תביעה לסילוק יד ממקרקעין עקב פלישה - שכירות מוגנת

רקע עובדתי וטענות הצדדים 1. התובעת הינה הבעלים הרשום של המקרקעין הנמצאים בגוש 6728 (להלן: המקרקעין"). הנתבעת הינה מועצה דתית כמשמעותו של מונח זה בחוק שירותי הדת היהודיים (נוסח חדש), התשל"א-1971, והיא ממונה ומוסמכת לספק שירותי דת יהודיים לתושבי העיר יהוד. 2. ביום 8.2.1972 השכירה התובעת לנתבעת בשכירות מוגנת מבנה בשטח של 35.95 מ"ר הבנוי על חלקה 133 בגוש 6728, והמצוי ברחוב צבי ישי 13 יהוד (להלן: "חוזה השכירות" ו-"המושכר" - בהתאמה). השוכר התחייב להשתמש במושכר למטרת משרד המועצה הדתית. לטענת התובעים, פלשה הנתבעת לחלקים נוספים במקרקעין ובנתה מבנה בשטח של 56 מ"ר (להלן: "המבנה הנוסף" או "המבנה"), בו היא עושה שימוש ללא אישורה ו/או הסכמתה. בנוסף, הנתבעת - כך לתובעת - אינה משלמת מאז שנת 1996 את דמי השכירות המוגנים בגין המושכר (להלן: "דמי השכירות"). לפיכך, עתרה התובעת לביהמ"ש בתביעה דנן, להורות על פינויה וסילוק ידה של הנתבעת מהמושכר ומהמבנה הנוסף, ולחייבה בדמי השכירות ובדמי שימוש ראויים, העולים לסך של 409,723.20 ₪ , בערכי יום הגשת התביעה. 3. הנתבעת מצידה טענה כי עקב גידול באוכלוסיה, היא עושה שימוש במבנה הנוסף, למן שנת 1976 לערך, בידיעתה ובהסכמתה של התובעת מפורשות ו/או מכללא. הנתבעת, לטענתה, השקיעה בהקמת המבנה הנוסף ובשיפוץ המושכר סך 100,000 ₪. עוד טענה הנתבעת כי התובעת העלתה שלא כדין את דמי השכירות בגין המושכר בשנת 1996, מ-140 ₪ לחודש לסך העולה על 1400 ₪, דרישה אשר הנתבעת, כרשות ציבורית המנועה מלחרוג מתקציבה, לא יכולה הייתה להסכים לה. בנוסף טענה הנתבעת, כי מאחר והמושכר היה מוזנח ומסוכן לשימוש, נאלצה היא להשקיע בשיפוצים ובשיפורים אשר עלו לסך 100,000 ₪, סכום העולה על דמי השכירות בהם היא חבה, ואשר יש לקזזו מהם. במידה וביהמ"ש ימצא את טענות התובעת כמוצדקות, עתרה הנתבעת לסעד מן הצדק. ההליך הדיוני וגדר המחלוקת 4. לתביעה דנן, קדמה תביעת התובעת את הנתבעת מיום 3.5.2001 בת.א. 50196/01 בגין אותה מסכת עובדתית. תביעה זו נמחקה ע"י ביהמ"ש (כב' השו' ערקובי) ביום 25.6.2003 בעקבות מו"מ ארוך שהתקיים בין הצדדים, אשר לא צלח. אף בהליך זה, הוצע לצדדים לסיים התיק בהסדר, ואף לאחר שמיעת הראיות ניתן לצדדים פרק זמן ארוך להגשת הסיכומים, על מנת לאפשר להם לבוא בדברים . למרבה הצער הצדדים לא השכילו להגיע לידי הסכם - מה שמתבקש משני גופים ציבוריים המתנהלים על פי דין - כך שאין מנוס מליתן פסק דין בתובענה לגופה. למעשה חמש הן השאלות הדורשות הכרעה בתיק זה ואלו הן: א. זכות התובעת לסעד של סילוק יד מהמבנה הנוסף. ב. זכות התובעת לדמי שימוש ראויים בגין המבנה הנוסף ושיעורו. ג. האם חבה הנתבעת לתובעת דמי שכירות בגין המושכר, אם כן מה היקפם. ד. האם קמה לתובעת עילת פינוי מהמושכר. ה. היש להיעתר לבקשת הנתבעת למתן סעד מן הצדק. נדון בשאלות דלעיל כסדרן, ראשון - ראשון, ואחרון - אחרון. דיון ומסקנות סילוק יד מהמבנה הנוסף 5. המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק ידו של המחזיק בהם שלא כדין, הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשנ"ט- 1969, הקובע לאמור - "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". הלכה נודעת היא כי התובע סילוק יד מכוח בעלותו במקרקעין, די לו להוכיח עובדה זו או אז עובר נטל הראייה על הנתבע להראות כי קיימת בידו זכות כלשהי לה כפופה זכות הבעלות [ראו: ע"א 483/62 קוק נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 וכן; ע"א 1648/90 עיריית תל-אביב נ' גרונשטיין, פ"ד נ"ג (4) 353, 354] כך גם אמורים הדברים באשר לעילת סילוק היד מכוחו של סעיף 29 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש): "הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין" ובסעיף 30 לפקודה האמורה הוטל הנטל על הנתבע להוכיח זכות חוקית לישיבתו במקום "בתובענה שהוגשה על הסגת גבול על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין". בענייננו אנו, אין חולק על היות התובעת הבעלים של המקרקעין. התובעת הציגה נסח רישום המצביע על בעלות התובעת בגושים 6728-6733 (מוצג ת/5). משהוכח בעליל כי המבנה הנוסף הוקם על המקרקעין שבבעלות התובעת, מכאן שעל הנתבעת להוכיח כי עומדת לה זכות לחזקה בהם, לה כפופה זכות הבעלות של התובעת. ההשכילה הנתבעת להוכיח זכות כזו? התשובה לכך הינה שלילית. 6. אין חולק כי לבד מחוזה השכירות לא נכרת כל חוזה נוסף בינות הצדדים, לפיו הושכרו לנתבעת שטחים נוספים, מעבר למושכר. נשאלת, איפוא, השאלה, האם עומדת לנתבעת זכות כלשהי לבר-חוזית, המהווה הגנה מפני התביעה לסילוק ידה מהמבנה הנוסף. בכתב הגנתה, כמו גם בתצהיר העדות הראשית מטעמה (נ/1), טענה הנתבעת כי היא מחזיקה במבנה הנוסף למן שנת 1976, משך למעלה מ-30 שנה, בידיעת התובעת ובהסכמתה המפורשת ו/או המשתמעת. למעשה טענת הנתבעת היא כי הינה ברת רשות במקרקעין ורשות זו בלתי הדירה היא. דא עקא, כי הנתבעת לא השכילה להרים את נטל ההוכחה המוטל עליה לעניין זה. להוכחת טענתה האמורה הגישה הנתבעת תצהירו של עד אחד, הלוא הוא מזכירה משנת 1984 מר רפאל אזרק (להלן: "מר אזרק") . מר אזרק הצהיר כי עובר לשנת 1976 הרחיב ראש המועצה הדתית יהוד, דאז, מר דוד ריעני את שטח המושכר בידיעת התובעת ובהסכמתה. לטענת הנתבעת מר ריעני עשה כן עקב גדילת האוכלוסייה והצורך לתת מענה ושירות טובים יותר לכלל האוכלוסייה (ראו: סעיף 6 לתצהיר מר אזרק). מר אזרק העיד כי כל המידע הנ"ל נמסר לו ממר ריעני וממר ואג'ימה - "התצהיר שחתמתי עליו על פי תשובות שאמרו לי קודמיי" ( פרוטוקול מיום 21/2/05, עמ' 3). אודה ולא אבוש - לא הבינותי פִּשרה של עדות זו. אם אומנם העד איננו יודע מידיעה אישית אימתי החלה הנתבעת להחזיק בשטחים הנוספים, מדוע הגישה הנתבעת את תצהירו? אמור מעתה, מועד החזקתה של הנתבעת במבנה הנוסף לא הוכח, כלל ועיקר. זאת ועוד, הנתבעת אף לא הציגה מסמך כלשהו בין בצילומים, תצ"אות, או למצער תשלומי אחזקה שוטפים עבור המבנה הנוסף. הנתבעת אף לא הביאה לעדות את מר ריעני ומר ואג'ימה, למרות שהיה באפשרותה לעשות כן , בלא שניתן הסבר לכך. כפי שהעיד מר אזרק - "אתה מפנה אותי לסעיף 6 לתצהיר - אני דיברתי איתו ממש לאחרונה. הוא אמר לי שיש תביעה על תוספת. הוא אמר לי שכל מה שנעשה זה הכל בידיעת עמידר... אני לא ביקשתי ממר רעאני לבוא להעיד. לא יודע מדוע הוא לא בא" (שם). על כגון דא כבר נקבע, כי הדרך בה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, כאילו הייתה זו ראייה נסיבתית (ראו: י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649). כך, הימנעות מהבאת ראייה, מתחייבת ממנה המסקנה שאילו זו הובאה היה בה כדי לתמוך בגירסת היריב (ראו: ע"א 2275/90, לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג, פ"ד מז(2) 605). 7. זאת ועוד זאת, הנתבעת אף לא הציגה ראייה כלשהי להוכחת טענתה כי התובעת ידעה על בניית המבנה הנוסף והשימוש בו - והמועד בו נודע לה על כך. אכן, "רשות" או "רישיון" להחזיק בקרקע אינם נוצרים אך בהיתר מפורש שניתן על ידי בעל המקרקעין לאחר להחזיק בהם, וניתן להסיק קיומו של רישיון מכללא הנוצר מכוח התנהגות הבעלים או הסכמתם שבשתיקה, משך תקופה ארוכה. ברם, תנאי סף להיווצרותה של רשות מכללא הוא, ידיעת הבעלים על הפלישה ושתיקתו משך שנים רבות. וכך סוכמו הדברים במאמרה של פרופ' זלצמן, "רשיון במקרקעין", הפרקליט מ"ב (תשנ"ה) עמ' 24: "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מהנכס... ההסכמה הנלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי החוקיות שדבק בו והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות" [נ. זלצמן, שם, עמ' 56-57 וראו גם ע"א 463/79 ג' בראון נ' גבראון פ"ד ל"ו(4) 403]. בענייננו אנו, טענה הנתבעת בתצהירה כי "מפקחים מטעם התובעת ו/או עמידר היו מבקרים במקרקעין כל השנים ומעולם לא נשמעה דרישה ו/או תלונה כי הנתבעת פלשה למקרקעין נוספים" (סעיף 8 לנ/1). דא עקא, כי לבד מטענה סתמית ובלתי מבוססת, לא הוכיחה הנתבעת כי אומנם נערכו ביקורים כאלה במושכר למן שנת 1976 ואילך. בהעדר הוכחה על ידיעת התובעת - משך שנים רבות - על הקמתו של המבנה הנוסף, לא נשתכלל רישיון מכללא מכוח שנים. אף אם אניח - מה שאינו- כי הנתבעת החזיקה במבנה הנוסף החל משנת 1976 בידיעתה של התובעת משך שנים, ובגין כך רכשה הנתבעת רישיון מכללא במקרקעין, הרי שרשות זו רשות חינם היא וההלכה הפסוקה קובעת לעניין זה כי: "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, אינו 'הסכם' במובן החוקי של המילה. רשיון כזה מתפרנס מידי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון " (ראו: ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד ל"א (3) 433). במיוחד אמורים הדברים באשר למקרקעי ציבור, שבהעדר הרשאה מפורשת לחזקה בהם, הרשות שנשתכללה איננה יכולה להיות בלתי הדירה [ראו: דברי כב' השופט רובינשטיין ברע"א 977/06, בן חמו נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות ואח' (פורסם באתר "נבו)]. 8. המסקנה, איפוא, אחת היא: רשות הנתבעת להחזיק במקרקעין - אם נוצרה כזו - רשות חינם היא, הניתנת לביטול בכל עת. לפיכך, אין מנוס מלקבוע כי התובעת זכאית ליטול פסק דין לסילוק ידה של הנתבעת מן המבנה הנוסף, בהעדר זכות להמשיך ולהחזיק בו. דמי שימוש ראויים בגין המבנה הנוסף 9. משקבעתי כי הנתבעת מחזיקה במבנה הנוסף ללא הסכמתה ואישורה של התובעת, הרי זכאית האחרונה לקבלת תשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש במבנה זה. התובעת הגישה חוות דעת מיום 29/1/04 (להלן: "חוות הדעת") של שמאי מקרקעין מר תמיר שדה (להלן: "השמאי") לפיה, דמי השכירות הראויים עבור המבנה הנוסף נכון ליום 23.5.2000, הינם בסך של 1,800 ₪ לחודש. התובעת עתרה לחיוב הנתבעת בתשלומם של אלה, עבור התקופה החל מיום 1.1.1996, המועד בו גילתה התובעת - לטענתה - את דבר הפלישה. הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית. שמאי התובעת נחקר על חוות דעתו , חוות הדעת לא נסתרה. אמנם בסיכומיו, טען ב"כ הנתבעת (עמ' 3 לסיכומים) כי השמאי התבסס על הנאמר לו על ידי מתווכים באזור ולא על פי מסמכים שהוגשו לו, אלא שטענה זו נטענה לראשונה בסיכומי ב"כ הנתבעת ולפיכך מהווה היא "שינוי חזית" אסורה (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, עמ' 78). למעלה מן הדרוש אומר כי השמאי - אשר ביקר במקרקעין בתאריכים 19.3.2000 ו- 26.1.2004 - הציג, באופן סדור, את העקרונות והשיקולים אשר הינחו אותו בקביעת השומה ובתוכם מחירי המקרקעין בסביבה, מיקום הנכס וסביבתו, שטח הנכס, השימוש שנעשה בו ורמת הגימור שלו (עמ' 3 סעיף 4 לת/2). בחקירה הנגדית העיד השמאי כי התייחס "לדמי שכירות של מבנה מסחרי באזור, דוגמא לכך ברח' סעדיה חתוכה סמוך לנכס הנדון דמי שכירות למ"ר בסביבות ה-20 דולר למ"ר" (פרוטוקול עמ' 2) וכי "המחיר לנכס הזה הוא כ- 9.5 דולר למ"ר" (שם, עמ' 3). בנסיבות האמורות לא מצאתי טעם וסיבה מדוע לא לקבל את הערכת השמאי כפי שבאה לידי ביטוי בחוות הדעת. אני מקבל, איפוא, את אומדן דמי השימוש בהתאם לחוות הדעת וקובע כי על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין השימוש במבנה הנוסף, החל מיום 1.1.1996 ועד ליום הגשת התביעה, 2.7.03, העולים לסך של 163,800 ₪ (91 ח' X 1800 ₪). 10. הגם שלא מצאתי כי יש להתנות סילוק ידה של הנתבעת מהמבנה הנוסף בתשלום פיצוי כספי, סבור אני כי יהא זה צודק וראוי באם התובעות ישיבו לנתבעת את עלות ההשקעות שהשקיעה במבנה משך השנים (ראו: ע"א 496/02 רוזן נ' סלונים, פ"ד ל"ט (2) 337). עסק לנו עם מועצה דתית אשר כל התכוונותה לספק שירותי דת לתושבי העיר. כתב התביעה והראיות אשר הובאו ע"י התובעת מוכיחות, למעלה מכל ספק, כי את המבנה הנוסף הקימה הנתבעת עצמה, על חשבונה, כאשר אלה נועדו אך ורק למטרה עליה מופקדת המועצה הדתית. יתר על כן, בחוות דעתו העריך השמאי את דמי השימוש על בסיס שטח המבנה ורמת הגמר שלו. לעניין זה, הבהיר השמאי בעדותו כי "בין המבנה הישן לבין המבנה החדש - מבחינה פנימית אין הבדל למעט כמדומני בחלק האחורי התקרה היא תקרת עץ (האדום) הפנימי בחלק החזיתי (הישן) יש תקרה דקורטיבית והגג הוא מבטון בחלק הישן. בחלק החדש נדמה לי שזה גג אסבסט. לגבי רמת הגמר - רמת הגימור טובה מאוד בשני המבנים" (פרוטוקול עמ' 2). מכאן, שדמי השימוש הראויים נקבעו על ידי השמאי על בסיס הערכת המבנה הנוסף ורמת גימורו, להבדיל משטח הקרקע בלא תוספת הבנייה. הדעת אינה סובלת מצב בו יִגבו ממחזיק דמי שימוש בגין מבנה המוחזק על ידו, בלא שתילקח בחשבון עלות הקמתו של המבנה, אשר הוצאה על ידי המחזיק. ברי, איפוא, כי יש לקזז מדמי השימוש הראויים את העלות הכספית שהוצאה על ידי הנתבעת בהקמתו של המבנה הנוסף. מהי, איפוא, אותה העלות? הגם שהנתבעת לא השכילה להמציא לבית המשפט ראיות לכך, סבורני כי ניתן לאמוד סכום זה מתוכה של חוות הדעת. במה דברים אמורים. כלל הוא בשיערוך שווי נכס בשוק החופשי - כך פסקו בתי המשפט בהזדמנויות שונות - כי גובה דמי שכירות ריאליים מהווה תשואה שנתית של 8% אחוז משוויו של הנכס כולו. משקבעתי כי על הנתבעת לשלם לתובעת סך של 1,800 ₪ בחודש עבור השימוש אשר עשתה במבנה הנוסף, הרי שניתן לקבוע כי שווי המבנה הנוסף מוערך לפי סך של 270,000 ₪ [1800 x 12 x 100 :8]. ברי כי מרכיב הקרקע מהווה חלק בלתי נפרד מאומדן כללי זה, כך שהערכת הנתבעת, אשר העמידה תביעתה לקיזוז שווי ההשקעות במבנה לסך של 100,000 ₪, הינה הערכה סבירה. לפיכך אני קובע כי יש לקזז מדמי השימוש הראויים סך של 100,000 ₪ בגין עלות הקמת המבנה, שיפוצו ותחזוקו משך השנים. אמור מעתה, התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים עבור המבנה הנוסף, נכון ליום הגשת התביעה, בסך של 63,000 ₪ (100,000 - 163,800). חוב דמי השכירות המוגנים 11. הצדדים אינם חלוקים באשר לעובדה כי הנתבעת חדלה לשלם את דמי השכירות המוגנים עבור המושכר בשנת 1996. הצהירה הגב' שהרבני (סעיף 6 לת/1) - "מאז משלוח הודעת התובעת לנתבעת בדבר הגדלת דמי השכירות, קרי מאז תחילת שנת 1996, ועד ליום הגשת תצהירי זה, חדלה הנתבעת לחלוטין מלשלם לתובעת דמי שכירות בגין המושכר". מר אזרק מטעם הנתבעת הצהיר אף הוא כי "עד לשנת 1996 שלמה הנתבעת 140 ₪ לחודש דמי שכירות בדיירות המוגנת עבור המקרקעין. בשלהי 1996 דרשה התובעת דרישה מוגזמת ובלתי סבירה להעלות את דמי השכירות פי 10 ולשלם 1400-1500 ₪ לחודש...אף אם הייתה מעוניינת הנתבעת לעמוד בדרישה זו לא יכלה לעשות זאת, שכן זוהי חריגה ממשית מתקציבה כרשות ציבורית" ( סעיף 10 לנ/1). מר אזרק אשר הסתמך לדבריו על מר ריעאני ומר ואג'ימה, הודה בחקירתו כי "פעם האחרונה ששילמנו היה בשנת 1996, וזה מה שהם אמרו לי" (פרוטוקול עמ' 4). הנה כי כן, אין מחלוקת כי דמי השכירות המוגנים בגין המושכר לא שולמו החל מראשית שנת 1996, המועד בו דרשה התובעת להעלאתם. 12. מהו גובה דמי השכירות המוגנים בהם חבה הנתבעת? תקופת השכירות החוזית תמה ביום 31.12.71. ממועד זה הפכה הנתבעת לדיירת סטטוטורית בהתאם לחוק. הצדדים קבעו מנגנון לעדכון דמי השכירות בהתאם לחוק כדלקמן - "במקרה ותוך תקופת השכירות יעלו דמי שכירות בהתאם לחוק חדש המסדיר את היחסים בין המשכירים לשוכרים או בהתאם לכל חוק אחר שיהיה בתוקפו מזמן לזמן, יועלו בהתאם לכך דמי השכירות המשתלמים עבור המושכר והשוכר יהיה חייב לשלם את ההפרש ולשנות או להוסיף שטרי חוב בחתימת ידו לפקודת המשכיר בקשר לתוספת דמי השכירות - הכל לפי דרישת המשכיר" (עמ' 2 לנספח ב' לכתב התביעה). הצדדים נתנו, איפוא, דעתם להיתכנות של שינוי בחוק הקובע את דמי השכירות והביעו הסכמתם, במפורש, לעדכונם בהתאם לשינויים אלה. ביום 1.1.1983 הוסף לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן: "החוק") סעיף 52א שעניינו דמי שכירות מרביים בבית עסק, בו נקבע כי דמי שכירות ששולמו לפני התיקון יועלו באופן חד פעמי ב- 300% [סעיף 52א(א)] ולאחר מכן יתעדכנו כל שלושה חודשים בשיעור עליית המדד [סעיף 52א(ב)]. ניתן היה לצפות מהתובעת כי זו תדרוש העלאה חד פעמית של דמי השכירות אשר שולמו ע"י הנתבעת עובר ל-1.1.1983 ועדכונם, לאחר מכן, כפי שיעור עליית המדד. התובעת לא עשתה כן. למעשה, עד לראשית שנת 1996 לא נדרשה הנתבעת להעלאות כלשהן של דמי השכירות המוגנים. מכאן, ולמצער עד לשנת 1996 , שילמה הנתבעת כסִדרם את דמי השכירות המוגנים כפי שיעורם ערב כניסתו לתוקף של סעיף 52א' לחוק. למעשה גם בשנת 1996 לא דרשה התובעת העלאה של דמי השכירות המוגנים על פי המנגנון שנקבע בסעיף52א' הנ"ל (להלן: "דמי השכירות המרביים"). תחת זאת דרשה האחרונה מהנתבעת העלאה של דמי השכירות באופן חד (פי 10 לטענת הנתבעת) בהתבססה על הסרת ההגבלה של דמי השכירות המרביים מכוחן של תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983 (להלן: "התקנות"). לשיטת התובעת, הנתבעת הינה תאגיד ציבורי אשר הוקם על פי דין וככזו אין להחיל עליה את דמי השכירות המרביים כמתחייב מתקנה 1(5) לתקנות. לטענת התובעת, על הנתבעת לשלם את דמי השכירות הריאליים בגין המושכר - כנדרש הימנה החל למן שנת 1996. אודה ולא אבוש, לא הבינותי מהו מקור הסמכות של התובעת בדרישתה להסרת "התיקרה" המגבילה העלאת דמי השכירות, מאלה המרביים אשר נקבעו בחוק. דרישתה של התובעת לתשלום דמי שכירות כלכליים החל משנת 1996, משנה למעשה את מעמדה של הנתבעת ומסירה מעליה את הגנת החוק בכל הקשור לדמי השכירות המוגנים. הסמכות הבלעדית לקבוע כזאת נתונה לבית הדין לשכירות. באם מצאה התובעת כי, משפטית, אין להחיל על הנתבעת את הגבלת שכר הדירה - כאמור בסעיף 52א' לחוק - צריכה הייתה זו הראשונה להתכבד ולפנות לבית הדין לשכירות, אשר לו הסמכות הייחודית לדון בכל עניין הנובע מהוראות הפרקים ב' עד ה' של חלק ב' לחוק הגנת הדייר - (סעיף 140 לחוק). 13. כאן המקום להסיר טעות משפטית אשר יצאה מלפני התובעת, לפיה מוסמך בית משפט זה לפסוק בשאלת הסרת המיגבלה לדמי שכירות מרביים, אגב גררא - שכן בית המשפט דן בה כסמכות נגררת במסגרת סעד הפינוי הנדרש. סבורני כי התובעת גילתה פנים שלא כהלכה לעניין זה. תביעת הפינוי בהליך זה נסמכת על עילת פינוי שעניינה - אי תשלום דמי שכירות. אכן בית משפט זה מוסמך לדון בשאלת אי תשלום דמי שכירות אשר נקבעים על פי החוק, כמו גם בדמי שכירות מוסכמים - אגב הדיון בעילת פינוי, שמקורה באי תשלום דמי השכירות האמורים. ברם, במקרה שלפנינו אין המדובר בדמי שכירות אשר נקבעו מכוח החוק, שהרי התביעה איננה לתשלום דמי השכירות המרביים כהוראת סעיף 52א' לחוק, או דמי שכירות מוסכמים. מכאן, שההלכה אשר צוטטה על ידי ב"כ התובעת בעניין רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן (אשר צורף לסיכומי התובעת), איננה רלוונטית לענייננו. זאת ועוד זאת, עתירת התובעת בנדון דידן הינה לסעד נוסף, הלא הוא תשלום דמי השכירות בגין המושכר, בהתאם להוראות התקנות. דרישה לסעד האמור מהווה עתירה "ישירה" להכריע בשאלת תחולתן של התקנות וקביעת דמי שימוש כלכליים. אין המדובר,איפוא, בהכרעה בשאלת דמי השכירות המוגנים, אגב דיון בשאלת הפינוי. עולה איפוא, מכל האמור והמקובץ לעיל, כי אין כל בסיס לדרישתה של התובעת לחיובה של הנתבעת בדמי שכירות כלכליים, ולמעשה חוסה הנתבעת בהגנת החוק, על כל מגבלותיו, כל עוד לא קבע בית הדין לשכירות קביעה אחרת. 14. מהו אם כן חובה של הנתבעת בגין אי תשלום דמי שכירות המוגנים? כבר קבעתי לעיל כי דמי השכירות המשתלמים עבור המושכר כפופים המה להעלאות על פי סעיף 52א' לחוק. הנתבעת טענה כי עובר לתחילת שנת 1996 - מועד "גילוי" חוב דמי השכירות על ידי התובעת - היא שילמה דמי שכירות בסך של 140 ₪ לחודש (סעיף 10 לנ/1). התובעת לא סתרה טענה זו ואף לא הביאה ראייה מטעמה להוכחת גובה דמי השכירות אשר שולמו על ידי הנתבעת במועד זה. כיוון שהתובעת לא דרשה העלאת דמי שכירות על פי הוראת סעיף 52א' לחוק, הרי שהחישוב אותו יש לערוך לצורך הערכת חוב דמי השכירות החל מינואר 1996 ועד מועד הגשת התביעה הינו: 140 ₪ X 90 חודש = 12,600 ₪. אני קובע, איפוא, כי חובה של הנתבעת בגין דמי השכירות המוגנים הינו סך של 12,600 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. עילת פינוי - אי תשלום דמי שכירות 15. התובעת סומכת תביעתה לפינוי המושכר על עילות פינוי חילופיות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר ואלו הן: א. אי תשלום דמי שכירות, עילת פינוי סטטוטורית מכוח סעיף 131(1) לחוק. ב. אי קיום תנאי השכירות (אי תשלום דמי השכירות) אשר אי קיומם מקנה, לפי תנאי השכירות, הזכות לתבוע פינוי - זאת מכוח הוראות סעיף 131 (2) לחוק. על מנת שתקום לו לבעל הבית עילה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראת סעיף 131(1) לחוק, עליו להוכיח כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפך עניין של קבע המגיע לכדי ניתוק של המשכיות התשלומים (ראו: ד. בר- אופיר, שם, עמ' 9). סבורני כי אי תשלום דמי שכירות, משך למעלה מ-7 שנים, מהווה ניתוק בהמשכיות תשלום דמי השכירות - המקימים עילת פינוי מכוחו של סעיף 131(1) לחוק. הגם שצדקה הנתבעת בסירובה לשלם את דמי השכירות הכלכליים אשר נדרשו על ידי התובעת (בהעדר פסק דין מתאים של בית הדין לשכירות), ברם אין אני רואה כל הצדקה להימנעות הנתבעת מלשלם את דמי השכירות המוגנים, אשר השתלמו על ידה טרם הדרישה האמורה. משבחרה הנתבעת, מדעת, שלא לשלם את דמי השכירות המוגנים אשר השתלמו עד למועד דרישת התובעת לדמי שכירות ריאליים - קמה לה לתובעת עילת פינוי על פי סעיף 131(1) לחוק. טענת הנתבעת כי עלות השיפוצים והשיפורים שנעשו על ידה במושכר, עולים על סך החוב בו היא חבה עבור תשלום דמי השכירות, דינה להידחות. הנתבעת לא הציגה ראייה כלשהי להוכחת טענתה. בהעדר ראיות בדבר השקעות כאמור, אין בסיס לטענת הקיזוז, והיא נדחית בזה. העולה מן האמור כי עומדת לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבעת בשל אי תשלום דמי שכירות החל מיום 1.1.1996 - מכוח הוראות סעיף 131 (1) לחוק. 16. כך גם אמורים הדברים באשר לעילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק. על מנת שתקום לו לבעל הבית עילה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק, על בעל הבית הנטל להוכיח כי הדייר לא קיים תנאי שאי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי. " הפירוש הנכון של הוראה זו הוא שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסוים ניתן לבעל הבית את הזכות לפינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו... בעל הבית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעמיד עילת פינוי - עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר שאין בידיו עילת פינוי לעניין אותו מעשה". [ראו: ד. בר- אופיר, שם, עמ' 22]. הסעיף הדן בזכות התובעת לפינוי הנתבעת מן המושכר, הינו סעיף 10 לחוזה השכירות, וזו לשונו: "10. כל תנאי חוזה זה הינם תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה איזו שהיא..., למטרת סעיף זה יחשב אי תשלום איזה סכום המגיע, או אי פרעון איזה שטר שנתן לפי חוזה זה כאי תשלום ו/או כהפסקת תשלום דמי השכירות" (עמ' 2 לנספח ב' לכתב התביעה). אין חולק כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות המוגנים החל מינואר 1996 ובכך הפרה את חוזה השכירות, על פיו ניתנה לתובעת הזכות לעתור לפינוייה. מכאן שקמה לתובעת עילה לפינויה של הנתבעת מהמושכר, אף מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק. סעד מן הצדק 17. נוכח מסקנתי האמורה מצווים אנו - מכוח הוראת סעיף 132(א) לחוק - לשקול האם - אם לאו - מן הראוי להעניק לנתבעת, בנסיבות המקרה דנן, סעד מן הצדק. ידועה היא לכל פסיקתו של בית המשפט העליון לפיה בכל הנוגע לבית עסק, להבדיל מדירת מגורים, בית המשפט קומץ את ידו מליתן סעד מן הצדק, וזה יינתן אך במקרים ראויים ובנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת (ראו: ע"א 88/81 אלסחורי ואח' נ' מזרחי, פ"ד לז(3) עמ' 309). עם זאת, בבוא בית המשפט לשקול מתן סעד מן הצדק, אף במקרה האמור, הוא מצווה ליתן דעתו לכלל הנסיבות הקשורות בשני הצדדים ועליו להימנע ממתן צו פינוי, אם שוכנע כי הפינוי מהווה סנקציה חמורה מדי ובלתי צודקת, ביחס להפרה שקרתה. אחר ששקלתי שקול היטב את מהותה של ההפרה ואת התנהגות הצדדים טרם הגשת התביעה, כמו גם את האינטרסים של בעלי הדין והפגיעה בכל אחד מהם - באתי לכלל מסקנה כי יש להעניק לנתבעת, בנסיבות העניין, סעד מן הצדק. במה דברים אמורים. הגם שמדובר בהפרה משמעותית של אי המשכת תשלום דמי השכירות בבית עסק, מצאתי כי אי התשלום נבע מהדרישה הבלתי חוקית של התובעת לתשלום דמי שכירות כלכליים, כמו גם מהנחתה של הנתבעת בדבר זכותה לקיזוז השקעותיה במושכר - ולא מתוך כוונה להתחמק מתשלום דמי השכירות. הנתבעת יושבת במושכר החל משנת 1971, למעלה משלושים שנה, כאשר כל השנים עד לשנת 1996, עת דרשה הימנה התובעת תשלום דמי שכירות כלכליים, שילמה הנתבעת את כל דמי השכירות המוגנים כסִדרם ובמועד. אין ספק כי הפסקת התשלום בשנת 1996 קשורה היא בקשר ישיר לדרישת התובעת לתשלום דמי שכירות כלכליים, דרישה אשר הוכחה כשגויה, כך שסנקציית הפינוי אינה עומדת מבחינת חומרתה בשום יחס לחומרת ההפרה. לבסוף, בשוקלי את הנזק אשר יגרם לנתבעת ולציבור אותו היא משרתת כתוצאה מפינויה מהמושכר, מאזן הצדק מוביל למסקנה, כי יש להימנע מלפנות הנתבעת מהמושכר. יחד עם זאת אין להקל ראש בעובדה המוכחת כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות המוגנים תקופה כה ארוכה. מחדל זה מצדיק מתן סעד מן הצדק בכפוף לתשלום פיצוי נאות אותו אני מעמיד בנסיבות העניין על סך 25,000 ₪. התוצאה 18. סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. הנני מורה לנתבעת לפנות ולסלק ידה מהמבנה הנוסף ולהחזיר החזקה בו לתובעת שהוא פנוי מכל אדם וחפץ. ב. מחייב הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין המבנה הנוסף בסך של 63,000 ₪, בצירוף הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. ג. מחייב הנתבעת לשלם לתובעת סך 12,600 ₪ חוב דמי השכירות המוגנים עבור המושכר, בצירוף הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. ד. הנני מצווה על הנתבעת לפנות את המושכר נשוא התביעה ולהחזירו לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ מטעמה. צו הפינוי לא ייכנס לתוקפו, באם תשלם הנתבעת לתובעת, תוך 90 יום מהיום פיצוי כספי בסך 25,000 ₪. ה. נוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב ביכולותיה של הנתבעת, מחייב הנתבעת בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה ישא הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד תשלומו המלא. המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים - באמצעות הדואר. ניתנה היום כ"ח בכסלו, תשס"ז (19 בדצמבר 2006) בהעדר הצדדים טובי חיים - שופט פלישה למקרקעיןשכירות מוגנתסילוק ידשכירותדייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעין