הסכם חכירה מהוון רקע המבקשים מחזיקים בזכויות חכירה במשק עזר חקלאי בכפר אז"ר הידוע כגוש 6177 חלקה 275 (להלן: "המקרקעין"). בשנת 2005 פנו המבקשים אל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") וביקשו לחתום על הסכם חכירה מהוון בהתאם להוראת אגף חקלאי 32 מיום 22.7.02, לפיה זכאים חוכרי משקי עזר שנותרו להם פחות מ - 7 שנות חכירה על פי הסכם החכירה שבינם לבין המינהל, להתקשר עם המינהל בהסכם חכירה מהוון ל - 49 שנים נוספות בכפוף לתשלום 5.5% מערך הקרקע (להלן: "החלטה 32"). בין המינהל לבין המבקשים התקיימה חליפת מכתבים בקשר עם בקשת המבקשים במסגרתה דרש המינהל מהמבקשים להסדיר חריגת בניה על המקרקעין. ביום 7.12.05 התקבלה במינהל החלטה על ביטול תוקפה של החלטה 32 (להלן: "החלטה 1506"). בהנחיות לביצוע החלטה 1506 קבע האגף החקלאי במינהל כי במקרים בהם הוגשה בקשה לביצוע היוון משק עזר קודם ליום 7.12.05 (להלן: "המועד הקובע") יראו בקשות אלה כעסקות בתהליך והמינהל ימשיך הטיפול בהן לפי החלטה 32 (להלן: "הנחיות המעבר"). בשנת 2007 השלימו המבקשים את דרישות המינהל ביחס לחריגת הבניה על המקרקעין, ובסמוך ביקשו מהמינהל להעביר להם שובר לתשלום דמי ההיוון על המקרקעין בהתאם להחלטה 32. המינהל סירב לבקשת המבקשים ובמכתב מיום 1.7.07 הודיע למבקשים כדלהלן: "במענה למכתבך שבסימוכין הריני להשיבך, אכן מרשיך השלימו לאחרונה את חריגות הבניה כנדרש לפי נוהלי המינהל וכעת ניתן להתיחס לבקשתם להוון המשק, למצער במשרדנו לא קיימת נכון להיום החלטת מועצה תקפה בנושא הנדון. לפיכך בשלב זה לא ניתן לטפל בבקשה עד לקבלת החלטה כאמור." משנותר המינהל איתן בעמדתו גם לאחר פניות חוזרות של המבקשים, הגישו המבקשים את התובענה שלפני בה עתרו לחייב את המינהל להתקשר עמם בחוזה חכירה מהוון לפיו יעמדו דמי החכירה על שיעור של 5.5% מערך הקרקע בהתאם לשווי הקרקע בינואר 2006. טענות המבקשים א. בקשת המבקשים לביצוע היוון משק עזר הוגשה למינהל ביום 24.7.05, לפני המועד הקובע. לפיכך ובהתאם להנחיות המעבר היה על המינהל לראות בבקשתם "עסקה בתהליך" ולטפל בבקשתם בהתאם להחלטה 32. ב. בזמן אמת נהג המינהל בהתאם להוראות סעיף 2 (יא) להחלטה 32, לפיו במקרה שמגיע למינהל דמי היתר בעד שטח בנוי העולה על 160 מ"ר יש לגבות דמי היתר כתנאי לביצוע ההיוון, וממילא לא ראה פגם בבקשת המבקשים להיוון זכויותיהם. ג. במכתבים שלאחר הגשת בקשתם הציג המינהל בפני המבקשים מצג לפיו זכאים הם להתקשר עמו בחוזה מהוון בתנאים הקבועים בהחלטה 32. המבקשים הסתמכו על הודעות המינהל ופעלו להגשת המסמכים הנדרשים, ביצוע פעולות תכנוניות שנדרשו להכשרת תוספת בניה במרפסת הבית הבנוי על המקרקעין ושמירת כסף נזיל לתשלום הנדרש להיוון זכויותיהם. בכך למעשה נכרת בין המבקשים לבין המינהל הסכם לפיו התחייב המינהל להתקשר עם המבקשים בחוזה חכירה מהוון בתנאים הקבועים בהחלטה 32. ד. יש בדרך התנהלות המינהל משום הבטחה שילטונית שהמבקשים הסתמכו עליה ושינו מצבם לרעה באופן המחייב את המינהל לפעול לקיום הבטחה זו. ה. יחד עם המבקשים הגישו בקשה לביצוע היוון בתנאי החלטה 32 משפחות נוספות מכפר אז"ר, אשר גם ביחס אליהן התנגד המינהל לבצע חוזה מהוון בתנאי החלטה 32, משום שלא שילמו את תשלומי ההיוון הנקובים בשוברי התשלום שנשלחו אליהם בתוך התקופה שנקבע לכך בהחלטת המינהל. בשלב מאוחר יותר שינה המינהל את דעתו והתקשר עם מתיישבים אלה. המבקשים כלל לא קיבלו שובר לתשלום וממילא אין לבוא אליהם בטענה בעניין זה ועל כן היה על המינהל להתקשר עמם בחוזה מהוון בתנאי החלטה 32. ו. בהתנערותו מהמצג שהציג בפני המבקשים ובסירובו להתקשר עם המבקשים בחוזה חכירה מהוון בתנאי החלטה 32, פועל המינהל בחוסר תום לב, תוך הפרת התחייבות חוזית, הפרת התחייבות שלטונית והפליית המבקשים לרעה ביחס למתיישבים אחרים בכפר אז"ר, באופן המצדיק התערבות בהחלטתו. טענות המינהל א. על פי מדיניות המינהל חוכרים המפרים את תנאי החכירה אינם זכאים להטבות הגלומות בהחלטות המינהל המתקבלות מעת לעת, בהן החלטה 32. בסמוך לאחר הגשת בקשת המבקשים לעריכת חוזה מהוון בתנאי החלטה 32 התברר למינהל כי המבקשים בנו על המקרקעין תוספת בניה ללא היתר כדין, ללא הסכמת המינהל ומבלי ששולמו למינהל דמי היתר בעד תוספת הבניה. לפיכך דרש המינהל מהמבקשים לפעול לתיקון ההפרה ובהתאם למדיניותו לא טיפל בבקשת המבקשים לביצוע היוון. ב. על פי מדיניות המינהל, ללא היו המבקשים זכאים להטבות הגלומות בהחלטה 32 בעת הגשת הבקשה לביצוע היוון ועל כן הנחיות המעבר אינן חלות עליהם ואין לראות בבקשה האמורה "עסקה בתהליך" כמשמעותה בהנחיות המעבר. ג. המבקשים השלימו את דרישות המינהל בקשר עם חריגות הבניה רק בשנת 2007 ובסמוך פנו אל המינהל בבקשה להיוון זכויותיהם, אולם באותו המועד לא הייתה בתוקף החלטת מינהל להיוון זכויות במשקי עזר. ד. אילו היה המינהל מטפל בבקשת המבקשים להיוון זכויותיהם בתנאים הקבועים בהחלטה 32 היה נוצר מצב לפיו חוטא יוצא נשכר ומקבל הטבה מינהלית למרות שעבר עבירה פלילית - תכנונית, מבלי שתשאר בידי המינהל אפשרות לפקח על ניהול תקין של המקרקעין ולחייב את המפר לתקן הפרתו. יתר על כן, היענות המינהל לבקשת המבקשים משמעה כי המינהל מעודד הפרות של חוזה החכירה. דיון א. בין המינהל לבין המבקשים אין מחלוקת ביחס לעובדות אלה: 1. המבקשים התקשרו עם המינהל בהסכם חכירה ביום 4.12.1969 (נספח א2), לפיו חכרו את המקרקעין עד ליום 31.3.2011 (להלן: "הסכם החכירה"). 2. ביום 23.5.05 הגישו המבקשים את בקשתם לבצע היוון להסכם החכירה בהתאם לתנאים הקבועים בהחלטה 32 (נספח ד1). 3. בסמוך החל המינהל לטפל בבקשת המבקשים וביקש מהם להגיש מסמכים הדרושים לביצוע ההיוון בתנאי החלטה 32 (נספח י לתשובת המינהל). 4. ביום 24.7.05 הגישו המבקשים את המסמכים הדרושים לביצוע ההיוון (נספח יא לתשובת המינהל), והמינהל החל מטפל בבקשה ואף ערך תרשימים לצורך חידוש חוזה החכירה. 5. ביום 11.10.05 הודיע המינהל למבקשים, כי ישנה תוספת בניה על המקרקעין ודרש מהמבקשים להגיש תוכנית בניה מעודכנת (נספח יג לתשובת המינהל). 6. ביום 24.11.05 שלח המינהל למבקשים שובר לתשלום אגרת מידע מוקדם לצורך היוון זכויותיהם במקרקעין (נספח ז1). 7. ביום 4.6.06 פנה המינהל אל המבקשים בדרישה להמציא תוכניות בניה המשקפות את המצב הקיים בפועל (תוספת מרפסת מקורה) וביקש מהמבקשים להודיע לו אם הם עדיין מעוניינים בהיוון זכויותיהם במקרקעין (נספח כ8). 8. ביום 18.6.07 השלימו המבקשים את תשלום דמי ההיתר שנדרשו על ידי המינהל בעד תוספת הבניה (נספח לו לתשובת המינהל). 9. ביום 26.6.07 פנו המבקשים למינהל בבקשה להשלים את ההליכים להתקשרות בחוזה חכירה מהוון בתנאי החלטה 32 (נספח כא1). 10. ביום 1.7.08 הודיע המינהל למבקשים כי אין בנמצא החלטת מינהל בת תוקף להיוון זכויות במשקי עזר, ועל כן לא ניתן לטפל, בשלב זה, בבקשת המבקשים (נספח כא2). 11. יחד עם בקשת המבקשים להיוון זכויות בתנאי החלטה 32, הוגשו בקשות של שבע משפחות נוספות מכפר אז"ר, אשר שילמו את דמי ההיוון בתנאי החלטה 32 לאחר המועד שנקבע לכך על ידי המינהל, ובסופו של דבר הסכים המינהל להתקשר עמם בחוזה חכירה מהוון בתנאי החלטה 32. הנחיות המעבר ב. נוסח הנחיות המעבר לביצוע החלטה 1506 לא צורף לתשובת המינהל. מטעם המינהל הוגש תצהירה של הגב' גליה יפרח, ראש ענף במחלקת עסקות במחוז תל אביב אשר הצהירה, (סעיף 5): "בהנחיות לביצוע החלטת הנהלה מס' 1506 הנ"ל, בקשר עם ביטול אפשרות ההיוון כאמור, קבע האגף החקלאי כי במקרים בהם הוגשה בקשה לביצוע היוון משק עזר עוד בטרם מועד קבלת ההחלטה על ביטול אפשרות ההיוון לפי הוראות האגף האמורה, קרי עד ליום 7.12.05 (מועד קבלת החלטת הנהלת המינהל מס' 1506; להלן:"המועד הקובע"), יראו בקשות כאמור כעסקות בתהליך והמינהל ימשיך בטיפול בהן לפי הוראת אגף חקלאי מס' 32..." ג. טענת המינהל לפיה יש לקרוא לתוך הנחיות המעבר תנאי נוסף לפיו אין די בהגשת הבקשה לביצוע היוון קודם למועד הקובע כדי להקנות לחוכר זכות לביצוע היוון בתנאי החלטה 32, אינה מעוגנת בלשון הנחיות המעבר. ד. אין חולק, כי הנחיות המעבר נועדו להגנה על חוכרים אשר הסתמכו על החלטה 32 ופעלו להיוון זכויותיהם בתנאי החלטה 32. ממילא, אין מדובר בהנחיות לאכיפה ו/או מניעת הפרת תנאי החכירה. משלא הודיע המינהל למבקשים באופן מפורש על דחיית בקשתם לביצוע היוון קודם למועד הקובע ואף לא לאחריו, יש לראות את בקשתם כבקשה שהוגשה ב 23.5.05 שהטיפול בה טרם הסתיים. ה. ביום 24.11.05 שלח המינהל למבקשים שובר לתשלום אגרת מידע מוקדם לצורך היוון זכויותיהם במקרקעין (נספח ז1). בכך יש כדי לתמוך במסקנה שבזמן אמת סבר המינהל שאין בחריגת הבניה על המקרקעין כדי למנוע מהמבקשים זכות לביצוע היוון בתנאי החלטה 32, בכפוף ולאחר קיום דרישתו מיום 11.10.05 להגיש תוכנית בניה מעודכנת (נספח יג לתשובת המינהל) ותשלום דמי ההיתר בעד תוספת הבניה על המקרקעין. ו. במכתב מיום 4.6.06 ולאחר שהחלטה 32 בוטלה, פנה המינהל אל המבקשים וביקש מהם להודיע לו אם הם עדיין מעוניינים בהיוון זכויותיהם במקרקעין. זאת, עוד בטרם הכשירו המבקשים את תוספת הבניה ואף בטרם שילמו דמי היתר בעד תוספת הבניה. גם התנהגות זו של המינהל תומכת במסקנה לפיה בזמן אמת ובסמוך לאחר קביעת הנחיות המעבר, סבר המינהל שהנחיות המעבר חלות על הבקשה לביצוע היוון שהגישו המבקשים. ז. נוכח האמור עד כאן, מקובלת עליי גישת המבקשים לפיה על פי הנחיות המעבר די בהגשת בקשה לביצוע היוון קודם למועד הקובע כדי לזכות את המבקשים בטיפול בבקשתם להיוון לפי החלטה 32. ח. אין חולק שתוספת הבניה על המקרקעין קיבלה היתר כדין והמבקשים שילמו למינהל את דמי ההיתר בעד תוספת הבניה האמורה. לפיכך, זכאים המבקשים לביצוע היוון זכויותיהם במקרקעין בתנאי החלטה 32 מהמועד בו השלימו את דרישות המינהל (18.6.07). סוף דבר אני מקבל את התובענה, ומורה למינהל להתקשר עם המבקשים בחוזה חכירה מהוון לתקופת חכירה נוספת בת 49 שנים, בתנאי הוראת אגף חקלאי 32. זאת, בכפוף ולאחר שהמבקשים ישלמו למינהל דמי ההיוון שיקבעו על ידי המינהל נכון ליוני 2006 בתוספת הצמדה מיום 1.8.06 ועד לתשלום בפועל. המשיב ישלם למבקשים את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך 10,000₪. מזכירות בית המשפט תמציא עותק מפסק הדין לבאי כח הצדדים בפקסימיליה ניתן ביום ד' אב, תשס"ח (5 אוגוסט, 2008) בלשכה. השופט יהודה זפט - סגן נשיא חכירהחוזההיוון