1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בתל-אביב (כב' השופטת רחל ערקובי) מיום 17.1.06 (ת"א 20658/01), אשר קיבל את תביעתם של המשיבות 1-5 (להלן: "המשיבות") לפינוי המערערת מהמסעדה שברח' האצ"ל 68 בתל-אביב (להלן: "הנכס" או "המסעדה"), וחייב את המערערת בתשלום דמי שכירות בסך 54,839 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מחודש יולי 99'. הרקע והמחלוקות בין הצדדים 2. המשיבות הינן בנותיו של מר ביבי עזרא ז"ל (להלן: "המנוח") אשר נפטר ביום 14.7.88, והן יורשותיו החוקיות, ע"פ צו קיום צוואה. המערערת והמשיב 6 (להלן: "הדיירים") הינם דיירים מוגנים בנכס נשוא המחלוקת מכח שישה הסכמים שונים שנחתמו בין השנים 1985-1981, בין המערערת, המשיב 6 והמנוח. ע"פ ההסכמים, הדיירים שכרו שש יחידות בנכס נשוא המחלוקת, בתמורה לדמי מפתח. המשיבות הגישו תביעה לבימ"ש קמא לפינוי הנכס ולתשלום דמי שכירות. המשיבות טענו בפני בימ"ש קמא כי הדיירים ביצעו שינויים מבניים יסודיים במושכר ללא קבלת רשות ובניגוד להתחייבות בהסכם, ולפיכך תבעו פינויים מהנכס. לטענת המשיבות הדיירים צירפו את כל היחידות בנכס, ביניהן שתי יחידות דיור, ליחידה אחת, והפכו אותה למסעדה. כמו כן, טענו המשיבות כי הדיירים פרצו פתח בקיר החיצוני של הנכס על מנת לחבר למסעדה מבנה נוסף וחדש, וכי פלשו לחנות סמוכה (להלן: "חנות הקרח"), וצרפו 10 מ"ר מחנות הקרח למסעדה תוך פגיעה וגרימת נזק לנכס. בנוסף, טענו המשיבות בפני בימ"ש קמא כי הדיירים לא שילמו דמי שכירות עבור הנכס, החל מחודש אוקטובר 90', ולפיכך תבעו את דמי השכירות בסך 200,000 ₪ וטענו כי אי תשלום דמי השכירות מהווה עילת פינוי בפני עצמה. 3. מנגד טענו הדיירים בפני בימ"ש קמא כי כל השינויים שנערכו בנכס נעשו לפני שנת 86', בהסכמת הבעלים, הוא המנוח, וכי המשיבות מנועות מלטעון כנגד השינויים בנכס מאחר והמנוח ובא כוחו היו בנכס כמה פעמים לאחר ביצוע השינויים ולא מחו, ואף בא כוחם של המשיבות דאז, ביקר בנכס ולא מחה כנגד השינויים. כמו כן, טענו הדיירים כי דין התביעה בגין אי תשלום דמי השכירות מלפני שנת 94 להדחות מחמת התיישנות. עוד טענו בעניין זה כי דמי השכירות עד ליולי 2001 שולמו במלואם למשיבות וכי המשיבות הן שסירבו לקבל את דמי השכירות מהמערערת. לבסוף טענו הדיירים לסעד מן הצדק. פסק דינו של בית משפט קמא 4. בימ"ש קמא דן בעילות התביעה אחת לאחת, וקבע כי כל אחת מהן כשלעצמה מצדיקה פינויים של הדיירים מהנכס, למעט טענת המשיבות לשינוי מטרת השכירות בנכס. 5. לעניין אי תשלום דמי שכירות קבע בימ"ש כי הדיירים הודו בכתב הגנתם (סעיף 23.1 לכתב ההגנה) בחוב בגין דמי השכירות משנת 94' על סך 97,627 ₪ עד לחודש אוקטובר 2000 ולפיכך, דחה טענותיהם ביחס לסכום זה, ואף דחה טענתם להתיישנות כנגד סכום זה. מתוך הסכום הנ"ל שילמו הדיירים למשיבות סך של 79,880 ₪ ולפיכך נותר חוב בגין תקופה זו עד אוקטובר 2000 בסך של 17,747 ₪. בנוסף חישב בימ"ש קמא את החוב שהצטבר מחודש אוקטובר 2000 ועד ליולי 2002 והגיע לסך של 27,863 ₪. מיולי 2002 ועד שנת 2004, בה הוגשה תביעה מתוקנת ע"י המשיבות, קבע בימ"ש קמא, בהתבסס על גרסת הדיירים עצמה, כי לא שולמו דמי שכירות כלל. לפיכך, קבע בימ"ש קמא כי אף אם היה מקבל טענות הדיירים לעניין אי תשלום דמי השכירות עד ליולי 2002, לא היה בכך כדי להסביר ולהצדיק אי תשלום דמי השכירות מיולי 2002 ואילך, ועד למועד הגשת התביעה המתוקנת ע"י המשיבות. לכן, קבע בימ"ש קמא כי די באי תשלום דמי השכירות בתקופה זו של כמעט שנתיים, בהם עשו הדיירים דין לעצמם והפרו את הסכם השכירות, כדי להצדיק פינויים מהנכס. בימ"ש קמא סיכם את החוב בגין אי תשלום דמי השכירות משנת 94' ועד שנת 2004 בסך של 54,839 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיולי 99' (ממוצע בין שנת 94' ל-04'). 6. לעניין הפלישה לחנות הקרח, דחה בימ"ש קמא טענותיהם של הדיירים לפיהן לא הייתה כל פלישה, וכי צירוף חלק משטח חנות הקרח, נעשה עוד בשנת 85' בהסכמת המנוח. זאת, בהתבסס על חוות דעתו של המודד מר ציון שרון, שחוות דעתו לא נסתרה, ובהתבסס על מסמכי העירייה שהוגשו ע"י המשיבות- מפת מדידה שהוגשה לעירייה משנת 89' (ת/149), ממנה עולה כי המסעדה אינה כוללת את החלק הנוגע לחנות הקרח, ומפה נוספת משנת 96' (ת/62), שהוגשה לעירייה ממנה עולה כי שטח המסעדה כולל חלק מחנות הקרח. ממפות אלה הסיק בימ"ש כי לא יתכן שהמנוח נתן הסכמתו לצירוף חלק מחנות הקרח בין השנים 89' ל-96', בהן בוצע השינוי, שכן הוא נפטר עוד בשנת 88'. כמו כן, העובדה שהעירייה התנתה מתן רישיון עסק למסעדה בהקמת שירותים, וכי הקטע שסופח מחנות הקרח למסעדה, שימש בפועל כשירותים, חיזק גם הוא את המסקנה אליה הגיע בימ"ש קמא לפיה בין השנים 89' ל- 96' בוצע השינוי במסעדה ע"י הוספת חלק מחנות הקרח למסעדה, לצורך הקמת שירותים. עוד סמך בימ"ש קביעתו לפיה לא ניתנה הסכמתו של המנוח לשינויים בנכס, על מכתבו של המשיב 6 לעירייה משנת 1990 (ת/66), בו הוא מבקש מהעירייה לשקול שנית את דרישותיה בקשר לשירותים לאור העובדה שבעל הבית, הוא המנוח, לא מסכים לעשות שינויים בנכס. בנוסף, קבע בימ"ש קמא כי עדותם של הדיירים, לעניין זה לא הייתה מהימנה, וכי הם אישרו בעדותם כי המשיבות מחו על השינויים שנעשו בנכס. לאור הראיות האובייקטיביות הנ"ל שהונחו בפני בימ"ש קמא, קבע בימ"ש קמא כי הוכח מעל לכל ספק כי הדיירים פלשו לחנות הקרח ללא הסכמה ואישור, תוך עשיית דין עצמי וניצול הסכסוך בין היורשים של הנכס, ובכך הפרו את הסכם השכירות. 7. לעניין ביצוע שינויים במושכר, קבע בימ"ש קמא בהתבסס על חומר הראיות שהיה מונח בפניו ועדותו של המשיב 6, כי פריצת הקיר במסעדה לצורך צירוף המחסנים נעשתה לאחר שנת 85' ומהווה שינוי של הנכס, ללא הסכמת הבעלים. 7. לעניין שינוי מטרת השכירות, בימ"ש קמא דחה טענת המשיבות לפיה צירוף כל יחידות הנכס, שחלקן שימשו למגורים בלבד, ליחידה אחת לצורך ניהול מסעדה מהווה הפרת הסכם השכירות, וזאת בהתבסס על חומר הראיות (ת/143, ת/144) ממנו עלה כי עוד לפני מותו של המנוח, ובסמוך להשכרת הנכס נוהלה בכל יחידות הנכס מסעדה, דבר המלמד על כך כי הדבר היה בידיעתו ובהסכמתו של המנוח. 9. לבסוף, דן בימ"ש קמא בטענת הדיירים למתן סעד מן הצדק. בימ"ש קמא דחה טענה זו בקובעו כי התנהגות הדיירים הייתה חמורה וקיצונית, שכן הם נהגו בנכס כבעלים, עשו שינויים בנכס ללא הסכמה והשתלטו על רכוש הבעלים, תוך ניצול העובדה שבעל הנכס אינו בחיים, ניצול העובדה שקיים סכסוך בין היורשים שהקשה מעקב אחרי המתרחש בנכס, כשכל אותו הזמן לא שילמו דמי שכירות כפי שהתחייבו בהסכם השכירות. כמו כן, מאחר ומדובר בבית עסק וטענות ההגנה של הדיירים הופרכו נוכח חומר הראיות, בימ"ש קמא קבע כי אין הצדקה ליתן סעד מן הצדק. עיקר טענות בעלי הדין בערעור 10. המערערת מלינה כנגד כל אחת מהקביעות של בימ"ש קמא שהובילו לטענתה, למתן פס"ד מוטעה. לטענת המערערת בפסה"ד של בימ"ש קמא ישנה טעות חישובית לעניין חוב דמי השכירות, שכן החוב שנותר עד לאוקטובר 2002 אינו 17,747 ₪ כפי שקבע בימ"ש קמא, אלא 7,769 ₪, שכן בימ"ש קמא לא לקח בחשבון סך של 9,978 ₪ אותו שילמה המערערת. המערערת חוזרת וטוענת לפנינו כי המשיבות סרבו במהלך השנים לקבל את דמי השכירות מהמערערת, ולכן לא היה מקום לקבוע כי אי תשלום דמי השכירות מצדיק פינוי מהנכס. עוד טוענת המערערת כי שגה בימ"ש קמא בקובעו כי המערערת פלשה לחנות הקרח ללא הסכמת המשיבות. לטענת המערערת, טענתה לפיה לא פלשה לחנות הקרח וכי השיפוץ במסעדה התרחש עוד בשנת 85'- לא נסתרה. כמו כן טוענת המערערת כי בימ"ש קמא התעלם מהסתירות בעדותה של המשיבה 5, וטעה בהסיקו את מועד השיפוץ מעדותו של המשיב 6, שכן לטענת המערערת השיפוץ אליו התייחס המשיב 6 בעדותו הוא לבניית המחסן ולא לשיפוץ שנעשה בשנת 85'. עוד טוענת המערערת לעניין זה כי שירותי הנשים כלל לא נבנו בחנות הקרח כפי שסבר בימ"ש קמא אלא במחסן החנות וכי המשיבות לא עמדו בנטל ההוכחה היות ולא הוכיחו המועד בו בוצעו השינויים בנכס. 11. טענתה העיקרית של המערערת, כפי שציין בא כוחה בדיון לפנינו (עמ' 6 לפרוטוקול שורות 3-4) היא כנגד החלטתו של בימ"ש קמא שלא להעניק סעד מן הצדק בנסיבות המקרה. לטענת המערערת בנסיבות המקרה ולאור חומרת ההפרה היחסית, סנקצית הפינוי ותוצאותיה, עולה בצורה ממשית על חומרת ההפרה, שכן פינויה מהנכס יוביל לסגירת המסעדה ולאובדן מקור פרנסתה של המערערת ושל עובדים נוספים במקום. לטענת המערערת ההפרה אינה חמורה כ"כ היות והמשיבות הן שסירבו לקבל את דמי השכירות, ולעניין השינויים בנכס העובדה שהמשיבות לא מחו על השינויים בנכס במשך 11 שנה מעידה גם היא שההפרה אינה כה חמורה. 12. מנגד טוענות המשיבות כי פסק-דינו של בימ"ש קמא מוצדק. לטענתן, הערעור כולו נסב על קביעות עובדתיות והערכת מהימנות ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מסוג זה. דיון והכרעה 13. לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון, בתיקי המוצגים ובתיק בית משפט קמא, אנו סבורים כי יש לדחות את הערעור בכפוף להפחתת סך של 2,248 ₪ מסכום דמי השכירות שנקבעו ע"י בית משפט קמא. 14. המחלוקות שעמדו בפני בימ"ש קמא היו מחלוקות עובדתיות גרידא, האם בוצעו שינויים בנכס בניגוד להסכם וללא הסכמת המנוח או המשיבות, האם שולמו דמי שכירות בהתאם להסכם השכירות, האם בוצעה פלישה לחנות הקרח והאם שונתה מטרת השכירות. בימ"ש קמא בחן לעומק כל אחת מהמחלוקות הנ"ל וקבע כי למעט תביעתן של המשיבות בגין שינוי מטרת השכירות במספר יחידות בנכס, שאר תביעותיהן הוכחו בפניו כדבעי, וכי אי תשלום דמי השכירות, ביצוע השינויים במסעדה ללא הסכמה ופלישה לחנות הקרח- כולם יחד וכן כל אחד לחוד, מהווים הפרה של הסכם השכירות ומצדיקים מתן פס"ד לפינוי הנכס. לצורך קביעות אלה, בחן בימ"ש קמא את הראיות שנשמעו בפניו וקבע ממצאים עובדתיים ברורים המבוססים היטב על חומר הראיות שהיה מונח בפניו, ועל התרשמות ישירה ובלתי אמצעית מהעדים שנשמעו בפניו, כולל ממצאי מהימנות באופן שקבע שעדות הדיירים לא היתה מהימנה. עיון בטענות המערערת לפנינו, מעלה כי עיקר טענותיה הן כנגד קביעותיו העובדתיות של בימ"ש קמא, על בסיסן קבע כי יש להורות בנסיבות המקרה על מתן צו פינוי מהנכס. 15. כידוע, רק לעיתים רחוקות תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים אשר נקבעו ע"י בימ"ש קמא, אשר שמע את העדויות והתרשם התרשמות ישירה ובלתי אמצעית ממהימנותם של העדים. התערבות מסוג זה יוחדה למקרים חריגים ויוצאי דופן בהם הגרסה העובדתית שאומצה ע"י הערכאה הדיונית אינה מתקבלת על הדעת, או שהיא תוצאה של התעלמות מראיות שהוצגו בפניה. המקרה שלפנינו אינו בכלל חריגים אלה, ולפיכך לא מצאנו עילה להתערבותנו בממצאים אלה ובמסקנה אשר גובשה על בסיסם. יפים לעניין זה דברי כב' הש' בייסקי בע"א 640/85 קופר נ' איגוד המוסכים בישראל, פ"ד מד(1) 594, 598: "בדרך כלל לא תתערב ערכאת הערעור במימצאים עובדתיים של הערכאה הראשונה ובהערכת מהימנותם של עדים שבאו לפניה, אלא במקרים חריגים וקיצוניים, כגון שהייתה טעות ביישום ההלכה לעובדות המקרה או כשהדברים מופרכים על פניהם... על אחת כמה וכמה תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו, כאשר בית המשפט קמא "לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו - דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין...". (ראו גם: ע"א 2471/05 מוזס נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ (לא פורסם, 8.12.05), וכן דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר [מהדורה שנייה], 183 (להלן: "בר אופיר")). למעלה מן הצורך, אתייחס בקצרה לטענות המערערת. ביצוע שינויים במושכר 16. ביצוע השינויים במושכר מתייחס להריסת קיר חיצוני של המסעדה לצורך צירופה למחסן שנבנה בסמוך למסעדה. עיון בעיקרי הטיעון של המערערת מעלה כי היא אינה מערערת כנגד קביעתו העובדתית של בימ"ש קמא, לפיה הריסת הקיר החיצוני של המסעדה מהווה שינוי של הנכס, שנעשה ללא הסכמה של הבעלים ובניגוד להסכם השכירות. די בקביעה זו, עליה לא משיגה המערערת, כדי להצדיק פינויה של המערערת מהנכס. לפיכך מתייתר הצורך לדון בשאר טענות המערערת, שכן גם אם היינו מקבלים טענות אלה, לא היה בכך כדי לשנות תוצאתו הסופית של בימ"ש קמא לפיה יש מקום ליתן צו לפינוי המערערת מהנכס. יחד עם זאת מצאתי לנכון לדון בשאר טענות המערערת היות ויש בהן כדי להשפיע על השיקולים למתן סעד מן הצדק כפי שיבואר בהמשך. אי תשלום דמי שכירות 17. לטענת המערערת בפסה"ד של בימ"ש קמא ישנה טעות חישובית לעניין חוב דמי השכירות, שכן החוב שנותר עד לאוקטובר 2002 אינו 17,747 ₪ כפי שקבע בימ"ש קמא, אלא 7,769 ₪, שכן בימ"ש קמא לא לקח בחשבון סך של 9,978 ₪ אותו שילמה המערערת. אין בידי לקבל טענה זו. החוב בגין אי תשלום דמי השכירות עד ליום 2.10.00, עמד ע"פ הודאת המערערת בכתב הגנתה על סך של 97,627 ₪. מחוב זה שילמה המערערת למשיבות סך של 79,880 ₪ בלבד, ולכן בצדק קבע בימ"ש קמא יתרת חוב בגין תקופת שכירות עד לאוקטובר 2000 בסך של 17,747 ₪. הסכום על סך 9,978 ₪ אותו שילמה המערערת, שולם על חשבון חוב דמי שכירות לאחר אוקטובר 2000 ועד לסוף שנת 2001. בימ"ש קמא קיזז סכום זה בחישוב יתרת החוב בגין דמי השכירות שלא שולמו בשנת 2001, שכן ציין במפורש בעמ' 5 לפסק דינו כי שולמו 7 חודשים לשנת 2001, התשלום עבור שבעת החודשים הללו הוא הסכום על סך 9,978 ₪. יחד עם זאת, נראה כי בפסק דינו של בימ"ש קמא נפלה טעות חישובית אחרת. בחישוב יתרת החוב בגין שנת 2001 קובע בימ"ש קמא: "חמישה חודשים נוספים לשנת 2001, שולמו רק שבעה חודשים: 7X 1,124 ₪ 7,868 ₪." ניתן לראות שבמקום להכפיל את דמי השכירות בחמישה חודשים בהם לא שולמו דמי שכירות, בימ"ש קמא הכפיל את דמי השכירות בשבעה חודשים, כלומר יש להפחית מהסכום שקבע בימ"ש עבור שנת 2001 סך של 2,248 ₪ (חודשיים שכירות). לאור האמור, על המערערת לשלם למשיבות סך של 52,591 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיולי 99' ועד לתשלום בפועל, כאמור בפסק דינו של בימ"ש קמא (במקום הסכום שנפסק בסך 54,839 ש"ח). 18. המערערת חוזרת על טענתה לפיה המשיבות סרבו במהלך השנים לקבל את דמי השכירות ולכן לא היה מקום לקבוע כי אי תשלום דמי השכירות מצדיק פינוי מהנכס. בימ"ש קמא התייחס בפסק דינו לטענה זו, ביחס לתקופה שבין יולי 2001 ועד למועד הגשת כתב התביעה המתוקן ע"י המשיבות ביום 15.7.04 וקבע כי גם אם המשיבות סרבו לקבל את דמי השכירות, לא היה בכך כדי להצדיק עשיית דין עצמי ואי תשלום דמי השכירות במשך תקופה של כמעט שנתיים, שכן היה על המערערת לפנות לביהמ"ש בבקשה מתאימה. מסכים אני לקביעתו זו של בימ"ש קמא, שכן סביר להניח שלו המערערת הייתה מעוניינת בכנות לשלם את דמי השכירות, היא הייתה פונה לבימ"ש קמא בעניין זה ומבקשת עזרתו או מפקידה את דמי השכירות בחשבון הבנק של המשיבות כפי שעשתה בעבר, שכן בשלב זה המערערת הייתה בעיצומם של הליכים משפטיים בגין הפרת הסכם השכירות בבימ"ש קמא, וידעה את ההשלכות של אי תשלום דמי השכירות. לכן, גם אם היינו מקבלים טענת המערערת לפיה המשיבות סרבו לקבל את דמי השכירות, אין בכך כדי להצדיק אי תשלום דמי השכירות לתקופה ארוכה וממושכת של כמעט שנתיים, ודי באי תשלום דמי השכירות בתקופה זו (2002-2004) כדי לדחות טענותיה של המערערת לעניין זה, ולקבוע שהמערערת הפרה את הסכם השכירות, כשבחרה לעשות דין לעצמה ולא לשלם את דמי השכירות. יצויין, כי די בהפרה זו כדי להצדיק פינויה של המערערת מהנכס, כפי שקבע בימ"ש קמא. פלישה לחנות הקרח 19. טוענת המערערת כי בימ"ש קמא שגה בקובעו כי פלשה לחנות הקרח ללא הסכמת המשיבות, ולאחר פטירת המנוח. אין בידי לקבל טענה זו. בימ"ש קמא ביסס קביעה עובדתית זו על הראיות האובייקטיביות שהיו מונחות בפניו. כך למשל, ביסס בימ"ש קמא קביעתו על מפות המדידה של הנכס, שהגישה המערערת עצמה לעיריית תל אביב לצורך קבלת רישיון עסק להפעיל את המסעדה. מפה אחת משנת 89' ומפה נוספת משנת 96'. כפי שציין בימ"ש קמא בפסק דינו, מעיון במפת המדידה של העסק משנת 89' (ת/149 ומוצג 5 בתיק המוצגים של המשיבים) ניתן לראות בבירור כי שטח המסעדה אינו כולל את חנות הקרח. לעומת זאת, מעיון במפת המדידה של העסק כפי שהוגשה לעירייה בשנת 96' (ת/62 ומוצג 6 בתיק המוצגים של המשיבים) ניתן לראות בבירור כי חנות הקרח כלולה בשטח המסעדה והיא משמשת כשירותי נשים. זאת ועוד, המשיב 6 אישר בחקירתו הנגדית כי הפלישה לחנות הקרח נעשתה על מנת לבנות שירותי נשים, לצורך קבלת רישיון עסק: "ש...פרצתם את קיר המסעדה לעבר חנות הקרח לצורך בנית שירותי נשים נוספים. ת. לא היה דבר כזה, לא יכול להיות. חנות הקרח היתה מחסן קטן צמוד לקיר של הקרח. בקשתי משלמה להשתמש בזה והוא אמר לי שאפשר. היינו צריכים להוציא רשיון, העיריה דרשה רשיון לנוחיות נשים והפכתי את זה לנוחיות נשים."(עמ' 6 לפרוטוקול שורות 10-13). כמו כן, כפי שציין בימ"ש קמא בפסק דינו, בהסתמך על מכתב משנת 90' שכתב המשיב 6 לעירייה (ת/66), המערערת והמשיב 6 היו מודעים לכך כי "בעל-הבית אינו מסכים לעשות כול שינוי או בניה בתוך המיבנה..." 20. עינינו הרואות כי קביעתו של בימ"ש קמא לפיה הפלישה לחנות הקרח נעשתה בין השנים 89' ל-96', ללא הסכמת המנוח (שכבר לא היה בין החיים בשנים אלה), מעוגנת היטב בחומר הראיות. לפיכך בצדק קבע בימ"ש קמא כי: "נראה לי כי טענות הנתבעים הינן מופרכות ביותר נוכח עוצמתם של המסמכים שהוגשו על ידי התובעות, ואשר כאמור לעיל מוכחים מעל לכל ספק כי הנתבעים פלשו לחנות הקרח ללא כל הסכמה, ללא אישור, תוך עשיית דין לעצמם." (עמ' 9 לפסה"ד). ואין כל הצדקה להתערבותנו בקביעה מבוססת זו. העובדה שהמשיבות לא הוכיחו המועד המדויק בו נעשתה הפלישה אינה מהותית, היות ודי בכך שהוכח כי השינויים נעשו בין השנים 89' ל-96' כדי לבסס טענתן של המשיבות לפיה הפלישה לחנות הייתה ללא הסכמת המנוח, בניגוד לטענת המערערת בכתב הגנתה. 21. לעניין טענת המערערת לפיה בימ"ש קמא התעלם מסתירות בעדותה של המשיבה 5- אין בטענה זו ממש, שכן די בראיות האובייקטיביות עליהן הצביע בימ"ש קמא בפסק דינו כדי לבסס טענות המשיבות וקבלת תביעתן לפלישה ללא הסכמה לחנות הקרח. לפיכך, גם אם היו סתירות בעדותה של המשיבה 5, סתירות אלה אינן מהותיות ואין בהן כדי לשנות את התוצאה אליה הגיע בימ"ש קמא. 22. בנוסף, אין בידי לקבל טענת המערערת לפיה בימ"ש קמא לא היה מודע לכך כי עדותו של המשיב 6 מתייחסת לבניית המחסן ולא לפלישה לחנות הקרח, שכן עדות זו מובאת ע"י בימ"ש קמא בפרק העוסק בבניית המחסן. כמו כן, אין בידי לקבל טענת המערערת לפיה שירותי הנשים נבנו במחסן ולא בחנות הקרח, שכן טענה זו עומדת בניגוד לחומר הראיות הנ"ל (מפות המדידה ועדותו של המשיב 6), ממנו עולה באופן מובהק וברור כי שירותי הנשים נבנו בשטח של חנות בקרח. גם כאן, חשוב לציין, כי די בהפרה בוטה זו של הסכם השכירות כדי להצדיק פינוי של המערערת מהנכס. 23. לאור האמור, קביעותיו של בימ"ש קמא לעניין התנהלות והתנהגות המערערת בנכס מעוגנות היטב בחומר הראיות שהיה בפני בימ"ש קמא. המערערת עשתה בנכס מעשה בעלים, ביצעה שינויים מהותיים בנכס ללא קבלת הסכמת בעלי הנכס, ובניגוד למוסכם בהסכם השכירות, ואף הגדילה לעשות שכן כל אותה תקופה לא שילמה דמי שכירות כמתחייב. כאמור, כל אחת מההפרות הנ"ל מצדיקה מתן צו לפינוי המערערת מהנכס, לא כל שכן כולן יחד במצטבר. סעד מן הצדק 24. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר (להלן: "החוק") קובע סייג כללי לפינוי של דייר מוגן: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת". סעיף זה הוא חריג לכלל הקבוע בסעיף 131 לחוק לפיו בהתקיים העילות המנויות בסעיף זה, יש הצדקה לפינוי הדייר מהנכס. סעד מן הצדק הינו סעד יוצא דופן שאינו ניתן בקלות, כדבר שבשגרה. כדברי כב' הש' רובינשטיין ברעא 8334/07 דאלי בע"מ נ' בירמן (לא פורסם, 12.11.07): "בית משפט זה אף הנחה כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין...", כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן (לא פורסם). עסקינן בנושא של צדק, ומבלי שנידרש לפרטיו העיוניים של מושג זה ובמסורת, ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הגנת הדייר יש צורך ככלל בנסיבות זועקות, ואין כאן מקום להאריך". 25. בענייננו, בימ"ש קמא התייחס בהרחבה לשאלה האם בנסיבות המקרה יש הצדקה ליתן למערערת סעד מן הצדק. בימ"ש קמא מצא כי בנסיבות המקרה לאור התנהגות המערערת וחומרת ההפרה, ועל אף הפגיעה בפרנסתה של המערערת, אין המערערת זכאית לסעד מן הצדק. כלל הוא כי סמכותה של ערכאת הערעור אינה מוגבלת ואין היא קשורה בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה כאשר היא דנה בסוגית הסעד מן הצדק. יחד עם זאת, התערבות ערכאת הערעור בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה תעשה על דרך הצמצום ובהתקיים נימוקים חזקים, מבוססים וכבדי משקל (ע"א 303/73 יעקובוב נ' מדינת ישראל, פ"מ כח(1) 539, 543. וכן, בר אופיר, עמ' 182). 26. לאחר שעיינתי בטענות המערערת לעניין זה, אני סבור כי המקרה שלפנינו אינו נכנס בגדר חריגים אלה, ואין בטענות המערערת כדי להצדיק התערבותנו. להלן נימוקיי לקביעה זו: בבואנו לשקול מתן סעד מן הצדק יש לבחון בין היתר את טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגות הדייר והתנהגות המשכירים (ע"א 419/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פ"מ כח(2) 549, 555). אני סבור כי בחינת של השיקולים האלה מובילה למסקנה אליה הגיע בימ"ש קמא, לפיה אין הצדקה בנסיבות המקרה להעניק למערערת סעד מן הצדק. טיב המושכר 27. הנכס נשוא המחלוקת בענייננו הינו בית עסק. הלכה פסוקה ומושרשת היטב היא כי בתי המשפט מחמירים עם דייר של בית עסק ונוהגים כלפיו בסלחנות פחותה מאשר כלפי דייר של בית מגורים (עא 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס פ"ד לח(2) 159, 162). אבחנה זו אמורה במיוחד לעניין הפרה של אי תשלום דמי שכירות או הכנסת שינויים במושכר, כפי שנעשה בענייננו, שכן ישנה צפייה גבוהה יותר מדייר של בית עסק שינהל את עסקו כדרך אנשי עסקים סבירים ויקפיד בתשלום דמי שכירות (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 354). מהות ההפרה 28. בעניינו אין המדובר בהפרה אחת המהווה עילת פינוי אחת ע"פ סעיף 131 לחוק, אלא עניין לנו בשלוש הפרות שונות, שכל אחת מהן כשלעצמה מהווה עילת פינוי ע"פ החוק, לא כל שכן, כולן במצטבר. אי תשלום דמי שכירות 29. המערערת ע"פ הודאתה לא שילמה לבעל הנכס דמי שכירות תקופה ארוכה וממושכת של למעלה מעשר שנים. המגמה העולה בפסיקה בנוגע למתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא כי אם אי התשלום הוא כתוצאה משגגה ובתום לב, יעתר בימ"ש לבקשה למתן סעד מן הצדק. יחד עם זאת, כאשר אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת, שיטתית, הולכת ומתמשכת הנטייה היא שלא להעניק סעד מן הצדק (רע"א 359/88 שטרנפלד נ' עזבון המנוח בסון (לא פורסם, 18.1.94)). בנסיבות המקרה, עולה מן העובדות כי הפרתה של המערערת היא מהסוג השני. המערערת במשך תקופה ארוכה מאוד לא שילמה את דמי השכירות. כמו כן, כפי שציין בימ"ש קמא בפסק דינו, אף כשהתקיימו ההליכים בפניו המשיכה המערערת במחדלה, לא שילמה את דמי השכירות למשיבות כנדרש ולא פעלה לתיקון ההפרה. זאת ועוד, אף לאחר מתן פסה"ד של בימ"ש קמא מתקשות המשיבות לגבות את דמי השכירות כפי שציין בא כוחם בפנינו: "ממועד פסה"ד שילמו עבור 20 חודשים בשעה שעברו 24 חודשים, ותמיד באיחור." שינויים במושכר 30. המערערת הרחיבה את המסעדה ללא ידיעת המשיבות וללא הסכמתן תוך פלישה לנכס סמוך והשתלטות על חלק מחנות הקרח. כמו כן, פרצה המערערת קיר חיצוני של המסעדה על מנת לצרף לשטח המסעדה מחסן שבנתה בסמוך. פעולות אלה עולות כדי "שינוי מבנה המושכר" ומהוות הפרה בוטה של הסכמי השכירות כפי שציין בימ"ש קמא בפסק דינו (עמ' 10 לפסה"ד). התנהגות זו של המערערת הן ביחס לאי תשלום דמי השכירות והן ביחס לעבודות הבניה והשינויים שעשתה בנכס, מהווה הפרה חמורה ובוטה של תנאי השכירות העולה כדי זלזול במשיבות ובהסכם השכירות עליו חתמה ולפיכך, אינה מצדיקה מתן סעד מן הצדק. התנהגות הדייר 31. בית המשפט מקפיד עם הדייר במיוחד כאשר ההפרה מלווה במעשים בלתי הוגנים, בין במעשה ההפרה ובין בניהול המשפט. התנהגותם חסרת תום הלב של הדיירים לא נסתרה מעיני בימ"ש קמא, שקבע כי הפלישה לחנות הקרח נעשתה תוך ניצול הסכסוך שהתנהל בין יורשי המנוח: "...אולם היורשים לא השכילו למצוא ביניהם את הדרך לניהול יעיל של נכסי המנוח, הנתבעים ניצלו את המצב לטובתם, פלשו שלא כדין לחנות אחרת שבבניין ואשר בבעלות המנוח, שיפצו את המסעדה, כך שיוכלו לקבל רישיון עסק, לאור דרישת העירייה, וזאת עשו ללא כל הסכמה." (עמ' 9 לפסה"ד) ובהמשך: "בענייננו, הנתבעים עשו מעשה חמור, תוך ניצול העובדה כי בעל הנכס אינו בין החיים, קיים סכסוך בין יורשיו, השתלטו על רכש התובעות, עשו בנכס מעשה בעלים, בנו ללא כל הסכמת התובעות, וכל אותו הזמן אין הם משלמים את דמי השכירות המוטלים עליהם על פי ההסכמים עליהם הם חתומים." (עמ' 13 לפסה"ד). קביעות אלו מחייבות את המסקנה לפיה אין המשיב זכאי לסעד מן הצדק. מלבד התנהגותם חסרת תום הלב של הדיירים בעת ביצוע השינויים בנכס, יש גם נפקות לאופן ניהול הגנתו של הדייר את המשפט לפינויו מהנכס. טענות ההגנה להן טען הדייר ואשר התבדו במהלך המשפט- מהוות שיקול נוסף שלא להעניק לדייר סעד מן הצדק (ע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום, פ"ד לה (3), 584). 32. בענייננו, קבע בימ"ש קמא כי טענת ההגנה של הדיירים לפיה השינויים בנכס נעשו בשנת 85' בהסכמת המנוח הופרכה נוכח חומר הראיות. כך למשל: "טענת הנתבעים קרסה נוכח העדויות האובייקטיביות" (עמ' 8 לפסה"ד). ובהמשך: "הנתבעים לא הצליחו להסביר את האמור לעיל, ועדותם הייתה בלתי מהימנה בעליל.", וכן: "נראה לי כי טענות הנתבעות הינן מופרכות ביותר נוכח עוצמתם של המסמכים שהוגשו על ידי התובעות...". כמו כן, קבע בימ"ש קמא כי המערערת אישרה במהלך עדותה כי המשיבות מחו על השינויים שנעשו בנכס, וזאת בניגוד לטענתה לפיה המשיבות לא מחו על השינויים (עמ' 9 לפסה"ד). עינינו הרואות כי רוב רובן של טענות ההגנה של המערערת הופרכו במהלך המשפט והתגלו כטענות שווא, עובדה המהווה שיקול נוסף שלא להעניק למערערת סעד מן הצדק. במיוחד יפים הדברים, נוכח ניסיון המערערת לנצל את פטירת המנוח על מנת לטעון טענות שסברה שלא יהיה בכוחן של המשיבות לסותרן. 33. יישום מבחנים אלה על נסיבות המקרה דנן מביאים לכלל מסקנה כי בדין קבע בימ"ש קמא כי אין להעניק למערערת סעד מן הצדק, כאשר יש לציין כי לא מצאתי דופי בהתנהגות ובהתנהלות המשיבות לאורך הפרשה. 34. שיקול נוסף התומך במסקנה לפיה אין להעניק למערערת סעד מן הצדק טמון בהעלאת מעמדה של זכות הקניין למעמד חוקתי ונוכח התפתחויות חברתיות וכלכליות, שהביאו לצמצום ניכר בתחולתה של הגנת הדייר, ולצמצום המקרים בהם יינתן סעד מן הצדק (רע"א 8334/07 דאלי בע"מ נ' בירמן (לא פורסם, 12.11.07) וכן, בר אופיר, עמ' 163). 35. לבסוף, אתייחס לטענת המערערת לפיה יש להעניק לה את הסעד המבוקש מאחר ופינויה מהנכס יביא לשבירת מטה לחמה ומקור פרנסתה שלה ושל עובדיה. תלותה של המערערת בנכס לשם פרנסתה אינה יכולה להצדיק כשלעצמה מתן הסעד המבוקש, שהרי אחרת היה מתרחב השימוש בסעד זה עד בלי די, ומרוקן מתוכן את הוראת החוק בנוגע לפינוי הדייר מהמושכר (רע"א 3692/07 אביסריס נ' אלברטל, (לא פורסם, 8.8.07) ע"א (מחוזי י-ם) שטרנפלד נ' בן עמי (לא פורסם, 6.3.08)). כמו כן, יש לזכור שהמדובר בעריכת איזון צודק ביחס לשני הצדדים, אין לזהות את הצדק עם הרחמים, ויש להיזהר מלרחם על צד אחד על חשבון הצד השני (ראה לעניין זה דברי כב' הש' קיסטר בע"א 109/65 חלוהי נ' פילוסוף, פ"ד יט(4) 438, 444). לאור דברים אלה, אני סבור כי מכלול השיקולים שהובאו לעיל אינם מצדיקים מתן סעד מן הצדק. מעבר לצורך, התברר לכאורה שגם היום מי שמנהל את המסעדה ומפעיל אותה אינה המערערת אלא אדם אחר בשם בנימין יוסף המקבל מהמערערת (לטענתה) משכורת ומפעיל את המסעדה והוא זה שקונה מצרכים, משלם לעובדים ומשלם את דמי השכירות. דהיינו, בפועל מדובר בהשכרת המסעדה בשכירות משנה (או לפחות העברת השליטה) לצד ג'. דברים אלה מדברים בעד עצמם, ומהווים גם הם שיקול המצטרף לכלל השיקולים האחרים כנגד מתן סעד מן הצדק. סוף דבר 36. התוצאה הינה כי אמליץ לחברי להרכב לדחות את הערעור (למעט הפחתת סך של 2,248 ₪ נכון ל-7/99, מהסכום שפסק בימ"ש קמא בגין דמי השכירות). המערערת תשלם למשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. הפיקדון שהפקידה המערערת יועבר למשיבות, באמצעות בא כוחן, על חשבון הסכום שנפסק לעיל. ד"ר ק' ורדי, שופט השופט י' שנלר אב"ד: אני מסכים. י' שנלר, שופט-אב"ד השופטת ר' לבהר שרון: אני מסכימה. ר' לבהר שרון, שופטת הוחלט כאמור עפ"י פסק דינו של השופט ד"ר קובי ורדי. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים. ניתן היום כ' באדר ב' התשס"ח, 27/3/08 בהעדר הצדדים. ישעיהו שנלר, שופט אב"ד ד"ר קובי ורדי, שופט רות לבהר שרון, שופטת שינויים בנכס