1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחדרה, כב' השופט ח' שרעבי, שניתן ביום 20.2.2005, בשני תיקים מאוחדים; ת"א 5357/00 ות"א 1558/02. 2. המערער הינו הבעלים של דירה בת 3 חדרים המצויה ברחוב הנשיא 41 קומה א' בחדרה, והידועה גם כחלקה 107/7 בגוש 10035 (להלן: "הדירה"). ביום 15.1.1974 נחתם הסכם שכירות, בין הבעלים הקודמים לבין המשיבה ובעלה, לפיו הוענקה לשוכרים זכות דיירות מוגנת. את זכויות הבעלים בדירה רכש המערער בשנת 1992, ונכנס בנעלי הבעלים הקודם. עם פטירת בעלה נותרה המשיבה דיירת מוגנת יחידה בדירה. 3. המשיבה לא שילמה למערער כל דמי שכירות מאז הועברו לו הזכויות בדירה, וביום 2.11.2000 הגיש המערער את תביעתו בתיק 5357/00. בתביעתו זו עתר המערער לחייב את המשיבה לשלם לו דמי שכירות בסך של 75,542 ₪, עד ליום הגשת התביעה. כן הודיע בכתב התביעה על ביטולו של הסכם השכירות. הואיל וגם לאחר הגשת התביעה לא שילמה המשיבה תשלום כלשהו, הגיש המערער תביעה נוספת ביום 12.2.2002, בה עתר לחייב את המשיבה לשלם לו דמי שימוש ראויים לתקופה החל מיום ביטול הסכם השכירות (2.4.2000) ועד ליום ההגשה, ובסך הכול 31,960 ₪ (ת"א 1558/02). 4. במסגרת כתב תביעה זה הגישה המשיבה כתב הגנה וצירפה אליו תביעה שכנגד לתשלום סך של 50,000 ₪ בגין עבודות שביצעה להחזקתה התקינה של הדירה, וכן לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך נוסף של 20,000 ₪. הדיון בשני התיקים אוחד. 5. בית משפט קמא שמע את טענות הצדדים, ובפסק דינו המפורט קבע כי המערער זכאי לקבל דמי שכירות מוגנים עבור התקופה שמיום 1.8.92 ועד 2.11.00 ועד ליום הגשת התביעה בת"א 1558/02 (12.2.2002). כן קבע כי דמי השכירות שהיה על המשיבה לשלם עומדים על סך של 28,669 ₪, בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית משפט. סכום זה לאחר שיערוך עומד על 31,706 ₪. עוד קבע בית המשפט כי המשיבה לא שילמה תשלום כלשהו עבור דמי השכירות בכל התקופה האמורה, דהיינו במשך כ-9.5 שנים. 6. בית המשפט דחה את טענות המשיבה כי הוסכם בינה לבין המערער על קיזוז חוב דמי השכירות תמורת שיפוץ ותיקון הדירה. עם זאת קבע בית משפט קמא כי המשיבה הייתה רשאית לקזז את סכום השיפוצים שבוצעו על ידה. בית משפט קמא בחן אחת לאחת את טענות המשיבה לעניין השיפוצים שבוצעו על ידה ואשר פורטו בחוות הדעת של השמאי רענן הלל, וקבע כי המשיבה זכאית לקזז סך של 30,325 ₪, ולכן נותרה המשיבה חייבת למערער סך של 1,381 ₪ (נכון ליום 29.1.03). בשים לב לקביעה זו, שמשמעה דחיית מרבית טענות המערער, חייב בית משפט קמא את המערער לשלם למשיבה שכר טרחת עורך דין בסך של 10,000 ₪, וכן קבע כי יישא בכל הוצאות המשיבה, לרבות שכר טרחת השמאי. 7. בערעורו מעלה המערער שתי טענות; לא הוכחה טענת הקיזוז; לא הוכח הסכום אותו יש לקזז. המערער אינו חולק על שאר קביעותיו של בית משפט קמא. המשיבה מצדה לא הגישה ערעור נגדי, כך שלצורך הדיון בערעור עומדות קביעות בית משפט קמא לעניין חוב דמי השכירות בעינן. 8. המערער טוען כי לא היה מקום להכיר בזכות הקיזוז של המשיבה, שכן המשיבה כלל לא טענה לקיזוז בכתב הגנתה. כן טוען הוא כי תנאי להכרה בזכות הקיזוז הינו כי המקזז ישלח הודעת קיזוז כדין. הודעה כזו לא נשלחה על-ידי המשיבה. המערער מוסיף וטוען כי בתצהירו של מר יואל יום טוב, בנה של המשיבה, לא פורטו העבודות שבוצעו בדירה, מתי בוצעו וכדומה, ולא פורטו הסכומים ששולמו על-ידי המשיבה. לטענתו, לא היה מקום לסמוך על חוות דעת השמאי שהוגשה מטעם המשיבה, שכן השמאי כלל לא ראה את הדירה לפני השיפוצים, לא ראה קבלות או מסמכים של העבודות, ולכן לא יכול היה להעריך את היקף העבודות שנדרשו. לבסוף טען המערער כי טעה בית המשפט כאשר הכיר בזכותה של המשיבה לקיזוז עבודות שבוצעו לשיפוץ גג הבית, שכן הגג לא הושכר למשיבה, הוא אינו חלק מהדירה, והמשיבה מחזיקה בו כפולשת. 9. המשיבה מצדה תומכת בפסק דינו של בית משפט קמא וטוענת כי די היה בהעלאת טענת הקיזוז בכתבי ההגנה. כן טוענת היא כי חוות דעת השמאי שהובאה מטעמה מספקת להוכחת עלות השיפוצים. 10. התייחסות לטענות הצדדים מחייבת פנייה לסעיף 68 לחוק חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, הקובע: (א) בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר. (ב) תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ואינם תיקונים כאמור בסעיף קטן (א), חייב בהם הדייר והוצאות תיקונים אלה יחולו עליו; דייר שלא ביצע תיקונים שהוא חייב בהם כאמור והתיקונים דרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר אחר או למניעת נזק לבית, רשאי בעל הבית לעשותם והדייר חייב לאפשר לו עשייתם, ובלבד שבעל הבית הודיע על כך לדייר מראש ובכתב ונתן לו בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים. (ג) לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבנין. (ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר. (ה) בית הדין מוסמך להחליט על הוצאות סבירות של התיקונים לפי סעיפים קטנים (ב), (ג) ו-(ד), ורשאי בהחלטתו להרשות לדייר לקזז אותן הוצאות כנגד דמי השכירות שיגיעו לבעל הבית. למקרא סעיף זה רואים אנו כי המחוקק מבחין בין סוגי תיקונים שונים. בעל הבית מחויב לתקן רק תיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש. תיקונים שנועדו לשיפור הדירה אך אינם כאלו הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, אינם בגדר חובותיו של בעל הבית. המחוקק קבע עוד כי לא כל התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש מוטלים על בעל הבית, והחריג את אותם תיקונים הדרושים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר. 11. המחוקק קבע גם מנגנון לביצוע התיקונים. בשלב הראשון על הדייר להודיע לבעל הבית על הליקויים ולדרוש את תיקונם תוך זמן סביר. לא שעה בעל הבית לדרישה, רשאי הדייר לבצע את התיקונים בעצמו, למעט תיקונים המצריכים עבודת בנייה יסודית. לגבי תיקונים אלו תחול הוראת סעיף 70 לחוק. בשלב הבא על הדייר לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שייקבע את היקף ההוצאות הסבירות שהוציא הדייר. לבית הדין גם סמכות להתיר לדייר לקזז את הסכומים שנקבעו על ידו מדמי השכירות בהם הינו חייב. 12. אין חולק כי המשיבה לא נקטה בדרך שהתווה המחוקק. המשיבה לא שלחה דרישה למערער לתקן את התיקונים המוטלים עליו על-פי החוק, ואף לא פנתה לבית הדין לשכירות על מנת שיחליט מהן ההוצאות הסבירות שהוציאה. מובן שהמשיבה גם לא פנתה לבית הדין על מנת שיקבע את זכותה לקזז את ההוצאות מדמי השכירות. 13. ניתן היה לטעון כי דייר שאינו צועד בדרך שהתווה סעיף 68 הנ"ל, לא יהיה רשאי לקזז את הוצאותיו לביצוע התיקון משכר הדירה, שכן הוראה זו הינה הוראת קיזוז מיוחדת המסייגת את דיני הקיזוז הכלליים על-פי חוק החוזים. 14. טענה זו לא נטענה באופן כזה על-ידי המערער, ולכן אין מקום להרחיב בה. עם זאת נעיר כי על כל הסכם שכירות בין דייר לבעל הבית יחולו הוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לא כל שכן אם חוזה השכירות נכרת לאחר כניסת חוק החוזים לתוקפו, כפי שהדבר בענייננו. נקודת המוצא הקבועה בסעיף 73 לחוק החוזים הינה כי חיובים כספיים ניתנים בתנאים מסוימים לקיזוז. על הטוען כי זכות הקיזוז נשללה מוטל הנטל לשכנע כי יש לסטות מכלל זה. 15. הקיזוז על-פי חוק החוזים הינו קיזוז מהותי. הקיזוז מהווה סעד של עזרה עצמית (ראה ע"א 79/89 סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ (בפירוק), פ"ד מו(3) 58, 66; ע"א 1226/90 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הסתדרות הרבנים דאמריקה, פ"ד מט(1) 177, 198). הקיזוז מהווה דרך של פירעון חוב (ראה מ' מאוטנר דיני חוזים חלק כללי, בעריכת ד' פרידמן, עמ' 468; רע"א 6250/98 Nordland Papier AG נ' מפעלי ייצור והוצאה לאור (ירושלים) מ.ס.ל. בע"מ, פ"ד נג(2) 274, 283). מכוח עיקרון כללי זה אין כל מניעה מדוע לא יוכל דייר הטוען כי על בעל הבית להשיב לו את הוצאות ביצוע התיקונים, לקזז את ההוצאות מחוב דמי השכירות. אין לכאורה כל אינטרס לשלול מהדייר את זכות הקיזוז ולהפנותו לבית הדין לשכירות, כל אימת שיבקש לבצע קיזוז כאמור (ראה גם את דברי כבוד השופט ברק על היחס בין הוראות הקיזוז בחוק החוזים להוראות קיזוז ספציפיות בחקיקה בע"א 377/82 התעשייה האווירית נ' צור גת, פ"ד מ"ב(2) 725, 736). 16. בע"א 2350/01 (ירושלים) ווקף מחבובה אלח'אלדי נ' יוסף פואד עטא אלח'אלדי, דינים מחוזי לג(6) 535, נדונה בדיוק אותה שאלה, ובית המשפט הגיע למסקנה לפיה אין בהוראת חוק הגנת הדייר כדי לשלול מהדייר את זכות הקיזוז המהותית העומדת לו מכוח חוק החוזים. 17. ייתכן שניתן היה להציג גם דעות אחרות, אך כאמור, המערער לא טען בעניין זה והניח כי דיני הקיזוז לפי חוק החוזים חלים, ולכן די בהערותינו האמורות. 18. הטענה העיקרית שהעלה המערער הינה כי המשיבה איננה רשאית לקזז את ההוצאות לתיקונים מדמי השכירות, הואיל ולא שלחה הודעת קיזוז. הודעת הקיזוז נדרשת הן על-פי הוראת סעיף 53 לחוק החוזים והן על-פי הוראות חוק הגנת הדייר. סעיף 68(ג) לחוק הגנת הדייר קובע גם את דרך מתן ההודעה - "מראש ובכתב". חוק החוזים לעומתו לא קובע דרך פורמלית למתן ההודעה. סעיף 60(א) לחוק החוזים קובע כי "הודעה לפי חוק זה תינתן בדרך המקובלת בנסיבות העניין". 19. למרות הדרישה למתן הודעת קיזוז בדיני החוזים, נטו בתי המשפט להכיר בזכות הקיזוז אף ללא מתן הודעה, מקום שלצד שכנגד נודע על כוונת הקיזוז גם ללא ההודעה. בתי המשפט הכירו גם באפשרות שטענת קיזוז שנכללה בכתבי טענות תיחשב כהודעת קיזוז (ראה למשל ע"א 5795/90 דר' אנדור סקלי נ' דורען בע"מ, פ"ד מו(5) 811; ע"א 698/89 שמואל שילה נ' אליוט בארי, פ"ד מז(4) 796; ע"א 476/82 "תדהר" נגריה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' צבי מרקוביץ, פ"ד לט(2) 813; ע"א 636/89 דר' אברהם כחולי נ' בנק ברקליס - דיסקונט בע"מ, פ"ד מה(3) 265). בפרשת כחולי הנ"ל הכיר כב' השופט אור בכך שגם התנהגות יכולה להוות הודעת קיזוז מספקת, בדומה להלכה כי ניתן לבטל חוזה בהתנהגות . 20. זאת ועוד, בתי המשפט הדגישו גם כי על בעל דין המתנגד לקיזוז, לפעול בתום לב. כאשר נודע לבעל הדין על זכותו המהותית של הצד שכנגד ועל חובו כלפיו, ולמרות זאת לא פעל לסילוק חובן, יראו בהתנגדותו לקיזוז התנהגות חסרת תום לב (ראה ע"א 2350/01 (ירושלים) הנ"ל, בפסקה 10). 21. במקרה שבפנינו קבע בית משפט קמא כי המערער ידע על הליקויים במבנה, שכן ביקר בו לעתים מזומנות. עוד קבע, בהסתמך גם על תצלומי המבנה, כי לא ניתן היה שלא להבחין בליקויים. כך יכול היה המערער להבחין גם בתיקונים שבוצעו, ומכאן ברי כי ידע על זכותה של המשיבה לדרוש החזר הוצאות ולקזזן כנגד דמי השכירות. נוסיף על כך כי בכתב התביעה שכנגד טענה המשיבה מפורשות כי הינה זכאית להחזר הוצאותיה, וטענה לקיזוז החזר אל מול דמי השכירות. נעיר רק בהערת אגב כי למועד מתן הודעת הקיזוז, טרם ביצוע התיקונים, או לאחר מכן, עשויה להיות נפקות ביחס למועד התגבשות החוב, ומכאן גם בכל הנוגע להפרשי הצמדה וריבית על כל חוב. כמו כן עשוי הדבר להיות רלבנטי לגבי זכותו של המערער לבטל את ההסכם בגין אי תשלום דמי השכירות. מחד, אפשר לטעון כי המועד שבו התגבש חוב המערער הינו רק מועד מתן ההודעה, דהיינו במועד הגשת כתבי הטענות, אם כי מנגד יש הטוענים שניתן לייחס את מועד תוקפו של הקיזוז למועד גיבוש החוב (ראה מ' מאוטנר הנ"ל עמ' 534). גם סוגיה זו לא עלתה בכתבי הטענות, ואין כל צורך שנתייחס אליה בערעור. 22. נותר לבחון אם נפל פגם כלשהו בפסק הדין בנוגע לסכום החוב שקוזז. סעיף 68 לחוק הגנת הדייר מטיל על בעל הבית חובה לתקן את "התיקונים הדרושים לתחזוקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש", תוך הפניה לתקנות. בהתאם הותקנו תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) התשל"א-1971 (להן: "התקנות"). בתוספת לתקנות פורטו אותם תיקונים שעל בעל הבית לתקן. 23. בית משפט קמא בחן את התיקונים שנטענו על-ידי המשיבה, אחד לאחד, וקבע עמדתו ביחס לכל אחד מהם. לבית משפט קמא לא הוצגו ראיות על תשלומים ששילמה המשיבה לקבלנים, ולכן הסתפק בית המשפט בחוות דעתו של השמאי מר הלר. 24. אין חולק כי השמאי לא בדק את הדירה בטרם בוצעו התיקונים, ולפיכך לא יכול היה לחוות דעתו על מצב הדירה והבית עובר לתיקונים. בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, מציין השופט ברק כי על מי שמבקש לקבל פיצויים לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970, "הנטל ליצור תשתית עובדתית שתאפשר לבית המשפט להעריך את מידת הנזק מזה ואת שיעור הפיצויים מזה". בית המשפט הדגיש כי מקום שבו נכשל התובע בהצגת אותה תשתית ראייתית, תביעתו תידחה, ואל לו לבית המשפט להעריך את נזקיו על דרך האומדנא. עם זאת מציין בית המשפט כי מקום שבו "אין כל אפשרות להעריך את הפיצוי והנזק במידת ודאות מרובה", ראוי שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו וכוחו להעריך את הנזק על דרך האומדנא. דברים אלו יפים, להבנתנו, גם ביחס להוכחת עלות התיקונים. מקום בו נכשל דייר בהוכחת הנתונים העובדתיים אותם ניתן היה להציג, אין מקום להערכות ולאומדנות. 25. מהראיות עולה כי עבודות התיקון בוצעו בחלקן על-ידי בנה של המשיבה עצמו, ובחלקן על-ידי קבלנים שונים לאורך מספר שנים. אין ספק כי יכולה הייתה המשיבה להציג ראיות ברורות יותר על עלויות התיקון, כגון חשבונות, הצעות מחיר, ואולי עדויות של הקבלנים. המשיבה לא עשתה כן. דומה שלמרות רשלנותה זו של התובעת רשאי היה בית המשפט, בנסיבות המקרה, להסתפק בחוות דעת השמאי. התפרשות העבודות על פני שנים רבות, הנתק שנוצר בין המערער למשיבה והעובדה שחלק מהתיקונים בוצעו על-ידי בנה של המשיבה בכוחות עצמו, מהווים נסיבות מיוחדות שמצדיקות הסתמכות על חוות הדעת של השמאי. נדגיש כי בית המשפט לא אימץ את חוות הדעת כלשונה, והביא בחשבון את העובדה שהשמאי לא ראה את הדירה קודם לתיקונים, אלא נסמך על עדות בנה של המשיבה בלבד. 26. בית המשפט בחן כאמור את כל הפרטים השונים על-פי התקנות, והבחין בין סוגי התיקונים השונים. דומה שאין מקום להתערב בשיקול דעתו, למעט עניין אחד. בית המשפט קיבל את הערכתו של השמאי כי עלות תיקון הגג הייתה 26,500 ₪, ולכן יש לחייב את המערער במחצית מסך זה. אין חולק כי הגג לא הוצמד לדירת המשיבה, אלא הוצמד לדירה אחרת בבית. מחוות הדעת עולה כי הוחלף האיטום בגג, הגג רוצף באריחי קרמיקה, שופץ וחוזק מעקה הגג, ובפתח הגג הותקנה דלת כניסה מסוג פלדלת. על הגג הוסיפה המשיבה בנייה ללא הסכמה של מערער. גם מהתצלומים שהציג מר יואל יום טוב ניתן לראות כי הגג שופץ והוכשר לשימוש פרטי של המשיבה. 27. על-פי התקנות, מוטל על בעל הבית לדאוג לתיקונים בבידוד הגג, זיפותו, צביעתו, התקנת מעברי ניקוז וכו'. בעל הבית מחויב גם לתקן את מעקה הגג. עם זאת אין כל הצדקה שבעל הבית יישא בעלויות שנדרשו על מנת שהמשיבה תתפוס חזקה בגג, אשר כאמור הוצמד לדירה אחרת בבית. לכן אין הצדקה שבעל הבית יישא בעלויות הדלת, הריצוף וכו'. נזכיר כי השמאי מציין שהמשיבה ביצעה עבודות בנייה בגג, וברי כי חלק משיפוץ הגג לא נועד לשמירת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, אלא לתפיסת החזקה בגג. 28. אשר על כן נראה לנו כי עלות תיקון הגג תועמד על סך של מחצית מהסכום שהוערך על ידי השמאי, דהיינו על סך של 13,125 ₪, ולכן חלקו של המערער יעמוד על 6,562 ₪. 29. בשים לב לתיקון האמור יוצא שחובה של המשיבה עומד על סך של 7,643 ₪ (נכון ליום 29.1.2003). למרות שינוי זה לא מצאנו מקום להתערב במסקנת בית המשפט כי לא היה מקום לביטול החוזה, שכן המחלוקת לעניין היקף הקיזוז היתה מחלוקת אמתית. 30. סבורים אנו כי ראוי להתערב גם בקביעה נוספת של בית המשפט, לעניין הוצאות המשפט. בית המשפט חייב את המערער לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ וחייב לשלם למשיבה את כל הוצאות המשפט, לרבות שכר המומחה. בית המשפט סבר כי המערער נהג שלא בתום לב. אין ספק כי על המערער, כבעל הבית, היה לנקוט מיזמתו פעולות להחזקתו התקינה של הבית. מנגד יש לזכור כי המשיבה ביצעה את התיקונים מיוזמתה, ללא משלוח כל הודעה למערער, ומבלי שאפשרה לו לתקן את הליקויים בעצמו. המשיבה גם ניהלה את ההליכים בדרך לקויה כאשר נמנעה מלהציג ראיות על התיקונים. יש לזכור כי המשיבה נותרה חייבת חוב דמי שכירות משמעותי, כאשר במשך 9.5 שנים לא שילמה כל תשלום. 31. על כן אציע לחבריי להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא ולהורות כי על המשיבה לשלם למערער סך של 7,643 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 29.3.2001 ועד לתשלום המלא בפועל. כן אציע לבטל את חיובי שכר הטרחה וההוצאות שהושתו על המערער ולקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו בשתי הערכאות. ר. סוקול, שופט ש. ברלינר, שופט [אב"ד] השופט ש. ברלינר אני מסכים. השופטת י. וילנר י. וילנר, שופטת אני מסכימה. אשר על כן הוחלט כאמור בסעיף 31 לפסק דינו של השופט ר. סוקול. ניתן היום ב' בסיון, תשס"ו (29 במאי 2006) בהעדר הצדדים המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים. ש. ברלינר, שופט [אב"ד] ר. סוקול, שופט י. וילנר, שופטת מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)