פיצוי בגין ירידת ערך בסך בשל פגמי תכנון

מבוא בהמשך להחלטת יום 11.1.07(להלן:"ההחלטה") ובהתאם להסכמה הדיונית שהושגה בין הצדדים תתייחס ההכרעה בפסק הדין לחלוקת האחריות ביחס לקביעות המקצועיות שנעשו בהחלטה , לזכאות התובעים לפיצוי בגין איחור במסירה , לעוגמת הנפש ולשיפוי הוצאותיהם. ליקויי הבנייה מבוא: ביחס לתובעים 1 ו-2 נקבע בהחלטה כי זכאותם של אלה הינה לפיצוי בסך של 13,600 ₪ (200 ₪ הושמטו מחמת טעות קולמוס) בשל ליקויי ביצוע ותיכנון כולל פיקוח הנדסי ללא מע"מ בתוספת עלות צפויה ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 25%. עוד נקבע לזכותם של התובעים פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 1,400$ בשל פגמי תיכנון (דלת ממ"ד חוסמת מעבר במסדרון ורוחב מוקטן בחדר הארונות). ביחס לתובעים 3 ו-4 נקבע בהחלטה כי זכאותם של אלה הינה לפיצוי בסך של 13,100₪ (הפחתה של 900 ₪ בגין האגנית ותוספת של 300₪ שהושמטו מחמת טעות קולמוס) בשל ליקויי ביצוע ותיכנון כולל פיקוח הנדסי ללא מע"מ בתוספת עלות צפויה ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 25%. עוד נקבע לזכותם של התובעים פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 1,500$ בשל פגמי תיכנון (דלת ממ"ד, חוסר חלון ורוחב מוקטן בחדר ארונות) . ביחס לתובעים 5 ו-6 נקבע בהחלטה כי זכאותם של אלה הינה לפיצוי בסך של 13,100 ₪ בשל ליקויי ביצוע ותיכנון כולל פיקוח הנדסי ללא מע"מ בתוספת עלות צפויה ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 25%. עוד נקבע לזכותם של התובעים פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 1,600$ בשל פגמי תיכנון (דלת ממ"ד ורוחב מוקטן בחדר הארונות). ביחס לתובעת 7 נקבע בהחלטה כי זכאותה שלה הינה לפיצוי בסך של 10,500₪ בשל ליקויי ביצוע ותיכנון כולל פיקוח הנדסי ללא מע"מ בתוספת עלות צפויה ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 25%. עוד נקבע לזכותה של התובעת פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 1,300$ בשל פגמי תיכנון (דלת ממ"ד חוסמת מעבר במיסדרון ורוחב מוקטן וחוסר חלון). ביחס לתובעת 12 (הרכוש משותף) נקבע בהחלטה כי זכאותה הינה לפיצוי בסך של 130,100 ₪ ( 30,000 ₪ בתוספת 5,600 ₪ שהושמטו מחמת טעות קולמוס) בשל ליקויי ביצוע ותיכנון כולל פיקוח הנדסי ללא מע"מ בתוספת עלות צפויה ל"קבלן מזדמן" בשיעור של 20%. עוד נקבע לזכותם של כל אחת מיחידי דירות התובעים פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 750$ בשל פגמים בקירות הבניין (עקמומיות) ובחיפויי הפסיפס. תמצית טענות הצדדים: ב"כ התובעים טוען כי האחריות לקיומם של ליקויי הביצוע מוטלת על הנתבעות 1 ו- 2 מתוקף אחריותן המשותפת (הנתבעת 1 כקבלן מבצע והנתבעת 2 כמפקח) ואילו ככל שמדובר בליקויי תיכנון מוטלת האחריות לפיתחו של הנתבע 3 כאדריכל המתכנן. הנתבעת 1 מדגישה את העדר אחריותה לגבי כל חלק עלויות ירידת הערך שהם תוצאת כשלי התכנון בכל מקום שאלה נתגלו אם כממצא ישיר ואם כממצא עקיף בהעדר תוכניות. לאמיתו של דבר, אין הנתבעת 1 מכחישה את אחריותה לליקוי הביצוע אלא שלטענתה, נושאת הנתבעת 2 עימה באחריות משותפת מתוקף הפרת חובת הפיקוח האפקטיבית שכשלה בזיהוי והתראה ביחס לפגמים שנתגלו. הנתבעת 2 איננה מתנערת אף היא מאחריותה כמפקחת בפרוייקט אלא שלטענתה, גובשה בהלכה המשפטית נטיה ולפיה מירב האחריות מוטלת על המבצע ואילו על המפקח רובצת האחריות המישנית בשיעורים מופחתים באופן משמעותי. מעבר לכך, מסתייגת הנתבעת 2 מאחריותה לליקויים שנתגלו בחיפויי הפסיפס וטוענת כי האחריות לכך היתה מוטלת על הנתבע 3 כמי שאישר את הביצוע תוך שהיא מדגישה את הצורך בהפחתת חלק החיובים הנוגע ל"פריטים שלא הותקנו" ועלותם נחסכה מהנתבעת 1 . הנתבע 3 אשר שימש כאדריכל המתכנן גורס גם הוא יש להפחית את חלק החיובים הנוגע ל"פריטים שלא הותקנו" ע"י הנתבעת 1 ובנוסף טוען , כי אין להטיל עליו אחריות בשל ליקויים תיכנוניים ביחס לפריטי תכנון שתוכניותיהם לא סופקו למומחה כיוון שאלה לא היו ברשותו. עוד טוען הנתבע 3 כי הפגם התיכנוני שנתגלה בהקמת בריכת המים בסטיה מההיתר לא נעשה על ידו ובכל מקום שנתגלתה סתירה בין תוכנית המכר לבין תוכניות העבודה מוטלת האחריות על אלה שלא הציגו לרוכשים את עדכון תוכניות המכר. את הליקויים שנתגלו בפסיפס מגדיר הנתבע 3 כליקויי ביצוע ומתוקף זאת לדעתו, נשללת אחריותו כמתכנן לליקויים. דיון אשר לשאלת חלוקת האחריות בין הנתבעים 1 ו-2 סבורני כי אכן נכון לייחס לנתבעת 2 אחריות משנית בלבד ביחס לנתבעת 1 שכן מקור הכשל הינו בנתבעת 1. היחס הנכון לחלוקה איפוא, הינו 66% לנתבעת 1 ו-34% לנתבעת 2. לענין הליקויים שנתגלו בחיפויי הפסיפס - מדובר בליקויים הנוגעים לחוסר מישוריות של משטחי הפסיפס (אי יישור שכבת הטיח כראוי), לקיום של חיתוך לקוי במידה מסויימת של האריחים סביב מסגרות החלונות ושולי המעקה והאדנים ולהתגלותם של הבדלי גוונים שוליים. מדובר אם כן בליקויים שהינם בעלי אופי ביצועי מובהק ולנוכח טיבם זה, יש לקבל את טענתו של הנתבע 3 כי ככל שאישר זה את ביצועם לא התייחס אישורו אלא לתוכנית הביצוע ולא לביצוע עצמו. האחריות בעניין ליקויי הפסיפס מוטלת במלואה על הנתבעת 1 ובחלקה היחסי על הנתבעת 2. אשר לחלק טענת הנתבעים 2 ו- 3 הנוגע ל"פריטים שלא הותקנו" ועלות התקנתם נחסכה מהנתבעת 1; מדובר בפריטים שוליים בעלויות מצטברות מצומצמות של אלפי שקלים בודדים כמו לדוגמא אי התקנת ברז מים חמים או ברז דלי וכיו"ב. בהתחשב בכך ייגרע משיעור אחריותה של הנתבעת 2 חיוב נוסף בהיקף של 5%, וכך ייעשה גם ביחס לנתבע 3 שטענותיו תידונה להלן. לטענת הנתבע 3 אין להטיל עליו אחריות ביחס לפרטי תיכנון רק משום שהתוכניות לא סופקו למומחה. אכן המומחה כותב בחוות דעתו כי בחלק מהמקרים זיהה את הליקויים כליקויי תכנון והגדיר זאת כזיהוי בלתי מוחלט בהעדר תוכניות הביצוע הכוללות את פריטי הנגרות והמסגרות כרשימה חלקית. עם זאת, מומחה בית המשפט איננו מפרט במדויק את זיהוי התוכניות שחסרו לו לצורך הכרעה מוחלטת בנושא אחריות התכנון ובמובן זה של הדברים נראה לי, כי נכון יותר היה להציג פירוט מלא של הדברים. הואיל ופירוט כזה לא נדרש על ידי מי מהצדדים כלפי המומחה כי אז אין לי להתייחס אלא למצב הדברים כפי שהוא. לשאלה אצל מי, ולמי כל סוג של תוכניות הנעשות במהלך ניהול פרוייקט בניה אין תשובה חד משמעית ו"מתמטית". בכל פרוייקט קיימת רוטינת ניהול שונה לעיתים לא כולה מצויה בכתובים והיה על הנתבע 3 בהקשר זה, לפרט בעדותו את רשימת התוכניות שהיו באחריותו כרשימה סופית ובהתייחס לעדות מפורטת בעניין יתכן שניתן היה לבחון את הגנתו. ואולם בעדותו לא פירט הנתבע 3 ולא הציג באופן מסודר ומלא את התוכניות שנערכו על ידו כתומכות את גירסתו ובהעדר פירוט מסוג זה לא הוכחה הגנתו. הנתבע 3 מוסיף וטוען כי אין לחייבו בליקויים ככל שאלה מתבססים על סתירות שנתגלו בין תוכנית המכר לבין תוכניות הביצוע שכן מדובר במחדל בהמצאת תוכניות מעודכנות לדיירים הנעדר כל זיקה לעבודת הנתבע 3 . גם כאן לא הוצגה תשתית עובדתית מלאה לא מצד המומחה ולא מצד הנתבע 3 המאפשר קביעת ממצא עובדתי בענין ומשכך, אין לקבל את טענותיו של הנתבע 3. בענין חוסר ההתאמה שנתגלתה בהקמת בריכת המים וסווגה ע"י המומחה כליקוי תכנוני - אין חולק כי במהלך עבודות הביצוע נעשה שינוי ביחס לתוכנית בריכת המים לעומת זו אשר היתה קיימת בהיתר באופן שהבטון היצוק הומר במיכל פלסטיק. לפי עדותו של ברנר דוד שהעיד בשם הנתבעת 2 בתוקף תפקידו כמנהלה, נעשה השינוי בשלב הביצוע על ידי יועץ האינסטלציה. לעדות זו, תמיכה עקיפה בעדותו של ישעיהו חכשורי שהעיד בשם הנתבעת 1 וכן בעדותו של הנתבע 3. לפי עדותו של האחרון אישר זה את שינוי התוכנית לבניית הבריכה ואף הסביר כי לדעתו מדובר בשינוי המיטיב את התכנון המקורי (דבריו אלה האחרונים לא נרשמו אמנם בפרוטוקול עם זאת, זכורים לי היטב נוכח סמיכות הדיון) ומתוקף זאת עליו האחריות המלאה לכשל התכנוני. לסיכום חלק זה של הדיון זה ייאמר כי חלוקת האחריות בין הנתבעים השונים הינה כזו שלפיה מלוא האחריות לליקויי הביצוע הינה על הנתבעת 1 ובמשותף עם הנתבעת 2 בשיעור של 29% ממנה ואילו ליקויי התיכנון מוטלים במלואם על הנתבע 3 בגריעה של 5%. איחור במסירה לטענת התובעים נוצר איחור במסירת הדירות אשר בשלו הפרו הנתבעים את חובתם ההסכמית לתקופה שבין 3.5 חודש לתובעים 1, 2, 3 ו-4, ועד 5 חודש לתובעים 5ו-6. איחור זה המתייחס לתקופה שמיום 1.4.97 מקנה לתובעים, לטענתם, זכות לפיצוי לפי תעריף שנקבע בהסכם לדמי שכירות חודשיים וכן לפיצוי מצטבר בגין הפרה יסודית של ההסכם. ביסוד טענתם זו של התובעים עומדת ההנחה ולפיה יש למנות את מועד המסירה לתום 20 חודש לפי המתחייב מההסכם החל מיום 30.7.95 המערכת ההסכמית בין הצדדים כוללת את הסכמי המכר שנחתמו בין התובעים לבין הנתבעת 1 במועדים שונים (להלן:"הסכמי המכר") ובהם התחייבה הנתבעת לבצע את עבודות הבניה. הסכמי המכר שנחתמו הינם חלק מפרויקט "בנה דירתך" שיזמה עיריית חולון אותו ניהלה באמצעות החברה הכלכלית לפיתוח חולון בע"מ (להלן:"החברה הכלכלית"). השלב המכריע בביצוע הפרוייקט נעשה באמצעות פרסום מכרז עבור הדיירים הפוטנציאלים שהוכרו כזכאי משרד הבינוי והשיכון שבתומו נבחרה הנתבעת 2 כמפקחת על ביצועו ויחסיה עם החברה הכלכלית הוגדרו בהסכם שנחתם ביניהן ביום 23.8.95. (להלן:"הסכם הפיקוח"). תפקידיו וסמכויותיו של המפקח הוגדרו הן בהסכם הפיקוח והן בהסכמי המכר ובהסתמך על הוראותיהם המצטברות ניתן לקבוע כי לוח הזמנים שהוגדר לסיום העבודות הינו לתום תקופה של 20 חודש מיום היתר הבניה וצו תחילת העבודה בתוספת 14 ימי התארגנות . על פניו שגויה טענת התובעים ולפיה מועד המסירה הצפוי היה 1.4.97 כי אם לכל המוקדם 14.4.97. מעבר לכך, אין חולק כי בפועל בוצעה המסירה במועדים הנקובים בפרוטוקולי המסירה ואלה משקפים קיומו של איחור ליכאורי לתקופות שבין שלושה וחצי חודשים לארבע וחצי חודשים. הנתבעים מכחישים קיומו של איחור במסירה הן כטענת סף והן לגוף הדברים . כטענת סף טוענים אלה לשיהוי ולויתור מצד התובעים שלניכחו מנועים אלה מלטעון כל טענה לגבי האיחור במסירה. לגופם של דברים מבוססת הגנת הנתבעים 1ו-2 על הטענה ולפיה המועד הרלבנטי לבחינת מידת עמידתם בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכמים אינו המועד הקלדנרי הנקוב בצו התחלת העבודה או היתר הבניה אלא המועד בו החלו העבודות בפועל הדחוי מזה המצויין בצו התחלת העבודה ואינו מוקדם ליום 30.10.95. לחילופין, טוענים הנתבעים כי בהתחשב בהחלטת הנתבעת 2 לתוספת זמן בת 75 יום לפי מוצג נ/8, יש למנות את מועד תחילת העבודה מיום 15.11.95 ולחילופי חילופין, טענו כי בהתחשב בהפרעות שנוצרו בשטח כתוצאה מפלישה, קיומה של פסולת בנייה והשתהות חברת החשמל בחיבור יש להפחית ממניין המועדים את תקופות השהייה. בהתחשב בכל אלה, טענו הנתבעים כי מועדי המסירה של הדירות תואמים את התחייבותם ההסכמית. סמכויות המפקח היינו, הנתבעת 2, למתן ארכות ולשינוי בלוח הזמנים המחייב קבועות בסעיף 8.1 להסכמי המכר ואלה מותנות בקיום הליך מסודר שבו נקבע לוח הזמנים על ידי הקבלן וזה מאושר ע"י המפקח כאשר האישור הסופי של המפקח הופך ללוח הזמנים המחייב אם ניתן בתוך 3 ימים. כמו כן, נקבע מנגנון "הצדקת איחורים" המותנה באישור המהנדס באופן אבסולוטי. על פניו לא הוצגו הראיות בנושא זה באופן היוצר בסיס עובדתי קוהרנטי וברור לקיום התהליך במתאם מלא להוראות הסכמי המכר ולפיכך, כל טענות הנתבעים לקיומו של איחור מוצדק או לארכה מוצדקת בת 75 יום לא הוכחו. נראה לי גם כי מוצג נ/8 לכשעצמו הקובע את מועד תחילת העבודה של הנתבעת אינו עומד במיתאם מלא להסכם ולפיכך, גם מטעם זה במצטבר אין לקבל את טענות הנתבעים בהקשר זה. עם זאת, ראויה לבירור טענת הנתבעת 1 ולפיה, מנועים התובעים מלהעלות טענות לגבי איחור במסירה לאחר שעל פי מוצג ת/15 ויתרו על טענתם בעת מסירת הדירות ולפי עדותו של דוד ברנר שהעיד מטעם הנתבעת 2 ודוד חכשורי שהעיד מטעם הנתבעת 1 לא העלו התובעים טענה מסוג זה במשך תקופה ארוכה עד להגשת התביעה (ראה לענין זה עמוד 28 שורות 27 - 28 לפרטיכל מיום 18.3.07 וכן עמוד 50 שורות 1 ו- 2 לפרטיכל זה). התובע 1 (להלן:"חביב") שהעיד בשם התובעים בעניין זה נחקר אודות ויתורו הנטען על האיחור במסירה והשיב כי לולא חתם על ויתור לא היה מקבל את הדירה, לעניין זה הנני להפנות לעמוד 19 שורות3-5 לפרוטוקול מיום 18.3.07. טענתם של התובעים הינה אם כן כי בשל קיומו של לחץ בלתי הוגן הסכימו לוותר על טענותיהם לעניין איחור במסירה. אחד הקריטריונים לבחינת כנות הטענה בדבר קיומו של לחץ בלתי הוגן או שימוש בלתי הוגן בכוח בין אם זה מגיע כדי כפייה ובין אם לאו, הינו מחאת הנכפה בהזדמנות הראשונה לאחר ששוחרר מאלמנט הכפייה (לעניין זה ראה ע"א 5806/02, אריאל ארביב). הואיל וחביב לא טען בעדותו כי פנה לאחר מסירת החזקה בעניין האיחור במסירה למי מהנתבעות (עמ' 18 שורות 13-14 לפרטיכל מיום 18.3.07), סבורני כי יש לראות את העלאת הטענה בשלב המאוחר שבו הוזכרה כהתנהגות שאינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב הן בקיום מו"מ והן בניהול הליכים משפטיים ומכל מקום, אינה תומכת את גירסת חביב. מצאתי כי טענת התובעים לקיומו של איחור במסירה על בסיס השיקולים כמפורט לעיל, אינה צריכה להתקבל ודינה לדחייה. עוגמת נפש עיקר הליקויים שנתגלו בדירות התובעים הינם ליקויי ביצוע המתגלים בפרטי הגמר ואינם מצביעים על כל כשל ביצועי משמעותי . הוא הדין ביחס לליקויי התיכנון שנתגלו בדירות. הליקויים שנתגלו ברכוש המשותף משמעותיים יותר אלא שגם בהם לא קיימת אינדיקציה לכישלונות תיכנוניים קשים והחלק המרכזי שלהם נוגע לשינוי תוכנית מאגר המים . לא מצאתי כי בנסיבות אלה ראוי לזכות את התובעים בפיצוי בגין עוגמת נפש אלא כדי הסך של 1,000 ₪ לתובעים 1-7 בלבד, כאשר הפיצוי שנקבע מתייחס לכל דירה ולא לכל אחד מיחידי התובעים. רכיב זה יוטל על הנתבע 3 בשיעור של 80% ועל הנתבעת 1 בשיעור של 20%. אשר להוצאות- התביעה שהוגשה הועמדה על הסך של 1,250,182 ₪ ונתקבלה בסופו של יום בשיעור של כ- 25% בלבד .התובעים קיבלו אומנם בשלב הסיכומים את מימצאי המומחה כנקודת מוצא להכרעה ואולם עדיין חלק ניכר מתביעתם זה הנוגע לאיחור במסירה נוהל בדקדקנות הגם שלטעמי היה זה בלתי מוצדק ונדחה. בשל עמידתם של התובעים על חלק זה של תביעתם נוצרה הכבדה משמעותית בניהול התביעה שעה שאלה עמדו על כל תג ותו בטיעוניהם. מרכיב חשוב ומשמעותי בנושא ההוצאות נוגע לדרך ניהול ההליך ולאחר שלהתרשמותי נוהל ע"י התובעים הליך קשה ומכביד לא מצאתי לזכותם בהוצאות למעט עלות ייצוגם המשפטי והחלק היחסי של האגרה כפי הסכום שנפסק. סוף דבר התביעה התקבלה בחלקה, לפי אמות המידה שנקבעו בגוף פסק הדין. תחשיב הזיכויים שהוא תוצאת ההכרעה ישומע בנוכחות באי-כוח הצדדים ביום 16.4.07 בשעה 08:30, כאשר אלה רשאים להופיע מצויידים בתחשיב המוסכם על הצדדים לפי עקרונות פסק הדין. עותק פסק הדין יישלח לבאי-כוח הצדדים בדואר רשום ע"י המזכירות. ניתן היום 27.3.07, בהעדר הצדדים. יעל אחימן, שופטת ירידת ערךפיצויים