הבקשות לפני נוגעות כולן, באופן זה או אחר, לקריסתו של פרויקט הנופש “Sea Belle” ("פרויקט הנופש" / "הנכס"), עקב קשיים כלכליים אליהם נקלעה החברה המקימה, סיבל נהרייה בע"מ ("החברה"). רקע עובדתי ביום 7/8/94 רכשה החברה מאת עיריית נהרייה את המקרקעין הידועים כגוש 18206 חלקה 22 בנהרייה, בשטח של כ- 36,409 מ"ר. התמורה שולמה במלואה ונרשמה הערת אזהרה לטובת החברה. פרויקט הנופש אותו תכננה החברה להקים במקרקעין, תוכנן לכלול 3 בניני דירות נופש (שכונו בתוכניות בנינים "A" "B" ו-"C"(, בני 83 יחידות דיור כל אחד ומלון בן 250 חדרים. עוד תוכננו מתקני נופש, ביניהם בריכת שחייה, לשימושם של בעלי הדירות ושל אורחי המלון. הבנק הבינ"ל הראשון לישראל בע"מ ("הבנק") העניק לחברה אשראי וסיפק לה שירותים בנקאיים שונים, כך בין היתר הנפיק עבור רוכשי הדירות ערבויות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 ("חוק הבטחת השקעות"). להבטחת פירעון החוב, שעבדה החברה את זכויותיה במקרקעין ובפרויקט לטובת הבנק. החברה נקלעה לקשיים כלכליים, וביום 20/7/00 מונה לה כונס הנכסים. סך כל חובותיה והתחייבויותיה של החברה לבנק, הוא הנושה העיקרי, עמדו אז על כ-44.5 מיליון ₪. באותה עת, היה מצוי הפרויקט בשלבים מתקדמים של בניית בנין הדירות הראשון, בנין C, והחברה כבר מכרה בו, "על הנייר", 55 דירות לרוכשים שונים, מתוך 83 היחידות המתוכננות בו. בהתאם לסמכויות שניתנו לו, השלים כונס הנכסים את בנייתו, ציודו ואיבזורו של בניין C, במימונו המלא של הבנק. ביום 25/6/01 התקבל מהרשות המקומית טופס 4, המלמד כי אושר אכלוסו של הבניין. בהתאם, הזמין כונס הנכסים את הרוכשים לשלם יתרת תמורת הרכישה ולקבל לידיהם את החזקה בדירות. באותו מועד, 16 מבין הרוכשים נעתרו להזמנה, אם כי הערבויות לטובתם נותרו בתוקף עד לרישומו של הבית כבית משותף. במקביל הודיעו רוכשים אחרים כי אינם מעוניינים לקיים את חוזי הרכישה וחלקם נקטו בהליכים משפטיים לחילוט הערבויות, כפי שיתואר להלן. ביום 25/9/01 הורחב מינויו של כונס הנכסים למימוש שטר המשכנתא הרשום לטובת הבנק. בהתאם, פעל כונס הנכסים למכירת זכויות החברה בפרויקט, בכפוף לזכויותיהם של חמישים וחמישה רוכשי הדירות, אשר רכשו את דירותיהם עובר להליכי הכינוס. במסגרת בש"א 378/03, היא הבקשה לאישור מכירת זכויות החברה לחברות הקונות - חברת גבורדיניה בע"מ ("גבורדיניה") וחברת תרגרס בע"מ ("תרגרס") ("הקונות"), טען כונס הנכסים כי למרות שפרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הזכויות במקרקעין כנדרש, ההתעניינות הייתה נמוכה ובסופו של דבר מלבד הצעתן של הקונות לא הוצעה כל הצעה של ממש. ביום 26/1/03 אישרתי את מכירת זכויות החברה בפרויקט לקונות תמורת סכום כולל של 16.75 מיליון ₪. בהתאם לפסיקתא מיום 2/2/03, הוסמך כונס הנכסים לחתום על כל מסמך הדרוש לביצוע הצעת ההסכם "לרבות בקשות לרישום הערות אזהרה, תיקונן, ביטולן או החלפתן.... וכן לפעול מכוח יפוי הכוח הבלתי חוזר שכל אחד מרוכשי הדירות בבניין C הפקיד בשעתו בידי סיבל נהרייה בע"מ" מהסכם המכר בין החברה לקונות, עולה כי תגרס רוכשת כ-15% מהממכר, המשקפים את הזכות להירשם כבעלים בנפרד של חטיבת הקרקע המיועדת למלון, ואילו גבורדיניה רוכשת כ-85% מהממכר, המשקפים את הזכות להירשם כבעלים נפרד של יתר המקרקעין. 28 דירות ריקות בבניין C, אלו שהחברה בכינוס טרם הספיקה למכור, נמכרו אף הן לקונות במסגרת העסקה. בד בבד עם רישום זכויות הבעלות של הקונות, ועל מנת לעגן ולהבטיח את זכויותיהם של אותם 55 רוכשי הדירות שרכשו את דירותיהם מן החברה עובר להליכי הכינוס, רשם כונס הנכסים הערות אזהרה לטובתם של הרוכשים. הערות האזהרה נרשמו כולן על זכויות הבעלות של שתי הקונות, דהיינו הן של תרגרס והן של גבורדיניה. מנסח הרישום (נספח ב' לבקשת כונס הנכסים) עולה, שביחס לכל הערת אזהרה שנרשמה, ציין רשם המקרקעין מהי הדירה שאליה ההערה מתייחסת. כן נרשמה הערה כללית, מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, לפיה הערות האזהרה הרשומות לטובת רוכשי הדירות נרשמו על פי החלטת בית המשפט. בש"א 17860/05 היא בקשתו של כונס הנכסים להרשות לו לפעול לצמצומן של הערות האזהרה שרשם לטובת 12 מרוכשי הדירות, באופן שיחולו רק על זכויות הבעלות של חברת גבורדיניה וכך ישקפו את הסכם השיתוף מיום 26/3/03 שנחתם בין גבורדיניה ותרגרס, הן החברות הקונות. כמתואר בבקשת כונס הנכסים, עד כה 28 רוכשי דירות מתוך 55 רוכשים להם מכרה החברה דירות בשעתו, שילמו את יתרת התמורה וקיבלו חזקה בדירות. יתר 27 רוכשי הדירות עומדים בסירובם לקבל את החזקה בדירותיהם ולשלם למבקש את יתרת התמורה המגיעה מהם בגין רכישת הדירה. עם זאת, מציין כונס הנכסים, כי עם חלק מאותם דיירים מתקיים משא ומתן אשר מצוי בשלבים שונים, וההכרעה לגביהם, בין בדרך של עמידה על אכיפת הסכם הרכישה, בין בדרך של ביטול חוזה הרכישה, ובין בכל הסדר או פשרה אחרת, תתקבל בתקופה הקרובה. בכל מקרה, הקונות מעוניינות לקדם את הפרויקט. הן חתמו על הסכם שיתוף המבטא את חלוקת הזכויות במקרקעין ביניהן. הסכם השיתוף דווח לשלטונות המס, ניתנו לגביו אישורים, והוגשו בקשות לקבלת אישורי בניה מעיריית נהרייה. על מנת לקדמו יש לייחד את הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות כך שישקפו את הסכם השיתוף. הרוכשים המסרבים לקבל חזקה מתנגדים לבקשה. טעמי ההתנגדות של חלקם מקורם בבקשות שהגישו - בש"א 710/06 הוגשה על ידי הרוכשים גלית ויצחק סקוברובניק ("הרוכשים סקוברובניק"), במסגרתה הם מבקשים, בעילות שונות שתפורטנה, לעיין בשנית בהחלטה מיום 26/1/03, המסמיכה את כונס הנכסים למכור את זכויות החברה לקונות, ובש"א 3550/06 היא בקשתו של הרוכש רונלד ארבס ("הרוכש ארבס") להורות על בטלותו של הסכם המכר שנחתם בינו לבין החברה טרם כינוסה, ולהורות לכונס הנכסים להשיב לו סכומים ששילם לחברה עבור רכישת הדירה. הרקע להתנגדותם של הרוכשים תואר במספר לא מבוטל של החלטות שיפוטיות שניתנו על ידי הרכבים שונים ובערכאות שונות, ונובע מן הפער בין שהובטח להם עת הרכישה - דירת נופש בפרויקט יוקרה הכולל מתקני נופש ושירותים מסוגים שונים, לבין מה שמוצע להם כיום - דירה רגילה בבית משותף. בטענה שלא קבלו בעלות בדירה כמוסכם בחוזה בקשו הרוכשים לממש את הערבות הבנקאית שהוציא הבנק לפי חוק הבטחת השקעות, ערבות שיועדה להבטיח החזרתם של כספים ששולמו לחברה במידה וזו לא תוכל להעביר להם בעלות בדירה במוסכם בחוזי המכר. כך, במסגרת ה"פ 132/01 עתרו חלקם של הרוכשים לבית משפט זה, ובקשו להצהיר כי חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החברה בטלים וכי הם זכאים לממש את הערבויות שנתן להם הבנק. הבנק סירב למימוש הערבויות בטענה שהרוכשים קיבלו לידיהם את הדירות שרכשו, ואפילו אם אלו שונות מן הדירות שהובטחו להם בחוזה, הם אינם זכאים לממש את הערבויות. לטענתו, חוק הבטחת השקעות נועד להגן אך ורק על זכות קניינית של רוכשי הדירות ולא על זכויותיהם החוזיות מול הקבלן. משניתנה לרוכשים זכות קניינית בדירות, נתמלאה תכליתו של החוק. בשל אי עמידתה של החברה בהתחייבויותיה בחוזה המכר יכולים הרוכשים להגיש תביעה כנגדה לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973. בפסק דינו מיום 3/9/01, קיבל השופט ש' ברלינר את עמדת הבנק ודחה את התובענה (ה"פ (חיפה) 132/01 אברהם וייס ו-15 אח' נ' סיבל נהרייה, תק-מח 2001(3), 4332). ערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחה ברוב דעות (ע"א 8343/01 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ו-7 אח' ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח' פ"ד נח(6), 400). השופט י' טירקל סבר שיש לדחות את הערעור מטעמיו של הבנק. לדעתו, הערבות שנמסרת לרוכש דירה על פי חוק הבטחת השקעות באה להבטיח את מסירת הדירה אך לא את מכלול התחייבויותיו של הקבלן-הבונה כלפי הרוכש, ודי בהעברתה של חזקה קיניינית ואפילו היא שונה בתכלית ממה שהובטח בחוזה, כדי למנוע מימוש הערבות. השופטים א' ריבלין ו-א' חיות חלקו על עמדתו המשפטית של השופט טירקל. לגישתם, ייתכנו מקרים חריגים שבהם אי-ההתאמה בין המובטח בחוזה לבין הדירה תהא כה קיצונית עד שייקבע כי לא נמסרה לקונה חזקה בדירה כמובטח בחוזה המכר, מקרים בהם אי ההתאמה יורדת לשורש עסקת המכר. אולם, למרות הסכמתם בסוגיה העקרונית, נחלקו דעותיהם באשר ליישומה של הלכה זו על עובדות המקרה. השופט ריבלין סבר, כי אין מדובר במקרה בו אי ההתאמה מצדיקה את מימוש הערבויות שכן לעמדתו כל שנגרע מן המערערים במקרה זה הוא שירותים ומתקנים נלווים לדירות, שהן עצמן נבנו כמוסכם, ועל כן הצטרף לשופט טירקל בדחיית הערעור. השופטת חיות, לעומתו, סברה כי המרחק שבין דירות הנופש שרכשו העותרים לבין דירות המגורים שקיבלו לידיהם הוא כה רב וקיצוני עד כדי הצדקת מימוש הערבויות, ועל כן ביקשה לקבל את הערעור. בנסיבות אלו נדחה הערעור ברוב דעותיהם של השופטים טירקל וריבלין - כל אחד מטעמיו - כנגד דעתה החולקת של השופטת חיות. ביום 2.8.05, נדחתה בקשת רוכשי הדירות לקיום דיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון הנ"ל (דנ"א 7542/04 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ו-8 אחרים נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח' תק-על 2005(3), 1391), ונקבע באופן סופי כי לא ניתן לחלט את הערבויות. כך כתב השופט מ' חשין בפסק דינו: "ליבי עם העותרים: ביקשו את רחל והנה ניתנה להם לאה; רכשו במיטב כספם דירת נופש וקיבלו לידיהם מוצר שאינו דירת נופש. אלא שלא את ליבי מבקשים העותרים אלא את מימושה של הערבות הבנקאית, ולכך - עם כל הצער שבדבר - לא אוכל להיעתר. טעם הדבר: רוב שופטי ההרכב - השופטים ריבלין וחיות - נעתרו לטענותיהם המשפטיות של העותרים ודחו את טענותיו המשפטיות של הבנק. אמת, דעות השופטים נחלקו באשר ליישומם של הדברים על עובדות המקרה, ואולם בידוע הוא כי טענות כנגד יישומה של הלכה מקומן בערעור, ולא בדיון הנוסף שתכליתו בחינה מחודשת של הלכות משפטיות שנפסקו. יתר-על-כן, ככל שנפסקה הלכה בידי רוב שופטי ההרכב, מקורה של הלכה זו בדבריו של חוק המכר דירות וחוק הבטחת השקעות ובתקדימי עבר שצוטטו בידי חברי ההרכב." (פסקה 9 לפסק הדין) עם דחייתה של הבקשה לקיום דיון נוסף נסתם הגולל על שאלת חילוט הערבויות בשל אי ההתאמות בין הדירות שנמסרו למה שהובטח בחוזי המכר. אולם, ככל שהסכמתם של הרוכשים נדרשת לביצוע פעולות לשם קידום הפרויקט, הם אינם מוכנים ליתן אותה. אם כן, על רקע זה הוגשו הבקשות, ומשום המכלול המתואר מצאתי לדון בהן במסגרת אותה החלטה. בש"א 17860/05 במסגרתה נטען, שלצורך קידום הפרויקט, ועל מנת לקבל אשראי בנקאי ואישורי בניה מתאימים, ביקשו הקונות מכונס הנכסים לעשות שימוש בסמכות שהוענקה לו בפסיקתא מיום 2.2.04, להסכים בשם רוכשי הדירות לרשום בטאבו את הסכם השיתוף ביניהן, ולצמצם את הערות האזהרה לטובת רוכשי הדירות, באופן שיחולו על זכויות הבעלות של גבורדיניה בלבד, היא הזכאית לחזקה ייחודית בשטח הכולל את בנין C, במקום רישומן כפי שהוא כיום, לפיו הערות האזהרה חלות גם על זכויות הבעלות של תרגרס, הזכאית לחזקה ייחודית בשטח המיועד למלון בלבד. כונס הנכסים נדרש להחלטה שיפוטית בעניין, בשל אובדנם של חלק מייפויי הכוח המקורים, עליהם חתמו רוכשי הדירות בשעתו. הרוכשים ארבס וג'וליו חסן הגישו, כל אחד בנפרד, תגובה בכתב לבקשה. עיקרי טענותיהם יידונו במסגרת בש"א 3550/06. לטענת הרוכש חסן מדובר במחלוקת מהותית אשר כרוכה בבירור עובדתי נרחב שאין מקומו בדרך המקוצרת של בקשה למתן הוראות. אקבע כבר כעת כי דינה של טענה זו להידחות. אין מדובר במחלוקת עובדתית מורכבת, ולמעשה, הצדדים כלל אינם חלוקים ביניהם באשר לעובדות. המחלוקת היא משפטית גרידא. בש"א 710/05 שלוש הן טענותיהן של המבקשים, הרוכשים סקוברובניק, על בסיסן הם מבקשים לעיין בשנית בהחלטה מיום 26/1/03, המסמיכה את כונס הנכסים למכור את זכויותיה של החברה לקונות. הראשונה, והמהותית מכולן, היא החשש כי בעלי המניות של החברה שבכינוס, ובעלי המניות של החברות הקונות - אחד הם. לטענת הרוכשים סקוברובניק, ממסמכי רשם החברות עולה כי וויטסקי נאמנויות בע"מ ("וויטסקי") המחזיקה במניות החברה שבכינוס, מחזיקה גם במניותיהן של הקונות, והיא שהקימה אותן כעשרים יום עובר לחתימת הסכם המכר - כך שמדובר למעשה באותם בעלים, על כל ההשלכות הכרוכות בדבר. הקונות מכחישות את האמור וטוענות כי וויטסקי היא חברת נאמנות וככזו מחזיקה בנאמנות במניותיהן של חברות שונות עבור מאות לקוחות. לטענתן, אין שום קשר בין הנהנה במניות הקונות לבין הנהנה במניות החברה שבכינוס. צירוף המקרים נובע, לטענתן, מכך שבמסגרת עסקת הרכישה נעזרו הקונות בשירותי תיווך ממי שבזמנו תיווך בעסקה הקודמת באותם מקרקעין, במסגרתה רכשה החברה את המקרקעין מאת עיריית נהרייה. המתווך הוא שהפנה את הקונות לעו"ד שרמן, בעליה של וויטסקי, לצורך רישומן. לטענתן של הקונות, בעלי השליטה בהן לא ידעו שעו"ד שרמן מחזיק בנאמנות גם את מניות החברה בכינוס. תצהירו של עו"ד יונתן שרמן צורף לתגובה לאימות האמור בה. כונס הנכסים מצטרף לאמור בתגובת הקונות. בתשובתם לתגובות, מבקשים הרוכשים סקוברובניק להורות על בדיקת הנאותות העסקית של המכירה, ומצרפים הצעת שירות של חברה לכלכלה וכספים אשר עורכת חקירות מעין אלו. באת כוח הכנ"ר סבורה שההסבר שניתן על ידי הקונות אינו מניח את הדעת, ושעל החברות למסור מידע מלא בדבר זהויותיהם של כל הנוגעים בדבר. עוד נטען בבש"א 710/06, כי עיון בנסח לשכת רישום המקרקעין מעלה אף הוא ספק בדבר קיומה של עסקה בפועל בין החברה לקונות. כך משום שלא מופיעה כלל משכנתא לטובת הבנק על זכויותיה של חברת תרגרס. בתגובתן לבקשה טענו הקונות כי המשכנתא לטובת הבנק על זכויותיה של תרגרס נפרעה זה מכבר. כונס הנכסים הצטרף לטענתן, וצירף לתגובתו את נסח לשכת רישום המקרקעין שהופק ב-10/8/03. ממנו עולה שביום 6/8/03 נרשמה משכנתא לטובת הבנק על זכויותיה של תרגרס. כן טענו הרוכשים סקוברובניק, כי מבדיקת התב"ע החלה על המקרקעין עליהם בנוי הנכס עולה כי ייעודם למטרות נופש בלבד ואין היתר לשימוש של מגורים. לטענתם, השימוש שנעשה כיום בנכס הוא למגורי קבע והדבר מהווה שימוש חורג ללא היתר. לא זו אף זו, לטענתם תוקפו של נספח הבינוי הנדרש כתנאי להוצאת אישורי בנייה פג זה מכבר, והשלמתו של בניין C נעשתה לאחר פקיעת תוקפו. ביום 1/2/06 הודיעו הרוכשים סקוברובניק כי פנו לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בנצרת על מנת לברר האם ננקטים הליכים משפטיים כלשהם כנגד הקבלן בגין שימוש חורג ובאיזה סטאטוס מצויים הליכים אלו. כונס הנכסים מכחיש את האמור וטוען כי בניין C הושלם בהתאם לתנאי היתר הבנייה והתב"ע, ובהתאם קיבל ביום 25/6/01 אישור אכלוס לפי טופס 4. בש"א 2904/06 בהודעתו מיום 19/2/06 ביקש הרוכש רון דרור להצטרף לטענותיהם של הרוכשים סקוברובניק בבש"א 710/06. בש"א 3550/05 בקשה עבת כרס זו מגוללת שוב את פרשת הערבויות הבנקאיות שנתנו לרוכשי הדירות, ואת תחושת הקיפוח הקשה בגין ההחלטה השיפוטית שלא להותיר חילוטן. החלטה שכאמור הפכה חלוטה עת נדחתה הבקשה לקיום דיון נוסף (דנ"א 7542/04 הנ"ל, מיום 2/8/05). הרוכש ארבס מבקש לעכב את מתן ההחלטה בבש"א 17860/05 עד להכרעה בבקשת רשות ערעור (בר"ע 1990/06) שהגיש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 6550/05), לפיו נדחה ערעורו על פסק דינו של בית משפט השלום (ה"פ 585/01), במסגרתו נדחתה תובענתו של הרוכש ארבס להורות על חילוט הערבויות . בבקשתו חוזר הרוכש ארבס על טענותיו שנטענו כבר בפני שתי ערכאות, וכאמור, נדחו. כך הוא טוען לחוסר התאמה בין דירת הנופש שהובטחה לדירת המגורים שמוצעת, וטוען כי ביטל כדין את הסכם המכר, או זכאי לבטלו ועל כן זכאי להשבה. כן הוא מלין על התנהלותו של כונס הנכסים, וטוען כי זה פעל בניגוד עניינים ולא עשה כדי לשמור על האינטרסים של רוכשי הדירות, קיפחם והפר את הסכם המכר, ועל כן צומחת אחריותו האישית. בתגובתו לבקשה טוען כונס הנכסים שעניין מימוש הערבויות הוכרע זה מכבר. לטענתו, בקשה זו והטענות הנטענות בה מטרתן הפעלת לחץ פסול על קופת הכינוס, תוך ניסיון להשיג ב"דלת האחורית" את הסעד אשר נפסק שהדיירים אינם זכאים לו - מימוש הערבויות. עוד הוסיף, כי הוא עצמו פעל בהתאם להוראותיו של בית המשפט ובמסגרת הסמכויות שהוענקו לו בלבד, ופעל כמיטב יכולתו, במימון מלא של הבנק, להגשמת התחייבותו - היא השלמתו של בניין C בלבד. לטענתו, בקשתו של הרוכש ארבס לבטל את ההסכם בשל אי ההתאמות נגועה בחוסר תום לב, יש בה כדי לשנות סדרי הקדימויות עת חדלות פירעון - ככל שמשמעות קבלתה היא התעשרות על חשבון קופת הכינוס, ומה גם שמשמעותה המעשית זהה לחילוט הערבויות - אותה הגברת בשינוי האדרת. כונס הנכסים סבור כי תביעותיו של הרוכש ארבס מקומן בתביעת חוב כנגד החברה שקרסה. עם זאת, מציין כונס הנכסים בתגובתו כי ישקול בחיוב, לפנים משורת הדין, לבקש הסכמת הבנק להפחית מן התמורה החוזית סך של כ-10%, לאור היעדרו של אישור מהנדס המוכיח כי הדירה נבנתה בהתאמה מלאה למפרט. במסגרת בש"א 7716/06 מיום 24/5/06 ביקש הרוכש ארבס ארכה להגשת תשובתו לתגובת כונס הנכסים לבקשה, ובקש לקבוע את הבקשה לדיון. איני נדרשת לתגובתו או לדיון במעמד הצדדים לצורך מתן החלטה, כפי שתפורט להלן. דיון ייחוד הערות האזהרה על מנת לקדם את הפרויקט יש להתאים את רישום הזכויות למציאות בשטח, להכשיר את הקרקע לרישום המלא והנכון של בתים משותפים בעתיד ולביצוע פרצלציה במקרקעין, אשר תשביח את כלל הזכויות בפרויקט, לתועלת רוכשי הדירות ולתועלת קופת הכינוס. בהתאם לייפויי בכוח שנחתמו על ידי רוכשי הדירות במעמד הרכישה, הוסמך המבקש בתוקף תפקידו ככונס נכסים של החברה לצמצם את התחולה של הערות האזהרה ולהסכים לרישום הסכם השיתוף. לאור האמור בפסיקתא, רשאי היה כונס הנכסים לעשות כן מבלי להזדקק לעזרת בית המשפט. אולם, מן הבקשה עולה שמתוך 55 רוכשי הדירות, שלטובתם רשם כונס הנכסים הערות אזהרה, הוא הצליח לאתר 42 יפויי כוח נוטריונים בלתי חוזרים בלבד. לגבי יתר 13 רוכשי הדירות הנוספים לא אותרו יפויי הכוח המקוריים. בידי כונס הנכסים העתקים צילומיים חלקיים של יפויי הכוח החסרים של כל אחד מרוכשי הדירות. לטענתו של כונס הנכסים, הדבר מלמד כי יפויי הכוח אכן נחתמו על ידי כלל הדיירים, אולם ככל הנראה הם אבדו. עוד הוא מוסיף כי פנה בכתב אל רוכשי 13 הדירות, שלא אותרו יפויי הכוח המקוריים מטעמם, אולם למעט אחד מאותם רוכשי הדירות שנענה לפניית המבקש, לא נתקבלה תשובה מיתר 12 הרוכשים שברובם מסרבים לקבל חזקה בדירות. כונס הנכסים הוסמך "לתקן, לבטל, ולהחליף" את הערות האזהרה לטובת הרוכשים, ולפעול מכוח ייפויי הכוח הבלתי חוזרים שהופקדו בשעתו בידי החברה, כפי שפורט לעיל. ככל שייחודן של הערות האזהרה דרוש לשם קידום הפרויקט, איני מוצאת שלא לאפשר זאת מן הטעם שהמסמכים המקוריים אבדו. עצם חתימתם של רוכשי הדירות על ייפויי הכוח אינה שרויה במחלוקת. עם זאת, אין להתיר את ייחוד הערות טרם תתברר לאשורה שאלת זהותן של הקונות, כפי שיובהר להלן. עיון מחדש בהחלטה לאשר את הסכם המכר מבקשתם של הרוכשים סקוברובניק עולים נתונים אשר לא היו בידיעתי עת אישרתי את הסכם המכר. הרוכשים סקוברובניק, אשר לא היו משיבים בבש"א 378/03 פורשים מסכת עובדתית המצריכה בירור. אני דוחה את טענת כונס הנכסים כי לא ניתן לעיין מחדש בהחלטה. הלכה היא שעיון מחדש ייעשה לפי שיקול דעת של בית המשפט במקרים נדירים ובמקרה שחל שינוי בנסיבות. טענותיהם של הרוכשים סקוברובניק ששני הצדדים לעסקה הם אותם גופים המסתתרים מאחורי ישויות משפטיות שונות, הן טענות כבדות משקל. הטוענים לא היו משיבים בבקשה המקורית, ופרטים באשר לזהותם של בעלי המניות בחברות לא הונחו בפני אז. זהות בעלי המניות מדו"ח רשם החברות עולה שבעלת המניות היחידה של החברה בכינוס היא וויטסקיי (נספח ז'). כן עולה שבעלי המניות של חברת גבורדיניה הם פרידמן אריה, המחזיק ב-10% מן המניות, חברת Briggsdale Trading LTD, המחזיקה ב-50% מן המניות, וחברת Gibson Development Limited, המחזיקה 40% מן המניות (נספח ח'1). הודעה על העברת מניות בחברה פרטית, שהתקבלה אצל רשם החברות ב-1/9/03 מלמדת שמניותיה של Briggsdale Trading LTDהועברו אליה מאת חברת וויטסקי ב-29/7/03 (נספח ח'3). הודעה דומה מלמדת שגם מניותיה של חברת Gibson Development Limited הועברו אליה מאת וויטסקי (נספח ח'5) רישומיו של רשם החברות באשר לתרגרס מעלים כי גם מניותיה הוחזקו בעבר בידי חברת וויטסקי. כיום בעלי המניות הם פרידמן זאב, המחזיק ב-10% ממניות החברה, וחברתHaras Holdings Limited, המחזיקה ב-90% מן המניות (ט'1). המניות הועברו אליהם מאת חברת וויטסקי ביום 29/7/03 (ט'3 ו-ט'5). כל החברות הזרות רשומות באיי הבתולה הבריטיים ואינן מחזיקות משרד רשום בישראל. הסכם מכירת זכויותיה של החברה בכינוס לקונות נחתם, כאמור, ביום 26/1/03. שעבודים ספציפיים על זכויותיהן של החברות על פי ההסכם נרשמו שלושה ימים לאחר מכן. רישומיו של רשם החברות מלמדים כי במועדים הללו הייתה וויטסקי בעלת המניות של הקונות. חברת וויטסקי היא חברה פרטית אשר כל מניותיה מוחזקות בידי "יונתן שרמן, חברה לעריכת דין" (נספח י'1). נראה כי עת עריכת הסכם המכר, החזיקה וויטסקי הן את מניותיה של החברה בכינוס והן את מניותיהן של הקונות. לטענת הקונות, וויטסקי היא חברה לנאמנות ומחזיקה במניותיהן של חברות רבות בנאמנות עבור מגוון לקוחות, ועל כן אין ללמוד מהחזקתה במניות שני הצדדים כי מדובר באותם בעלי שליטה, באותם "נהנים במניות". אולם, אין לדעת מיהם בעלי השליטה בשלושת החברות. כך גם בתצהירו של עו"ד שרמן, שצורף לתגובה, בעלי השליטה בחברות כונו "לקוח זר" ו-"נהנה במניות" אולם לא נחשפו בעלי השליטה עצמם. בחוברת הפרסום ששווקה בשעתו לפרויקט סיבל (נספח 2 לבש"א 3550/06) נכתב כך: "סיבל נהריה בע"מ הינה חברת בת של סיבל ישראל אחזקות, המתמחה בהקמת פרויקטים רחבי היקף של נדל"ן בכל הארץ. החברה נוסדה בשנת 1992, כחברת בת של קבוצת סיביל, קונצרן צרפתי העוסק בבנייה, בתובלה ובפיננסים. הקונצרן בנה עד כה למעלה ממיליון מטרים רבועים של פארקים תעשייתיים, מרכזי קניות ענקיים בפרברי ערים מרכזיות ובנייני לוגיסטיקה בקרבת שדות תעופה ברחבי צרפת. כמו כן, בבעלותו בנק וחברת תובלה בינלאומיים..." לו מדובר באותם נהנים במניות עולה חשש שהעסקה מהווה ניסיון להתחמק מחובות החברה כלפי הרוכשים. אני מקבלת את הבקשה להורות על בחינת הנאותות העסקית של מכירת זכויות החברה לקונות. לא מצאתי להטיל משימה זו על כונס הנכסים על מנת שלא להעמידו במצב של ניגוד עניינים, כי הוא זה שביקש לאשר העיסקה וגם כיום הוא תומך בעמדת הקונות. יש צורך במינויו של חוקר חיצוני, בעל מומחיות מתאימה לביצוע בדיקה שכזו. זהותו תקבע לאחר שהכנ"ר יציע מספר מועמדים ראויים. אעיר כי בשלב הזה יש לדחות את טענות הרוכשים סקוברובניק כנגד כונס הנכסים. כונס הנכסים הוא בעל תפקיד הפועל מתוך חובות האמון והנאמנות המוגברות החלות עליו. על מנת לקעקע את האמון שניתן בבעל התפקיד נדרשת תשתית רחבה ומוצקה. כך גם לא מצאתי להידרש לטענותיהם בדבר מהימנותו של עו"ד יונתן שרמן. מהימנותו, ככל שרלוונטית לעניינינו, תיבחן על ידי החוקר שימונה במסגרת הבירור שיערוך. בשלב זה הבחינה הנדרשת היא של זהות האנשים והגופים העומדים מאחורי בעלי השליטה בחברה שבכינוס ובחברות הקונות, זהות המתווך ופרטים בדבר הקשר שלו לעניין, ובחינת הקשר, אם קיים, בין אריה פרידמן וזאב פרידמן. עד שלא יערכו הבירורים הנדרשים, ויונח בפני דו"ח מפורט, לא אתיר את ייחוד הערות האזהרה. טענות אחרות של הרוכשים סקוברובניק באשר לטענותיהם של הרוכשים סקוברובניק לגבי נסח הטאבו והמשמעויות שהם מבקשים לייחס לרישומים שם, או להיעדרם, הרי שככל שהבירור שיערך על ידי החוקר שימונה יפיג את החשש לקיומה של זיקה בין בעלי השליטה במניות החברה לבעלי השליטה במניות הקונות, יתייתר הדיון בהן. באשר לטענותיהן התכנוניות של הרוכשים סקוברובניק, אלו הועלו בפני בית המשפט העליון במסגרת ע"א 8384/01, שם נקבע שבהנפקת טופס 4, ובכך שחלק מן הרוכשים כבר גרים בדירותיהם, יש כדי ללמד שלדעת הרשויות מתיישב השימוש עם התכנית. משכך נקבע, איני מוצאת לדון בטענות בשנית. חילוט הערבויות הכול מסכימים שהדירות שמוצעות לרוכשים אינן תואמות את שהובטח. אולם, עם כל הרצון הטוב לפצות את הרוכשים ולתקן את העוול שנגרם להם, נראה כי הם מבקשים להיפרע ממי שאינו בעל דינם בגין הפרת ההתחייבויות. בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 8343/01) - בין אם ערבויות לפי חוק הבטחת השקעות נועדו להבטיח רק את הדירה ולא את יתר התחייבויות הקבלן, ובין אם במקרים חריגים הן תבטחנה גם את התחייבויות הקבלן, אך לא כך באותו עניין - הרי תוצאתו האופרטיבית של פסק הדין היא שהערעור נדחה. מבקשתו של הרוכש ארבס עולה, כי עוד בשנת 2001 הוא עתר לבית משפט השלום בירושלים, בדרך של המרצת פתיחה, להצהיר על זכותו לחילוט הערבויות הבנקאיות (ה"פ 585/01 רוני ארבס נ' סיבל נהריה בע"מ). תובענתו נדחתה ביום 12/9/05. במסגרת פסק הדין דנה השופטת ע' כהן בשאלה מהי הלכת הפסק בע"א 8384/01. השופטת כהן סקרה פרטי פסיקה וספרות העוסקים בשאלת התקדים המחייב, ולאורם קבעה שבהיעדר רוב לנימוק שעליו מבוסס פסק הדין הסופי, אין למעשה בפרשת סיבל תקדים משפטי מחייב. אולם, מעשית, קבעה, היא עדיין מחויבת להגיע לאותה תוצאה אופרטיבית. לדבריה, לו יכלה לבחור בין עמדת השופט ריבלין לעמדתה של השופטת חיות הייתה בוחרת בעמדתה של השופטת חיות, לפיה אכן מדובר במקרה הנדון באי התאמה מהותית בין שהובטח לשמוצע, אלא שלטעמה אי אפשר להתעלם מתוצאתו האופרטיבית של פסק הדין בפרשת סיבל, העוסק באותו פרויקט, באותן דירות ובאותן ערבויות, ויהיה זה בלתי סביר לפסוק באופן שונה. ערעור על פסק הדין נדחה ביום 31/1/06 (ע"א 6550/05 רוני ארבס נ' סיבל נהריה בע"מ; ניתן על ידי השופטים מ' גל, צ' זילברטל ו-מ' מזרחי), בהסכמת הצדדים, ולאור המלצת בית המשפט, אשר קבע שבין אם פסק הדין בע"א 8384/01 יותר תקדים מחייב במובנו הפורמאלי בין אם לא, לא ניתן לסטות מתוצאתו. על פסק הדין הגיש הרוכש ארבס ביום 8/3/06 בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (בר"ע 1990/06 רוני ארבס נ' סיבל נהריה בע"מ). עת כתיבת החלטה זו טרם ניתנה החלטה. מששאלת הערבויות הוכרעה, ומשנדחתה הבקשה לדיון נוסף, הרי נסתם הגולל על מסכת ההתדיינויות הכרוכות בה. העניין העסיק די ערכאות במשך מספר שנים. לאחר שבית המשפט העליון אמר את דברו אין לרוכשים אלא להשלים עם שהוחלט, ובכל מקרה, לא אוכל לעכב עוד את התקדמותו של הפרויקט. בהתאם, לא מצאתי לעכב החלטתי עד להכרעה בבקשת רשות הערעור שהגיש הרוכש ארבס. סוף דבר לא אוכל להתעלם מן התחושה הקשה הנלוות לתוצאה המשפטית באשר לנזקם של רוכשי הדירות. כונס הנכסים הביע נכונות לפנות אל הבנק בהצעה להפחית סך של 10% מן התמורה החוזית בגין היעדרה של חוות דעת הנדסית. עמדתו מושתת על תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה - 1975, לפיהן לו הובטחו כספי הרוכשים בהערת אזהרה בלבד, היו חייבים בתשלום 90% בלבד ממחיר הדירה לפני שנמסרה להם דירתם בהתאם לחוזה המכר. הוכחה כי נמסרה בהתאם לחוזה תיעשה באמצעות אישור מאת מהנדס [ראו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976], ובעניינינו אישור שכזה טרם הומצא. אף שהצעתו של כונס הנכסים היא במסגרת בש"א 3550/06, יש להניח שהתכוון להפחית מן התמורה החוזית של כל רוכשי הדירות. לטעמי יש לשקול הפחתה משמעותית יותר, ובמקביל לבחון כיצד ניתן לשלבם בפרויקט החדש שנטען שמוקם במקרקעין. מבקשת הרוכשים סקוברובניק עולה כי בימים אלו משווק פרויקט "פרדייז אכזיב" מטעם הקונות אשר מוקם על אותם המקרקעין עליהם התעתד לקום פרויקט סיבל. לטענתם, בירור שעשו העלה כי בניין C נותר מחוץ לפרויקט. כנספח "טו" לבש"א 710/06 מצורפים אליה פרסומים מטעם חברת "אכזיב & SEA" בע"מ. על כריכת חוברת הפרסום נכתב "פרדייז אכזיב - חווית מגורים של נופש פרטי", ובהמשך - "אתם מוזמנים לנופש... אצלכם בבית!" מן החומר הפרסומי עולה כי הפרויקט משתרע על פני 35 דונם, ומציע קומפלקס המורכב מדירות מגורים ונופש ובריכת שחייה ושאר מתקני נופש וחנויות. בתמונה שצוירה להמחשה נראים שני בנייני מגורים וביניהם בריכת שחיה. חוברת הפרסום דומה להפליא לזו שלוותה בשעתו את שיווק פרויקט סיבל (ראו נספח 2 לבש"א 3550/06), כך למשל, סיסמת השיווק של פרויקט סיביל הייתה "בא לנפוש מתי שרק אפשר". בשניהם מובטח קומפלקס של דירות פרטיות לנופש, בפרויקט טובל בירק ומשקיף אל הים, בשניהם מובטחים אותם מתקני נופש. אולם, בעוד שבחוברת הפרסומית של סיביל מאוירים שלושה בנייני מגורים, בזו של פרדייז אכזיב - רק שניים. אפשר, אולי, להסיק שמדובר בבניינים A ו-B שתוכננו בפרויקט סיביל. C, כך נראה, מחוץ לתמונה - תרתי משמע. אמנם, בהסכם המכר כפי שאושר ביום 26/1/03 נקבע הקונות משוחררות מכל חבות כלפי הרוכשים, מלבד רישומם כבעלים בדירותיהם, אולם אז לא תואר צפי להקמתו של פרויקט דומה. ברוח הדברים שקבעתי לעיל, על כונס הנכסים לפעול להכללתו של בניין C במסגרת הפרויקט החדש. הבניין עומד על תילו כך שמשמעותה העיקרית של הכללה כזו היא מתן זכות שימוש במתקני הנופש ובשירותים הנלווים. פתרון שכזה אפשר שישים קץ למצוקתם של רוכשי הדירות. כך יוכלו לקבל את "לאה" שהובטחה להם, בלשונו המטאפורית של השופט חשין. החלטתי בדבר ייחודן של הערות האזהרה מעוכבת עד מתן החלטה אחרת, כפי שנקבע. אין צו להוצאות. המזכירות תשלח העתק ההחלטה לב"כ הצדדים. ניתנה היום ב' בסיון, תשס"ו (29 במאי 2006) בהעדר. ב. גילאור, שופטת נשיאה בניהמקרקעיןהנדסה / מהנדס