1. מהות התביעה: זוהי תביעה לפינוי הנתבע מחנות בקומת הקרקע של הבנין הנמצא ברחוב מעון 30 בתל אביב, הידוע כחלקה 73 בגוש 7051 (להלן: "הבנין" או "הנכס"), וכן לסילוק ידו מחצר הבנין, ולהשבתן לתובעת כשהן נקיות מכל אדם וחפץ מטעמו. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעת הינה בעלת זכויות הבעלות בבנין כיורשת אביה אשר נפטר בשנת 1987 (להלן: "המנוח"), כמפורט בנסח רישום (נספח א' לת/1). ב. הנתבע הינו שוכר החנות שבבנין, מתוקף שני חוזי שכירות שנערכו בינו ובין המנוח, הראשון מיום 1/6/1962 והשני מיום 12/2/67. (כמפורט בתצהיר ת/1). 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: א. התובעת הינה בעלת זכויות הבעלות בבנין (נספח א' לכתב התביעה). ב. הנתבע הינו השוכר של חנות הנמצאת בבנין, המשמשת כנגריה (להלן: "המושכר"). ג. הנתבע פלש לחצר הבנין וביצע בה בניה בלתי חוקית בצורת גדר וגגון, ובכך חסם את המעבר מחדר המדרגות לחצר. ד. הנתבע מונע כניסתה של התובעת לחצר, וחזר בו מסיכומים שהושגו בין הצדדים לעניין זה. ג. הנתבע נמנע מלשלם שכר דירה במשך עשרה חודשים וכיסה את חובו זה רק לאחר הגשת התביעה. ד. לאור האמור לעיל, הרי שהפר הנתבע את חוזי השכירות בביצוע שינויים במושכר ואיחור בתשלום דמי השכירות. לתובעת קמה עילת פינוי כנגד הנתבע על פי סעיף 131(1),(2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972. (להלן: "החוק" או "חוק הגנת הדייר"). טיעוני הנתבע: א. לא ניתן להסיק מנסח הטאבו שהוגש (נספח א לת/1) כי התובעת היא הבעלים של הבנין ומכאן שאיננה זכאית לתבוע פינוי הנתבע ועל כן יש לדחות את התביעה. לחילופין: ב. יחסי השכירות בין המנוח והנתבע החלו כשכירות מוגנת עוד בשנת 1951 כנגד תשלום דמי מפתח. בשנת 1962 נחתם חוזה חדש לפיו הוספה החצר למושכר המקורי תמורתה ניתן תשלום נוסף של דמי מפתח. חוזה שכירות נוסף נחתם בשנת 1967. ג. על פי חוזי השכירות שנערכו בין הנתבע למנוח (נספחים ב, ג לת/1) הרי שהנתבע הינו דייר מוגן בחנות ובחצר. ד. בנית הגגון בחצר נעשתה לפני כ- 40 שנה, בסמוך למועד כניסת הנתבע למושכר, ונעשתה באישור והסכמת המנוח. לגגון זה אף ניתנה נפקות ע"י בימ"ש בקובעו כי גרסת הנתבע לעיל מקובלת. (נספח ח' לתצהיר ת/1). ה. בעבר היתה במקום גדר רשת שהוחלפה בגדר לבנים. מאחר ובימ"ש הורה להרוס את גדר הלבנים, הוחזר המצב לקדמותו על ידי כך שנבנתה גדר הפח ובכל מקרה אין בהקמת גדר זו כדי הפרת חוזי השכירות. ו. התובעת גבתה שכר דירה גבוה ומופרז מהנתבע משך השנים באופן שהצטבר יתר נכבד אותו ממאנת התובעת להשיב. על אף זאת שילם הנתבע שכ"ד לכיסוי חובו. לחילופי חילופין: ז. באם יפסק פינוי כנגד הנתבע אזי יש מקום להעניק לו סעד מן הצדק. 4. המסגרת הדיונית: תביעה זו החלה דרכה כתביעה לפינוי וסילוק יד וכן לתשלום סך של -.9,000 ₪ בגין שכר דירה עבור 10 חודשים, אולם דמי השכירות נשתלמו בינתיים, ולפיכך ביום 4/12/03 נמחק הסעד הכספי המבוקש בכתב התביעה, והתביעה היא עתה לפינוי וסילוק יד בלבד. בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובעת: עת/1 מר גד מנחמוב שנחקר על תצהירו. מטעם הנתבע: עה/1 מר ניסים אצלאן, שנחקר על תצהירו, נ/1. 5. הכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, שמעתי את העדויות השונות, בחנתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. להלן הנימוקים שהביאוני למסקנה זו: 6. זכות הבעלות במושכר ב"כ הנתבע העלתה טענה לפיה התובעת איננה זכאית כלל לתבוע פינוי, שהרי בנסח הרישום מופיעה התובעת כאחת מהבעלים במושכר בלבד. טענה זו דינה להידחות מהנימוקים דלהלן: א. התובעת רשומה כבעלים בחלקים של הנכס אשר אינו רשום כבית משותף. ב. סעיף 1 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא: 1. הגדרות: ... "בעל בית" - יהא מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". (הדגשה שלי א.ג.). ג. אביה המנוח של התובעת השכיר לנתבע את החנות, והתובעת היא חליפתו של המשכיר, מכאן שזכותה מוסדרת בסעיף החוק דלהלן, לעניין תביעת הפינוי. ד. במשך כ- 18 שנה משלם הנתבע דמי שכירות לתובעת, כבעלת המושכר, ואף בא עימה בדברים בפני ערכאות שונות ומעולם לא העלה טענה או השגה בדבר זכות הבעלות של התובעת על המושכר. 7. מעמד הנתבע במושכר א. טוען הנתבע כי הינו דייר מוגן במושכר הכולל חנות משנת 1951, וחצר הבנין, מתוקף חוזה שכירות שנחתם בשנת 1962 (וגם לאחר מכן בשנת 1967) במועדים הללו שולמו דמי מפתח. ב. התובעת מנגד, טוענת כי הנתבע הינו שוכר החנות בלבד, ואולם בד בבד, תובעת היא את פינויו לפי סעיף 131(1)(2) לחוק הגנת הדייר. לפיכך, באין סתירה ראייתית לטענת הנתבע, אני קובע כי גרסתו מתקבלת, והינו דייר מוגן במושכר. 8. מעמד הנתבע בחצר חוזי השכירות שנערכו בין הנתבע למנוח משנת 1962 ו- 1967 (נספחים ב,ג לכתב התביעה) קובעים מפורשות כי המושכר הינו חנות וחצר. לפיכך, ולאור קביעתי לעיל, הרי שהנתבע הינו דייר מוגן גם בחצר החנות. 9. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במועדם לפי סעיף 131(1) א. סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר קובע כעילת פינוי, אי המשכת תשלום דמי השכירות. ב. לית מאן דפליג, כי במהלך 10 חודשים (אוקטובר 2002 ועד יולי 2003) לא שילם הנתבע דמי שכירות לתובעת. ג. ואולם, ההלכה בנוגע לפינוי בגין עילה זו, קובעת כי דייר מוגן איננו מצוי בסכנת פינוי, אלא אם הימנעותו מתשלום דמי השכירות מגיעה לידי ניתוק של המשכיות התשלומים. נדרשת הפסקת תשלום אשר יש בה כדי להפוך למנהג של קבע, שהרי איחור קל איננו מספיק לצורך הקמת עילת הפינוי לפי סעיף זה. (ראה בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עידכון מס' 5 עמ' 9 (להלן: "בר אופיר"), ראה גם ע"א 582/91 ביכול נ' בורהלטר, פ"ד ט"ז 1320, ע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואשווילי, פ"ד ט' 490). ד. אמנם, במצב דברים רגיל, הפסקת תשלום דמי שכירות במשך 10 חודשים עשויה להיחשב כפרק זמן העולה כדי הפסקת קבע בתשלום דמי השכירות. ואולם לא כך הוא בענייננו. ה. שוכנעתי כי הנתבע שילם משך כל השנים, דמי שכירות כסדרם, על פי הנוהג שנתקיים בין הצדדים. ו. הנתבע פסק מלשלם דמי השכירות, וזאת נוכח טענות כבדות משקל שהעלה בפני התובעת כבר ביום 31/12/2000, לפיהן טעתה בחישוב גובה דמי השכירות המגיעים לה הימנו, באופן שיצר יתרה נכבדת לזכותו, ותבע לקבלת הסבר מפורט ומעוגן בחוק בדבר הסכומים ששילם. ז. היינו, כשנתיים לאחר שהעלה את הנושא בפני התובעת לראשונה, שאז סיכומו הצדדים כי הטענה תיבדק על ידי עו"ד, עוד המשיכה התובעת בשרירות לב להימנע מלבצע את חובתה כבעלת בית המקבלת כספים על פי חוק. ח. למותר לציין כי עד למועד הגשת התביעה, כשנתיים וחצי מיום פנייתו הראשונה בעניין, נמנעה התובעת מלבצע בדיקה נדרשת של דמי השכירות שנשתלמו לה משך השנים, ולעמוד על גובהם הראוי בהתאמתו לחוק. עובדה זו עומדת לה כיום כרועץ בבואה לבקש מבימ"ש, בעזות מצח, את פינויו של הדייר בגין האיחור בתשלום דמי השכירות שהיו שנויים במחלוקת במשך זמן כה רב נוכח מחדלה של התובעת. ט. בהתנהגותה זו, פגעה התובעת בזכותו הבסיסית של הנתבע לדעת באופן ברור וכשורה מהו גובה דמי השכירות שעליו לשלם לה כחוק, ולהישפות ממנה בגין הוצאות מיותרות שנגרמו לו. פגיעה זו אף זוכה למשנה תוקף נוכח העובדה כי לטענת הנתבע, (הנתמכת במסמך חישוב מפורט, נספח ו לכתב ההגנה) גובה היתרה ששילם לתובעת עולה על גובה חובו דאז לתובעת. 9.1 מסקנה א. שוכנעתי כי איחורו של הנתבע בתשלום דמי השכירות, איננה עולה כדי הפסקת תשלום שיש עימה מנהג קבע. שהרי אין מדובר באי תשלום דמי שכירות גרידא, אלא אי תשלום על רקע דין ודברים שלא באו על סדרם עקב התנהגותה של התובעת עצמה. ג. יתרה מזאת, מצאתי לנכון להדגיש כי דמי השכירות שולמו לתובעת בטרם החלו הדיונים בתובענה זו, על אף אי הסדרת גובה דמי השכירות הראויים עם התובעת במשך כשנתיים וחצי. ד. כמו כן, גובה דמי השכירות אלו, נקבע בתחשיב שערכה ב"כ הנתבע, עליו לא הביעה התובעת כל הסתייגות או טענה. מכך משתמעת בפועל הודאתה בדבר נכונותו. ה. סיכומו של דבר, כאמור, לא נתקיים התנאי שבסעיף 131(1), ולפיכך לא קמה עילת פינוי לפי עילה זו. 10. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במועדם לפי סעיף 131(2) א. התובעת טוענת כי אי תשלום דמי השכירות במועדם, אף מקימה עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. ב. טענה זו דינה להידחות, ואין מקום לדון בה לגופה כלל. מאחר וקבעתי כי אי תשלום דמי השכירות במועדם נבע ממחדלה של התובעת אשר בנקל יכולה וצריכה היתה למנוע, על ידי קיום זכותו הבסיסית של הנתבע לדעת מהם הסכומים אותם נדרש הוא לשלם לה על פי החוק. ג. בידיעתה את דבר המחלוקת, כשהיא ממלאה פיה מים משך שנתיים וחצי חרגה התובעת בהתנהגותה מאמות מידה סבירות כבעלת בית, ולפיכך הרי שלא יהא זה מן הצדק להיענות לבקשתה לראות באיחור בתשלום דמי השכירות משום הפרת חוזה, שהרי התובעת בעצמה מיאנה מלמלא אחר הוראות החוק. ד. לא ייתכן מצב בו הדייר יהפוך שבוי בידי בעל הבית לשלם לו כספים באופן שרירותי, וכשיפנה זה לבירור גובה התשלום הראוי, ובדרישה לגיטימית להשיב לו סכומים אותם שילם בניגוד לחוק, יתקל בשוקת שבורה כשאין בידו לעשות דבר כדי להביא את התובעת לשמור ולקיים את זכויותיו כדייר וכאדם. ה. כמו כן, ראוי להדגיש, כי על אף המחלוקת שניטשה בין הצדדים, שילם הנתבע לתובעת את דמי השכירות, בטרם נוכה חובה של התובעת כלפיו כפי שראוי היה שייעשה מיד עם העלאת הטענה באוזניה. ו. לאור האמור לעיל, אני קובע כי לא נתקיימה עילת פינוי לפי סעיף 131(2) המתבססת על איחור בתשלום דמי השכירות. 11. עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר לפי סעיף 131(2) א. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע הפינוי..." ב. צא ולמד, כי הטוען להתקיימותה של עילת פינוי זו, נדרש להוכחת שלושה יסודות מצטברים: 1. תנאי מפורש בהסכם השכירות אשר אוסר עשיית שינויים במושכר. 2. הפרת התנאי לעיל. 3. על פי הסכם השכירות, הפרת תנאי זה מקנה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי השוכר מהמושכר. (ראה ע"א דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) עמ' 869. וכן, בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 22). ג. נטל השכנוע כי אכן נתקיימו יסודות העילה, מונח לפתחו של התובע פינוי. (ר"ע 111/84 פ"ד לח(4) 654). ולענייננו, על התובעת להצביע על קיומם של תנאים בהסכם השכירות אותם הפר הנתבע, ושאכן יש בהם כדי להקים זכאות לתביעת פינוי. 11.1 היסוד הראשון: תנאי חוזה השכירות סעיף 6 לחוזה השכירות מיום 12/2/67(נספח ג' לת/1) קובע להלן: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר" עיננו הרואות, כי סעיף זה אוסר כל שינוי במבנה המושכר וכן הוספת כל מבנה ללא קבלת רשות לכך בכתב מאת המשכיר. לפיכך, על פניו, נראה כי היסוד הראשון הנדרש בסעיף 131(2) לחוק מתקיים. ואולם, כעת יש לבדוק אם אכן התנהגות הנתבע עלתה כדי הפרת תנאי זה. 11.2 היסוד השני: הפרת תנאי חוזה השכירות השינויים שביצע הנתבע במושכר, מסתכמים בהקמת גדר פח וגגון וכן חסימת המעבר מהחצר לחדר המדרגות. א. בניית הגגון 1. העלאת טענות בדבר בניית הגגון ללא הסכמה, נגועה בחוסר תום לב, שהרי נספח ח' לתצהיר ת/1 הינו מעשה בי"ד, על פיו נקבע מפורשות כי מקובלת ואמינה היא גרסת הנתבע לפיה הגגון נבנה מיד עם היכנסו למושכר כמו כן, נקבע עוד כי אין להורסו. 2. לאור האמור לעיל, אני קובע כי הגגון איננו מהווה כל שינוי במושכר, שהרי נבנה עוד בטרם נכנסה בעלותה של התובעת בנכס לתקפותה. ב. החלפת הגדר 1. במקום היתה קיימת גדר רשת עוד מימים ימימה אשר על נפקות קיומה לא היתה כל מחלוקת. הנתבע בנה במקומה גדר לבנים, אשר נהרסה זה מכבר על פי צו בימ"ש. ואילו כעת עסקינן בגדר פח בלבד. 2. גדר הפח איננה מהווה שינוי מבני מאחר והיא איננה חידוש, שהרי לפניה היתה קיימת גדר רשת, כלומר לא נתבצע כל שינוי בהיקף, בגודל או בצורת המושכר. 3. בנוסף, אין המדובר בהוספת מבנה, שהרי גדר פח איננה עולה כדי מבנה, גם לא בפרשנות דוחקת. והרי ברי כי כוונת הצדדים היתה לשינוי מִבני במושכר, וזאת לא נעשה. ג. חסימת המעבר לחדר המדרגות התובעת טענה עוד כי הבניה שנעשתה בחצר, גרמה לחסימת המעבר לחדר מדרגות הבית. טענה זו דינה להידחות, שכן אינה מגובה בראיות כלל ועיקר. להלן אפרט: 1. לא הוכח לי כי חסימה זו נעשתה בשנים האחרונות, וטענה זו אף נחלשת לאור עדותו הסותרת של עת/1, (14-15 לפרוטוקול) שטען כי קיר הבלוקים שבנה הנתבע, מנע את הכניסה לחדר המדרגות, וזאת בניגוד לתצהירו על נספחיו, לפיו הגדר סגרה את המושכר, כגדר היקפית. לאור זאת, הרי ברי כי הבניה אותה מתארת התובעת- גגון וגדר פח, אינם אלו החוסמים את המעבר לחדר המדרגות, ובכך נשמטת הקרקע תחת רגליה של טענה זו. 2. יתרה מזאת, שוכנעתי כי חסימת המעבר לחדר המדרגות היתה קיימת במושכר מזה שנים רבות, ואיננה מהווה הפרעה של ממש לדיירי הבית, שהרי מעבר זה מעניק גישה חופשית לחצר, אשר נמצאת בחזקת הנתבע כדייר מוגן בה. 3. לעניין כניסה לחצר לצורך תיקונים, הנתבע כבר התחייב כי יאפשר כניסה שכזו לכשיידרש לכך. (סעיף 7.6 לכתב ההגנה). 11.3 מסקנה א. לאור האמור לעיל, אני קובע כי השינויים שנתבצעו במושכר אינם עולים כדי הפרת סעיף 10 לחוזה השכירות, ולפיכך לא נתקיים היסוד השני הנדרש לצורך הקמת עילת פינוי לפי סעיף 131(2). ב. בהתאם לקביעתי זו, הרי שאין עוד מקום לבחון התקיימותו של היסוד השלישי הנדרש על פי סעיף 131(2) לחוק. ג. אשר על כן, לא קמה עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר לפי סעיף 131(2). 12. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את התביעה. ב. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק, בסך כולל של: -.15,000 ₪. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ניתן היום כ"ז באב, תשס"ה (1 בספטמבר 2005) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים. אשר גולדין, שופט סג"נ קומת קרקעתביעת פינויפינוי