תביעה בעקבות עסקה לרכישת זכויות חכירה בדירה, שבעליה (המחכירים), הם הכנסייה היוונית הקתולית ובתי הספר היווניים הקתולים (הנתבעים 3 ו-4). התובעים רכשו מהנתבע 1 את זכויותיו לחכירת משנה בדירה, כאשר תקופת החכירה עמדה להסתיים כארבע וחצי שנים לאחר מועד העסקה. לטענת התובעים, לא הובהר להם, כי מדובר בזכויות חכירת משנה. הם היו משוכנעים כי מדובר בזכות בעלות. התובעים טוענים כי הוטעו על ידי הנתבע 1 ועל ידי הנתבעת 2 עורכת דין שייצגה את התובעים במהלך העסקה, והתרשלה במילוי תפקידה - לשיטת התובעים. על בסיס זה מבקשים התובעים כי הנתבעים 1 ו-2 יחויבו "בתשלום כל והוצאה שתידרש לשם הארכת החכירה ב-49 שנה". במידה ולא תוארך החכירה ב-49 שנים נוספות, מבקשים התובעים כי הנתבע 1 והנתבעת 2 יחויבו לפצותם על הנזקים שנגרמו להם מהעסקה עם הנתבע 1. התובעים מבקשים סעד גם כלפי הנתבעים 3 ו-4, הם בעלי הדירה. לשיטת התובעים, אי התערבותם של הנתבעים 3 ו-4 בנעשה ברכושם והעדר ההתראה מצידם על כוונתם לתפוס את הדירה בתום תקופת החכירה, יצרו את המצב בו התובעים רכשו זכות חכירה שעתידה לפקוע, במיטב כספם ובמחיר של זכות בעלות. התובעים מבקשים כי הנתבעים 3 ו-4 יחויבו להאריך את תקופת החכירה (לפי מספר הסדרים חליפיים שיתוארו בהמשך). א. רקע 1. התובעים עלו ארצה בשנת 1991. באותה שנה ביקשו לקנות דירה ונעזרו לשם כך בשכנם, שהעברית והרוסית שתיהן היו שגורות בפיו. השכן הודיע לתובעים על מודעה למכירת דירה, שפורסמה על ידי הנתבע 1, היא הדירה הנדונה, שכתובתה שדרות הציונות 47/32 חיפה (להלן: "הדירה"). ביום 14 באוקטובר 1991 הגיעו התובעים לדירה, עם שכנם. התובעים מצאו את הדירה מתאימה והציעו לנתבע לרכוש אותה תמורת סך של 35,000 דולר ארה"ב, בשקלים. יצוין כי הנתבע 1, שהציע את הדירה תמורת סכום של 39,000 דולר, רכש אותה בעצמו כשנה וחצי לפני כן, תמורת 16,000 דולר בלבד. הנתבע הסכים, באותו יום, להצעת התובעים, הזמין אותם לביתו וערך (יחד עם חתנו, גיל בן משה) זכרון דברים, עליו חתמו התובעים. גם באותו מעמד נכח שכנם של התובעים, שאמור היה לסייע להם בקשיי השפה. 2. לקראת התקדמות העסקה, פנו התובעים לעו"ד איזבלה לייבנגרוב, היא הנתבעת 2, על מנת שתייצג אותם בעסקה. הנתבעת קיבלה על עצמה את ייצוג התובעים. 3. בהמשך נערכו שתי פגישות בהן השתתפו הנתבע 1, התובעים, הנתבעת 2 ועו"ד גוטרמן, בא כוחו של הנתבע 1. בסופה של הפגישה השנייה, שנערכה ביום 18 בנובמבר 1991, נחתם ההסכם בין התובעים לנתבע 1. 4. התובעים פנו לבנק משכן לצורך קבלת הלוואה שתובטח במשכנתא לתשלום התמורה לנתבע 1. הבנק העניק לתובעים משכנתא לאחר קבלת חוות דעתו של שמאי מקרקעין לגבי הדירה. שמאי המקרקעין (דן מרגליות) קבע כי ערך הזכויות בדירה הוא 35,000 דולר, אך חוות דעתו נערכה בעבור זכויות מסוג 'בעלות פרטית'; ראו תמצית דו"ח השמאי מרגליות (נספח ד' לתצהיר התובע 1), בעמוד 2. היקף הזכויות הנרכשות על ידי התובעים לא נדון על ידי השמאי או על ידי הבנק, הגם שכל התיעוד הקשור לעסקת הדירה הובא בפניהם. 5. ביום 28 באפריל 1996, נשלח אל התובעים מכתב מעו"ד אייזנברג, בא כוח הנתבעים 3 ו-4 (נספח ז' לתצהיר התובע 1). עו"ד אייזנברג תבע מהתובעים "להחזיר למרשותי את החזקה בשטח המוחזק על ידיכם בבניין הידוע כמספר 47 בשדרות הציונות חיפה, מאחר וחוזה החכירה בין מרשותי והחוכרת הראשית (הכוונה לחברת דורעם בע"מ; ג.ג.) הגיע לסיומו ביום 31.3.96 ובעקבותיו כל חכירת המשנה". ביום 11 באוגוסט 1996 פנה בא כוחם של התובעים, באותה עת, אל עו"ד אייזנברג (נספח ח' לתצהיר התובע 1). בא כוח התובעים טען כי התובעים כלל לא ידעו כי רכשו זכויות חכירה וכי גילו את הדבר רק עם קבלת מכתבו של אייזנברג. כמו כן ביקש בא כוח התובעים כי הנתבעים יאפשרו לתובעים להישאר בדירתם, לאור מצבם המיוחד. ביום 26 באוגוסט 1996 השיב עו"ד אייזנברג לפניית ב"כ התובעים (נספח ט' לתצהיר התובע 1). עו"ד אייזנברג כתב כדלקמן: "מרשותי מאריכות את זכות החכירה עד 31.12.2035 באותם תנאים שהיו עד תום החכירה תמורת 318 דולר לכל מטר משטח כל הדירה. באם מרשיך מעוניינים התקשר עימי טלפונית ואעביר לך פרטים נוספים כולל המגבלות. אין במכתבי הצעה". בשנת 1997 השתנתה מדיניות הנתבעים 3 ו-4 לגבי הארכת תקופות החכירה. כיום הארכתו של הסכם חכירה מחייב הליך יקר וממושך, במסגרתו יתקבל אישורו של הוותיקן, כפי שמסבירים הנתבעים 3 ו-4 בסיכומיהם. ב. המחלוקות בין הצדדים 6. התובעים והנתבעים 1 ו-2 חלוקים ביניהם לגבי האירועים שהתרחשו במהלך המשא ומתן לרכישת הזכויות בדירה. התובעים טוענים שאיש לא הבהיר להם, כי הם רוכשים זכויות חכירה מוגבלות בזמן וכי הם היו בטוחים, כי הם רוכשים בעלות בדירה. הנתבעים 1 ו-2 סבורים כי הובהר לתובעים, בכתב, בזכרון הדברים ובהסכם, וגם בעל פה, על ידי הנתבעת 2, שתרגמה את ההסכם לרוסית מילה במילה, כי מדובר בזכויות חכירת משנה ולא בבעלות. הנתבעים 1 ו-2 מוסיפים כי במהלך המשא ומתן הוצג בפני התובעים והנתבעת 2 מכתב, שנשלח לנתבע 1 מאת הארכיבישוף מכסימוס סלום ז"ל, ביום 2 במאי 1990 (נספח י"ז לתצהיר התובע 1; להלן: "מכתב הארכיבישוף"). המכתב נשלח לנתבע 1 בעקבות פנייתו לנתבעים 3-4, בנוגע לזכויותיו בדירה. במכתב מצהירים הנתבעים 3-4 כי "עפ"י בקשתך הננו לאשר לך כי בתום תקופת החכירה המקורי (סעיף 20), ניתנת לך האפשרות להאריך את תקופת החכירה ל-12 שנים נוספות כאמור ובכפוף לתנאי החכירה המקוריים". ג. הנתבע 1 - שאלת ההטעיה וחובת תום הלב 7. מה התמורה שקיבלו התובעים בגין התשלום לנתבע 1? התובעים טוענים כי שילמו סך של 35,000$ בעבור בעלות בדירה, מבלי לדעת, שהיא למעשה רכוש הנתבעים 3 ו-4, ולפיכך הוטעו על ידי הנתבעים 1 ו-2. הנתבעים 1 ו-2 טוענים מצידם, כי הובהר מלכתחילה לתובעים, כי מדובר בחכירת משנה. עוד טוען הנתבע 1, כי המחיר ששולם הוא מחיר השוק - נכון לשנת 1991, עת הגיעו לישראל עולים רבים מבריה"מ - של זכויות חכירת המשנה, שתוקפן ל-17 שנה ממועד העסקה - עד שנת 2008. הנתבע אינו מביא נתונים לביסוס טענתו זו. הטעיה או טעות? 8. במהלך כל הפגישות בין התובעים לנתבע 1 (ו/או חתנו גיל בן משה) נכח אדם נוסף, דובר רוסית, שהיה אמור לסייע לתובעים ולתרגם להם את מה שנאמר ונכתב. 9. בפגישה הראשונה, בה נחתם זכרון הדברים, היה נכח שכנם של התובעים. התובע 1 העיד כי שכנו ישב ושתק במעמד חתימת זכרון הדברים (עמוד 25 לפרוטוקול, החל משורה 10). חתנו של הנתבע 1, שהשתתף באותה פגישה, העיד לעומת זאת, כי השכן תרגם לתובעים את דבריו ואת האמור בזכרון הדברים (עמוד 95 לפרוטוקול, החל משורה 15). בשתי הפגישות הנותרות נכחה עורכת הדין של התובעים - היא הנתבעת 2. בא כוח הנתבע 1, עו"ד דב גוטרמן מעיד, כי הנתבעת 2 שאלה אותו שאלות רבות לגבי מהות הזכויות בנכס וכי לאחר כל שאלה או הסבר היא פנתה לתובעים ברוסית ונראה היה כי היא מתרגמת להם את הדברים (עמוד 83 לפרוטוקול, החל משורה 24). 10. ברור, כי הנתבע 1 הבהיר לנתבעת 2 כי מדובר בזכויות חכירת משנה וכי הנתבע 1 הראה לנתבעת 2 את מכתב הארכיבישוף. הדבר עולה מעדותה של הנתבעת 2 (עמוד 110 לפרוטוקול, החל משורה 11), מעדותו של עו"ד גוטרמן (עמוד 83 לפרוטוקול, החל משורה 6) ואף מסיכומי התובעים, בהם נכתב כי "הוכח כי בידי הנתבעת היה מכתבו של הארכיבישוף מכסימוס סלום...". הנתבע 1 והנתבעת 2 טוענים כי הנתבעת 2 תרגמה את האמור במכתב הארכיבישוף לתובעים, כפי שלטענתם תרגמה את כל הדברים שנאמרו בפגישה ונכתבו בחוזה. 11. בחקירתו , כאשר נשאל מה עשה לאחר שקיבל את מכתב ב"כ הנתבעים 3 ו-4 משנת 1996 השיב התובע כדלקמן: "מהתחלה חשבתי שם כתוב חכירה, כאילו תוספת חדש, אולי חודש לא פניתי לאף אחד שחשבתי שזה חכירה ועכשיו שהתחילו לדבר" (עמוד 28 לפרוטוקול, החל משורה 28). הדברים מערערים את גרסת התובעים לפיה מלכתחילה דיברו איתם על בעלות בדירה ולא על חכירה. מדברי התובע ניכר, כי לא הייתה זו הפעם הראשונה בה נתקל במילה חכירה. יתכן אפילו, כי דבריו מתייחסים במעומעם למכתב הארכיבישוף ולהסבר שקיבל מהנתבעים 1 ו-2 במהלך המשא ומתן, לפיו הכנסייה תחדש את החכירה לעוד תריסר שנים ו"יהיה בסדר" (ראו עדותו של עו"ד גוטרמן, עמוד 82 לפרוטוקול, החל משורה 11; עדותה של הנתבעת 2, עמוד 111, החל משורה 28; סעיף 7 לתצהיר הנתבעת 2, מיום 16 בפברואר 2005). עם זאת, בהחלט עולה האפשרות שהתובעים לא ירדו לסוף דעתם של הנתבע 1 והנתבעת 2 במהלך ניהול המשא ומתן. יתכן שההסברים שקיבלו אודות מהות זכות החכירה, וההשוואה לחכירה לדורות ממינהל מקרקעי ישראל, יצרו אצל התובעים תחושה מוטעית כי הם יושבים בדירתם לבטח. 12. לדעתי אין בפני ראייה להטעיה מצד הנתבע 1. אין ממש בטענה לפיה הנתבע 1 הסתיר מהתובעים את מהות זכויותיו בדירה או נמנע מגילוי מהות הזכויות. התובעים היו מיוצגים ועורכת דינם ראתה את המסמכים הרלבנטיים (החוזה, מכתב הארכיבישוף) ואף תרגמה אותם בעבור התובעים. הנתבע מצידו, לא נמנע מכל גילוי. מעדותו של התובע 1, שצוטטה בסעיף 11 לעיל, עולה כי ככל הנראה שמע את המילה 'חכירה', עוד לפני מכתבו של עו"ד אייזנברג משנת 1996. הדבר מחזק את מסקנתי כי התובעים שמעו מהנתבעים 1 ו-2 התייחסות כלשהיא למושג 'חכירה' או 'חכירת משנה' במהלך המשא ומתן. 13. על אף שלא הייתה הטעיה מצד הנתבע 1, נראה כי התובעים טעו בהבנת החוזה ובהבנת המושג 'חכירה', כפי שאני למד מדברי התובע 1, שהובאו בסעיף 11 לעיל. נראה כי התובעים לא הבינו כראוי את הדברים וסברו כי תקופת החכירה תוארך באופן אוטומטי וכי זכותם להמשיך ולגור בדירה מובטחת. מדובר בטעות יסודית, מכיוון שניתן להניח כי אלמלא הטעות לא היו תובעים מתקשרים עם הנתבע בחוזה. התובעים נמצאו במצב רגיש והם השקיעו בדירה את מלוא משאביהם הכלכליים. ברי, כי לא היו עושים כן אם היו מודעים לאפשרות כי זכויותיהם בדירה יפקעו. במצב הדברים הנתון, בו עולים חדשים, שעלו לישראל לא מכבר, אינם שולטים שליטה מלאה בשפה העברית, ואינם מודעים לתנאי הארץ ותושביה, מתקשרים עימו בחוזה לרכישת דירה, ומשלמים תמורת זכויות החכירה בדירה תמורה כפולה מזו ששילם הוא עצמו, היה על הנתבע 1 להבין כי התובעים טועים לגבי מהות הזכויות בדירה וכי מדובר בטעות יסודית. לא ניתן גם להתעלם מכך, שהדירה הוצעה למכירה באותו אופן ובאותה מסגרת בה מוצעות למכירה זכויות בעלות או זכויות קרובות לאלה. 14. עומדת, איפוא, לתובעים הזכות לבטל את החוזה, בהתאם לסעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הקובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה"; ראו: ע"א 7168/03 שלמה חבר ואח' נ' עו"ד צוריאל לביא (פסק דין מיום 26 בספטמבר 2005); ע"א 838/75 חיים ספקטור נ' יוסף צרפתי פ"ד לב(1) 231 (1977); גבריאלה שלו דיני חוזים (מהדורה שנייה, ירושלים 1995) 191-194 (להלן: "דיני חוזים"). עם זאת, סעד זה לא התבקש על ידי התובעים ולכן לא יינתן. תום לב בניהול משא ומתן עם אדם שאינו שולט בשפה העברית 15. פער המחירים שתואר ומצבם הרגיש של התובעים מעלה תהיות גם לגבי תום ליבו של הנתבע 1. 16. כאמור, הנתבע 1, אשר קיבל מן התובעים 35,000 דולר עבור זכויותיו בדירה, רכש את הדירה רק שנה וחצי לפני כן, תמורת 16,000 דולר. חוות דעתו של השמאי דן מרגליות, שנערכה מטעם בנק משכן בשנת 1991, מעריכה את שווי הזכויות בדירה בסך 35,000 דולר, כאשר היא מניחה, כי הזכות הנרכשת היא בעלות פרטית. לאור חוות דעתו של מרגליות, עליית מחירי הדירות של שנת 1991, אין בה כדי להצדיק את הפער המשמעותי בין המחיר ששילם הנתבע, לבין המחיר שקיבל מהתובע. 17. הפער בין המחיר ששילם הנתבע 1 למחיר שקיבל מהתובעים מעורר חשד כי הנתבע לא היה תם לב לחלוטין, במהלך ניהול המשא ומתן עם התובעים. חשד זה עולה כאשר מתחשבים בחוות דעתו של השמאי מרגליות ובמצבם הרגיש של התובעים - שהיו בשנת 1991 עולים חדשים, שעלו לישראל לאחרונה ולא שלטו בשפה העברית. לעניין ההתחשבות בשליטתו של צד לחוזה בשפה העברית, במסגרת עיקרון תום הלב בניהול משא ומתן; ראו: ע"א 9019/99 קינסטלינגר ואח' נ' אליה ואח' פ"ד נה(3) 542, 546ב (2001). 18. היה על הנתבע 1 לשקול את האפשרות, כי התובעים לא ירדו לסוף דעתו בעניין מהות הזכויות, ולוודא כי הם מבינים כי הוא מוכר להם זכות חכירה מוגבלת בזמן. התובעים טעו בהבנת מהות הזכויות שרכשו. חובת תום הלב בניהול משא ומתן חייבה את הנתבע למנוע טעות זו ולוודא, כי הם מבינים שהזכויות בדירה תוקפן עד 2008 לכל היותר, בהתאם למכתב הארכיבישוף. הנתבע 1 והנתבעת 2 הסבירו לתובעים כי בישראל חלק ניכר מהדירות הן בבעלות גופים כמו מינהל מקרקעי ישראל והמינהל וכי החכירה תוארך ב-12 שנים נוספות. בנוסף אמרו הנתבעים לתובעים, כפי שעולה מעדות עורך דינו של הנתבע 1, עו"ד דב גוטרמן, ש"יהיה בסדר" (עמוד 82 לפרוטוקול, החל משורה 11). עו"ד גוטרמן העיד כי "באותה תקופה היה ברור שהעניינים, יהיו בסדר, כלומר לא תהיה שום בעיה בהארכת תקופת החכירה". עו"ד גוטרמן העיד כי סברה זו התבססה על ניסיון קודם שהיה לו בעבודה מול הכנסייה. עם זאת, סברה זו אינה מבוססת על עובדות. הנתבעים לא יכלו להבטיח כי החכירה תחודש. דברי ההרגעה שמסרו הנתבעים 1 ו-2 לתובעים היו ככל הנראה הבסיס לטעותם של התובעים. כאשר מדובר בעולים חדשים, שאינם שולטים בשפה העברית ובמציאות הישראלית, יש צורך לעמוד בבירור על כל האפשרויות ולא לספק הסברים לא אחראיים המבוססים על סברות. חשיבותה של החובה החלה על הנתבעים, לוודא כי התובעים שקלו את האפשרות כי זכותם בדירה תפקע לאחר 17 שנים, ברורה במיוחד בהתחשב בתמורה הגבוהה ששילמו התובעים. עו"ד גוטרמן, שייצג את הנתבע במשא ומתן עם התובעים, הסיק מסקנה זו בעצמו ואף עיבד אותה להמלצה לקהילת עורכי הדין, שהופיעה בגיליון מס' 11 של עיתון לשכת עורכי הדין - מחוז חיפה (ספטמבר-אוקטובר 2005). עו"ד גוטרמן ממליץ "כי בכל מקרה בו מגיעה למשרדכם עסקת מקרקעין, המתייחסת לדירה הנמצאת בבעלות הכנסיה, אין להסתפק כאמור בנסח הרישום, אלא יש לדאוג ולקבל את שטר החכירה המקורי מלשכת רישום המקרקעין, ולוודא מהי תקופת החכירה, מה תקופת האופציה, ומהם התנאים להארכתה והאם נדרש תשלום דמי חכירה שנתיים. יש ליידע את הקונים (ורצוי כי הדבר יכלל אף בחוזה) על הוראות הסכם החכירה...כמו כן רצוי ליידע את הקונים כי בתום תקופת החכירה הם עשויים להידרש לתשלום סכומים נכבדים לשם הארכתה, אחרת הם עלולים למצוא את עצמם מנושלים מנכסם" (כמו כן ראו עמוד 87 לפרוטוקול, החל משורה 1). הדברים סותרים את דברי ההרגעה שנאמרו לתובעים על ידי הנתבע 1, הנתבעת 2 ועו"ד גוטרמן. 19. סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה". לפיכך, הנתבע 1 יחויב לפצות את התובעים על הנזק שנגרם להם מכריתת החוזה; ראו: דיני חוזים, 74-76. ד. הנתבעת 2 - רשלנות בניהול משא ומתן בשם התובעים 20. הנתבעת 2 ייצגה את התובעים במהלך המשא ומתן עם הנתבע 1, להוציא את הפגישה הראשונה, בה חתמו התובעים והנתבע על זכרון הדברים. 21. הנתבעת טוענת כי במהלך ניהול המשא ומתן עם הנתבע 1 הבהירה לתובעים כי לנתבע 1 זכויות חכירה וכי הדירה בבעלות הכנסייה (עמוד 110 לפרוטוקול, החל משורה 25). עוד טוענת הנתבעת כי במעמד חתימת החוזה, סברו היא והנתבע 1 כי חידוש החכירה בתום תקופת החכירה הראשונית, דהיינו משנת 1996 עד שנת 2008, הינו אוטומטי וכי ניתן יהיה לחדש את החכירה גם לאחר שנת 2008. דברים אלו אף הועברו לתובעים על ידי הנתבעת, לשיטתה (עמוד 111 לפרוטוקול, החל משורה 28). לפיכך, טוענת הנתבעת 2 כי לא התרשלה כלל וכי לא יכלה לדעת כי מדיניות הכנסייה לגבי חידוש החכירה תשתנה, שש שנים לאחר מעמד חתימת החוזה בין התובעים לנתבע 1. 22. בסעיף 7 לתצהירה מיום 16 בפברואר 2005, מעידה הנתבעת 2 כדלקמן: "הדגשתי באותה הפגישה וציינתי, כי הבית עומד על קרקע, שבבעלות (ה)כנסייה היוונית ובית הספר הקתולי היווני. באותה הזדמנות הסברתי לתובע והקרוב שלו כי רק חלק מהדירות בישראל עומד על קרקע פרטית וכי יותר ממחצית הדירות עומדות על הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל ועל קרקעות אחרות, שמוחכרות לדיירים. לשאלת התובע והקרוב שלו, האם הכנסייה בבוא הזמן תחדש עמם הסכם חכירה, אמרתי כי אינני רואה כל סיבה שהדבר לא יקרה" (ההדגשה הוספה, ג.ג.). 23. הדברים מחזירים אותנו לעדותו של עו"ד גוטרמן, אליה התייחסתי בסעיף 18 לעיל. כמו דבריו של עו"ד גוטרמן, דברי ההרגעה של הנתבעת 2 היוו בסיס לטעותם של התובעים. המסקנה ש"יהיה בסדר" וההערכה כי לא תהיה כל בעיה לחדש את הסכם החכירה עם הכנסייה - לא התבססו על עובדות. 24. תפקידו של עורך דין הינו ליידע את לקוחו בדבר סיכונים אפשריים. דירה, המוחכרת על ידי הנתבעים 3 ו-4, אינה שקולה לדירה המוחכרת על ידי מינהל מקרקעי ישראל. היה על הנתבעת 2 להבהיר לתובעים, כי הכנסייה היא גוף פרטי העלול לשנות את מדיניותו וכי הוא אינו מחויב להאריך את הסכם החכירה עימם. כעורכת דין דוברת רוסית, המייצגת לקוח דובר רוסית במשא ומתן המתנהל בעברית, היה על הנתבעת לערוך תרגום של החוזה בין הצדדים בשפה הרוסית. כך, הייתה הנתבעת מוודאת כי התובעים מבינים את מהות הזכויות אותן הם רוכשים וכי האפשרות, כי לאחר 17 שנים לא יוארך הסכם החכירה, נשקלה על ידיהם. 25. הנתבעת 2 לא נקטה במידת הזהירות "שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות"; השוו: סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. לאור הנסיבות הנתונות - ייצוג לקוח שאינו דובר עברית במשא ומתן לרכישת דירה, כאשר הלקוח הוא עולה חדש שאך זה עלה ארצה - סטנדרט הזהירות המתחייב מעורך הדין בענייננו הוא עריכת העתק של החוזה בשפה הרוסית, הבהרה חד משמעית ללקוח כי ייתכן וזכויות החכירה יפקעו ובירור עם בעל הזכות (הנתבעים 3 ו-4), במישרין ובכתב, לגבי היקף זכות חכירת המשנה. 26. יש לזכור כי על עורך הדין "להיות עירני וקשוב לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך-דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח" (ההדגשה הוספה, ג.ג.); ראו: ע"א 37/86 לוי נ' שרמן פ"ד מד(4) 446, 468 (1990) (להלן: "לוי נ' שרמן"). באשר צרכיו של הלקוח הם ייחודיים והוא נמצא במצב רגיש - עולה מידת הזהירות הנדרשת מעורך הדין. עורך דין מתרשל בייעוץ ללקוחו כאשר הוא אינו מסביר ללקוחו כיאות את סעיפי החוזה עליו עתיד הלקוח לחתום וכאשר הוא אינו בודק לאשורה את מהות הזכויות, בדירה שהיא נשוא חוזה מכר, השוו: לוי נ' שרמן, 364. ההסבר שנותן עורך הדין ללקוחו חייב להיות מותאם למצבו של הלקוח ולהתמצאותו בחברה הישראלית. בענייננו, הסברה כי זכויות החכירה בדירה יוארכו, לא בוססה על עובדות ולא תאמה את טיב הזכויות בדירה. היה על הנתבעת 2 לתת לתובעים ייעוץ משפטי זהיר, המתחשב במצבם. 27. התרשלותה של הנתבעת 2 עשויה לבסס מספר עילות. לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו בסיס חוזי ונזיקי; ראו: לוי נ' שרמן, 462-464. על עורך הדין מוטלת גם חובת נאמנות ללקוחו, מכוח סעיף 8 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965; השוו ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן פ"ד נו(5) 365, 379-380 (2002). 28. שלוש העילות מובילות לחיובה של הנתבעת 2 בפיצוי התובעים. ה. הנתבעים 3 ו-4 - הארכת תקופת החכירה 29. התובעים טוענים, כי הנתבעים 3 ו-4 זנחו כל עניין בנכס מכיוון שלא היו מעורבים בעסקאות שהתבצעו בו בין השנים 1947-1996 וכי היה עליהם "להתריע בראש חוצות" כי בכוונתם לדרוש את החזקה בנכס. לכן, טוענים התובעים, כי על הנתבעים להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות ללא תמורה. לחלופין, טוענים התובעים, כי יש לחייב את הנתבעים לעמדתם שבאה לביטוי במכתבו של עו"ד אייזנברג מיום 26 באוגוסט 1996. עמדת הנתבעים (שם) הייתה כי הם מוכנים להאריך את זכויות החכירה בדירה ל-39 שנה תמורת 318 דולר למטר. כמו כן טוענים התובעים, כי יש לחייב את הנתבעים 3 ו-4 למכתב הארכיבישוף, בו מובטחת הארכת תקופת החכירה ל-12 שנים נוספות (משנת 1996 עד שנת 2008) בתנאי החכירה המקוריים. 30. במכתבו מיום 2 במאי 1990, כתב הארכיבישוף סלום לנתבע 1 כדלקמן: "עפ"י בקשתך הננו לאשר לך, כי בתום תקופת החכירה המקורי (סעיף 20), ניתנת לך האפשרות להאריך את תקופת החכירה ל-12 שנים נוספות כאמור ובכפוף לתנאי החכירה המקוריים" (ההדגשה הוספה, ג.ג.). מצג זה מחייב את הנתבעים 3 ו-4, כלפי התובעים שבאו בנעלי הנתבע 1. במעמד מכירת זכויות הנתבע 1, מכתבו של הארכיבישוף היה מצג שעליו הסתמכו הצדדים ולכן הוא מחייב כלפיהם. 31. התחייבות הארכיבישוף מחייבת את הנתבעים 3 ו-4. אין לנתבעים כל זכות לדרוש מהתובעים תשלום בעבור מגוריהם בדירה בשנים 1996-2008. הארכיבישוף סלום העניק לנתבע 1 ולתובעים שבאו במקומו 12 שנות חכירה נוספות, בתנאי החכירה המקוריים. לפיכך, התשלום המקורי שקיבלו הנתבעים 3 ו-4 מחברת דורעם (החוכרת המקורי שהתובעים היו למעשה חוכרי משנה שלה עד שנת 1996) משקף את מלוא הזכויות שרכשו התובעים - עד שנת 2008. 32. ניתן לטעון, כי היה על התובעים לפעול על מנת לממש את אפשרות הארכת תקופת החכירה. טענה זו לא תעמוד. מכתבו של הארכיבישוף מכיל הצעה ברורה להארכת תקופת החכירה והוא מחייב את הנתבעים. המכתב מנוסח בלשון רבים וכותבו הוא בעל תפקיד בכיר בכנסיה, כך שברור לכל כי המכתב מהווה אישור רשמי של הנתבעים 3 ו-4. המכתב אינו מזמין את הנתבע 1 לפנות אל הנתבעים 3 ו-4 ולפתוח במשא ומתן עימם לגבי הארכת החכירה - כפי שעשו הנתבעים 3 ו-4, כאשר בא כוחם השיב לבא כוחם של התובעים בשנת 1996. מכל האמור עולה כי יש במכתב הצעה להארכת החכירה, בתנאי החוזה המקורי. הצעה זו נתקבלה על ידי התובע 1 בדרך של קיבול בהתנהגות (ראו סעיף 6 לחוק החוזים (חלק כללי)). הנתבע המשיך להתגורר בדירה עד היום ובכך הבהיר כי הוא מקבל את הצעת הנתבעים 3 ו-4. 33. שאר טענות התובעים אין בהן ממש. הנתבעים 3 ו-4 לא זנחו את נכסיהם בכך שלא התעניינו בעסקאות בין חוכרי משנה. חוזה החכירה המקורי הסמיך את חברת דורעם להחכיר דירות לחוכרי משנה וזו אחת מתכליות החוזה: הנתבעים 3 ו-4 התקשרו בזמנו עם דורעם, בין השאר, על מנת לחסוך לעצמם את המגעים עם חוכרי המשנה. הנתבעים הביעו עניין בנכס והתייחסו לחוכר משנה במכתב הארכיבישוף. המכתב מבטא את בעלותם של הנתבעים על הנכס. אילו זנחו הנתבעים כל עניין בנכסיהם, לא היה מכתב הארכיבישוף בא לעולם. הנתבעים 3 ו-4 אף אינם מחויבים לעמדתם לגבי הארכת תקופת החכירה ב-39 שנים נוספות, עמדה שבאה לביטוי במכתבו של עו"ד אייזנברג משנת 1996. כבעלי הקרקע, זכותם לשנות את עמדתם הן לגבי המחיר אותו ידרשו עבור הארכת החכירה משנת 2008 ואילך והן לגבי ההחלטה האם להאריך את החכירה. יש לזכור כי בניגוד למכתב הארכיבישוף, עו"ד אייזנברג כתב במפורש: "אין במכתבי הצעה". הדבר מלמד כי כאשר הנתבעים 3 ו-4 מעוניינים להביע את עמדתם מבלי להתחייב אליה ולהמתין לעמדת הצד השני - הם יודעים לעשות כן. כשם שמכתב הארכיבישוף מחייב את הנתבעים 3 ו-4, כך מכתבו של עו"ד אייזנברג אינו מחייב אותם. ו. סיכום 34. אני מחייב את הנתבע 1 והנתבעת 2, לשלם לתובעים פיצויים בסכום כולל של 60,000 (שישים אלף) ₪, הנתבע 1 ישלם 60% מסכום הפיצויים ואילו הנתבעת 2 תשלם את היתרה. סכום הפיצויים שנפסק משקף עלות הארכת החכירה עד שנת 2035, שהיא 318 דולר ארה"ב למ"ר, כפי שקבעה הכנסייה במכתבו של עו"ד אייזנברג מאוגוסט 1996, בניכוי 12 השנים שעברו משנת 1996 - עליהן אין הנתבעים 3-4 זכאים לדרוש תשלום, משום שהם מחויבים למכתב הארכיבישוף הנ"ל. שיקול נוסף שבו יש להתחשב הוא תרומתם של התובעים עצמם להיווצרות הנזק שספגו. התובעים בחרו לשים את מבטחם בהסברים המרגיעים של הנתבעים 1 ו-2 ולהימנע מבירור זכויותיהם. אכן, "בסיטואציה כמו זו שלפנינו, שבה מדובר, למעשה, בשני צדדים שתרמו לנזק בהתנהגותם, חלוקת האחריות היא התוצאה המתבקשת"; השוו: ע"א 3912/90 Eximin S.A נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ "ד מז (4) 64, 85 (1993). אני מחייב את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעים את הוצאות המשפט וכן שכר טרחת עורך דין בסך 22,000 ₪+מע"מ, להיום. גם סכום זה, יתחלק בין הנתבע 1 לבין הנתבעת 2 בהתאם לשיעור שקבעתי לעיל. אין צו בדבר הוצאות בין יתר בעלי הדין. בעלותחכירה