דוגמא לפסק דין בנושא נזילה במחסן בשכירות: לפני תביעה לפינוי מושכר בהתאם להוראות פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. 1. ביום 15.6.10 נחתם בין התובעת לנתבע הסכם שכירות בלתי מוגנת, לפיו השכירה התובעת לנתבע מחסן בגודל של כ-20 מ"ר, "למטרת עסקים ופעילות חוקית בלבד" (סע' 3 להסכם השכירות). בהסכם השכירות נקבע, כי תקופת השכירות היא 12 חודשים, החל מיום 15.6.10 ועד 14.6.11, כאשר לשוכר ניתנה האופציה לחדש את השכירות לשלוש תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת (סע' 6 להסכם השכירות). עוד נקבע בהסכם השכירות, כי השוכר יהא רשאי לבצע על חשבונו מיגון של המבנה ופתחיו, שאינו כולל שינויים מבניים הדורשים אישור מהנדס, על מנת לשמור על הציוד המאוחסן בו (סע' 9 להסכם השכירות). 2. לטענת התובעת, במהלך חודש דצמבר 2010, בביקור שבוצע בנכס, הסתבר כי הנתבע מפר את הסכם השכירות, כמפורט בסע' 10 לכתב התביעה. פניות שנעשו באמצעות ב"כ התובעת לנתבע לתיקון ההפרות לא נענו, לטענת התובעת, ומשכך, הוגשה תובענה זו ביום 27.4.11. 3. לטענת הנתבע, במהלך חודש דצמבר 2010 פנה לתובעת לתיקון דליפת מים למחסן, ומטעם זה החליטה התובעת לפנותו מהמקום, תוך שהיא מבקשת להתעשר על חשבונו בהשבחות שביצע במחסן, ומתוך מטרה להשכיר את המחסן במחיר גבוה יותר. הנתבע הכחיש את כל טענות התובעת בדבר הפרות לכאורה בהסכם השכירות. 4. ביום 27.6.11 התקיימה ישיבה מקדמית, בסיומה נקבע כי הצדדים יגישו תצהירי עדיהם, והתיק נקבע לשמיעה. 5. תצהירי הצדדים הוגשו. מפאת מינויו של כב' השופט פיש לבית המשפט המחוזי ולאחר מכן לבקשת הנתבע, נדחה הדיון בתביעה (דחיית הדיון לבקשת הנתבע הביאה לדחייה בת כחודש ימים וחצי בלבד, כאשר הנתבע ובא-כוחו הסכימו בנסיבות לשמיעת התיק במהלך פגרת הקיץ), וביום 17.7.12 נשמעו עדי הצדדים. 6. מטעמה של התובעת העידו התובעת עצמה, וכן אביה של השוכרת הקודמת של המחסן, מר שמעון אזולאי. מר אבי קיסר, המטפל עבור התובעת במחסן, עפ"י הצהרות התובעת עצמה, הן בכתבי בי-הדין, והן במסרונים (הודעות sms), ששלחה לנתבע, ואשר צורפו לתצהירו כמוצג נ3, לא נחקר על התצהיר שהגיש, מאחר ולא התייצב לדיון, חרף זימונו. התובעת לא ביקשה לקבוע מועד נוסף לשמיעתו, ולמעשה ויתרה על עדותו. מטעמו של הנתבע העיד הנתבע עצמו. 7. ההפרות הנטענות 7.1 ניתן לחלק את ההפרות הנטענות ע"י התובעת בכתב התביעה לארבעה סוגים: הראשון - שימוש במחסן; בסוג הפרה זה נכללות שלוש טענות: ראשית, כי הפעילות במחסן אינה חוקית, שנית, כי הנתבע העביר את הפעילות במחסן לצד ג', ושלישית, כי הפעילות במחסן היא משרדית. השני - אי עריכת פוליסת ביטוח. השלישי - אי תשלום חשבון החשמל. הרביעי - שינויים מבניים שבוצעו במחסן; בסוג הפרה זה, נכללות ארבע טענות: ראשית, כי הנתבע התקין במחסן מזגן. שנית, כי ביצע חיבור פיראטי לקו מים. שלישית, בניית חדר שירותים. רביעית, ביצוע עבודות מסגרות וסגירת פתחים ללא היתר. 7.2 כל טענות התובעת בדבר הפרות הסכם השכירות, המפורטות בכתב התביעה, בפרט בדבר שינויים מבניים, מבוססות על ביקור שערך מר קיסר, עפ"י הטענה, בחודש דצמבר 2010 במחסן (סע' 10 לתצהיר מר קיסר, סע' 19 לתצהיר התובעת). 7.3 מר קיסר לא העיד כאמור, ולא נחקר על תצהירו. סע' 19 לתצהיר התובעת, בו מפורטות ההפרות, הנקובות בסע' 10 לכתב התביעה, איננו אלא עדות שמיעה בלתי קבילה; למעט אותן טענות לגביהן הצהירה התובעת מידיעתה האישית, בסע' 2 ו-4 לתצהירה, כל יתר ההפרות המפורטות בכתב התביעה, לא הוכחו, באשר מי שנטען, כי ראה אותן, כלל לא העיד בהליך. 7.4 מכל טענותיה של התובעת בכתב התביעה, שלוש טענות בלבד נותרו לתובעת, לגביהן היא יכולה הייתה להעיד ממקור ראשון ומידיעה אישית: האחת, כי הנתבע סירב למסור לה על מהות הפעילות במחסן, אשר יחד עם דברי השכנים (סע' 3 לתצהירה, אשר אף הם כאמור עדות שמיעה) עורר את חשדה כי המדובר בפעילות לא חוקית. השנייה, כי הנתבע לא מסר לידיה פוליסת ביטוח של המחסן. השלישית, כי הנתבע אינו משלם את חשבונות החשמל של המחסן. בתצהיר עדותה הראשית, מוסיפה התובעת טענה להפרה רביעית, אשר לא נזכרה בכתב התביעה, ולפיה הנתבע אינו משלם את הפרשי דמי השכירות (סע' 13 לתצהיר התובעת); הפרה זו לא נזכרה בכתב התביעה הואיל והיא נולדה לאחר הגשתו (בסיום תקופת השכירות, לפני מימוש האופציה). לעניין תשלום הפרשי דמי השכירות ארעה התפתחות לאחר סיום שמיעת הראיות וסיכומי הצדדים, ואתייחס לכך בנפרד בהמשך. 7.5 כל יתר טענותיה של התובעת כנגד הנתבע לא הוכחו, אף לחלקן ניתן הסבר מניח את הדעת ע"י הנתבע, הגם שלא היה צורך בכך. 8. לאחר שעיינתי במסמכים שהוגשו, ושמעתי עדויות הצדדים והעד, באתי לכלל מסקנה, כי לא הוכח שהייתה הפרה של הסכם השכירות ע"י הנתבע; אין בכך כדי לקבוע, שהגשת התביעה, מלכתחילה, לא הייתה מוצדקת, וזאת כפי שיובהר בהמשך, לעניין פסיקת ההוצאות. 9. שימוש לא חוקי במחסן 9.1 התובעת טענה, כי מאחר והיא אינה יודעת מה עושה הנתבע במושכר, התעורר בליבה חשש כבד, כי הפעילות במחסן איננה חוקית. חששה של התובעת היה מבוסס על שלושה: האחד, סירובו של הנתבע לספר לה מה הוא מאחסן במחסן. השני, ידיעתה כי הנתבע מחזיק במחסן כספות. השלישי, סיפורי השכנים בדבר פעילות בשעות לא שגרתיות (סע' 3 לתצהירה). 9.2 בניגוד ליתר טענותיה של התובעת, חששה לפעילות בלתי חוקית במחסן אשר בבעלותה, לא היה משולל כל יסוד. התובעת ידעה, אף הנתבע לא הכחיש, כי במחסן מוחזקות כספות (עמ' 8 ש' 7, ש' 32). בכספות, מעצם טיבן וטבען, ניתן לשמור דברים שונים, אשר יש עניין שלא ידעו מה הם אותם דברים; הכספות אטומות, ולא ניתן לראות מה יש בהן. עוד תכונה של כספות היא כי הן יכולות להכיל דברים אשר יש עניין שלא יגנבו, מסיבות שונות, ואותם דברים יכולים להיות יקרי ערך. צירוף הידיעה בדבר החזקת כספות, לסירובו של הנתבע לספר לתובעת מה יש בהן, סביר כי יעורר חשד בליבו של כל אדם סביר. 9.3 רק בחקירתה הנגדית של התובעת, גילה ב"כ הנתבע לתובעת מה מחזיק הנתבע בכספות אשר במחסן שהושכר: כסף, המוכנס למשחקיות, אשר בבעלות חברות של הנתבע, העומדות במרכזי קניות, והמשמשות למשחק ע"י באי המרכזים. כשנשאלה התובעת האם יש בכך כדי להפיג חששותיה השיבה בכנות בחיוב (עמ' 9 ש' 27-28). 9.4 עיון בכתב ההגנה, על נספחיו, בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע, על נספחיו, או בפרוטוקול הישיבה המקדמית שהתקיימה במעמד ב"כ הצדדים ביום 27.6.11 מעלה, כי הדבר אמנם לא נזכר עד לחקירתה הנגדית של התובעת. 9.5 מהותית, הופג חששה של התובעת בדבר פעילות לא חוקית, אף ניראה כי אמנם לא הייתה הפרה של ההסכם ע"י הנתבע מבחינה זו. ואולם הדרך שבה נעשו הדברים ע"י הנתבע ראויה לביקורת: אין ספק בידי, כי לו היה הנתבע או בא-כוחו, מודיע את הדברים לתובעת או לבא-כוחה עובר להגשת התביעה, או אף בסמוך לאחר מכן, היה נחסך ההליך כולו, ולמצער - רובו, והדברים יובהרו בהמשך. 9.6 אשר ליתר טענות התובעת בדבר שימוש במחסן בניגוד להסכם השכירות: אינני סבורה כי העובדה שהנתבע מאחסן במחסן כספות, אשר בבעלות חברות שהוא בעליהן כדי "להעביר ו/או להמחות באיזה שהוא אופן זכות כלשהי במחסן או בכל חלק ממנו ו/או זכות שהוענקה לו" לפי הסכם השכירות או "למסור השימוש וגם/או החזקה וגם/או ההנאה במחסן לכל אדם אחר בין בתמורה ובין שלא בתמורה" (סע' 4 להסכם השכירות). המחסן הושכר למטרת עסקים (סע' 3 להסכם השכירות), ואין כל מניעה שהנתבע יבצע עסקיו באמצעות חברות שבבעלותו. בסע' 16 לכתב התביעה ביקשה התובעת להורות על פינוין של חברות שונות, אשר בבעלות הנתבע, תוך ציון מספרי הזיהוי של חברות אלה. בעדותו לפניי הצהיר הנתבע, כי הוא בעליהן הבלעדי של החברות (עמ' 15 ש' 12-13). התובעת, אשר ידעה פרטיהן של החברות, לא הביאה - ולו לחקירתו הנגדית של הנתבע - כל ראיה לכך שהדברים שאמר הנתבע אינם נכונים; כך, יכלה התובעת להוציא בנקל דו"ח רשם החברות של כל אחד מהחברות הנקובות בכתב התביעה, ולעמת את הנתבע עם האמור בהן, ככל שאין התאמה לעדותו. התובעת לא עשתה כן, ולא הוכיחה, ולו לכאורה, כי החברות שבבעלות הנתבע הינן גם (או רק) בבעלות צדדים שלישיים. גם הטענה, כי מבוצעת במחסן פעילות משרדית, הופרכה עוד במהלך חקירתה הנגדית של התובעת, כאשר התובעת הודתה, שאינה יודעת מתי נמצא הנתבע או מי מטעמו במחסן (עמ' 11 ש' 22), ולאחר מכן, כאשר ב"כ הנתבע גילה מהות הפעילות האמיתית במחסן (עמ' 11 ש' 24-27). מכאן, שלא הוכח ע"י התובעת, כי הנתבע עושה במחסן שימוש בניגוד להסכם השכירות. 10. פוליסת ביטוח 10.1 לתצהירו, צירף הנתבע פוליסת ביטוח למחסן שתחילתו ביום 1.1.11 (נ4). 10.2 אמנם, בהתאם לסע' 13(ב) להסכם השכירות, התחייב הנתבע לבטח את המחסן, על חשבונו, וזאת החל מיום 16.5.10. ואולם, הסנקציה שנקבעה בסע' 13 להפרה זו היא ביטוח ע"י התובעת (סע' 13(ה) להסכם השכירות), ולא ביטול ההסכם. התובעת העידה, כי היא לא ביצעה ביטוח על חשבונה, אף לא הבינה מדוע עליה לעשות כן (עמ' 10 ש' 12-13), תוך שהיא למעשה מתעלמת מהוראות הסכם השכירות, הוראות אליהן היא מבקשת להיצמד בתביעתה בדווקנות. הנתבע בעדותו אמנם טען, כי היה ביטוח למחסן לכל תקופת השכירות (עמ' 15 ש' 1), אך לטעמי היה עליו לצרף את הפוליסות, כפי שעשה עם הפוליסות החל מיום 1.1.11 (נ4). 10.3 אינני סבורה, בכל הכבוד, כי העדרו של ביטוח, לתקופה קצרה בתקופת השכירות, מהווה הפרת הסכם השכירות באופן המביא לביטולו. אין המדובר בהפרה יסודית של ההסכם. 10.4 עוד אני סבורה, כי לו ידעה התובעת מה עושה הנתבע במחסן, כלל לא הייתה מעלה טענה בדבר העדרו של ביטוח, וכלל לא הייתה מקפידה על קיומו. מכאן, שאף אם בתקופה מסוימת, בתחילת השכירות, לא היה ביטוח למחסן (והנתבע לא הביא כל פוליסה בגין התקופה שעובר ליום 1.1.11), הרי שקיים ביטוח היום, ואינני סבורה כי העדרו של ביטוח, גם לתקופה בת מספר חודשים, רק הוא כשלעצמו, היה מביא את התובעת לדרוש פינוי המחסן, גם אינני סבורה שיש בכך כדי להוות הפרה מהסוג המצדיק סעד של פינוי. 11. תשלום חשבונות החשמל 11.1 בהתאם להסכם השכירות, על הנתבע לשלם את תשלומי החשמל השוטפים (סע' 11(ג)-(ו) להסכם השכירות). 11.2 הנתבע טען בתצהירו (סע' 8.4) כי הונחה לפנות למחזיק המשרד אשר מעל למחסן כדי להסדיר תשלומים אלה, וכך עשה. הדברים אושרו ע"י התובעת בעדותה (עמ' 8 ש' 24). הנתבע צירף לתצהירו אסמכתא על תשלום (נ6). 11.3 מכאן, שבניגוד לנטען בסע' 18 לתצהיר התובעת, ובשונה מהאמור בהסכם, בפועל, ההתחשבנות והתשלומים בגין החשמל מבוצעים אל מול שוכרי המשרד שמעל המחסן, ולא ישירות מול התובעת. 11.4 התובעת לא צירפה כל אסמכתא לכך שהנתבע אינו מבצע התחשבנות כאמור אל מול שוכריה האחרים, והיא עצמה אינה יכולה להעיד על כך ממקור ראשון, באשר לא היא המטפלת בדבר, עפ"י עדותה שלה. 11.5 עדותו של הנתבע בעניין זה (עמ' 16 ש' 12-20), אשר לא נסתרה ע"י כל עד אחר בעל נגיעה ישירה לעניין מטעמה של התובעת, מקובלת עליי, וסבירה בנסיבות. מכאן, שלא הוכח כי הנתבע אינו משלם את תשלומי החשמל בגין המחסן. 12. תשלומי הפרשים 12.1 כאמור, התובעת טענה בתצהירה, כי הנתבע אינו משלם את הפרשי המדד עבור דמי השכירות. 12.2 הנתבע השיב על טענה זו בחקירתו הנגדית (עמ' 17 ש' 7-14). 12.3 גם לגבי טענה זו - אינני סבורה, שאי ביצוע תשלום בסך של 220 ש"ח בגין הפרשים של שנה תמימה, סכום אשר כלל לא הוכח ע"י התובעת, כי הוא סכום הפרשי ההצמדה, מהווה הפרה המצדיקה פינויו של מושכר. 13. שינויים מבניים 13.1 כפי שנקבע לעיל, התובעת לא הוכיחה הפרות נוספות. למרות האמור, הנתבע התייחס לדברים בחקירתו הנגדית, משנשאל על כך ע"י ב"כ התובעת. 13.2 תשובותיו של הנתבע, בעניין המזגן (עמ' 16 ש' 4-8), השירותים והכיור (עמ' 16 ש' 10-11 וש' 32-33) מקובלות עליי, ואינני סבורה כי המדובר בהפרת הסכם השכירות. ממילא, הפריע לתובעת כי לא ידעה על הנעשה במחסן שבבעלותה, והתובעת בהגינותה לא שללה ביצוע חלק מהשינויים, אלא רק ביקשה לדעת עליהם ולאשר אותם מראש. 13.3 אשר לטענה בדבר שינויים מבניים - ככל שהתובעת ביקשה להוכיח כי בוצעו ע"י הנתבע שינויים, שנדרש אישור מהנדס עבורם, שומה היה עליה לצרף חוות דעת מהנדס לדבר. בחקירתו הנגדית הנתבע כלל לא נשאל לגבי שינויים מבניים כאמור. מכאן, שלא הוכחו גם יתר ההפרות הנטענות ע"י התובעת. 14. שאלת ההוצאות 14.1 כפי שהובהר לעיל, לטעמי, ההליך כולו, ולמצער - רובו, היה נחסך לו היה הנתבע פועל בצורה ישירה אל מול התובעת, מסביר לה עיסוקו, ומונע את חוסר הוודאות בו הייתה התובעת נתונה, חוסר וודאות אשר גרם להידרדרות ביחסי שוכר-משכיר שביניהם, ובסופו של יום, הביא להגשת תובענה זו. 14.2 מעדותה של התובעת בפניי התרשמתי, כי אין לה כל עניין לחטט בחייו הפרטיים של הנתבע (עמ' 13 ש' 15-16), אין לה כל עניין להרוויח דבר על חשבונו (עמ' 12 ש' 30-33), אף אין לה כל שוכר אחר הממתין לצאתו של הנתבע מהמחסן כדי שתוכל להשכירו ברווח גדול יותר (עמ' 12 ש' 28-29, עמ' 13 ש' 6-7), כטענות הנתבע. התובעת ביקשה דבר אחד: לדעת מה קורה במחסן שלה (עמ' 10 ש' 15-16, עמ' 13 ש' 15-16), וככל שמבוצעות פעולות החורגות מהמוסכם בהסכם - לדעת עליהן מראש ולאשרן (עמ' 11 ש' 15, ש' 27, ש' 28-32). זו זכות לגיטימית של בעליו של נכס, זכות אשר הופכת לחובה, כאשר אותו בעל נכס סבור, מסיבות מוצדקות, שנעשות פעולות לא חוקיות במקרקעיו. 14.3 כן לא התרשמתי, כי התובעת מבקשת לפנות את הנתבע מהמחסן בשל טענותיו בדבר רטיבות; הנתבע טען, כי תחילת הסכסוך בפנייתו אליה בעניין נזילות המים. מהמסרונים שצירף הנתבע לתצהירו (נספח נ3) עולה, כי התובעת מודעת לנושא והיא אינה מתנערת ממנו, אף אינה מכחישה אותו, תגובותיה ענייניות והיא מפנה את הנתבע למי שמטפל במחסן מטעמה. 14.4 לכן, ולמרות התוצאה של דחיית התביעה, סברתי כי יש לחייב את הנתבע בהוצאות התובעת, באשר התנהגותו הביאה את התובעת למצב של חוסר ברירה. רק במהלך שמיעת הראיות בתיק זה (חקירת התובעת), הובהרה השאלה, אשר לטעמי היוותה לב ליבו של הסכסוך, דבר אשר ראוי היה שיעשה מיד בתחילת השכירות, בוודאי עובר להגשת התביעה, ולכל המאוחר בסמוך לאחר הגשתה. 14.5 'סברתי', בלשון עבר; זאת עד לבקשת ב"כ התובעת, אשר הוגשה ביום 18.7.12, לאחר סיום ראיות הצדדים וסיום סיכומיהם (בקשה מס' 10, אשר הוגשה בשנית, ככל הנראה בטעות ביום 19.7.12 כבקשה מס' 11). 14.6 עיינתי בהודעה ובנספח לה, כמו גם בתגובתו הנזעמת (ובצדק רב) של ב"כ הנתבע. יש להצטער על הגשת הבקשה ע"י ב"כ התובעת, אשר מעבר להיותה חורגת מכל כלל של סדר דין, לטעמי, ולמקרא תוכנה, איננה מטיבה עם התובעת; ההפך: ממכתבו של ב"כ הנתבע אני דווקא למדה על תום ליבו של הנתבע, אשר מבקש להמשיך ולעמוד בתנאי ההסכם, לשלם את התשלומים הנדרשים ממנו, וזאת נוכח טענה, אשר עלתה לראשונה במהלך הבאת הראיות, בדבר אי ביצוע תשלומים (עמ' 17 ש' 11-19). אציין בהקשר זה, כי התנהלות התובעת שלא לקבל תשלומים מהנתבע (דוגמת זו המתועדת בפרוטוקול בית המשפט מיום 17.6.11) היא כזו אשר מוטב לתובעת להימנע ממנה; דחיית בקשותיו של הנתבע לשלם לתובעת לא תביא למסקנה המשפטית כי הנתבע מפר את הסכם השכירות מפאת אי ביצוע תשלומים. 14.7 אדגיש עם זאת, כי תוצאתו של ההליך לא הייתה משתנה לאור הניסיון של צירוף המסמך, והטעם להימנעותי מחיוב בהוצאות נובע מעצם הגשת הבקשה, ללא קשר לתוכנה. מצאתי להתייחס לתוכן המכתב שצורף לבקשה, נוכח התנהלות קודמת של התובעת ובא-כוחה, מתוך תקווה שאמירה חד משמעית בעניין זה, תמנע הישנות התנהגות כזו בעתיד, בפרט בשים לב לכך שהסכם השכירות בין הצדדים יסתיים רק ביוני 2014. 15. התוצאה היא כי אני דוחה את התביעה, ובנסיבות העניין כמפורט לעיל, כל צד ישא בהוצאותיו. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום. נזקי מיםנזילהשכירותמחסן