בפניי תביעה כספית על סך 37,394 ₪. א. רקע עובדתי התובע הינו מתווך בעל רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין בהתאם לחוק המתווכים 1996, אשר עובד כסוכן עצמאי במסגרת רשת התיווך הנדל"ן הנקראת Realty Executives . הצדדים התקשרו בהסכם תיווך ,במטרה למכור דירה שבבעלות נתבעת 2, בת שלושה וחצי חדרים הנמצאת ברח' מבצע קדש 46 בתל אביב. (להלן "הדירה"). ב. טענות התובע 1. ביום ה-06.11.03 , הסכימו הנתבעים ליתן לתובע בלעדיות בשיווק הדירה למשך 7 חודשים, היינו מיום ה-06.11.03 ועד ליום ה-06.06.04 ולשם כך נחתם ביניהם הסכם בלעדיות. ההסכם בלעדיות מסוג זה, מקובל בענף תיווך הדירות ובהתאם לדרישות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996, ההסכם גופו מציג את סעיף הבלעדיות באופן ברור תחת הכותרת "בלעדיות". טרם חתימת ההסכם, קיבלו הנתבעים הסבר על שיטות המכירה והשיווק של התובע ועל הכספים והמאמצים המושקעים בפרסום ובהגדלת החשיפה של הנכס בבלעדיות, כדי להגדיל את סיכויי המכירה, לרבות הפצתה במערכת המידע המצויה בידי משרדי התיווך שונים. 2. הובהר לנתבעים, במסגרת מאמצי המכירה והשיווק, כי סוכנות התיווך נוהגת לחשוף את הנכס בפני קונים פוטנציאלים , גם באמצעות מתווכים אחרים, וישנה חשיבות לתיאום ולשיתוף הפעולה עם התובע ומשרדו על מנת למנוע פעולות תיווך מאחורי גבם. זאת גם על מנת לחסוך לנתבעים תשלום כפול של דמי תיווך , פעם לתובע בהתאם להסכם הבלעדיות, ופעם נוספת - למתווך שיבוא מטעמם בניגוד להסכם הבלעדיות. 3. בתמורה לקבלת הבלעדיות התחייבו הנתבעים לתשלום עמלת תיווך בשווי של 2% בצירוף מע"מ משווי מכירת הדירה. במהלך תקופת הבלעדיות פעל התובע כפי שהתחייב בהסכם הבלעדיות , ותלה שלט בחזית הדירה אשר הציע את הדירה למכירה, פרסם את הדירה בלוח ידיעות אחרונות באמצעות משרד פרסום, פרסם את הדירה בעלוני הפצה בכל האזור בו נמצאת הדירה ובאזור משרד התיווך. מעבר לפעולות הפרסום, השקיע התובע וסוכנים נוספים ממשרדו בתקופת הבלעדיות, מאמצים למכירת הדירה ולשיווקה ובמשך הזמן הציגו את הדירה למספר קונים פוטנציאליים. 4. לטענת התובע, בעת שהתובע וסוכנים נוספים ממשרדו, הציגו את הדירה לרוכשים פוטנציאליים ולאחר שהדירה פורסמה על ידי התובע, ניהלו הנתבעים ,ללא ידיעת התובע ובניגוד מוחלט להסכם הבלעדיות , מו"מ למכירת הדירה באמצעות מתווך אחר. לגרסת התובע, במהלך חודש דצמבר, גישש אצלו נתבע 1 מהו הסכום אשר יהיה עליו לשלם במקרה והדירה תימכר לרוכש שיגיע באמצעות מתווך אחר, ורמז לו, כי קונה פוטנציאלי מתעניין ברכישת הדירה, אם כי הוא לא נראה לו רציני. לגרסתו התברר בדיעבד כי הדירה נמכרה זה מכבר בסכום של 259,000 דולר. 5. לגרסת התובע, מהתנהגות הנתבעים בתקופה הרלוונטית עולה , כי על אף שהדירה נמכרה, לא סיפרו על כך הנתבעים לתובע, אשר המשיך והראה את הדירה לרוכשים פוטנציאלים נוספים. התובע מבהיר כי שהה בחו"ל בתקופה שבין ה-22.12.03 לבין ה-12.01.04 . בתקופה זו התנהלה השביתה הגדולה במשק. חרף זאת , המשיך משרדו להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאלים. לא זו אף זו, סמוך לאחר חזרתו של התובע מחו"ל, ניסה התובע, לתאם פגישות בדירת הנתבעים. בשיחות שקיים התובע, לצורך תיאום מראש להראות את הדירה לרוכשים נוספים, (שכן הנתבעים התגוררו בדירה באותה העת), עלה החשש בידי התובע שמא הדירה נמכרה זה מכבר. משכך ביום 25.01.04 התקשר התובע אל הנתבעים במטרה לברר באם נמכרה הדירה, בעקבותיה תואמה פגישה, אשר התקיימה ביום 28.01.04 במשרדי התובע. בפגישה זו, הנתבעים החזירו את שלט משרד התיווך , שהיה תלוי על מרפסת הדירה , בטענה שהעסקה עומדת להיסגר והציעו לתובע 500 דולר כעמלת תיווך. התובע סרב להצעתם. נתבע 1 הציג בפני התובע צילום מסמך כלשהו שמדבר על עניין "הגורם היעיל של העסקה". מאז, מסרבים הנתבעים לשלם את עמלת התיווך כפי שהתחייבו בחוזה הבלעדיות. 6. התובע דר,ש באופן חוזר ונשנה, מאת הנתבעים לשלם את עמלתו בהתאם להסכם הבלעדיות. חרף פניותיו החוזרות ונשנות של התובע, התעלמו הנתבעים מדרישותיו. לטענתו, הנתבעים הפרו את ההסכם בו התחייבו הפרה יסודית, בכך שהם מסרבים לשאת בתשלום עמלת התיווך לתובע ומתעלמים מהתחייבותם המפורשת למתן בלעדיות לתובע ולתנאים העולים מתוכן ההסכם בגין מתן הבלעדיות כאמור. 7. לגרסתו, מאחר והנתבעים התחייבו בהסכם בלעדיות, אין זה הכרח כי הוא יהיה הגורם היעיל במכירת הדירה, שכן מכירת הדירה שלא באמצעותו, בתקופת הבלעדיות, הינה הפרה של הסכם הבלעדיות ומזכה אותו בעמלת תיווך. זה מה שמבדיל בין הסכם תיווך רגיל לבין הסכם תיווך בלעדי. לטענת התובע על הסכם הבלעדיות חלים דיני החוזים ודיני התיווך, ומשכך חל על הצדדים עקרון היסוד כי "חוזים יש לקיים" וכי על הצדדים לנהוג בתום לב, הן במו"מ לכריתתו והן בקיום החוזה. לטענת התובע, אין בהוראות חוק המתווכים, וסעיף 14 שבו, כדי לגרוע מהוראות דיני החוזים והדין הכללי. ג. טענות הנתבעים 1. הנתבעים טוענים כי לא פנו מיוזמתם לתובע. אלא שביום ה-06.11.03 פרסמו בעיתון מעריב מודעה למכירת הדירה, וכן תלו שלט גדול המציין כי הדירה למכירה, הן בעורף והן בחזית, ובעקבות המודעה פנה התובע אל הנתבעים והציע להם את שירותיו כמתווך בלעדי למכירת הדירה, נתבעת 2 חתמה על ההסכם. נתבעת 2 לא הסכימה להסדר הבלעדיות, והסבירה לתובע כי הדירה עומדת למכירה, עקב חוסר אפשרותם לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים, חשוב להם מאד כי הדירה תימכר בדחיפות יתרה ובמחיר הולם. 2. התובע הפעיל את כוח שכנועו והסביר לנתבעים כיצד הוא יפעל לחשיפת הדירה ללקוחות מתאימים, יזרים מיד לקוחות רבים הקיימים במאגר שלו , והעיקר הוא ומשרדו ישקיעו מאמצים כבירים בהבינו את עניין דחיפות המכירה. במעמד זה, שאלה נתבעת 2 את התובע מה יקרה אם מישהו מהאנשים שכבר ראו את הדירה, או אלו שיגיעו דרך העיתון, או בעקבות השלט, או ממתווכים אחרים שעובדים כבר על המכירה, ירכשו אותה, והתובע ענה שעם זה לא תהיה בעיה ורק ביקש להיות מיודע. עוד נטען, כי ההסכם לא נערך על ידי הצדדים, אלא על ידי התובע לבדו. הנתבעים הבהירו לתובע כי כבר יש מתווכים הפועלים למכירת הדירה , וכי הדירה כבר נחשפה לקונים בעקבות הפרסום בעיתון והשלט על הדירה. 3. הנתבעים טוענים כי התובע פרסם את הדירה בפרסום מוטעה . הוא פרסם את הדירה כדירת 4 חדרים בעוד הדירה הינה בת 3 וחצי חדרים בלבד. בפועל הלקוחות המעטים שנשלחו על ידי התובע כעסו על האינפורמציה המוטעית ובגין הכישלון בציפיותיהם מול המציאות, לא חזרו כלל. 4. לטענתם, במהלך חודש ספטמבר חזרה אליו מתווכת , אשר כבר הראתה את הדירה בעבר לקונים וביקשה להגיע שוב עם לקוחה . היא הגיעה עם הלקוחה וזו שבה לאחר יומיים עם אביה. הנתבעים צלצלו לתובע וסיפר לו כי קונה פוטנציאלית רצינית הגיעה עם מתווכת, התובע שמע וביקש להיות מעודכן. 5. לגרסת הנתבעים, התובע נסע לחו"ל , במהלך העדרו כ-3 שבועות , לא יצר איש ממשרדו קשר עם הנתבעים, לא שלח לקוחות ולא התעניין במכירה. בעת שהוחתמה נתבעת 2 על ההסכם לא סיפר התובע לנתבעים כי הוא מתעתד לנסוע לחו"ל לפרק זמן כה ארוך, בתקופה כה קריטית לנתבעים. הנתבעים הודיעו לתובע כי עומדת להתקיים פגישה שבה כנראה ייחתם ההסכם למכירת הדירה . מיד לאחר שנחתם החוזה הגיעו הנתבעים מיוזמתם למשרדו של התובע לספר לו כי הדירה נמכרה. הנתבעים הציעו לתובע כ-500 דולר בגין הוצאותיו וזאת, לאור העובדה כי לא תרם כל תרומה למכירת הדירה. 6. לטענת הנתבעים, התובע הטעה אותם בהציגו מצג שיקרי לגבי יכולתו השיווקית והוא לא עמד בהתחייבויותיו על פי ההסכם בין הצדדים לגבי פרסום ושיווק הדירה. לטענתם, על פי חוק המתווכים זכאי התובע לדמי תיווך , רק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בחוזה, לא ניתן להתנות על הוראות חוק ומצב בו יקבל המתווך את כספו גם כאשר לא תרם שום תרומה לעסקה הינו עיוות של החוק בתכליתו וכך גם נקבע על ידי בתי המשפט. ד. דיון סעיף הבלעדיות בהסכם הצדדים חלוקים בשאלה, האם הנתבעים מחויבים בתשלום דמי תיווך מכוח הסכם התיווך שבין הצדדים למרות שתובע לא היה גורם יעיל במכירת הדירה. אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקת מכירת דירתם של הנתבעים. דירתם של הנתבעים, נמכרה באמצעות מתווך אחר, אשר הראה את הדירה לאותו קונה , עוד טרם שנחתם חוזה הבלעדיות עם התובע. 1. לטענת התובע, בהתאם למפורט בסעיף 3 לתצהירו, כי נתבע 1 פנה אליו כדי למכור את הדירה שבבעלותו ובבעלות אשתו. בחקירה הנגדית אישר התובע כי הוא זה שפנה אל הנתבעים עקב מודעה בעיתון, "פרסמו מודעה בעיתון , כמו כל המתווכים במדינה צלצלתי וגם ככה התחיל קשר". (פרוטוקול עמ' 3 שורות 2-4). לשאלה מה משרדו מתחייב כנגד הבלעדיות השיב: "פרסום שוטף בעיתונות הארצית, ידיעות, מעריב, ידיעות", וכאשר נשאל אם עמד בהתחייבויותיו תשובתו הייתה "אנו עושים דברים שמתווכים אחרים לא עושים" (פרוטוקול עמ' 4 שורה 14). 2. התובע הופנה לכך שהנתבעת אמרה לו שהנכס מפורסם בעיתון, וקיימת אפשרות שיגיעו לקוחות באמצעות הפרסום בעיתון ועוד ציינה בפניו כי יש עוד מתווכים שמשווקים את הדירה , הוא נשאל על ידה איך זה יסתדר עם הבלעדיות, ועם שכר הטרחה שלכאורה סוכם, תשובתו הייתה "היא אמורה להפנות אליי את המו"מ ולא לעקוף אותי, היא חתמה על טופס בלעדיות" (פרוטוקול עמ' 10 שורות 24-26). כאשר התבקש לאשר כי חסם אותה, תשובתו הייתה "אני עושה יותר ממה שמתווך אחר עושה". התובע לא הכחיש כי חסם את הנתבעים מעסקאות שלא באמצעותו. התובע לא השיב לשאלה מהו ההסבר שנתן לנתבעים והאם הוא כלל הסבר למהות הבלעדיות . כמו כן לא העיד לגבי התנהלות המו"מ טרם חתימת ההסכם. כל שהעיד הוא לעניין "מצגת המשרד" והיתרונות שבו. בתקופת הבלעדיות הוא וסוכנים נוספים ממשרדו, הציגו את הדירה ל- 5 קונים פוטנציאליים, וחלק ניכר מהלקוחות להם הוצגה הדירה, חיפשו דירה בת ארבעה חדרים. 3. לגרסת התובע, עקב הסכם הבלעדיות, אין צורך שיהיה הגורם היעיל במכירת הדירה. מכירת הדירה שלא באמצעותו בתוך תקופת הבלעדיות מהווה הפרת ההסכם ומזכה אותו בעמלת תיווך. התובע העיד כי הוא סוכן עצמאי במשרד שעל גבי טופס הנושא את שם המשרד, נחתם הסכם התיווך ומדובר, לגרסתו, במשרד מכובד, גדול, טוב, אשר מכר דירות רבות באזור. הוא נותן פרסום שוטף בעיתונות הארצית וגם בעיתון שהנתבעים פרסמו את דירתם למכירה טרם שפנה אליהם. לגרסתו, הוא התחייב לפרסם את הדירה באופן שוטף, לתלות שלט ולפרסמה במאגר הלקוחות המופיעים במחשב שלו, שהוא מאגר הלקוחות הגדול באזור. כן התחייב לפרסם בפלאיירים לתיבות הדואר באזור. לגרסתו, הוא ומשרדו פועלים בדרך שמתווכים אחרים לא פועלים, ולאור ייחוד עבודתם ניתנת להם עבודה רבה, כולל בלעדיות. משרדו מבצע מכירה בשיטה של בית פתוח, לקראת סוף תקופת הבלעדיות. 4. התובע אישר כי מודעות הפרסומת המצורפות לתצהירו, רובן ככולן מפרסמות את דירת הנתבעים כדירת ארבעה חדרים, כאשר בפועל הדירה היא בת שלושה וחצי חדרים, והוא עצמו ביקר בה וראה כי מדובר בשלושה וחצי חדרים, אם כי לדעתו מדובר בדירה גדולה, ולכן ניתן היה לכתוב שהיא בת ארבעה חדרים. במו כן אישר, שבפרסום שעשה, לא מצוין שמדובר בדירה בבניין בן שנתיים בלבד, אלא כתב שהיא חדישה. 5. לגרסתו, הנתבעת חתמה על הסכם התיווך ב- 6.11.03 , לתקופת בלעדיות של 7 חודשים, ומכרה את הדירה שלא באמצעותו ב- 29.1.04. הוא אישר שהיה בחו"ל כשלושה שבועות ולא שמע הודעות טלפוניות בעת היותו שם. כן אישר שהוא לא היה אמור לעדכן את הנתבעים אודות נסיעתו לחו"ל, ע קב העובדה שמשרדו המשיך לפעול. התובע הגיש את התביעה באופן אישי ולא בשם המשרד. בתחילת עדותו בחקירתו הנגדית העיד שהוא סוכן עצמאי במשרד (עמ' 3 שורה 2 לפרוט') בהמשך העיד כי משרדו יכול היה לתת שירות לנתבעים, ולשאלה אחרת השיב כי כעקרון ההסכם נחתם עם המשרד והוא שליחו. כאשר נשאל למה הוא תובע ולא המשרד, השיב שבעקרון התביעה הוגשה על ידו וכך גם ההסכם נחתם איתו, אבל הוא שליח של המשרד (עמ' 7 שורה 20 עד עמ' 8 שורה 2). 6. הנתבע, אלי צ'יפרוט, אישר כי בגלל קשיים בעמידת בתשלומי המשכנתא הנתבעים החליט למכור את הדירה (פרוטוקול עמ' 16 שורות 20-23). כאשר הנתבע נשאל אם התובע התעכב על נושא הבלעדיות והסביר לנתבעים, תשובתו הייתה "לא. הוא הסביר לנו למה כדאי לנו בלעדיות" (פרוטוקול עמ' 16 שורות 24-26). לגרסתו של נתבע 1, התובע לא הסביר לנתבעים על נושא הבלעדיות. כאשר נשאל נתבע 1 אם היה מו"מ על נושא הבלעדיות תשובתו "לא היה מו"מ" וכאשר נשאל שוב אם היה מו"מ על נושא הבלעדיות, תשובתו "לא היה, אבל שאלנו שאלה מדוע הבלעדיות לתקופה כל כך ארוכה. לא התמצאנו בעניין". (פרוטוקול עמ' 17 שורות 4-8). נתבעת 2 נשאלה האם התובע הסביר לה מה המשמעות של בלעדיות, תשובתה הייתה "....הוא לא הסביר מה זה אומר בלעדיות , הוא הסביר מה הוא הולך לעשות למעני...." (פרוטוקול עמ' 23 שורות 2-3). גם הנתבעת העידה בפני כי התובע לא הסביר על נושא הבלעדיות. על עדות נתבעת 2 כי "התובע לא הסביר את כל הסעיפים.הוא מכר את עצמו, אמר כאילו מחר הוא מוכר את הדירה,לא הסביר לי סעיף סעיף , לא ישב וקראנו ביחד" (פרוטוקול עמ' 23 שורות 8-10). הנתבעת אישרה כי בכל הזדמנות שהייתה לתובע במו"מ לכריתתו של הסכם התיווך,הוא לא הסביר מה כולל בחובו הסכם הבלעדיות. על פי עדות הנתבעים, טרם שמכרו את הדירה, ניסו להשיג את התובע טלפונית, השאירו לו הודעות טלפוניות בנושא, אך הוא לא השיב להם, ובדיעבד הסתבר כי שהה בחו"ל. (פרוטוקול עמוד 20 שורות 1-11). גם התובע העיד בפני כי שהה בחו"ל שלושה שבועות ולא משך הודעות ממכשיר הטלפון הנייד (פרוטוקול עמוד 7 שורות 14-19). 7. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996[תיקון אחרון: 9/6/04] . 14. דמי תיווך [תיקון: תשס"ד] (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. (ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל באמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. אין מחלוקת כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה, ועל כן נשאלת השאלה האם זכאי התובע לשכר טרחתו כמתווך, מכוח הסכם התיווך, הגם שלא היה הגורם היעיל למכירת הנכס, אלא מכוח ההסכם בין הצדדים. 8. התובע סומך ידו על טופס בעלי הנכס, המהווה חוזה תיווך בין הצדדים שעליו חתמה נתבעת 2. סעיף הבלעדיות הרלוונטי לענייננו, בהסכם בין הצדדים הוא סעיף 3 "היה והנכס יימכר בתקופת הבלעדיות לרוכשים כל שהם , נשלם לכם מיד לאחר חתימת ההסכם עמלה כאמור לעיל". 9. בפסיקה גישות שונות לעניין זכותו של מתווך לקבל את שכר טרחתו, אם לא היה הגורם היעיל, או הוסכם על בלעדיות וההסכם הופר. מצידו האחד של המתרס, עומדת דעתם של השופטים, המכבדים את עקרון חופש החוזים, עקרון תום הלב, ומעניקים להסכמי תיווך הבלעדיים מרחב מחיה וזכות קיום. נקבע כי כל אימת שצד מתקשר עם מתווך בהסכם בלעדיות הוא יהיה זכאי - בהתאם לתנאי החוזה- לדמי תיווך, גם אם לא היה הגורם היעיל להתקשרות, שכן זכותו נובעת מכוח הנורמה החוזית המקנה לו את הבלעדיות, ע"א (י-ם) 2543/01 תיווך יהלום נ' יסמין לישפיץ. נקבע כי צדדים להסכם תיווך, בו מוקנית למתווך בלעדיות בטיפול בעסקה פלונית, רשאים לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העסקה נקשרה שלא באמצעותו, כן נקבע, כי אותו מתווך מחויב על פי הסכם הבלעדיות לבצע פעולות נמרצות לשיווק הנכס , כולל פרסום על חשבונו וכו',ת"א(י-ם) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות נ אהרון תק-של 2002 (2) עמ' 1. בעניין אחר, סבר בית המשפט, כי במקרה של הפרת הסכם בלעדיות זכאי המתווך לקבל דמי תיווך, גם אם הוא לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה,ת.ק. (י-ם) 4103/02 כורש נ' סייר (טרם פורסם). כבוד השופטת דותן קבעה כי הסכם הבלעדיות שונה מעצם טיבו וטבעו מהסכם רגיל הנערך בין מוכר או קונה של דירה למתווך, מאחר שתמורת הבלעדיות מתחייב המתווך לפעול לקידום העסקה בין על ידי פרסום או בכל דרך אחרת,בר"ע(ת"א) 1226/02 יאסדי נ' אזרי. בת"א (י-ם)20571/99 יוגב נ רוזנברג, נדונה היקף תניית בלעדיות בהסכם תיווך, במקרה בו נחתם הסכם תיווך בין הצדדים שהקנה לתובעים בלעדיות "בטיפול בלעדי במציאת רוכש" לדירת הנתבעים. משנמכרה דירת הנתבעים לרוכשים שלא באמצעות התובעים , רוכשים שיצרו קשר עם הנתבעים עובר לחתימת הסכם הבלעדיות, תבעו התובעים כי ישולמו להם דמי התיווך , על יסוד הסכם הבלעדיות בלבד. כבוד השופט שטראוס , בבית המשפט השלום בירושלים, קבע כי תכלית הענקת בלעדיות היא לאפשר למתווך לפעול באין מפריע בלא חשש שאחר- מתווך או מי שאיננו מתווך- יקטוף פירות עמלו, 10. מצידו השני של המתרס, נקבע על ידי כבוד השופטת אלשייך כי חוק המתווכים הינו קוגנטי, אינו ניתן להתנאה וזאת בשל היותו חוק צרכני. חוק המתווכים שייך למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות בכוח מיקוח, ידע, ניסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים בהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הנכס יקבל את שכרו,בר"ע 2905/00 מאיר נ' קובלינסקי תק-מח 2001. כבוד השופט ביין קבע כי חוק המתווכים נועד להגן על הצרכן הנזקק לשירותי תיווך ,סעיף 14 (3) לחוק קובע כי תנאי לקבלת דמי תיווך הוא היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב. נוכח מגמתו של החוק נראה שהוראה זו היא קוגנטית ולא דיספוזטיבית בלבד, ע"א (חיפה) 4093/98 פוליטי נ א.כפיר אחזקות ובנין (1991) בע"מ תק-מח 586 (1) 99. כב' השופט ביין קבע, כי יש לבחון את כתב ההתחייבות ולבחון את כוונת הצדדים. עוד קבע כב' השופט ביין כי עקרון חופש החוזים המגולם בסעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי) מאפשר לצדדים לחוזה לעצב את תוכן החוזה כרצונו ולקבוע שמתווך זכאי לדמי תיווך גם ללא הוכחת הקשר הסיבתי. גם נקבע בפרשת ירדני כי הוראת סעיף 14 (3) לחוק המתווכים היא קוגנטית,ת.ק. (פ"ת) 515/02 ירדני נ' חב' א.ר.מ.י שיווק ויז, (טרם פורסם). בת"א (י-ם) 6770/98 נדל"ן פלוס בע"מ נ משה נאור. נידונה סוגיית ביטול תנאי מקפח בחוזה, שם נחתם בין הצדדים הסכם תיווך המקנה לתובעת בלעדיות בשיווק דירתו של הנתבע. לתובעת נודע כי הנתבע מכר את הדירה בתוך תקופת הבלעדיות, בעקבות שלט למכירה שהוצב על ידי התובעת מחוץ לנכס. הנתבע כפר בחובתו לשלם עמלת תיווך, כיוון שהתובעת לא הייתה הגורם היעיל בעסקה. בית המשפט פסק, כי כאשר קיימת סתירה בחוזה תיווך לעניין תום תקופת הבלעדיות , וכאשר הסתירה באה שלא על רקע של שתיקה, אלא על רקע של ויכוח בין הצדדים, נוצר השתק על ידי מצג . בין אם באים דיני ההשתק בגדרו של עקרון תום הלב ובין אם מקורם אחר, הרי שמטרת שני העקרונות היא אחת: מניעת ההתנהגות שאינה הוגנת. ההשתק מושתת על חובת הנאמנות, ההגינות ותום הלב שביחסי מתווך-לקוח. עוד נפסק שם, לעניין סיווגו של תנאי, כתנאי מקפח, כי אמת המידה בדבר "תנאי מקפח" מקפלת בתוכה שיקול דעת שיפוטי נרחב באשר למהותו של הקיפוח . קביעת הקיפוח משקפת את האיזון הראוי אשר החברה הישראלית יוצרת בין שיקולים כלליים, מוסריים וחברתיים. גם באין חזקת הקיפוח וגם באין יתרון בלתי הוגן לספק שעלול לעלות כדי קיפוח של הלקוח, יכול שתנאי יימצא כמקפח. בת.א. (הרצליה) 800/01 ברקוביץ נ כהן. נחתם בין הצדדים, המתווך- התובע לבין הנתבע הסכם תיווך. לאחר שהנכס נמכר ללא מעורבות המתווך, תבע המתווך את הנתבע על בסיס תנית בלעדיות בהסכם התיווך. לטענת הנתבע הוכנס בהסכם בינו לבין התובע, תניית בלעדיות שלא כדין. בית המשפט שם קיבל את הטענה וקבע, כי לרוב לא תתקבל טענת "לא ידעתי", "לא קראתי" על ידי בית המשפט , אך היא עשויה להתקבל במקרה שבו ה"אותיות הקטנות" של החוזה הוכנסו תנאים שאינם תואמים את שהוסכם בין הצדדים בעל פה, שהם חריגים, מפתיעים, ואדם מן היישוב לא היה מעלה בדעתו כי ישנם תנאים כאלה בהסכם, ומבלי שהמתווך טרח להסב תשומת ליבו של הלקוח לקיומם של תנאים מיוחדים אלה, בניגוד לחובת ההגינות המוטלת על המתווך על פי חוק המתווכים, עוד נפסק כי סעיף 14(3) לחוק המתווכים הינו סעיף דיספוזטיבי אשר ניתן, במסגרת ההסכם לתיווך בבלעדיות, להתנות עליו. עולה, כי יש לבחון את כוונת הצדדים, בעת החתימה על כתב ההתחייבות הוא הסכם התיווך. (ע"א 4093/98 הנ"ל, כב' השופט ביין.) כדי לעמוד על כוונת הצדדים, יש לבחון את התנהגותם טרם החתימה על ההסכם. 11. במקרה שבפני, יש משמעות מיוחדת, להתנהגות הצדדים, ובעיקר התובע, לאור נסיבות המקרה והתנהגותו. התובע ידע בעת חתימת ההסכם התיווך, ש הדירה הוצעה למכירה, הן באמצעות פרסום בעיתון והן באמצעות שלט למכירה שהיה תלוי על מרפסת הדירה. (פרוטוקול עמ' 3 שורות 4- 16). הוא העיד בפני כי פנה אל נתבעים על פי הפרסום הנ"ל בעיתון. התובע אישר הן בסעיף 3 לתצהירו והן בעדותו, כי הדירה היא בת שלושה וחצי חדרים, כך גם נרשם בהסכם בין הצדדים, בעוד שהוא שיווק את הדירה, כדירת 4 חדרים, הן בפרסומים שחילק, (נספח ב' לתצהיר), והן כאשר התובע, או מי ממשרדו הראו את הדירה ללקוחות פוטנציאלים לדירת 4 חדרים. כך הוצגה הדירה לגב' רחל סלים טופס לקוחות 361 מיום ה-28.11.03, ולאחרים. התובע לא הכחיש כי הדירה שלושה וחצי חדרים, כאשר נשאל האם החצי חדר הוא חדר , תשובתו הייתה "הוא חצי חדר גדול" (פרוטוקול עמ' 5 שורות 7-8). כאשר נשאל, האם אפשר ללמוד מהפרסום שהדירה שלושה וחצי חדרים , השיב: "שאתה כותב גדול, כן" (פרוטוקול עמ' 5 שורות 27-29). 12. התובע סתר עצמו בשאלה מיהו המתווך העומד מול הנתבעים. התביעה הוגשה על ידי התובע ולא על ידי משרדו. כאשר נשאל עם מי נחתם הסכם הבלעדיות, השיב " כעיקרון עם המשרד, אני שליחו של המשרד. אני עצמאי" ובהמשך הבהיר כי הוא עצמאי והעמלה במקרים כאלה מתחלקת בין המשרד לבין התובע, וכאשר נשאל מי התובע ענה " בעיקרון אני תבעתי" ( פרוטוקול עמ' 7 שורות25-29 ). מעדות התובע, לא ברור מי היא האישיות המשפטית אשר מולה נחתם הסכם התיווך על ידי הנתבעים. התובע העיד "אני סוכן עצמאי במשרד הזה" (עמוד 3 שורה 2 לפרוטוקול). אך כאשר העיד כי שהה בחו"ל כשלושה שבועות, השיב " ....אבל המשרד המשיך לעבוד....שאלתי מתווכים במשרד שלי...) (עמוד 6 שורות 25 -27 לפרוטוקול). 13. התנהגות התובע כלפי הנתבעת 2 בשלב הטרום חוזי, והאם הסביר לה את נושא הבלעדיות באופן מפורש וברור. הסכם התיווך הוא חוזה לכל דבר ועניין וחלים עליו דיני החוזים לרבות חובת עקרון התום הלב. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996[תיקון אחרון: 9/6/04] 8. חובת הגינות וזהירות (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. 14. על המתווך חלה חובת הגינות וזהירות לפחות ברמה של מתווך סביר. לא הוצגה בפניי כל ראיה או עדות כי אכן הוסבר לנתבעים נושא הבלעדיות באופן מפורש וברור. התובע לא הכחיש כי נתבעת 2, העירה תשומת לבו לנושא פרסום הדירה בעיתונות ובאמצעות שלט על הדירה עצמה, "איך נסתדר עם הבלעדיות" (פרוטוקול עמ' 10 שורה 25) . מעדותו של התובע עולה, כי הוא הסביר לנתבעת 2, שעליה להפנות כל לקוח אליו, אך מודגש יותר נושא המצגת של כישורי התובע כמתווך. מעדויות הנתבעים עולה, כי התובע לא הסביר להם את משמעות הבלעדיות והשלכותיה, יתרה מכך, נתבעת 2 השיבה כי לשאלתה, לעניין רוכשים פוטנציאליים , אשר יגיעו שלא באמצעותו, הסביר לה התובע למה כדאי לה לחתום על בלעדיות. (עמוד 4 שורות 1 - 22), עולה מעדותו, כי התובע הסביר לנתבעת 2 באריכות, שמשרדו גדול ומכובד, יש לגביו המלצות, הוא טוב, נמכרו באמצעותו גירות באזור ובבניין, נותן פרסום שוטף, יש לו לקוחות במאגר המחשב, הם גדולים באזור, יש להם לקוחות שמחפשים דירות באזור, הם עושים דברים שמתווכים אחרים לא עושים, מי ששומע את אופן העבודה שלהם נותן להם בלעדיות למרות שיש מתווכים רבים באזור, וכו' מעדות התובע, עולה, שהוא הציג לנתבעת ארוכות, את תדמית המשרד, הצלחותיו ושיטת העבודה שלו, אך לנושא הבלעדיות, מהי, מה פירושה, מה התחייבויות הנתבעים, גם בעדותו, הקדיש לכך מעט מאוד בכלל, ובפרט נוכח הפירוט הרב ב"מצגת המשרד ועבודתו". על התובע כמתווך על פי חוק חלה שקיפות והגינות מוגברת כלפי הלקוח, והתובע לא נהג כך , כפי שפירטתי ארוכות לעיל. 15. חוק המתווכים נועד להסדיר יחסי המתווך לקוח, בחוזה מיוחד, כאשר מצד אחד המתווך משקיע משאבים על מנת לקבל את עמלתו ומנגד נמצא הלקוח אשר מעוניין כי הנכס יימכר. תכלית החוזה בין הצדדים היא שווה אך האיזון אינו שווה. על המתווך, בעל רישיון תיווך,חלה החובה, כמי שבקיא בתחום, ובמשמעות חוזה התיווך בכלל וחוזה הבלעדיות בפרט, להסביר ללקוח את חוזה התיווך, על כל סעיפיו. המתווך, אינו יכול להסתמך על כך שהלקוח יקרא את סעיפי ההסכם, ועליו לוודא, שהלקוח הבין אותם. המתווך הינו הגורם המוביל בחוזה בין הצדדים בעוד שהלקוח פסיבי וממתין לרוכשים פוטנציאלים, המתווך הינו אקטיבי ופועל לקבלת שכרו. בחוזה תיווך, שבו תנית בלעדיות , כוחו של המתווך גובר ומשכך חלה על המתווך חובת הגינות מוגברת. 16. יפים לעניין זה דבר המחוקק בדברי ההסבר לתיקון מס' 4 לחוק המתווכים התשס"ד 2004 (הגבלת תקופת בלעדיות) . חוק המתווכים הינו חוק צרכני מובהק השייך למערכת חוקי הגנת הצרכן ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירות. ערה אני לכך שהמקרה מושא התביעה שבפני, הנו טרם התיקון לחוק, אך משמעות החוק, מטרתו, והיותו חוק צרכני, לא השתנתה. 17. המו"מ הטרום החוזי , ותום לב של התובע לקראת כריתת חוזה התיווך: חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 [תיקון אחרון 15/6/81] . . 12. תום לב במשא ומתן (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10,13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 2, יחולו בשינויים המחויבים ע"א 207/79 - רביב משה ושות' בע"מ ואח' נ' בית יולס בע"מ . פ"ד לז(1), 533 ,עמ' 539-540. במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 13,10, ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחויבים". הוראה זו מטילה "יחסי אמון" מיוחדים על הנוטלים חלק במשא והמתן החוזי, ובכך מורחב האמון החוזי, שמקורו בסעיף 39 לחוק החוזים, לעבר השלב הטרום חוזי (ע"א 230/80, בעמ' 724). משמעותה של חובה זו לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב היא, כי המנהלים משא ומתן זה עם זה, חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר ובהגינות. שוב אין הם "זרים" זה לזה, אלא הדין יוצר ביניהם "קירבה", היוצרת ציפיות, והמטילה חובה של התחשבות. אמת הדבר, האינטרסים של המשתתפים במשא ומתן שונים הם זה מזה ומנוגדים לעתים. אין החוק דורש, כי המשתתפים במשא ומתן יוותרו על האינטרסים שלהם לטובת זולתם. אין החוק מטיל על הצדדים להיות מלאכים זה לזה. החוק מכיר בשוני או בניגוד שבין האינטרסים, אך הוא מבקש, כי השמירה והעמידה על אינטרסים אלה ייעשו ביושר ובהגינות (ראה: בג"צ 59/80, בעמ' 834). 18. אין ספק כי על דיני התיווך חלים דיני החוזים הכלליים , מכוח זאת על המתווך כמופקד על אמון הלקוח, עליו להסביר ללקוח את מהות חוזה התיווך וסעיפו, ובפרט סעיפים מגבילים, כמו סעיף הבלעדיות. פרופ' שלו בספרה "חובת תום הלב כוללת בחובה לגלות לצד השני לפני כריתת חוזה עובדות חשובות, ואפילו עובדות שהצד השני היה יכול לגלותן בכוחות עצמו", פרופ' שלו,דיני חוזים, מהדורה שניה,דין הוצאה לאור בע"מ , ירושלים תשנ"ה עמ' 56. התובע אישר כי הנתבעת העירה את תשומת ליבו למצב שבו יגיע רוכש שלא באמצעותו. התובע לא פרט בפני בעדותו הסבר משמעותי ומתן תשובה ברורה וחד משמעית כפי שהיה עליו לתת. אני קובעת כי התובע, לא נהג בתום לב, בהגינות ובזהירות, כפי שמתווך סביר היה נוהג. הוא לא נהג בתום לב טרם כריתת ההסכם בכך שלא הסביר לנתבעים את משמעות ומגבלות הבלעדיות אשר נמסרה לו בהסכם, לא גילה להם שהוא יצא לחו"ל לשלושה שבועות, והציג מצג לפיו הוא יראה את הדירה לקונים רבים, ובפועל הראה אותה לחמישה רוכשים פוטנציאליים, ששלושה מהם חיפשו דירה בת ארבעה חדרים. 19. הטעיה חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 [תיקון אחרון 15/6/81] 15. הטעיה מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. כאשר נגרמת טעותו של מתקשר בהסכם על ידי הצד השני , רשאי הטועה לבטל את ההסכם . עילת הביטול בשל הטעיה מעוגנת בסעיף 15 לעיל, ואלה הם יסודותיה :1. קיום הסכם 2. קשר סיבתי 3. טעות 4. הטעיה הטעות כיסוד של עילת ביטול בגין הטעיה אינה צריכה להיות יסודית. העדר הדרישה ליסודיות הטעות מתקזז בסעיף 15 עם הדרישה שהטעות תיגרם על ידי הטעיה. הקשר הסיבתי בעילת ההטעיה הוא כפול: בין הטעות לבין ההתקשרות בהסכם ובין ההטעיה לבין הטעות. ההטעיה צריכה לגרום לטעות ,והטעות צריכה להניע את הקשר החוזי. טעות היא תוצאת הטעיה כאשר ההצהרה הכוזבת גורמת למצב נפשי ואינטלקטואלי של טעות. שתיקה שלעצמה אינה מהווה הטעיה , אולם כאשר מוטלת על המתקשר חובת גילוי, השתיקה המפרה חובה זו מהווה הטעיה. חובת גילוי על פי סעיף 12 לחוק החוזים היא חובת גילוי על פי כל דין. באותם מקרים שבהם הופרה חובת גילוי לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) וצד למו"מ הונע להיכנס להסכם עקב אי גילוי זה, עומדות לצד זה, במצטבר או לחילופין, התרופות של ביטול ההסכם מחמת הטעיה במחדל ופיצויים שליליים לפי סעיף 12 (ב). פרופ' גבריאלה שלו ,דיני חוזים מהדורה שניה,דין הוצאה לאור בע"מ ירושלים תשנ"ה ,עמ' 217-225. הנתבעים הונעו להיכנס להסכם התיווך עם התובע בעקבות אי גילוי מלוא העובדות אשר ישפיעו על שיקול דעתם והחלטתם אם לחתום על הסכם התיווך. בד"נ 7/81 פנידר נ. קסטרו, פד"י ל"ז(696 ,675 ,(4 נאמר באשר לחובת הגילוי: "יש נסיבות בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי, ובמיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המו"מ שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו". 20. התובע לא טען, כי טרם חתימת ההסכם, הודיע לנתבעים שישהה בחו"ל, בתקופה המיועדת לתקופת הבלעדיות סעיף 16 לתצהירו "בתקופה שבין ה- 22.12.03 לבין ה-12.01.04 שהיתי בחו"ל", בעוד שהנתבעים העירו את תשומת ליבו כי חשוב להם כי הדירה תימכר בדחיפות ובמחיר הולם סעיף 7 לתצהיר הנתבעת . התובע חתם בעצמו, כסוכן עצמאי על ההסכם עם הנתבעים, והוא אף התובע, בתביעה זו. הנתבעים הסתמכו על התובע במכירת דירתם , ולא על משרדו, התובע לא הציג עצמו כמשרד תיווך אלא כפרי לנסר (פרוטוקול עמ' 7 שורה 26). הסוכנים אשר לטענת התובע נמצאים במשרד, אינם צד להסכם , אלא התובע עצמו. היה על התובע להציג בפני ראייה לכך, שסיכם עם הנתבעים, שבתקופת שהותו בחו"ל סוכן אחר יטפל במכירת דירתם. ניתן להניח, כי אילו היו יודעים כי התובע נוסע לחו"ל , והיו יודעים מה כוללת בחובה תנית הבלעדיות בחוזה התיווך, היו נמנעים מלחתום על החוזה. יש לציין כי לגרסת התובע, מדובר בתקופה קשה במשק, ובקושי רב למכור דירות, וזו הסיבה, לטענתו, שהראה את הדירה רק ל 5 רוכשים פוטנציאליים (פרוטוקול עמוד 6 שורות 14-21) לאור עדותו זו, אינו יכול לצפות, כי בעת שלא השיב לשיחות הטלפון של הנתבעים, ובתקופת מכירת דירות קשה כפי שתיאר, יוותרו הנתבעים על הזדמנות אשר "נפלה בחלקם" למכור את הדירה. 21. תובע העיד בפני, כי הבטיח לנתבעים, שיווק נרחב של הדירה, והבאת לקוחות רבים ממאגר הלקוחות של המשרד. בפועל כל שהוצג בפני הוא, שהתובע הציע את הדירה ל5 רוכשים פוטנציאליים, כאשר רובם בקשו לראות דירה בת 4 חדרים כמפורט: נספח ג' 1 גב' ויולה קאופמן, בקשה 4 חדרים נספח ג' 2 דנה כרמל, ביקשה דירה בת 3-4 חדרים נספח ג' 3 ליאת זילברשטיין בקשה דירת 4 חדרים נספח ג' 4 רחל סלים, בקשה דירת 3-5 חדרים נספח ג' 5 מירב גולדמן, בקשה דירת 4 חדרים. גם לגרסת התובע, הנתבעים חתמו על הסכם בלעדיות נוכח הבטחותיו (עמוד 4 שורות 14 -17 לפרוטוקול). בפועל הביא חמישה הלקוחות הפוטנציאליים, במשך 3 חודשים, ומתוכם 3 בקשו דירת 4 חדרים, כאשר דירת הנתבעים הנה בת שלושה וחצי חדרים. 22. ככלל, נחה דעתי מגרסת הנתבעים. מהעדויות והראיות אשר הובאו בפני, וכמפורט באריכות בפסק דיני זה, התובע הציג את הסכם התיווך, כטופס סטנדרטי, הנהוג בהסכמים מסוג זה, והמשקף את הסכמות הצדדים כפי שהושגו ביניהם, טרם החתימה על הסכם התיווך. התובע לא הסביר לנתבעים, ובפרט לנתבעת 2, אשר חתמה על ההסכם, את תנאי הבלעדיות הספציפיים, משמעותם, והעובדה, שזכותו לקבלת דמי תיווך הנה בכל מקרה, כולל מקרה שהדירה לא תימכר באמצעותו. אני מקבלת את טענת הנתבעת, כי לשאלתה, הבטיח לה התובע שהם יסתדרו, באם הדירה תימכר לקונה שלא באמצעותו. אין מדובר במתווך, אשר החל לשווק את הדירה, טרם שהוצעה לאחרים בפומבי. התובע אישר בפני, כי פנה לנתבעים, בעקבות פרסום בעיתון, וידע כי הדירה מפורסמת הן בעיתונות, והן באמצעות מתווכים אחרים. במקרה כגון זה, על התובע היה להקפיד שבעתיים, על מתן הסבר מפורט ומפורש, שכיוון שהדירה פורסמה ברבים, טרם שניתנה לו בלעדיות, יהיה על הנתבעים לשלם דמי תיווך בכל מקרה בו הדירה תימכר, אף שלא באמצעותו. לטעמי, היה על התובע לפרט נושא זה בכתב ההתחייבות -הוא ההסכם עצמו. בנוסף לאלה, וכמפורט בפסק ידני זה, מצאתי, כי התובע הטעה את הנתבעים, בכך שלא גילה, טרם חתימתם על ההסכם, כי לא ישהה בארץ לתקופה של 3 חודשים, וכן הבטיח להציג את הדירה בפני לקוחות רבים, דבר שבפועל לא קרה. אני מעדיפה את גרסת הנתבעים, לנוכח התנהגות התובע, המפורטת לעיל. מהעדויות והראיות אשר הובאו בפני, ובבואי לקבוע, אם אכן עמד התובע בנטל המוטל עליו, יש לכלול במאזן השיקולים את העובדה כי לאור הטעיית התובע את הנתבעים, הם הונעו לחתום על החוזה בהטעיה, ואור אי עמידתו בחובת תום הלב אשר מוטלת עליו מכוח היותו צד לחוזה, הכל כמפורט בפסק דיני זה, החוזה בטל. אני דוחה את התביעה. התובע ישלם לנתבעים שכר טרחה בסך 4,500 ₪ בצירוף מע"מ. ניתן היום ו' בתמוז, תשס"ה (13 ביולי 2005) בהעדר הצדדים. פרוסט-פרנקל אושרי, שופטת מכירת דירהתיווךמקרקעין