תביעות בגלל חניות כפולות א. בפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופט י. וגנר) מיום 9.2.05 ב-ת.א. 3183/01 לפיו ניתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לעשות שימוש בשטח אשר סומן במספר "2" במיפרט לחוזה רכישת דירתם מיום 11.3.99 - למטרת חנייה. המערערים גם חוייבו לפצות את המשיבים בסכום של 5,000 ₪ בגין עגמת נפש, וכן חוייבו המערערים בהוצאות המשפט של המשיבים. ב. העובדות הצריכות לעניין, כעולה מפסק-דינו של בית משפט קמא, הינן בתמצית אלה: המשיבים הינם בעלי דירה בבנין שברח' פרויד 8 בחיפה, והגישו לבית משפט קמא תביעתם למתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לעשות שימוש בשטח, הסמוך לשטח אשר משמש את המשיבים עצמם, לחניה. המדובר בשטח אשר סומן במספר "2" במפרט לחוזה מיום 11.3.99 שעל פיו רכש המערער מס' 1 (להלן: "המערער") את דירתו (שטח זה ייקרא להלן: "המרווח"), ואשר צמוד לשטח המסומן במספר "3" במפרט לחוזה מיום 10.3.98 שעל פיו רכשו המשיבים את דירתם (להלן: "חניה מס' 3"). ג. לטענת המשיבים הם עושים שימוש בחניה מס' 3 להחניית מכוניתם מאז החלו להתגורר בדירתם, ואילו המרווח מהווה לגירסתם חלק מן הרכוש המשותף ומשמש בעיקר לתימרון. במהלך נובמבר 2000 החל המערער, או מי מטעם החברה בע"מ (המערערת מס' 2) אשר בשליטת המערער, להחנות מכוניתו באופן קבוע במרווח. שימוש זה של המערערים מפריע למשיבים בשימוש בחניה מס' 3 שהוצמדה לשטח דירתם. המשיבים גם תובעים מן המערערים לפצותם בגין דמי שימוש ראויים ובגין עגמת נפש. ד. לטענת המערערים הרכב הנטען על ידי המשיבים (ואשר חונה בשטח נשוא המחלוקת) איננו רכב של החברה בע"מ, ולכן יש לדחות את התביעה כנגד המערערת מס' 2 בהעדר יריבות. עוד טוענים המערערים ששטח המרווח הוא למעשה השטח שהוקצה למערער בגין חניה והוצמד לדירת המערערים לפי חוזה רכישת הדירה. ביום 24.4.00 הושכרה דירת המערער, והמשיבים, כך טוענים המערערים, מנעו מן השוכרת שימוש במרווח לשם חניה. השוכרת ביקשה עקב זאת לבטל את הסכם השכירות וכדי למנוע תוצאה זו הוסכם בין המערערים לבין השוכרת על הפחתת דמי השכירות בסכום של 100 דולר לחודש. לטענת המערערים דווקא המשיבים עושים שימוש בשטח שאינו שייך להם, אלא למערערים. במסגרת תביעה שכנגד תבעו המערערים מן המשיבים פיצוי בגין הפסד דמי שכירות, דמי שימוש ראויים ועגמת נפש. ה. בית משפט קמא דן תחילה בשאלה האם הוצמד שטח המרווח האמור לדירת המערער. לפי עיון במפרט שצורף להסכם המכר שנערך בין הקבלן [חברת שטראוס פלד (1995) בע"מ] לבין המערער הגיע בית משפט קמא למסקנה שהמוכר אכן התכוון להצמיד שטח למטרת חניה לדירת המערער, הוא השטח המצוי בסמיכות לחניה מס' 3, דהיינו, שטח המרווח. ו. מן התשריטים שצורפו להיתרי הבניה אשר ניתנו לבנין נשוא הדיון, והוגשו במסגרת הבקשה לצו מניעה זמני, הגיע בית משפט קמא למסקנה לפיה החניה הצמודה לעמוד הקונסטרוקציה היא חניית המשיבים, כעולה מן התשריט מב/2, והתשריט השני מב/3. המערערים ביקשו להסתמך על תכנית שצורפה כנספח ז' לתגובתם לבקשה למתן צו מניעה זמני. לתכנית זו הקרויה "תכנית מצב סופי" מיום 22.4.99 צורף תשריט בו משורטטת משמאל לעמוד הקונסטרוקציה לא חניה אחת בלבד, כי אם שתיים, ואולם תכנית זו, לרבות התשריט שצורף לה, לא קיבלה היתר. בית משפט קמא דן בשאלה מהי נפקות העדר קיומה של חניה בתשריט שצורף לתכנית למתן היתר בניה, (מב/2, וכן התשריט שצורף לתכנית השינויים מב/3), וזאת נוכח קיומה של חניה כזו במיפרט שצורף לחוזה רכישת הדירה שנערך בין הקבלן לבין המערער. ז. מסקנת בימ"ש קמא היתה שעצם העובדה שהחניה שהובטחה למערער לפי המיפרט שצורף להסכם הרכישה של דירתו אינה מסומנת בתשריט תכנית השינויים מב/3 אין בה כדי להוביל למסקנה לפיה החניה אינה תקנית. אין בהעדר הסימון כדי לאיין את זכותו של המערער לחניה עפ"י הסכם רכישת הדירה שבינו לבין הקבלן. זכותו של המערער, כך קובע שופט קמא בפסק-דינו, תיגזר מן החוזה שנחתם עמו ביחס לרכישת הדירה, כשבהתאם לחוזה זה הוצמד שטח המרווח לדירתו. השטח האמור מופיע גם בחוזה רכישת הדירה שנערך עם המשיבים כשטח המסומן לחניה, ולא כשטח פנוי. ח. מכאן, נפנה בית משפט קמא לדון בשאלה האם זכאי המערער לעשות שימוש בשטח האמור לחניה. במיפרט לא צויין גודל השטח שהוצמד למשיבים ולמערער, ואף לא הובאו ראיות אשר מהן ניתן ללמוד על גודל השטח שהוצמד. הוגשו לבימ"ש קמא חוות דעת של מהנדסים מטעם הצדדים לצורך קביעת הגודל הנדרש לחניה: המשיבים-התובעים, הסתמכו על חוות דעתו של המהנדס י. סוקל, והמערערים הסתמכו על חוות דעתו של המהנדס ג. וייסמן. רוחב חניה מס' 3 והמרווח ביחד הוא: 4.65 מ'. המומחה מטעם המשיבים הסתמך בחוות דעתו על חוברת "תכנון חניונים - הצעת הנחיות" משנת 1981, ואילו המומחה מטעם המערערים הסתמך על פרק ד' בחוברת "הנחיות לתכנון חניה" משנת 2000. לדעת שופט קמא ראוי לעשות שימוש בקביעות שהיו רלוונטיות שעה שנערכו חוזי רכישת הדירות בין הקבלן ובין הצדדים, דהיינו, ההנחיות משנת 1981. לפי הנחיות אלה רוחב תא חניה מינימלי יעמוד על 2.3 מ', כאשר רוחב המעבר הוא 6.5 מטרים. אם החניה היא ניצבת, וסמוכה לעמוד או קיר (ואלה הנסיבות בענייננו), יש להוסיף לרוחב התא עוד 0.25 מ' כדי לאפשר פתיחת דלתות נוחה ותימרון בטוח ביציאה והכניסה לחנייה. מכאן מסקנת בימ"ש קמא שרוחב התא המינימלי הנדרש בהתאם להנחיות אלה במקרה שבפנינו הוא 2.55 מ'. מוסיף בית משפט קמא כי לאור המדידות שנערכו ברור הוא שלא ניתן למקם במשטח הקיים שתי חניות תקניות זו לצד זו [הואיל ורוחב חניה מס' 3 והמרווח יחדיו הוא: 4.65 מ', ואילו לצורך שתי חניות תקניות זו לצד זו הרוחב המינימלי הנדרש הוא 5.10 מ']. בית משפט קמא קיבל את עמדת המומחה מטעם המשיבים לפיה חלוקת השטח כולו לארבעה תאי חניה שווים בגודלם אינה עולה בקנה אחד עם הדרישות התכנוניות, וכפי הנראה יהא בכך כדי לפגוע בשימוש סביר ובטוח בהם. ט. בית משפט קמא מוסיף ומתייחס לסוגיה הבאה: הקבלן, מוכר הנכס, התכוון ליתן לצדדים שניהם חניה תקנית, אך בשטח האמור ניתן למקם חנייה תקנית אחת בלבד. השאלה היא למי זכות החניה העדיפה. הואיל ואין ראיה כי זכויות מי מן הצדדים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין חלה בנסיבות אלה הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, הואיל וסעיף 13 של אותו חוק קובע כי הוראות החוק יחולו בשינויים המחוייבים גם על זכויות. סעיף 12 של חוק המיטלטלין קובע: "התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, זכותו של הראשון עדיפה, אך אם השני התקשר בעיסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה - זכותו עדיפה". בענייננו התחייב מוכר הנכס להצמיד חניה לדירת המשיבים, לפי חוזה מיום 10.3.98. ההתחייבות שניתנה למערער היא מאוחרת יותר. גם אין לומר שהמערער לא היה מודע להצמדת חניה לדירת המשיבים הואיל והדבר מופיע במיפרט שצורף לחוזה של המערער, והערת אזהרה בדבר זכותם של המשיבים לפי החוזה נרשמה במרשם המקרקעין. די בכך כדי לקבוע עדיפות זכותם של המשיבים. בתחרות בין זכותם של המשיבים מחד גיסא, וזכותם של המערערים מאידך גיסא, ידם של המשיבים על העליונה. המערערים אכן נפגעים מהכרעה זו, אך תביעתם צריכה להיות מופנית כנגד מי שמכר להם את הדירה, ולא כנגד המשיבים. על יסוד נימוקים אלה נעתר בימ"ש קמא לתביעה ונתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לעשות שימוש בשטח המרווח לחניה. (דהיינו, בשטח המצוי בסמיכות לחניה מס' 3). בנוסף, הטיל בימ"ש קמא על המערערים לפצות את המשיבים בסכום של 5,000 ₪ בגין עגמת נפש, וכן חייב את המערערים בתשלום הוצאות המשפט. י. המערערים מיאנו להשלים עם פסק דינו של בימ"ש קמא וערעורם מונח בפנינו. תמצית טענות המערערים: המערער הוא בעל זכויות חוזיות וקנייניות בשטח שבמחלוקת שהוצמד לדירתו כדין לפי הסכם רכישת הדירה שנחתם עמו. הצמדה זו היא כלפי כולי עלמא. טוענים המערערים שתביעת המשיבים בפני בימ"ש קמא היתה למתן צו מניעה קבוע שימנע מן המערערים לעשות שימוש בשטח שבמחלוקת כחניה. בית משפט קמא לא נתבקש ואף לא היה מוסמך לקבוע, שלמערער לא מוקנות זכויות כלשהן בשטח שבמחלוקת. כל שעמד לדיון בפני בימ"ש קמא היה סוגיית השימוש בחניה בלבד. לטענת המערערים, השאלה שבימ"ש קמא אמור היה לדון בה היא: האם, ובאיזה תנאים, ניתן לשלול ממי שהוקנו לו זכויות חוזיות וקנייניות בשטח פלוני את זכות השימוש באותו שטח למטרת חניה. ב"כ המערערים חוזר על כך שהן המערער והן המשיבים רכשו דירותיהם מן הקבלן ולכל אחד מהם הובטחה חניה טורית כפולה אחת במסגרת הסכם המכר. בתכנית המכר הופיע לצד שטח החניה המוצמד לדירתו של רוכש הדירה, שטח חניה המוצמד לדירת רעהו. מכאן שמדובר בשני דיירים שווי זכויות בבית משותף (גם אם טרם נרשם), ואין זכותו של האחד גוברת על רעהו. י"א. לטענת המערערים טעה בימ"ש קמא במסקנתו לפיה לא ניתן לקיים שתי חניות בשטח הכולל - שטחו של השטח שבמחלוקת, ושטחה של החניה המוצמדת לדירת המשיבים. לדעת ב"כ המערערים שגה בימ"ש קמא בהסתמכו על תקנים שהיו רלוונטיים שעה שנערכו החוזים עם הצדדים הואיל ותכנון מקומות החניה בבניין נעשה לכאורה בהסתמך עליהם. לטענת ב"כ המערערים לא היה מקום להסתמכות כלשהי של המשיבים על תקן כזה או אחר הואיל והמשיבים חתומים על תכנית מכר לפיה קיימת חניה נוספת בצמוד לחנייתם. המשיבים לא הוכיחו שהם הסתמכו על קיומו של תקן כזה או שמדדו בפועל בעת קניית דירתם מן הקבלן את שטחי החניה ואת השטח שבמחלוקת. כמו כן, התקן עליו הסתמך מומחה המערערים, אינג' וייסמן, עדכני יותר מאשר ההנחיות שעליהן הסתמך מומחה המשיבים. התקן שעליו הסתמך אינג' ויסמן אומץ רשמית על ידי משרד התחבורה. איש מן הצדדים לא טען, ולא הוכיח, כי הוא זכאי לחניה תקנית דווקא. הקבלן התכוון ליתן לצדדים חניות כפי המצב בפועל, ולא חניות "תקניות" לפי תקן כזה או אחר. אותו מצב דה-פקטו מצא ביטוי הן בתכניות המכר עליהן חתמו שני הצדדים כאחד, והן בתכנית הסופית שהוגשה לרשויות התכנון והבניה, ולא אושרה על ידי הרשויות רק עקב חובו של הקבלן, ולא מסיבה אחרת. לא היה מקום להעדיף את התקן עליו הסתמך מומחה המשיבים על פני התקן של מומחה המערערים. היה על ביהמ"ש לבחון את קביעותיו של אינג' וייסמן לגופן. י"ב. טוען ב"כ המערערים כי שומה היה על בית המשפט להתחשב כיום, עת בואו להכריע במחלוקת, בתקן העדכני, הגמיש והליברלי יותר, זה שיאפשר למערער ליהנות מזכויות שאין חולק כי ניתנו לו, ולא לנקוט בגישה פורמליסטית-דווקנית שמשמעותה בפועל היא נישולו של המערער מרכושו ומקניינו. מדובר בשני דיירים, שווי זכויות לחלוטין בבית המשותף, לשניהם הובטחה חניה כפולה לפי תכנית המכר שצורפה להסכם רכישת הדירה, ולכן היה על בית המשפט לבחון את האפשרות הקיימת בפועל לקיום שתי חניות בשטח הכולל, ללא קשר למועד בו נוצר תקן זה או אחר. פסק הדין ניתן ב-2005, ולכן היה מקום להתבסס על התקן הרלוונטי לשנת 2000. מה עוד שהמציאות הוכיחה ב-4 השנים האחרונות, מאז שנת 2000, שניתן לקיים בשטח הכולל שתי חניות כפולות. י"ג. גם לא היה מקום - לדעת המערערים - להגיע למסקנה שלרוחב התא יש להוסיף 0.25 מ' כדי לאפשר פתיחת דלתות נוחה, הואיל וההוראה הנ"ל מתייחסת לקיר או עמוד המפריעים לפתיחת דלתות המכוניות, ולא זה המצב שבפנינו. קיומו של עמוד בסמוך לחניית המשיבים יוצר דווקא מרווח נרחב המאפשר פתיחת דלת מכוניתם של המשיבים ללא הפרעה, כעולה גם מהחלטת בית המשפט בענין צו המניעה הזמני בש"א 2368/00. לפני אותו קיר גם קיימת מדרגה ברוחב 0.35 מ' היוצרת מרווח נוסף המאפשר פתיחת דלת המכונית בנוחות. גם אם נדרש רוחב תא חניה מינימלי של 2.55 מ' הרי שומה היה על ביהמ"ש להביא בחשבון את שטח המדרגה הנ"ל המהווה חלק מן השטח הכולל, ומגדילה אותו בכמה עשרות ס"מ. (התמונות מצורפות לתיק המוצגים, סימן י'). דווקא מהחלטת בימ"ש קמא בענין צו המניעה הזמני עולה שהוא התייחס לעמוד הקיים במקום לא כמטרד, אלא כגורם שיש בו כדי ליצור מקום רחב יותר לתימרון חניה ופתיחת דלתות. מומחה המשיבים הסתמך על קיום הקיר והעמוד בנסיונו להגדיל באופן מלאכותי את השטח הדרוש לחניה, אך גם המומחה מטעם המשיבים לא הוכיח בפועל שקיומו של הקיר ושל העמוד מפריע לחניה ומחייב הקצאת שטח גדול יותר. לשני הצדדים זכויות חוזיות וקניניות שוות, ולכן היה על בית המשפט לבחון את הדברים לאשורם ואולי גם לקיים ביקור במקום. י"ד. לדעת ב"כ המערערים שגה בית משפט קמא כשלא קבע ממצאיו על יסוד חוות דעתו של מומחה המערערים אינג' וייסמן, מה עוד שהמומחים לא נשאלו שאלות הבהרה ולא נחקרו על חוות הדעת, והתייחסותו של ביהמ"ש קמא לחוות הדעת היתה משפטית גרידא. לדעת אינג' וייסמן ניתן להקצות במקום שתי חניות כפולות, כך שכל אחד מן הצדדים יוכל לממש את זכויותיו החוזיות והקנייניות. אינג' וייסמן גם קובע שהחניה בטוחה לחלוטין ופתיחת הדלתות אפשרית וסבירה לאור קיום המרווח הפתוח שבצד העמוד העגול. לדעת המערערים מציע אינג' וייסמן פתרון הוגן סביר ובטיחותי לסכסוך שבין הצדדים, ואילו ביהמ"ש בחר פתרון של "הכל או לא כלום", תוך נישול המערער מזכויותיו החוזיות והקנייניות. ט"ו. באשר להיבט התכנוני טוענים המערערים שהתכנית הרלוונטית היא התכנית הסופית שהוגשה ביום 22.4.99 ומתארת את המצב כהווייתו ותואמת את החניות לפי תכניות המכר בחתימת שני הצדדים (סימן י"א בתיק המוצגים של המערערים). התכנית הסופית אכן לא אושרה על ידי הגורמים המוסמכים, אך זאת לא בגלל טעמים מהותיים אלא בגלל חוב של הקבלן כלפי העיריה בגין היטל השבחה ואגרות בניה, ולכן היה מקום להתייחס לתכנית הסופית כאל התכנית הרלוונטית. תכנית המכר של החניה , עליה חתמו המשיבים עצמם, כחלק מן ההסכם עם הקבלן, תואמת את התכנית הסופית ושונה לחלוטין מתכנית השינויים, ובודאי שונה מן התוכנית המקורית משנת 1994. טופס 4 לגבי הדירות שבבנין (כולל דירת המערער), ניתן על יסוד התכנית הסופית. אלמלא עמדה התוכנית הסופית בפני רשויות התכנון (התכנית הקובעת הצמדת חניה לדירת המערערים) לא היה ניתן טופס 4 לאותה דירה, וספק אם ניתן היה טופס 4 לדירה כלשהי בבנין. העדר אישור התכנית הסופית ע"י רשויות התכנון נעשה עקב חוב כספי של הקבלן ולא בגלל טעמים מהותיים כלשהם. משהעניקו רשויות התכנון את טופס 4 לדירות שבבנין על סמך התכנית הסופית, משמע, שמצב החניות בבנין השביע את רצונן. תוצאת פסק-דינו של בימ"ש קמא היא שבפועל לא תוצמד לדירת המערערים חניה כלשהי. זהו מצב בלתי חוקי המנוגד לתקנות הבניה ולתכנית הבניה הסופית של הבנין שעל יסודה ניתן טופס 4 לבניין. לכל דירה בבנין חייבת להיות חניה. היה על בית המשפט לברר את החלופה החוקית והתקינה על פני חלופה שאיננה כזו. ט"ז. לדעת המערערים אין המדובר בענייננו בזכויות מתנגשות או מתחרות הואיל ומדובר בשתי זכויות חוזיות/קנייניות שוות המשתרעות על שטחים שונים לחלוטין, שכל הקשר ביניהם הוא שהם סמוכים זה לזה. לא היה מקום לבחור בפתרון של סעיף 12 לחוק המיטלטלין. לדעת המערערים אין נפקות להסדר שבחוק המיטלטלין או בכל חוק אחר המסדיר זכויות מתנגשות הואיל ואין המדובר בענייננו בזכויות מתנגשות. יתר על כן: אפילו עסקינן ב"תאונה משפטית" הרי כאשר נוצרת תאונה שכזו בין שני צדדים תמי-לב מטרת הדין היא להגיע להסדר הצודק וההוגן ביותר, שיפגע במידה המינימלית האפשרית בצד שלא חטא. הפתרון ל"תאונה המשפטית" בענייננו הוא חלוקת השטח הכולל לשניים, כמתחייב מתכניות המכר עליהן חתומים הצדדים, כהצעת אינג' וייסמן בחוות דעתו, וכפי שהיה המצב בפועל במשך למעלה מ-4 שנים. י"ז. עוד טוענים המערערים ששגה בימ"ש קמא כשנעתר לתביעת המשיבים והוציא צו מניעה קבוע וגורף כנגד המערערים המונע מהם לעשות שימוש בחניה בשטח שהוצמד כדין לדירתם. צו המניעה כפי שניתן מנשל את המערער מזכויותיו החוזיות והקנייניות בשטח שבמחלוקת. לא ניתן למנוע מן המערער לעשות שימוש סביר בשטח המוצמד לדירתו, ולא ניתן לשלול אותו שימוש מן המערערים, שהרי כלי רכב קטן מסוג אופנוע או קטנוע בודאי שיכול לחנות במקום. בכל מקרה נשאר השטח בבעלות המערער שהרי הוא הוצמד כדין והופיע בתכניות המכר של רוכשי הדירות בבנין, ולא הפך לרכוש משותף או לשטח שבבעלות המשיבים. י"ח. המערערים סבורים שטעה בימ"ש קמא שעה שדחה את התביעה - שכנגד שהם הגישו בגין אבדן דמי השכירות עקב הצורך להפחית 100 דולר ארה"ב מדמי השכירות החודשיים שהם מקבלים בגין דירתם וזאת עקב המחלוקת בגין החניה. הואיל והמשיבים עשו שימוש בשטח שבמחלוקת על פני כל התקופה, עליהם לשלם למערערים דמי שימוש ראויים בסך 4,000 ₪, וכן יש לחייב את המשיבים בעגמת נפש. כמו כן טעה בימ"ש קמא עת חייב את המערערים לשלם למשיבים פיצוי בגין עגמת נפש. לטענת המערערים עולה מחוות דעתו של אינג' וייסמן שניתן לקיים שתי חניות כפולות בשטח נשוא המחלוקת, ומכאן שתביעת המשיבים בבימ"ש קמא היתה קנטרנית וחסרת תום לב, ולא היה מקום לחייב את המערערים בתשלום פיצוי בגין עגמת נפש למשיבים. עד כאן תמצית טענות המערערים. י"ט. המשיבים תומכים כמובן בפסק-דינו של בימ"ש קמא וטוענים בעיקרי הטיעון שמטעמם שמיום קבלת החזקה בדירה הם השתמשו בחנייתם ללא הפרעה, אך מאז הושכרה דירת המערער באפריל 2000, החלו שוכרי המערער להשתמש לחנייתם בשטח המרווח ופגעו קשות ברמת השירות של חניית המשיבים תוך צמצום, עד כדי מניעה, של אפשרות השימוש הסביר בחניית המשיבים. המשיבים מציינים בעיקרי הטיעון שלהם כי רכשו את דירתם, על כל המוצמד אליה, ביום 10.3.98, וקיבלו אותה לחזקתם ביום 25.4.99, ואילו המערער רכש את הדירה ביום 11.3.99, והחל להשכירה באפריל 2000. דירת הפנטהאוז של המערער נרכשה - לטענת המשיבים - בסכום הנמוך ב-245,000 ₪ מהסכום בו נרכשה דירת המשיבים. כ. עמדת המשיבים היא שבית משפט קמא הגיע להכרעה משפטית נכונה וצודקת בנסיבות העניין. ההכרעה לה עותרים המערערים, דהיינו, חלוקת השטח ל-4 חניות מוקטנות משמעותה המעשית היא מניעת שימוש סביר ובטיחותי בחניות של שני הצדדים גם יחד. לטענת המשיבים תוצאת פסק הדין משקפת את המצב התכנוני לאשורו ועולה בקנה אחד עם העמדה הרשמית של גורמי התכנון בעיריה. רשויות התכנון של העיריה גילו דעתן שלא לאשר מצב תכנוני בו קיימות בשטח שבמחלוקת, זו לצד זו, שתי חניות בלתי תקניות, ומכאן שהתוצאה אליה חותרים המערערים אינה בת-רישוי תכנוני. כ"א. לטענת המשיבים תכנית השינויים של החברה הקבלנית מ-22.4.99 לא אושרה במחלקת הרישוי (עדות מר שיפמן, מנהל אזור אחוזה והכרמל לפיקוח על הבניה, בדיון מיום 17.1.01 בעניין צו המניעה, עמ' 9). תכנית זו הוגשה לאישור העיריה זמן קצר לאחר רכישת הדירה על ידי המערער (שרכש דירתו ביום 11.3.99). לדעת המשיבים סירוב רשויות התכנון לאשר את תכנית השינויים האמורה לא נבע מחמת חוב כספי של הקבלן אלא מחמת אי - הסדרת נושא החניה. ואילו תכנית השינויים, מצב סופי, נבדקה ואושרה על ידי מנהל מחלקת התנועה בעיריה ביום 14.7.99. מנהל היחידה לפיקוח אתרי בניה, מר ספי גולנסקי, אישר בעדותו שרוחבה המינימלי של החניה נשוא הדיון, דהיינו, חניה מס' 8, לפי התשריט מב/3, חייב להיות 2.55 מ' (עמ' 7 בדיון מיום 17.1.01). מר גולנסקי ציין בעדותו שבשנת 1994 הרוחב המינימלי של החניה צריך היה להיות 2.55 מ' בעוד שמשנת 2000 עלה רוחב זה ל-2.7 מ' (עמ' 8-7 לפרוט' בדיון מיום 17.1.01 בענין צו המניעה הזמני). ב"כ המשיבים מצביע גם על תשובת מנהל המחלקה לתכנון תנועה שבעיריית חיפה מר זסלבסקי מיום 18.4.01. מר זסלבסקי נשאל במכתב ב"כ המשיבים מיום 14.3.01 מה מספר מקומות החניה המאושרים בשטח שבמחלוקת ותשובתו היתה כי במרווח בין העמוד לקיר מאושר מקום חניה אחד (צורף לתצהיר המשיבים כנספח י', ומסומן ח' בתיק המוצגים של המשיבים). כ"ב. עוד טוען ב"כ המשיבים שעד היום לא ניתן לבנין היתר למצב הסופי הואיל ולפי המצב בפועל טרם אושרה החניה, ולכן לא הוצא היתר מצב סופי לבנין (מכתב מנהל מחלקת רישוי הבניה מיום 22.2.01, מצורף כנספח ט' לתצהיר המשיבים, וכן כנספח ט' לתיק המוצגים של המשיבים). טוען ב"כ המשיבים, שהמצב התכנוני כמתואר לעיל שומט את הבסיס מטענתם המרכזית של המערערים לפיה אין מניעה למקם בשטח שבמחלוקת שתי חניות תקניות זו לצד זו ולקבל היתר בניה שיאשר מצב סופי זה. כ"ג. לעניין תוכנית השינויים מיום 22.4.99 טוענים המשיבים שהמערערים מעולם לא הציגו ראיה כי תוכנית זו לא אושרה מחמת חוב ארנונה של הקבלן. לעומת זאת, הוכח בפני בית משפט קמא כי תוכנית השינויים מיום 22.4.99 טרם אושרה, וזאת בין היתר גם מחמת אי הסדרת מקומות החניה (מוצג מב/4 שהוגש לבית משפט קמא בדיון מיום 17.1.01 לגבי צו המניעה הזמני, במסגרת עדותו של מנהל איזור אחוזה והכרמל לפיקוח על הבניה מר מיכאל שיפמן). עוד טוענים המשיבים שדרישת המערערים להכיר בתוכנית מיום 22.4.99 כתוכנית סופית ומחייבת מתעלמת מן העובדה שקיימת תוכנית מאוחרת יותר, מיום 14.7.99, שלגביה הוכח כי אושרה על ידי רשויות התכנון. מוסיפים המשיבים שלא הוצג לבית משפט קמא טופס 4 בגין דירת המערער, אך גם אם ניתן טופס כזה לדירת המערער, הרי זה הוצא מכח התוכנית האחרונה והמאושרת מיום 14.7.99, ולא מכח התוכנית מיום 22.4.99. העובדה שבתוכנית מיום 14.7.99 לא אושר למערער מקום חניה בשטח המחלוקת, איננה מונעת הוצאת טופס 4 בגין דירתו. סעיף 157א(ה1) של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מאפשר לרשויות התכנון ליתן טופס 4 גם אם לא הושלמו כל הפרטים הטעונים השלמה, ובלבד שהבנין ראוי לשימוש לפני השלמתם של אותם פרטים. לעומת זאת, תעודת הגמר, שהיא המאשרת כי העבודה נשוא ההיתר הושלמה בהתאם להיתר הבניה ותנאיו - טרם ניתנה לבנין נשוא הדיון, והתנאי למתן תעודת הגמר הינו הסדרת נושא החניה. עוד מעיר ב"כ המשיבים שהמערערים נמנעו מלהתייחס במסגרת ערעורם לעדויות המפורשות של נציגי רשויות התכנון באשר לרוחב המינימלי של החניה נשוא הדיון. כ"ד. בית משפט קמא קבע, תוך יישום ההנחיות הרלוונטיות למועד הוצאת היתר הבניה, שהרוחב המינימלי של החניה נשוא הדיון הינו 2.55 מ', וכי מקובלת עליו עמדת מומחה המשיבים אינג' סוקל, שאם ימוקמו בשטח זה ארבע חניות מוקטנות, לא ניתן יהיה להשתמש בהן באורח סביר ובטיחותי. המערערים טענו, בין היתר, שלא היה יסוד לראות בהנחיות באשר לתקן החניות משום דרישה מחייבת לרוחב מינימלי של החניות בשטח נשוא המחלוקת. לטענת המערערים לא היתה הצדקה לקבוע שרוחב תא החניה המינימלי הוא 2.55 מ' דווקא. לדעת המערערים היה על בית משפט קמא להכריע בשאלה אחת והיא: האם ניתן, בפועל, לעשות בשטח שבמחלוקת שימוש לצורך חניה על ידי שני הצדדים. כ"ה. מעירים המשיבים, שגם המומחה מטעם המערערים אינג' וייסמן התייחס להנחיות (משנת 2000) כדרישות מחייבות לתכנון חניה וביסס עליהן את מסקנותיו. מה עוד שההנחיות אומצו על ידי משרד התחבורה ומוסדות התכנון כבסיס מחייב לתכנון ולביצוע של חניה לרכב ברמת בטיחות ונוחות נדרשת. מנהל יחידת הפיקוח על אתרי בניה ודרכים בעירית חיפה, מר ספי גולנסקי, אישר בעדותו מיום 17.1.01 שבבוא האגף לאשר את תקינות החניות מיישם האגף את הדרישות וההוראות של ההנחיות הנ"ל. טוענים המשיבים כי המידות של החניות שנקבעות בהנחיות הן בבחינת דרישת המינימום המחייבת ופרט למקרים חריגים, שאינם מתקיימים בענייננו, לא ניתן לסטות מהן. כ"ו. לדעת המשיבים, צדק בית משפט קמא כאשר יישם את ההוראות וההנחיות הרלוונטיות בבואו לקבוע את הרוחב המינימלי של החניה נשוא הדיון. בין המומחים של הצדדים שררה מחלוקת: אינג' סוקל מטעם המשיבים הסתמך בחוות דעתו על ההנחיות משנת 1981, בעוד שהמומחה מטעם המערערים אינג' וייסמן הסתמך על ההנחיות משנת 2000. בית משפט קמא סבר שראוי לעשות שימוש בהנחיות שהיו רלוונטיות במועד בו נערכו הסכמי רכישת הדירות עם הצדדים, הואיל ותכנון מקומות החניה בבנין בו הם מתגוררים נעשה בהסתמך על הנחיות אלה. בית משפט קמא התבסס כאמור על ההנחיות של שנת 1981 בעוד המערערים טוענים שהיה על בית משפט קמא לעשות שימוש בהנחיות העדכניות של שנת 2000, אך עמדת המשיבים היא שההנחיות משנת 2000 הגדילו את הרוחב המינימלי של תא החניה, ולכן חסד נעשה עם המערערים כאשר בית משפט קמא התבסס על ההנחיות של שנת 1981. כ"ז. החניה שבשטח המחלוקת היא "חניה ניצבת", משמע, ציר החניה ניצב לציר התנועה שבמעבר. במקרה שבפנינו, חניית המשיבים צמודה לעמוד קונסטרוקציה עגול בקוטר של 0.6 מ' ואילו המרווח שליד חניה זו צמוד ותחום על ידי קירות המחסנים. הרוחב המזערי של חניה כשאין לידה הפרעה של עמודים או קירות, חייב להיות 2.3 מ', וזאת לפי ההנחיות משנת 1981, ואילו בחניה ניצבת אשר סמוכה לקיר או לעמוד, יש להוסיף לפי דרישת ההנחיות עוד 0.25 מ' לרוחב התא הבסיסי כדי לאפשר פתיחת דלתות נוחה ותמרון בטוח ביציאה ובכניסה. זו דרישה ברורה של התקנות ולכן אין מקום לטענת המערערים שהיה על בית משפט קמא לצאת לביקור בשטח כדי לבדוק זאת במו עיניו. עולה מן האמור לעיל, שהרוחב המינימלי של תא החניה התקני במקרה שבפנינו הוא 2.55 מ'. גם מנהל היחידה לפיקוח אתרי בניה ודרכים בעיריה, מר גולנסקי, אישר שהרוחב המינימלי של חניית המשיבים המופיעה בתוכנית המצב הסופי מיום 14.7.99, חייב להיות 2.55 מ' (עמ' 7 לפרוט' בדיון בצו המניעה מיום 17.1.01). מציין ב"כ המשיבים שבשנת 2000 הוגדל הרוחב המינימלי של החניה הניצבת מ-2.55 מ' ל-2.7 מ', והדבר עולה מחוות הדעת של מומחה המערערים, וכן מעדות מר גולנסקי מנהל היחידה לפיקוח אתרי בניה ודרכים בעיריית חיפה, עמ' 8 לפרוט' מיום 17.1.01. המסקנה היא שלפיה ההנחיות משנת 1981, שהן דרישות התכנון המחייבות לגבי חניונים במועד הנפקת היתר הבניה וחתימת הסכמי רכישת הדירות, הרוחב המינימלי של החניה הניצבת היה אמור להיות 2.55 מ', ולפי ההנחיות משנת 2000: 2.7 מ'. לפיכך צדק בית משפט קמא בקביעתו שלא ניתן למקם בשטח שבמחלוקת שתי חניות כפולות, תקניות, זו לצד זו. כ"ח. טוענים המשיבים שיש לדחות את טענת המערערים לפיה טעה בית משפט קמא כאשר שלל את מסקנות אינג' וייסמן רק משום שהוא התבסס בחוות דעתו על ההנחיות משנת 2000, כאשר לדעת המערערים היה על בית משפט קמא לבדוק את קביעותיו של אינג' וייסמן לגופן, ולאמץ את הפתרון שהלה הציע. המשיבים חוזרים ומדגישים שלפי ההנחיות משנת 2000, שעליהן התבסס אינג' וייסמן, הרוחב המזערי של החניה הניצבת, כבמקרה שבפנינו, מגיע לכדי 2.7 מ' (ולא 2.55 מ' שהוא הרוחב המינימלי לפי ההנחיות משנת 1981, שהן ההנחיות עליהן התבסס אינג' סוקל בחוות דעתו, ואלה ההנחיות שחלות במקרה שבפנינו לפי קביעת בית משפט קמא). טוענים המשיבים שמסקנותיו של אינג' וייסמן נדחו על ידי בית משפט קמא לאור הסתירה המהותית בין הממצא, לפיו הרוחב התקני המינימלי של החניה בענייננו חייב להיות 2.55 מ', לבין מסקנת אינג' וייסמן שבשטח שבמחלוקת קיימת אפשרות חנייה סבירה ובטוחה של 4 מכוניות, מסקנה שאינה עולה בקנה אחד עם הרוחב התקני המינימלי הנדרש של החניה. המשיבים מפנים לכך שבעמ' 5 לחוות דעתו סעיף 2, כותב אינג' וייסמן: "בסמוך לעמודים וקירות יש להקצות לשני תאי החניה רוחב של 5.10 מ' ". מכאן, שגם לפי עמדתו של אינג' וייסמן, רוחב תא חניה אחד בסמוך לקירות ועמודים (וזה המצב שבפנינו) הינו 2.55 מ'. כ"ט. מוסיפים המשיבים שאינג' וייסמן ביקש בכל זאת להכשיר קיומן של שתי חניות תקניות זו לצד זו, הגם שהשטח הכולל שלהן הוא ברוחב של 4.65 מ' בלבד. אינג' וייסמן סבר שניתן להגיע לכך באמצעות סעיף "החריגות הסבירות". סעיף 1.5 של ההנחיות לשנת 2000 מאפשר במקרים שבהם קיימים אילוצים ממשיים לחרוג חריגה סבירה מן ההנחיות, ובלבד שמקומות החניה הבלתי תקניים יהיו ניתנים לשימוש סביר ולאחר שיאושרו על ידי הרשויות. טוענים המשיבים שבענייננו הוכח בפני בית משפט קמא שאף אחד מן התנאים המאפשרים חריגה כאמור איננו מתקיים. אינג' סוקל קבע שחלוקת שטח המחלוקת לארבעה תאי חניה מוקטנים פוגעת באופן משמעותי ברמת השירות וסבירות השימוש באותן חניות מוקטנות. ב"כ המשיבים מפנה לתצהיר המשיבים שבתיק המוצגים ובו מפורטים הקשיים שעברו המשיבים והנזקים שנגרמו להם שעה שהחנו את מכוניתם בשטח המחלוקת לצד מכוניות של שוכרי דירת המערער. לעומת זאת, המערערים לא הביאו לעדות את שוכרי הדירה של המערער שהשתמשו בחניה שלצד חניית המשיבים בתקופת קיומו של צו הביניים. עדים אלה מטעם המערערים יכלו להפריך את טענות המשיבים, אך המערערים נמנעו מלהביא אותם ובכך קמה חזקה ראייתית כנגד המערערים. לכן, כך המשיבים, צדק בית משפט קמא כשדחה את ההנחה של אינג' וייסמן לפיה אין מניעה להכניס לשטח המחלוקת ארבע מכוניות. ל. מוסיפים המשיבים וטוענים שרשויות התכנון והרישוי מעולם לא אישרו, ואין בכוונתן לאשר בעתיד, את הקצאת שתי החניות, זו לצד לזו, בשטח המחלוקת, כמבוקש בתוכנית השינויים מיום 22.4.99 (עדויות מר גולנסקי ומר שיפמן, עמ' 7 וכן בעמ' 9 לפרוט' הדיון מיום 17.1.01). ב"כ המשיבים חוזר וטוען שכאשר בירר בעיריה האם קיים אישור לגבי תוכנית השינויים, "מצב סופי" בבנין, השיב מנהל מחלקת רישוי הבניה במכתבו מיום 22.2.01 כי "טרם אושרה החניה בכתובת הנ"ל והסדרתה מהווה תנאי להוצאת ההיתר למצב הסופי בכתובת הנ"ל". (נספח ט' לתצהיר המשיבים). מכאן, שלא מתקיימים במקרה שבפנינו התנאים להפעלת סעיף החריגות מן ההנחיות. הפתרון של הכנסת שתי חניות כפולות זו לצד זו ברוחב של 4.65 מ', אינו ניתן להכשרה. לא ניתן לעשות שימוש סביר ובטיחותי בשטח נשוא המחלוקת כשקיימות בו שתי חניות כפולות זו לצד זו, ברוחב של 4.65 מ', ורשויות התכנון והרישוי לא אישרו, ונראה שאין בכוונתן לאשר הקצאת שתי חניות זו לצד זו בשטח נשוא המחלוקת. מכאן, שבשטח נשוא המחלוקת שרוחבו 4.65 מ', ניתן לאשר ולקיים בפועל מקום חניה תקני אחד בלבד. ל"א. המערערים טענו, בין היתר, שהיה על בית משפט קמא לקבוע כי הקבלן התכוון ליתן לצדדים חניות לפי המצב בפועל, ולאו דווקא חניה לפי תקן כזה או אחר. המשיבים מבקשים לדחות טענה זו הואיל ובהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מבצע עבודות בניה חייב לפעול בהתאם להיתר הבניה שניתן לו. שעה שניתן היתר הבניה המקורי ביחס לבנין נשוא הדיון, ההנחיות בענין החניה כבר היו בגדר דרישות מחייבות, ולכן החברה הקבלנית ראתה לנגד עיניה את ההנחיות באשר למידות החניות התקניות. נקודת המוצא היא שהחברה הקבלנית לא התכוונה להפר את הוראות חוק התכנון והבניה, ואת הוראות סעיף 4 של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. לטענת המשיבים, החברה הקבלנית לא התכוונה מלכתחילה להקצות בשטח נשוא המחלוקת שתי חניות לפי המצב בפועל. מלכתחילה תכננה החברה להקצות בשטח זה חניה אחת בלבד, שהיא החניה האלכסונית שסומנה כחניה מס' 7 בתוכנית ההיתר המקורי מיום 2.1.94. יתר על כן, כעולה מן ההלכה הפסוקה (בין היתר ע"א 3902/98 מיאב נ' סטולר, פ"ד נ"ד (1), 849) חוק המכר (דירות) נועד להביא בפני הרוכש את הכוונות האמיתיות של המוכר ואת הזכויות שרוכש הקונה. אילו התכוונה החברה הקבלנית לספק למשיבים חניה ברוחב 2.325 מ' (משמע, לפי "המצב בפועל") כי אז היתה זו חובתה של החברה הקבלנית לציין זאת במפורש בחוזה הרכישה ונספחיו. משלא נעשה כן, ברי שהחברה הקבלנית התכוונה לספק לצדדים חניות תקניות. מוסיפים המשיבים וטוענים שלפי פסיקת בית המשפט העליון, רוכש דירה מוחזק כמי שמניח שביתו ייבנה לפי כל הדרישות התכנוניות, והוא גם מסתמך על כך. כמו כן טוענים המשיבים שהנטל להוכיח שלמרות החזקה הנ"ל התכוונו המשיבים לרכישת חניה שאיננה תקנית, לפי "המצב בפועל", היה מוטל על המערערים ואלה לא הרימו נטל זה. ל"ב. טענה נוספת של המערערים היתה שלא היה מקום להוסיף 0.25 מ' לרוחב התא הבסיסי של החניה הניצבת משום שעמוד הקונסטרוקציה במקרה שבפנינו איננו מפריע לתכנון. טוענים המשיבים שהדרישה להוספת 0.25 מ' לחניה ניצבת, בסמוך לעמודים, היא דרישה תכנונית בסיסית, ולא חזקה שבעובדה הניתנת לסתירה לאחר ביקורו של בית המשפט בשטח. דהיינו, המדובר בהנחיה מחייבת שיש לקיים אותה. עוד טוענים המשיבים שהטענה כאילו עמוד הקונסטרוקציה איננו מפריע לתמרון ופתיחת הדלתות, נטענה ללא בסיס עובדתי, ומבלי שאינג' וייסמן (המומחה מטעם המערערים) מציין זאת בחוות דעתו. יתר על כן, רשאי היה בית משפט קמא להתבסס במסקנותיו על עמדת הגורמים המקצועיים- נציגי רשויות הרישוי - שביקרו בשטח החניה וקבעו שרוחב התא המינימלי בענייננו הוא 2.55 מ'. המערערים טענו, בין היתר, כנגד קביעת בית משפט קמא באשר להוספת 0.25 מ' לרוחב התא המינימלי עקב סמיכות החניה לעמוד הקונסטרוקציה, וציינו שקביעה זו סותרת את החלטת בית משפט קמא בעניין צו המניעה הזמני. באותה החלטה נקבע שקיום עמוד הקונסטרוקציה מאפשר למשיבים תימרון נוח יותר בחניה. המשיבים מבקשים לדחות טענה זו של המערערים ומציינים שהחלטת בית המשפט בעניין צו המניעה הזמני ניתנה בשלב מקדמי של הדיון, עוד בטרם הובאו ראיות, לרבות חוות דעת המומחים. לאחר שהתמונה הראייתית הובאה במלואה בפני בית המשפט השתכנע זה שלא רק לפי הדין, אלא גם לפי המצב בשטח, עמוד הקונסטרוקציה הוא מכשול המחייב הגדלת רוחב החניה. ל"ג. המשיבים מבקשים לדחות טענה נוספת של המערערים, ולפיה ארבע השנים בהן החנו המשיבים את מכוניתם בשטח המחלוקת לצד המכוניות של שוכרי דירת המערער הוכיחו שהפתרון של מומחה המערערים אינג' וייסמן הוא הנכון. המשיבים מצביעים על חוות דעתו של אינג' סוקל, לפיה הפתרון שנכפה על הצדדים על פי החלטת בית המשפט בעניין צו המניעה הזמני בדבר חלוקת השטח לארבעה תאי חניה מוקטנים, הפחית את רמת השירות של החניות, דבר שבא לידי ביטוי בהקטנה של הרוחב הפנוי לצורך פתיחת דלתות בכניסה ויציאה מהרכב, וכן ביצירת קשיי תימרון הרכב. בנוסף מצביעים המשיבים על התמונות שמתעדות את אי נוחות השימוש בחניה, סימני שריטות, לחיצות פח ועוד. לעניין זה מפנים המשיבים לתצהיר העדות הראשית שמטעם המשיבים (על נספחיו) וכן חוות הדעת של המומחה מטעם המשיבים אינג' סוקל. על יסוד כל אלה טוענים המשיבים שצדק בית משפט קמא כשהעדיף את חוות הדעת של אינג' סוקל וקבע שבשטח אשר רוחבו 4.65 מ' לא ניתן להקצות שתי חניות תקניות זו לצד זו. ל"ד. לעניין ההכרעה בין הזכויות הנוגדות של הצדדים, טוענים המשיבים שאמנם לכל אחד מהצדדים יש זכות חוזית עצמאית לחניה בשטח נשוא המחלוקת, אך "דה-יורה" קיימת במקום חניה תיקנית אחת בלבד. משמע: שתי הזכויות החוזיות העצמאיות מתייחסות לאותו אובייקט: חניה תקנית אחת. זהו מצב של התנגשות בין זכויות אובליגטוריות נוגדות. הבית איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, ומכיוון שמדובר בזכויות נוגדות, עשה בית משפט קמא שימוש בסעיפים 12 ו-13 של חוק המיטלטלין, תשל"א-1971, כשנקודת המוצא היא שבעימות בין שני בעלי זכויות אובליגטוריות, הזכות של הראשון עדיפה. יש ובעל הזכות השני עשוי לגבור על הראשון אם יתברר שהשני התקשר בעסקה וקיבל את המיטלטלין או את הזכות בתום לב ובתמורה, ובלבד שההתחייבות השניה נעשתה בטרם הוקנתה הזכות לראשון (ע"א 429/88 זכרון שושנה בת מרדכי בע"מ נ' איטח, פ"ד מ"ד(2), 79, בעמ' 84). במקרה שבפנינו העיסקה בין החברה הקבלנית לבין המשיבים, במסגרתה הוצמדה לדירת המשיבים חניה תקנית כפולה, נחתמה ואושרה בפועל על ידי קבלת החזקה בדירה ובחניה, שנה בטרם נחתמה העסקה הנוגדת בין החברה הקבלנית לבין המערער. לכן, לפי הרישא של סעיף 12 לחוק המיטלטלין, גוברת זכותם של המשיבים ביחס לחניה התקנית הקיימת בשטח נשוא המחלוקת, על פני הזכות הנוגדת של המערער. ל"ה. מוסיפים המשיבים וטוענים, למעלה מן הדרוש, שגם אילו היה בית משפט קמא נזקק לתנאי הסיפא של סעיף 12 לחוק המיטלטלין, היה עליו להגיע למסקנה שהזכות של המשיבים עדיפה על פני זכותו של המערער. טוענים המשיבים כי תום הלב, שהוא הרלוונטי לפי הסיפא לסעיף 12 של חוק המיטלטלין, נבחן לפי ידיעתו של הרוכש, כאשר ידיעה על תביעת זכות של אדם אחר בנכס שוללת באופן עקרוני את האפשרות לטעון לקיומו של תום לב (ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים בע"מ נ' סטנלי, פ"ד נ"ו(6), 832). עוד מציינים המשיבים שנדרשת מאדם התנהגות ללא עצימת עיניים שנועדה להימנע מלראות עובדות גלויות לעין העשויות להעמידו על המשמר. טוענים המשיבים שהמערער, שהיה בחייו קבלן בנין ותיק ומנוסה, ראה בזמן רכישת הדירה את הערת האזהרה הרשומה על שם המשיבים, והוא בודאי בדק את תנאי היתר הבניה ותוכנית החניה המאושרת, עמד על מידות החניה שהוצמדה, כביכול, לדירתו, וכן ראה בפועל שהמשיבים עושים שימוש בחלק מהשטח שבמחלוקת הצמוד לעמוד הקונסטרוקציה, ושאר דיירי הבנין עושים שימוש לתמרון מכוניות במרווח הסמוך לחניית המשיבים. המשיבים גם מניחים, שלאור כל אלה היה מחיר דירת המערער נמוך ב-245,000 ₪ לעומת דירת המשיבים. אין זה סביר, כך טוענים המשיבים, שהמערער לא ידע, או לכל הפחות לא חשד, שבשטח תא החניה שבחניון לא קיימת כל חניה מאושרת, מלבד חניית המשיבים. ל"ו. מוסיפים המשיבים שבסמוך למועד רכישת דירתו של המערער, ביום 22.4.99, הוגשה לעיריה, אך לא אושרה, תוכנית שינויים שכללה את חניית המערער לצד זו של המשיבים, ואילו ביום 14.7.99 אושרה בעיריה תוכנית שינויים נוספת שבמסגרתה לא הוקצתה בשטח נשוא המחלוקת אלא חניה תיקנית אחת בה השתמשו והחזיקו המשיבים, זמן רב לפני המערער. מכאן, שבתחרות בין זכותם של המשיבים לבין זכותו של המערער באשר לחניה התקנית היחידה הקיימת בשטח נשוא המחלוקת - ידם של המשיבים היא על העליונה. ל"ז. לעניין היקפו של צו המניעה הזמני כותבים המשיבים, בסעיף 42 לעיקרי הטיעון מטעמם, כי מוכנים הם לכך שצו המניעה שניתן על ידי בית משפט קמא יתוקן, באופן שלאחר שתובטח למשיבים בשטח שבמחלוקת חניה כפולה (בטור) ברוחב מינימלי של 2.55 מ', בצמוד לעמוד הקונסטרוקציה, יוכלו המערערים לעשות שימוש מותר על פי דיני התכנון והבניה ביתרת המרווח ברוחב הנותר של 2.1 מ'. לצורך הבטחת זכותם לחניה תקנית כאמור, מוכנים המשיבים להתקין בשטח המחלוקת, על חשבונם, גדר הפרדה שתחלק את השטח לשני תאים: האחד, ברוחב 2.55 מ', והשני ברוחב 2.1 מ'. באשר לתביעה-שכנגד שהוגשה על ידי המערערים נגד המשיבים, טוענים המשיבים שלא הובאה בפני בית משפט קמא תשתית ראייתית שיהא בה כדי לבסס את טענות המערערים במסגרת התביעה שכנגד, ולכן לדעת המשיבים יש לדחות את ערעורם של המערערים גם בעניין זה. עד כאן תמצית טיעוניהם של המשיבים. ל"ח. באי כוחם של שני הצדדים הגישו בפנינו עיקרי טיעון מפורטים ביותר, לרבות תיקי מוצגים, וכן גם עותקים צבעוניים של מסמכים מתוך תיק המוצגים של בית משפט קמא באשר לחניה בשטח נשוא המחלוקת. בישיבת בית המשפט שהתקיימה בפנינו ביום 21.3.06, הקשבנו לטענות מפורטות שהעלו בפנינו באי כוחם של שני הצדדים. בנוסף גם עיינו בתיקו של בית משפט קמא. לאחר ששקלנו את הטענות המפורטות שהעלו באי כוחם של שני הצדדים, הן בכתב והן בעל פה, סבורים אנו שבעיקרו של דבר יש לדחות את ערעורם של המערערים, למעט באשר להיקפו של צו המניעה הקבוע שניתן על ידי בית משפט קמא, ולמעט ביטול חיובם של המערערים בתשלום פיצוי בגין עגמת נפש למשיבים. ראינו לנכון להביא בהרחבה ובפירוט את מלוא תיאור המחלוקת הנטושה בין הצדדים, את הכרעתו של בית משפט קמא במחלוקת זו, וכן את הטענות והמענות של המערערים מחד גיסא, והמשיבים מאידך גיסא, ולא נותר בידינו אלא לציין שקביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא בדין יסודן, והן מבוססות כיאות על התשתית הראייתית שהונחה בפני בית משפט קמא, על הדין, ועל ההלכה הפסוקה. ל"ט. בטיעונו בפנינו, בישיבת בית המשפט מיום 21.3.06, טען ב"כ המערערים, בין היתר, שלכל אחד מן הצדדים הוקצה שטח חניה נפרד, בהתאם להסכם המכר שבין כל אחד משני הצדדים לבין הקבלן, ולכן אין נפקא מינה מי מן הצדדים רכש ראשון, ומיהו השני. עוד טען ב"כ המערערים שאין המשיבים רשאים לטעון שהם רכשו חניה תיקנית, אלא הם רכשו חניה כפי שצויינה בתשריט שצורף להסכם רכישת הדירה, וכי היתה זו חובת המשיבים לבדוק בזמן הרכישה האם החניה המועמדת לרשותם חניה תיקנית היא, אם לאו. מ. עמדת ב"כ המערערים אינה מקובלת עלינו כלל. נראית בעינינו טענת המשיבים לפיה רוכש דירה מוחזק כמי שמניח שהבית ייבנה לפי כל הדרישות התכנוניות. רוכש הדירה גם רשאי להסתמך על כך. ככל שהמערערים טוענים שהמשיבים התכוונו לרכוש שטח חניה שאיננו תיקני (לפי "המצב בפועל"), כי אז היה על המערערים להרים את נטל ההוכחה להוכחת טענתם זו, ובכך לא עמדו המערערים. מ"א. בית משפט קמא הועמד בפני דילמה: סה"כ רוחב החניה + המרווח עומד על 4.65 מ'. אם יחצה בית המשפט את הרוחב לשניים לפי "משפט שלמה" יעמוד לרשות כל אחד מבעלי הדין רוחב חניה של 2.325 מ'. התוצאה תהא שאיש מן השניים לא יוכל לעשות שימוש בחניה, הואיל והרוחב המינימלי של תא חניה הוא 2.55 מ', דהיינו, 2.30 מ' - לפי ההנחיות שמשנת 1981 - בתוספת של 0.25 מ' בגין חניה ניצבת אשר סמוכה לקיר או לעמוד. כזכור, התבסס בית משפט קמא על ההנחיות שהיו רלוונטיות שעה שנערכו חוזי הרכישה, דהיינו, ההנחיות משנת 1981 עליהן הסתמך מומחה המשיבים המהנדס סוקל, ואילו לפי ההנחיות משנת 2000, עליהן הסתמך אינג' וייסמן מטעם המערערים, הרוחב המינימלי אף גדול יותר: 2.7 מ'. למעשה כותב גם המומחה מטעם המערערים, אינג' וייסמן, בגוף חוות דעתו, עמ' 5, סעיף 2: "בסמוך לעמודים וקירות יש להקצות לשני תאי החניה רוחב של 5.10 מ'" מכאן, שגם לדעת מומחה המערערים המינימום הנדרש הוא 2.55 מ', ולכן הרוחב הכולל של 4.65 מ' איננו מאפשר חריצת "משפט שלמה". מ"ב. אכן, מומחה המערערים אינג' וייסמן סבר שניתן לפתור את הבעיה במקרה שבפנינו על יסוד סעיף 1.5 של ההנחיות משנת 2000, כאשר סעיף זה מאפשר במקרים של אילוצים ממשיים לחרוג חריגה סבירה מן ההנחיות, ובלבד שמקומות החניה הבלתי תיקניים יהיו ניתנים לשימוש סביר, ולאחר שיאושרו על ידי הרשויות. מקובלת עלינו טענת המשיבים לפיה התנאים המאפשרים חריגה מן ההנחיות אינם מתקיימים במקרה שבפנינו. בכל הנוגע לקשיים הנובעים מן השימוש שנעשה שעה שהמכוניות של שוכרי דירת המערער חנו לצד מכונית המשיבים הוגש תצהיר מפורט מטעם המשיבים, ואילו מטעם המערערים לא הובאה כל ראיה סותרת, הגם שעמדה בפני המערערים האפשרות להעיד בענין זה את שוכרי דירת המערער שעשו שימוש בחניה (או להגיש תצהירים מטעם שוכרים אלה). מ"ג. חשוב מכך: התנאי הנוסף, דהיינו, אישור מקומות החניה על ידי רשויות הרישוי, גם הוא לא התקיים. מנהל איזור אחוזה והכרמל לפיקוח על הבניה, מר מיכאל שיפמן, אישר בעדותו שלבנין נשוא הדיון, לא ניתן היתר לתכנית מצב סופי (עמ' 9 לפרוט', 17.1.01, ש' 20). מנהל היחידה לפיקוח אתרי בניה, מר גולנסקי, אישר בעדותו מיום 17.1.01 בענין צו המניעה הזמני, שהרוחב המינימלי של החניה נשוא הדיון חייב להיות 2.55 מ'. (עמ' 7 לפרוט', ישיבת 17.1.01). מר גולנסקי ציין בעדותו מיום 17.1.01 שבשנת 1994, הרוחב המינימלי של החניה נשוא המחלוקת היה: 2.55 מ', ואילו בשנת 2000 עלה הרוחב המינימלי ל-2.7 מ' (עמ' 8-7 לפרוט' מיום 17.1.01). בנוסף, אישר מנהל המחלקה לתכנון תנועה בעיריה, מר זסלבסקי, בתשובתו מיום 18.4.01, למכתב ב"כ המשיבים מיום 14.3.01, שבשטח נשוא המחלוקת, במרווח שבין העמוד מחד, לבין הקיר מאידך, מאושר מקום חניה אחד (נספח י' לתצהיר המשיבים, מסמך ח' בתיק המוצגים של המשיבים). אין איפוא אישור של גורמי הרישוי להקצאת שתי החניות זו ליד זו, בשטח נשוא המחלוקת. מנהל המחלקה לרישוי הבניה אישר במכתבו מיום 22.2.01 שטרם ניתן היתר מצב סופי לבנין הואיל וטרם אושרה החניה בכתובת הנ"ל והסדרתה מהווה תנאי להוצאת ההיתר למצב הסופי (נספח ט' לתצהיר המשיבים, נספח ט' לתיק המוצגים של המשיבים). מ"ד. המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל היא שלא נתקיימו התנאים שעשויים היו לאפשר חריגה מן ההנחיות. מסקנת בית משפט קמא לפיה רוחב החניה המינימלי הנדרש הוא 2.55 מ' איננה מבוססת רק על העדפת חוות דעתו של מומחה המשיבים, אינג' סוקל, על פני חוות דעתו של מומחה המערערים אינג' וייסמן, אלא מסקנה זו מתבקשת באופן ברור וחד משמעי, גם מעדויות גורמי התכנון והרישוי, כמפורט לעיל. יתר על כן: במצב דברים זה גם לא היה צומח כל יתרון על ידי ביקורו של ביהמ"ש במשטח החניה (כטענת המערערים), זאת, הואיל והדרישה לרוחב מינימלי של 2.55 מ' נובעת מן ההנחיות המחייבות. יתר על כן: בשים לב לעמדת רשויות התכנון והרישוי של העיריה גם אין אפשרות להסתפק ברוחב קטן יותר. מ"ה. בנסיבות אלה לא נותר בידיו של בית המשפט קמא אלא להכריע בהתאם להוראת סעיף 12 של חוק המיטלטלין, תשל"א -1971. הסכם רכישת הדירה בין המשיבים לבין הקבלן נערך ביום 10.3.98, שטח החניה סומן במספר "3" במיפרט לחוזה, והערת אזהרה לטובת המשיבים נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (נספח ב' של תצהיר המשיבים). לעומת זאת: הסכם רכישת הדירה על ידי המערער נעשה כשנה מאוחר יותר, ביום 11.3.99. בית משפט קמא הוסיף שהמערער היה מודע להצמדת חניה לדירתם של המשיבים הואיל וענין זה צויין במפרט שצורף לחוזה רכישת הדירה של המערער, והערת אזהרה בדבר זכותם של המשיבים בהתאם לחוזה רכישת דירתם, היתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. על יסוד כל אלה הסיק בית משפט קמא את עדיפות זכותם של המשיבים, אשר ידם היא על העליונה, ואילו על המערערים אשר נפגעים מהכרעה זו להפנות תביעתם כנגד הקבלן - המוכר. מ"ו. לענין זה מפנים אנו ל-ד"נ 21/80 ורטהיימר נ. הררי, פ"ד ל"ה (3), 253, דברי כב' השופט (כתארו אז) א. ברק, שביטא את דעת הרוב, שם, בעמ' 264, בהתייחסו להסדר שקבע המחוקק בסעיף 9 של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "העיקרון של הסדר זה הנו, כי בעיסקאות נוגדות זכות העיסקה הראשונה על העליונה, אלא אם העיסקה השנייה בוצעה בתמורה ובתום-לב, ונתלווה אליה רישום". ובהמשך: "עדיפות זכותו של הראשון בזמן אין בה כדי להביא לביטול זכותו של המאוחר בזמן. אכן, אין כל סיבה למנוע מהקונה השני זכות לפיצויים כלפי המוכר בגין הנזק, שנגרם לו בשל עדיפות זכותו של הקונה הראשון...". "... נמצא, כי שאלת העדיפות של הזכות הראשונה בזמן אין עניינה בזכותו של הקונה הראשון לזכות בפיצויים ובשלילת זכות זו מהקונה השני. שאלת הפיצויים אינה נקבעת על פי דיני העיסקה הנוגדת, והרי היא קשורה בדיני החוזים הכלליים. ההסדר בעניין העיסקה הנוגדת עניינו העיקרי - אם כי לא הבלעדי - הוא בשאלת האכיפה: האם יזכה לאכיפה הקונה הראשון או הקונה השני? ...". ובעמ' 265 סיפא: "יהיו שיקולי המדיניות אשר יהיו, המחוקק הכריע בדבר תוך שהעדיף מתן אכיפה לקונה הראשון ולא לקונה השני. הכרעה זו יש לכבד...". ההסדר, נשוא סעיף 9 של חוק המקרקעין, הוא בעיקרו של דבר גם ההסדר לפי סעיף 12 של חוק המיטלטלין, תשל"א-1971, אשר לפי סעיף 13 שבו חל גם על זכויות. בדין הגיע איפוא בימ"ש קמא לתוצאה אליה הגיע, ואין מקום להתערבותנו במסקנותיו. מ"ז. המערערים טענו, בעמ' 12-13 של הודעת הערעור, כי צו המניעה כפי שניתן ע"י בימ"ש קמא גורף יתר על המידה, הואיל ולא ניתן למנוע מן המערערים שימוש סביר בשטח שהוצמד לדירתם. המשיבים כותבים בסעיף 42 של עיקרי הטיעון מטעמם שכדי למנוע מחלוקות נוספות: "מוכנים המשיבים כי צו המניעה שניתן על ידי ביהמ"ש קמא יתוקן, באופן שלאחר שתובטח למשיבים בשטח שבמחלוקת חניה כפולה (בטור) ברוחב מינימלי של 2.55 מ' בצמוד לעמוד הקונסטרוקציה,יוכלו המערערים לעשות שימוש מותר עפ"י דיני התכנון והבניה ביתרת המרווח ברוחבו הנותר של 2.1 מ'". אנו מתקנים את סעיף 8 לפסק-דינו של בימ"ש קמא בהתאם לאמור בקטע המצוטט לעיל, לפי סעיף 42 בעיקרי הטיעון של המשיבים. נציין, כי המשיבים הביעו בהמשכו של סעיף 42 הנ"ל לעיקרי טיעונם את נכונותם להתקין בשטח המחלוקת גדר הפרדה לחלוקת משטח החנייה לשני תאים, האחד ברוחב 2.55 מ' והאחר ברוחב 2.1 מ', כשהתקנת הגדר תהא על חשבונם, אך פתרון זה מחייב הסכמה של שני הצדדים ובהעדר הסכמה כאמור נמנעים אנו מלהורות על התקנת הגדר. יחד עם זאת יש טעם בהקמת מחיצה כהצעת המשיבים, והצדדים יוכלו להקימה בהסכמה, ובכפוף לקבלת היתר בניה כדין. מ"ח. עוד סבורים אנו שיש מקום לבטל את חיוב המערערים בתשלום פיצוי בסך 5,000 ₪ בגין עגמת נפש למשיבים. המחלוקת נשוא הדיון מקורה בתקלה הנובעת מהתחייבויותיו של המוכר-הקבלן, בהתאם לחוזה הרכישה של הדירות, בדבר הצמדת משטח חניה לדירת המשיבים והן לדירתו של המערער, מבלי שהמוכר-הקבלן דאג להקפיד על רוחב מינימלי של 2.55 מ' לכל אחד ממשטחי החניה שהוצמדו, כפי שנדרש בהתאם להנחיות לגבי חניה תקנית. לא ניתן היה איפוא להצמיד משטח חנייה לדירת המערערים, בשעה שסה"כ רוחבו של השטח נשוא המחלוקת הוא 4.65 מ'. המשיבים רכשו את דירתם מן המוכר-הקבלן ביום 10.3.98. לאחר שהוצמדה החניה לדירתם של המשיבים (חניה שרוחבה חייב להיות לפחות 2.55 מ') לא ניתן היה עוד להוסיף ולהצמיד בתוך אותו מרווח משטח חנייה נוסף לדירת המערערים, זאת הואיל והרוחב שנותר (2.55 מ' - 4.65 מ') קטן מן המינימום הנדרש. תקלה זו מקורה איפוא בקבלן-המוכר, ולכן אין לחייב את המערערים לשלם למשיבים פיצוי בגין עגמת נפש. ב"כ המשיבים ציין בישיבת ביהמ"ש מיום 21.3.06 (עמ' 3 לפרוט'), בתשובה להערתנו בענין זה, כי הוא מוכן לשקול האמנם היה מקום לחייב את המערערים בפיצוי בגין עגמת הנפש. על יסוד המוסבר לעיל, נראה לנו שיש לבטל חיוב זה, וכך אנו מחליטים. מ"ט. התוצאה מכל האמור לעיל היא כדלקמן: 1) אנו מתקנים את סעיף 8 לפסק-דינו של בימ"ש קמא במובן זה שצו המניעה הקבוע שניתן על ידי בימ"ש קמא יבטיח למשיבים, בשטח נשוא המחלוקת, חנייה כפולה (בטור), ברוחב מינימלי של 2.55 מ', וזאת בצמוד לעמוד הקונסטרוקציה, כאשר המערערים יוכלו לעשות שמוש מותר על פי דיני התכנון והבניה ביתרת המרווח ברוחבו הנותר של 2.1 מ'. 2) אנו מבטלים את חיובם של המערערים בתשלום פיצוי של 5,000 ₪ בגין עגמת נפש למשיבים. 3) בכפוף לאמור בס"ק (1)+(2) הנ"ל אנו מורים על דחיית הערעור. 4) בנסיבות הענין לא יהא צו להוצאות. כל צד ישא בהוצאותיו. הפקדון, ככל שהופקד, יוחזר ע"י המזכירות לידי ב"כ המערערים עבור מרשיו. חניה