חפשי; חוות דעת שמאית מיום 7/2/07 של מר תמיר שדה. המומחים מטעם הצדדים חלוקים לגבי שוויין הנכון והריאלי של ההשקעות במקרקעין (כל חוות דעת משקפת את עמדתו של הצד מטעמו הוגשה). לצורך הכרעה במחלוקת זו, יש לבחון, ראשית, את היקף המונח "השקעות במקרקעין", כמשמעו בהסכם הפשרה. פרשנות הסכם הפשרה 11. כידוע, פרשנותו הראויה של הסכם פשרה היא כפרשנותו הראויה של כל הסכם. בענייננו, הסכם הפשרה קובע, באופן מפורש, כי התובע זכאי לקבלת פיצוי בגין השקעותיו במקרקעין המפונים. המונח "השקעותיו במקרקעין" פורט בהסכם הפשרה באופן נרחב, וצויין במפורש כי הכוונה לכל המתקנים והצמחים המצויים על גבי המקרקעין, בין שיוותרו שם ובין אם לא. מכאן נובע, ראשית, שהפיצוי עבור התובע הוא כנגד כלל ההשקעות במקרקעין ערב הפינוי, ואינו רק בגין הצמחים שנותרו על גבי המקרקעין לאחר הפינוי. לפיכך, קיימת נפקות לעיתוי המדויק שבו העריך, כל אחד מהצדדים, את שווי ההשקעות הנטען. עריכת חוות הדעת השונות והערכתן 12. התובע טוען, כי ביום 29/10/06 הוא הפנה הודעה למינהל, בה ביקש כי ישלח שמאי חקלאי, מומחה לעצי דקלים וציקסים, לצורך עריכת ספירת מלאי משותפת ומוסכמת של השתילים במשתלה. בהתאם לכך, ביום 16/11/06, יום לפני פינוי המשתלה, הגיע למשתלה שמאי מטעם המינהל, מר אמיר חפשי, יחד עם מר שלמה שרף, שמאי חקלאי, וזאת לצורך עריכת חוות דעת מתאימה עבור המינהל, במטרה להעריך את שווי המשתלה ביום פינוייה. על פי הנטען, מר שלמה שרף עיין ברשימה שהוצגה לו על ידי התובע, וערך בדיקות פרטניות. התובע התרשם, כי ישולם לו פיצוי הולם, ולפיכך פינה את השטח, ביום 17/11/06. עם זאת, לאחר הגשת תביעה הפיצויים בפני הוועדה, התברר לתובע, כי חלף חוות הדעת השמאית מטעם מר חפשי ומר שרף, שביקרו במשתלה ערב הפינוי, הוגשה מטעם המינהל חוות דעת שמאית מטעם מר תמיר שדה, אשר כלל לא ביקר בנכס בטרם הפינוי. בתשובה לכך, טוען המינהל, כי ביקורו של מר שרף במשתלה נועד אך ורק על מנת לתת הצעת מחיר לשכר טרחה בגין עריכת חוות דעת, ולכן הרישומים שערך בביקורו אינם משקפים את היקף האינוונטר, אלא הם נועדו לבחון את היקף העבודה לצורך הגשת הצעת מחיר. בחקירתו הנגדית, הסביר מר אמיר חופשי, כי הוא הגיע למשתלה ביום 16/11/06, על מנת לבחון את שווי ההשקעות במשתלה, ואליו נלווה מר שרף, אשר לו מומחיות בתחום השמאות החקלאית (עמ' 56 לפרוטוקול). טענתו זו של מר חופשי מגובה במכתב המינהל מיום 2/11/06, בו התבקש מר חופשי לאמוד את גובה ההשקעות במשתלה, בהתאם להסכם הפשרה (נ/4). מר חופשי טוען כי לבסוף, המינהל מסר את המשימה לשמאי אחר (עמ' 57 לפרוטוקול). אציין, כי מעדותו של מר חופשי קשה להסיק שביקורו במשתלה, יחד עם מר שרף, נועד בכדי לגבש הצעת מחיר בלבד. כך או אחרת, מר שדה מונה לבסוף על ידי המינהל, וניתן להיווכח, כי חוות דעתו נערכה ביום 7/2/07, כלומר למעלה משנה לאחר הפינוי. לעומת זאת, חוות הדעת של מר שרף מתבססות על ביקור במשתלה יום לפני פינוייה ועל רישומים שנערכו באותו מועד (יש לציין, כי חוות הדעת עצמן נכתבו בשנים 2008 ו- 2009). כאמור, ביום 17/11/06, מועד פינוי המשתלה, ציין מר ניקי פרנקו , מטעם המינהל, כי הצמחים במשתלה, בריאים, ירוקים ומושקים היטב. בסעיף 3 לתצהירו, טוען מר פרנקו, כי תיאור המשתלה באופן האמור הוסף על ידי התובע, כתנאי לחתימתו על האישור. מכל מקום, יש להניח, כי מר פרנקו לא היה מאפשר להוסיף על גבי האישור הצהרה שאינה נכונה, ולכן גם אם תיאור המשתלה באופן האמור התבקש על ידי התובע, יש להניח שמדובר בתיאור נכון. על רקע תיאורה החיובי של המשתלה יום לפני פינוייה, בולט במיוחד תיאורה השלילי, למעלה מחודשיים לאחר מכן, בחוות דעתו של מר תמיר שדה. מר שדה ציין בחוות דעתו כי נספרו כ- 9,400 צמחים וכי: "ההתרשמות הכללית מהמשתלה הינה של 'ג'ונגל' קטן ולא מסודר", ובנוסף: "הצמחים במשתלה במצב ירוד יחסית, בחלקם עם סימני כלורוזה, עקב מחסור באור" (עמ' 2 לחוות הדעת). בהמשך חוות דעתו כתב מר שדה: "מצב הצמחיה במשתלה - ההתרשמות הכללית מהפריטים הקיימים במשתלה היא שאיכות הדקלים ירודה, הצמחים לא יפים ואין להם ערך מסחרי גבוה. לו היה הטיפול בשטח כראוי (דישון, תחזוקה שוטפת ועוד) מחיר הדקלים היה מוערך גבוה יותר... הבאתי בחשבון שחלק מהפריטים אינו סחיר כלל עקב מצבם הפיזי, לפיכך האומדן מתייחס לצמחים הסחירים בלבד". בחקירתו הנגדית, אישר מר שדה, כי ידוע לו שהשמאות אמורה להעריך את שווי ההשקעות במועד הפינוי (עמ' 48 לפרוטוקול). 13. אני סבור, כי הערכת שווייה של הצמחיה במשתלה, למעלה מחודשיים לאחר מועד הפינוי, היא בעייתית, בלשון המעטה. ראשית, מצב דברים זה נוגד את הוראת הסכם הפשרה, לפיה הפיצוי אמור לשקף את שווי הצמחים ערב הפינוי. שנית, מועד הביקור במשתלה עשוי להשליך על ההתרשמות ממצב הצמחייה, וכפועל יוצא מכך, גם על שוויים המוערך של הצמחים. בהחלט ייתכן, כי התרשמותו השלילית של מר שדה ממצב הצמחייה במשתלה, נובע מהעדר טיפול והשקייה ראויים במהלך פרק הזמן שממועד הפינוי ועד מועד השמאות. השערה זו מקבלת חיזוק מדבריו של מר פרנקו בחקירתו הנגדית: "ש: אתה זוכר סיטואציה שהתובע הגיע לאחר פינוי המשתלה והתחנן להשקות את השתילים ואמרת שאין טעם... ת: אני לא יכול להתווכח עם מה שהוא אומר. לא זוכר את המשפטים אני יודע שהיו שורות שתילים קטנים שיכול להיות שבהמלצתו כן השקנו". (עמ' 44 לפרוטוקול). ולאחר מכן: "ש: השקית מספר שורות של עציצים קטנים. ת: כן. ש: כל העצים הגדולים לא נגעת בהם. ת: לא. ש: כמה פעמים השקית. ת: פעם פעמיים במשך החודשיים. ש: ...אם אתה אומר פעם פעמיים זה אומר שאתה לפי שיקול דעתך ראית שהשתילים הקטנים ממש נבולים ממש לא חיים וריחמת עליהם והשקית אותם. ת: קודם כל זה לא מתוקף תפקידי. קשה לי לזכור אבל יכול להיות שזאת היתה המלצה שלך או של התובע. בוודאי לא את כל המשתלה". (עמ' 46 לפרוטוקול). מדברים אלה עולה בבירור, כי הצמחייה במשתלה לא הושקתה כראוי, במהלך פרק הזמן שבין מועד הפינוי למועד השמאות (כאמור, פרק זמן של למעלה מחודשיים). אין בכוונתי להעביר ביקורת אישית כלפי מר פרנקו, שכן תפקידו התמצה בשמירה ופיקוח על המשתלה (עמ' 44 לפרוטוקול), וסביר להניח, שלא הוטל עליו על ידי המינהל לטפל בצמחים. עם זאת, אני סבור כי המינהל בכללו, התנהל באופן בלתי ראוי בכך שלא ערך את שומת המשתלה בטרם הפינוי אלא רק חודשיים לאחר מכן, מבלי לדאוג להשקיה וטיפול נאותים של הצמחייה במשתלה, במהלך חודשיים אלה. 14. למעשה, התנהלות המינהל מפחיתה, באופן ניכר, מהמשקל שניתן לייחס לחוות הדעת מטעמו. בהתאם לכך, ניתן לקבוע, כי מצבם הירוד של הצמחים במשתלה במועד ביקורו של מר שדה במשתלה, היא פועל יוצא של הזנחה מצד המינהל, שקיבל לידיו את המשתלה, לאחר פינוייה, לצורך שמאות, ולא דאג להשקיית הצמחים באופן שיאפשר הערכה ריאלית של שוויים נכון למועד הפינוי. התנהלות המינהל מנוגדת להסכם הפשרה, והיא אף נגועה, לטעמי, בחוסר תום לב. מעבר לכך, שומת המשתלה בחלוף זמן ניכר ממועד פינוייה, מובילה לתוצאה בלתי מדויקת לא רק מבחינת איכות הצמחים, אלא גם מבחינת כמותם, שכן התובע טוען, וטענתו לא הופרכה, שבמהלך התקופה האמורה נגנבו צמחים רבים מהמשתלה (עמ' 27 לתצהיר). לעומת זאת, מר שרף, בחוות דעתו מיום 26/9/08, התייחס להשפעת מימד הזמן על מצב הצמחייה, וציין: "עקב פערי זמן הביקור של שמאי מטעם התובע 9 חודשים לפני ביקורי וכ 11 חודשים לפני ביקור תמיר שדה, יש להביא בחשבון כי מצב הדקלים והמשתלה היה טוב יותר, ובחלוף הזמן וטרם ההפקעה הדרדר מצב המשתלה לרמה שאינה משקפת מצבה, טרם ההודעה על הפקעה" (עמ' 3 לחוות הדעת). בחקירתו הנגדית, נשאל מר שרף האם בעת ביקורו במשתלה הוא הבחין בצמחים שמצבם אינו תקין ולא ניתן למכרם. מר שרף השיב: "המשתלה כל כך מגוונת עם שתילים רבים מטבע הדברים יש תמותה נורמטיבית. השאלה היותר נכונה אם התמותה היתה בהיקף לא נורמאלי. על כך אשיב בשלילה. זה טבעי שיהיה" (עמ' 8 לפרוטוקול). עדותו של מר שרף לא הופרכה, ולפיכך, ניתן להניח, כי במועד ביקורו של מר שרף במשתלה, ערב פינוייה, מצבם של הצמחים שבה היה תקין, ואיפשר לאמוד את שוויים באופן מהימן. לעומת זאת, כאמור, שומת הצמחים לאחר פרק זמן של למעלה מחודשיים שבמהלכו הם לא הושקו ולא טופלו, מפחיתה במידה משמעותית מהמשקל הראייתי שניתן לייחס לשומה זו. 15. מכל מקום, מעבר לעיתוי השומה, קיימת חשיבות גם לאופן עריכתה, ולנתונים שהובאו בחשבון בחוות הדעת השונות. בחוות דעתו מיום 26/9/08 מפרט מר שרף שיטות שונות לביצוע אומדן לצורך קביעת שווי ערך הצמחייה, ולבסוף מציין, כי במקרה הנוכחי, לצורך האומדן, נערכו מדגמים לצפיפות האכלוס לצמחים בגדלים שונים, ובהתייחס לספירה המדגמית נבדקה הכמות באינוונטר המוערך במשתלה. מר שרף טוען בחוות דעתו, כי בחלק ניכר משטח המשתלה מצויים עצים צעירים מתחת לעצים בוגרים, ולכן קיים אכלוס כפול לאותה יחידת שטח. בנוסף, מציין מר שרף: "רשימת האינוונטר, ביחס לנפחי האכלוס שנצפו במקום הינה סבירה. לתמחור על בסיס מחירי שוק ובהתייחס לגיל השתילים והנוף שנקבע, נוספו גורמי ההתמחות של המשתלה שבאו לידי ביטוי בהשקעת זמן וידע לאורך שנים רבות". בסופו של דבר, קובע מר שרף, כי במשתלה נספרו 32,513 צמחים, ששוויים הכולל הוא 14,969,352 ₪. בפתח חוות דעתו מיום 5/9/09 טוען מר שרף כי לצורך חוות הדעת נעשתה השוואת מחירים אל מול משתלות אחרות, בהתאם לנפח כלי הקיבול של השתיל. אחת ממסקנותיו של מר שרף היא שקביעת הועדה, לפיה המחיר הראוי הוא 80 ₪ לפריט, אף נמוך מהממוצע על פי הצד הנמוך (92 ₪), המתקבל לשתילים בכלי קיבול של עשרה ליטרים בלבד. במהלך חקירתו הנגדית הוצגו רשימות שערך מר שרף במהלך ביקורו במשתלה (ת/1 ו- ת/2) וכן הוצגו תמונות שצילם במקום (ת/3). בנוסף, ציין מר שרף, כי בדיקה פרטנית של כל הצמחים במשתלה אמורה לארוך כ- 160 שעות, לכל הפחות, והסביר את אופן ביצוע המדגם וההשוואה אל מול משתלות אחרות, כבסיס לחוות דעתו (עמ' 5 - 20 לפרוטוקול). 16. לצד חוות הדעת של מר שרף, ניצב תצהירו של מר גידי גלבוע ז"ל (הצטערתי לקרא בסיכומי התשובה על פטירתו), אשר טען, כי לצורך ביצוע אומדן של כמות הפריטים הרבה שהייתה מצויה במשתלה, הוא ביצע ספירה פרטנית של מספר הצמחים הקיימים ביחידת שטח מייצגת, אשר שיקפה את כמות הפריטים ביתר יחידות השטח במשתלה. מר גלבוע ז"ל קבע, כי על פי ממצאיו, בכל יחידת שטח קיימים 268 פריטים, כך שבכל 100 יחידות השטח במשתלה, מצויים כ- 26,800 פריטים (מר גלבוע ז"ל העריך כי שטח שגודלו 67.2 מ"ר במשתלה מהווה 1% משטח המשתלה). בחקירתו הנגדית, ציין מר גלבוע ז"ל כי הוא נשכר על ידי התובע לצורך השמאות, בערך בחודש מאי שנת 2005, וכן הסביר את אופן בדיקתו וציין כי הוא מדד וספר את הנתונים הרלוונטיים (עמ' 21 - 23 לפרוטוקול). אציין, כי מועד ביקורו של מר גלבוע ז"ל במשתלה אינו לחלוטין ברור, שכן אמנם הוא הועסק לצורך שמאות בשנת 2005, ובתצהירו טען שביקר במשתלה בטרם פינוייה, אך לצד זאת טען שערך את חוות דעתו ביום 19/3/07. מכל מקום, חוות דעת זו תומכת במידה רבה במסקנותיו של מר שרף. לחוות דעת אלה מתווספת רשימת מלאי שערך התובע בעצמו, ביום 25/2/05 (נ/2), המחזקת את הרושם הכללי לפיו התובע בדק ועקב אחר מצב המשתלה וכמות הצמחים בה. בנוסף, במהלך הדיון הוגש מכתב מיום 13/8/08 שהופנה אל התובע ורעייתו, מאת רו"ח שלומי ריעני (ת/4), ובו פירוט של כמות הצמחים במשתלה, כפי שדווחו לתאריך 31/12/06, וניתן להיווכח כי המדובר בכמות כוללת של 30,000 פריטים. מדבריו של התובע עולה, כי מדובר במסמך שנערך לצורך דיווח למס הכנסה (עמ' 29 לפרוטוקול), ואני סבור, שדווקא משום כך, ניתן לייחס למסמך משקל ראייתי לא מבוטל, שכן מדובר בהערכה אובייקטיבית שאינה לצורך ההליך מול המינהל. 17. התמונה המתקבלת היא, שהנתונים עליהם מבוססות חוות הדעת מטעם התובע, נאספו ונערכו בתקופה הרלוונטית לפעילות המשתלה, או סמוך מאד לפינוייה, ולכן הם עדכניים ומשקפים, ככל הניתן, את כמות הפריטים ושוויים, באופן ריאלי. בנוסף, אין מחלוקת, שלתובע מומחיות וניסיון רב בתחום גידול דקלים. עצם קיומו של שיתוף הפעולה בין התובע למר שרף לצורך עריכת חוות דעת, המתייחסת לכמות הצמחים ושויים ערב הפינוי, בהתבסס על נתונים הרלוונטיים למועד האמור, מקנה משקל נוסף לחוות דעתו של מר שרף. אדגיש, כי למרות שלתובע אינטרס מובהק בתביעתו (אינטרס כספי), התרשמותי הברורה ממנו הייתה, שלא מדובר רק באדם בעל מקצועיות מיוחדת וייחודית בתחום, אלא אף במי שהפיצוי הכספי, יהא גובהו אשר יהא, אינו "מכפר" על צערו בעקבות הצורך לחסל את המקום. עדותו הותירה רושם אמין, ולא מצאתי כל סיבה לפקפק בנתונים שמסר, הן לגבי מספר הצמחים והן לגבי שווים (שווי, שגובה כראוי בהערכתו של מר שרף). 18. מר שדה, השמאי מטעם המינהל, נקט בשיטת אומדן שונה מזו שננקטה על ידי מר שרף. לטענת מר שדה, בחוות דעתו: "כיוון שמדובר במשתלה עם צמחיה שבחלקה סחירה, מבחן ההשקעות בוצע עפ"י מבחן שווי השוק של הצמחייה הקיימת, בהתייחס לגודלה, גילה ומצבה הפיזי". מר שדה קבע, כי במשתלה קיימים דקלים רבים, ללא ייחוד, ובחלק ניכר מהפריטים הבוגרים נמצאה אי התאמה בין גיל הפריט למצבו הפיזי וגודלו, וההתרשמות הכללית היא שאיכות הדקלים ירודה. מר שדה הסיק, כי שווי השוק של 93% מהצמחים הוא עד ל- 100 ₪ לפריט, ו- 74% מהם הם נבטים ששווי השוק שלהם הוא עד 50 ₪ לפריט. לפיכך, ומאחר שלטענתו, נספרו כ- 9,400 פריטים, הרי שגובה הפיצוי הכולל נקבע על סך 210,000 ₪ . בחקירתו הנגדית, התייחס מר שדה לאופן שומת הצמחיה, וכן ציין כי למעשה, מר בני פרידליס ומר רות אגמון הם אלה שאמדו את שווי הצמחים, והוא עצמו סיכם את הנתונים: "ש: אתה סיכמת את הנתונים שהביאו. ת: סיכמתי ועשיתי בקרה. אני לא מומחה גדול לדקלים. אבל כיוון שאני מכיר בחסרונותיי המקצועיים לקחתי אנשים שהם אלו המבינים בדקלים... ש: בסופו של דבר עבודתך התמקדה בסכימת הנתונים. ת: תרגום הנתונים הפיזיים לשמאות שזו המומחיות שלי. ש: אני מבהיר את כמות הפריטים והשווי קבלת מבני וגברת אגמון. ת: כן". (עמ' 50 לפרוטוקול). כאמור, קיים טעם לפגם בכך שהספירה נערכה בחודש ינואר 2007, למעלה מחודשיים לאחר פינוי המשתלה, אלא שמסתבר, שמר פרידליס אף לא היה מודע למועד הפינוי: "ש: ביצעת את הספירה חודשיים פלוס אחרי שהמשתלה פונתה. ת: לא יודע מתי פונתה. ש: פונתה ב 17.11.06 אתה ביצעת את הספירה כחודשיים לאחר מכן. ת: אינני יודע מתי המשתלה פונתה אך נכון שהייתי בינואר 2007. ש: בהנחה שאכן פונתה במועד שציינת מדובר בספירה שלאחר חודשיים. אני רוצה להבין מדוע לא בוצעה מיד. ת: לא יודע. רק בינואר פנה אליי מר שדה. ש: איך אתה רוצה שהספירה שלך בית משפט יתייחס אליה כספירה מהימנה כשביצעת אותה כחודשיים לאחר הפינוי. האם נכון היה אפקטיבי יותר לעשות את הספירה בנובמבר ולא לחכות חודשיים? ת: יכולות להיות כמה משמעויות לאיחור הזה הכל אולי. אולי נגנבו שתילים במהלך החודשיים. נושא שני רמת הטיפול. אני מבין שבחודשיים האלה השתילים לא טופלו. אלה שני הנושאים שעולים בדעתי כרגע". (עמ' 67 לפרוטוקול). מעבר לכך, אין מחלוקת, שספירת הפריטים על ידי מר פרידליס וגב' אגמון בוצעה שלא בנוכחותו של התובע, וגם בכך קיים, לטעמי, טעם לפגם. בחקירתו הנגדית, הופנה מר פרידליס לעניין זה: "ש: ביצעת את הספירה עם הגברת אגמון לא בנוכחות התובע. ת: נכון. התבקשתי לעשות את הספירה על ידי מר תמיר לא הכרתי את התובע שמעתי את השם שזאת משתלה שלו. לא הכרתי אותו ואני הבנתי ממר תמיר שזה בסדר שאבצע את הספירה גם ללא נוכחות התובע. ש: הסיטואציה היתה שהגעת למשתלה לבצע ספירה מקצועית נכנסת דרך פירצה בגדר לא בנוכחות בעל המשתלה. זו ההנחיה שקיבלת. ת: נכון. פעם ראשונה נכנסתי עם תמיר הוא הראה לי את השטח. אח"כ קבעתי עם גברת אגמון והחלנו את הספירה. ש: אתה נחשפת לרשימות של התובעת (צ"ל התובע) רשימות אוטנטיות שערך במשתלה במשך השנים. ת: כן. ש: באיזה שלב. ת: כשנתיים אחרי הספירה בערך". (עמ' 67 - 68 לפרוטוקול). מן הראוי היה לבצע את ספירת השתילים בנוכחות התובע, כפי שהובטח לו בטרם הפינוי (ראו בהקשר זה טענתו בסעיף 11 לתצהירו, אשר לא הופרכה), וכן ליתן משקל מסוים, או לכל הפחות לעיין ברשימותיו של התובע ובאופן שבו הוא סכם את הפריטים. לא ברור גם כיצד לא באו לידי ביטוי בספירה האמורה נתונים רלוונטיים לשם הערכת שווי הפריטים, ובהם: גודל, רוחב גזע, גובה וכו'. לסיכום 19. התביעה מתקבלת, והתביעה שכנגד נדחית. הנתבע יישא בהוצאות התובע בסכום כולל של 500,000 ₪, נכון להיום. ניתן להגיש פסיקתא לחתימתי במקרה הצורך. תקסד"א 1984 (הישנות)