מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תשלום דמי ניהול על ידי בעלים של חנות שהושכרה: א. מבוא בפני תביעה כספית ע"ס 65,726 ₪ שכותרתה "סדר דין מקוצר", שהגישה החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ (להלן- "התובעת" ו/או "חברת הניהול") נגד קולנוע אורדע בע"מ (להלן- "הנתבעת"), לתשלום כספים בגין שירותים אותם סיפקה התובעת לנתבעת. ב. הרקע ביום 9.4.68 נחתם בין הנתבעת לבין "חברת כיכר לוינסקי בע"מ" (להלן- "כיכר לוינסקי"), הסכם לרכישת זכויות בחנות שמספרה 4803 הממוקמת בקומה הרביעית בפרויקט התחנה המרכזית החדשה בת"א (להלן בהתאמה- "החנות" ו/או "הנכס" ו-"הפרויקט"). לימים נקלעה כיכר לוינסקי לקשיים כלכליים, ו"חברת התחנה המרכזית החדשה בתל אביב בע"מ" (להלן- "חברת התחנה המרכזית החדשה"), רכשה את זכויותיה של כיכר לוינסקי בפרויקט. ביום 25.2.91 נחתם בין חברת התחנה המרכזית החדשה לבין הנתבעת, הסכם אשר הגדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים (להלן- "הסכם המכר"). במועד זה, אף נחתם בין התובעת לבין הנתבעת הסכם ניהול (להלן- "הסכם הניהול"), במסגרתו התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת חלקה בגין הוצאות הניהול. לטענת התובעת, בניגוד לחובת הנתבעת לשלם דמי ניהול, כפי שעולה, הן מהסכם המכר והן מהסכם הניהול, לא שילמה הנתבעת לתובעת הכספים כאמור. לטענת התובעת, פניותיה אל הנתבעת לתשלום דמי הניהול, לא נענו, ומכאן נסללה הדרך להגשת התביעה. הנתבעת הגישה בקשת רשות להתגונן, במסגרתה טענה, בין היתר, כי התובעת לא ייחסה להסכם הניהול כל כוונה להטיל חובת תשלום של דמי ניהול על בעלים של חנות, כאשר הבעלים השכיר את החנות לדייר אשר חתם עם התובעת על הסכם ניהול נפרד. בדיון שהתקיים בפני ביום 27.2.12, בהתאם לתקנה 205 (ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984, ניתנה לנתבעת רשות להגן, תוך שנקבע, כי התצהיר שהגישה ישמש כתב הגנה. במסגרת הליך ההוכחות הובאו בפני ראיות הצדדים ונשמעו העדים כדלקמן: מטעם התובעת הוגש תצהירה של גב' סימה אברביה, המשמשת כגובה ראשית במחלקת כספים אצל התובעת (להלן- "סימה"). הנתבעת הגישה במסגרת הבר"ל תצהירו של עו"ד גדעון רוזנבלום, אשר ייצג את הנתבעת, בפני התובעת, בכל ההתקשרויות שהיו ביניהן (להלן- "עו"ד רוזנבלום"), ותצהירו זה שימש גם כתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת. שני העדים כאמור נחקרו בישיבה שהתקיימה ביום 28.10.12. ג. טענות התובעת בתמצית לטענת התובעת, חובת תשלום דמי הניהול חלה על הנתבעת כבעלת הזכויות בחנות, בין אם החנות הושכרה על ידה ובין אם לאו. חובת התשלום כאמור, נובעת הן מכוח הסכם הניהול והן מכוח הסכם המכר (סע' 11 (א) (5) להסכם המכר). מוסיפה התובעת, כי מעולם לא פטרה את הנתבעת מאחריותה, כבעלת הזכויות בחנות, לחובות בגין דמי הניהול. התובעת טוענת, כי לפנים משורת הדין, ועוד בטרם נקטה בהליכים דנן מול הנתבעת, ניסתה היא לפעול נגד מר אבנר אדזיאשבילי, אשר לו השכירה הנתבעת את החנות (להלן- "השוכר"), בניסיון להיפרע ממנו ואף נקטה נגדו הליכי הוצאה לפועל, אך ללא הועיל. לטענת התובעת, בגין התקופה בה החזיק השוכר בחנות, נותר חוב דמי ניהול בגין החודשים פברואר 2008 עד דצמבר 2009, בסך של 65,726 ₪. ד. טענות הנתבעת בתמצית הנתבעת טוענת, כי למיטב ידיעתה, התובעת חתמה עם השוכר על הסכם ניהול. בנסיבות אלה, הנתבעת אינה נושאת באחריות לתשלום דמי הניהול, שכן הגרסה לפיה נוצרו יחסים חוזיים כפולים, אינה מתקבלת על הדעת. כן טוענת הנתבעת, כי שירותי הניהול ניתנו לשוכר ולא לנתבעת, והיא לא קיבלה מהתובעת בפועל כל שירותים. בנוסף, לשיטת הנתבעת, ככל שהתובעת הייתה מעוניינת שבעל החנות יהא ערב לתשלום השוטף בו נושא שוכר החנות, היה עליה לקבוע זאת באופן מפורש. לצורך תמיכה בטענתה זו, צירפה הנתבעת הסכם ניהול שנחתם בין התובעת לבין דייר אחר בפרויקט, שם חתמו בעלי החנות בכתב ידם על ערבות למילוי התחייבויות הדייר בהסכם הניהול כלפי התובעת. מוסיפה הנתבעת וטוענת, לעניין חובת התשלום הנטענת מכוח הסכם המכר, כי הגוף המשפטי המופיע בהסכם המכר- חברת התחנה המרכזית החדשה- אינו צד לתביעה, שכן אין כל סכסוך משפטי בינו לבין הנתבעת, ומשכך מנועה התובעת מלבקש סעד על פי חיוב לכאורה שיש לנתבעת כלפי גוף משפטי זה. הנתבעת ממשיכה וטוענת, שהתובעת לא פירטה כיצד ביקשה להיפרע מחובות השוכר וכי אין לסמוך על הנתונים בהנהלת החשבונות של התובעת. כן טוענת הנתבעת, שמעולם לא קיבלה את מכתבי ההתראה אותם הציגה התובעת. ה. דיון בדיון שהתקיים בפני ביום 27.2.12, סיכם ב"כ הנתבעת את טענות הנתבעת, כדלקמן: "יש לי שתי טענות האחת משפטית והיא כי לאור העובדה שהשכרנו את הנכס והשוכרים חתמו מול התחנה על הסכם ניהול, אזי המבקשת בתור בעלים פטורה מתשלום דמי הניהול. בהנחה שטענתי המשפטית תדחה, אזי אני טוען כי אין על המבקשת לשלם את ריבית העבר, שכן החוב מתייחס לשנים 2008-2009 והתחנה לא הודיעה לי בעוד מועד על קיומו של החוב של השוכרים. כמו כן מאחר והתחנה לא הודיעה לי בעוד מועד על החוב של השוכר, ימנע ממני את האפשרות לגבות את החוב מהשוכר. מדובר בשוכר שהוא אדם פרטי. הביטחונות שוחררו לשוכר... בהסכמים שבין המבקשת לבין המשיבה אין סעיף הקובע כי במקרה והשוכר איננו משלם את דמי הניהול, אחראי הבעלים לשלם. במקרה אחר דרשה התחנה כי הבעלים יערבו לשוכר לתשלום דמי הניהול..." (שם, עמ' 1 ש' 13-24). כאמור הסוגיה המרכזית, הדורשת הכרעה, עניינה, האם העובדה שהתובעת חתמה עם השוכר על הסכם ניהול, משחררת את הנתבעת, מחובתה לתשלום חוב שהצטבר בגין דמי ניהול. בנוסף מתעוררות סוגיות נוספות, עליהן אעמוד בהמשך. הסכם שכירות בין הנתבעת לשוכר בפתח הדברים ובטרם אכנס לגופו של עניין, אתייחס לטענות הצדדים באשר להסכם השכירות בין הנתבעת לבין השוכר. לחומר הראיות צורף הסכם שכירות מיום 1.7.04, שהצדדים לו הם הנתבעת והשוכר. נוסח ההסכם שצורף, מעלה מספר תהיות, כמפורט להלן: מספרה של החנות כפי שמופיע בהסכם- 4817, אינו תואם למספר החנות נשוא התובענה- 4803; תקופת השכירות הרשומה בהסכם, אינה תואמת לתקופה הרלוונטית לתביעה ולא הוצג מסמך ממנו ניתן ללמוד כי השכירות הוארכה; ההסכם אינו חתום. עו"ד רוזנבלום נחקר בעניין זה, כדלקמן (פרוטוקול מיום 28.10.12, עמ' 10 ש' 13-20, ש' 23-31): "ש. בחוזה הזה כתוב בהואיל הראשון, הואיל והמשכיר הינו הבעלים בדין והמחזיק הבלעדי בחנות מספר 4817. ת. טעות סופר. לאותו אבנר הייתה שכירות בחנות במרחק 15 מ' מהחנות הזאת שזה היה מספרה. לא היה שום קשר לחנות האחרת. ש. מדוע החוזה אינו חתום. ת. מפני שאני לא מצאתי אותו. יש לי אלפי מסמכים לחוזה הזה אני נזקקתי בשעתו לא זוכר מדוע. בקיצור לא מצאתי אבל החוזה זה חוזה שאני ערכתי עם אבנר. החוזה הזה היה במחשב שלי. ... ש. בסעיף 5 א' לטיוטת החוזה הזאת שתקופת החוזה לשכירות שנתיים החל מאוגוסט 2004 כלומר עד לאוגוסט 2006. ת. כן. ש. יש לך הארכות של החוזה. ת. אני יכול לחפש... ש. מפנה לפרוטוקול הדיון האחרון מ-1.7.12, עמ' 3 היות והטענה עלתה כבר אז, אמרת אין לי חוזה יש לי עמוד אחד של הארכת החוזה אני אחפש שוב יש לי שק של מסמכים ואציג לחברי מה שאמצא. מיולי עד היום לא מצאת. ת. אני מודה שלא חיפשתי". כפי שעולה מכל האמור, הנתבעת לא הציגה את הסכם השכירות הנטען עם השוכר לתקופה הרלוונטית, וקיומו של הסכם שכירות כאמור, כלל לא הוכחה. ברם, לאור העובדה שהתובעת עצמה אישרה, כי החנות הושכרה לשוכר (סע' 8 לתצהיר עדותה הראשית, סע' 9 לכתב התביעה), לא מצאתי לנכון לקבוע מסמרות בעניין זה. חובת הנתבעת לשאת בתשלום דמי הניהול, מכוח הסכם הניהול כאמור, בין הנתבעת לבין התובעת נחתם הסכם הניהול. חובת הנתבעת לשאת בתשלום דמי הניהול, מעוגנת במסגרת סע' 9, 11 ו-12 להסכם הניהול. עו"ד רוזנבלום אישר בחקירתו, כי הנתבעת התחייבה לשלם לתובעת דמי ניהול (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 13 ש' 13-16): "ש. ידעת על מה אתה חותם. ת. כן. התחייבתי לשלם דמי ניהול. ש. החוזה ניהול שחתמת עליו בשנת 91 הוא תקף גם היום הוא לא בוטל. ת. לא בוטל". מעדות זו עולה, כי נקודת המוצא הינה, שהנתבעת התחייבה כלפי התובעת, במסגרת הסכם הניהול, לשלם דמי ניהול. בהמשך חקירתו, אף אישר עו"ד רוזנבלום, כי אין בהסכם הניהול הוראה הפוטרת את הנתבעת מתשלום דמי הניהול (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 13 ש' 21-23): "ש. אתה מכיר התייחסות בחוזה שפוטרת אותך מתשלום דמי הניהול בנסיבות כאלה או אחרות. ת.לא כתוב סעיף כזה". אף במסגרת תצהיר הנתבעת, נכתב, בין היתר, כדלקמן [סע' 8 (א)]: "אמת נכון. התובעת לא פטרה מעולם את הנתבעת מאחריותה לשלם לה 'דמי ניהול', כפי שהיא טוענת בסעיף 6 של כתב התביעה...". כפי שעולה מכל האמור, הנתבעת אישרה שחתמה על הסכם הניהול; הנתבעת אישרה שבמסגרת הסכם הניהול התחייבה לשלם דמי ניהול והנתבעת אף אישרה שאין בהסכם הניהול הוראה הפוטרת אותה מתשלום דמי ניהול. פרשנות הסכם הניהול כאמור, הסכם הניהול, מטיל על הנתבעת את החובה לשאת בתשלום דמי ניהול. חובה זו קבועה במסגרת סע' 9,11 ו-12 להסכם הניהול. ברם, הנתבעת טוענת, כי פטורה היא מתשלום דמי ניהול, בנסיבות בהן השכירה את החנות לשוכר, והאחרון חתם עם התובעת על הסכם ניהול נפרד. התובעת מצידה טוענת, כי חובת תשלום דמי ניהול חלה על הנתבעת כבעלת הזכויות בחנות, בין אם החנות הושכרה ובין אם לאו, וכי הסכם הניהול אינו מעניק לנתבעת פטור מתשלום דמי הניהול. לטענת התובעת, עת לשון החוזה מפורשת, אין להזדקק לנסיבות חיצוניות ויש לפרש את החוזה בהתאם ללשונו, כאמור בסע' 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ד- 1973. מוסיפה התובעת, כי ההיגיון המסחרי מתיישב עם טענתה, לפיה החתמת השוכר על הסכם ניהול, אינה משחררת את הנתבעת מאחריות לתשלום דמי הניהול. לשיטתה, הדרישה שהשוכר יחתום אף הוא על הסכם ניהול, באה במטרה ליצור מנגנון נוח לגביית דמי הניהול מן השוכר המחזיק בחנות בפועל ומצוי בקשר שוטף עם הנהלת התובעת וגם על מנת ליתן לתובעת מנגנון ביטחון נוסף לגביית דמי ניהול. בנוסף טוענת התובעת, כי ההיגיון המסחרי מבוסס גם על כך, שהתובעת מחויבת לקבל כל שוכר בחנות ללא כל שיקול דעת מטעמה. בנסיבות אלה יכול להיווצר מצב לפיו הנתבעת תשכיר את החנות לפושט רגל והתובעת לא תוכל לגבות ממנו דמי ניהול. מנגד טוענת הנתבעת, כי לא ניתן להעלות על הדעת את הגרסה, לפיה, נוצרו יחסים כפולים למתן שירותים, בין התובעת לנתבעת, ובין התובעת לשוכר. לטענת הנתבעת, פרשנות הסכם הניהול, מלמדת, כי ההתחייבות לשלם דמי ניהול לתובעת, חלה על מי שמחזיק בפועל בחנות. מוסיפה הנתבעת, כי נוסח הסכם הניהול, לוקה בעניין זה בחסר, אשר עומד לרועץ לתובעת, אשר הייתה אמונה על ניסוח ההסכם. בסיכומיה הפנתה הנתבעת לסע' 15 להסכם הניהול, שלשונו כדלקמן: "המפעיל מתחייב בזאת כי אם ירצה להשכיר את בית העסק לתקופה כלשהי יהא עליו לדאוג, לפני חתימת חוזה ההשכרה, כי השוכר יחתום על חוזה ניהול מתאים עם חברת הניהול". הנתבעת מבקשת, כי נלמד מנוסח סעיף זה, כי היא אינה חייבת בתשלום חובות בגין דמי הניהול, שכן סעיף זה אינו מדבר על חובתו העתידית של בעל בית העסק לשלם לתובעת חובות שהשוכר הותיר אחריו, או, כי על בעל בית העסק לערוב לחיוביו של השוכר כלפי התובעת. לטעמי, בעניין זה, הדין עם טענות התובעת. ובמה דברים אמורים? סע' 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן- "חוק החוזים"), קובע כדלקמן: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". כב' השופט דנציגר בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן ( 23.2.2010) פסקה 35.2: "...אכן, יתכנו מצבים בהם הצדדים קבעו במסגרת החוזה תניות לגבי סוגיה זו או אחרת, אולם הלשון בה נקטו אינה ברורה ואינה חד משמעית. מוכן אני להניח כי במקרים אלו עשוי לעלות צורך בפרשנות לשון החוזה לרבות באמצעות פניה לנסיבות חיצוניות לחוזה, ברם רק לאחר שמוצו יתר כללי הפרשנות החוזיים שהותוו בדין, ובראש ובראשונה הפניה ללשון החוזה כפי שזו מוצאת את ביטוייה בחוזה אותו ניסחו הצדדים". כאמור, במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, יש לפרש את ההסכם על פי לשונו. במקרה דנן, איני מוצא, כי הסכם הניהול ניתן לפירושים שונים. הסכם הניהול קובע מפורשות, כי הנתבעת אחראית לשאת בתשלום דמי הניהול, ולא קיימת כל הוראה הפוטרת את הנתבעת מתשלום כאמור. איני מוצא כל הגיון, בקבלת גרסה, לפיה פטרה התובעת את הנתבעת מחובתה לשאת בתשלום בגין חוב השוכר לדמי הניהול. ואיזה תועלת הייתה צומחת לתובעת ממתן פטור שכזה? לטעמי, הגיון הדברים עולה בקנה אחד עם הגרסה לפיה התובעת לא פטרה את הנתבעת מחובתה לשאת בחובות השוכר בגין דמי הניהול. זאת ועוד, בהתאם לטענת התובעת, לתובעת לא הוענק שיקול דעת בבחירת השוכר. משכך, לא סבירה בעיני גרסה לפיה יכלה הנתבעת להשכיר את החנות לכל מי שחפצה, בלי שלתובעת היה יד בדבר, ותוך כך שוחררה הנתבעת מחובתה לשאת בתשלום בגין חובות השוכר, אשר הוכנס לחנות מטעם הנתבעת. זאת ועוד, טענת הנתבעת, לפיה לא קיבלה מהתובעת כל שירותים בתקופה בה הושכרה החנות לשוכר ולפיכך אין היא חייבת בתשלום דמי ניהול, אינה מקובלת עלי. הנתבעת היא שבחרה להשכיר את החנות, ודוק- השכרת החנות אינה מנתקת את זיקתה של הנתבעת לחנות. בנוסף, העובדה שהמגע היומי יומי התקיים מול השוכר וכי חשבונות בגין דמי הניהול נשלחו לשוכר, אשר יושב פיסית בקרבה לתובעת, אינה מעלה ואינה מורידה בעיני. לעומת זאת מקובלת עלי גרסת התובעת, כי החתמת השוכר כל הסכם ניהול, באה לצורך יצירת מנגנון של גבייה יעילה, שכן השוכר מצוי בקרבה פיסית לתובעת וכן כי הדבר העניק מנגנון בטחון נוסף לגביית דמי הניהול. סימה העידה בעניין זה כדלקמן (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 6 ש' 4-7): "כן. ביחד ולחוד אם השוכר לא משלם בעל הזכויות אחראי לשלם. החתמת השוכר נעשית מתוך נוחות ורצון של השוכר שהחשבוניות תצאנה על שמו, הוא יכול להזדכות במע"מ. את השוכר אני פוגשת יותר ביום יום. זה נותן לי עוד ביטחון שיש לי עוד דמות איתה אני מתנהלת". זאת ועוד, לעניין הפניית הנתבעת לסע' 15 להסכם הניהול, כאמור, הנתבעת הפנתה לסע' זה לראשונה בסיכומיה. משכך הצדדים לא נחקרו אודותיו ולא ניתן להתחקות אחר אומד דעתם בעניין. ברם, בחקירתו נשאל עו"ד רוזנבלום, האם הוא מכיר בהסכם הניהול הוראה הפוטרת אותו מתשלום דמי הניהול בנסיבות כלשהן, הוא השיב: "לא כתוב סעיף כזה" (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 13 ש' 21-23). כלומר הנתבעת לא סברה כי התובעת פטרה אותה מחובתה לשלם דמי ניהול, ככל שהשוכר לא עמד בהתחייבותו לשלם. מכל האמור לעיל עולה, כי לשון הסכם הניהול תומכת בגרסת התובעת בעניין זה. מבלי לפגוע באמור, אדון בטענותיה הנוספות של הנתבעת. הסכם הניהול בנוסחו המתוקן לטענת הנתבעת, ככל שגרסת התובעת, הייתה, שבעל החנות חייב בגין חובות דמי ניהול אותם הותיר השוכר, הרי שהיה מקום לנסח את הסכם הניהול, בצורה שונה מכפי שנוסח. בעניין זה הוצג בפני בית המשפט נוסח חדש של הסכם ניהול, בו מעוגנת חובת הבעלים לתשלום דמי ניהול, גם כאשר הנכס מושכר. התובעת מצידה טוענת, כי נוסח הסכם הניהול תוקן, במטרה שבעלי הזכויות בחנויות לא יעלו טענות סרק, כפי שהועלו במסגרת ההליך דנן, לפיהן הם אינם אחראים ביחד ולחוד עם השוכר לתשלום דמי הניהול. כאמור, לבית המשפט הוגשו עמודים 13,14 להסכם ניהול שנחתם עם דייר חדש בשם ערן מוזס, ביום 27.1.11 (ת/1). כפי שניתן להבחין בנקל, על הנוסח הישן הוספה תוספת הקובעת כדלקמן (סע' 11): "חתימת הסכם ניהול על ידי מקבל הזכויות עם חברת הניהול לא תשחרר את המפעיל מביצוע חיוביו הוא, על פי הסכם זה והוא יהיה אחראי ביחד ולחוד עם מקבל הזכויות לביצוע מלא של חיוביו על פי הסכם זה". "(ב). מובהר בזה, כי השכרה לאחר/ים או מתן רשות שימוש לאחר/ים בבית העסק או אי שימוש בבית העסק ו/או סגירתו, לא תיפטור את הבעלים מחיוביו בהתאם ובכפיפות להוראות הסכם זה, ועל הבעלים לדאוג להבטחת גבייתם- בפועל מהשוכר או מהמפעיל ממקבל הזכות או הרשות של כל הסכומים המגיעים מהם". סימה נחקרה בעניין הסכם הניהול בנוסחו המתוקן (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 6 ש' 25-30), כדלקמן: "ש. את מכירה את הדייר בחנות שלי בשם ערן מוזיס. ת. כן. אני החתמתי אותו על חוזה הניהול. ההסכם הוא בכתב ידי. ש. מפנה את תשומת ליבך עמ' 13 לחוזה- סעיף 11 מתייחס להעברת זכויות בבית העסק. סע' 11 ב'. ת. זה הסכם ניהול. אלו הסכמים שנערכים בשנים מאוחרות יותר. היו שינויים קלים בנוסח של ההסכם לכן התוכן לא זהה להסכמי הניהול משנת 93'". סימה הוסיפה והעידה בחקירתה החוזרת, כדלקמן (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 9 ש' 13-18): "ש. אמרת שבהסכם הניהול החדש כתוב במפורש שהבעלים נותר אחראי גם במקרה של השכרת החנות ואמרת שהיו שינויים קלים לעומת ההסכמים הישנים. מה הייתה מטרת אותם שינויים קלים. ת. להגן על התחנה בכל צורה שהיא. גם שיש אחריות יחד ולחוד לשוכר וגם לבעלים. ש. מה הייתה מטרת השינויים מדוע זה הוכנס לחוזים של 2011. ת. כדי שבעל הבית לא יטען שהוא לא אחראי". בעניין זה מקובלת עלי גרסת התובעת. איני סבור, כי מהשינוי שערכה התובעת להסכם הניהול, נלמד, כי בעבר, סברה היא, שהבעלים אינם אחראים ביחד ולחוד עם השוכרים לתשלום דמי ניהול. אופיים של הסכמים לעבור שינויים ברבות השנים, בעקבות ניסיון שנצבר. כפי שעולה מחומר הראיות שבתיק, כפי שיפורט בהמשך, המחלוקת דנן כבר צפה ועלתה בעבר בין הצדדים (כאשר הנתבעת עצמה העלתה בעבר את הטענות המועלות על ידיה כיום במחלוקת שנתגלעה בינה לבין התובעת בקשר עם שוכר אחר), ומכאן שהתובעת מצאה לנכון, לחדד במסגרת הסכם הניהול, עמדתה באשר לחבות הבעלים לשאת בחובות שהותירו השוכרים. מכל מקום, לטעמי לא ניתן ללמוד מהתוספת להסכם הניהול את שמבקשת הנתבעת ללמדנו. בשולי הדברים ובלי לפגוע באמור, התובעת אף בחרה לעשות שימוש בתיקון שערכה להסכם הניהול, במילים: "מובהר בזה", מילים המצביעות על ביאור ולא על שינוי בעמדתה. חתימת הבעלים כערבים להתחייבויות השוכר בחנות סמוכה הנתבעת הציגה הסכם ניהול, שנחתם עם שוכר אחר (פרג' מנשה), בקשר עם חנות אחרת בפרויקט, שנוסחו זהה לנוסח הסכם הניהול שנחתם בין התובעת לנתבעת, ברם, לטענתה, שם נדרשו הבעלים של בית העסק לערוב לחובותיו של השוכר על פי ההסכם. מכאן מבקשת הנתבעת כי נלמד, שככל שבעלי העסק חבים לתשלום דמי הניהול בגין חובות השוכר, היה על התובעת לכתוב זאת בצורה מפורשת. התובעת מנגד טוענת, כי בעלי הזכויות אינם נדרשים לחתום כערבים על הסכם הניהול עליו חתומים השוכרים. סימה הצהירה בתצהיר עדותה הראשית (סע' 27), כי במהלך 20 שנות עבודתה לא זכור לה מקרה בו נדרשו בעלי הזכויות לחתום כערבים על הסכם הניהול עליו חתם השוכר. סימה נשאלה בחקירתה, מדוע בהסכם שהוצג כאמור, נדרשה ערבות הבעלים, והיא השיבה: "זה לא בדיוק עניינינו זה נחתם ביניהם. אני לא ידעת. לא הייתי במעמד החוזה. לא יודעת למה בעל הבית ביקש את הערבות הזאת, אציין כי היום כשאני מחתימה שוכר על חוזה ניהול אני לא מבקשת מבעל הבית להיות ערב" (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 6 ש' 15-19). בחקירתה החוזרת נשאלה סימה, מה הנוהל מבחינת החתמת שוכר לגבי הבעלים בנוסף לשוכר, והיא השיבה כדלקמן (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 9 ש' 19-24): "אף פעם לא דרשתי מבעלים לחתום חתימת ערבות להסכם ניהול של שוכר. הנוהל הוא שאני מקבלת חוזה שכירות מבעל הזכויות או מהדייר עצמו ואני מחתימה את הדייר על חוזה ניהול חדש בנוסף לחוזה הניהול הישן שיש לי מהבעלים". עו"ד רוזנבלום נחקר אף הוא בעניין זה, כדלקמן (עמ' 13 ש' 29-32, עמ' 14 ש' 1-8): "ש. לגבי אותו הסכם שהצגת עם פארג' עליו מופיעה חתימת ערבות של הבעלים, סעיף 8 ב' לתצהירך. מקום בו התובעת רצתה שבעל חנות יהיה ערב, היא הייתה קובעת זאת מפורשות. ת. כן. ש. במשפט הזה יש הנחה כי התובעת רצתה את הערבות וקבעה את הערבות, התוספת של הערבות שראינו בהסכם היא תוספת בכתב יד. מי אמר לך שהתובעת היא זו שקבעה ורצתה את הערבות. ת. יכול להיות מצב שבעל הבית יתנדב. ש. אולי זו הייתה דרישה של השוכר. ת. הכל יכול להיות. ש. אתה לא יכול לשלול את זה וגם לא היית בפגישה במעמד חתימת החוזה. ת. לא". כאמור, בהתאם לעדותה של סימה, התובעת אינה נוהגת להחתים את בעלי הזכויות בנכס כערבים לשוכר על דמי הניהול, וזאת היות ולבעלי הזכויות בנכס קיימת חובת תשלום דמי ניהול עצמאית. מנגד, הנתבעת, אשר הציגה דוגמא של חוזה אחד בלבד מסוג זה, עליו ערבו הבעלים להתחייבויות השוכר, לא הראתה בקיאות בשאלה מדוע שם חתמו הבעלים על כתב ערבות עבור השוכר, והיא לא הסבירה את הנסיבות של החתמת הבעלים בחנות הסמוכה, כך שלא ניתן ללמוד דבר מהסכם בודד זה. כמו כן, לא הביאה הנתבעת לעדות את הבעלים ו/או השוכר האחר שיעידו על נסיבות הערבות. מכל האמור לעיל, עדיפה עלי גרסת התובעת, אשר מקבלת תמיכה מלשון הסכם הניהול, לפיה החתמת השוכר על הסכם הניהול איננה פוטרת את הבעלים ממחויבותו הראשונית לתשלום דמי הניהול. ואם בכל האמור לא די, הרי שנסיבות נוספות הביאו אותי לקביעתי זו, הכל כפי שיפורט להלן: השבת הביטחונות לשוכר כאמור, הנתבעת העלתה את סוגית השבת הביטחונות לשוכר, תוך שטענה, כי הואיל והתובעת לא הודיעה לה במועד על חוב השוכר, נמנעה מהנתבעת האפשרות לגבות את החוב מהשוכר, שכן הביטחונות שוחררו לשוכר (פרוטוקול מיום 27.2.12 עמ' 1 ש' 19-20). התובעת מצידה טוענת, כי הנתבעת, אשר חייבת בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיה, לא פעלה באופן סביר וברשלנותה שחררה את הביטחונות שהיו בידיה, תוך ידיעה ברורה שקיים חוב לשוכר בגין דמי ניהול. בדיון שהתקיים בפני ביום 27.2.12, עת פירט ב"כ הנתבעת לפרוטוקול את טענות הנתבעת, ציין הוא, בין היתר כדלקמן: "כמו כן מאחר והתחנה לא הודיעה לי מבעוד מועד על החוב של השוכר, ימנע ממני את האפשרות לגבות את החוב מהשוכר. מדובר בשוכר שהוא אדם פרטי. הביטחונות שוחררו לשוכר" (שם, עמ' 1 ש' 19-20). ברם, כפי שעולה מחקירתו של עו"ד רוזנבלום, הנתבעת ידעה גם ידעה, במועד השבת הביטחונות לשוכר, כי קיימים חובות לשוכר בגין דמי ניהול (פרוטוקול מיום 28.10.12 עמ' 12 ש' 6- 18): "ש. מדוע התייחסת לכסף הזה ככסף שמשוחרר לדזשווילי, למרות שהיה חוב דמי ניהול לתובעת. ת. זה לא עניינך. כשהתחלפו הדיירים ידעתי שיש חוב לאבנר עבוד דמי ניהול. למרות זאת שחררתי אותו, צריך לדעת מהרגע שהנתבעת נכנסה לתחנה הניהול של התחנה היה כל כך גרוע, שערך דמי השכירות הלך וירד. כשהשכרנו לאבנר את המושכר השווי של השכירות בשקלים היה שווה ערך להיום 14,500 ₪. ואילו, היום אני מקבל מהדייר הקיים 9,482 ₪. כל זה בגלל שתי סיבות התחנה שהתרשלה ניהול ולא ידעה לנהל כהלכה ובגלל הרכבת שהיוותה תחרות עם התחנה. לא יכולתי להשיג דייר ולבקש ערבות בשווי של 50 אלף ₪. כל דייר הגיע אלי בטרם תמה קופת השכירות אמרתי תמצא דייר שיעמוד באותם התנאים אני מסכים להעברה זה כולל את סכום הערבות. הדייר היוצא התדיין עם הדייר הנכנס, זה לא היה ענייני, זה הלך עם אבנר, וגם עם סטרויב, וגם עם ערן מוזס. לי אין הסכם עם תחנה המרכזית והשיקולים שלהם לא מעניינים אותי, כשם שהשיקולים שלי לא עניינים אותם. אני עושה מה שטוב לי" (ההדגשה אינה במקור- מ.ס). ובהמשך אישר כדלקמן (שם, עמ' 13 ש' 3): "בדעה ברורה וצלולה לא עיכבתי את הביטחונות". הנתבעת אינה יכולה לטעון מחד גיסא, כי הואיל והתובעת לא הודיעה לה במועד, שחררה היא את הביטחונות שנתן לה השוכר, ומאידך להודות, כי במועד השבת הביטחונות לשוכר ידעה היא, כי לשוכר חובות בגין דמי ניהול. ברי כי עסקינן בשתי טענות סותרות, אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. כן בעניין זה ראוי לציין את הצהרותיה הסותרות של הנתבעת, באשר לידיעתה על קיומו של חוב של השוכר בגין דמי ניהול. בעוד שבדיון שהתקיים בפני ביום 27.2.12 הצהיר ב"כ התבעת לפרוטוקול, כי: "מאחר והתחנה לא הודיעה לי בעוד מועד על החוב של השוכר, ימנע ממני את האפשרות לגבות את החוב מהשוכר (שם, עמ' 1 ש' 19-20), הרי שבחקירתו של עו"ד רוזנבלום, עת הוצג בפני מכתב ששלח ביום 18.2.08 לעו"ד קרן פאר, במסגרתו ביקש לדעת אם חוב השוכר בגין דמי ניהול סולק, והוא נענע בשלילה, אישר הוא, שתשובתה של עו"ד פאר, הייתה שלשוכר קיים חוב (שם, עמ' 11 ש' 11-13): "ש. באותו מכתב ששאלת את העדה אתה אמרת שפנית אל התובעת וביקשת לדעת פרטים ונענית שיש חוה של השוכר. ת. זה נכון מאוד". זאת ועוד, בתצהיר עדותה הראשית (סע' 13), סיפרה הנתבעת, כי עמדת התובעת ביחס לשאלה מי אחראי לתשלום חובות השוכרים בחנות בגין דמי ניהול, הייתה ידועה לה זה מכבר: "הנתבעת עמדה בעבר, בפני דרישות דומות של התובעת, לאלה המופיעות בכתב התביעה דנא, בגין דייר אחר של הנתבעת...". עו"ד רוזנבלום נחקר בעניין זה כדלקמן (פרוטוקול מיום 28.2.12 עמ' 12 ש' 27-31): "ש. בהליך הישן אתה התגוננת באותן טענות שאתה מתגונן בהן כיום, באותה מידה ידעת אז שהתובעת טוענת כלפיך לאחריות כבעלים לחוב דמי הניהול ביחד ולחוד עם השוכר. ת. את הטענות שאני טוען היום טענתי כבר בגדול בשנת 2004, אלו טענות עקרוניות. בוודאי שידעתי כי עמדתה של התובעת היא כפי עמדתה היום שגם אני וגם השוכר אחראים לדמי הניהול" (ההדגשה אינה במקור- מ.ס). לעניין זה ראו גם אמרת ב"כ הנתבעת לפרוטוקול מיום 1.7.12 (שם, עמ' 2 ש' 3). בעניין זה ראוי לחדד- אף אם הייתה מקובלת עלי גרסת הנתבעת, לפיה החתמת השוכר על הסכם הניהול מול התובעת, שחררה אותה ממחויבותה לשאת בחוב השוכר בגין דמי ניהול, הרי שהעובדה, שהנתבעת שחררה את כספי הביטחונות שנתן לה השוכר, תוך ידיעה ברורה, שלשוכר קיים חוב כלפי התובעת בגין דמי ניהול, ותוך ידיעה ברורה, שלשיטתה של התובעת, הנתבעת אחראית בגין חוב זה ביחד ולחוד עם השוכר- מחייבת את הנתבעת לשאת בתשלום דמי הניהול. ודוק- עו"ד רוזנבלום אישר בחקירתו, כי כבר בשנת 2004 היה מודע לעמדת התובעת בעניין זה, כאשר התיק דנן מתייחס לתקופה שתחילתה בשנת 2008. כלומר במועד בו שוחררו הביטחונות, ידעה הנתבעת את עמדת התובעת כאמור. נימוקיה של הנתבעת, לסיבה, מדוע שחררה לשוכר את הביטחונות, עולים כדי יתרונות כלכליים אותם רצתה להשיג, ומכל מקום נימוקים אלה אינם מעניינינו. עוד בעניין זה אציין, כי בהשבת הביטחונות לשוכר, עת ידעה הנתבעת את עמדת התובעת בעניין ועת ידעה כי קיים חוב, לא פעלה הנתבעת להקטנת הנזק. זאת ועוד, כאמור הנתבעת התחייבה במסגרת הסכם הניהול, לשאת בתשלום דמי ניהול. במסגרת הסכם השכירות שנחתם בין הנתבעת לשוכר, התחייב האחרון במסגרת סע' 13 לשאת "בכל ההוצאות הכרוכות בניהול העסק במושכר, לרבות תשלום לחברה המפעילה את התחנה המרכזית...", דהיינו- דמי ניהול. הביטחונות שנתן השוכר לנתבעת, נגעו "לקיום הוראות חוזה זה" (סע' 21 א' להסכם). לשון אחרת- הביטחונות שמסר השוכר לנתבעת נועדו אף לכיסוי חוב בגין דמי ניהול. מכאן שאין בידי לקבל טענת הנתבעת בעניין זה. חובת הנתבעת לתשלום דמי ניהול מכוח הסכם המכר לטענת הנתבעת, חברת התחנה המרכזית החדשה, אינה צד לתביעה, ולכן התובעת מנועה מלבקש סעד מבית המשפט על פי חיוב לכאורה שיש לנתבעת כלפי חברת התחנה המרכזית החדשה. מנגד טוענת התובעת, כי עסקינן בחוזה לטובת צד שלישי. סע' 11 (א) (5) להסכם המכר מפרט את התשלומים אשר "יחולו על הרוכש וישולמו על ידו לחברה או לזכאים לתשלום...", ובין היתר בגין: "חלק יחסי מכל הוצאות הכרוכות בהחזקת הפרויקט החדש ממועד המסירה כמפורט בהסכם הניהול". מכאן שקיימת התחייבות הנתבעת בהסכם המכר, לשאת בתשלום דמי ניהול. סע' 34 לחוק החוזים, קובע כדלקמן: "חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן - המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות זו". יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט ברק, בע"א 253/82 ד"ר דן חושי נ' הטכניון- מכון טכנולוגי לישראל, פ"ד לח (1), 640, 643-644: "...מכוחו של סעיף זה עשוי אדם, שאינו צד לחוזה, לרכוש זכויות על-פיו כלפי הצדדים לו. תנאי להענקתה של זכות זו לצד שלישי הוא, כי על פי פירושו הנכון של החוזה נטלו על עצמם הצדדים או אחד מהם חיוב כלפי הצד השלישי ובכך העניקו לצד השלישי זכות כלפיהם. לא די בכך, כי הלכה למעשה יש בו בחוזה כדי להיטיב עם צד שלישי. תנאי הוא לתחולתו של סעיף 34 לחוק החוזים [חלק כללי], כי על פי פירושו הנכון של החוזה משתמעת ממנו (במפורש או מכללא) הכוונה להעניק לצד השלישי זכות ולהטיל במקביל לכך על בעלי החוזה חובה... מכאן, שאפילו יש בחוזה התחייבות ליתן טובת הנאה לצד שלישי, אין באותה התחייבות כשלעצמה כדי להעניק זכות לצד שלישי, שכן השאלה היא תמיד, אם אותה התחייבות היא אך כלפי הצד לחוזה ואילו טובת ההנאה היא אך תוצאה של ביצוע אותה התחייבות, או שמא ההתחייבות עצמה, בנוסף לטובת ההנאה, מכוונת כלפי הצד השלישי (ראה ע"א 348/79, בעמ' 37)". לטעמי, הדין עם טענות התובעת בעניין זה. הסכם המכר נחתם בין הנתבעת לבין חברת התחנה המרכזית החדשה. סע' 11 (א) (5) להסכם המכר, הטיל על הנתבעת חובה לשאת בתשלום דמי ניהול עבור מי שיהא זכאי לתשלום כאמור. הזכאי לתשלום, היא התובעת, והיא אינה צד להסכם המכר. נהיר, כי כוונת הצדדים הייתה להעניק לתובעת זכות לקבל את דמי הניהול עבור השירותים המסופקים על ידה ומכאן שעסקינן החוזה לטובת צד שלישי. מכתבי התראה כאמור הנתבעת טענה, כי לא קיבלה מהתובעת מכתבי התראה. ברם, בסע' 12 לסיכומיה, ביקשה הנתבעת למחוק טענתה זו, ומכאן שהצורך לדון בטענה זו התייתר. הוכחת גובה החוב לטענת הנתבעת, התובעת לא הוכיחה את החוב הנטען. סע' 20 להסכם הניהול קובע כדלקמן: "הרישומים והחשבונות אצל חברת הניהול כשאלה מאושרים ע"י רואה החשבון של חברת הניהול יהיו ראיה לנכונות הרשומים והחשבונות ולחובת התשלום של המפעיל על פיהם...". התובעת צירפה לתצהיר עדותה הראשית של סימה (נספח ד'), וכמו כן לכתב התביעה, תדפיס חוב דמי הניהול, עבור התקופה שתחילתה בחודש פברואר 2008, וסיומה בחודש דצמבר 2009, עליו מתנוססת חתימת חשב מטעמה. מנגד, הנתבעת לא הציגה כל תחשיב חלופי לתחשיב התובעת ו/או לא ציינה אילו טעויות נפלו בחישוב התובעת, פרט לטענתה, כי הסכום שנכתב במכתב שנשלח לנתבעת בינואר 2008 בגין חוב השוכר, אינו תואם לסכום בחודש העוקב. ברם, המכתב מתייחס לחוב הנתבעת לחודש ינואר 2008, כאשר חודש זה אינו נכלל במסגרת התביעה. לאור האמור לעיל, טענת הנתבעת בעניין זה נדחית. ו. סיכום מכל האמור לעיל, התביעה כנגד הנתבעת מתקבלת. הנני מחייב את הנתבעת לשלם לידי התובעת סכום התביעה בסך 65,726 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (7.11.11) ועד לתשלום המלא בפועל. בנוסף הנני מחייב את הנתבעת לשלם לידי התובעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪. דמי ניהול