דמי שימוש בגין מכולת אשפה זוהי תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי נזק ודמי שימוש ראויים בגין שימוש בשטחי קרקע אשר אינם מהווים - כך על פי הטענה - חלק משטחו של מושכר. השאלה העיקרית שבמחלוקת בתיק זה היא: האם - אם לאו - שטחי הקרקע בהם עשתה הנתבעת שימוש, מהווים (אם במפורש ואם מכללא) חלק בלתי נפרד מהמושכר. מבוא ורקע 1. התובע, הינו הבעלים הרשום של חלקה 180 בגוש 6368 (להלן: "החלקה") המצוייה ברח' הביטחון 6, קרית מטלון בפתח-תקוה, עליה בנוי מבנה (להלן: "הבניין"). 2. הבניין הינו בן 3 קומות וקומת גג חלקית כדלקמן - א. קומת מרתף וחצר מבוטנת הצמודה לה, בשטח כולל של 600 מ"ר (להלן: "קומת המרתף"). ב. קומת קרקע (כניסה) וסביבותיה חצר פנוייה ששטחה הכולל הינו כ-200 מ"ר (להלן: "חצר הבניין" או "החצר"). ג. קומה ב' הבנוייה מעל לקומת הכניסה (להלן: "שטח קומה ב'"). 3. זאת לדעת, כי קומת המרתף הינה קומה עצמאית, במובן זה שהכניסה אליה הינה דרך רח' נבטים, ואילו הכניסה לשאר חלקי המבנה הינה דרך חצר הבניין, מרח' הבטחון. עוד יש לידע כי חצר הבניין נחלקת לשלושה אגפים. האחד, רצועת קרקע בשטח של 108 מ"ר באגף המערבי של הבניין (להלן: "האגף המערבי"). השני, רצועת קרקע בשטח של 69 מ"ר המצוייה בצידו הדרומי של הבניין, בו ממוקמת הכניסה לחצר (להלן: "האגף הדרומי"). השלישי, שטח קרקע של 23 מ"ר המצוי ברוח המזרחית, המשמש כמבואה לחדר המדרגות של הבניין (להלן: "האגף המזרחי"). 4. בתאריך 18/1/05 נחתם הסכם שכירות בין התובע, מחד, לבין הנתבעת וחברת מקסימדיה פרסום חוצות בע"מ, מאידך (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם"), לפיו שכרו האחרונות, בשכירות חופשית, את קומת המרתף ואת קומת הקרקע (להלן: "המושכר") לתקופה של שנתיים, החל מיום 1/1/05 וכלה ביום 31/12/06 (להלן: "תקופת השכירות"). דמי השכירות נקבעו בהסכם לסך השווה בש"ח ל-3,150$, לכל חודש שכירות. קומת המרתף נועדה בהסכם לחניית מכוניות וקומת הקרקע נועדה לאיחסון מוצרי הנתבעת. 5. יצויין, כי חרף העובדה שהמושכר הושכר לנתבעת ולחברת מקסימדיה, הרי שבפועל הנתבעת, לבדה, השתמשה במושכר למן מועד תחילת השכירות. העתירה וטענות הצדדים 6. בתביעה שבכאן טען התובע, כי למן המועד בו שכרה הנתבעת את המושכר היא תפסה חזקה בחצר ועושה בו כבתוך שלה, חרף העובדה כי שטח החצר איננו מהווה חלק מהמושכר. לשיטתו, הנתבעת מאחסנת בה סחורות ומוצרים, מחנה את מכוניותיה בחצר ומציבה בה מכולות אשפה גדולות (צפרדע). עוד טוען התובע כי הנתבעת עושה שימוש ייחודי בחדרי המדרגות ובשטחים המשותפים של הבניין, זאת שלא כדין ובלא שקיבלו את הסכמתו לכך. חרף הדרישות החוזרות ונשנות לנתבעת - כך לתובע - לחדול מהשימוש בחצר ובשטחים המשותפים של הבניין, זו האחרונה לא שעתה לדרישותיו. בשל השימוש בחצר, כך הטענה, הוא זכאי לדמי שימוש ראויים בסך 850$ לחודש, שכן ניתן היה להשכירה לצורכי חנייה במחיר זה. עוד טען התובע כי בשל השימוש האמור נבצר הימנו להשכיר את שטח קומה ב' לקונים פוטנציאליים, מה שגרם לו לנזקים כספיים בגין הפסד דמי שכירות. עוד ובנוסף טען התובע כי במהלך שימושה בחצר הבניין, גרמה הנתבעת לנזק לרצפת החצר (שבירת מרצפות זכוכית יצוקות) ולפגיעה במזגן המוצב בה. התובע עתר, איפוא, בתביעתו להורות על סילוק ידי הנתבעת מהחצר ומחלקי הבניין המשותפים וכן לחייבהּ בתשלום דמי שימוש ראויים - בסך 10,200$ בגין השימוש בחצר, סך 6,000$ בגין אובדן דמי שכירות ודמי נזק בסך 6,000 ₪. כן עתר התובע לחייב הנתבעת בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. 7. בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי דין התביעה, על כל סעדיה, להידחות. הנתבעת הכחישה טענת התובע כי היא משתמשת בחצר הבניין לאחסנה ולחנייה. לשיטתה, השימוש אשר נעשה על ידה בשטח החצר הינו לצורכי מעבר למושכר, לפריקה וטעינה של סחורות. הנתבעת הטעימה, כי הגם ששטח החצר איננו מהווה חלק מהמושכר הרי שלא ניתן להשתמש במושכר למטרתו, בלעדֵי שימוש בשטח החצר לפריקת וטעינת סחורות. הנתבעת הכחישה נחרצות טענת התובע כי נמנע הימנו להשכיר את שטח קומה ב' לרוכשים פוטנציאליים בשל השימוש הנעשה בחצר הבניין ובשטחיו המשותפים. לטענתה, הימנעות התובע מלהשכיר את קומה ב' שבבניין נובעת ממצבה התחזוקתי הירוד של הקומה, בלא כל קשר לשימוש הנעשה על ידה בחצר ובחלקי הבניין. לבסוף הכחישה הנתבעת גרימת נזק לפריט כלשהו, במהלך השימוש הנעשה על ידה בחצר הבניין. 8. בתצהירי העדות הראשית מטעמה הוסיפה הנתבעת וטענה שתי טענות שזִכרן לא בא בכתב הגנתה. לטענת הנתבעת, השימוש אשר נעשה על ידה בחצר הבניין, כמו גם בחלקי הבניין המשותפים, נעשָה ונעשֶה בהסכמתו המלאה של התובע עובר לחתימת ההסכם ולאחריו. לשיטתה, הוסכם עם התובע כי כל זמן שקומה ב' לא תושכר על ידי התובע, תהא רשאית הנתבעת לעשות כרצונה בכל חלקי הבניין, נוכח היותה השוכרת היחידה בבניין. עוד טענה הנתבעת (בהסתמך על חוות דעת מטעמה) כי לא ניתן להשכיר את שטח החצר לצורכי חנייה פרטית, שכן שימוש זה נאסר בתב"ע החלה. מכאן, שטענת התובע לדמי שימוש ראויים בגובה דמי השכירות לחניון - אין לה על מה שתסמוך. גדר המחלוקת 9. בתום תקופת השכירות על פי ההסכם (31/12/06) פינתה הנתבעת את המושכר והחזקה בו נמסרה לתובע (ראו פסק דין חלקי מיום 17/9/06). משפונה המושכר, ובכלל זה שטח החצר וחלקי הבניין האחרים, הסעד לסילוק ידי הנתבעת מהשטחים האמורים, איננו רלוונטי עוד. זאת ועוד זאת, בסיכומי טענותיו בכתב זנח התובע טענותיו בדבר אובדן דמי שכירות בגין אי השכרת קומה ב' שבבניין, כמו גם עתירתו לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו למרצפות הזכוכית ולמזגן. הלכה נודעת היא כי "דין טענה שנטענה בכתבי הטענות, אך לא הועלתה בסיכומים (אם בשגגה ואם במתכוון), כדין טענה שנזנחה, לכן לא יתייחס בית המשפט אליה" (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 254). אוסיף עוד ואומר כי בדין זנח ב"כ התובע הטענות דלעיל. שכן, לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת בכתבי הטענות, לא הניח התובע תשתית ראייתית כלשהי לביסוסן. 10. נמצא מהאמור לעיל, כי השאלה שבמחלוקת בינות הצדדים הצריכה הכרעה בתיק זה הינה, האם זכאי התובע לדמי שימוש ראויים - בשל השימוש שנעשה (כך על פי הטענה) בשטח חצר הבניין - מעבר לדמי השכירות שהשתלמו לו בגין המושכר. באם יימצא כי התשובה לשאלה האמורה הינה חיובית, שומה עלינו לבחון מהו גובה דמי השימוש הראויים להם זכאי התובע. דיון והכרעה הסכמת התובע לשימוש בחצר - האומנם? 11. לא מצאתי שחר לטענת הנתבעת לפיה התובע נתן הסכמתו, עובר לכריתתו של ההסכם או לאחריו - לעשיית שימוש על ידי הנתבעת בכל חלקי הבית, כרצונה. לא זו בלבד שטענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה, שכן זִכרה לא בא בכתבי טענותיה (ראו: א. גורן, שם, עמ' 78), אלא שמחומר הראיות עולה היפוכם של דברים. הסכם השכירות מתאר את המושכר כך " ... שטח קומת המרתף שבבניין בלבד ... ואת קומת הקרקע שבבניין (לא כולל החצר והחניות שבה) ... " ("הואיל" שני, נספח א' לת/1). הנה כי כן, ההסכם קובע מפורשות ו"ברחל בתך הקטנה" כי המושכר איננו כולל את חצר הבניין, כך שטענת הנתבעת למתן הסכמה כאמור נסתרת מינה וביה מהוראות ההסכם. לו אמת הייתה בפי מנהל הנתבעת מר עופר גל (להלן: "גל") בתצהירו, שהוסכם על התובע כי " ... רשאית הדיה לעשות רצונה בנכס כולו ... " נפלא ממני הכיצד זה לא מצא מר גל לנכון להעלות הסכמה כזו, עלי כתב, בהסכם השכירות. כך או כך, טענת הנתבעת להסכמת התובע לשימוש גורף בכל חלקי הבניין, מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, אשר מכוח סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני אין מקום לייחס לה כל משקל [ראו: ע"א 1570/92 בנק המזרחי בע"מ נ' פרופ' ציגלר, פ"ד מ"ט(1) 369, 389; י. קדמי על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1104]. הרציונל העומד בבסיס הכלל האמור הוא, שכאשר הסכמה כלשהי בין צדדים הועלתה על הכתב, ההנחה היא כי הוא נותן ביטוי נאמן למוסכם ביניהם. מכאן, שטענת מר גל להסכמה קודמת להסכם אין לה על מה שתסמוך - והיא נדחית. 12. טענת הנתבעת להסכמה כאמור, המאוחרת לחתימתו של הסכם השכירות, אף היא נמצאה כבלתי נכונה - וזה בלשון נקייה. במענה למכתבי התובע (נספח ד' לת/1), הדורשים מהנתבעים לחדול משימוש בשטח החצר, שיגרה הנתבעת באמצעות מר חנן גוניק, מכתב מיום 25/3/05 הדוחה את טענות התובע בדבר השתלטות הנתבעת על שטחי הבניין שאינם מושכרים לנתבעת (מוצג במ/6). הפכתי פעם אחר פעם מכתב הנ"ל ולא מצאתי רמז לטענה כאילו התובע הסכים לשימוש הנתבעת בחלק כלשהו שאיננו המושכר. אדרבא, מר גוניק מבהיר במכתבו כי השימוש הנעשה בחצר הבניין הינו אך לפריקה וטעינה של סחורה " ... שהינה זכות בסיסית ויסודית לכל שוכר מחסן ...". נמצא, איפוא, כי אין שחר לטענת הנתבעת להסכמה, מאוחרת, של התובע לשימושים הנעשים בחצר הבניין. עדות מנהל התפעול של הנתבעת - מר יהודה אוריה (תצהיר נ/3) - לא הועילה במאומה שכן, לשיטתו, הסכמת התובע לשימוש בחצר ניתנה עובר לחתימתו של ההסכם, ולא לאחריו. בתצהיר העדות הראשית מטעמו, הצהיר מר אוריה, כי בסיור שנערך בבניין, טרם חתימת הסכם, התובע הבהיר כי " ... נוכל לעשות שימוש חופשי לצרכינו בכל השטחים לרבות המעברים ..." (סעיף 6 לנ/3) וכן " ... אמרנו לו במפורש כי אנחנו נשתמש במעבר לצורך פירוק והעמדת סחורות, ריטרסקי הסכים לכך" (סעיף 8 לנ/3). העולה מתצהירו של מנהל התפעול הוא, כי ההסכמה הנטענת, ניתנה עובר לכריתתו של הסכם השכירות ולא לאחריו, כך שטענת מר גל כי הסכמת התובע ניתנה לאחר חתימת ההסכם - אין לה על מה שתסמוך. 13. סיכומם של דברים, משנקבע מפורשות בהסכם כי המושכר איננו כולל את חצר הבניין כולל החניות שבה, טענת הנתבעת להסכמה מפורשת של התובע לשימוש בה, נסתרת בעליל מהוראות ההסכם - והיא נדחית. זכות הנתבעת למעבר, לפריקה ולטעינה 14. מקובלת עלי לחלוטין טענת הנתבעת כי בעצם השכרת קומת הקרקע לצורכי אחסנה, קמה לה הזכות להשתמש בחצר למעבר ולצורך פריקה וטעינה. זכות זו מתיישבת עם הוראות ההסכם, כמו גם עם ההיגיון והשכל הישר. במה דברים אמורים. אין חולק על כך שהנתבעת שכרה את קומת המרתף לצורכי חנייה ואת קומת הקרקע (הלוא היא קומת הכניסה) לאחסנת סחורות. כמו כן אין חולק כי הכניסה למושכר שבקומה הקרקע, נעשית דרך דלת הפתוחה לאגף המערבי של החצר (ראו: תרשים מדידה המצורף לנספח ה' לת/1). בנסיבות אלו, נפלא ממני הכיצד תנהל הנתבעת את עיסקהּ שלשמו שכרה את המחסן. היעלה על הדעת כי הנתבעת תשכור שטח אחסנה בלא שתהא לה אפשרות להיכנס ולהוציא הימנו סחורה? תמהני! הגם שחצר הבניין אינה מהווה חלק מהמושכר, ברי לכל כי המושכר כולל את כל מה שדרוש לשימוש בו למטרת השכירות, ובכלל זה מעבר למושכר וממנו, לצורכי פריקה וטעינה. לעניין זה, מקובלת עלי עמדת מנהל הנתבעת מר גל כי לא ניתן לעשות שימוש רגיל ונוח במושכר בלעדי מעבר בשטח החצר (למצער באשר לאגף המערבי שלו) שכן, " ... ברור שאין דרך אחרת להעמיס רכבים בכמות כזו של סחורה מבלי להיכנס פנימה. אי אפשר להיכנס עם הרכב ולעמוד באוויר, הוא צריך להיכנס לשם בנסיעה לאחור ולעיתים להמתין כמה שעות. יש רכבים שנכנסים לשם עשרות פעמים ביום ופורקים סחורה" (עדות גל, עמ' 23 לפרוטוקול מיום 19/6/07). אם אומנם, כוונת התובע הייתה להשכיר לנתבעת את המושכר בלא אפשרות גישה אליו מחצר הבניין, נפלא ממני מדוע הושכר המחסן לנתבעת כלל ועיקר ומדוע התיר לאחרונה לפרוץ פתח מהמושכר לאגף המערבי (צפוני) של החצר? אין זאת, כי בעצם השכרת קומת הקרקע לאחסנה, זכאית הנתבעת לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בהסכם השכירות - למטרה שלשמה היא הושכרה. מחומר הראיות עולה בעליל (כולל מהביקור שנעשה במקום בלוויית הצדדים ובאי כוחם), כי הדרך היחידה להכניס סחורה למחסן ולהוציאה הימנו, היא דרך האגף המערבי של החצר, המחבר בין הכביש (ברח' הבטחון) לכניסה למחסן. ברי, איפוא, כי עם השכרת המחסן לנתבעת, הוסכם מכללא על שימוש בחצר - למצער באגף המערבי שלה - לשם העברת סחורה למושכר וממנו באמצעות כלי רכב, כולל פריקה וטעינה בשטח זה. 15. אני דוחה על הסף טענת התובע כאילו ניתן להשתמש במושכר לאחסנה בלא להשתמש בחצר לצורכי מעבר, פריקה וטעינה. טענה זו מופרכת מיסודה, שכן היא נסתרת הן מההיגיון והשכל הישר והן מהוראותיו של ההסכם. בתצהיר העדות הראשית מטעמו, כמו גם בחקירתו הנגדית, טען התובע כי הוצאת סחורה מהמושכר ואליו, אמורה הייתה להיעשות מחדר המדרגות דרך קומת המרתף. טענה זו נדחית על ידי מכל וכל. מהתמונות אותן צירף התובע לתצהירו (נספח ה' לת/1) עולה, כי הסחורה המאוחסנת במושכר מצריכה שטחי קרקע רחבים ופתוחים ולא ניתן להעבירה דרך חדר המדרגות - כנטען. זאת ועוד זאת, אם אומנם נאסר על התובעת להשתמש בחצר לשם מעבר ולצורכי פריקה וטעינה, נפלא ממני על מה ועל שום מה מסר התובע לנתבעת את המפתח לשער הכניסה לחצר? בחקירתו הנגדית הודה התובע כי אכן מסר את מנעול הכניסה לחצר לנציגי הנתבעת עם קבלת החזקה במושכר (עמ' 14 לפרוטוקול). טענת התובע כי המנעול נמסר לידי הנתבעת על מנת שישמש מעבר כניסה להולכי רגל לקומת הקרקע - טענת סרק היא. באם כנה הייתה טענתו זו של התובע, אני תמה מדוע היה צורך לאפשר לנתבעת מעבר רגלי מקומת הכניסה, בה בשעה שיכולה היא להגיע למחסן דרך קומת המרתף? לתובע הפתרונים! במיוחד אמורים הדברים נוכח הצהרתו של התובע, בחקירתו הנגדית, כי " ... השטחים שלא הושכרו לנתבעת, אין לה מפתחות" (שם, שם). אם אומנם לא היה בכוונת התובע לאפשר מעבר בחצר הבניין אל המושכר וממנו, נפלא ממני מדוע איפשר לנתבעת פתיחת שער הכניסה אליו, כלל ועיקר. יתר על כן, חרף העובדה כי חצר הבניין לא היווה חלק מהמושכר ואף נאסרה בו השימוש מפורשות, קובע סעיף 14 להסכם כי ניתן לעשות שימוש בשטחים הציבוריים אשר מהווים חלק מהמושכר " ... לצורכי מעבר בלבד". הנה כי כן, בעליל נמצא - בניגוד לטענת התובע - כי שימוש בחצר למעבר למושכר וממנו, איננו סותר את הוראות הסכם השכירות כלל ועיקר. טענת התובע כאילו המונח "מעבר" שבסעיף 14(ב) להסכם דובר אך במעבר להולכי רגל, הינה טענה בעלמא בלא כל תימוכין לפרשנות זו. "זכות מעבר" צריכה להתפרש בהתאם להקשר בו היא מופיע ולא במנותק ממנו. כאשר עסקינן, כבענייננו, בהשכרת מושכר לצורכי אחסנת ציוד וסחורה כחלק מעסק אותו מנהלת הנתבעת, אין מנוס מלקבוע כי "זכות המעבר" שהוקנתה לאחרונה היא זכות למעבר סחורות אל המושכר וממנו. ניסיון התובע לצמצם ההיגד "זכות מעבר" אך לכניסת הולכי רגל, אינו מתיישב עם התכלית האובייקטיבית של החוזה, שכן אין להעלות על הדעת כי יושכר לנתבעת מושכר לצורכי אחסנה, ומנגד יימנע הימנה מלהשתמש בו באופן סביר וטבעי למימוש מטרת השכירות [ראו לעניין זה: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מ"ט (2) 265, 312; וכן ע"א 655/82 גרובר נ' פרבשטיין, פ"ד מ'(1) 738, 743]. 16. אני קובע, איפוא, כי חרף העובדה שהחצר לא היוותה חלק מהמושכר ואף נאסר השימוש בה במפורש, אין בהוראות אלו שבהסכם כדי לאסור על הנתבעת לעשות שימוש בחצר לצורכי מעבר סחורות אל המושכר וממנו, ובכלל זה פריקה וטעינה בשטח החצר. היקף השימוש בחצר הבניין 17. חרף מסקנתי האמורה, מצאתי כי הנתבעת ניצלה את זכותה למעבר ולפריקה וטעינה בשטח החצר, לעשיית שימושים נרחבים בה מעבר להעברת סחורות למושכר וממנו. מהתמונות אשר צורפו על ידי התובע באמצעות דיסק (נספח ה' לת/1) עולה ברורות כי הנתבעת עשתה שימוש נרחב בחצר, שלא לשם פריקה וטעינה. עיון בתמונות מגלה, כי למן חודש מרץ 2005 ועד לחודש נובמבר 2006, הנתבעת איחסנה בחצר שולחן עבודה, משטחים של סחורות ומכולת אשפה אשר הייתה מוצבת באופן קבוע באגף המערבי של החצר. כך למשל בתמונות מיום 21/3/05 ו-22/4/05 נראה שולחן עבודה מברזל ומכולה המוצבים באגף המערבי. ברי לכל כי לא עסקינן בפריקה וטעינה כלל ועיקר אלא בשימוש קבוע בחצר - שימוש האסור על פי הסכם השכירות. הגדילה הנתבעת עשות ואף איחסנה משטחי סחורה, שולחן עבודה ושאר ציוד באגף הדרומי של החצר (תצלום מיום 29/4/05). התמונה המצטיירת מהתצלום האמור היא כי עסקינן בהצבת סחורות בשטח האמור שלא במהלך פריקה וטעינה שכן לא נראה כלל קיומם של כלי רכב או מלגזה. ברי איפוא כי לא עסקינן בהכנסת והוצאת סחורה מהמושכר, אלא בשימוש בפועל בשטח החצר. אין בכוונתי למנות כרוכל כל תצלום ותצלום מאלו שהוצגו בפני. די אם אומר כי הרושם המצטייר מהתצלומים הוא ברור ואינו ניתן לפירושים כלשהם, לבד מהמסקנה כי הנתבעת אכן השתמשה בכל שטח החצר (האגף הדרומי והמערבי) לשם הצבת סחורה לפרקי זמן ארוכים מעבר לזה הנחוץ לצורך פריקה וטעינה. 18. אני קובע, איפוא, כי הגם שהנתבעת זכאית הייתה להשתמש בחצר לצורכי מעבר, פריקה וטעינה בלבד - היא עשתה שימוש בחצר מעבר לשימוש האמור, כך ששומה עליה להעלות שכר ראוי לתובע בגין השימוש שעשתה בשטח החצר, שלא לצורכי פריקה וטעינה. דמי שימוש ראויים - הזכות. 19. להוכחת גובה דמי השימוש הראויים בגין השימוש בחצר, סמך התובע יתדותיו על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר ברינקר (להלן: "ברינקר"), מיום 16/10/06. בחוות הדעת קבע מר ברינקר כי דמי השימוש הראויים לחצר עולים לסך 500$ לחודש לפי 2.5$ למ"ר. קביעת השמאי ברינקר נסמכת, בעיקרה, על ההנחה כי ניתן להשכיר את שטח החצר לצורכי חנייה כאשר לשיטתו ניתן להחנות בחצר 10 מכוניות פרטיות. המומחה בדק ומצא כי השכרת החצר לצורכי חנייה, תניב לתובע דמי שכירות חודשיים בסך 500$ - כאמור. עוד קבע השמאי ברינקר בחוות דעתו, כי גובהם של דמי השימוש הראויים בגין החצר לא יפחת מהסכום האמור, באם החצר תושכר לשוכר בבניין, כאשר זו תשמש כחלק מהמושכר. 20. להפרכת טענת התובע בדבר זכותו לדמי שימוש ראויים בגין החצר, הגישה הנתבעת חוות דעת מיום 3/1/07 של שמאית המקרקעין הגב' מיכל בר פרו (להלן: "בר פרו"). בחוות דעתה קבעה הגב' בר פרו, בין היתר, כי על פי המצב התכנוני החל על הנכס, קרי: תוכנית בניין עיר פת/2000/10 (להלן: "התב"ע"), קיים איסור להשתמש בחצר לצורכי חנייה וכי השימוש היחיד המותר הינו לצורכי פריקה וטעינה בלבד. עמדה זו של השמאית נסמכת על התב"ע, אשר אושרה למתן תוקף ביום 11/6/95, הקובעת כי "לא תותר כל חנייה בחצר למעט פריקה וטעינה" (סעיף 17 לתב"ע, מוצג במ/2). נראה לי, בכל הכבוד, כי השמאית הנכבדה גילתה פנים שלא כהלכה לעניין זה. מחומר הראיות עולה ברורות כי ביום 31/10/83 הונפק לתובע היתר בנייה מס' 329 (להלן: "ההיתר"), לו צורפה תוכנית הגשה (גרמושקה) המהווה חלק בלתי נפרד מההיתר (מוצג במ/1). עיון בתוכנית ההיתר מלמד כי ניתן היתר לשימוש בחצר הבניין כבר בשנת 1983. בנסיבות אלו, מקובלת עלי לחלוטין טענת ב"כ התובע כי אין בהוראות התב"ע, המאוחרת בזמן למתן ההיתר, כדי לאסור שימושים שהותרו טרם כניסתה לתוקף. זאת ועוד זאת, התוכנית לא התיימרה לקבוע את השימושים המותרים ו/או את אלה שנאסר שימושם באשר לבניינים קיימים, שכן התוכנית קובעת מפורשות כי מטרת התוכנית הינה "לקבוע הוראות בנייה ובינוי למגרשים ריקים" (סעיף 10 לבמ/2). משנמצא כי מטרת התוכנית היא לקבוע "הוראות בנייה ובינוי", אין בכוחה של זו למנוע שימושים שהותרו זה מכבר על פי היתר בנייה שהוצא כחוק. מסקנה זו עולה מפורשות מלשון האיסור "לא תותר כל חנייה בחצר למעט פריקה וטעינה". ודוק, "לא תותר" נאמר ולא "אינה מותרת כל חנייה". ללמדך כי התוכנית צופה פני העתיד, קרי: לא יינתן היתר לשימוש לצורכי חנייה בחצר, אם לא הוצא כזה עד הנה. ברם, אין בהוראה זו שבתב"ע כדי לבטל או לצמצם היתר קיים, המתיר שימוש כאמור. 21. חרף מסקנתי האמורה מצאתי כי שגגה נפלה (בין ביודעין ובין שלא ביודעין) בחוות דעתו של השמאי ברינקר. עיון בתוכנית ההיתר (במ/1) מעלה כי בחלקה כולה הותרו 13 חניות בלבד, כאשר שתיים מהן חניות תיפעוליות קרי: לפריקה וטעינה. והנה, למרבה הפלא, 9 חניות ממוקמות בקומת המרתף ורק 3 חניות ממוקמות בחצר הבניין (ראו תרשים מגרש וחנייה בקומת קרקע). בנסיבות אלו, נפלא ממני הכיצד זה קובע מר ברינקר בחוות דעתו כי ניתן לנצל את שטח החצר, בניצול מקסימאלי, ל-10 מקומות חנייה?! יתר על כן, מעדותו של מר הופמן אליהו - מנהל מחלקה באגף הרישוי בעיריית פתח תקווה - עולה ברורות כי מתוך שלושת החניות הממוקמות בחצר, החנייה הממוקמת באגף הדרומי של החצר (בסמוך לכניסה למושכר) הינה חנייה תיפעולית להבדיל מחנייה פרטית וכלשונו " ... חנייה תפעולית משמע, חנייה של משאיות ומכוניות הדרושות לתפעול העסק בניגוד לחנייה פרטית" (עמ' 25, פרוטוקול מיום 5/11/07). הגם שתוכנית ההיתר אינה מצביעה במפורש איזו היא החנייה התיפעולית, הצביע מר הופמן על החנייה האמורה, ככזו שנועדה לחנייה תפעולית (ואף רשם כזאת בכתב ידו על גבי תוכנית ההיתר) שכן " ... אורכה מצביע על כך שמדובר בחנייה תפעולית ... ". נמצאנו למדים, כי השימוש בחצר לצורכי חנייה פרטית הותר אך לחניית שני כלי רכב פרטיים בלבד, כאשר חניות אלו (מס' 11-10) ממוקמות באגף המזרחי של החצר. מכאן, שאין שחר לקביעת מר ברינקר בחוות דעתו כי החצר נועדה על פי היתר הבנייה לשמש השכרה ל-10 מקומות חנייה, שכן ההיתר מתיר שימוש כזה אך לשתי חניות וגם זאת באגף המזרחי של החצר. דמי שימוש ראויים - היקפם 22. הגם שמצאתי כי התובע לא הוכיח נזק ממון בהיקף הנטען על ידו (בהסתמך על חוות דעת ברינקר), אין בכך כדי לשלול הימנו הזכות לדמי שימוש בגין השימוש שנעשה על ידי הנתבעת מעבר לזה שהותר לה על פי ההסכם (בין במפורש ובין מכללא). כידוע לכל, קיים הבדל עקרוני בין תביעת בעל קרקע בגין נזק שנגרם לו כתוצאה מהסגת גבולו, לבין תביעה המושתתת על עשיית עושר ולא במשפט. במקרה האחרון "מסיג הגבול מצידו, "חוסך" על ידי פלישתו לתחום הזולת את תשלום דמי השימוש הראויים שחייב היה לשלמם לו נכנס על פי הסכם שכירות עם בעל הקרקע. נמצא כי "דמי השימוש הראויים" עשויים לייצג, בעת ובעונה אחת, את נזקו של בעל הקרקע ואת כוונתו של מסיג הגבול ... ההלכה שנתקבלה, בשיטתנו היא, כי מסיג גבול, העושה שימוש שלא כדין בקרקע זולתו, חייב להשיב את זכייתו שבאה לו מבעל הזכות, מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט ..." [דברי כב' השופט אנגלרד בע"א 891/95 יוסף זאני נ' סעיד מוחמד אבו אחמד ואח' פ"ד נ"ג(4), 769]. תביעת התובע במקרה דנן התבססה הן על הנזק שנגרם לו כתוצאה משימוש הנתבעת בחצר והן בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. בכגון דא, אין כל נפקות לשאלת "הנזק" שנגרם לתובע שהרי הנתבעת חייבת להשיב לתובע את "הרווח" שהופק מהשימוש במגרש, הלא הוא "דמי השימוש הראויים" לתקופת השימוש. 23. משמצאתי כי הנתבעת רשאית הייתה לעשות שימוש באגף המערבי של החצר לצורכי מעבר, פריקה וטעינה, ברי כי התובע איננו זכאי לסכום כלשהו, כדמי שימוש ראויים, מעבר לדמי השכירות שהשתלמו בגין המושכר. לא כך הם פני הדברים באשר לשימוש שעשתה הנתבעת באגף הדרומי של החצר. לא זו בלבד שהנתבעת לא הייתה זכאית לעשות שימוש כלשהו בשטח האגף הדרומי - אף לא לצורכי פריקה וטעינה - אלא שבשימושה כאמור נמנע מן התובע (למצער באופן תיאורטי) להשכיר שטח זה לצורכי חנייה (שניים במספר) לשוכרים פוטנציאליים - כפי זכותו על פי ההיתר. בחוות דעתו, קבע מר ברינקר (וקביעתו לא נסתרה) כי גובה דמי השכירות לחודש בגין חנייה אחת באזור, הינו בסך 58$ כולל מע"מ העולים לסך 250 ₪ נכון למועד חוות הדעת. מכאן, שדמי השכירות בגין שתי החניות שבאגף הדרומי עולים לסך 500 ₪ לחודש. משלא הייתה מחלוקת בין הצדדים באשר למשך זמן השימוש שנעשה בחצר, הרי שהתובע זכאי לדמי שימוש בסך 500 ₪ לחודש לתקופה של 24 חודש (ממועד חתימת ההסכם ועד לפינוי המושכר, בפועל) - העולים לסך 12,000 ₪, בערכי יום הגשת התביעה. התוצאה 24. סוף דבר ולאור כל האמור והמקובץ לעיל התוצאה היא כדלקמן - א. אני מחייב הנתבעת לשלם לתובע, דמי שימוש ראויים, בסך 12,000 ₪ (כולל מע"מ) - כשסכום זה נושא הצמדה וריבית חוקית, מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. ב. יתר הסעדים שבכתב התביעה נדחים - בשל זניחתם על ידי התובע. ג. נוכח התוצאה אליה הגעתי ובנסיבות העניין, אין אני עושה צו להוצאות כך שכל צד יישא בהוצאותיו.פסולתדמי שימוש