דוגמא לפסק דין בנושא זכות לגור בדירה בשכירות מוגנת מכוח צוואה: נתוני רקע ועובדות 1. התובעים הגישו תביעה זו לפינוי מושכר - דירת מגורים ברחוב יפה נוף 116 בחיפה, הידועה כגוש 10809, חלקה 410, תת חלקה 2 (להלן: "הדירה"), כאשר מחצית הדירה בבעלות של תובע מס' 1 ומחציתה בבעלותה של תובעת מס' 2, אשר ירשה את הדירה מאביה, אחיו של תובע מס' 1. 2. הגב' פרידה ירדן ז"ל (להלן: "המנוחה") נישאה לאביו המנוח של תובע מס' 1 ביום 15.12.65. כ- 10 ימים לפני כן נרשמה הדירה על שם אביו ז"ל (להלן: "המנוח") של התובע מס' 1 בלבד. המנוח עשה צוואה בה ציווה את זכויותיו בדירה לילדיו, התובע מס' 1 ואביה של התובעת מס' 2. בצוואה ציווה המנוח כי אשתו, הגב' פרידה ירדן ז"ל, תוכל להתגורר בדירה עד יום מותה. בנוסף ציווה המנוח כי הגב' ירדן ז"ל תהיה זכאית לדרוש להמיר את זכות המגורים שלה בדירה במחצית משוויה של הדירה באותו הזמן כדירה פנויה וכן כי בניו יצטרכו לשלם לה את התמורה תוך זמן סביר. המנוח ציווה כי המנוחה תישא בכל התשלומים כגון מיסים, החזקת דירה, ביטוח וכו'. לאחר מות המנוח, עברה הבעלות בדירה בהתאם לרצונו לילדיו, תובע מס' 1 ואביה של תובעת מס' 2, וזאת בכפוף לתנאי הצוואה. לאחר מות אביה של תובעת מס' 2, עבר חלקו בדירה לה. גב' ירדן המשיכה להתגורר בדירה ומכתב ההגנה עולה כי כאשר מצבה הבריאותי התדרדר, עבר להתגורר עמה בנה, הנתבע, משנת 2007. 3. לאחר פטירתה של המנוחה, כאשר ביקש התובע מס' 1 מהנתבע לפנות את חפצי אמו המנוחה מהדירה טען הנתבע כי הוא התגורר עם אמו בדירה באופן רצוף, מעל 6 חודשים לפני פטירתה, ולפיכך הוא דייר מוגן בדירה. לטענתו מאחר ולאמו הייתה זכות דיירות מוגנת בדירה, ומאחר והתגורר עמה בדירה, זכות זו עברה אליו כדין ועל כן אין לפנותו מהדירה. לאור האמור, הגישו התובעים תביעה זו לפינוי מושכר. טענות התובעים 4. לטענת התובעים יש לדחות את טענותיו של הנתבע כי אמו המנוחה הייתה זכאית למחצית הדירה לאור התשלום מחצית הדירה ו/או מכוח חזקת השיתוף, כמו כן יש לדחות את טענתו כי אמו הייתה דיירת מוגנת מכוח הדין החל ו/או חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). לטענת התובעים הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה השאלה במחלוקת הינה האם הנתבע הוא דייר מוגן עפ"י חוק הגנת הדייר. זאת השאלה היחידה שבה יש לדון וזאת במיוחד לאור העובדה כי כל טענותיה של המנוחה בדבר בעלות במחצית מהדירה מכוח חזקת השיתוף נדחו בהליכים קודמים בין הצדדים בכל הערכאות. 5. לשאלה לגופה, התובעים סבורים כי מצבה של המנוחה לא מתאים להגדרה של דיירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר שכן המנוחה החזיקה בדירה מכוח הוראות צוואת המנוח ולא מכוח חוזה שכירות. התובעים מפנים למספר פס"ד בנושא וכן לסעיפים 115 - 108 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 )להלן: "חוק הירושה") לחיזוק טענותיהם. לאור האמור ברור כי אם למנוחה לא היו זכויות של דיירת מוגנת, זכויות אלו לא עברו לבנה. 6. התובעים ממשיכים וטוענים כי עדותו של הנתבע אינה אמינה שכן למרות גרסתו לפיה התגורר עם אימו הוא למעשה התגורר בדירה אחרת אותה שכר ברחוב דרך הים 53 בחיפה (להלן: הדירה הנוספת"). התובעים דוחים את טענותיו של הנתבע לפיהן הדירה הנוספת משמשת אותו לצורכי עסקי התיווך מהם הוא מתפרנס. לחיזוק עמדתם מפנים התובעים לפנקס העבודה שהוגש ע"י הנתבע אשר ממנו עולה כי מסוף שנת 2010 ועד למרץ 2012 לא היו לו כל עסקאות בנדל"ן. התובעים סבורים כי מקום מגוריו של הנתבע הוא למעשה בדירה הנוספת וסביר להניח כי היה מגיע לדירה ברחוב יפה נוף מידי פעם בפעם על מנת לשמר את זכותו הלכאורית כדייר מוגן בדירה. לנתבע מקום דיור חלופי העומד לרשותו אף היום ולפיכך, גם אם לאמו הייתה זכות של דיירת מוגנת (דבר המוכחש) אזי זכות זו לא עברה אליו. טענות הנתבע 7. לטענת הנתבע הוא התגורר עם אמו המנוחה בדירה החל משנת 2007 באופן רצוף. התובעים לא הצליחו להפריך או לסתור גרסה זו. הנתבע סיפק לטענתו הוכחה על פי חוק כי מקום מגוריו החל משנת 2007 הינו רח' יפה נוף 116, שם גם סעד את אמו בדירה האמורה. הדירה הנוספת, ברח' דרך הים 53 בחיפה, שימשה כמשרד תיווך בתקופה הרלוונטית לתביעה זו. לטענת הנתבע אמו המנוחה הייתה דיירת מוגנת בדירה ולפיכך, מאחר ולא הייתה לנתבע כל דירת מגורים אחרת ולפחות 6 חודשים לפני מותה התגורר הנתבע עם אמו, אזי הוא סבור כי יש להחשיבו כ "קרוב של הנפטר, שלא הייתה לו דירה אחרת". 8. בניגוד לטענת התובעים הנתבע סבור כי מאחר ואמו גרה, החזיקה והשתמשה בדירה היא דיירת שחוק הגנת הדייר חל עליה, גם אם לא שילמה בפועל דמי מפתח ולא היה לה חוזה שכירות עם בעל הבית. על פי החוק והפסיקה אין חובה לחתום על חוזה שכירות מוגנת, כדי להיחשב דייר מוגן. דייר מוגן ייחשב על פי החוק הגנת הדייר לא רק מי ששילם דמי מפתח לבעלים אלא מי שהחזיק וגר בדירה, כמו המנוחה, מלפני 20.8.68 בין אם שילם דמי מפתח ובין אם לאו. המנוחה התגוררה בדירה לא בזכות הרשות או הוראות הצוואה כאשתו של הבעלים בנוסף לכך הקניית הדירה בצוואה למנוחה כמוה כחוזה בין בעלה המנוח לבינה. העובדה שתביעתה למחצית מהזכויות הקנייניות בדירה נדחתה מחמץ התיישנות אינה מהווה מעשה בית דין או פס"ד שקובע ממצאים לפיהם המנוחה לא הייתה זכאית למחצית הזכויות מכוח הדין האישי או דיני החוזים. העובדה שאיחרה בהגשת תביעתה אינה שוללת את זכותה כדיירת מוגנת. בשום מקום ואף לא בצוואה, לא נאמר באופן מפורש כי חוקי הגנת הדייר לא חלים עליה ולו רצה אביו המנוח של התובע מס' 1 לשלול מאשתו את זכותה כדיירת מוגנת הוא היה מציין זאת במפורש וכן ולא היה מצווה לשלם לה עבור זכויותיה. דיון 9. שקלתי את טענות הצדדים ועיינתי במסמכים והתלבטתי לא מעט בתוצאה העולה מניתוח הראיות והדין בתיק זה. לטעמי זהו אחד המקרים הקשים, בהם התוצאה ככל שהיא נכונה על פי הדין היא לא צודקת עבור הנתבע, מכיוון שהתחושה היא כי נעשה עוול למנוחה ובעקבות זאת גם לבנה הנתבע, אשר הפסידו את זכויותיה של המנוחה עקב טענת התיישנות בשל תביעה מאוחרת שהוגשה למימוש זכויות בדירה, שנבעה ככל הנראה בשל חוסר דעת או הזנחה ובהעדר ייעוץ משפטי נכון, בזמן הנכון. לצערי בית המשפט איננו יכול לתקן עניין זה במקרה שלפניי. כידוע שום רוחב לב מצד בית המשפט, אין בכוחו להביאנו לידי פירוש חוק חרות ע"י עיוות כוונתו של המחוקק (ע"א 490/78 ק"ת נ' אילן רונאל פ"ד ל"ג (1) 512, בעמ' 515-516) תוצאת הסכסוך שלפניי, נכפית על ביהמ"ש על פי הדין וידיו של ביהמ"ש כבולות. הדין במקרה זה מכתיב את התוצאה שעל פניה אינה צודקת. אומנם נכון נאמר בפסיקה, כי בלא משפט, בחשבון ארוך ואמיתי, אין צדק. לכן חלילה לשופט לעבור בקפיצה מהעובדות אל הצדק, כאילו אין דין חוצץ ביניהם. עוד נאמר כי כבודו של הצדק במקומו מונח, אך הוא חייב להיות מונח על תשתית של דין (דנ"א 2401/95 רותי נחמני נ' דניאל נחמני ואח' פ"ד נ(4) 661, בעמ' 779-778). עם כל זאת התחושה במקרה זה היא כי הדין הכריע את הצדק. 10. ומן הדברים הקשים הנ"ל, להכרעה בתיק שלפניי; בדיון שהתקיים ביום 26.12.11 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה השאלה במחלוקת בתיק זה, אשר על פיה תתקבל התוצאה הסופית, היא האם הנתבע הינו דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר (ראה: עמ' 2 לפרוטוקול הישיבה מיום 26.12.11). על מנת לענות על שאלה זו יש לבחון ראשית את מעמדה של אמו המנוחה בדירה, שכן אם מצבה לא נכנס תחת ההגדרה של דיירות מוגנת, בנה, הנתבע, אינו יכול לקבל זכויות מאין. 11. האם המנוחה הייתה דיירת מוגנת? אומר כבר כעת כי אני סבור שיש להשיב על שאלה זו בשלילה. אין עוררין כי הוראות וסעיפי חוק הגנת הדייר מביאים לפגיעה קשה בקניינו של בעל הנכס. לפיכך, נטתה הפסיקה ברבות השנים ליתן לסעיפי החוק זה פירוש מצמצם שיהלום את תכליתו החקיקתית (ראה: רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ). גישה זו עולה בקנה אחד עם רוח הפסיקה ועם המעמד המיוחד שהוקנה לזכות הקניין, במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לפיכך יש לפרש את ההוראות החוק מתוך הנחה שהן אינן מכוונות לפגוע בזכויות היסוד, ולפרש את הסמכות לפגיעה, ואת הפגיעה עצמה באורח מצמצם (ראה: פרופ' מיגל דויטש , קנין [כרך א', תשנ"ז-1997, הוצאות בורסי] עמ' 217 וכן ראה: תמ"ש (משפחה ת"א) 57170/09 י.א. נ' צ.מ., תק-מש 2011(3), 731 , 736 (2011)). 12. המנוחה נישאה לאביו של תובע מס' 1 (להלן: "המנוח") וחיה עמו בדירה. הדירה נרשמה ביום 6.12.65 בשלמותה על שם המנוח בלשכת רישום המקרקעין. המנוח הלך לבית עולמו ביום 5.1.78 והותיר אחריו צוואה שנערכה ביום 12.12.75. בצוואה ציווה המנוח את זכויותיו בדירה לילדיו, התובע מס' 1 ואביה של התובעת מס' 2. בצוואה ציווה המנוח כי אשתו, הגב' פרידה ירדן ז"ל, תוכל להתגורר בדירה עד יום מותה. בנוסף ציווה המנוח כי בתוך 3 שנים, הגב' ירדן ז"ל תהיה זכאית לדרוש להמיר את זכות המגורים שלה בדירה במחצית משוויה של הדירה באותו הזמן כדירה פנויה וכן כי בניו יצטרכו לשלם לה את התמורה תוך זמן סביר. 13. ביום 1.2.98 ביקשה המנוחה מילדי המנוח להמיר את זכות המגורים במחצית שווי הדירה, אולם הצדדים לא הגיעו להסכמה בנוגע לסכום שישולם למנוחה והעניין לא יצא אל הפועל. לרוע המזל, תביעה שהגישה המנוחה לבית משפט לענייני משפחה להכרה בזכויותיה במחצית הדירה בהתאם לחזקת השיתוף נדחתה מחמת התיישנות, וכך גם נדחו הערעורים לבית המשפט המחוזי ולבית המשפט העליון. המנוחה התגוררה בדירה עד ליום מותה, וזאת בהתאם לצוואתו של המנוח. 14. כאמור כיום בנה של המנוחה טוען כי למעשה היא הייתה דיירת מוגנת בדירה. למרות טענה זו יש לציין כי המנוחה החזיקה בדירה עד ליום מותה מכוח הוראות צוואת המנוח ולא מכוח חוזה שכירות. לאור פסיקותיהם של ביתי המשפט השונים בנוגע לזכויותיה של המנוחה במחצית הדירה, המנוחה הייתה למעשה ברת רשות בדירה עד לסוף ימי חייה. דיירים הנמצאים במעמד של "בר רשות" בלבד הינם דיירים שלא ייחשבו כדיירים מוגנים (ראה: ע. חרלף, דמי מפתח - העברת מושכרים מוגנים בדמי מפתח החוק והפסיקה [תשמ"ה - 1985], עמ' 19). 15. פתחתי וציינתי כי מבחינת הצדק נוטה היתה הכף לטובת הנתבע ואמו, שלנוכח אי ידיעה/הבנה משפטית (של המנוחה ואולי גם של בנה, הנתבע), הם איבדו את כלל זכויותיה של המנוחה בדירה וזאת עקב התיישנות תביעתה. הזכויות שאבדו הן משמעותיות שכן אילו פעלה הנוחה בהתאם לצוואה, היתה מקבלת מחצית מהזכויות/בעלות בדירה. הדבר חורה לנתבע וככל הנראה חרה במיוחד גם לאמו המנוחה, בשל העובדה כי במשפט הישראלי ההתיישנות הינה מחסום דיוני והזכות המהותית לא התיישנה אולם לא ניתנת לאכיפה. מבחינת הדין, בסוגיה שעל ביהמ"ש זה להכריע באם מדובר ב"דיירות מוגנת" דומה שההכרעה היא כנגד הנתבע. בחינת מצבה של המנוחה בדירה מוביל למסקנה כי היא לא נכנסה תחת ההגדרה של "דיירת מוגנת". התובעים מעולם לא ויתרו על זכויותיהם בדירה ולא העניקו למנוחה זכויות מעבר למה שהמנוח ציווה בצוואתו. סעיף 115 לחוק הירושה קובע: "115.    דירת המגורים (תיקון התשל"ו) (א). דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם - על-ידי בית-המשפט. (ב). בית-המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת היורשים האמורים: (1) שיוסיפו לגור בדירה רק אלה שאין להם דירה אחרת למגורים; (2) שהנשארים בדירה יוסיפו לגור רק בחלק מן הדירה, ובלבד שחלק זה יכלול את המטבח וחדרי-השירות, אם ישנם. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על דירה ששכר המוריש לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים וגר בה ערב מותו והשכירות לא נתבטלה במותו; והוא, על אף האמור לענין זה בחוזה השכירות. (ד). דירה שהמוריש שכר לתקופה קצרה יותר וגר בה ערב מותו, זכות השכירות בה על פי חוזה שאינה מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן-זוגו, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו" 16. במקרה שלפניי, המנוח, שנפטר לפני למעלה מ-30 שנה, ציין בצוואתו כי המנוחה תוכל להתגורר בדירה עד סוף ימיה וזאת בכפוף לתנאים שקבע. המנוח לא ציין כי על המנוחה לשלם דמי שכירות עבור הדירה אולם הטיל עליה לשאת בתשלומי המיסים וכו' (ראה סעיף סעיף 2(א)(2) בצוואתו של מר משה אסא ז"ל - נספח ב' לת/1). סעיף 115 לחוק הירושה יוצר זכות שכירות מכוח החוק, המיוחדת באופייה. מדובר בהיווצרות "שכירות" לעומת "דיירות" הנוצרת על פי חוק הגנת הדייר. האפשרות לשוות לזכות שכירות מעמד של שכירות מוגנת עמדה לעיני המחוקק, אך הוא נמנע מלפרוש עליה את כנפי הגנתו של החוק. השכירות בה מדבר הסעיף היא באופן חד משמעי אינה שכירות מוגנת (ראה: ש. שילה, פירוש לחוק הירושה תשכ"ה - 1965, [כרך 3, מהדורה ראשונה 2002 - תשס"ב] עמ' 315 - 316). 17. כפי שנאמר בע"א 485/70 נעימה סייג נ' חיה אזולאי, עו"ד מנהלת עיזבון המנוח שלמה סייג, פ"ד כה (2) 62 (להלן: "פס"ד נעימה סייג") יש שתי הוראות-דין המקנות לאלמנה שכירות מוגנת לגבי דירה, האחת מכוח סעיף 16 (א) לחוק הגנת הדייר והאחרת מכוח סעיף 30 לאותו חוק. לא זו ולא זו חלה בענייננו. אין מצבה של המנוחה יכול לחסות תחת סעיף 16 לחוק הגנת הדייר מאחר והמנוח לא היה שוכר הדירה אלא בעלה, ואין הוא יכול לחסות תחת סעיף 30 לחוק הגנת בדייר הואיל וזכותו של המנוח לא פקעה לא עקב מכירה ולא עקב חלוקה. 18. לאור האמור, יש ללכת לפי הנתיב שמתווה סעיף 115 לחוק הירושה. סעיף 115 לחוק הירושה מסמיך את בית-המשפט לחייב את היורשים, על כרחם, להעניק זכויות שוכר לבן-זוגו של המנוח, ילדיו והוריו, שגרו עמו, אפילו אינם נמנים הם עצמם על היורשים. אך תנאי השכירות לא יהיו כקבוע בחוק הגנת הדייר אלא כמו שהצדדים יסכימו או כמו שבית-המשפט יקבעם. האפשרות לשוות לזכות שכירות זו מעמד של שכירות מוגנת עמדה לנגד עיני המחוקק, אך הוא נמנע מלפרוש עליה את כנפי הגנת החוק (ראה: פס"ד נעימה סייג). לאור האמור, אני קובע כי המנוחה לא הייתה דיירת מוגנת בדירה ועל כן המסקנה הינה כי לא עברה לנתבע זכות דיירות מוגנת בדירה. 19. מעבר לנדרש במידה וטעיתי במסקנתי הנ"ל ברצוני לציין כי מבחינה עובדתית, מצאתי את גרסתו של הנתבע למגוריו עם המנוחה, אמינה. הנני קובע כי הנתבע אכן התגורר עם אמו בדירה האמורה בתקופת זמן העולה על שישה חודשים בטרם מותה. בעדותו נשאל הנתבע (בעמ' 16 לפרוטוקול הדיון מיום 12.7.12) על הנושא: "ש. ממתי אתה גר רק ביפה נוף. ת. אני גר ביפה נוף המון שנים אבל משנת 08 באופן קבוע. ש. ואז מה קורה עם הדירה בדרך הים. ת. הדירה לא משופצת מאוד צנועה, 2 חדרים. יש שם משרד שאני מחזיק שם, מחשב ממש כמו דירה , יש מיטה ומטבחון קטן, צנוע..." הנתבע הגיש פנקס עסקאות ובו מצוינת הכתובת בדירה האחרת כמקום בו הוא מקיים את עסקי התיווך מהם הוא מתפרנס (ראה: נ/2). לטעמי, הנתבע מסר גרסה עקבית ואמינה באשר למגוריו עם אמו בערוב ימיה וכן באשר להיות הדירה הנוספת כתובת לקיום עסקיו. פסק הדין בבית הדין לעבודה (ראה: נספח ג' בת/1) אותו הגישו התובעים אינו רלוונטי לענייננו שכן מדובר בשנים קודמות והנתבע, כך על פי גרסתו, עבר להתגורר עם אמו בשנת 2008. לפיכך, אם הייתי קובע כי המנוחה הייתה דיירת מוגנת בדירה, אין ספק כי זכות זו הייתה עוברת בהתאם לחוק הגנת הדייר, גם לבנה שעומד בתנאים שקבע החוק. 20. לפני סיום ברצוני לציין כי התובעים (כך לפי סעיף 8 לכתב התביעה) כמחווה של רצון טוב היו מוכנים לממן לתובע חלק משכ"ד לתקופה מסויימת. משהגעתי למסקנה כי הנתבע איננו זכאי להיות דייר מוגן, יש בכוונתי להמליץ לתובעים לעמוד מאחורי הצהרתם לפי סעיף 8 ולממן לנתבע דמי שכירות של דירה דומה בכרמל בחיפה לפרק זמן של 24 חודישם. תוצאה 21. אשר על כן הנני מקבל את התביעה ומורה על פינוי הדירה ברחוב יפה נוף 116, חיפה, נשוא הדיון שתימסר לתובעים כשהיא נקיה מכל חפץ ואדם בתוך 120 יום מהיום. הנני ממליץ לתובעים לממן לנתבע שכ"ד לדירה דומה, באזור הכרמל, בחיפה לפרק זמן של 24 חודשים ממועד פינוי הדירה. בנסיבות המיוחדות כפי שפורטו בתיק זה, אינני עושה צו להוצאות. צוואהירושהדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותשכירות מוגנת