דוגמא לפסק דין בנושא כישלון מו''מ בעסקת מכר: 1. כישלון מו"מ עומד בבסיס התביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב של הנתבע כלפי התובע, עת ניהל עמו משא ומתן לרכישת נכס שבבעלותו. רקע עובדתי 2. התובע הינו בעל זכויות במגרש ברחוב נחלת יצחק 4 בתל אביב, הידוע כחלקה 165 בגוש 7093 (להלן: הנכס). 3. ביום 16.6.08 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים למכירת הנכס לנתבע, תמורת סכום של 4.5 מיליון ₪ (להלן: זיכרון הדברים) שנערך על ידי ב"כ התובע דאז בעסקה, עו"ד חיים ג'רופי (להלן: עו"ד ג'רופי) ונחתם בנוכחותו. במסגרת סעיף 12 לזיכרון הדברים התחייבו הצדדים לחתום על הסכם מכר סופי עד ליום 13.8.08. תוקפו של זיכרון הדברים הותנה בהתקיימותם של שלושה תנאים מתלים, כמפורט להלן: הנתבע ישלם לתובע סך של 1.5 מיליון ₪ במעמד חתימת זיכרון הדברים; הנתבע יערוך את כל הבדיקות הנדרשות בקשר לנכס לצורך ההחלטה על רכישתו; והתובע יברר מהו החיוב במס שבו עליו לשאת בגין המכירה על מנת לבדוק את כדאיות העסקה. הצדדים חלוקים בגרסאותיהם בעניין הבדיקות שבוצעו לצורך עמידה בתנאים המתלים על פי זיכרון הדברים, אולם אין עוררין כי הסכום בסך של 1.5 מיליון ₪ לא שולם על-ידי הנתבע. 4. ביום 14.8.08 פנה הנתבע לתובע בבקשה לקבלת ארכה לצורך חתימת ההסכם עד לחודש ספטמבר 2008, בשל שהותו בארצות הברית. ביום 17.8.08 השיב עו"ד ג'רופי לנתבע כי התובע מאשר את הארכה המבוקשת עד ליום 1.9.08, בכפוף להפקדת 500 אלף ₪ להבטחת קיום העסקה. גם בעניין זה אין מחלוקת כי הנתבע לא הפקיד את הסכום שנדרש. 5. עם שובו של הנתבע מארצות הברית, נפגש הנתבע עם עו"ד ג'רופי במשרדו ובפגישה זו הועברה לעיונו טיוטת הסכם המכר. על מסמך זה הוסיף הנתבע מספר תיקונים בכתב ידו. תיקונים אלו נועדו להבטחת אינטרס הנתבע, ועניינם בנושאים הבאים: הוספת פיצוי מוסכם בגין הפרת התחייבות המוכר, הגדלת סכום הפיצוי בגין אי פינוי הנכס במועד על-ידי המוכר, הפחתת סכום התשלום הראשון שישולם במעמד חתימת ההסכם, דחיית מועד ביצוע התשלום השני, התניית תשלום המיסים במסירת החזקה בפועל וביטול ההצמדה של תשלום הפיצויים המוסכמים למדד הבניה. 6. ביום 12.10.08 נשלח לנתבע מכתב התראה על-ידי ב"כ התובע שמייצגו בתביעה זו, ובו נטען כי חלף המועד לחתימה על ההסכם הסופי וכי הודעתו של הנתבע לעו"ד ג'רופי לפיה אין בכוונתו לחתום על הסכם המכר הסופי מהווה הפרה של זיכרון הדברים. ב"כ הנתבע השיב למכתב התראה זה ביום 27.10.08, בציינו כי עד עתה טרם התקבל אצל הנתבע הנוסח המתוקן של הסכם המכר מעו"ד ג'רופי, וכי הנתבע ישמח לקבל נוסח מתוקן זה על מנת להיערך כיאות. 7. ביום 5.11.08 נשלח לנתבע מכתב התראה שני על-ידי ב"כ התובע, לפיו הודעתו של הנתבע לעו"ד ג'רופי כי אין בכוונתו לרכוש את הנכס מהווה הפרה של זיכרון הדברים שנחתם ביום 16.6.08. לפנים משורת הדין ניתנה לנתבע ארכה של 7 ימים לחתום על הסכם המכר. באותו היום פנה ב"כ התובע לעו"ד ג'רופי, בבקשה כי יעביר לידי הנתבע את הנוסח המתוקן של הסכם המכר לחתימתו. ביום למחרת העביר עו"ד ג'רופי לב"כ הנתבע את הסכם המכר המתוקן. ביום 7.1.09 הודיע עו"ד ג'רופי לב"כ התובע כי הנתבע לא חתם על הסכם המכר המתוקן שהועבר לבא-כוחו. 8. כפי שעולה מנספח ו' לתצהיר התובע, בסוף חודש אוקטובר 2008 פנה התובע למחלקת שומה והשבחה בעיריית תל אביב, לצורך דיווח על עסקת מכר שנערכה בינו לבין הנתבע. בהמשך לפנייה זו הונפק לתובע שובר תשלום היטל השבחה בסך של 634,278 ₪. ביום 1.3.09 נשלחה לתובע הודעת תשלום מס שבח, ממנה עולה כי ביום 21.12.08 הוגש משח בגין מכירת הנכס ללא שומה עצמית. טענות הצדדים 9. התובע טוען כי המשא ומתן שהתנהל בינו לבין הנתבע הגיע לשלב מתקדם ביותר, לקראת השלמת העסקה בפועל. הצדדים הגיעו להסכמות, נערך זיכרון דברים עליו חתמו הצדדים ואף נקבע מועד לחתימת הסכם המכר. עוד נטען, כי התובע נעתר לבקשות הנתבע למתן ארכה לקיום העסקה משחלף המועד שנקבע לחתימה, וכן הועבר לנתבע הסכם המכר עליו הוספו בכתב ידו תיקונים, אשר רובם ככולם התקבלו על-ידי התובע. לטענת התובע, התנהלות זו של הנתבע יצרה אצלו ציפייה והסתמכות כי הסכם המכר ייחתם, כאשר בפועל ידע הנתבע כי אין בידו יכולת לממן את העסקה, ועל אף שהודע לו במכתב ההתראה כי התובע נמנע מלהיענות להצעות אחרות לרכישת הנכס בסכומים גבוהים יותר ולכן הפסיד קונים פוטנציאליים. 10. עוד טוען התובע, כי הנתבע העלים מעיניו פרט מהותי אודות תלות העסקה בהסכמת שותפיו של הנתבע להתקשרות, ומן הראוי היה כי פרט מהותי זה ייכלל בזיכרון הדברים. מלבד זאת הנתבע לא התנה את תוקף העסקה בהסכמת אותם שותפים והותיר לתובע את הרושם המוטעה שיש בידו את היכולת לממן את העסקה. בהקשר זה נטען כי הנתבע הותיר רושם דומה גם לעו"ד ג'רופי, שהתרשם כי מדובר ברוכש רציני, ולו היה מתרשם אחרת היה מייעץ לתובע להתקשר עם קונים אחרים שהתעניינו בנכס באותה התקופה. 11. בנסיבות אלו, עותר התובע לחיוב הנתבע בתשלום פיצויים בגין הפרת חובת תום הלב בניהול המשא ומתן, מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), בסך של 100,000 ₪, וכן בגין עוגמת הנפש שהוסבה לו וההוצאות שנאלץ להוציא בעקבות הדיווחים לרשויות המס על העסקה, הקנסות והעיקולים. 12. מנגד טוען הנתבע, כי המשא ומתן שהתנהל עם התובע לא הבשיל לכדי הסכם מחייב מאחר וזיכרון הדברים מעולם לא נכנס לתוקף. חיזוק לכך מוצא הנתבע במכתב הדרישה שנשלח על-ידי ב"כ התובע, ולפיו זיכרון הדברים ייכנס לתוקף רק אם הנתבע יפקיד סך של 500 אלף ₪. הנתבע לא הודיע על כוונתו להתקשר בחוזה מחייב, וממילא שלא הופקד הסכום שנדרש, כפי שאף אישר זאת עו"ד ג'רופי בחקירתו. הנתבע הטעים את פרישתו מהמשא ומתן בהתבסס על שני נדבכים: ראשית, בטיוטות שהוחלפו בין הצדדים נותר שנוי במחלוקת רכיב התמורה, וברי כי בהעדר הסכמה לפרט מהותי זה לא ניתן להתקשר בעסקה; שנית, עסקת המכר היתה טעונה אישור מצד שותפיו להתקשר בהסכם, ומשלא הושגה הסכמה מצד השותפים להתקשרות, ישנה הצדקה לפרישתו מהמשא ומתן. 13. בנסיבות אלו, לטענת הנתבע, הדיווח על עסקת המכר לרשויות המס היה פיקטיבי ונועד ליצור הוצאות מלאכותיות עבור התובע. חיזוק לכך מוצא הנתבע באישור התובע בעדותו כי כבר בחודש נובמבר 2008, בטרם בוצע הדיווח לרשויות המסים, הודיע לו הנתבע כי הוא אינו מעוניין להתקשר עימו בחוזה לרכישת הנכס. דיון 14. בכתב התביעה המקורי ביקש התובע לחייב את הנתבע בפיצוי מוסכם בגין הפרתו של זיכרון הדברים. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 15.6.10 ביקש התובע לתקן את כתב תביעתו ולאחר שקיבל היתר ביהמ"ש שינה בכתב התביעה המתוקן את עילת תביעתו מהפרת הסכם זיכרון דברים הכולל בחובו סעיף פיצוי מוסכם, לתביעה שעניינה הפרת חובת תום הלב במשא ומתן ועתירה לחיוב הנתבע בפיצויים מכוח סעיף 12 לחוק החוזים. אם כן, איפוא, השאלה שבמחלוקת היא, האם הנתבע ניהל משא ומתן עם התובע שלא בתום לב ובדרך מקובלת. 15. חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי מעוגנת כאמור בסעיף 12(א) לחוק החוזים, שזו לשונו: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". הוראה זו מטילה על צדדים למשא ומתן חובות כלפי הצד שכנגד, גם כאשר מערכת היחסים ביניהם לא הבשילה לכדי חוזה מחייב. (ראה: ד"נ 7/81 פנידר חברה להשקעות פיתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פד"י לז(4), 673, עמ' 682) 16. הקשר שנוצר בין הצדדים למשא ומתן הוא מעצם טיבו גמיש מהקשר הנובע מחוזה, שכן הוא מיועד לאפשר לצדדים להחליט האם יערך ביניהם חוזה. משכך, כל צד שנכנס למשא ומתן חושף עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא לפועל ואין בעצם קיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. ברי כי, באופן עקרוני עומדת לצד למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו אלא שזכות זו הוכפפה לעקרון תום הלב: "ככל שמתקרבים הצדדים אל הטריטוריה החוזית עולה מידת הקרינה החוזית, והחיוב לנהוג בתום לב חזק יותר" (ראה: פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ה-2005), עמ' 146, 151-152); וכן פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, חוזים, כרך א' (תשנ"א-1991), עמ' 591). השלב אליו הגיעו הצדדים במסגרת המשא ומתן 17. עיון בראיות הצדדים מלמד כי הצדדים נפגשו במשרדו של עו"ד ג'רופי במספר הזדמנויות שונות, נחתם ביניהם זיכרון דברים, ניתנו לנתבע שלוש ארכות לקיום העסקה (שתיים לבקשתו ואחת ביוזמת ב"כ התובע), ובהמשך נמסרה לנתבע טיוטה של הסכם המכר עליה הוסיף תיקונים בכתב ידו. מעדותו של עו"ד ג'רופי עולה כי, להתרשמותו, הצדדים גיבשו ביניהם נוסח סופי לחתימה לאחר קבלת התיקונים מהנתבע, וכי המשא ומתן התקדם לקראת השלמת העסקה בפועל. כך העיד בפני (עמ' 35, שורות 7-8, עמ' 36, שורה 17, עמ' 37, שורה 19 לפרוטוקול): "שני הצדדים נראו בעיניי מכובדים ורציניים. העסקה היתה לכיוון של חתימה וסיום. אמרתי למרשי דוד מלכה שגם אם הוא לא ישלם עכשיו, הוא נראה אדם רציני, והעסקה תחתם. ... האווירה הכללית היתה אווירה של מיהות דעת. ... נקודת המוצא היתה שהגענו לדרך המלך ואנו כבר יכולים בעצם לחתום על ההסכם" דא עקא, שמסכת הראיות שהוצגה לא תומכת באופן מלא בהתרשמות זו. 18. ראשית יודגש, כי למעשה אין מחלוקת כי זיכרון הדברים לא נכנס לתוקף וממילא היה תלוי בחתימת הסכם מכר מאוחר לו. לטענת ב"כ התובע בסיכומיו, הצדדים התקדמו לכדי הסכם מכר מתוקן ומפורט אשר עמד תלוי וסופי לחתימת הצדדים, וזאת גם בעיניו הסובייקטיביות של התובע וגם במבחן אובייקטיבי כפי שנשקף מעדותו של עו"ד ג'רופי שטיפל בניסוח הסכם המכר. מעיון בטיוטת הסכם המכר עליה הוספו התיקונים בכתב ידו של הנתבע, ניכר כי מדובר במסמך הטעון השלמה ביחס לרכיב התמורה. פרט זה, מטיבו ומטבעו, הינו פרט מהותי בכל משא ומתן ובלעדיו לא תיכון עסקה. התובע ציין בחקירתו כי הוא לא הסכים להפחתת מחיר התמורה כפי שהתבקש על-ידי הנתבע, ולדבריו הצדדים לא דיברו ביניהם בקשר לשינוי זה. על כן, בהעדר הסכמה לגבי מחיר הנכס, לא ניתן לומר כי התקיים מפגש רצונות להתקשר בעסקה על יסוד תנאי טיוטה זו של הסכם המכר. קושי נוסף בקבלת הטענה כי הסכם המכר שתוקן על-ידי הנתבע הינו טיוטה סופית, טמון בנוסח המסמך גופו. שכן, התיקונים שביצע הנתבע בסעיף 8 להסכם המכר באים לידי ביטוי בשני היבטים: מחיקת הספרה חמש ושני אפסים בסכום 4,500,000 ₪ כך שמחיר התמורה יופחת לסך של 4,000,000 ₪; בנוסף נמחקה הספרה אחת מהסכום של 1,500,000 ₪ שהוגדר כתשלום הראשון שעל הנתבע לשלם במעמד חתימת ההסכם. חישוב אריתמטי פשוט של פריסת התשלומים המפורטת בסעיף 8 מגלה, כי הסכום הכולל של התשלומים בגין המכירה מסתכם בסך של 3,500,000 ₪ בלבד. כבר כאן ניתן להצביע על ספק אם ניתן היה לאכוף הוראה חוזית שכזו בהנחה שהצדדים היו חותמים על טיוטה זו של הסכם המכר. קושי זה לא בא על פתרונו גם במסגרת טיוטה מתוקנת של הסכם המכר שנשלח לנתבע ביום 6.11.08 (מוצג נ/2). שכן, המחיר החוזי נותר ללא שינוי בסכום של 4.5 מיליון ₪. אם כי, התשלום הראשון שעל הנתבע לשלם במעמד החתימה הופחת כבקשת הנתבע לסכום של 500 אלף ₪, כך שבהתאמה הוסף סעיף חדש לפיו ישולם סך של 1 מיליון ₪ עד ליום 15.2.09 ("פתוח לשינויים" כהגדרת הסיפא של הסעיף). גם זו אינדיקציה לאי גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם המכר עליו נסמך התובע, וכי אין מדובר בנוסח סופי שעליו היו הצדדים אמורים לחתום. 19. במצב דברים זה, אינני מקבלת את טענת התובע כי המשא ומתן הושלם, או כי היה לו בסיס עובדתי להניח כך או להסתמך על כך. גם לתובע לא היתה תשובה של ממש לתמיהה זו בהתייחס לרכיב התמורה. הוא הכחיש אמנם כי דובר בשינויי התמורה, אולם גרסתו אינה מתיישבת עם התיקונים במסמך שאותו צירף. משהועמד עו"ד ג'רופי, מי שייצג את התובע בעסקה, על עניין זה, ציין כי באופן כללי לא היתה התנגדות מצד התובע לתיקונים שהתבקשו על-ידי הנתבע, אך אינו זוכר אם התובע התנגד לתיקון התמורה. הסבר זה אינו מניח את הדעת במידה מספקת, אם בכלל, שעה שאין בידי התובע לשכנע בדבר גמירות דעת מצד הנתבע להתקשר בהסכם המכר המתוקן על פי המחיר שצויין בו, שהינו אחד מפרטי הליבה של העסקה. על כן, מקובלת עלי טענת הנתבע כי המשא ומתן טרם הושלם, הסכם המכר שתוקן על סמך הערותיו של הנתבע אינו מהווה נוסח סופי שנועד לחתימה, ומדובר בטיוטה שהיתה טעונה בדיקה וליבון בין הצדדים. פרישת הנתבע במהלך משא ומתן 20. פרישה בתום לב ממשא ומתן הוכרה בפסיקה כפרישה המודרכת על-ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, בהתחשב בנסיבות העניין ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. (ראה: ע"א 416/89 משה (גלר) גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פד"י מו(2) 177, עמ' 184) יצוין, הנטל להוכחת הטענה כי פרישת הנתבע מהמשא ומתן אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב - מוטל על כתפי התובע. 21. לטענת הנתבע, כאמור, התקשרותו בעסקה עם התובע היתה טעונה מציאת שותף בעל יכולת כלכלית מתאימה שיסכים לרכוש עימו את הנכס על פי תנאי ההסכם. משלא נמצא השותף המיוחל, ובהתחשב בכך שהנתבע לא יכול היה לממן את העסקה לבדו, נאלץ הנתבע להודיע על ביטול ההתקשרות וסיום המשא ומתן לרכישת הנכס. 22. הצדדים חלוקים בגרסאותיהם בשאלת המועד שבו יידע הנתבע את התובע בדבר כוונתו למצוא שותף עימו ירכוש את הנכס, על מנת שיוכל להשיג את המימון הנדרש לעסקה. לטענת התובע לא העלה בפניו הנתבע את התנאת ההתקשרות בהסכם בשותפיו בחו"ל ולא ציין פרט מהותי זה בזיכרון הדברים או בפני עו"ד ג'רופי - דבר העולה כדי העלמת פרט עובדתי במסגרת מו"מ. יתר על כן, הנתבע אף הציג בפניו רושם שהוא בעל יכולת כלכלית עצמית להתקשר בהסכם. גם עו"ד ג'רופי לא הצליח להיזכר בהעלאת עובדה זו ע"י הנתבע במסגרת המו"מ, ולדבריו קיבל הסבר זה רק לאחר שהנתבע פרש מהעסקה. ואילו לטענת הנתבע, הודיע על כך כבר במעמד החתימה על זיכרון הדברים, והובהר לתובע, כי ההתקשרות בעסקה טעונה אישור מצד שותפיו מחו"ל. בעניין זה מהימנה בעיני גרסת הנתבע, ואני מעדיפה אותה על פני גרסת התובע, שאינה מתיישבת עם קיומם של התנאים המתלים בזיכרון הדברים ועם העובדה שהנתבע נמנע מתשלום הסכומים אותם התבקש להפקיד כדמי הרצינות להבטחת קיום העסקה, ושכלול זיכרון הדברים. גרסת הנתבע נתמכת בגרסת התובע עצמו, שאישר בעדותו כי ידע שסיבת נסיעתו של הנתבע לארצות הברית, בסמוך לאחר חתימת זיכרון הדברים, היא "להביא כסף מאמריקה" (ראה עמ' 20, שורות 19-20 לפרוטוקול). עפ"י התרשמותי הייתה בעדותו של עו"ד ג'רופי משום נקיטת עמדה יותר מאשר עדות פורשת עובדות כהווייתן. כמו למשל עת בניגוד להודאת התובע כי יצר קשר עם מציעים נוספים במהלך התקופה הנדונה טען עו"ד ג'רופי בבטחה כי התובע כלל לא הציע את המגרש לאף אדם אחר. בנוסף, גרסת הנתבע בעניין זה נתמכת בתצהירו של עד ההגנה - מתווך העסקה, מר ג'ובאני, שציין כי במעמד חתימת זיכרון הדברים הבהיר הנתבע לתובע כי אינו יכול להתקשר בהסכם מחייב מבלי לקבל את הסכמת שותפיו. לדידו, בסופו של דבר התרצה הנתבע וחתם על המסמך, לאחר שעו"ד ג'רופי הציע כי זיכרון הדברים יישאר בנאמנות אצלו ועותקים הימנו ימסרו לצדדים רק לאחר קבלת ההסכמה הנדרשת. בנוסף על מנת להפיס דעתו של הנתבע הוסיף עו"ד ג'רופי לזיכרון הדברים שני סעיפים המתנים את כניסתו של זיכרון הדברים לתוקף בקיום תנאיהם. ערה אני לכך שמר ג'ובאני הכיר את הנתבע מעסקאות קודמות בהם תיווך, ולכן ניתן לראותו כמי שהיה באותו צד של המתרס בניהול המשא ומתן, ומטבע הדברים שיראה את הדברים באופן שראה אותם הנתבע. עם זאת, מר ג'ובאני אינו קשור ישירות לנתבע והוא בגדר גורם שלישי המעוניין בהשלמת העסקה מתוך אינטרס כלכלי לקבלת דמי התיווך. על כן, לנוכח התמיכות הנ"ל בגרסתו של הנתבע, שלא נסתרה בחקירתו הנגדית, מהימנה על גרסת הנתבע בעניין זה, ואני קובעת כי התובע ידע במועד חתימת זיכרון הדברים על הצורך של הנתבע במציאת שותף למימון העסקה. על כן, אני דוחה את טענת התובע לגבי אי-גילוי מידע מהותי בדבר תלות העסקה באישור שותפיו של הנתבע מחו"ל. 23. בהתחשב בקביעה זו, יש לבחון האם פרישתו של הנתבע מהמשא ומתן עונה על הדרישה לפעול בתום לב. בע"א 251/84 חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פד"י לט(2), 463, עמ' 467, התווה בית המשפט העליון את הגבולות לתחימת תום הלב שנדרש מצדדים למשא ומתן: "סעיף 12 הנ"ל אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית". עמדה זו הולמת גם את ענייננו. הנתבע פירט בתצהירו, כי בשל המשבר הכלכלי שפקד את ארצות הברית לא הצליחו שותפיו מחו"ל לגייס את המימון הנדרש לצורך ההתקשרות בעסקה. על כן, ביקש מהתובע ארכה עד לחודש ספטמבר 2008 על מנת לנסות לאפשר לשותפיו למצוא מקור מימון חלופי. כך העיד בפני הנתבע (ראה עמ' 28, שורות 16-18 לפר'): "השותפים שלי באמריקה היתה התרסקות בשנה הזו ... באתי לתובע ואמרתי לו שהמצב לא טוב באמריקה, לא יכולים אולי לעמוד בזה. אם הכל הסתדר טוב ... אז הם אמרו לי שהם לא הולכים על העסקה" לאחר כחודשיים וחצי בהם שהה בארצות הברית שב הנתבע לארץ ונפגש עם התובע במשרדו של עו"ד ג'רופי. בפגישה זו יידע אותם הנתבע על קשיי הנזילות בהם נתקלו שותפיו וביקש ארכה נוספת מתוך תקווה לאתר שותף אחר לעסקה. לגרסתו, בעזרת תיווכו של מר ג'ובאני הכיר הנתבע אדם נוסף שהתעניין ברכישת הנכס שבבעלות התובע, וכפי שכינה אותו הנתבע בעדותו (ראה עמ' 30, שורה 7 לפר'): "כוכב חדש לעסקה" לבקשת אותו שותף פוטנציאלי העביר הנתבע לעו"ד ג'רופי תיקונים בטיוטת הסכם המכר, בין היתר - ובעיקר - הפחתת מחיר התמורה לסך של 4 מיליון ₪. אולם התובע לא הסכים לשינוי זה. בסופו של דבר, אותו שותף פוטנציאלי הודיע לנתבע כי איננו מעוניין להתקשר בעסקה, בשל חשש להימצאות רעלים באדמה עליה נבנה הנכס (ראה עמ' 31, שורות 9-10 לפר'). מעדותו של הנתבע התרשמתי כי הוא היה מעוניין להתקשר עם התובע בעסקה, אך משום שלא היה בעל יכולת כלכלית לרכוש את הנכס לבדו ניסה לרתום את שותפיו מחו"ל, שהיו בעלי היכולת הכספית לממן את העסקה. בה-בעת, וכפי שהוכח מחקירת התובע, המשיך האחרון בניסיונותיו למכור את הנכס לרוכשים אחרים, אך נתקל בקשיים בשל חוסר כדאיות כלכלית של העסקה מצידו במחירים שהוצעו לו שאינם מגלמים את תשלום המיסים בהם יחויב בגין המכירה. כדבריו (ראה עמ' 21, שורות 12-17 לפר'): "ניסיתי למכור, שלחו לי אנשים, בא אחד אומר לי 3.5. אמרתי לו איך ? מס שבח רוצה מיליון וחצי, העירייה רוצה 600 אלף, ואני נשאר ערום ... אח"כ הזמינו אותי עוד פעם לחולון, ישבנו בבית קפה, הם אמרו שהנכס לא שווה, כן שווה. ואלה אנשים שלו. תשמע קח 3.5. אמרתי מה אתה רוצה, שאני אתן את המקום בחינם" בהמשך הוסיף התובע כי באותה התקופה התגורר בנכס אחיו ועל-כן (ראה עמ' 17, שורות 1-2, 7-8 לפר'): "כל אחד מציע 3.5, 4.5, 5. ברגע שהם רואים שהמקום תפוס, לא רוצים. זה הכל ... וכשאני מכרתי לו, אני שילמתי לאנשים שיצאו, ועשיתי להם בעיות, בסוף נוצרה לי בעיה יותר גדולה" מכאן ניתן ללמוד, כי התובע ביכר להתקשר בעסקה עם הנתבע עימו הושגה בזמנו הסכמה לגבי המחיר בסך של 4.5 מיליון ₪. ניכר כי הוא לא ראה עצמו כבול בהסכם מחייב, ולכן הותיר בידיו את הברירה להמתין לנתבע מתוך תקווה שיימצא שותף אחר לעסקה. ברי כי, לא בכדי נעתר התובע לבקשות הארכה של הנתבע, מבלי להתעקש על תשלום הסכום שנקבע בזיכרון הדברים כתנאי לכניסתו לתוקף, או על הפקדת דמי הרצינות שנדרשו במכתבו של עו"ד ג'רופי להבטחת קיום העסקה. שהרי, הנתבע ניסה לאתר שותף שירכוש עימו את הנכס במחיר שהסתבר לתובע כריווחי ביותר, מבין שלל ההצעות שקיבל באותה התקופה. 24. לאור המקובץ לעיל, אני סבורה כי פרישת הנתבע מהמשא ומתן נבעה מטעמים מסחריים עניינים ולגיטימיים על רקע סירוב שותפיו להתקשר בעסקה. משלא עלה בידי שותפיו של הנתבע למצוא מקור מימון חלופי לעסקה בארצות הברית, שב לארץ וניסה לרתום לעסקה שותף אחר אליו התוודע דרך מר ג'ובאני, ומשזה לא נענה להצעה על רקע הנתונים הפיסיים של הנכס - הודיע לתובע על ביטול ההתקשרות ביניהם. משנותר הנתבע ללא מקור למימון העסקה הרי שמדובר בטעם כלכלי המצדיק את סיום ההתקשרות החוזית, גם בשלב מתקדם של המשא ומתן. וכפי שקבעה הפסיקה, כל עוד ישנה סיבה מוצדקת לפרישתו של צד ממשא ומתן, לא ייחשב הדבר להפרה של חובת תום הלב גם המשא ומתן היה בשלבים סופיים. זאת ועוד, משלא התקיים מפגש רצונות ביחס לרכיב התמורה בגין מכירת הנכס אזי כי "נסתם הגולל על המשא ומתן" (כלשונו של עו"ד ג'רופי). בנסיבות אלו, אין כל פגם, או חוסר תום לב בסיום ההתקשרות, גם אם היו הצדדים היו במרחק פסיעה מפתחו של שכלול השלב החוזי. 25. כאן המקום לציין, כי גם התנהלותו של התובע אינה חפה מפגמים. התובע ידע על פרישתו של הנתבע מהמשא ומתן, לכל המאוחר ביום 5.11.08, כפי שנרשם במכתבו של ב"כ התובע הנושא תאריך זה: "מרשי מסיק, כי מרשך אינו מתכוון לחתום על הסכם המכר" באופן דומה העיד הנתבע כי בסוף חודש אוקטובר, תחילת חודש נובמבר 2008, הודיע לתובע כי הוא אינו מעוניין להתקשר עימו בעסקה. ודוק: עיון בצרופותיו של תצהיר התובע מלמד כי הדיווח בעניין היטל ההשבחה נעשה, ככל הנראה, לאחר משלוח מכתב ההתראה ע"י ב"כ התובע מיום 12.10.08 אך בטרם התקבלה תשובתו של ב"כ הנתבע מיום 27.10.08. כל שכן, הודעת המוכר למס שבח נמסרה רק בחודש דצמבר 2008 כ-4 חודשים לאחר זכ"הד ולאחר שביטול ההתקשרות מצד הנתבע היה ידוע לתובע ללא עוררין. בנסיבות אלו, תמוה בעיני מדוע אצה לתובע הדרך לדווח לרשויות המס על עסקת מכר בחודש אוקטובר 2008 שעה שבמכתב בא-כוחו נרשם כי לפנים משורת הדין ניתנת לנתבע ארכה של שבוע ימים לחתום על הסכם המכר. משעומת התובע בעדותו עם העובדה שזיכרון הדברים נחתם בחודש יוני 2008 אך העסקה דווחה לרשויות המס רק בחודש אוקטובר, השיב כי כך נאמר לו לעשות על-ידי עורך דינו ואנשים אחרים. הסבר זה ביחס להפרשי הזמנים שבין ביצוע העסקה לדיווח לרשויות המס, ולנוכח הסמיכות שבין הדיווח להגשת התביעה, מפריך את גרסת ההסתמכות שהעלה התובע. 26. לפיכך, הגעתי למסקנה כי הנתבע לא הפר את חובת תום הלב בניהול המשא ומתן עם התובע, ועל כן כבר מטעם זה דין התביעה להדחות. 27. למעלה מן הצורך אציין, כי גם בשאלת הנזק הנטען לא הוכיח התובע טענותיו על פיהן הפסיד התקשרות עם מציעים אחרים שהציעו לו סך של 5.5 מיליון ₪ הגבוה בכמיליון ₪ מהסכום שננקב בטיוטת הסכם המכר עם הנתבע. בנוסף נשא לטענתו בהוצאות משפטיות, לרבות טרדה בשל הצורך להתנהל מול הרשויות השונות כמו הרשות המקומית ורשויות המס. לטענת הנתבע, אף לא אחד מרכיבי הנזק הוכח שעה שהתובע לא הציג ראיה על קיומם של קונים פוטנציאליים רציניים, דרישות תשלום שקיבל לכאורה ושלא הוצגו מהרשויות נועדו לשרת את האינטרסים הפסולים שלו ואף כל קבלה בגין תשלום שכ"ט לא הוגשה. רק בסיכומי התשובה ביקש ב"כ התובע להגיש ראיות על דרישות תשלום והטלת עיקולים ע"י רשויות המס בגינן, וזאת משום שלטענתו לא היו בידיו בעת הגשת התביעה. מלבד העובדה כי צירוף הראיה לכשעצמו פסול, נראה כי התובע לא הניח תשתית ראייתית להוכחת הנטען ולא עמד בנטל השכנוע המוטל עליו, ולרבות בעניין הקשר הסיבתי בין הנזק לבין מחדל כביכול שייחס לנתבע, ושלא מצאתי לו בסיס. 28. לאור האמור, התביעה נדחית. התובע יישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪, שישולמו לנתבע בתוך 30 יום. משא ומתןעסקת מכר