3. פסק דינו של בית-משפט קמא נסוב על השאלה האם כוונת הדין, באומרו אודות "שטח הבית" "ובלבד ששטחים אלה לא יעלו על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה" (מתוך ההגדרה שצוטטה במלואה לעיל), הנה להחיל את אותו רף עליון (שמעליו חדלים למנות את שטח הבית לצורך חישוב הפיצוי) עובר להוספת 15 האחוזים הנזכרים בהגדרת שטח הבית - כסברת המשיבים, או לאחריה - כדעת המערערת. בית-משפט קמא בחן בקפידה מרובה את עמדתה של תכנית המתאר בנוגע לשטחי השירות, וכן את מצב שטחי השירות שנמצאו בביתם של המשיבים. בהקשר זה נקבע, כי תכנית המתאר אינה מתייחסת לשטחי השירות במובן שניתן למונח זה בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"), אליהן מפנה הגדרת "שטח הבית" בחוק. לכן, המושג "שטח בניה ברוטו", בו נוקבת תכנית המתאר, שימש את בית-משפט קמא לצורך התחקותו אחר חישוב השטח הבנוי של הבית - בהתעלם מייעודו (כדרישת תקנות חישוב שטחים). בסופו של דבר קבע בית-משפט קמא, כי שטח הבית - לרבות שטחי השירות שבו - לא יכול היה לעלות על 220 מ"ר, להוציא "מרפסות בלתי מקורות וכאלו המהוות חלק מפיתוח השטח" (מתוך הגדרת "שטח בניה ברוטו"; תכנית המתאר, פרק ב', סעיף 8), ששטחן מצטרף אל אותם 220 מ"ר. והנה, אין חולק כי השטח הבנוי בשתי הקומות של הבית הנו 215.37 מ"ר, שאליו מתווסף שטח המרפסת בקומה הראשונה (שאינה מקורה), כאמור - 17.4 מ"ר. כך, הסתפקות הועדה בתשריט שהוגש לה, שאינו מבחין בין שטחים עיקריים (הבאים בכלל חישוב הפיצוי על פי החוק) לשטחי שירות (שאינם רלבנטיים בגדרי תחשיב הפיצוי), הגדילה באופן פוטנציאלי את הקף השטח ששימש בסיס לחישוב הפיצוי. מהלך זה, אליבא דבית-משפט קמא, עולה בקנה אחד עם הגישה המטיבה עם תובע הפיצוי בה נקטה הועדה משיקולים פרקטיים, זאת - לא אך בתיק זה בלבד. הנה-כי-כן, משמעות הדבר בעבור המשיבים הייתה, כי כל השטח הבנוי של הבית המוקף בקירות חיצוניים נחשב לשטח למטרה עיקרית. 4. לצורך הכרעתו, אף נזקק בית-משפט קמא לדון בתכלית הוראת החוק דנן. מהצעת החוק מטעם הממשלה (הצעת חוק יישום ההתנתקות, התשס"ה - 2004, מיום 27.10.04), מפסיקת בית המשפט העליון (בג"צ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה נ' כנסת ישראל, פ"ד נט(2) 481), מתשובת המדינה לבג"צ 1661/05 הנ"ל, ומפרוטוקול ועדת המשנה של ועדת הכספים של הכנסת להצעת החוק (מיום 19.1.05), הסיק בית-משפט קמא, כי תוספת 15% לשטח הבית - "כשטח שירות נורמטיבי" (כלשון הצעת החוק) - אינה מוגבלת לשטחי שירות כמובנם בתקנות חישוב שטחים אלא כוללת בחובה "את כל חלקי הבניה שאינם באים בכלל השטחים למטרה עיקרית שנמצאו בבתים באזור המפונה" (עמ' 18 לפסק הדין). נוסחה אריתמטית זו מסייעת בשחזור עלות הבית כבסיס לתחשיב הפיצוי שישולם בגין פינויו. חיזוק למסקנתו מצא בית-משפט קמא בעובדה, כי עלות הבניה שנקבעה במסגרת התוספת השניה אינה לוקחת בחשבון את עלות הפיתוח, המשוקללת אפוא - על תקן בניה נוספת שאינה מתמצה בהכרח בשטחי שירות בלבד, ולרוב - בניה בלתי מקורה - בתוספת הנורמטיבית של 15%. בנוסף, נסמך בית-משפט קמא על עבודות ההכנה של החוק (המלצות הועדה לענייני פינוי, פיצוי והתיישבות חלופית, מיום 12.9.04; החלטת ועדת השרים לעניני ביטחון לאומי מיום 14.9.04; עמ' 20-21 לפסק הדין). תוצאה פרשנית אחרת, כך קובע בית-משפט קמא, תחטיא מטרת החוק מחד-גיסא, ותפלה לרעה את המחזיק בתכנית תכנון ה"דלה" בהיקף שטחי השירות המותרים בבניה מאידך-גיסא. את מסקנתו הפרשנית, לפיה יש להחיל הרף העליון של שטח הבית לצרכי הפיצוי עובר להוספת 15% הנדונים, בחן בית-משפט קמא גם באספקלריה לשונית, שמא קיימת מניעה לעגנה בהקשר זה, בחינת לשון הסייג. כאן נקבע, כי גם לשון החוק ותקנות חישוב שטחים מלמדת כי הסייג דנן אינו חל על שטחים בלתי מקורים. כמו-כן, הביא בית-משפט קמא בכלל חשבון את תכליתו הכללית של החוק כמנגנון משפטי המגבש פיצוי על פגיעה בזכויות חוקתיות של המפונים מבתיהם. לא-זו-אף-זו, דעתו של בית-משפט קמא היא כי גם בניה נוספת - פרגולה, שביל מרוצף, חניה מבטון, משטח בטון, וכן עבודות חיצוניות אחרות - מצדיקה מתן פיצוי למשיבים. בסופו של דבר, קיבל כאמור בית-משפט קמא את תביעת המשיבים, ומשכך, פסק לטובתם פיצוי נוסף בעבור 27.67 מ"ר, שגולם בסך כספי של 99,612 ₪. טענות הצדדים 5. תמצית עמדת המערערת היא, כי "שטח הבית" אינו יכול לעלות על השטח שהיה מותר לבניה על-פי תכנית התכנון התקפה. לכן, כך גורסת המערערת, קביעת "שטח הבית" באופן סופי - לרבות השטחים למטרה עיקרית כמו גם התוספת הנורמטיבית האמורה של 15% - אינה יכולה לחרוג ממגבלת תכנית התכנון התקפה. עמדת המערערת מעוגנת בתכלית החקיקה, לפיה אין ליתן פיצוי למפר דרישות החוק הרלבנטיות המגבילות את הקף הבנייה לגדרי תכנית המתאר התקפה. ודוק: התושב המפונה זכאי לפיצוי בעבור נתוני הבנייה הנקובים במסגרת תכנית המתאר אפילו במידה ונמנע מלממש מלוא פוטנציאל הבנייה הגלום בה (להלן, בלשון המערערת: "מבחן חוקיות תיאורטי"), ולכן אין כל הצדקה ליתן פיצוי למפונה בעבור בנייה שאף תיאורטית לא ניתן היה לאשרה כדין. 6. מנגד, גורסים המשיבים כי מגבלת שטח הבית הנקובה בחוק אינה מתייחסת לשטח הכולל שחושב לצורך הפיצוי אלא אך ורק לשטחים העיקריים הנמדדים בפועל. לדידם, מאות החלטות של הועדה בעניינם של אחרים עולות בקנה אחד עם פסק דינו של בית-משפט קמא. משכך, עצם הגשת הערעור לא רק שאינה מוצדקת ואף גובלת בהפליה, אלא שהנה גם מונעת את איחוי משפחתם אל מול טראומת הפינוי מביתם. תוספת 15% הקבועה בחוק נועדה, לדעתם, ליתן פיצוי בעבור שטחי שירות נורמטיביים, קרי - בגין השקעות שבוצעו בבית המפונה, לרבות - גינה, חומה, פרגולות, מחסנים וכיו"ב - השקעות שאינן מגולמות בתחשיב השמאי הממשלתי. הנה-כי-כן, השקעות אלו, כך גורסים המשיבים, לא באו בכלל חשבון בשווי הקובע למ"ר כאמור בתוספת הראשונה לחוק, והן, אפוא, המשוקללות בגדרי אותה תוספת. עוד טוענים המשיבים, כי הוראות התב"ע והדין הרלבנטיים מחייבות דחיית הערעור. דיון 7. במסגרת הדיון בערעור ניסה בית המשפט לבחון לא אחת, אם ניתן יהא לסיים התיק בפשרה. כך התקיימו מספר דיונים, במהלכם כרה בית המשפט אוזנו רוב קשב לטענות הצדדים משך שעות ארוכות (ראו: פרוטוקול הדיון מיום 18.10.06, 29.10.06, 2.11.06 ו-16.11.06). בסופו של דבר, וכפי שכבר הובהר בראשית הדברים, שאלה של פרשנות משפטית של החוק היא שלפנינו. 8. על-פי הוראות החוק, "שטח הבית" מחושב לפי השטח למטרה עיקרית כמשמעותו בתקנות חישוב שטחים. סעיף 4 לתקנות הנ"ל, שכותרתו "השטח הכולל המותר לבניה", קובע את אופן חישוב אותו השטח, ואילו סעיף 9 לאותן התקנות דן ב"הפרדה בין שימושים עיקריים וחלקי שירות". בעניין סעיף 9 הנ"ל נקבע, כי תכנית המייעדת קרקע לבניה וקובעת אחוזי בניה מותרים למטרות עיקריות (שטחים למטרות עיקריות; תקנה 9(ב) לתקנות חישוב שטחים) או למתן שירותים נלווים למטרה מבין המטרות הללו (שטחי שירות; תקנה 9(ד) לתקנות חישוב שטחים), אף תקבע, בין היתר, יחס בין אותם שני סוגי שטחים. תחילתן של תקנות חישוב שטחים נקבעה ליום 23.2.92, ולאור העובדה כי תכנית המתאר דנן הופקדה עובר למועד זה, חלה הוראת המעבר המעוגנת בסעיף 13(ב)(1) לתקנות אלו, לפיה: "נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית". 9. והנה, תכנית המתאר הרלבנטית אוצלת בחובה "הוראה מפורשת אחרת". סעיף 8 לפרק ב' בתכנית המתאר קובע כי "שטח בניה ברוטו" הוא "השטח המתקבל ע"פ מדידה לפי קוי בניה חיצוניים. שטח זה אינו כולל מרפסות בלתי מקורות וכאלו המהוות חלק מפיתוח השטח, אך כולל כל חלק אחר", יהא ייעודו של השטח אשר יהא - למטרה עיקרית או שירות. המהלך הפרשני המקיף והשלם בו נקט בית-משפט קמא לצורך ביסוס פסיקתו כבר תואר בתמצית לעיל, וכאן הבאנו אך פלח דק הימנו. פסיקתו של בית-משפט קמא נסמכת על אבחנות שונות בדין, וודאי אף על עובדות שהוכחו לפניו, לרבות - ביחס לאופן התנהלות הועדה בעניינם של המשיבים. והנה, לאחר עיון מעמיק בפסק הדין, משמצאנו כי בדין יסודו, לא מצאנו מקום לסטות מתוצאתו. ודוק: טענות המערערת בהליך זה לא סודקות את המבנה הלוגי היצוק בפסק הדין במידה משמעותית או יסודית דיה עד כדי ביסוס הפיכתו על פיו. 10. אמנם, משעסקינן בשאלה בדבר פרשנות משפטית לא זוכה לכאורה הערכאה הדיונית ליתרון מהותי על-פני ערכאת הערעור. יחד-עם-זאת, בית-משפט קמא ביצע מלאכתו נאמנה שעה שניתח את הוראת החוק הרלבנטית ויישמה כדבעי על נסיבות המקרה, זאת - באופן העולה בקנה אחד עם דעתנו ושאינו מצדיק התערבותנו. יוזכר, כי התערבות ערכאת הערעור במהלך ההכרעה של בית-משפט קמא תיעשה אך בנסיבות חריגות ומיוחדות ולא זה הוא כאמור המקרה המתאים לעשות כן. אין זאת אפוא מתפקידנו להיכנס בנעלי בית-משפט קמא תוך ניסוח מחדש של פסק הדין האופטימאלי לטעמנו, ומשכך, די בעובדה שאודות עיקרי הנמקותיו ותוצאתו האופרטיבית איננו חולקים. 11. באשר לתכלית החקיקה טענה המערערת, כי אין ליתן פיצוי למפר דרישות החוק הרלבנטיות המגבילות את הקף הבנייה לגדרי תכנית המתאר התקפה. דא עקא, שתכלית החקיקה לא רק שאינה נפגמת לאור תוצאת פסק הדין שניתן על-ידי בית-משפט קמא, אלא שאף זוכה להתייחסות מעמיקה בגדרו, כזו המתיישבת עמה באופן משביע רצון. בית-משפט קמא לא השמיט מפסיקתו דיון ענייני בחוק עצמו ובשלבי תחיקתו, תוך שהזינו בפרשנות שמתיישבת עם תכלית החקיקה. משכך, אין לקבל טענת המערערת שתכלית החקיקה ניכרת באופן חד משמעי - בדיוק, דווקא ואך ורק באופן הנטען על-ידה. "שטח הבית", כך קובע החוק, הוא "שטח המחושב לפי השטח למטרה עיקרית כמשמעותו בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992, שהיה בנוי בפועל ביום הקובע, וכן שטח המרתף, אם היה בנוי בפועל ביום הקובע, והכל - בתוספת 15 אחוזים, ובלבד ששטחים אלה לא יעלו על השטח שהיה מותר לבניה על פי תכנית התכנון התקפה". בדברי ההסבר להצעת חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה - 2004 (הצעות חוק - הממשלה 130, מיום 27.10.04), נקבע כי "שטח הבית יחושב לפי הבניה בפועל למטרה עיקרית. לשטח זה יתוספו 15% כשטח שירות נורמטיבי. כל זאת עד לשטח שניתן לבנות בפועל לפי תכנית התכנון המאושרת". אמנם, לכאורה, הצעת החוק כובלת את התוספת בת 15% למגבלת תכנית התכנון התקפה. ברם, לשון החוק ופרשנותו התכליתית, כאמור בפסק הדין נשוא הערעור, מתיישבות עם תוצאתו בהרמוניה. 12. פרוטוקול ועדת המשנה (של ועדת הכספים) להצעת חוק יישום תוכנית ההתנתקות, מיום 19.1.05, מלמדנו כי חרף סברת בא-כוח המערערת שהמדובר באסמכתא שיש בה כדי לעגן טיעוניו בערעור, אין כך הדבר כלל ועיקר (פרוט' הדיון מיום 16.11.06, עמ' 8-9). בהקשר זה יוטעם, כי עמדת השמאי הממשלתי ביחס לסוגיה שלפנינו אינה בעלת מעמד ראייתי ברור וחד משמעי. השמאי הממשלתי לא שימש עד בבית-משפט קמא, ולפיכך נפקות האסמכתאות באמצעותן "נשמעת" עמדתו בהליכים דנן אינה מוחלטת. זאת ועוד, עיון באותו פרוטוקול של ועדת המשנה מורה כי למצער במועד הנקוב לעיל טרם נודעו לה בוודאות הפרמטרים שבאו בכלל חשבון לצורך הערכת שווי הפיצוי למטר על ידי השמאי הממשלתי (ראו פרוטוקול הועדה הנ"ל, עמ' 21 ו-25). והנה, לתיק המוצגים מטעם המערערת אף צורף פרוטוקול ישיבת ועדת המשנה (של ועדת הכספים) להצעת חוק יישום תוכנית ההתנתקות, מיום 23.1.05, בה גם השתתף השמאי הממשלתי, מר יעקב אודיש. אולם, אין בפרוטוקול זה כדי לבסס את הנטען על-ידי המערערת או כדי לשנות מקביעות בית-משפט קמא או מתוצאת פסיקתו. לעניין זה לא למותר לציין, כי בדין הדגיש בא-כוח המשיבים, במהלך הדיון לפנינו, בתשובה לשאלת בית המשפט, כי "הייתי מעדיף לחקור את השמאי (הממשלתי)", זאת - במידה ויידרש בית המשפט לסמוך ידיו על קביעותיו כאינדיקציות לכוונת המחוקק (פרוט' הדיון מיום 16.11.06, עמ' 11). אך כאמור, אין לדידנו להידרש אף לזאת. בית-משפט קמא לא חסך שבט ביקורתו ממהלכי החקיקה שהזינו ושעיצבו, בערבו של יום, את החוק, ופרשנותו את הדין מקובלת אפוא עלינו. 13. בל נשכח, כי הדיון בסוגיה הנצרכת הכרעה כבר התקיים באופן מפורט וראוי לפני בית-משפט קמא (ראו: פרוט' בית-משפט קמא מיום 27.2.06). בית-משפט קמא פרש, אפוא, את הוראת החוק הרלבנטית פרשנות תכליתית תוך שימוש במכלול המקורות הפרשניים הלגיטימיים שבנמצא, ובתום דיון מפורט ומעמיק ביסס את מסקנתו באופן משכנע. כאמור, לא מצאנו מקום להתערב בפסק הדין המקובל עלינו ממכלול טעמיו, ומכאן - שדין הערעור להידחות. התוצאה 14. לאור המקובץ לעיל, הננו דוחים בזאת הערעור. המערערת תשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ. חישוב שטחתוכנית ההתנתקות / מפונים