מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מימוש ערבויות חוק המכר: השופט, ד"ר קובי ורדי לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט, משה סובל) מיום 11.8.11 (ת"א 65851-06) אשר קיבל את תביעתם של המשיבים כנגד המערער (להלן: "הבנק") והורה לבנק לממש את הערבויות שהפקיד המשיב 1 (להלן: "אוזן") מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות" או "החוק"). הרקע והמחלוקת בין הצדדים ביום 24.7.01 רכש אוזן ביחד עם מר איציק גולדנברג (להלן: "גולדנברג") חמש דירות בפרוייקט "מגדלי פלורנטין" (להלן: "הפרוייקט"). הפרוייקט נוהל על-ידי שותפות פלורנטין אשר כללה את נגה אלקטרומכניקה בע"מ (להלן: "נגה"), שהחזיקה 61.25% מהשותפות. במועד רכישת הדירות היו אוזן וגולדנברג בעלי השליטה בנגה אשר בעניינה ניתן צו הקפאת הליכים ביום 17.9.02. במסגרת ההתקשרות לרכישת הדירות, חתמו אוזן וגולדברג על חמישה הסכמים זהים, לפיהם התחייבו לשלם לידי השותפות עבור כל אחת מהדירות סך של 528,444 ₪ ובסך הכל 2,642,220 ₪. כמו כן, התחייבו אוזן וגולדברג לשלם לשותפות 15% מסכום התמורה כמקדמה בסך כולל של 396,355 ₪ עבור כל הדירות ביחד. מועד המסירה של הדירות נקבע במסגרת ההסכמים ליום 3.4.03. הבנק, שימש כבנק המלווה של הפרוייקט והוציא ערבויות בנקאיות להבטחת ההתקשרות לרכישת הדירות, כאשר בין היתר, הוציא הבנק ערבויות חוק מכר גם בגין תשלומי המקדמה הנ"ל ששילם אוזן (להלן: "ערבויות המקדמה"). ביום 12.11.01 נטלו אוזן וגולדנברג 5 הלוואות מבנק דיסקונט למשכנתאות (להלן: "בנק דיסקונט") בסך של 480,000 ₪ כל אחת, כנגדן רשם בנק דיסקונט משכון לטובתו על הזכויות החוזיות של אוזן וגולדברג על הדירות שרכשו בפרוייקט. על-פי הסכמי ההלוואה עם בנק דיסקונט, העביר בנק דיסקונט תשלום על-סך של 1,800,000 ₪ על חשבון רכישת הדירות, וכנגד תשלום זה הוציא הנתבע ערבויות חוק מכר לטובת אוזן וגולדנברג, שחתמו על כתב התחייבות בלתי חוזרת לפיה, במידה וימומשו הערבויות הבנקאיות יעביר הבנק מתוך הערבויות את סכום החוב שלא נפרע מההלוואה לבנק דיסקונט (להלן:"ערבויות בנק דיסקונט"). אוזן וגולדנברג לא עמדו בהחזרי ההלוואה לבנק דיסקונט, וביום 29.4.03 פנה בנק דיסקונט ללשכת ההוצאה לפועל בתל-אביב בבקשה למימוש המשכון שנרשם על הזכויות בדירות שבפרוייקט, ובמסגרת הליכים אלה פנה כונס הנכסים לראש ההוצאה לפועל שיאשר לו לפעול בשם אוזן וגולדנברג לחילוט הערבויות שהוציא הבנק והומחו לטובת בנק דיסקונט. הבנק הסכים לממש את הערבויות כנגד ביטול הסכמי הרכישה, וכונס הנכסים בשמם של אוזן וגולדנברג חתם על הסכמי הביטול שכללו סעיף שמירת זכויות שזו לשונו (להלן: "סעיף שמירת הזכויות"): "למרות האמור לעיל, אין בהסכם זה כדי לגרוע ו/או לפגוע בטענות מי מהצדדים כלפי הצד האחר ו/או כלפי כל גורם אחר, לרבות הבנק המלווה, ביחס לערבויות בנקאיות נוספות, ככל שישנן כאלה, לרבות תוקפן או הזכות למימושן, ובעניין זה שומר כל צד על טענותיו, בהתאם לכל דין". ביום 11.12.03 נרשם משכון לטובת חברה שבשליטתו של עו"ד קסוטו, בין היתר, על כל הכספים שיהיה אוזן זכאי לקבל לאחר חילוט הערבויות שניתנו על-ידי הבנק, וזאת לצורך הבטחת שכר טרחתו של המשרד של עו"ד קסוטו שנתן שירותים משפטיים לאוזן. ביום 27.12.04 נרשם משכון נוסף לטובת החברה בשליטתו של המשיב 2 - עו"ד נוף, במסגרת יחסי שותפות בין עו"ד נוף לעו"ד קסוטו ולאחר שהחברה שבשליטתו של עו"ד קסוטו המחתה את זכויותיה בכספי ערבויות המקדמה לעו"ד נוף. ביום 19.6.05 פנה אוזן למנהל סניף רמת אביב של הבנק בדרישה למימוש הערבויות שהוצאו לטובתו על-ידי הבנק ושלא חולטו על-ידי בנק דיסקונט. משנמנע הבנק מהעברת כספי מימוש הערבויות, ובחלוף תקופה של 90 ימים מיום הדרישה לתשלום הערבויות, הגישו המשיבים תביעה בסדר דין מקוצר כנגד הבנק למימוש ערבויות המקדמה. הבנק טען להגנתו כי לא התקיימו התנאים הפורמאליים הקבועים בערבויות למימושן, שכן אין נבצרות מצד המוכר למסור את הדירות לאוזן. בנוסף, טען הבנק כי משאוזן הוא שביטל את הסכמי הרכישה, טענתו בכל הנוגע לאיחור במסירת הדירות אינו רלוונטי בהקשר של מימוש הערבויות. לחילופין, טען הבנק כי במידה ויקבע כי אוזן זכאי למימוש הערבויות אזי עומדות לבנק טענות קיזוז, עיקול ועיכבון על כספים אלה בגין חובות של אוזן לבנק. פסק דינו של בית משפט קמא תחילה, קבע בית משפט קמא כי הוא דוחה את טענת הבנק כי לא התקיימו התנאים למימוש הערבויות. בית משפט קמא קבע כי לא הובהר בפניו מהי האבחנה שמבקש הבנק לערוך בין הערבויות שמומשו לטובת בנק דיסקונט לבין הערבויות שניתנו לאוזן בגין תשלום דמי הקדימה. כמו כן קבע בית משפט קמא, בהתבססו על פש"ר (ת"א) 1896/02 הבר משה נ' בנק מזרחי המאוחד בע"מ (לא פורסם, 17.2.04) (להלן: "פס"ד הבר") העוסק במחלוקת זהה בנוגע לאותו הפרוייקט, כי האיחור במסירת הדירות בלמעלה משנתיים מצדיק את מימוש הערבויות. עוד קבע בית משפט קמא כי יש ליתן פרשנות מרחיבה לסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות , הכולל גם מקרה בו ביטל הקונה את הסכם המכר כדין לאחר שהקבלן הפר את ההסכם הפרה יסודית, כפי שאכן קרה במקרה דנן עת איחר הקבלן במסירת הדירות למעלה מ-6 חודשים מתקופת הארכה הקבועה בהסכמי הרכישה בהתאם לסעיף 18.10 להסכמי הרכישה. הוסיף בית משפט קמא וקבע כי טענתו של הבנק כנגד חילוט ערבויות המקדמה נגועה בחוסר תום לב, שכן הבנק הסכים לממש את הערבויות של בנק דיסקונט. באשר לטענות הבנק לזכותו לקיזוז, עיקול ועיכבון, קבע בית משפט קמא כי דין טענה זו להידחות הן מהטעם שהיא נזנחה על-ידי הבנק בסיכומיו והן לגופה, הואיל והוכח כי הקיזוז הנטען בוצע מחשבון הליווי של הקבלן ואף הוכח כי חובותיו של אוזן לבנק נהפכו לחלוטים רק כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה שהוגשה ביום 28.11.06. הוסיף בית משפט קמא וקבע לעניין זה כי דין טענותיו של הבנק להידחות אף מהטעם של משכון ראשון בזמן, שכן בטרם נמסרה הודעת העיקול על-ידי הבנק ובטרם ניתן פסק דין חלוט לבנק כנגד אוזן, נרשמו לטובת עו"ד קסוטו ולטובת עו"ד נוף שעבודים ברשם המשכונות. לבסוף, קבע בית משפט קמא כי הוא דוחה את טענותיו של הבנק שהועלו לראשונה במסגרת הסיכומים לפיהן לא הומצאו לו על-ידי המשיבים הערבויות המקוריות, הן מהטעם שהן מהוות הרחבת חזית והן מהטעם שהוכח כי הערבויות המקוריות הועברו לבנק על-ידי אוזן. עיקר טענות בעלי הדין לטענת הבנק שגה בית משפט קמא משקיבל את תביעת המשיבים והורה על מימוש ערבויות המקדמה. לטענת הבנק, בית משפט קמא התעלם בפסק דינו מטענתו לפיה אוזן כלל לא ביטל את הסכמי הרכישה, שכן ההסכמה לביטול הסכמי הרכישה הייתה בין הבנק לכונסי הנכסים. כן חוזר הבנק על טענתו לפיה ביטול הסכמי הרכישה לא נבע מנבצרות הקבלן לקיים את התחייבויותיו. כן טוען הבנק כי הנסיבות שנדונו בפס"ד הבר שונות מהנסיבות דנן, ומשכך שגה בית משפט קמא משאימץ הקביעות בפס"ד הבר והחיל אותם על המקרה הנדון. מוסיף הבנק וטוען כי בנסיבות העניין לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק להבטחת השקעות של רוכשי דירות למימוש הערבות, שכן לא הוכח קשר סיבתי בין אי העברת הזכויות בדירות לאוזן לבין מי מהתנאים הנקובים בסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות רוכשי דירה כנדרש על-פי הפסיקה. כן טוען הבנק כי אף לא התקיימו התנאים הקבועים בכתב הערבות עצמו. לטענת הבנק, הוכח כי במועד בו ביקש אוזן לממש את ערבויות המקדמה כבר החל תהליך מסירת הדירות לקונים, כאשר "בזמן אמת" אוזן לא ביקש לממש את הערבויות אלא בחר להמתין עד למימוש הערבויות לבנק דיסקונט. מוסיף הבנק וטוען כי ביטול הסכם הרכישה על-ידי כונס הנכסים לא נעשה בגלל שלא ניתן היה להעביר לקונה את הזכויות בדירה אלא מכיוון שאוזן לא פרע את חובותיו לבנק דיסקונט, ולכן אין לקבל את טענתו של אוזן לקיום קשר סיבתי בין התנאים הנקובים בחוק או בכתב הערבות לבין אי קבלת הזכויות בדירות. עוד טוען הבנק כי הסכמתו למימוש הערבויות כלפי בנק דיסקונט אינן מחייבות אותו כלפי אוזן, שכן העסקה עם כונס הנכסים בוטלה בהסכמה ולא בגין טענה לנבצרות ועל בסיס עסקי. כן טוען הבנק כי בית משפט קמא לא נתן משקל לכך שאוזן הוא בעל השליטה בחברה הקבלנית ולכך שחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות נועד להגן על הרוכש "החלש" ולא על הקבלן "החזק". עוד טוען הבנק כי שגה בית משפט קמא בקביעתו לפיה המחאת הזכויות לעו"ד קסוטו ועו"ד נוף מהווה זכות עודפת, שכן לטענת הבנק על-פי סעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים עומדות לבנק כנגד הנמחה כל טענות ההגנה שהיו יכולות לעמוד לו כנגד הממחה - אוזן. מנגד, טוענים המשיבים כי פסק דינו של בית משפט קמא מוצדק ובדין יסודו ואין להתערב בקביעותיו. לטענת המשיבים, צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה איחור בלתי סביר במסירת הדירה מהווה עילה לחילוט ערבויות כפי שנקבע בפס"ד הבר שעסק באותו הפרוייקט ובאותן נסיבות, כאשר הבנק שהיה הנתבע בפס"ד הבר לא הגיש ערעור על פסק הדין וקיבל את קביעותיו. כן טוענים המשיבים כי בצדק קבע בית משפט קמא כי אין הבדל בין ערבויות המקדמה לבין ערבויות בנק דיסקונט שאותן הסכים הבנק לממש. עוד טוענים המשיבים כי צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה רשימת המקרים המנוייה בסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות אינה רשימה סגורה, ושיש ליתן לה פרשנות תכליתית ולא דווקנית. כן טוענים המשיבים כי צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה בנסיבות המקרה האיחור הבלתי סביר במסירת הדירות, ביטול הסכם הרכישה כדין והעובדה שהמוכר נקלע לפירוק, כל אחד מאלה, כשלעצמו, מהווים עילות המצדיקות את חילוט הערבות. באשר לטענת המערער לפיה בית משפט קמא התעלם מכך שאוזן היה בעל השליטה בחברה היזמית, טוענים המשיבים כי טענה זו נטענה לראשונה בערעור, ומשכך מהווה הרחבת חזית אסורה ודינה להידחות. כן טוענים המשיבים לעניין זה כי במועד הבקשה לחילוט הערבויות אוזן כבר לא היה בעל השליטה, והוא רכש את הדירות כאדם פרטי. מוסיפים המשיבים וטוענים כי אין להתערב בקביעתו העובדתית של בית משפט קמא שהתבססה על העדויות והראיות שהיו לפניו לפיה אכלוס הדירות בפרוייקט התבצע ברובו בשנת 2007. עוד טוענים המשיבים כי צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה ביטול ההסכם כדין מהווה עילה לחילוט הערבויות כאשר ביטול הסכם הרכישה אינו מבטל את תוקף הערבויות. כן טוענים המשיבים כי טענת הבנק לפיה הסכם הרכישה לא בוטל על-ידי אוזן עומדת בניגוד לטענתו של הבנק בבית משפט קמא במסגרת כתב הגנתו שם טען כי הדירות לא נמסרו לאוזן מחמת ביטול הסכם הרכישה על-ידו. מוסיפים המשיבים וטוענים כי סירובו של המשיב לחילוט הערבויות מהווה עשיית עושר, שכן בעקבות ביטול הסכמי הרכישה, חמשת הדירות נשוא הערבויות נמכרו והבנק קיבל את התמורה המלאה בגין מדירות אלה. לבסוף, טוענים המשיבים כי צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה חילוט הערבויות נדרש גם נוכח היחסים החוזיים בין הצדדים שחלים גם על הבנק כבנק מלווה, בהם נקבע כי איחור מצד המוכרת מעבר ל-90 יום, יאפשר לרוכש בחלוף 6 חודשים לאחר תום תקופת הארכה הקבועה בהסכמי הרכישה לבטל את ההסכם ולממש את הבטוחה. דיון והכרעה לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון, ובתיקי המוצגים, אני סבור כי דין הערעור להידחות, הכל כפי שיפורט להלן. המחלוקת שבפנינו היא מחלוקת משפטית באשר לפרשנות שיש ליתן לכתבי הערבות שנתן הבנק להבטחת השקעתו של אוזן בדירות שביקש לרכוש בפרוייקט פלורנטין עם תשלום דמי הקדימה על-ידי אוזן, וליתר דיוק, האם בנסיבות העניין אי מסירת הדירות במועד, תוך איחור ניכר וביטול הסכמי הרכישה, הקנו לאוזן את הזכות לממש את ערבויות המקדמה. התשתית העובדתית התשתית העובדתית לבחינת המחלוקת המשפטית-פרשנית הינה התשתית העובדתית כפי שקבע אותה בית משפט קמא בפסק דינו בהתבסס על הראיות והעדויות שנשמעו לפניו. כך, נקבע כי על-פי "נספח תנאים מיוחדים" להסכמי הרכישה מועד מסירת הדירות הוא ביום 3.4.03, כאמור בסעיף 4 למסמך זה (נספח א' למוצג 5 מטעם המשיבים): "מועד המסירה הנקוב: עד ליום 3.4.03, ובכפוף להוראות ההסכם." כאשר בפועל במועד המסירה הנ"ל טרם החלה הבנייה בפרוייקט ואיכלוס הדירות בפרוייקט נערך רובו בשנת 2007, דהיינו קרוב ל-4 שנים איחור מהמועד המוסכם הנ"ל בהסכם הרכישה. כן נקבע כי הסכם הרכישה בוטל כדין ביום 19.5.05, כאשר על-פי הסכמי הביטול שכלל את סעיף שמירת הזכויות הנ"ל הנוגע למימוש ערבויות הקדימה, הבנק מימש את ערבויות בנק דיסקונט. נסיבות "חיצוניות" המצדיקות את חילוט ערבויות הקדימה בנסיבות העניין בענייננו, אני סבור כי בנסיבותיו המיוחדות והספציפיות של המקרה הנדון, ישנן מספר נסיבות שכל אחת מהן בנפרד, ולא כל שכן כולן ביחד, מצדיקות את חילוט ערבויות הקדימה, וזאת אף מבלי להיזקק לסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות ופרשנותו בנסיבות העניין. ראשית, אני סבור כי העובדה שהבנק הסכים במסגרת "הסכם הביטול" לחלט את ערבויות בנק דיסקונט, והבנק לא טען כי לא מתקיימות הנסיבות לחילוט הערבויות, כפי שהוא טוען כעת לגבי ערבויות הקדימה אותן ביקש אוזן לממש מאוחר יותר, כאשר מדובר באותן ערבויות ממש כשההבדל היחיד ביניהן הוא שאוזן המחה את זכויותיו בערבויות אלה לבנק דיסקונט שהלווה לו את הכסף לתשלום זה שבגינו הונפקו הערבויות, מקימה לטעמי, בנסיבות העניין, מניעות מצד הבנק לטעון טענות אלה, טענות הנגועות אף בחוסר תום לב, כפי שקבע בית משפט קמא בפסק דינו: "אודה ואתוודה כי גם במועד זה, שלאחר הגשת סיכומי הצדדים, כלל לא הוברר בפניי מהי האבחנה אותה מבקש הבנק לערוך בין הערבויות שמומשו לטובת בנק דיסקונט על פי הסכמתו לאחר שהסכמי המכר בוטלו בהסכמת הצדדים, [הדגשה במקור] לבין הערבויות אשר ניתנו בידי אוזן (ואשר לא הומחו על ידו לבנק דיסקונט), אותן כאמור ממאן הבנק לחלט." ובהמשך פסק הדין: "עוד אוסיף כי טענה זו הנשמעת מפי הבנק [הטענה לפיה אוזן אינו זכאי למימוש הערבות מחמת שביטל את הסכם המכר - הערה שלי ק.ו.] נגועה לדידי בחוסר תום לב שהרי, הבנק עצמו חילט את הערבויות לטובת בנק דיסקונט תוך כך שהגיע עימו להסכמה על ביטול הסכמי המכר. מדוע אם כן בכל הנוגע למימוש הערבויות שניתנו בידי אוזן ישנה נפקות לביטול הסכמי המכר? לנתבע הפתרונים." טענת הבנק לפיה הסכמתו לחלט את הערבויות לטובת בנק דיסקונט לא היתה מטעמים של נבצרות, ומשכך אינה מחייבת אותו כלפי אוזן, אינה מקובלת עלי, שכן כאמור, משעסקינן באותן ערבויות ממש, וטענותיו של הבנק כעת כנגד מימוש הערבויות היו רלוונטיות גם כלפי בקשת מימוש הערבויות של בנק דיסקונט, אך הבנק בחר שלא להעלות טענות הגנה אלו, מלמדת כי הבנק ויתר למעשה על טענות אלה ומשכך הוא מנוע מלהעלותן כעת, לעניין ערבויות הקדימה. שנית, הבנק שהיה המשיב בפס"ד הבר שעסק בסוגייה זהה לסוגייה דנן, שנסיבותיו אף היו חמורות פחות מהנסיבות דנן, שכן שם דובר היה באיחור במסירת הדירה של כשנה וחצי, ואילו כאן עסקינן באיחור של קרוב ל-3 שנים (לאחר ימי הארכה על-פי הסכם הרכישה), לא עירער על קביעתו של בית המשפט לפיה בנסיבות המקרה ובהתחשב במארג החוזי בין הצדדים, מר הבר היה זכאי לחלט את הערבויות. העובדה שהבנק לא עירער על ההחלטה הנ"ל יצרה לטעמי מצג לפיו הבנק קיבל את הפרשנות הנ"ל של בית המשפט, שהרי אם לא כן, חזקה עליו שהיה מערער על קביעה זו ומבקש לשנותה. שלישית, בהסכמי הרכישה הוסכם בין המשיבים לבין השותפות שאיחור של למעלה מ-9 חודשים במסירת הדירה מהווה הפרה המקנה לקונה זכות לפעול למימוש הערובה שקיבל. וזו לשון הסעיפים: בסעיף 18.5 להסכם הרכישה הוסכם כי: "18.5 איחור מצד המוכרת בהשלמת הדירה ובמועד מסירתה לקונה, מכל סיבה שהיא, אשר לא יעלה על 90 יום (להלן: "ימי האורכה"), לא יהווה הפרה של התחייבויות המוכרת כלפי הקונה בהסכם זה, ולא יזכה את הקונה בתרופה כלשהי. מובהר כי ימי האורכה הנ"ל הינם במצטבר לכל תקופת איחור אחרת אשר לגביה קיים פטור או צידוק למוכרת לפי סעיפים אחרים בהסכם זה." ובסעיף 18.10 להסכם הרכישה הוסכם כי: "18.10 איחרה המוכרת במסירת החזקה בדירה לידי הקונה, מעבר לימי האורכה, וכן בנסיבות אשר על-פי כל האמור בהסכם זה מהוות הפרה מצד המוכרת של ההסכם - תשלם המוכרת לקונה דמי שכירות ראויים בשיעור שיהיה מקובל בגין דירה דומה באותו בנין במועד האיחור ובכל מקרה לא יותר מאשר 500$ לחודש. דמי השכירות הנ"ל ישולמו רק בגין התקופה שהחל מתום ימי האורכה, וכלה ב-6 חודשי תשלום לכל היותר. לאחר מכן יהיה רשאי הקונה לפי בחירתו לממש את הבטוחה, או לקבל את כספו בחזרה מהמוכרת, כשהכסף צמוד למדד המחירים לצרכן, כנגד השבת הבטוחה." [הדגשה שלי - ק.ו.] אומנם, הבנק אינו צד להסכמי הרכישה, אך אני סבור כפי שנקבע בפס"ד הבר (עליו כאמור, לא ערער הבנק), וכפי שקבע בית משפט קמא בפסק דינו, כי ההסכמה הנ"ל חלה גם על הבנק, ובהתאם להסכמה זו יש לפרש את כתבי הערבות שנתן. יפים לעניין זה דבריו של כבוד השופט ג'ובראן בע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל נ' ד"ר בינר (לא פורסם, 27.3.12) לעניין פרשנות כתב הערבות לפי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות: "... התנאים למימושה של ערבות חוק המכר קבועים בסעיף 2(1) לחוק המכר והם קשורים בקשר ענייני לעסקת היסוד; וכך, פרשנותם של כללים אלו איננה נעשית בדווקנות מילולית, אלא בהתאם להגיונו ותכליתו של החוק... הנה כי כן, כאשר בערבויות חוק המכר עסקינן - עוצמתם של עקרונות העצמאות וההתאמה משתנה, והלמידה מן החיצוני לכתב הערבות מתאפשרת..." בנוסף לאמור לעיל, חזקה על הבנק שהיה מודע לנוסח הסכם הרכישה אליו אף מפנה כתב הערבות שהוציא (סעיף 1 - סעיף ההגדרות לכתב הערבות), כאשר עיון בעיקרי הטיעון של הבנק מעלה כי הבנק אינו מערער על קביעתו הנ"ל של בית משפט קמא לפיה הוא מחוייב להוראות הסכם הרכישה וכי יש לפרש את כתב הערבות והסכם הרכישה בצורה הרמונית כך שלא יסתרו זה את זה. הסכמת הצדדים, לפיה איחור מעל התקופה האמורה במסירת הדירה מזכה את הקונה במימוש הערבויות, משמעה שהצדדים הסכימו למעשה להוסיף תנאי נוסף אותו יש לקרוא אל תוך כתב הערבות, שבהתקיימו זכאי הקונה לממש את הערבות, והבנק אינו רשאי להתנער מהסכמה זו כעת. כפי שנאמר בפס"ד הבר, לגבי אותו סעיף, סעיף זה מייתר את הצורך לבחון האם מדובר באיחור בלתי סביר, שכן בנסיבות הספציפיות המערכת החוזית בין הצדדים, נקבה במועד האיחור והגדירו הן כ"הפרה יסודית" והן כעילה לחילוט ערבות חוק המכר, ומן הדין לכבד הסכמה זו, הפועלת לטובת הרוכש. לאור האמור, אני סבור כי די בכל אחת מהסיבות הנ"ל כשלעצמה, לא כל שכן, כולן יחד כדי להצדיק בנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנ"ל את מימוש ערבויות הקדימה, כפי שקבע בית משפט קמא וזאת אף מבלי להיזקק למחלוקת המשפטית-פרשנית באשר לתחולתו של סעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות. למעלה מן הצורך, ומבלי להכריע בכך, אוסיף כי בנסיבות העניין הספציפיות ובהתחשב באיחור המהותי, אף התמלאו לכאורה, התנאים הקבועים בסעיף 2(1) לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, המזכים את אוזן במימוש ערבויות הקדימה. כך, לכאורה מדובר בנסיבות הקונקרטיות באיחור ניכר ובלתי סביר של שנים היכול להגיע ל"נבצרות" במסירת הדירות, כאשר עם ביטול הסכמי הרכישה ב-2005 בעקבות האיחור במסירה, אף נוצרה מניעות למסירת הדירות, כאשר האיחור במסירת הדירות הוא שהביא לאי העמידה בהחזרי ההלוואה, שהוביל לביטול הסכמי הרכישה, שבניגוד לטענת הבנק הוכח שבוטלו על-ידי אוזן. כך גם מתקיימים לכאורה התנאים של הקפאת הליכים, ובעקבותיהם צו הפירוק וכן הקשר הסיבתי בין התנאים. יודגש, כי מדובר בקביעה למעלה מן הצורך ולאור התוצאה אין צורך להכריע בכך. טעם נוסף המצדיק לטעמי, בנסיבות העניין, את מימוש הערבויות הוא העובדה, לפיה חמשת הדירות נשוא הסכמי הרכישה נמכרו והתמורה הועברה לבנק, כפי שנקבע בע"א (ת"א) 1559/05 כרמל - בנק איגוד למשכנתאות והשקעות נ' רמרז (לא פורסם, 1.4.07): "כמו כן בהיות המערער הבנק המלווה נהנה הוא מכספי התמורה ששילמה המשיבה שהרי הדירה שנבנתה הועמדה למכירה באמצעות כונס הנכסים לטובתו. התוצאה שחפץ בה המערער דהיינו שהוא יוותר עם תמורת הדירה ואילו התחייבותו שבערבויות הבנקאיות שניתנה להבטחת השקעותיה של המשיבה בדירה תתבטל, היא תוצאה שהדעת אינה סובלתה ואין היא מתיישבת עם עקרון תום הלב ועם הנורמה החוקית הפוסלת עשיית עושר ולא במשפט." לבסוף, אציין כי אין בידי להתערב בקביעתו של בית משפט קמא הדוחה את טענת הקיזוז של הבנק, וזאת הן מהטעמים הפורמאליים והן מהטעמים המהותיים המפורטים בפסק דינו של בית משפט קמא. סוף דבר התוצאה היא כי דין הערעור להידחות. המערער ישלם למשיבים שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪. ד"ר קובי ורדי, שופט השופט י' שנלר אב"ד: אני מסכים כי דין הערעור להידחות וזאת בנסיבותיו של המקרה דנן. הייתי משאיר את ההכרעה בשאלות הקשורות להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 למקרה בו תהיה נצרכת ההכרעה. ישעיהו שנלר, שופטאב"ד השופטת ר' לבהר שרון: אני מסכימה ומצטרפת לחוות דעתו של חברי השופט ד"ר קובי ורדי. רות לב הר שרון, שופטת הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד"ר קובי ורדי. ערבותעסקת מכרחוק המכר