דוגמא לפסק דין בנושא ערר היטל השבחה עילה להפרת חוזה פיתוח: זוהי תובענה לפסק דין הצהרתי שלפיו התובעת לא הפרה את הסכמי הפיתוח והמכירה בינה לבין הנתבעת בעצם כפירתה בחוקיות שומת היטל ההשבחה ובהגשת ערר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראשון לציון ( להלן :"הוועדה המקומית"), ובהתאם, הסכמי הפיתוח והרכישה בעלי תוקף מחייב ולנתבעת לא עומדת הזכות לבטלם. עוד מבוקש שיקבע בית המשפט כי התובעת התחייבה לשלם היטל השבחה על פי דין בלבד ודרישת החיוב נושא התביעה אינה כדין. לחילופין מבוקש פסק דין הצהרתי שלפיו אם ימצא בית המשפט כי התובעת התחייבה לשלם את שומת ההיטל ההשבחה בניגוד לדין אזי התחייבות מסוג זה אינה חוקית ודינה להתבטל. 1. רקע: (א) הנתבעת היא הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כגוש 3946 חלקה 338 באזור התעשייה החדש בראשון לציון ( להלן :"המקרקעין"). בחודש ינואר 2008 פרסמה הנתבעת מכרז פומבי לפיתוח הקרקע ורכישתו והצעת התובעת זכתה. במהלך חודש אפריל 2008 נחתמו בין התובעת לנתבעת הסכם פיתוח והסכם רכישה במסגרתם רכשה התובעת את זכויות הבעלות במקרקעין והתחייבה להקים במקרקעין מבנה בן 5,000 מ"ר לפחות ולכל המאוחר תוך 48 חודשים מיום החתימה ( להלן :"תקופת הפיתוח"). עוד הוסכם בין הצדדים על ביצוע הפיתוח והרכישה בשני שלבים, כשבשלב הראשון נקבע שתבצע התובעת את פיתוח המקרקעין במועד המוסכם ורק לאחר מכן בשלב השני ייכנס לתוקף הסכם הרכישה ( להלן :"ההסכמים"). (ב) ביום 23.3.2011, במהלך תקופת הפיתוח, נחתם הסכם מכר בין התובעת לנתבעת הפורמאלית שלפיו רכשה הנתבעת הפורמאלית את כל זכויותיה והתחייבויותיה של התובעת( להלן :"הסכם המכר"). בנוסף ובהתאם להסכמים נחתם ביום 29.6.2011 הסכם המחאת זכויות במסגרתו נתנה הנתבעת את הסכמתה המפורשת להמחאת הזכויות וההתחייבויות של התובעת לנתבעת הפורמאלית על פי ההסכמים ( להלן :"הסכם המחאת הזכויות"). (ג) ביום 23.10.2011 לאחר אישורה של תוכנית בניין עיר רצ/מק/1/1/39 (להלן : "התכנית") שלחה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה במסגרתה נדרשה התובעת לשלם סכום של 1,419,655 ₪ ( להלן :"השומה"). (ד) ביום 07.12.2011 הגישה התובעת ערר לוועדת הערר במסגרתו היא כפרה בשומה שכן לטענתה במועד כניסת התוכנית לתוקף טרם היתה בעלים של המקרקעין אלא בת רשות בלבד שאינה מחויבת על פי הדין לשאת בתשלום היטל ההשבחה. במקביל להגשת הערר הפקידה התובעת בידי הוועדה המקומית ערבות בנקאית בגובה מלוא סכום היטל ההשבחה. (ה) ביום 05.01.2012 שלח ב"כ הנתבעת לתובעת מכתב במסגרתו נטען כי הגשת הערר מהווה הפרה יסודית של ההסכמים, זאת בשל התחייבותה של התובעת בהסכמים לשאת בתשלום כל היטל השבחה לגבי כל תכנית שתאושר לאחר הגשת הצעתה במכרז. במכתב התריע בא כוח הנתבעת כי ככל שלא תחזור בה התובעת מהערר יועלו ההסכמים למועצת העיר לצורך ביטולם בשל הפרה יסודית. כך, במהלך חודשים ינואר -פברואר 2012 החליפו התובעת והנתבעת מכתבים כשהתובעת טוענת שהגשת הערר אינה מהווה הפרה של ההסכם והם בעלי תוקף מחייב ומנגד טוענת הנתבעת שאי תשלום היטל ההשבחה מהווה הפרה יסודית של ההסכמים. (ו) ביום 20.06.2012 הגישה התובעת כתב תביעה זה וכן בקשה למתן צו מניעה זמני שלפיו תמנע הנתבעת מלבטל את ההסכמים עם התובעת. ביום 25.06.12 נערך דיון בו הסכימו הצדדים שיוגשו סיכומים וינתן פסק דין על סמך החומר הקיים בתיק. סיכומי הצדדים הוגשו והגיעה העת למתן פסק דין. 2. טענות הצדדים טענות התובעת (א) הגשת הערר על ידה לוועדה המקומית ובו כפירה בחובותיה לשאת בתשלום היטל ההשבחה אינה מהווה הפרת ההסכמים ואלה עומדים בתוקפם. אין כל הצדקה חוקית או חוזית לביטולם של ההסכמים והגשת הערר, תוך הפקדת ערבות בנקאית על מלוא סכום היטל ההשבחה, היא מימוש זכות חוקית. (ב) אין להטיל על התובעת חבות בהיטל השבחה מאחר שבמועד דרישת התשלום, טרם הושלם השלב השני של ההסכמים, הדרישה נעשתה במסגרת תקופת הפיתוח, בטרם נכנס הסכם הרכישה לתוקף ובטרם בוצעה המכירה והעברת הזכויות בפועל. (ג) התובעת התחייבה על פי ההסכמים לשאת בתשלום היטל ההשבחה על פי דין. על פי דין יחול היטל השבחה רק על מי שרשום כבעלים או כחוכר של נכס מקרקעין. היום בו נוצרה החבות בהיטל השבחה הוא יום פרסום אישור תכנית ההשבחה כשבמועד זה זכויות התובעת במקרקעין היו של בת רשות בלבד. לכן הדרישה שלפיה תישא בהיטל ההשבחה בעודה בת רשות בלבד ואינה הבעלים של המקרקעין אינה כדין. (ד) ככל שיימצא כי משמעות ההסכמים היא שבניגוד לדין מוטלת על בר רשות החובה לשאת בהיטל ההשבחה הרי שדין הוראה זו בהסכמים להתבטל בהיותה מנוגדת להוראת חוק קוגנטית. (ה) ביטולו של ההסכם כלל אינו אפשרי שכן המקרקעין נמכרו על ידי התובעת לנתבעת הפורמאלית כשהנתבעת הסכימה להמחאת כל הזכויות וההתחייבויות של התובעת לנתבעת הפורמאלית וביטול ההסכמים ישפיע באופן מהותי על הנתבעת הפורמאלית. (ו) הסכם המכר עם הנתבעת הפורמאלית נערך בשנת 2011 בעוד שהמועד בו נוצרה דרישת התשלום הוא בשנת 2009 ולכן אין כל קשר וכל רלוונטיות להסכם המכר. בנוסף, בהסכמי המכר מכרה התובעת לנתבעת הפורמאלית את זכויותיה מכוח ההסכמים ולא זכויות בעלות . מאחר שההסכם נחתם בתקופת הרשות כל שהעבירה התובעת לנתבעת הפורמאלית היו זכויות של בת רשות בלבד והראיה לכך היא עצם חתימת הסכם המחאת הזכויות המשולש לגביו נגרשה הסכמת העירייה כבעלים. טענות הנתבעת (ז) התובעת התחייבה לשאת בתשלומי היטל ההשבחה בתקופת הפיתוח הן במסגרת תנאי המכרז, הן במסגרת הצעתה של התובעת עצמה למכרז הן במסגרת ההסכמים עצמם - הסכם הפיתוח והסכם הרכישה כאחד. יתרה מכך, גם במסגרת הסכם המכר שבין התובעת לנתבעת הפורמאלית היא התחייבה להיות זו שתישא בתשלום היטל ההשבחה. חרף האמור מתכחשת התובעת להתחייבויותיה ופנתה בחוסר תום לב לוועדת הערר לקבלת פטור מתשלום היטל ההשבחה. (ח) אין חולק בדבר זכותה של התובעת להגיש ערר בדבר גובה היטל ההשבחה ככל שיש לה עילה מוצדקת לכך, אולם הגשת ערר בנימוק שהתובעת לא היתה בעלת זכויות בקרקע מהווה הפרה בוטה של ההסכמים. (ט) הפרשנות שמעניקה התובעת להסכמים שגויה. הגם שמצוין בסעיף 10 להסכם הרכישה כי היטל ההשבחה יוטל "על פי כל דין", ברי כי אין בכך כוונה לפטור את התובעת מתשלום היטל השבחה בתקופת הפיתוח ומדובר בנוסח מקובל בחוזה. ניתן להגיע למסקנה זו גם לנוכח נוסח רישא אותו סעיף כמו גם סעיפים נוספים בהסכמים הקובעים כי היטל ההשבחה בגין כל תכנית ישולם על ידי הרוכש. (י) על פי דיני המכרזים, על משתתף במכרז למחות על תנאיו או דרך התנהלותו מהרגע בו נודע לו על פגם כלשהו. לו סברה התובעת כי נפל פגם במכרז היה עליה להאיר את עיני הוועדה המקומית עוד במועד עריכת המכרז ולכל הפחות במועד חתימת ההסכמים, בו היה ברור לכאורה לתובעת כי לשיטתה תהא פטורה מתשלום היטל השבחה בתקופת הפיתוח. (יא) אף אם הזכות של הנתבעת לגבות היטל השבחה מהתובעת הוא מנוגד לדין הרי שלנוכח העובדה כי התובעת דחתה פנייתה בעניין כאמור לעיל היא איבדה את זכותה להישמע בקשר לכך . (יב) התובעת אינה בת רשות אלא בעלת זכויות בעלות במקרקעין כפי שמעיד אף נוסח הסכם המכר שלה עם הנתבעת הפורמאלית בו הגדירה עצמה התובעת כמי שרכשה את זכויות הבעלות בממכר. הצגתה של התובעת את עצמה כבת רשות אינה עולה בקנה אחד עם התנהלותה בפועל כבעלת הנכס. (יג) התובעת נהנתה מההשבחה בקרקע עת מכרה את הנכס לנתבעת הפורמאלית בתמורה הגבוהה מערך קנייתה , לנוכח ההשבחה, ועליה לשאת בהיטל ההשבחה כדין. טענות הנתבעת הפורמאלית (יד) לא נתבקש כל סעד נגד הנתבעת הפורמאלית וצירופה להליך נעשה רק לנוכח ההשפעות האפשריות כלפיה כמפורט בתביעה. (טו) התובעת מכרה לנתבעת הפורמאלית את זכויות הבעלות במקרקעין תוך שהיא מצהירה כי היא רכשה מהנתבעת את זכויות הבעלות בנכס, כי יש בידיה את כל אישורי ההעברה של הזכויות, כי בכפוף להשלמת ההתחייבויות לפיתוח המקרקעין היא זכאית להירשם כבעלת המקרקעין. בנוסף התחייבה התובעת כי היטל ההשבחה יחול וישולם על ידה (סע' 12.6 להסכם המכר). (טז) הסכם ההמחאה המשולש נחתם מחמת שהסכם המכר שנחתם בין התובעת לנתבעת הפורמאלית הותנה בתנאים מתלים ביניהם קבלת הסכמת הנתבעת להמחאת הזכויות לנוכח מחדלה של התובעת לעמוד בהתחייבויות הפיתוח כלפי הנתבעת. (יז) הנתבעת הפורמאלית סבורה כי הנתבעת אינה יכולה לבטל את ההסכמים עם התובעת, כשהזכויות בהתאם להם הומחו לה בהסכמתה ובידיעתה של הנתבעת. הנתבעת הפורמאלית שלמה לנתבעת סך של 31,310,000 ₪ וכלפיה אין כל טענה להפרת ההסכם. 3. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובסיכומים אני קובעת שדין התביעה להתקבל באופן חלקי. (א). בהכרעתי דנן איני נדרשת לדון ולהכריע בשאלת חוקיות חיוב התובעת בתשלום היטל השבחה. שאלה זו מונחת לפני ועדת הערר, כעולה מהערר עצמו ( נספח ח' לכתב התביעה) ואין בסמכות בית משפט זה בשלב זה להכריע בה מבחינה מהותית. לעניין זה אוסיף כי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה -1965 ( להלן : "החוק"), קובע כי ערעור על השומה יידון לפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. סעיף 14(ד) לתוספת השלישית לחוק קובע שערעור על ועדת הערר יוגש לבית המשפט לעניינים מנהליים. לא נקבע כי שאלת חוקיות חיוב היטל השבחה תידון לפני בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט אזרחי. ולכן למרות שעיקר טענותיהם של הצדדים התמקדו בשאלת חוקיות החיוב אין זה המקום לדון בכך והשאלה תוכרע על ידי ועדת הערר. (ב). בכל הנוגע להגשת הערר לוועדה המקומית אני סבורה שהגשת הערר לוועדת הערר כשלעצמה אינה מהווה הפרה של ההסכמים ולבטח שאינה מהווה הפרה יסודית. סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק קובע כדלקמן: " (א) על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, על לוח שומה לפי סעיף 5 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה, יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו. בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), החייב בהיטל רשאי, אם אין הוא חלוק על החיוב כשלעצמו, לפנות, בתוך התקופות האמורות בסעיף קטן (א), לפי העניין, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה משאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב......." (ג). מסעיפים אלה ניתן ללמוד כי בשונה מזכות הפנייה לשמאי מכריע האפשרית בנוגע לגובה חיוב בהיטל השבחה בלבד, פנייה על ידי חייב לוועדת הערר יכולה להיעשות גם בעניין עצם החיוב וחוקיותו. החוק אינו קובע כל סייג ומגבלה על פניית חייב לוועדת הערר. עוד ניתן ללמוד כי הזכות לפנות לוועדת ערר בנוגע לחוקיות החיוב היא זכות המעוגנת באופן ברור בחקיקה ולא ניתן לקבוע כי הפעלת הזכות מהווה הפרה של הסכם. התובעת גם אינה יכולה להיחשב כמפרת ההסכם בשל העובדה שהפקידה ערבות בנקאית על מלוא סכום היטל ההשבחה הנדרש. עם זאת, מובהר כבר עתה כי ככל שיוכרע בוועדת הערר כי החיוב בהיטל השבחה נעשה כדין ובהתאם להסכמים, מוטל התשלום על התובעת, והימנעות מתשלום עלולה להוות הפרה של ההסכמים. (ד). חובת התשלום של התובעת, ביחסיה החוזיים עם הנתבעת, עולה מתנאי המכרז, מהצעת התובעת עצמה במסגרת המכרז, מהסכם הפיתוח, הסכם הרכישה והסכם המכר עם הנתבעת הפורמאלית בהתאמה כדלהלן : סעיף 5(ג) להצעת המכרז קובע :"היטל השבחה - "מובהר בזאת , כי ככל שיחול על פי דין חיוב בהיטל השבחה בגין תכניות בניין עיר שתתאשרנה לאחר מועד פרסום המכרז, יישא הזוכה בהיטל ההשבחה". בהצעת התובעת עצמה במסגרת המכרז מצהירה התובעת כי "היטל השבחת המגרש ישולם על ידי/נו אך ורק אם יוטל החל מיום חתימת ההסכם". סעיף 4(ג) להסכם הפיתוח קובע ...."יובהר כי היטל השבחה בגין השבחת המגרש או האזור בו מצוי המגרש ישולם על ידי הזוכה אך ורק אם יוטל החל מיום חתימת ההסכם". סעיף 10 (א) להסכם הרכישה קובע כי "היטל השבחה בגין כל תכנית אשר תיכנס לתקפה לאחר הגשת הצעת הרוכש במכרז ואשר חלה על המגרש, בין אם נוצרה ביוזמתו של הרוכש ובין אם לאו, ישולם על ידי הרוכש על פי הוראות הדין החלות בעניין". סעיף 12.6 להסכם המכר מול הנתבעת הפורמאלית קובע ש"היטל השבחה בגין כל תכנית אשר אושרה למתן תוקף קודם לחתימת הצדדים על הסכם זה, יחול וישולם על ידי המוכרת." (ה). מן האמור עולה כי במסגרת היחסים החוזיים של התובעת והנתבעת (אף ביחסים החוזיים של התובעת והנתבעת הפורמאלית) התובעת התחייבה לשאת בתשלום היטלי ההשבחה החל מיום חתימת ההסכמים באופן מוחלט ללא סייגים ומגבלות, זאת בהיותה מודעת לחתימת ההסכמים בשני שלבים על כל ההשלכות הנובעות מכך. יתרה מכך במכתב מיום 02.02.2012 ( נספח 8 לתשובה לבקשה הדחופה לצו מניעה זמני) כותב ב"כ התובעת ".... עצם הגשת הערר על ידי מרשתנו אינו מטיל כל דופי בהתנהלותה.....למרשתנו זכות לפעול בדרכים לגיטימיות .....מרשתנו אינה מתכחשת להתחייבויותיה על פי הסכמים שחתמה מול העירייה.....אם ייקבע במסגרת ההליך המשפטי כי על מרשתנו לשאת בתשלום היטל השבחה , מובן כי היא תעשה כן..." (ו). כך, לשיטת התובעת עצמה ככל שיימצא שעליה לשאת בתשלום היטל ההשבחה הרי שהיא מחויבת לכך במסגרת ההסכמים. סירוב לשלם עלול להוות הפרה של ההסכמים. ויובהר כי במקרה כזה אין בהעברת הזכויות של התובעת לנתבעת הפורמאלית כדי להשפיע על זכות הנתבעת לתבוע את הסעדים העומדים לה לנוכח ההסכמים והדין, וככל שיהיו לפעולותיהן השלכות על זכויות הנתבעת הפורמאלית, ברי כי תעמוד לה הזכות לנקוט כל הליך חוקי כדי לשמור על זכויותיה. (ז). התובעת טוענת גם כי הוראות ההסכמים שפורטו לעיל דינן להתבטל, שכן הן סותרות את הדין ואינן חוקיות. טענה זו לא ניתן לקבל. עקרון חופש החוזים הוא עקרון יסוד בדיני החוזים בישראל. הנחת היסוד היא שבהעדר הוראה מפורשת אחרת יכולים צדדים להתקשר בכל חוזה שירצו והעיקרון המנחה הוא שההוראות בתחום החקיקה האזרחית הקודיפיקטיבית הן דיספוזיטיביות למעט המקרים בהם בחר המחוקק להגן על ערכים אחרים חשובים לא פחות כגון הגינות, מוסר, צדק ושוויון בין הצדדים ( דניאל פרידמן נילי כהן חוזים א'-ב' עמ' 125-126 (1992)). (ח). יש לבצע הפרדה בין יחסי התובעת עם העירייה כרשות מנהלית הגובה מיסים כחוק לבין יחסיה של התובעת עם העירייה כצד לחוזה. ברי כי ביחסים שבין נישום לרשות, הגבייה מתבצעת על פי דין והיא קוגנטית. עם זאת ביחסים החוזיים שבין צדדים, בין אם צד לחוזה הוא גוף פרטי ובין אם רשות ציבורית, מתקיים חופש החוזים ובמסגרתו החופש של הצדדים לקבוע על מי יחולו תשלומי המיסים. מדובר בשני מישורים שונים. לעניין זה יצוין כי התובעת מבקשת לתמוך עמדתה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (לא פורסם, 27.06.2011)( להלן :"עניין דירות יוקרה"), דא עקא שעניין זה מבהיר דווקא באופן מובהק את המישורים השונים שפורטו לעיל ועוסק בתביעה נגד הוועדה המקומית ונגד העירייה בכובעה כרשות ציבורית הגובה מס ולא בכובעה כבענייננו כצד לחוזה , בעל הזכויות במקרקעין. בעניין דירות יוקרה השאלות העקרוניות שעמדו במרכז ההכרעה היו האם רשאית רשות מקומית בתפקידה כגובת מס, להתקשר בהסכם עם יזם שלפיו הוא יתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו על פי חוק, אשר חושב על בסיס תכנית בנין עיר שטרם אושרה וזאת גם אם היזם מסכים לכך, וכן, האם רשאית רשות מקומית לכרות הסכם עם יזם, שלפיו הוא יבצע עבודות פיתוח באזור מיזם מסוים תמורת ויתור על היטלי פיתוח. לא בכדי עסק פסק הדין בעקרונות מתחום המשפט הציבורי והמנהלי. זאת בניגוד למקרה דנן בו העירייה נתבעת כצד לחוזה מכר מקרקעין והשאלות במהותן לקוחות מדיני החוזים. (ט). כך, ביחסים החוזיים שבין התובעת לנתבעת וכפי שפורט לעיל, התחייבה התובעת באופן ברור ומפורש לשאת בתשלום היטל השבחה בגין כל תכנית השבחה החל מיום חתימת הסכם הפיתוח (סע' 4 ג להסכם הפיתוח כמפורט). זאת, תוך הסכמה ומודעות לכך שבמסגרת תקופת הפיתוח טרם יוקנו לה זכויות הבעלות במקרקעין. התחייבות זו נעשתה בהסכמה מלאה של שני הצדדים תוך מודעות התובעת להתחייבויותיה ולמעמדה הקנייני על בסיס ההסכמים. היא נעשתה באופן חוקי במסגרת הסכמות הצדדים בהסכמים והיא בעלת תוקף מחייב. 4. סוף דבר מהמקובץ עולה, כי תביעת התובעת, ככל שהיא נוגעת לסעיפים א,ב, של הסעדים המבוקשים דינה להתקבל. שונה המצב בכל הנוגע לסעד החלופי המבוקש. לנוכח כל האמור לעיל אני מקבלת את התובענה במובן זה שאני קובעת כי הגשת ערר לוועדת הערר היא זכות חוקית שעצם מימושה אינו מהווה הפרת הסכם. עם זאת, ככל שתמצא הוועדה כי החיוב הוטל כדין על התובעת, אי תשלום עלול להוות הפרת הסכם. כן אני קובעת כי ההוראות בהסכמים המגדירות את חבות התובעת לשאת בהיטל ההשבחה הוסכמו כדין בין הצדדים והן בעלות תוקף מחייב. בנסיבות הענין , אין צו להוצאות. הפרת חוזהחוזההיטל השבחההסכם פיתוחערר