ראובן מכר לשמעון מקרקעין לא מסויימים במושע לבנייה צמודת קרקע. כתוצאה מאיחוד וחלוקה שנכפו על ידי רשויות התכנון והבנייה, קיבל שמעון קרקע במושע לבנייה רוויה. האם יש לשמעון עילת תביעה כנגד ראובן ו/או או כנגד רשויות התכנון ו/או כנגד עורך דינו? אלו השאלות המונחות לפתחנו. תוכן העניינים מבוא העובדות הצריכות לעניין, ההליכים והנפשות הפועלות: התובעים והעסקאות בינם לבין אמסלם עילות התביעה כנגד אמסלם וכנגד עו"ד אליעזר מעורבותו של עו"ד אליעזר הטענה לקנוניה וליצירת מצגי שווא כוזבים בזדון הטענה כי אמסלם הפרה את הסכמי המכר הטעיה ברשלנות? אי העברת הבעלות במקרקעין על שם התובעים תובעים שהתקשרו בהסכמים לאחר הפקדת התוכניות המפורטות ב- 12/90 התביעה כנגד דרהם, כהנקא וגרי עילות התביעה כנגד העיריה וכנגד הועדה המקומית הטענה למצגי שווא מוקדמים של העיריה כלפי התובעים הטענה כי טבלת ההקצאות נערכה בשרירות ובהפלייה הועדה המחוזית - אי רישום הערת אזהרה בגין תוכנית האיחוד והחלוקה על הועדה המקומית היה ליידע את התובעים אודות טבלאות ההקצאה סיכום ביניים - האחריות וחלוקתה בין הצדדים הנזק הפרש שווי ראשי נזק נוספים האם עומדת לאמסלם טענת קיזוז סוף דבר ופסיקתא הערה לפני סיום מבוא 1. התיק עב הכרס שבפנינו, נדון מזה כעשר שנים בבתי המשפט בערכאות שונות, ואף הגיע פעמים מספר לפתחו של בית המשפט העליון. הורתו של התיק בתביעה לאכיפת הסכם וסיומו בתביעה לפיצויים, לאחר שניתן פסק דין חלקי המורה על אכיפה בקירוב. ענייננו במקרקעין שנמכרו לתובעים לבנייה צמודת קרקע, אך במסגרת האכיפה בקירוב, התובעים קיבלו מקרקעין לבנייה רוויה ועקב כך נגרמו להם, לטענתם, נזקים כבדים. על כך נסבה תביעתם של התובעים ובהמשך נברר את עילות התביעה, נבחן אם ניתן להטיל אחריות על מי מהמעורבים, ומה הנזק, אם בכלל, שנגרם לתובעים. העובדות הצריכות לעניין, ההליכים והנפשות הפועלות: 2. הנתבעת מס' 4 (להלן: "אמסלם") היתה הבעלים של מקרקעין, אותם ירשה מהוריה וסבה, בשטח של כ-85 דונם בחלקות 9, 16 ו-22 בגוש 18134 במתחם עין שרה שמדרום לנהריה. חלקות 16 ו -22 גובלות בים התיכון ממערב (חלקה 16 היא הצפונית מבין השתיים) וחלקה 9 ממזרח לשתי חלקות אלו וצמודה אליה. אמסלם מכרה לרוכשים שונים שטח של כ- 35 דונם ושטח זה אינו מענייננו. מתוך שטח של כ- 50 דונם שנותר בבעלותה, מכרה אמסלם בין השנים 1989-1992 כמחצית השטח לרוכשים שונים, הם התובעים שבפנינו. בהמשך נבחין בין התובעים השונים, וניווכח כי חלקם לא רכשו ישירות מאמסלם, אלא מאחרים שרכשו מאמסלם. 3. שטחו הכולל של מיתחם עין שרה עמד על כ-1,400 דונם שנחלקו בין בעלים שונים. השטח הוגדר בשעתו כקרקע חקלאית על פי תוכנית מתאר 191, אך בחודש מרץ 1988 אושרה ופורסמה תוכנית מיתאר מקומית ג/4427 שמטרתה: "תכנון מחדש של איזור עין שרה כשכונת מגורים בעלת צפיפות מגורים נמוכה ואיכות חיים טובה", תוך התוווית איזורי קיט, מלונאות ונופש. בתקנון התוכנית נאמר כי הועדה המקומית תכין ותגיש לאישור הועדה המחוזית תוכניות מפורטות שתכלולנה הוראות איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים ו/או שלא בהסכמתם ולוח הקצאות וטבלאות איזון. עוד נאמר בתוכנית, כי הסיווג לאיזורי מגורים אינו סופי וניתן לשינויים קלים כפועל יוצא של התוכניות המפורטות (פרק ד' סעיף 5 לתקנון התוכנית). על פי התוכנית, איזורי מגורים א ו -ב' יועדו לבנייה צמודת קרקע (עד שתי קומות ללא קומת עמודים). 4. ביום 29.6.89 פורסמה להפקדה תוכנית מיתאר ג/6355 שאושרה ביום 6.12.90, וכללה הוראות שתיקנו את תוכנית ג/4427. תוכנית ג/6335 הנ"ל קבעה מקדמי שווי זכויות בחלקות נשוא התכנית (ראה תשובה מס' 2 בתשובות לשאלון של גבריל גבריל, מהנדס העיריה והועדה המקומית באותה עת - M1 לסיכומי אמסלם). ביני לביני נחקק חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), תש"ן-1990 הידוע במקומותינו כחוק הול"ל, ועל פיו אושרו מספר תוכניות מפורטות ביוזמת העיריה והועדה המקומית. ביום 20.12.90 הופקדו מספר תוכניות מפורטות, ולענייננו רלבנטיות תוכניות ג/במ/14; ג/במ/21 שפורסמו למתן תוקף ביום 14.4.93 (להלן: "התוכניות המפורטות"). לתוכניות המפורטות צורפה טבלת הקצאות שחילקה מחדש את כל מתחם עין שרה, לרבות את השטח הכולל של חלקות 9,16 ו-22 שבבעלותה של אמסלם. טבלת ההקצאות נערכה על ידי השמאי פן, שנשכר לשם כך על ידי הועדה המקומית. 5. החלוקה והאיחוד נעשו על ידי הועדה המקומית בשיטה שעמדה בניגוד להלכה הפסוקה שנקבעה בע"א 186/78 טור נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ואח', פד"י לד(2) 265, ד"נ 4/80 טור נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ואח', פד"י לד(4) 600 (להלן: "הלכת טור"). בשל כך, ומטעמים נוספים, עתרו לבג"ץ חלק מבעלי קרקע במתחם עין שרה. בית המשפט העליון דחה את העתירה, ונתן בדיעבד הכשר לשיטת החלוקה והאיחוד, תוך שהוא סוטה מהלכת טור - בג"צ 1919/91 איראני ואח' נגד שר הפנים ואח', פד"י מו(4) 749 (להלן: "הלכת איראני"). החידוש בהלכת איראני הוא, שבמסגרת האיחוד והחלוקה, ניתן להקצות לבעלים קרקע על פי שווי המקרקעין, תוך הבאה בחשבון את השפעת שינוי הייעוד על השווי היחסי של המגרשים החדשים. זאת, בניגוד להלכת טור לפיה במסגרת החלוקה יש להתעלם מהשפעת שינוי הייעוד על השווי של המגרשים, ויש לבצע את החלוקה על פי שטחי המגרשים תוך קביעת תשלומי איזון. ובקיצור, על פי הלכת איראני האיזון נעשה לפי שווי ולא לפי שטח. 6. כתוצאה מהאיחוד והחלוקה מחדש, במקום השטח של כ-50,000 מ"ר שהיה לאמסלם בחלקות המקוריות 9, 16, 22, ושרובו נכלל בשטח שהיה מיועד לבנייה למגורים על פי תוכנית ג/4421, הוקצה לאמסלם - ובעקבות כך לתובעים שרכשו ממנה - שטח של כ-16,000 מ"ר במגרשים מס' 211, 219, 220, 221, 222, 500 וחלק ממגרש 501. מגרשים אלו - למעט מגרשים מס' 500 ו-501 שיועדו לבניית מלונאות ונופש - יועדו לבניה רוויה, ומיקומם מחוץ לתחום החלקות המקוריות של אמסלם (מגרשים אלו ייקראו להלן: "מגרשי התמורה"). השורה התחתונה היא, שבמקום שטח של כ-50 דונם שרובם היו מיועדים לבנייה צמודת קרקע, קיבלה אמסלם - והתובעים מכוחה - שטח של כ-16 דונם לבנייה רוויה ולמלונאות במגרשי התמורה. וכך, במקום שכל תובע יקבל שטח במושע של 500 או 1,000 מ"ר לבנייה צמודת קרקע, מצאו עצמם התובעים שותפים במושע במגרשים לבנייה רוויה ולמלונאות. לא למותר לציין שגם אמסלם מצאה עצמה באותו מצב. מתוך כ-50 דונם שנותרו בבעלותה, מכרה לתובעים כ-25 דונם, ובעקבות האיחוד והחלוקה, מצאה עצמה שותפה במושע במגרשים שייעודם בנייה רוויה ומלונאות. נספר כי קבוצה של 19 רוכשים אחרים, שרכשו מאמסלם שטחים בשטח כולל של כ-35 דונם והעבירו על שמם את הבעלות במקרקעין בתקופה שבין 7/90 - 12/90, זכו להקצאה של מגרשים חלופיים לבנייה צמודת קרקע. לא כך התובעים, שלזכותם נרשמה הערת אזהרה בלבד. הועדה המקומית, המחוזית והול"ל, התעלמו לחלוטין מהתובעים, וזיהו אותם עם אמסלם. 7. בתביעה המקורית שהוגשה בת.א. 248/95 (ואליה צורפו תביעות של רוכשים נוספים - ה.פ. 1286/95; ת.א. 352/94; 678/94; 1344/94) ביקשו התובעים סעד של אכיפת ההסכמים, קרי, קבלת מגרשים בשטח של 500 מ"ר או 1,000 מ"ר לכ"א מהרוכשים במושע לבנייה צמודת קרקע. בפסק דינו מיום 20.10.96 נעתר כב' השופט סלוצקי לעתירת התובעים והורה על אכיפת ההסכמים. ערעור שהוגש על פסק דינו של השופט סלוצקי נתקבל (ע"א 8658/96) ובית המשפט העליון הורה בפסק דינו מיום 16.9.98 על ביטול פסק הדין והחזרת התיק לבית המשפט המחוזי. זאת, מאחר שנתברר כי תלויה ועומדת תביעה של קבוצת רוכשים נוספים, העשויים להיפגע כתוצאה מפסק הדין, וכי תובעים נוספים עומדים להצטרף לתביעה. רוכשים אלו הם התובעים בת"א 531/96 (ואלו הגישו ביום 10.9.97 הליך נפרד לביטול פסק דינו של השופט סלוצקי - ה.פ. 30268/97) שצורפו כצד לערעור על פסק דינו של השופט סלוצקי (החלטת הרשמת א. אפעל-גבאי מיום 10.10.97). לתובעים בת.א. 531/96 הצטרפו רוכשי מגרשים נוספים, חלקם בתביעות נפרדות. התביעות אוחדו ורוכשי המגרשים נמצאים כיום בפנינו (אציין כי בישיבה שהתקיימה לאחר הגשת סיכומי הצדדים, בנסיון להביא הצדדים לפשרה, נתברר כי יש רוכשי מגרשים שתביעתם לא צורפה והיא תלויה ועומדת כיום בבית משפט זה. יש להצר על כך שהצדדים לא טרחו להסב תשומת ליבי לכך, שמא ניתן היה לצרף גם תביעות אלו). 8. נציין כי בית המשפט העליון לא התערב בקביעות העובדתיות והמשפטיות בפסק דינו של כב' השופט סלוצקי, וההתערבות נעשתה אך בסעד הסופי של האכיפה. בפסק דינו של בית המשפט העליון נקבע כי התובעים זכאים לאכיפת חוזה המכר, אך האכיפה תיעשה בדרך של "אכיפה בקירוב" באופן ש"כל רוכש יהיה זכאי לחלק ששוויו ביחס לשווי כלל השטח הרשום על שם המערערת (אמסלם - י.ע.) לפי לוח ההקצאות (16,591 מ"ר) יהיה זהה לשווי החלק שהרוכש היה זכאי לו לפני החלוקה מחדש, ביחס לכלל השטח שהיה רשום על שמה של המערערת לפני החלוקה מחדש (50,518 מ"ר)". התיק הוחזר איפוא לבית המשפט המחוזי ונדון בפני סגן הנשיא השופט ד"ר ד. ביין. בהתאם להוראות פסק דינו של בית המשפט העליון, הורה השופט ביין לפרסם מודעה המזמינה את כל הטוענים לזכויות במקרקעין להצטרף לתיק. כתוצאה מכך, הצטרפו תובעים נוספים לתביעות. 9. לצורך ה"אכיפה בקירוב" מינה השופט ביין, בהחלטתו מיום 18.11.98, את שמאי המקרקעין פן ופרמינגר כשמאים מטעם בית המשפט, ואלו נתבקשו להגיש לבית המשפט חוות דעת בנושא שווי המגרשים. ביני לביני, הצדדים הגיעו להסכמה, שקיבלה ביום 21.3.99 תוקף של פסק דין (להלן: "פסק הדין החלקי") ולפיה נעשה פירוק שיתוף במגרשי התמורה, כך שכל המגרשים שייעודם בנייה רוויה יוחדו לתובעים, ואילו המגרשים שייעודם מלונאות יוחדו לאמסלם. הצדדים הסכימו כי פירוק השיתוף ייעשה כך ש"לא ישולמו כל תשלומי איזון במסגרת ייחוד המגרשים". לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה, ולאחר שכבר ניתן פסק דין חלקי, ניתנה הערכת השמאים פן ופרמינגר, ממנה עולה כי אילו צריך היה לשלם תשלומי איזון בעקבות פירוק השיתוף במגרשי התמורה, הרי שהיה על התובעים לשלם לאמסלם כ - 2.5 מליון ₪. לנקודה זו, ולשאלה אם חוות דעתם של פרמינגר ופן בוטלה מכללא לאור פסק הדין החלקי שנתן תוקף להסכם הפשרה בין הצדדים, נתייחס לכשנדון בשאלת הנזק. 10. ויהי לאחר הדברים האלה, סברה אמסלם כי בזה הסתיים עניינו של התיק. לשיטתה, התובעים דרשו אכיפה של הסכמי המכר, או סעד הצהרתי על זכאותם לקבלת מגרש לבנייה צמודת קרקע, ומשבוצעה האכיפה בקירוב, ממילא באו התובעים על סיפוקם. למיצער, גרסה אמסלם, כי כל שנותר לברר על פי ההסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין חלקי, הוא החזר תשלום מס רכוש, כפי שנתבע על ידי התובעים. לא כך סברו חלק מהתובעים, שבעקבות פסק הדין החלקי ביקשו להגיש כתב תביעה מתוקן הכולל סעדים כספיים ואליו צורפו צדדים נוספים, שלא נתבעו בתביעה המקורית. (תובעים אחרים שיוצגו על ידי עוה"ד קדוש ושינפלד לא הגישו תביעה מתוקנת ועם מתן פסק הדין החלקי נסתיים עניינם). השופט ביין קיבל את הבקשה לתיקון כתב התביעה, ודחה את בקשת אמסלם לדחיית התביעה המתוקנת על הסף. בקשת רשות ערעור שהוגשה על ידי אמסלם לבית המשפט העליון (רע"א 3358/99) נדחתה בהחלטתה של כב' השופטת דורנר מיום 17.12.00, מן הטעם שפסק הדין החלקי סיים אך חלק מהמחלוקות, אך לא סיים את המחלוקות הכספיות. 11. משהוגשו התביעות המתוקנות, נפרסה כל היריעה מחדש, והפעם במסגרת תובענה כספית, לאחר שבמסגרת ה"אכיפה בקירוב" קיבלו התובעים את מגרשי התמורה המיועדים לבנייה רוויה. התובעים צירפו כנתבעים לכתב התביעה המתוקן את העיריה ואת הועדה המקומית, והתובעים בת.א. 531/96 צירפו בנוסף גם את הועדה המחוזית. אמסלם מצידה, הגישה הודעות צד שלישי כנגד הנתבע מס' 3 (להלן: עו"ד אליעזר") שערך את העסקאות, כנגד העיריה והועדה המקומית לתכנון ובניה, וכנגד עו"ד מחול, ב"כ התובעים בת.א. 248/95. הדיון המאוחד נשא אופי של מלחמת הכל בכל, כאשר כל אחד מהנתבעים והצדדים השלישיים מנסה להטיל האחריות על משנהו. התובעים והעסקאות בינם לבין אמסלם 12. אמסלם הייתה במועדים הרלוונטיים עקרת בית, והעסקאות בינה לבין התובעים נעשו על ידי בעלה המנוח, מרדכי אמסלם, שהיה איש עסקים בתחום הבשר והדגים. העסקאות נעשו בפועל באמצעות המתווך יהושע בן-ציון מנהריה (להלן: "המתווך") שהחתים את הרוכשים על זכרון דברים, ועל ידי עו"ד אליעזר שערך את הסכמי המכר וייצג את שני הצדדים בכל העסקאות. כל אחד מהתובעים בתביעות המאוחדות, רכש שטח של 500 מ"ר או 1,000 מ"ר ברוטו (להלן: "מגרש"), עם צפי להפקעה של עד 40%, במטרה לבנות על המגרש קוטג'/בית דו-משפחתי. לזכות כל אחד מהתובעים נרשמה הערת אזהרה, שמרביתן נרשמו סמוך לאחר חתימת ההסכם. 13. בת"א 248/95 מיוצגים התובעים ע"י עו"ד מחו'ל. התביעה כללה במקור 26 תובעים, אך חלקם החליט להגיש תביעה נפרדת במסגרת ת"א 529/02, וזו נדחתה על הסף בפסק דינו של כב' השופט גרשון מיום 26.11.03 (ערעור לבית המשפט העליון נדחה בהסכמה). כיום, עומד מספר התובעים בתיק זה על 19. 14. למעט תובע אחד, כל התובעים בת.א. 248/95 רכשו מגרש ישירות מאמסלם. לא כך התובעים בת.א. 531/96, שכולם, למעט תובע אחד, לא רכשו מגרש ישירות מאמסלם. נפרט עניינם של תובעים אלו. התובעים 1-2 (ה"ה סבן) רכשו מגרש מהנתבעים 1-2 (ה"ה כהנקא) בהסכם מיום 13.10.89, וכהנקא רכשו את המגרש מה"ה דרהם יעקב ותמר בהסכם מיום 21.05.89, ודרהם רכשו את המגרש מאמסלם בהסכם קודם. דהיינו, בין סבן לבין אמסלם, מפרידה שרשרת של שני קונים נוספים. התובעים 3, 4 (ה"ה בן הרוש) הם גיסו ואחותו של מר סבן. אלו רכשו מגרש מנתבעת 3 (גרי חנה) בהסכם מיום 6.11.89 וגרי חנה רכשה את המגרש מאמסלם בהסכם מיום 16.07.87. גם לתובעים 5, 6 (מרציאנו), קשרי משפחה עם ה"ה סבן, והם רכשו מגרש ישירות מאמסלם בהסכם מיום 19.2.90. התובע מס' 7 (חובל) רכש מגרש מנתבעים 11, 12 (ה"ה דרהם) בהסכם מיום 5.2.89, וה"ה דרהם רכשו את המגרש מאמסלם, בהסכם מיום 18.5.88 (תשומת לב הקורא כי נתבעים 11 ו- 12 ששמם דרהם יצחק ואורנה, אינם דרהם יעקב ותמר שרכשו מאמסלם ומכרו לכהנקא שמכרו לסבן). התובעים בת.א. 531/96 הגישו תחילה תביעה לפירוק שיתוף בחלקה 16 (ת.א. 2033/94 בבית משפט השלום בעכו) אך משכו תביעתם והגישו התביעה דכאן. נציין כי חובל הצטרף לתביעה בשלב מאוחר יותר (בש"א 1489/02) לאחר שביטל תביעה להשבה ולפיצויים שהגיש כנגד דרהם בבית משפט השלום בעכו. סיכומו של דבר: בת.א. 531/96 שבעה תובעים שרכשו ארבעה מגרשים. תובעים אלו קיבלו במסגרת ה"אכיפה בקירוב" את מגרש 222 שנמכר ותמורתו חולקה בחלקים שווים בין סבן, בן הרוש, מרציאנו וחובל. 15. על מנת להקל על הקורא בנבכי התביעות והעסקאות, אפרט בטבלה את שמות התובעים שנותרו בתמונה לאחר פסק הדין החלקי. כבר כעת, נסב תשומת לב הקורא לתאריך ההסכם כנתון רלוונטי. התובעים בת.א. 248/95 (ע"י ב"כ עו"ד מחול) שם התובעים חלקה השטח שנרכש תאריך רכישה מחיר רישום בעלות לוזון ציון וכרמלה* 22 500 מ"ר 31.7.90 25,000 $ פאול ודולי גבע 22 1,000 מ"ר 19.4.91 47,000 $ ראובני משה וזהבה 22 500 מ"ר 4.3.90 23,500 $ 2.1.94 טרון בנימין ובלה 22 500 מ"ר 4.3.90 23,500 $ 2.1.94 מויאל שלמה** 16 500 מ"ר 6.7.90 20,000 $ בלהנס ארמונד ואלבז 16 1,000 מ"ר 20.11.90 48,000 $ שרביט שמעון* 22 500 מ"ר 20.9.92 50,000 $ אלנר יובל ואורנה 22 1,000 מ"ר 26.4.91 50,000 $ 10.11.93 דני ז'ינו* 22 500 מ"ר 20.9.92 50,000 $ כהן אברהם 22 1,000 מ"ר 7/93 50,000 $ שלום ניסן וסימי* 22 500 מ"ר 16.10.92 25,500 $ מחלב אווה ומנשה 16 1,000 מ"ר 22.7.90 45,000 $ * לוזון ושלום רכשו עם זוג נוסף שלא הצטרפו לתביעה, ובהתאם לכך חילקנו את השטח ואת סכום התמורה לשניים. גם שרביט שמעון ודני ז'ינו רכשו יחדיו, ובהתאם לכך חילקנו את השטח ואת סכום התמורה לשניים. ** מויאל שלמה וקלרה לא רכשו מאמסלם, אלא מה"ה בן-שלום חיים וסימונה, ואלו רכשו מאמסלם בהסכם שנערך בחודש 9/87 תמורת הסך של 20,000$. התובעים בת.א. 531/96 (ע"י ב"כ עוה"ד קליין וגאנם) שם התובעים חלקה שטח תאריך רכישה המוכר מחיר רישום בעלות סבן יונתן ושושנה 16 1,000 מ"ר 13.10.89 כהנקא * 38,000$ 15.11.93 בן הרוש שרל וג'קלין 16 1,000 מ"ר 6.11.89 גרי ** 38,000$ 15.11.93 מרציאנו ציון 22 1,000 מ"ר 10.2.90 אמסלם 46,500$ 2.1.94 חובל יהושע 16 1,000 מ"ר 5.2.89 דרהם ** 32,000$ 15.11.93 * כהנקא רכשו מדרהם, ודרהם רכשו מאמסלם. ** גרי ודרהם רכשו מאמסלם. כעת, לאחר שהכרנו את התובעים, זו תהא דרך הילוכנו. נבחן תחילה את עילות התביעה כנגד אמסלם, כנגד עו"ד אליעזר וכנגד כהנקא, גרי ודרהם שמכרו המגרשים לתובעים בת.א. 531/86. לאחר מכן נבחן את עילות התביעה כנגד העיריה והועדה המקומית וכנגד הועדה המחוזית. היה ונגיע למסקנה כי לתובעים, או למי מהם, עומדת עילת תביעה כנגד מי מהנתבעים, נבחן את ראשי הנזק. עילות התביעה כנגד אמסלם וכנגד עו"ד אליעזר 16. התובעים שהתייצבו בפני, דיברו מנהמת ליבם על "החלום ושברו". על כך שחלמו לבנות את בית חלומותיהם, אך במקום זאת, מצאו עצמם מסובכים בהליכים משפטיים המתארכים שנים, מבלי לקבל את מה שרכשו. מחקירתם "המדגמית" של חלק מהתובעים, עולה כי הם אינם מעורים בנפתולים המשפטיים והעובדתיים של הפרשה, ולמעשה, אינם מבינים כלל את עילת תביעתם, ולא ידעו להסביר מדוע אמסלם או עו"ד אליעזר "אשמים" במצב אליו נקלעו. כך, סברו התובעים כי אמסלם מכרה יותר שטח ממה שיכולה הייתה למכור, טענה שאינה נכונה בעליל. עם זאת, איני רואה לזקוף את הדבר לחובת התובעים. מטבע הדברים, גיבוש העילות המשפטיות נעשה על ידי באי כוחם, כשלהבנתם של התובעים, אנשים פשוטים מן היישוב שאינם מתמצאים בדין היבש, חייב להיות מישהו שעליו יש להטיל אחריות בשל כך שלא קיבלו את מה שקנו: הם קנו מגרש המיועד לבנייה צמודת קרקע, אך לבסוף קיבלו משהו אחר. התובעים חתמו ביד קלה על התצהירים הסטנדרטיים שנוסחו למענם על ידי באי כוחם, ובחקירתם הנגדית סתרו דברים עליהם הצהירו. התקשיתי אפוא ליתן משקל לטענות עובדתיות שונות שהועלו על ידי התובעים בתצהיריהם, ומצאתי כי את עיקר המשקל יש ליתן לחומר הראיות המגובה במסמכים. 17. ואלו, בקליפת אגוז, טענות התובעים כנגד אמסלם וכנגד עו"ד אליעזר. ( - ) אמסלם מכרה לתובעים מגרש המיועד לבנייה צמודת קרקע, אך בסופו של יום, הם קיבלו בעלות במושע בשטח בבנייה רוויה. בכך הפרה אמסלם את ההסכם. ( - ) אמסלם ועו"ד אלעזר ידעו, או היו צריכים לדעת, על הפקדת התוכניות המפורטות, ונהגו בחוסר תום לב כלפי התובעים בכך שהציגו בפניהם מצג כי מיקומו של המגרש שרכשו לבנייה צמודת קרקע, ייקבע בהגרלה שתערוך העירייה תוך חודשים ספורים לאחר חתימת החוזה. ( - ) אמסלם מכרה להם ביודעין ובחוסר תום לב מגרשים שלא היו לה, ביודעה שהועדה המקומית לא תקצה לה מגרשים בכמות שהיא מוכרת, ועו"ד אליעזר ידע מראש שלא ניתן יהא לספק לתובעים את המגרשים שנמכרו. בכך, פעלו אמסלם ועו"ד אליעזר בקנוניה עם רשויות התכנון והבנייה. ( - ) אמסלם לא שילמה את מס השבח שחל עליה כמוכרת, מה שגרם לאי רישומם של התובעים כבעלים של המקרקעין. כתוצאה מכך, קיבלו התובעים את מגרשי תמורה שייעודם בנייה רוויה, לעומת רוכשים אחרים מאמסלם, שהספיקו להירשם כבעלים ולהם הוקצו בתוכניות המפורטות, מגרשים לבנייה צמודת קרקע. נבחן להלן עילות אלו, אך נציג תחילה את גרסתו של עו"ד אליעזר לאירועים. מעורבותו של עו"ד אליעזר 18. עו"ד אליעזר טיפל במכירת הקרקעות של אמסלם. היכרותו עם אמסלם ובעלה המנוח נעשתה באמצעות המתווך. אמסלם דרשו כי תשלום התמורה יבוצע על ידי הרוכשים ישירות אליהם, מאחר שנכוו בעבר ממתווך אחר ועורך דין אחר, שבעסקאות קודמות שילשלו לכיסם את התמורה. לטענת עו"ד אליעזר, באותו שלב אף הוא סבר כי ניתן יהיה לבנות בקרוב על המקרקעין, בהתאם למידע שנמסר לרוכשים על ידי העיריה. מכל מקום, ההסכמים שערך, נעשו בהתאם לזכרון הדברים שנערך בין אמסלם לרוכשים (העתקי זכרון הדברים צורפו לתצהירו), ללא התערבותו בסכום התמורה ובמועדי התשלום שנקבעו על ידי הצדדים. על פי זכרון הדברים הסטנדרטי שנחתם בין אמסלם לרוכשים, התחייבו הרוכשים לשלם מלוא תמורת המגרש, עוד לפני העברת הבעלות, מבלי להשאיר סכום כלשהו לתשלום מס השבח. במעמד זכרון הדברים כבר שולמה חלק מהתמורה לאמסלם, ובחלק מהמקרים, אף ניתנו שיקים דחויים כבר במעמד חתימת זכרון הדברים. מייד עם חתימת כל הסכם והסכם, דיווח עו"ד אליעזר על העיסקה לשלטונות מס שבח וגם לעיריה, ורשם הערת אזהרה לזכות הרוכשים. לטענתו, בשלב מסויים, הפסיקה העיריה לנפק אישורים לצורך העברת הבעלות בקרקע, מאחר שהיה ידוע שלא יהיו מספיק קרקעות לכל הרוכשים, ובמקום זאת, הנפיקה אישור זכויות בו נכתב "ללא כל אחריות לגבי זכויות בחלקה או בחלקות". בשל אישורים אלו, התובעים לא מצאו טעם לשלם היטל השבחה ודמי פיתוח שנדרשו מהם, וזו הייתה הסיבה העיקרית בגינה לא הושלמה העברת הבעלות ע"ש התובעים. בשלב מסויים, החלה אמסלם להימנע מתשלום מס השבח, אך בהפצרותיו מכרה מספר מגרשים, ומרבית החוב שולם. זו תמצית גרסתו של עו"ד אליעזר, ומכאן נמשיך בדרכנו ונבחן את טענות התובעים. הטענה לקנוניה וליצירת מצגי שווא כוזבים בזדון 19. מהעדויות ומהתצהירים הזהים של התובעים בת.א. 248/95, עולה כי האיש המרכזי בביצוע העסקאות היה המתווך, אשר לא נתבע ואף לא זומן על ידי מי מהתובעים להחקר על תצהירו (שניתן בתמיכה לתצהירו של עו"ד אליעזר). התובעים סיפרו כי המתווך הציג בפניהם את העסקה ככדאית, כ"להיט", המתווך הוא שפרסם מודעות על מכירת מקרקעין לבנייה צמודת קרקע, ובקיצור - המתווך היה הרוח החיה במכירת המגרשים, כשעו"ד אליעזר טיפל בצד המשפטי של ההסכמים. המתווך החתים את התובעים, או מי מהם, על זכרון דברים שערך. אני נוטה לקבל גרסתה של אמסלם, כי לא נפגשה כלל עם התובעים, וממילא לא הצהירה בפניהם הצהרות בדבר ייעוד המקרקעין, כפי שנטען כלפיה. באותה תקופה, היה זה בעלה המנוח שעסק במכירת המגרשים באמצעות המתווך, ומהעדויות עולה כי לפחות בחלק מהעסקאות, הוא לא נפגש כלל עם הקונים. אציג, לשם הדוגמה, את גרסתו של אלבז ארמונד מקבוצת התובעים בת.א. 248/95. בתצהירו של אלבז נכתב כי ביקש לרכוש מגרש לבניית דירת קרקע באיזור שקט בנהריה. הוא פנה למשרדו של המתווך ושם נפגש עם המנוח אמסלם אברהם והוצע לו לרכוש מגרש בחלק המזרחי של חלקה 16, כאשר מיקומו של המגרש ייקבע בהגרלה לאחר ניכוי 40% עבור הפקעה. בחקירתו הנגדית, הסביר אלבז כי המתווך הכניס אותו לעו"ד אליעזר, והחוזה נחתם בנוכחותם, ללא נוכחות אמסלם (עמ' 149; 151). בדומה, סיפרה התובעת דולי גבע כי שמעה שמועות שיש מגרשים בעין-שרה, היא ובעלה המנוח ניגשו למתווך שעליו הם סמכו בעיניים עצומות (עמ' 141) והוא "הסביר לנו את כל התמונה. התמונה הייתה בדיוק למה שרצינו ולמה שציפינו. משם הלך והתגלגל ליצחק אליעזר שהוא העו"ד שערך אתנו את החוזה..." (שם עמ' 133). מויאל, התובע היחיד בת.א. 248/95 שלא רכש את המקרקעין מאמסלם, טען בתצהירו כי לפני חתימת החוזה הצהירו בפניו אמסלם, המתווך ועו"ד אליעזר כי החלקה מיועדת לבנייה נמוכה. אך גם מויאל נאלץ לאשר בחקירתו הנגדית, כי לא פגש כלל את אמסלם, אלא פנה תחילה למתווך, וזה הפנה אותו לעו"ד אליעזר. 20. גם תצהיריהם של התובעים בת.א. 531/96 זהים האחד למשנהו ונתברר כי הם רצופים אי דיוקים, בלשון המעטה. לגרסת סבן בתצהירו, עו"ד אליעזר והמתווך אמרו לו כי כל העסקאות של אמסלם עוברים דרכם ומדובר בעסקה משתלמת. כן סיפר כי כהנקא, אמסלם ועו"ד אליעזר אמרו לו ולאחרים שהקרקע מיועדת לבניה נמוכה, כאשר מיקומו המוגדר של השטח בתוך החלקה ייקבע בהגרלה שתערוך עירית נהריה תוך מספר חודשים. לגרסת סבן, עוד לפני חתימת ההסכם, נפגש עם גב' אמסלם ובעלה ואלו הצהירו ואישרו כי הם בעלי הזכויות בחלקה וכי אין מצידם מניעה שסבן ירכשו את זכויות כהנקא. בחקירה הנגדית של סבן נתברר כי אין קשר בין מה שנאמר בתצהירו לבין המציאות. סבן אישר כי נפגש עם אמסלם רק לאחר שנתברר לו שלא קיבל מגרש לבנייה צמודת קרקע (עמ' 37-38). גם חובל, שרכש מדרהם, אישר בחקירתו הנגדית, כי פגש את אמסלם רק לאחר חתימת ההסכם (עמ' 76; 82). בדומה, טען סבן כי לפני חתימת ההסכם פנה לאחד בשם פיטרו, במשרד מהנדס העיר נהריה, וזה אישר בפניו שמיקומו של המגרש ייקבע בהגרלה שתערוך העירייה תוך חודשים ספורים. ברם, בחקירתו הנגדית, אישר סבן כי הבירורים בעיריה נעשו לאחר חתימת החוזה וכי סמך על עו"ד אליעזר. בהתחשב בכך שסבן - כמו כל התובעים הנוספים בת.א. 531/96 (למעט מרציאנו) - לא רכש ישירות מאמסלם, אני מבכר גרסתה של אמסלם כי לא פגשה בתובעים טרם חתמו על ההסכמים לרכישת המגרשים (סבן קנו מכהנקא, בן הרוש קנו מגרי וחובל קנה מדרהם). ממילא לא עומדת גם לתובעים אלו טענת מצג שווא כלפי אמסלם. 21. אני דוחה חד-משמעית את כל הטענות, שהופרחו בעלמא וכלאחר יד על ידי התובעים, כביכול אמסלם או עו"ד אליעזר, רקמו קנוניה עם רשויות התכנון, או פעלו בחוסר תום לב או נהגו כלפיהם בהטעייה זדונית, או שאמסלם התכוונה מלכתחילה למכור יותר ממה שהיה לה. כפי שנראה בהמשך, הייתה זו דווקא אמסלם שנקטה בפעולות שונות כדי להעביר את רוע הגזירה ש"נחתה" על הצדדים, בשל האיחוד והחלוקה על פי התוכניות המפורטות. אמסלם היא שנפגעה בסופו של יום, בצורה הקשה ביותר, כתוצאה מהאיחוד והחלוקה. לא די בכך שלא הוקצה לה, ולו מגרש אחד לבנייה צמודת קרקע, אלא שבפסק הדין החלקי, הסכימה אמסלם לקבל את המגרשים שיועדו למלונאות, ואשר שווים קטן בהרבה משווי מגרשי התמורה שקיבלו התובעים. על פי חוות דעת השמאים פן ופרמינגר, שווי הקרקע שהוקצתה לאמסלם במסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, נמוך ב-2.2 מליון ₪ (!!!) משווי המקרקעין שהוקצו לתובעים. אילו בשותפים רגילים במקרקעין עסקינן, היה על התובעים לשלם לאמסלם דמי איזון בסכום של 2.2 מליון ₪. ובקיצור, מי שיצא ניזוק וידיו על ראשו, הייתה דווקא אמסלם, שקיבלה שטח קטן יותר, בשווי נמוך בהרבה מהשטח שהיה בבעלותה לפני כן. סיכומו של דבר, שלא ראיתי לייחס לאמסלם כל "אשם מוסרי", נוסח חוסר תום לב או זדון בהתקשרותה עם מי מהתובעים. הסיטואציה אליה נקלעו הצדדים, נוצרה שלא בטובתה של אמסלם, אלא בשל טבלאות האיחוד והחלוקה על פי התוכניות המפורטות. הטענה כי אמסלם הפרה את הסכמי המכר 22. אין חולק כי התובעים רכשו מגרש בעל תכונות מסוימות, וקיבלו מגרש בעל תכונות אחרות. כאמור, אמסלם מכרה מגרשים לתובעים ללא כוונת זדון, ובסופו של יום מצאה עצמה באותה סירה עם התובעים. אלא שדיני החוזים אינם דורשים "אשם מוסרי" לצורך הקביעה אם פלוני הפר את ההסכם אם לאו. "הפרה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות), תשל"א- 1970, כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". אמסלם מכרה לתובעים שטח במושע לבנייה צמודת קרקע, ובפועל קיבלו התובעים שטח במושע לבנייה רוויה. על פניו, מדובר באי התאמה של הממכר על פי הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח- 1968, ואי התאמה מהווה הפרה של הסכם המכר. אציין כי הטענה להפרת הסכם מצדה של אמסלם, הועלתה במפורש רק על ידי ב"כ התובעים בת.א. 531/96 (עמ' 25 לסיכומיו) ואף זאת, מבלי להזכיר את הוראות חוק המכר. אלא שטענה זו אינה יכולה לעמוד לתובעים בת.א 531/96 בהיעדר יריבות חוזית בינם לבין אמסלם, למעט מרציאנו שרכש מאמסלם ישירות (ראה הטבלה לעיל). כוחה של הטענה יפה דווקא לתובעים בת.א. 248/95 שרכשו את המקרקעין ישירות מאמסלם (למעט ה"ה מויאל), אך הטענה לא הועלתה על ידם, לפחות לא במפורש, בתביעתם או בסיכומי בא כוחם. עם זאת, הטענה כי אמסלם הפרה את הסכמי המכר עולה ישירות מהעובדות שפורטו לעיל, היא עולה בין השיטין מטיעוני הצדדים ורוחה מרחפת על התיק כולו. לכן, ולאור חשיבותה של עילה זו, ארחיב בנושא זה. 23. ההגנה היחידה העומדת למפר במשפטנו, היא הגנת הסיכול. אלא שהגנה זו לא עומדת לאמסלם משתי סיבות. ראשית, לעניין זה, יש מעשה בית-דין בפסק דינו של השופט סלוצקי, לגבי התובעים בת.א. 248/95. בפסק הדין נקבע כי יש לדחות את טענת הסיכול. שנית, ולגופא של טענה - דין הסיכול זכה לפירוש מצמצם במשפטנו, ואין לראות בפעולות רשויות התכנון והבנייה כנכנסות בגדר הסיכול. [במאמר מוסגר: אילו ענייננו היה נדון על פי הוראות הצעת חוק דיני ממונות, ייתכן וטענת הסיכול הייתה עומדת לאמסלם כטענה לפקיעת ההסכמים - וראה הגדרת "אירוע מסכל" בסעיף 195 לקודקס]. 24. משהזכרנו את פסק דינו של השופט סלוצקי, נזכיר כי פסק הדין ניתן בת.א. 248/95 ואינו מחייב את הנתבעים שצורפו לאחר תיקון כתב התביעה בעקבות פסק הדין החלקי, ואינו מחייב את הצדדים בת.א. 531/96. הקביעות המשפטיות והעובדתיות בפסק דינו של השופט סלוצקי לא בוטלו בפסק דינו של בית המשפט העליון. היה זה דווקא ב"כ התובעים בת.א. 248/95 שחזר והדגיש בסיכומיו כי פסק הדין מהווה מעשה בית דין. אם כך, אלך לשיטתו, ואצביע על כך שפסק דינו של השופט סלוצקי, שומט מיניה וביה כמעט את כל טענות מרשיו כנגד אמסלם. וכך נאמר בפסק הדין: "האפשרות שיעוד הבניה הנמוכה לא יתממש היתה ידועה מראש והצדדים לקחוה בחשבון ודי בכך להשמיט את הבסיס העובדתי מטענת הסיכול. העובדה שהיעוד האמור לא התממש, בשים לב לכך שאפשרות זו נראתה מראש על ידי הצדדים, אינה עושה את החוזה לבלתי אפשרי...." (הדגשה שלי - י.ע.). משכך, הרי שהתובעים בת.א. 248/95 נטלו על עצמם סיכון, ומה להם כי ילינו על אמסלם על כך שיעוד הבניה צמודת קרקע לא התממש? די בכך לדחות חלק מעילות התביעה כנגד אמסלם, לפחות כלפי התובעים בת.א. 248/95. ונחזור לדרך המלך. האם יש לראות את אמסלם כמי שהפרה את ההסכמים עם התובעים, מן הטעם של אי התאמת הממכר? 25. ההסכמים נערכו על ידי עו"ד אליעזר כהסכמים סטנדרטיים (נספחים ת/8 - ת/25 לתצהירי התובעים בת.א. 248/95). בהסכמים נכתב כי אמסלם היא הבעלים במושע של שטח בחלקות 22 או 16 בגוש 18134, כי הרוכש מעוניין לרכוש שטח של 1,000 או 500 מ"ר ברוטו, כי הרוכש משלם לאמסלם את התמורה במעמד חתימת ההסכם או תוך זמן קצר לאחר מכן, כי אמסלם מתחייבת לשאת במס השבח ובמעמד חתימת ההסכם חותמת על יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד אליעזר לטובת הרוכש, וכי הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה מייד עם חתימת ההסכם. בהסכמים, מצהירים הרוכשים כי ידוע להם "שהקרקע עומדת להפוך לקרקע לבניה ובגינה יחול היטל השבחה והוצאות פיתוח" והם מתחייבים לשלמם לכשיידרש, וכי "ראו ובדקו את הקרקע ומצאוה מתאימה לצרכיהם ובזה מוותרים על כל טענה שהיא". אין בהסכם התחייבות למועד מוגדר לביצוע הרישום ונכתב כי זכויות הרוכש "ירשמו בלשכת רישום המקרקעין ע"י עו"ד אליעזר יצחק, כשכל האישורים הדרושים יהיו בידו...". בהסכמים לגבי חלקה 22 יש הצהרה של הרוכשים - ולא של אמסלם - לפיה ידוע להם כי "הקרקע שרכשו, לא מוגדרת וכי בפועל יקבלו את השטח אחרי ההגרלה שתיעשה ע"י עירית נהריה, או על ידי גוף אחר שיקבע על ידי כל הנוגעים בדבר, ובלבד, שהמגרש יהיה בחלק המזרחי של החלקה המיועד לבניה נמוכה". בהסכמים לגבי חלקה 16, הנוסח דומה, אך הסיפא "ובלבד שהמגרש יהיה בחלק המזרחי..." הושמטה. מאחר שההצהרות בהסכם הם של הרוכשים ולא של אמסלם, טענה אמסלם כי לא התחייבה ולא הצהירה על ייעוד השטח שמכרה לתובעים, וממילא אין לייחס לה הפרה בגין אי התאמת הממכר. 26. איני רואה לקבל טענה זו. למרות שההצהרות בהסכמי המכר מנוסחות כהצהרות של הרוכשים, ולמרות שאין בהסכם התחייבות או הצהרה מפורשת של אמסלם כי השטח הנמכר (מגרש של 500 או 1,000 מ"ר) מיועד לבנייה צמודת קרקע, עולה מלשון ההסכם כי לצדדים היה ברור שהממכר נועד לבנייה צמודת קרקע, כאשר מיקומו המדוייק של המגרש ייקבע בהמשך. לכן, ושלא כטענת ב"כ אמסלם, איני סבור כי אין ללמוד מההסכם התחייבות של אמסלם לגבי טיבו של הממכר כמיועד לבנייה צמודת קרקע. 27. נחזור כעת לטענה של אי התאמת הממכר. ראובן מוכר לשמעון מכונית מדגם X אך לבסוף מוסר לו מכונית מדגם Y. הדבר מהווה הפרה של הסכם המכר, ללא קשר לשאלת הנזק שתידון בהמשך (ייתכן שמכונית Y יקרה יותר ממכונית X). הסכם מכר הוא הסכם להשיג תוצאה. אם המוכר לא השיג את התוצאה, ובהיעדר פטור מחמת סיכול, רואים את המוכר כמפר. בדומה כך בענייננו. לתובעים בת.א. 248/95 עומדת לכאורה טענת הפרה כלפי אמסלם, ולתובעים בת.א. 531/96 עומדת לכאורה טענת הפרה כלפי מי שמכר להם - לסבן כלפי כהנקא, לבן הרוש כלפי גרי חנה, ולחובל כלפי דרהם. אלא, שלמרות שבהתחייבות להשיג תוצאה עסקינן, הגעתי למסקנה כי במקרה שלפנינו, אין לראות את אמסלם כמי שהפרה את ההסכם, לפחות לא כלפי מרבית התובעים. כך גם באשר לכהנקא, גרי ודרהם שמכרו לתובעים בת.א. 531/96. אנמק להלן את מסקנתי. 28. כאשר אמסלם מכרה לתובעים שטחים של 500 מ"ר או 1,000 מ"ר, לא עמדה לתובעים טענת אי התאמה. המקרקעין שבבעלותה של אמסלם היו בחלקות 16 ו-22, שעל פי התשריט שצורף לתוכנית מתאר ג/4421, היו מיועדות ברובן לבנייה צמודת קרקע. אי ההתאמה נוצרה מאוחר יותר, ביום 20.12.90, עם הפקדתן של התוכניות המפורטות על טבלאות ההקצאה שצורפו להן, תוכניות ששינו את ייעודן של החלקות. השאלה האמיתית שעלינו לבחון היא, על מי מוטל הסיכון בשל שינוי ייעוד המקרקעין במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה . האם על המוכרת-אמסלם, או על הקונים-התובעים? ברגיל, ובהיעדר התנאה נוגדת, התשובה לשאלה היא, שהסיכון עובר עם מסירת הממכר, אלא אם המוכר העמיד את הממכר לרשות הקונה שלא קיבל אותו - סעיף 22 לחוק המכר. יכול הטוען לטעון, כי כל עוד הזכויות במקרקעין לא הועברו על שמם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין, הסיכון רובץ על אמסלם. אלא שלא כך הוסכם בין הצדדים. בהסכמי המכר נקבע כי "יום המסירה יהיה עם התשלום המלא ובפועל עבור המגרש" ומתאריך זה ואילך, היה על התובעים לשלם את כל המיסים החלים על המקרקעין. מכאן, שהצדדים הסכימו והתנו על מועד העברת הסיכון. המקרה שלפנינו, שונה מהמקרה שנדון בע"א 838/75 ספקטור נ. צרפתי, פ"ד לב(1) 231. באותו מקרה, גרס השופט לנדוי בדעת רוב, כי המוכר לא הפר את חובת תום הלב כלפי הקונה ולא הטעה אותו. למרות זאת, קבע השופט לנדוי כי יש לראות את המוכר כמי שהפר את ההסכם, מאחר שבעת ההתקשרות, רבצה כבר הפקעה צפויה על הנכס. לאור הספק בדבר היקף ההפקעה, בחר השופט לנדוי שלא להשתית החלטתו על הוראת אי ההתאמה בסעיף 11 לחוק המכר, והשתית החלטתו על הוראת סעיף 18(א) לחוק המכר, המחייב את המוכר "למסור את הממכר כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת של צד שלישי". בהמשך, אומר השופט לנדוי דברים היפים לענייננו: "כאשר זכות ההפקעה היא עדיין כולה בכוח בלבד, דהיינו הכוח הגלום בחוק, בסעיפיו המאפשרים עריכת תכניות שעמן זכויות של הפקעה, כי אז אין זו עדיין זכות צד שלישי הפוגמת בממכר. אבל זכות קיימת של ועדת תכנון ובניה להפקיע חלקה או חלק ממשי ממנה או למנוע בניה על חלק ממשי ממנה, היא זכות צד שלישי לענין זה, ממש כמו, למשל, זכות קניה מוקדמת הרובצת על הממכר על-פי חוזה קודם בין המוכר לבין צד שלישי" (הדגשה שלי - י.ע.). במקרה שלפנינו, רוב התובעים התקשרו בהסכמים לפני 20.12.90, מועד פרסום התוכניות המפורטות. עד שלא פורסמו התוכניות המפורטות, וליתר דיוק טבלאות ההקצאה על פי התוכניות המפורטות, הממכר התאים לייעודו ולא הייתה זכות צד שלישי שפגמה בממכר. 29. ומזוית אחרת. נניח כי לאחר חתימת הסכם המכר ותשלום מלוא התמורה, הייתה הרשות מודיעה על הפקעת המקרקעין, או שהייתה מתפרסמת תוכנית בניין עיר שמעניקה אחוזי בנייה גדולים יותר במקרקעין. מי היה זכאי אז לפיצויי ההפקעה? למי הייתה שייכת ההטבה באחוזי הבנייה? דומני שאין חולק כי הקונים-התובעים, הם שהיו זכאים לפיצויי ההפקעה או לכל טובת הנאה אחרת שהייתה נצמחת למקרקעין, לאחר מועד "המסירה" כפי שנקבע בהסכמי המכר. בע"א 261/84 שמעון רפאלי נ. יצחק חנניה ואח', פ"ד מ(4) 561, נדונה השאלה מי זכאי לפיצוי שתשלם הרשות המפקיעה בגין ההפקעה. באותו מקרה, ההודעה על ההפקעה פורסמה בשנת 1969 ונרשמה בפנקסי המקרקעין. בשנת 1972 מכר בעל המקרקעין את הקרקע לקונה, שסבר כי ההפקעה מצומצמת לצרכי דרך בלבד, ובשנת 1974 נרשמה הבעלות על שם הקונה. נקבע כי המועד הקובע לשם הכרעה בשאלה מי זכאי לפיצוי, הוא מועד פרסומה של ההודעה על פי סעיף 5, ומאחר שהמוכר היה רשום כבעלים באותו מועד, הוא הזכאי לפיצוי. כל זאת, ביחסים שבין הרשות המפקיעה לבעלים הרשום, בעוד שביחסים שבין הבעלים-המוכר לבין הקונה, קבע בית המשפט שהזכות לפיצויי ההפקעה הומחתה לקונה בהסכם המכר. דהיינו, בית המשפט ראה את הקונה כזכאי לסיכון או לרווח, עוד לפני העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. קל וחומר במקרה שלפנינו, שההודעה על הפקדת התוכניות המפורטות פורסמה ביום 20.12.90, לאחר חתימה של רוב הסכמי המכר (ראה הטבלה לעיל). דהיינו, השינוי בייעוד המקרקעין במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה, נעשה לאחר שהמקרקעין נמסרו לתובעים, ולאחר שהסיכון הועבר אליהם. הועדה המקומית ורשויות התכנון והבניה, הן שטרפו את הקלפים ב"פריש-מיש" שעשו במקרקעין, בשיטת חלוקה ואיחוד חדשנית שקיבלה בדיעבד את ברכתו של בית המשפט העליון, תוך סטייה מהלכת טור. אין מדובר באי התאמה של הממכר בעת מסירתו, אלא בעובדה חדשה שבאה לעולם לאחר חתימת הסכם המכר ולאחר מסירת הממכר. לכן, אין לראות את אמסלם כ"מפר" של הסכמי המכר שנכרתו לפני 20.12.90. בדומה, אין לראות את ה"ה כהנקא, גרי חנה וה"ה דרהם, כמי שהפרו את הסכמי המכר בינם לבין ה"ה סבן, ה"ה בן הרוש וחובל בהתאמה (התובעים בת.א. 531/06). השורה התחתונה היא, שיש לדחות את כל תביעות התובעים שרכשו מגרשים בהסכמי מכר שקדמו ליום 20.12.90, ככל שתביעתם מתבססת על עילה של הפרת הסכם. הטעייה ברשלנות? 30. דחינו את הטענה כי אמסלם או עו"ד אליעזר, הטעו או יצרו מצגי שווא כלפי התובעים במזיד ובחוסר תום לב. ברם, אין בהכרח חפיפה בין חוסר תום לב במו"מ לפי סעיף 12 לחוק החוזים, לבין הטעייה על פי סעיף 15 לחוק החוזים. הטעייה יכול ותהא ללא יסוד נפשי של זדון, מתוך רשלנות גרידא ואפילו מתוך תום לב - נ. זלצמן "הצהרה כוזבת רשלנית בשלב מו"מ לכריתת חוזה" עיוני משפט ח (תשמ"א) 55; ג. שלו "דיני חוזים" מהד. 2 225; ע"א 86/76 עמידר נ. אהרון, פ"ד לב(2) 337. אכן, בפסיקה ניתן למצוא התבטאויות כי הטעיה מצריכה יסוד נפשי של חוסר תום לב או זדון - ע"א 338/85 שפילגמן נ. צ'פניק, פ"ד מא(4) 421, 427. אך אם נדקדק בעובדות, נמצא כי הדברים נאמרו לגבי הטעייה במחדל, הטעייה הנובעת מהפרה של חובת הגילוי. בסוג זה של הטעייה, פשיטא שלא ניתן לדרוש חובת גילוי של עובדות שהמטעה עצמו לא יודע אודותם, ולכן היסוד הנפשי הנדרש בהפרה של חובת גילוי, הוא של זדון וחוסר תום לב. ונחזור לענייננו. אם נחדד את טענתם של התובעים, הרי שאמסלם או עו"ד אליעזר הטעו אותם מאחר שהיו צריכים לדעת כי אמסלם לא תוכל "לספק את הסחורה" במגרשים לבנייה צמודת קרקע. 31. גם טענה זו דינה להידחות, מן הטעם עליו עמדנו כאשר דנו בטענת ההפרה. לא רק שאמסלם ועו"ד אליעזר לא ידעו בפועל כי קיים חשש שייעודם של המקרקעין הנמכרים ישתנה במסגרת טבלאות האיחוד והחלוקה, הם גם לא יכולים היו לדעת על כך, בבחינת ידיעה בכח, כל עוד לא הופקדו התוכניות המפורטות. ככל שהתובעים קיבלו מאמסלם או מעו"ד אליעזר מידע כלשהו על יעוד המקרקעין עוד לפני רכישת המגרשים, המידע שנמסר להם היה נכון. רק לימים, לאחר שהתובעים כבר רכשו את הקרקעות, ומשהופקדו התוכניות המפורטות בסוף שנת 1990 חל שינוי בייעוד הקרקע. על פי תשריט תוכנית ג/4421 שחלה על האיזור במועד עריכת רוב הסכמי המכר, חלקות 16 ו-22 סומנו בצבעים הבאים: איזור מגורים א' בחלקה 16 בקטע הצבוע בכחול ואיזור מגורים ב' בחלקה 22 בקטע הצבוע בכתום. שני איזורים אלו, היו מיועדים לבנייה צמודת קרקע ועל כך אין מחלוקת (ראה עמ' 67 לסיכומי ב"כ הועדה המקומית). בפרק ד' סימן 1 לתקנון התוכנית ג/4421 נאמר כי הוועדה המקומית תכין ותגיש לאישור הוועדה המחוזית "תכניות מפורטות בגין קטעי התכנית השונים...שתכלולנה הוראות איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים ו/או שלא בהסכמתם". סעיף זה יש לקרוא בכפיפה אחת עם סעיף 5 בהמשך, ולפיו "הסווג לאזורי מגורים המצוין בתכנית זו אינו סופי וניתן לשנויים קלים ע"י הועדה המקומית כפועל יוצא של תכנית מפורטות הבאות להסדיר את זכויות בעלי הקרקע בתחום התכנית". ובהמשך, בסעיף 6 לתקנון, נאמר כי גבולות אזור מגורים א/1 ואיזור מגורים ב/1 "אינם סופיים והם יותוו בתכניות המפורטות בהתחשב בזכויות בעלי הקרקע" (הדגשה שלי - י.ע.). מי שקורא את תקנון התכנית, יכול להבין כי התכניות המפורטות שתיערכנה בעתיד, יביאו לשינויים כאלו ואחרים בגבולות המקרקעין, במסגרת תוכניות האיחוד והחלוקה. אך מי יכול היה לשער, כי התוכניות המפורטות יגרמו לכך, שמתוך 50 דונם של אמסלם בחלקות 16 ו-22 - שבחלקן הגדול צבוע בתשריט כאיזורי מגורים א/1 + ב/1 לבנייה צמודת קרקע - אמסלם לא תקבל אפילו סנטימטר מרובע אחד לבנייה צמודת קרקע? בעת עריכת הסכמי המכר, המשפטן הסביר היה מסתמך מן הסתם על הלכת טור, הלכה מחייבת באותה תקופה, שנתקבלה בדיון נוסף בהרכב מורחב של חמישה שופטים. אילו היו רשויות התכנון והבניה אוחזות בהלכת טור, היה עליהן להתעלם מהערכים של שינוי ייעוד המקרקעין, ואז אמסלם הייתה מקבלת במסגרת האיחוד והחלוקה, ולאחר הפקעה של שטחים לצרכי ציבור, שטח "נטו" שייעודו זהה פחות או יותר לייעודם של 50 דונם ברוטו שהיו בבעלותה. ברם, הועדה המקומית והול"ל, "צפצפו" על הלכת טור, ובתוכניות המפורטות אליהן צורפו טבלאות ההקצאות, נקטו בשיטה חדשנית, כדברי השמאי פן, שערך עבור הועדה המקומית את טבלאות ההקצאה. עמד על כך בית המשפט העליון בפרשת איראני: "כשלעצמה, ראויה עמדת הרשויות לביקורת. משנפסקה הלכת טור - בין שטובה היא ונכונה ובין שמוטעית, בין שהיא יפה לכל המקרים כולם ובין שאיננה יפה אלא לחלקם או למקצתם - היה על הרשויות לנהוג על-פיה. אם סברה רשות פלונית, שההלכה טעונה שינוי, היה עליה ליטול יוזמה ולפעול לשינויה, כגון בהמרצת המחוקק להגיד את דברו. אך כל עוד ניצבה ההלכה על מכונה, לא היתה רשות כלשהי רשאית להתעלם ממנה או לנקוט דרכי קפנדריה לעקיפתה.... הלוא אין זה מעשה שכיח, שרשות שלטונית, אשר סטתה מחובה שיסודה בהלכה פסוקה, תודה בריש גלי שעשתה כן ביודעין, ותבקש להצדיק את נוהגה לגופו, תוך שינוי ההלכה". ברם, למרות שבית המשפט העליון "נזף" בועדות התכנון והבנייה, הוא נתן לעמדתן הכשר בדיעבד, תוך סטייה מהלכת טור שנתקבלה לפני כן בהרכב מורחב. פסק דין איראני ניתן ביום 15.9.92. המשפטן הסביר, לא יכול היה לצפות לפני כן את שינוי ההלכה. אין צורך להרחיק את עדותנו. גם מהנדס העיר, מר גבריל, אישר זאת בחקירתו (שם, עמ' 194): "בית המשפט: בואו נעשה ב"כאילו"...נניח שמר סבן מגיע אליך בשנת 89, הוא אומר לך 'תשמע, אני הולך לרכוש מגרש של דונם, עזוב את התנאים של העסקה, זה עניין שלי. אפשר יהיה לבנות כאן בניה נמוכה'? מה אתה אומר לו. עד: אני חושב שכן. אפשר לבנות גם בניה נמוכה. אין מגרש ספציפי". רק עם פרסום טבלאות ההקצאה בד בבד עם פרסום התוכניות המפורטות ביום 20.12.90, יכול היה לעלות בלב אמסלם, ובלבו של עורך הדין הסביר, החשש שייתכן כי בסופו של יום, מיקום השטחים וייעודם ישתנה בצורה כה קיצונית (למרות שהועדה נהגה בסטייה מהלכת טור). 32. התלבטתי בשאלה, שלא הועלתה על ידי התובעים או מי מהצדדים, שמא ניתן היה לצפות כבר במועד עריכת ההסכמים, ועוד לפני הפקדת התוכניות המפורטות ביום 20.12.90, את הסיכון של שינוי בייעוד המקרקעין. זאת, מאחר שתוכנית ג/6335 הופקדה כבר ביום 6.12.89 (סעיף 6 לתצהירו של המהנדס גבריל. אציין כי בחוות דעת השמאים ובמקומות אחרים, ננקבו תאריכים אחרים, ככל הנראה בטעות. מכל מקום, גם תוכנית זו פורסמה למתן תוקף בחודש 12/90). על מה שנקבע בתוכנית ג/6335 אנו למדים מהרקע העובדתי שפורט בבג"ץ איראני: "בתקנון התכנית נקבע, כי האיזון במסגרת החלוקה מחדש, בין הבעלים השונים, ייעשה לגבי שטח התכניות ג/4427 ו-ג/6355, כמכלול אחד, ולא ייערך איזון נפרד ביחס לשטחה של כל תכנית מפורטת. כן נקבע בתקנון, שבתמורה לחלקות המאוחדות, במסגרתה של כל תכנית מפורטת, יהיה ניתן להקצות חלק גם בשטחה של תכנית מפורטת אחרת. התכנית קבעה מקדמי שווי של הזכויות ביחס לכלל החלקות במצבן המקורי (דהיינו מקדמים לחישוב שווי הזכויות הנכנסות לאיחוד) וכן נקבעו בה מקדמים לחישוב שווי המגרשים שיוקצו בתמורה, כפי ייעודם המתוכנן. מקדמים אלה שיקפו גם את השפעת השינוי בייעודי המגרשים החדשים, מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה למגורים. כיוון שגם ייעודי השימוש לבניה, שנקבעו למגרשים השונים, לא היו מסוג אחד אלא מדרגות שונות, גם מידת ההשפעה של שינוי הייעוד, על השווי היחסי של המגרשים, לא היתה שווה". אני נכון להניח שהמשפטן המנוסה יכול היה להסיק מתוכנית ג/6355 כי ייתכן ובעלים של מקרקעין יקבל מקרקעין בשטח תכנית מפורטת אחרת. אך לא ניתן היה להסיק מתקנון תוכנית זו, כי הבעלים של מקרקעין באיזור בעל ייעוד מסויים, יקבל מאה אחוז של מקרקעין באיזור בעל ייעוד שונה, כפי שאירע לאמסלם במקרה שלפנינו. אפנה שוב לדברי המהנדס גבריל בסעיף 7 לתצהירו "תכנית ג/6335 הנ"ל לא קבעה שום דבר מיוחד לגבי חלקות 16 -22. מטרת התכנית הנ"ל היתה לקבוע מקדמים של שווי זכויות בחלקות נשוא תכנית ג/4427 ביחס למגרשי התמורה ולשווים". על כך חזר גם בחקירתו הנגדית "זה לא תיקון לתוכנית (ג/4427 - י.ע.) אלא פשוט קובעת מקדמים לצורך פיתוח" (עמ' 206). למסקנה שמתוכנית ג/6335 לא ניתן היה ללמוד על "המהפך" שיחוללו טבלאות ההקצאות על פי התוכניות המפורטות, שותפים גם העיריה, הועדה המקומית והועדה המחוזית. אלו טענו בסיכומיהן, כי אין קשר סיבתי בין אי רישום הערות אזהרה על המקרקעין בעת הפקדת התוכניות, באשר רוב התובעים רכשו את המקרקעין לפני הפקדת התוכנית המפורטות. משמע, גם לשיטתם לא היה בתוכנית ג/6355 שהופקדה בשנת 1989, כדי לרמז על העתיד לקרות בתוכניות המפורטות. סיכום ביניים: ב"זמן אמת", בעת עריכת הסכמי המכר, לא ניתן היה לחזות את השתלשלות העניינים. לכן, אין לראות את אמסלם או את עו"ד אליעזר כמי שהטעו - גם לא ברשלנות - את התובעים שהתקשרו בהסכמים שנכרתו לפני 20.12.90. בהמשך נדון בהסכמים שנכרתו לאחר תאריך זה. אי העברת הבעלות במקרקעין על שם התובעים 33. טענה עיקרית בפי התובעים היא, שאילו היו הזכויות במקרקעין מועברות על שמם מייד לאחר חתימת ההסכם, הם היו נרשמים כבעלים, ואז היו נהנים מהקצאה של שטח לבנייה צמודת קרקע, כפי שנעשה לגבי רוכשים אחרים מאמסלם, שהספיקו להרשם כבעלים לפני הפקדת התוכניות המפורטות. ואכן, כפי שהוסבר על ידי השמאי פן שערך את טבלאות ההקצאה עבור הועדה המקומית, הוא התעלם ביודעין מבעלי הערות האזהרה, והתייחס רק לבעלים הרשומים. מכאן, שיש קשר סיבתי עובדתי בין אי רישומם של התובעים כבעלים של המקרקעין, לבין התוצאה הסופית, לפיה קיבלו מגרש במושע לבנייה רוויה, במקום מגרש במושע לבנייה צמודת קרקע. האם יש להטיל בשל כך אחריות על אמסלם או על עו"ד אליעזר? 34. בהסכמי המכר, שנוסחו על ידי עו"ד אליעזר, נקבע כי ההתחייבות להעברת הזכויות במקרקעין, שלובה עם תשלום מלוא התמורה, וכי המוכר מתחייב "למסור, להעביר את הקרקע עם התשלום המלא ובפועל של תמורת הקרקע, כשהיא נקייה מכל חוב, ו/או כל זכות של צד ג' וחופשייה מחפץ ואדם". בהמשך, נכתב כי המוכר מתחייב לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד אליעזר לצורך העברת הזכויות, ולחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם כך. אין בהסכמי המכר הוראה על מי מהצדדים לדאוג בפועל לרישום הזכויות. לטענת אמסלם, עם מתן יפוי כוח בלתי חוזר, יצאה ידי חובתה, והיה על עו"ד אליעזר לדאוג לכך. אין מחלוקת של ממש, כי הביצוע של הרישום בפועל היה מוטל על עו"ד אליעזר. אלא שלטענת התובעים, ולטענה זו הצטרף גם עו"ד אליעזר כנגד אמסלם, העברת הזכויות במקרקעין התעכבה בשל מחדלה של אמסלם לשלם את מס השבח בגין העסקאות. 35. אמסלם כפרה בטענה שלא שילמה את מס השבח במועד, למעט בשתי עסקאות: עם ה"ה לוזון ציון וכרמלה וה"ה בלהנס אלבז ארמונד. למעט שתי עסקאות אלו, התובעים לא הוכיחו כי אמסלם לא שילמה מס השבח במועד. לא הוצג מסמך המוכיח טענה זו, ואזכיר כי כל המסמכים הרלוונטיים היו בשליטתו של עו"ד אליעזר שטיפל ברישום. הדבר נכון במיוחד בעסקאות של התובעים בת.א. 531/96, שלמעט מרציאנו, לא רכשו מאמסלם, ואין חולק כי כהנקא, גרי ודרהם שילמו את מס השבח שחל עליהם. מנגד, התובעים לא הוכיחו כי כל המסמכים הדרושים לרישום המקרקעין על שמם, היו ברשותם כבר בשנים 1989-1991. דומה שיש ממש בטענת אמסלם ועו"ד אליעזר, כי חלק מהתובעים מנעו רישום הנכסים על שמם בשל אי תשלום היטל השבחה, ולכן סירבה העיריה ליתן להם אישור לצורך רישום המקרקעין על פי סעיף 324 לפקודת העיריות (וראה סעיף 12 לתצהירו של ינקוביץ' מנהל מחלקת הגבייה בעיריה). חלק מהתובעים לא שילמו מס רכוש שחל עליהם מיום חתימת ההסכמים, ככל הנראה, מאחר שלא מצאו סיבה להזדרז ברישום המקרקעין על שמם. לגבי התובעים בת.א. 531/96 - סבן צירף אישור העיריה ביום 27.5.90 אך מנספח טז לתצהירו עולה כי לא שילם את מס הרכוש משנת 1990 ואילך. בן הרוש צירף אישור העיריה שתוקפו עד ליום 31.3.93 אך מנספח נב לתצהירו עולה כי לא שילם מס הרכוש משנת 1990 ואילך. חובל צירף אישור העיריה מיום 6.12.90 אך מנספח לד/1 לתצהירו עולה כי לא שילם את מס הרכוש משנת 1990 ואילך. כך גם לגבי מרציאנו, שמנספח מ"ב לתצהירו, עולה כי שילם חוב מס רכוש רק ביום 5.9.93. בדומה, גם התובעים בת.א. 248/95. מהמוצגים שצורפו לתצהיריהם עולה כי חלקם לא שילמו מס רכוש החל משנת 1991 (נספחים ת/17 - ת/25 לתצהיריהם) . עוד בהקשר זה, הצביעה אמסלם על כך, שאילו היה חוב שלה למס רכוש, כיצד הועברו הזכויות על שם חלק מהתובעים בתאריכים 10.11.93; 18.11.93; 2.1.94? מנסחי הרישום (נספחים M3 ו-M4 לסיכומי אמסלם) עולה כי במועדים הרלוונטיים לא נרשמה הערה או שעבוד על חלקה של אמסלם במקרקעין בגין חובות מס רכוש. ברם, למרות שהתובעים לא הוכיחו כי מחדל אי הרישום רובץ לפתחה של אמסלם, הרי שלגבי התובעים בת.א. 248/95 אני רואה עצמי כבול לפלוגתא פסוקה בנושא זה, נוכח מסקנתו של השופט סלוצקי בפסק דינו שם נאמר (עמ' 6) "...אלא שגמירת העיסקה הוכשלה ע"י הנתבעת שלא מילאה את חיובה לתשלם מס שבח ומס רכוש כעולה מעדותו של עו"ד אליעזר שפורטה לעיל, המקובלת עלי". 36. היש בכך כדי להטיל אחריות על אמסלם, או על עו"ד אליעזר? גם בהנחה שהמחדל של אי העברת הזכויות על שם התובעים מייד לאחר תשלום התמורה, רובץ לפתחה של אמסלם או לפתחו של עו"ד אליעזר, ספק בעיני אם יש קשר סיבתי משפטי בין מחדל זה, לבין התוצאה הסופית לפיה קיבלו התובעים קרקע לבנייה רוויה. ודוק: אין ספק כי העובדה שלזכות התובעים נרשמו הערות אזהרה בלבד, היא שגרמה לועדה המקומית לתכנון ובניה להתעלם מקיומם של התובעים. זה הקשר הסיבתי העובדתי. אך האם היה על אמסלם, או על עו"ד אליעזר, לצפות שאי רישום זכויות התובעים יביא לתוצאה כזו? התשובה לכך שלילית, מהטעמים עליהם עמדנו לעיל. לפחות עד לשלב הפקדת התוכניות המפורטות, גם משפטן מובהק בדיני תכנון ובנייה לא יכול היה לצפות כי האיחוד והחלוקה יביאו ל"ערבוב הקלפים" כפי שנעשה בפועל, בשיטה חדשנית שקיבלה אישור בדיעבד בבג"ץ איראני. לא ניתן היה לצפות כי גורלם של התובעים "ייחתך" בסופו של יום לשבט, מן הטעם שטרם נרשמו כבעלים. בהמשך הדברים, נעמוד ביתר פירוט על דרך פעולתה של הועדה המקומית. 37. סיכום ביניים: איני רואה להטיל על אמסלם או על עו"ד אליעזר אחריות כלפי מי מהתובעים שהתקשרו בהסכם במועד שקדם להפקדת התוכניות המפורטות ופרסום טבלאות ההקצאה בחודש 12/90. לא כך לגבי התובעים שהתקשרו בהסכמים לאחר 12/90, ועל כך נעמוד להלן. תובעים שהתקשרו בהסכמים לאחר הפקדת התוכניות המפורטות ב- 12/90 38. כפי שעולה מהטבלה דלעיל, אמסלם התקשרה בהסכמי מכר גם לאחר מועד הפקדת התוכניות המפורטות ביום 20.12.90, עם ששה מהתובעים בת.א. 248/95 והם: פאול ודולי גבע - הסכם מיום 19.4.91; אלנר יובל ואורנה - הסכם מיום 26.4.91; שרביט שמעון ודני ז'ינו - הסכם מיום 20.9.92; שלום ניסן וסימי - הסכם מיום 16.10.92; כהן אברהם - הסכם מחודש 7/93. לא מצאתי בסיכומיו ובתצהיריו של עו"ד אליעזר, התייחסות להסכמים שנכרתו לאחר הפקדת התוכניות המפורטות. גם בסיכומיו של ב"כ אמסלם, אין הבחנה בין הסכמים שנכרתו לפני מועד הפקדת התוכניות המפורטות, לבין הסכמים שנכרתו לאחר מכן. במועד חתימת הסכמי המכר עם התובעים הנ"ל, אמסלם ידעה או צריכה הייתה לדעת אודות טבלאות ההקצאה. בא כוחה דאז של אמסלם, אף הגיש ביום 12.12.90 התנגדות בשמה לול"ל (נספח יט/3). תמיהה היא, הכיצד המשיכה אמסלם למכור מגרשים לאחר תאריך זה, כאילו ולא אירע דבר. התמיהה גוברת במיוחד בעסקה עם כהן אברהם, עסקה שנעשתה בחודש 7/93, לאחר ששר הפנים כבר דחה את בקשתה של אמסלם מיום 22.12.92 להימנע מלחתום על התוכנית המפורטת (נספח יט/4 לתצהירי התובעים בת.א. 531/96) ולאחר שביום 15.9.92 ניתן פסק הדין בפרשת איראני . בנסיבות אלו, יש לראות את אמסלם כמי שהפרה את הסכמי המכר עם ששת התובעים הנ"ל וכמי שהטעתה אותם, גם אם לא במזיד אלא מתוך רשלנות. 39. אמסלם אינה משפטנית בהכשרתה, והסכמי המכר נערכו ונחתמו על ידי עו"ד אליעזר, שהמשיך במכירת המגרשים למרות הפקדת התוכניות המפורטות, כאילו לא אירע דבר. אדייק ואומר כי בהסכמים שנערכו על ידי עו"ד אליעזר עם דני ז'ינו ושרביט, שלום ניסו וכהן אברהם, הוכנס שינוי מה בנוסח הסטנדרטי בסעיף 7(ג) להסכם, ובו מצהירים הרוכשים שידוע להם "שהקרקע שרכשו, לא מוגדרת וכי בפועל יקבלו את השטח אחרי ההגרלה שתיעשה ע"י עירית נהריה, ובלבד שהמגרש יהיה בחלק המיועד לבניה נמוכה. זאת בהתאם להחלטת בג"ץ האחרונה". הכוונה לבג"ץ איראני, אלא שבית המשפט בפרשת איראני לא נכנס כלל ליישום הפרטני של ההקצאות, כך שהאמור בסעיף זה אינו נכון. נהפוך הוא. עיון בטבלאות ההקצאה שצורפו לתוכניות המפורטות - או הטבלאות לאחר תיקונם בשנת 1991 - היה מעלה כי לא הוקצה לאמסלם שטח מקרקעין לבנייה צמודת קרקע. לכן, יש לייחס לעו"ד אליעזר רשלנות בכך שלא ייעץ לאמסלם להפסיק את מכירת המגרשים, ובכך שלא גילה אוזנם של התובעים, שאף הם יוצגו על ידו, אודות האפשרות שלא יוקצה להם שטח לבנייה צמודת קרקע. 40. מטעם זה, אני סבור כי יש לקבל התביעה של תובעים אלו כנגד אמסלם ועו"ד אליעזר, ואת הודעת צד ג' ביחסים שבין אמסלם לעו"ד אליעזר. בהקשר זה, אין לי אלא לתמוה על כך, שגם אמסלם וגם עו"ד אליעזר לא מצאו בתצהיריהם להתייחס כלל "לתקשורת" ביניהם בתקופה שלאחר פרסום התוכניות המפורטות. עורך דינה דאז של אמסלם הגיש בזריזות התנגדות לתוכניות המפורטות עובר לפרסומן. האם עדכן את עו"ד אליעזר על כך? אם לא עשה כן - מדוע הדבר לא נטען על ידי עו"ד אליעזר. ואם עשה כן - מדוע הדבר לא נטען על ידי ב"כ אמסלם? למיטב התרשמותי, המגרשים המשיכו להמכר על ידי אמסלם כאילו ולא קרה דבר, מאחר שהעסקאות נעשו בפועל על ידי המתווך שנעזר בעו"ד אליעזר, ולא על ידי אמסלם שבאה לחתום משנדרשה. ומנגד, המידע לא הועבר לעו"ד אליעזר על ידי בא כוחה של אמסלם. אין בכך כדי לשחרר את אמסלם מאחריות ואין בכך כדי לשחרר את עו"ד אליעזר מאחריות. כמי שייצג את אמסלם ואת התובעים במכירה/קנייה של מגרשים במושע, וכמי שידע, או צריך היה לדעת כי אמורות להתפרסם תוכניות מפורטות ליישום תוכנית מתאר ג/4421, היה על עו"ד אליעזר לעקוב ולהתעדכן בהתפתחויות, מה עוד, שהתוכניות המפורטות התפרסמו בדרך הרגילה גם בעיתונות. 41. סיכום ביניים: לגבי ששת התובעים שהתקשרו עם אמסלם בהסכמים במועד שלאחר הפקדת התוכניות המפורטות, יש לחייב את אמסלם בגין הפרת הסכם והטעייה, ויש להטיל אחריות על עו"ד אליעזר בגין רשלנות. טרם נעבור לבחינת עילות התביעה כנגד העיריה וכנגד ועדות התכנון והבנייה, נסלק מעל דרכנו את התביעות בת.א. 531/96 כנגד דרהם, כהנקא וגרי. התביעה כנגד דרהם, כהנקא וגרי 42. התביעה כנגד ה"ה דרהם הוגשה על ידי חובל (תובע מס' 7 בת.א. 531/96). דרהם רכשו בשעתו מאמסלם 1,000 מ"ר על פי הסכם מיום 18.5.88, תמורת הסך של 35,000$. לגרסתם, רכשו את המגרש מאמסלם, לאחר שהמתווך הציג בפניהם מפה גדולה והציע להם לרכוש מגרש של דונם בחלקה 16 ולאחר מכן נפגשו עם עו"ד אליעזר וחתמו על ההסכם. מאחר שדרהם רכשו דירה בקרית חיים, הם החליטו למכור את הזכויות שרכשו, וביום 5.2.89 התקשרו בהסכם עם חובל למכירת המקרקעין בסכום של 32,000$ והזכויות הועברו ונרשמו ע"ש חובל ביום 15.11.93. את הזכויות במגרש מכרו לחובל AS-IS ולטענתם, חובל בדק את הנתונים בעצמו, לאחר שביקש שהות לבחון את העסקה. אציין כי בהסכם שבין דרהם לחובל, לא נזכר כלל עניין ההגרלה, ואין בהסכם דבר מלבד התחייבות של דרהם למכור לחובל קרקע בשטח של 1,000 מ"ר. דרהם הכחישו טענתו של חובל, כאילו הבטיחו לו שהקרקע נועדה לבנייה נמוכה. לטענתם, לא נכנסו כלל לשאלה איזה סוג של בנייה עתידה להיות על הקרקע וחובל לא פנה אליהם כלל לאחר העסקה וממילא לא דחק בהם בנושא העברת הזכויות, כפי שנטען על ידו. לא למוצר לציין כי לא נשמעה טענה כנגד דרהם, כאילו לא שילמו במועד את המיסים החלים עליהם, לצורך העברת הזכויות. חובל הגיש ביום 16.9.96 תביעה כנגד דרהם במסגרתה תבע השבה ופיצויים בגין ביטול ההסכם (ת.א. 4691/96 בבית משפט השלום בעכו). ביום 18.2.2001 נמחקה תביעתו לבקשתו שלו, הוא הצטרף ביום 3.4.2001 לתביעה בת.א. 531/96, והגיש כנגד דרהם התביעה דכאן, 12 שנים לאחר חתימת ההסכם. התביעה המתוקנת שבפנינו היא תביעה לפיצויים לאחר אכיפה בקירוב, בעוד שבמסגרת התביעה שהוגשה לבית המשפט השלום בעכו, הודיע חובל על ביטול העיסקה ועתר להשבה ולפיצויים. ביטול ואכיפה הן תרופות שאינן דרות בכפיפה אחת, ולאחר שהודיע חובל על ביטול העסקה, מבלי לחזור בו מהודעת הביטול, הוא מנוע מלתבוע אכיפה. די בכך כדי לדחות תביעתו של חובל כנגד דרהם על הסף, אף מבלי להידרש לטענת ההתיישנות שהעלו דרהם. דין תביעתו של חובל להידחות גם לגופא, מהטעמים עליהם עמדנו לעיל לגבי אמסלם ועו"ד אליעזר. אין לראות את דרהם כמי שהפרו את ההסכם עם חובל או כמי שהטעו אותו, לא במזיד ולא ברשלנות. 43. סיפורם של כהנקא דומה לזה של חובל. כהנקא סיפרו שביקשו לרכוש מגרש לבנייה עבור בנם. הם נפגשו עם המתווך שהציג בפניהם מפה גדולה והציע להם מגרש בשטח של 1,000 מ"ר שנרכש בשעתו על ידי דרהם יעקב ותמר. לאחר מכן נפגשו עם עו"ד אליעזר, שלטענתם אמר להם שהמגרשים יופשרו ולאחר הפרצלציה יקבלו שטח של לפחות 600 מ"ר. ביום 21.5.89 רכשו כהנקא מה"ה דרהם יעקב ותמר שטח של 1,000 מ"ר תמורת הסך של 38,000$, אך משנתברר להם כי בנם לא מתעתד להגיע לארץ, החליטו למכור את המגרש. המתווך הפגיש אותם עם ה"ה סבן ואלו רכשו מהם את המגרש על פי הסכם מיום 13.10.89 תמורת הסכום של 38,000$. כהנקא הכחישו טענתו של סבן, כאילו בשלב מסויים התבטאו בפניו שמכרו לו את המקרקעין מאחר שידעו כי הייעוד של בנייה צמודת קרקע לא יתממש. גרסתם של כהנקא מהימנה עלי, וכבר עמדנו על כך שסבן זרה בתצהירו עובדות שנתבררו כלא נכונות. התביעה כנגד כהנקא דינה להידחות, מהטעמים עליהם עמדנו לעיל: אין לראות את כהנקא כמי שהפרו את ההסכם עם סבן או כמי שהטעו את סבן, לא במזיד ולא ברשלנות. גם התביעה כנגד גרי, שמכרה לבן הרוש את המגרש שרכשה מאמסלם, דינה להידחות מאותם טעמים. סיכומו של דבר, שיש לדחות את התביעות בת.א. 531/96 כנגד הנתבעים דרהם, כהנקא וגרי. עילות התביעה כנגד העיריה וכנגד הועדה המקומית 44. ואלו, בתמצית, עילות התביעה של התובעים - ושל אמסלם בהודעת צד ג' - כנגד העיריה וכנגד ועדות התכנון והבנייה. ( - ) העיריה והועדה המקומית הציגו כלפי התובעים מצגי שווא ומסרו להם מידע לא נכון או מוטעה באשר לייעוד המקרקעין. כך, חוייבו התובעים במסים והיטלים לפי שטח נטו של 60% משטח הרכישה, מה שגרם להם להבין כי יקבלו מגרשים לבנייה נמוכה לאחר הפקעה של 40%. כמו כן, נמסר לתובעים כי בדעת העיריה לערוך הגרלה בין רוכשי המגרשים מאמסלם. ( - ) אילו היו נרשמות הערות אזהרה על הפקדת התוכניות המפורטות, התובעים ואמסלם יכולים היו לדעת על טבלאות ההקצאה החדשות. ( - ) רשויות התכנון הפלו את התובעים לרעה יחסית לבעלים אחרים, בכך שהתעלמו מהם וקבעו קריטריונים לא צודקים בהקצאת מקרקעין לבנייה צמודת קרקע. ( - ) העיריה עיכבה מתן אישורים לחלק מהתובעים שהיו זכאים לכך, ובשל כך נמנע רישומם של אותם תובעים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. שאילו היו התובעים נרשמים כבעלים של הזכויות היו זוכים להקצאה של שטח לבנייה צמודת קרקע. התובעים לא הבחינו בין העיריה לבין הועדה המקומית לתכנון ובנייה, למרות שאין מדובר באותה אישיות משפטית. ככל שהדבר יידרש, נבחין בהמשך בין השתיים. הטענה למצגי שווא מוקדמים של העיריה כלפי התובעים 45. כל המצהירים בת.א. 531/96 טענו - מה שמחליש את גרסתם - כי לפני חתימת ההסכמים, פנו לעיריה וקיבלו מידע בעל פה מהמהנדס פיטרו קוטרוש, מנהל מחלקת רישוי ובניה, כי השטח מיועד לבנייה צמודת קרקע, וכי אמורה להיערך הגרלה בין הרוכשים. המהנדס פיטרו הכחיש דברים אלו, ולטענתו, לא היה מעורב בהכנת תוכניות בנין ערים של מתחם עין שרה. גרסתו של פיטרו נתמכת בשכל הישר, באשר כל התובעים בת.א. 531/96 רכשו את המקרקעין עוד לפני הפקדת התוכניות המפורטות. וכטענת פיטרו "בודאי שלא נתתי מידע על תכניות שטרם אושרו וטרם הופקדו ועל אופן הקצאת זכויות אלו" (סעיף 4 לתצהירו). גרסת התובעים בדבר פנייה מוקדמת לעיריה, אינה מתיישבת עם גרסתם כי קיבלו מידע מהמתווך וכי סמכו על עו"ד אליעזר ורחשו לו אמון מלא, באשר הם עצמם אינם בקיאים בנושאים אלו. כך, אישר סבן בחקירתו הנגדית שלפני חתימת החוזה לא בדק את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ולא הוציא נסח כי "אני לא מבין כלום" (עמ' 23-24) ולא בדק את הזכויות מאחר שיש לו את עו"ד אליעזר (עמ' 43). אם התובעים כה סמכו על עו"ד אליעזר, מדוע מצאו לנכון לפנות לעיריה קודם לחתימת ההסכם? הגרסה בדבר פנייה מוקדמת לעיריה, הופרכה עם חקירתו הנגדית של סבן, שאישר כי ביקורו הראשון בעיריה היה לאחר חתימת ההסכם "...כשאני הגעתי בפעם הראשונה לעירית נהריה זה היה אחרי החוזה...(עמ' 23). לאחר מכן, ובתשובה לשאלה אם לפני חתימת העסקה לא פנה לעיריה השיב "לפני כן, את צודקת, באתי ישר למתווך וממנו הוא הכניס אותי לעו"ד יצחק אליעזר..." ובהמשך שוב התבלבל סבן בתשובתו וטען כי אינו זוכר אם היה בעיריה לפני או אחרי חתימת ההסכם (עמ' 41). ובתשובה לשאלה של בית המשפט, אם היה לפני חתימת החוזה בעיריה, השיב "אני הייתי בעיריה המון פעמים, הענין הזה של הקטע של לפני אחרי, לא זכור לי, אבל הייתי בעיריה ודברתי עם כולם שם" (עמ' 46). ומשנשאל סבן כיצד בא לעולם נושא ההגרלה השיב "בכדי שאף אחד מהאנשים לא יקופח, זה יקבל את הצד הטוב, זה במכרז, זה צפונה, זה דרומה, באו אמרו חבר'ה אנחנו נהיה הוגנים נעשה הגרלה. היה מקובל על כולנו, היה מקובל עלי" (עמ' 29). גם מתשובותיה של בן הרוש, לא ניתן ללמוד על ביקור בעיריה, לפני חתימת ההסכם. לטענתה, נאמר לה בעיריה כי תוך שלושה חודשים תהיה תוכנית בנין עיר. קשה להלום תשובה זו, בהתחשב בכך שבן הרוש התקשרה בהסכם הרכישה בחודש 11/89, בעוד שהתוכניות המפורטות הופקדו רק בחודש 12/90. גם מהתובעים בת.א. 248/95 קשה היה לדלות טענה כי קיבלו מידע מוקדם מהעיריה. בחקירתה הנגדית של דולי גבע, השיבה כי אינה זוכרת אם ביקרה בעיריה לפני חתימת ההסכם. ואילו ארמונד אלבז התחמק משאלות ישירות בנושא, וחזר ואמר כי היה בעיריה גם לפני וגם אחרי חתימת ההסכם. התובע מויאל טען כי בירר בעיריה "מאוחר יותר" ובתשובה לשאלה מנחה חזר בו וטען כי "קודם כל ביררתי בעירייה, לאחר שדיברתי עם אמסלם ועם יצחק אליעזר..." (עמ' 168) כאשר דקות מספר לפני כן, אישר כי לא שוחח כלל עם אמסלם לפני רכישת המגרש, באשר את המגרש רכש מאחד בשם בן-שלום. מעבר לסתירות אלו, תמיהה היא, הכיצד אף אחד מהתובעים לא קיבל דף מידע ממוחשב או כל מידע אחר בכתב. מהנדס העיריה דאז, מר גבריל, טען כי החל משנת 1989 המידע התכנוני לגבי תוכניות תקפות נמסר על ידי מחלקת מהנדס העיר בדף מידע ממוחשב. סיכומו של דבר, שאני דוחה גרסתם של התובעים, כביכול פנו לעיריה עוד לפני חתימת ההסכמים. כפי שהתרשמתי, התובעים ביקרו פעמים רבות בעיריה, אך הדבר נעשה לאחר שנתברר להם במהלך שנת 1993, שלא קיבלו מגרשים לבנייה צמודת קרקע. 46. התובעים טענו למצג שווא מצד העיריה, בכך שהנפיקה אישורים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כנגד תשלום של 60% מההיטלים, מה שגרם להם לסבור שיקבלו מגרשים בשטח נטו של 60%. איני רואה לקבל טענה זו. העיריה סברה כי ראוי שלא לחייב את התובעים בהיטלים ואגרות המחושבים על פי השטח ברוטו, מתוך הנחה כי ממילא תהיה הפקעה עתידית של לפחות 40% מכל השטחים. בעובדה זו, כשלעצמה, אין כדי ליצור מצג שווא באשר לטבלת ההקצאות, מה עוד שמרבית הרוכשים התקשרו עם אמסלם עוד לפני הפקדת התוכניות המפורטות. 47. אני מקבל גרסתו של פיטרו, כי העיריה לא התערבה בנושא ההגרלה, לא היה לה אינטרס לערוך הגרלה בין הרוכשים מאמסלם, וממילא, הוא עצמו לא מסר למי מהתובעים מידע על הגרלה צפויה. נציין כי לרוכשים אחרים, שרכשו מגרשים מאמסלם בהיקף של כ-35 דונם ברוטו וכבר היו רשומים כבעלים, הוקצה בתוכנית האיחוד והחלוקה שטח נטו במושע של כ-20 דונם לבנייה צמודת קרקע. רוכשים אלו ערכו הגרלה ביניהם והגישו את תוצאות ההגרלה לעיריה (עמ' 197-198). שמא מכאן נפוצה השמועה כי תיערך הגרלה על ידי העיריה. 48. אני דוחה טענת התובעים, שלא הוכחה, כאילו ראש העיריה או יו"ר הועדה המקומית - שלא זומנו על ידי התובעים לעדות - הבטיחו להם שיקבלו מגרשים לבנייה צמודת קרקע. הייתה מעורבות של העיריה בפרוייקט. על כך ניתן ללמוד מקטעי עיתונות מאותה תקופה. כך, בעיתון המקומי מיום 14.9.90 נכתב בכותרת "קרקעות עין שרה [שכונת הוילות], תוך 70 יום חלוקה סופית של המגרשים". מתחת לכותרת נכתב כי העיריה הצליחה להעביר התוכניות למסלול המהיר. בעיתון המקומי מיום 21.12.90 נכתב כי התקיים כנס של רוכשי הקרקעות בשכונת הוילות החדשה וכמאה רוכשים הגיעו למלון פלאס שם קיבלו הסברים, וכי עקב פניות רבות לעיריה הורה ראש העיר דאז, ג'קי סבג, לכנס בדחיפות את העומדים בראש הפרוייקט (קטעי העיתונות צורפו לתצהירו של קריגר, אחד התובעים המקוריים - ראה בהמ' 26470/97). עם זאת, אני דוחה טענת התובעים, שהעיריה היא שעמדה מאחורי הפרסומים של הפרוייקט בעין-שרה. לא רק שלא הוצג כל פרסום בכתב של העיריה, אלא שסבן עצמו אישר שנודע לו אודות הפרוייקט מפי השמועה, ומהפרסומים של המתווך בעיתונות. סיכומו של דבר, שאני דוחה טענות התובעים בדבר מצגי שווא מטעים של העיריה קודם לחתימת ההסכמים. הטענה כי טבלת ההקצאות נערכה בשרירות ובהפלייה 49. טענה זו מופנית כלפי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, ונקדים מילים מספר על הליכי האיחוד והחלוקה. הליך איחוד וחלוקה (רהפרצלציה) שלא בהסכמה, מוסדר בסעיפים 121-122 לחוק התכנון והבנייה. תוכנית מפורטת יכול ותקבע איחוד וחלוקה מחדש ויכול ותקבע שינוי ייעוד. החידוש בדרך בה נקטה הועדה המקומית היה, שהתוכניות המפורטות עשו את שני הדברים כמקשה אחת, באשר חלוקה מחדש כרוכה לעיתים גם בשינויים תכנוניים, ומצריכה שינוי בייעודי המגרשים. על פי הלכת טור, אין מתחשבים במרכיב הערכי של שינוי ייעוד הקרקע במסגרת האיחוד והחלוקה, ושווי הקרקע נקבע בהתחשב בשטח המגרש החדש ובמיקומו במערך המגרשים החדשים. באה הלכת איראני וקבעה, כי במסגרת האיחוד והחלוקה, האיזון בין שווי החלקות החדשות שנוצרו, מתבסס גם על שווי החלקה, והשווי מושפע ישירות משינוי ייעוד החלקה. השורה התחתונה היא, שהאיזון לא נעשה תוך השוואת גודל שטחי המקרקעין, אלא על פי השווי הכספי הכולל של המגרש החדש שנוצר, שווי המושפע מייעוד המגרש והשימושים המותרים בו, לרבות אחוזי הבנייה. אין חולק כי לשיטת האיחוד והחלוקה בה נקטה הועדה המקומית, בדרך שאושרה בדיעבד בהלכת איראני יש יתרונות. בדרך זו, ההפקעה לצרכי ציבור מבוצעת באופן שוויוני מכלל בעלי המקרקעין, מה שחוסך מהרשות לשלם פיצויי הפקעה על יתרת השטח העולה על 40%. בדרך זו, פעל השמאי פן, מטעם הועדה המקומית. פעולות האיחוד, החלוקה האיזון וההקצאה נעשו על בסיס קביעת ערכי שווי לחלקות המקוריות. כך, נתאפשרה הקצאת שטחים נטו, בהנחה שהיחסיות בין מגרשי התמורה החדשים לעומת השטחים המקוריים נשמרת על בסיס השווי הכספי, כך ששטחו החדש של המגרש אינו רכיב בלעדי במסגרת האיזון בהקצאת המגרשים. בשיטה זו, לפנינו מעין "מטחנה" אליה נכנסות כל החלקות המקוריות, כאשר בעת הכניסה מקבלות החלקות הנכנסות שווי מסויים, ובעת היציאה מהמטחנה, החלקות היוצאות מקבלות אותו שווי. על פי שיטה זו, אין בהכרח קשר בין מיקומו, גודלו וייעודו של השטח לפני הכניסה למטחנה, לבין מיקומו, גודלו וייעודו של השטח לאחר היציאה מהמטחנה. כך נוצר מצב ש-50 דונם של אמסלם שברובם נמצאים בשטח המיועד לאיזורי מגורים בבנייה צמודת קרקע, הפכו ל-16 דונם, במקום אחר, ובייעוד של בנייה רוויה ומלונאות. השווי נשאר לכאורה אותו שווי, אך כל שאר הפרמטרים השתנו לחלוטין- המיקום, השטח, אחוזי הבנייה והייעוד. ברמת העקרון, איני סבור שיש לבוא בטרוניה אל הועדה המקומית על שנקטה בשיטת איחוד וחלוקה זו. מכל מקום, בג"ץ איראני הכשיר בדיעבד את השיטה, והלכה זו היא המחייבת. אלא, שהדרך בה יושמה השיטה לגבי אמסלם, גובלת לטעמי ברשלנות, בשרירות ובהפלייה. אנמק את מסקנתי. 50. כפי שעולה מתצהירו של יצחק ינקוביץ', מנהל מחלקת גביית מסים בעיריה, לעיריה ולועדה המקומית היה ידוע היטב כי אמסלם מכרה לתובעים שטחים של 500 ו-1,000 מ"ר מתוך השטח שבבעלותה. עיון חטוף בנסח הרישום, מעלה כי לזכות אותם רוכשים נרשמו הערות אזהרה סמוך לאחר ההתקשרות בהסכם עם אמסלם. הועדה המקומית התעלמה לחלוטין מהערות האזהרה שנרשמו לזכות התובעים. השמאי פן הסביר בעדותו ובתצהירו, כי עשה זאת, מאחר שהערת אזהרה אינה מהווה זכות קניין, ומעצם רישום הערת האזהרה לא ברור מה דרגת הביצוע והמימוש של ההסכם בין הצדדים. כך, שמא בוטל ההסכם בגינו נרשמה הערת האזהרה, שמא בעל הערת האזהרה לא יהא זכאי בסופו של יום להרשם כבעלים, שמא נרשמו הערות אזהרה סותרות. ובקיצור, מאחר שהועדה אינה ערוכה לעסוק ולהכריע בשאלות קנייניות או חוזיות, היא התעלמה מבעלי הערות האזהרה. הועדה המקומית הפנתה לסעיפים 121-128 לחוק התכנון והבנייה, שעניינם באיחוד וחלוקה של מגרשים בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמתם. מכאן למדה הועדה שהמחוקק התייחס אך ורק לבעל זכות קניין (לרבות חוכר לדורות כאמור בהגדרת "בעל" בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה), אך לא לבעלי הערות אזהרה. לאור זאת, התובעים כבעלי הערות אזהרה, לא היו אמורים להיכלל בטבלת ההקצאות, והשמאי פן העיד כי זו הפרקטיקה המקובלת בהליך של איחוד וחלוקה. 51. איני רואה להיכנס לשאלה העיונית של סיווג הערת אזהרה כזכות קניין אם לאו. קולמוסים רבים נשברו בנושא זה, ופסקי דין רבים התייחסו לסוגיה. הנטייה בפסיקה היא שלא לראות את הערת האזהרה כזכות קניין, אך ניתן בהקשרים מסויימים, לראותה כסוג של "שעבוד" של המקרקעין - ראה, לדוגמה, ע"א 2659/96 הנרי רוזן נ. בנק המזרחי בע"מ פ"ד נה(2) 529; ע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד נ' רוזובסקי ואח', פ"ד מח(2) 102 (שבעקבותיו הוסף סעיף 127(ב1) לחוק המקרקעין). אני מקבל טענת הועדה כי במסגרת האיזון והחלוקה, יש להתחשב בזכויות הבעלים הרשומים. את הערת האזהרה יש לראות כסוג של שעבוד, אשר הולך אחר הבעלים, כאמור בסעיף 126 לחוק התכנון והבנייה: "א) שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה. ב)... (ג) בסעיף זה, "שעבוד" - משכנתה וכל זכות חפצית שיש בה כדי להגביל את הבעלות בקרקעות, וכן שכירות, איסור העברה, עיקול או הערה בפנקסי המקרקעין " (הדגשה שלי - י.ע.) [במאמר מוסגר: ב"כ הועדה הצביע בסיכומיו על כך שאמסלם סירבה להכיר בזכויות התובעים בעלי הערות האזהרה, בתחילת ההליך שהתנהל בפני כב' השופט סלוצקי. לשיטתו, הדבר מעיד על כך שאין באפשרות הועדה להידרש לסכסוך בין הבעלים הרשום לבעלי הערות אזהרה. טענה זו, טוב היה משלא הועלתה כלל. אמסלם כפרה בזכויות התובעים, לא בשל כך שהיו בעלי הערות אזהרה בלבד, אלא בשל פעולת הועדה המקומית, שלא הקצתה לה ולתובעים שטחים לבנייה צמודת קרקע, מה שאילץ אותה להעלות טענת סיכול של הסכמי המכר]. 52. הועדה המקומית רשאית הייתה אפוא שלא להתחשב בזכויות התובעים, כבעלי הערות אזהרה, במסגרת האיחוד והחלוקה. ברם, הועדה המקומית לא הייתה רשאית להתעלם מאמסלם, שהייתה רשומה כבעלים. בפועל, הועדה המקומית התעלמה לחלוטין מאמסלם, ובכך פעלה בשרירות, ברשלנות ובהפליה. אמסלם הציגה בסיכומיה, באמצעות חישובים, תחשיבים וטבלאות, עד כמה היא והתובעים קופחו בלוח ההקצאות שצורף לתוכניות המפורטות. איני רואה להידרש לפרטי החישובים והתחשיבים, מן הטעם שהקיפוח נחזה על פניו. וכל כך למה? השמאי פן כתב בתצהירו כי לבעלים של חטיבות קרקע גדולות הוקצו "זכויות מכל מגוון יעודי הבניה - בניה רוויה, בניה צמודת קרקע ומלונאות כדי שלא תיוצר תחושת העדפה ו/א ואפליה". ברם, למרות שאמסלם הייתה רשומה כבעלים של כ-50 דונם, היא לא קבלה אפילו סנטימר מרובע אחד לבנייה צמודת קרקע (!!!). על פניו, יש כאן קיפוח והפלייה של ממש לעומת בעלים של חטיבות קרקע גדולות אחרות באותו שטח. 53. על טענה ניצחת זו, השיב השמאי פן בחקירתו, כי אמסלם קיבלה גם קיבלה שטח לבנייה צמודת קרקע. הכיצד? בכך שהרוכשים מטעמה, שכבר נרשמו כבעלים בשטח של כ-35 דונם, קיבלו שטח לבנייה צמודת קרקע בהיקף של כ-21 דונם נטו. על דברים אלו חזר גבריל, מהנדס העיריה והועדה המקומית, והיא מהווה עמוד תווך בסיכומי ב"כ הועדה (עמ' 33 ועמ' 39-42 לסיכומים). לטעמי, יש בטענה זו יותר מקורטוב של הטעייה. במועד הקובע, אמסלם לא הייתה הבעלים של 85 דונם, אלא של 50 דונם בלבד, וכך צריך היה להתייחס אליה. על פי החלטת החוקר מטעם הול"ל מיום 14.10.91 (נספח א' לתצהירו של השמאי פן) היה על הועדה המקומית להקצות שטחים לבנייה צמודת קרקע "לבעלים הפרטיים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין ואשר רכשו זכויות ומקרקעין (לאחר מועד עריכת הטבלאות)". לעובדה שהבעלים הרשומים של כ-35 דונם, רכשו בשעתו את המקרקעין מאמסלם, לא הייתה צריכה להיות כל רלוונטיות מבחינתה של הועדה, כפי שלא "פשפשה" בהיסטוריה של הבעלות של בעלים רשומים אחרים ואין לי אלא להפנות לחקירתו הנגדית של השמאי פן בפני השופט סלוצקי (עמ' 24-25 לפרוטוקול הישיבה מיום 13.6.96 בת.א. 248/95): "ש. בעריכת לוח ההקצאות האם היתה חשיבות בעיניך לזהות של הבעלים הראשונים. אם במקום נגאר היה רשום 20 שמות? ת. אני עושה הקצאות של חלקות, לא של בני אדם". אותם אלו שרכשו מאמסלם כ-35 דונם ברוטו ב"סבב" המכירות הקודם, נרשמו כבעלים לפני הפקדת התוכניות המפורטות, חלקם אך ימים ספורים לפני הפקדת התוכניות המפורטות. אכן, השמאי פן טען בתצהירו (סעיפים 6 ו - 9) כי היום הקובע לצורך טבלת ההקצאות הוא המועד של עריכת הטבלאות ביום 18.10.90, כחודשיים לפני הפקדת התכניות. טענה זו היא אבסורדית, באשר קשה להלום כי המועד הקובע יהיה עוד לפני הפקדת התוכנית. ואכן, השמאי פן סתר את האמור בתצהירו, ואישר בחקירתו הנגדית בפני השופט סלוצקי, כי המועד הקובע אינו יכול להיות מועד ההפקדה, שהרי ההפקדה נועדה לשמיעת התנגדויות. וכדבריו, "הכנתי לוח הצעות ראשוניים ואלה הופקדו, נמסרו לצבור על מנת שיעיין ויתנגד אם רוצה. לאחר דיון בהתנגדויות ודיון שני בועדה המחוזית התקבלו החלטות שרובן הלכו לטבלאות.... המסמך הזה הוא הראשון. אין לו משמעות מבחינה זו הוא הופקד, הוא נידון בועדות. היום יש משמעות רק (למסמך-י.ע.) השני" (עמ' 26 לפרוטוקול הישיבה מיום 13.6.96). ומשנשאל השמאי פן פעם נוספת מה היה המועד הקובע לרישום, השיב " אמצע 1991" (שם, עמ' 29). ובהמשך, משנשאל השמאי פן, הכיצד הוקצו מגרשים לבנייה צמודת קרקע גם לרוכשים בשם קדוש ועמר, שנרשמו כבעלים ביום ,16.9.91 השיב "דצמבר 92 זה כי הלוח עבר שפוצים. זה תאריך שבו הלוח הוגש סופית ואושר. אבל מבחינת הרשימה הלוח "נסגר" כמה חדשים לפני שעמר וקדוש". השורה התחתונה היא, שלשיטתו של השמאי פן, המועד הקובע לצורך התחשבות בזכויות הבעלים הרשומים במסגרת טבלאות האיחוד והחלוקה, היה באמצע שנת 1991. לא למותר לציין, שהמהנדס גבריל, בתשובה לשאלון שנשלח על ידי התובעים בת.א. 531/96 (תשובה 7.א.1 בשאלון נספח יב/2 לתצהירי התובעים) גרס כי המועד הקובע הוא 19.3.93, יום אישור התוכניות המפורטות. יהא המועד הקובע אשר יהא, החשוב לענייננו הוא, שבכל נקודת זמן שהיא בטווח הזמנים שבין הפקדת התוכניות המפורטות ב-12/90 ועד לאישורן ב-3/93, אמסלם הייתה רשומה כבעלים של 50 דונם בלבד, ולא כבעלים של 85 דונם. לכן, גם בהתעלם מהערות האזהרה לזכות התובעים, היה על הועדה המקומית להקצות לאמסלם באופן יחסי גם מגרשים לבנייה צמודת קרקע באיזורי מגורים א+ב. דא עקא, שהועדה המקומית לא הקצתה לאמסלם - ועקב כך לא לתובעים שנכנסו בנעליה - ולו מ"ר אחד לבנייה צמודת קרקע. כך נוצר מצב, שאל תוך "המטחנה" נכנסו כ-50 דונם בחלקות 16 ו-22 המיועדות ברובן לאיזורי מגורים לבנייה צמודת קרקע, ויצאו 16 דונם באיזור מגורים לבנייה רוויה ובאיזור המיועד למלונאות. בכך הופלתה אמסלם - וכפועל יוצא התובעים שרכשו ממנה - לעומת בעלי חטיבות קרקע גדולות, שנהנו גם מהקצאה של שטחים לבנייה צמודת קרקע. מדובר בהקצאה מעוותת, שרירותית ומפלה על פניה. 54. העוול שנעשה לאמסלם ולתובעים גדול במיוחד, בהתחשב בכך, שמן הסתם, לבעלי חטיבות קרקע גדולות הייתה חשיבות גדולה יותר לאלמנט השווי מאשר לסוג השטח שהוקצה להם - אם מלונאות, או בנייה רוויה או בנייה צמודת קרקע. כך, הוקצו כ-250 מגרשים לבנייה צמודת קרקע לגופים כמו רסקו, קופת התגמולים והפנסיה של הסוכנות היהודית, רשות הפיתוח וחברה קבלנית בשם רוממה. מבחינתם של אלו, מה לי שטח של 10 דונם לבנייה צמודת קרקע ששוויו 500,000$, או שטח של 3 דונם לבנייה רוויה ששוויו 500,000$. לא כך התובעים, שרכשו מגרשים קטנים של 500 או 1,000 מ"ר לא למטרת מסחר אלא לבנייה אישית, נרשמה לזכותם הערת אזהרה, והמטרה לשמה רכשו את השטח הייתה ידועה היטב לפונקציונרים בעיריה ובועדה המקומית. למרות זאת, התעלמה הועדה המקומית מהתובעים והקצתה לאמסלם אפס שטח לבנייה צמודת קרקע, בעוד שלחברות ולגופים מסחריים אחרים, לרבות קבלנים, הקצתה שטחים לבנייה צמודת קרקע. הקצאה מעוותת זו, היא שיצרה את התסבוכת נשוא תיק זה. אמסלם התריעה על כך בפני הועדה כבר ב"זמן אמת", כפי שעולה מהתנגדותה מיום 12.12.90, אך הועדה המקומית התעלמה מכך והמשיכה בעיניים פקוחות להוביל את את התובעים למצב בו הם נמצאים כיום. כפי שנראה בהמשך, הקיפוח של אמסלם - וכתוצאה מכך של התובעים שרכשו ממנה - לא היה רק באופן ההקצאה (רק שטחים לבנייה רוויה ולמלונאות מול אפס שטח לבנייה צמודת קרקע), אלא גם בערכים של שווי המקרקעין שהוקצו לה. הנה כי כן, למרות נקודת המוצא של שוויון בערכי הזכויות הנכנסות מול ערכי הזכויות היוצאות, נתברר כי בפועל, ועל פי הערכות כל השמאים, ערכם של הזכויות היוצאות שאמסלם קיבלה היה נמוך משווי הזכויות הנכנסות. זאת, בניגוד להוראת סעיף 122(2) לחוק התכנון והבניה הקובע כי: "שוויו של המגרש שיוקצב כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים". 55. הועדה המקומית היא שאחראית אפוא לתסבוכת שיצרה טבלת ההקצאות המעוותת במסגרת התוכניות המפורטות לאיחוד ולחלוקה. האם ניתן להטיל עליה אחריות בשל כך? לטענת הועדה המקומית, היה על התובעים להתנגד ב"זמן אמת" לתוכניות המפורטות, וליתר דיוק, לטבלאות ההקצאה שצורפו להן. התובעים היו בגדר "מעוניינים" בקרקע על פי חוק התכנון והבנייה ויכולים היו להגיש התנגדות לתוכניות המפורטות, כאמור בסעיף 100 לחוק: "כל מעונין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית מיתאר מחוזית או מקומית או תכנית מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן..." הועדה המקומית טענה לשיהוי, וכפי שנאמר בבג"ץ 465/93; 1135/93 טרייסט ס.א. חברה זרה ואח', נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח', פ"ד מח(2) 622: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעונין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת?" אלא שהשיהוי כשלעצמו, אינו עומד לתובעים לרועץ. התובעים אינם מערערים כיום על תוקפן של התוכניות המפורטות, אלא תובעים פיצויים בגינן. 56. בנקודה זו, העלתה הועדה המקומית את הטענה כי הדרך לתבוע פיצוי חסומה בפני התובעים - ובפני אמסלם שהגישה כנגדה הודעת צד שלישי - נוכח הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה: "א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". ב) תביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית" המועד להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק חלף עבר זה מכבר (סעיף 197(ב) קבע בשעתו מועד של שנה, ובתיקון 43 הוארך המועד לתקופה של שלוש שנים). התובעים לא השתיתו תביעתם על סעיף 197, ולטענת הועדה, אין לעקוף את הדרך הראשית שהתווה המחוקק לקבלת פיצויים מהועדה המקומית, על ידי הגשת תביעת נזיקין. למיצער, טענה הועדה, כי לאור חלוף הזמן מבלי שהתובעים פעלו כנגד אישור התוכניות המפורטות, הועדה המקומית והעיריה כבר שינו מצבן לרעה, בכך שהסתמכו על התוכניות המפורטות שאושרו. בנסיבות אלו, התובעים מושתקים ומנועים מלהעלות טענות לגופן של טבלאות ההקצאה. 57. איני מקבל טענות אלו. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מגביל את המועד להגשת תביעה לועדה המקומית כאמור בס"ק 197(ב), אך אינו חוסם הגשת תביעה לבית המשפט במסגרת דיני ההתיישנות הרגילים. בהקשר זה, ראה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי נ. הועדה המקומית, פ"ד נז(5) 433. באותו מקרה נדונה השאלה אם יש לדחות מטעמי שיהוי, תביעה כנגד ועדה מקומית לתשלומי איזון בעקבות תכנית איחוד וחלוקה של מגרשים, אף שטרם חלפה תקופת ההתיישנות של שבע שנים. בפסק הדין, בית המשפט לא התייחס כלל לסוגיית התקופה האמורה בסעיף 197, ככל הנראה, מן הטעם שהתביעה הוגשה לבית המשפט. גם טענת השיהוי וההשתק דינה להידחות. הועדה המקומית הייתה מודעת להליכים שניהלו התובעים בעקבות האיחוד והחלוקה, ובתחילת הדרך, התובעים אף הגישו כנגדה תביעה לבית משפט השלום לפירוק שיתוף. 58. הוטרדתי בשאלה אם אין לראות בנושא הפער בשווי הזכויות שנוצרו משום שינוי חזית. התובעים לא השתיתו עילת תביעתם על סעיף 122(3) לחוק התכנון והבנייה הקובע כי במקרה בו אין אפשרות לשמור על מלוא השווי היחסי " יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש". ברם, תקנה 74(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי מורה כי אין בעל דין מנוע מלהסתמך על הוראת דין גם אם לא נקב בה בכתבי טענותיו. מעבר לכך, טענת התובעים כי הועדה המקומית פעלה ברשלנות בהכנת התוכניות שזורה בכתבי הטענות של התובעים (ראה סעיף 39 לכתב התביעה בת.א. 531/96) ועמדה ברקע ההליך כולו. עם זאת, לא אכחד כי התובעים לא הקלו על מלאכתו של בית המשפט, באשר עילות התביעה כנגד הועדה המקומית נוסחו בכלליות ומבלי לרדת לעומקם של דברים, וכך גם בסיכומי התובעים. השורה התחתונה היא, שאיני רואה מחסום דיוני או מהותי בגינו אמסלם, והתובעים שבנעליה, מנועים מלתבוע את הועדה המקומית בגין הפרש השווי בין מגרשי התמורה שקיבלו לשווי המגרש לו היו זכאים קודם לאיחוד ולחלוקה. השמאי תענך, מטעמה של הועדה המקומית, העריך הפרשים אלו ליום 1.4.93, מועד אישור התוכניות המפורטות, בסכום של 18,290$ ליחידה אחת של 500 מ"ר (עמ' 10 לחוות דעתו). די בחוות דעת זו, שהוגשה מטעמה של הועדה המקומית עצמה, כדי להוכיח כי בניגוד להלכת איראני לא נשמרו במסגרת האיחוד והחלוקה הערכים הכספיים בכל אחד מצדי המשוואה. ועל פי הדימוי שנקטנו, השווי של הזכויות שנכנסו למטחנה היה גדול מהשווי במגרשי התמורה שיצאו מהמטחנה. לכן, על הועדה המקומית לפצות את אמסלם, והתובעים שבנעליה, על הפרשי השווי. 59. הועדה המקומית טענה כי הול"ל, כרשות תכנון סטטוטורית שביקרה, בדקה ושמעה התנגדויות שנדונו בפניה ונתנה תוקף לתכניות המפורטות, היא בעל הדין הנכון של התובעים. גם טענה זו איני מקבל. הועדה המקומית היא שהכינה את טבלת ההקצאות, והול"ל היה הגוף המפקח והמבקר בלבד. מכל מקום, הועדה המקומית יכולה הייתה לשלוח לול"ל הודעת צד ד', אך לא עשתה כן. 60. סיכום ביניים: השיטה בה פעלה הועדה המקומית לאיחוד ולחלוקה, קיבלה בדיעבד הכשר בהלכת איראני. דא עקא, שהשיטה יושמה לגבי אמסלם בשרירות ובהפלייה, וגרמה לתוצאה המעוותת על-פיה קיבלה אמסלם - והתובעים שבנעליה - במקום 50 דונם בחלקות שיועדו בעיקר לאיזורי מגורים צמודי קרקע, 16 דונם בשטח שנועד לבנייה רוויה ולמלונאות. הקצאה מעוותת זו, באה לידי ביטוי גם בפער בשווי בין המגרשים הישנים למגרשי התמורה החדשים. 61. בנקודה זו נעצור את הילוכנו ונספר, שלעומת התובעים שישבו בחיבוק ידיים מול רשויות התכנון, ובהמשך לא חסכו בהליכים משפטיים נגד אמסלם, הייתה זו דווקא אמסלם שנלחמה על זכויותיה ועל זכויות התובעים. עובר להפקדת התוכנית המפורטת ג/במ/14 הגישה אמסלם באמצעות פרקליטה דאז, התנגדות לאישור התוכנית המופקדת (נספח P לסיכומיה). ההתנגדות נתקבלה חלקית בכך שבהחלטת הול"ל מיום 14.10.91, הוגדלה התמורה שנזקפה לטובת אמסלם במסגרת הזכויות היוצאות, והיא - והתובעים מכוחה - קיבלו תוספת מגרש לבניית 12 יח"ד + דונם למלונאות + 5,850 מ"ר באיזור שירותי תיירות. לא נחה דעתה של אמסלם, והיא פנתה לשר הפנים במכתב מיום 22.12.92 (נספח P1 לסיכומים), ובו נלחמה את מלחמתם של התובעים: "נלקחו בחשבון רק אותם אנשים שנרשמו כבעלים בלשכת רישום המקרקעין תוך התעלמות מן הרוכשים שנרשמו לזכותם 'הערות אזהרה' ואשר הופיעו גם ברשימה שנמסרה לחוקר". בסיפא למכתב, ביקש בא כוחה של אמסלם משר הפנים להימנע מחתימה על התוכנית, ולמיצער, להשהות חתימתו על מנת לאפשר לאמסלם לעתור לבג"ץ. בקשתה של אמסלם נדחתה ככל הנראה על ידי שר הפנים, ואמסלם עתרה לבג"ץ אך העתירה נמחקה ביום 1.4.97 (בג"ץ 3491/93 נספחים 4P- 3P לסיכומי אמסלם). הבקשה למחיקת העתירה לא צורפה, אך נראה כי נוכח התביעות שהוגשו כנגדה על ידי התובעים, ונוכח הסתבכות ההליכים, אסמלם לא מצאה טעם להמשיך בעתירה. עם זאת, אין בהליכים שננקטו על ידי אמסלם כנגד אישור התוכניות המפורטות, כדי לחסום בעדה מלתבוע את הועדה המקומית לשפותה בגין הפרשי השווי שנוצרו עקב טבלאות ההקצאה. 62. כפי שנראה בהמשך, לתובעים ולאמסלם עומדים רווח והצלה כנגד הועדה המקומית, גם מטעם נוסף. בנקודה זו, נעבור לבחון את דרך פעולתה של הועדה המחוזית, ולאחר מכן נחזור לבחון את דרך פעולתה של הועדה המקומית. הועדה המחוזית - אי רישום הערת אזהרה בגין תוכנית האיחוד והחלוקה 63. סעיף 123 לחוק התכנון והבנייה בנוסחו דאז, קבע כלהלן: "הופקדה תכנית לחלוקה חדשה, יעביר יושב-ראש הועדה המחוזית העתק ממנה ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר, ורשם המקרקעין ירשום הערה על יד כל חלקה רשומה העשויה להיפגע על ידי התכנית" לאחר תיקון 43 בשנת תשנ"ה תוקן הסעיף ונוסחו דהיום: "הופקדה תכנית לחלוקה חדשה, יעביר יושב-ראש מוסד התכנון שהפקיד את התכנית העתק ממנה ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר, ורשם המקרקעין ירשום הערה על יד כל חלקה רשומה העשויה להיפגע על ידי התכנית". כוחו של התיקון מכאן ואילך, כך שבתקופה הרלוונטית לענייננו, החובה הסטטוטורית לרישום הערת אזהרה בגין הפקדת התוכניות המפורטות הוטלה על הועדה המחוזית. אלא שהועדה המחוזית הפרה חובה זו ולא רשמה הערת אזהרה. היש במחדלה זה, כך כדי להטיל עליה אחריות? 64. הועדה המחוזית טענה בסיכומיה, כי מאחר שעסקאות המקרקעין נשוא התובענה נערכו לפני הפקדת התוכניות, אין קשר סיבתי בין הליכי התכנון לבין העסקאות. כן טענה שהייתה הזו הול"ל שדנה בתוכניות המפורטות והחליטה על הפקדתן. לגופו של מחדל אי רישום הערת האזהרה, בניגוד להוראת סעיף 123 לחוק התכנון והבנייה, לא הייתה תשובה בפי הועדה המחוזית. מחדלה של הועדה המחוזית באי רישום הערת אזהרה בגין התוכניות המפורטות, מהווה רשלנות והפרת חובה חקוקה לפי סעיף 123 לחוק התכנון והבנייה. סעיף זה, הוא חיקוק מובהק שנועד לטובתו של בעל זכויות ובעל עניין במקרקעין, באשר מטרת הערת האזהרה היא להתריע מפני שינויים אפשריים בזכויות במקרקעין בעקבות תוכניות איחוד וחלוקה. לאור השיטה של איחוד וחלוקה בה פעלה הועדה המקומית, ואשר קיבלה אישור בהלכת איראני, לרישום הערת אזהרה לגבי תוכנית איחוד וחלוקה יש חשיבות גדולה במיוחד. 65. היש קשר סיבתי בין מחדלה של הועדה המחוזית לנזקיהם של התובעים? כאמור, ששה מהתובעים התקשרו עם אמסלם בהסכם לאחר הפקדת התוכניות המפורטות. בגין עסקאות אלו, ניתן להצביע בנקל על קשר סיבתי בין מחדלה של הועדה המחוזית לביצוע העסקאות. שאם הייתה נרשמת הערת אזהרה, שמא היו אותם תובעים נמנעים מביצוע העסקה. גם לגבי התובעים האחרים, שרכשו מגרשים לפני הפקדת התוכניות המפורטות, היה במחדלה של הועדה המחוזית משום פגיעה פוטנציאלית באותם תובעים. שאם הייתה נרשמת הערת אזהרה כפי שמתחייב בחוק, שמא היו התובעים מגישים התנגדות לטבלאות ההקצאה, שמא היו דואגים לזרז את העברת הזכויות על שמם בלשכת רישום המקרקעין, ואז היו זוכים לקבל מגרש לבנייה צמודת קרקע, כפי שקיבלו אותם רוכשים שהספיקו להרשם כבעלים. בהקשר זה, ראה סעיף 23ו לתצהירי התובעים בת.א. 531/96, בו טענו כי לא ידעו אודות השינויים התכנוניים שהחלקה עוברת, ולא הוסבר להם על הנזק שעלול לנבוע עקב אי השלמת הרישום בזמן עקב אי הכללת שמותיהם בלוח ההקצאות. שלא כטענת הועדה המחוזית, אין הטענה מהווה שינוי חזית, ואפנה לסעיף 31 סיפא לכתב התביעה בת.א. 531/96 : "..ואילו היתה נרשמת הערה כאמור, התובעים ספק אם היו מתקשרים בעסקה כאמור וגם/או היו מכלכלים צעדיהם באופן שהנזקים שהוסבו להם לא היו קורים ו/או היו מצומצמים". אין לי אלא להפנות לסיכומיו של ב"כ העיריה והועדה המקומית, שם נטען כי מאחר שבתוכנית מתאר ג/4427 נאמר כי הוראות התוכנית אינן סופיות, אלא בגדר הנחיות לתכנון מפורט, וכך נאמר גם בבג"ץ איראני, היה על התובעים לעקוב אחר התמורות והשינויים שחוללו התוכניות המפורטות שאליהן צורף לוח ההקצאות, החל משלב הפקדתן (עמ' 27 ועמ' 34 לסיכומיו). מתוכנית מתאר ג/4427 לא ניתן היה ללמוד על הכוונה לנקוט בשיטת חלוקה חדשנית בניגוד להלכת טור, אך הטענה כי היה על התובעים לעקוב אחר ההתפתחויות התכנוניות, החל משלב הפקדת התוכניות המפורטות, מקובלת עלי. משלא נרשמה הערת אזהרה, בניגוד למצוות המחוקק, ניטל מהתובעים כלי חשוב לדעת אודות התוכניות המפורטות. שאילו היו יודעים אודות התוכניות, יכולים היו לנסות ולהגן על הממכר שרכשו, דהיינו, לנסות ולשכנע את הועדה המקומית או את הול"ל, כי יש להקצות להם מקרקעין לבנייה צמודת קרקע. הטענה כי התובעים לא נפגעו, מאחר שלא ידעו כלל על קיומו של לוח ההקצאות אלא לאחר שאושר (עמ' 73 לסיכומי ב"כ הועדה המקומית) היא טענה הפועלת כבומרנג כנגד הועדה המחוזית. טענה זו, אך מחזקת את טענת התובעים לקשר סיבתי בין המחדל של אי רישום הערת אזהרה לנזק שנגרם לתובעים. אכן, היו פרסומים בעיתונות אודות התוכניות המפורטות, אך הערת אזהרה, שהיא האמצעי האפקטיבי ביותר להביא את דבר התוכנית לנוגעים בדבר, לא נרשמה, מה שפגע בסיכוי של התובעים לשכנע את הול"ל או להזדרז ולהרשם כבעלים. וכפי שנאמר על ידי המהנדס גבריל בחקירתו הנגדית "..מי שלא מצא את עצמו על הלוח היה יכול לבוא לול"ל ולטעון שהוא לא נמצא בלוח" (עמ' 209). ומתי נודע לתובעים כי לא הוקצו להם כל מגרשים לבנייה צמודת קרקע? גם כאן איננו צריכים להרחיק עדותנו. המהנדס גבריל עצמו אומר בתצהירו כי "נושא הקצאת המגרשים התעורר רק לאחר מתן תוקף לתכניות המפורטות באפריל 1993 משהסתבר לחלק מהרוכשים שלא נרשמו בלוח ההקצאות (התובעים שלפנינו - י.ע.), כי לא הוקצו להם מגרשים לבניה צמודת קרקע". הדבר תואם את עדותו של התובע מויאל, שסיפר כי הגיש התנגדות לתוכנית רק בשנת 1993, לאחר שהתוכניות כבר פורסמו למתן תוקף, שאז נודע לו כי לא הוקצה לו ולתובעים האחרים, שטח לבנייה צמודת קרקע (עמ' 121 - 124). 66. אני נכון להניח שגם אם הועדה המחוזית הייתה רושמת הערת אזהרה כמתחייב על פי החוק, ספק אם היה בכך לעורר "נורית אזהרה" אצל התובעים. רוב התובעים רכשו את המקרקעין עוד קודם להפקדת התוכניות המפורטות, והעידו על עצמם כי אינם בקיאים בכגון דא. אולם, יש להניח שרישום הערת אזהרה כמצוות המחוקק, הייתה מדליקה "נורית אדומה" בפני עו"ד אליעזר, שייצג את אמסלם ואת התובעים, ועסק באופן שוטף ברישום הערות אזהרה בחלקות. הערת אזהרה, כשמה כן היא, נועדה למנוע מכשול בפני עיוור. התוכניות המפורטות פורסמו אמנם בדרך המקובלת בעיתונות וברשומות, אך אין בכך לייתר רישום הערת אזהרה במקרקעין המיועדים לאיחוד ולחלוקה. לא בכדי המחוקק לא מסתפק בפרסום תוכניות הפקעה, אלא דורש רישום הערה אודות ההפקעה בפנקסי המקרקעין. הסיבה לכך היא, שרישום הערה היא הדרך האפקטיבית ביותר להביא לידיעת הנוגעים בדבר את דבר קיומה של הפקעה או של תוכנית איחוד וחלוקה. לכן, יש לקחת בחשבון את הסיכוי שאילו הייתה נרשמת הערת אזהרה, הדבר היה גורם לעו"ד אליעזר ליידע את התובעים על כך, אם לשם הגשת התנגדויות, ואם כדי להזדרז בהעברת הזכויות על שם התובעים. לא מצאתי בתצהירו של עו"ד אליעזר התייחסות לשאלה אם ידע או היה מודע בכלל לתוכנן של התוכניות המפורטות ולטבלאות ההקצאה שצורפו להן. עמדנו על כך, שלאור פרסום התוכניות בדרך הרגילה ומאחר שעסק במכירה מסיבית של מגרשים בחלקות, היה על עו"ד אליעזר לדעת ולעקוב אחר התוכניות, ומשלא עשה כן, יש לייחס לו רשלנות. אך לועדה המחוזית תרומה לרשלנות זאת, בכך שלא רשמה הערת אזהרה בגין תוכנית האיחוד והחלוקה. 67. ב"כ הועדה המחוזית טען בסיכומיו כי גם אם התובעים היו מגישים התנגדויות, אלו היו נדחות, לאור התוצאה הסופית בבג"ץ איראני, שדחה את טענות המתנגדים. ברם, בג"ץ איראני התייחס לעקרונות שיטת החלוקה, ולא ליישומה הפרטני לגבי כל אחד מהבעלים, ובוודאי שלא לגבי אמסלם שלא הייתה צד לעתירה. כפי שהראינו לעיל, אמסלם - והתובעים מכוחה - קופחו בטבלאות ההקצאה. אילו ידעו התובעים על התוכניות המפורטות, יכולים היו להגיש התנגדות בפני החוקר שהתמנה מטעם הול"ל לשמיעת ההתנגדויות, ואין להוציא מכלל אפשרות שהתנגדותם הייתה מתקבלת. כך, העיד השמאי פן בהליך בפני השופט סלוצקי כי "הועדה המחוזית מינתה חוקר, מהנדס ישראלי, ואפשר לומר שכל המלצותיו כמעט אושרו על ידי הועדה המחוזית. כתוצאה מחלק החלטות הועדה המחוזית היה צריך לעשות תיקונים מסויימים בטבלאות, שחלק קיבל וחלק לא, ואז ערכתי מערכת משוחזרת, שונה של טבלאות ולוחות על פי החלטות הועדה המחוזית. הטבלאות האלה קבלו תוקף סופי בחודש דצמבר 1992 שאז הסתיים התהליך". (שם, עמ' 23 לפרוטוקול מיום 13.6.96). 68. הועדה המקומית התייחסה בסיכומיה למחדל של אי רישום הערת אזהרה, למרות שמחדל זה רובץ לפתחה של הועדה המחוזית, וטענה לעקרון ה"בטלות היחסית". לעקרון זה אין ולא כלום עם הנושא שבפנינו. התובעים אינם תוקפים כיום את טבלאות ההקצאה ומכל מקום, אחרו את המועד לעשות כן. התובעים דורשים פיצוי בשל הפגם שנפל בפרסום התוכניות עקב אי רישום הערות אזהרה, ועקרון ה"בטלות היחסית" אינו שולל מתן פיצוי בגין הפגם שנפל בפעולת הרשות. 69. הנה כי כן, לתובעים קיימת עילת תביעה כנגד הועדה המחוזית. דא עקא, שהתובעים בת.א. 248/95 לא תבעו את הועדה המחוזית. גם אמסלם, לא הגישה הודעת צד שלישי כנגד הועדה המחוזית. מכאן, שרק לתובעים בת.א. 531/96, שהגישו התביעה גם כנגד הועדה המחוזית, עומדת עילת תביעה בשל פגיעה פוטנציאלית בסיכוייהם להעביר את רוע הגזירה. בנקודה זו נחזור ונבחן את דרך התנהלותה של הועדה המקומית. על הועדה המקומית היה ליידע את התובעים אודות טבלאות ההקצאה 70. מהנדס הועדה המקומית הוא מהנדס העיריה, ופונקציונרים בעיריה ובועדה המקומית ידעו גם ידעו, שמאחורי אמסלם ניצבים התובעים שרכשו ממנה שטחים של 500 ו-1,000 מ"ר על מנת לבנות עליהם קוטג' או בית דו-משפחתי. זהותם של התובעים הייתה ידועה לעיריה, מאחר שעו"ד אליעזר דיווח לעיריה על העסקאות שביצע, ולטובת התובעים גם נרשמה הערת אזהרה. ומה עשתה הועדה המקומית עם המידע הזה? כלום. היא התעלמה מבעלי הערות האזהרה, כאילו והיו עפרא דארעא, כאילו אינם גורם "מעוניין" במקרקעין. ודוק: עמדנו על כך, שהועדה המקומית הייתה רשאית שלא להתחשב בבעלי הערות אזהרה, אלא בבעלים הרשומים בלבד, לצורך הקצאת השטחים ואיזונם במסגרת האיחוד והחלוקה. אך יש להבדיל בין אי התחשבות בבעל הערת אזהרה, לבין התעלמות מבעל הערת האזהרה, כצד מעוניין. לטעמי, היה על הועדה המקומית ליידע ולהתריע בפני התובעים, כי עומדת להתבצע תוכנית איחוד וחלוקה במקרקעין שלזכותם רשומה הערת אזהרה. שאילו הייתה עושה כן, ייתכן והתובעים היו פועלים להעביר את רוע הגזירה, למשל, על ידי הגשת התנגדויות לחוקר מטעם הול"ל, או בזירוז רישום זכויתיהם בלשכת רישום המקרקעין. לא כך עשתה הועדה המקומית. היא לא שלחה מכתב לתובעים, לא התריעה בפניהם, אלא התעלמה מהם כלא היו. נוצר אפוא מצב בו הועדה המקומית טוענת, מחד, כי התובעים יכולים היו לתקוף את התוכניות המפורטות בהיותם צד "מעוניין" כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה (עמ' 31 לסיכומי הועדה), ומאידך, התעלמה לחלוטין מהתובעים ולא טרחה לעדכן אותם במתרחש מתחת לאפם. 71. חובתה של הועדה המקומית ליידע את התובעים ב"זמן אמת", כצד מעוניין במקרקעין, הייתה חובה מוגברת בהתחשב בנסיבות המיוחדות שבפנינו: א. ההשלכות של תוכנית איחוד וחלוקה על צד מעוניין במקרקעין, על פי השיטה החדשה בה נקטה הועדה המקומית, גדולות בהרבה מאלו שעל פי שיטת האיחוד והחלוקה שנהגה עד לאותו מועד לפי הלכת טור. למעשה, איחוד וחלוקה בשיטה שקיבלה גושפנקא בפרשת איראני, ובנסיבות שלפנינו, מהווה תחליף הפקעה ואינה שונה, מהותית, מהפקעה. הפקעה ואיחוד וחלוקה הן שתי דרכים חלופיות באמצעותן יכולה הועדה המקומית לקדם את מטרותיה, וכבר עמדנו על כך, שבדרך של איחוד וחלוקה נחסך לרשות הצורך לשלם פיצויי הפקעה - ע"א 483/88 פריימן ואח' נ. שר הפנים ואח', פ"ד מד(2) 463. כפי שהתובעים היו זכאים לדעת אודות הפקעה צפויה, כך היו זכאים לדעת אודות תוכנית איחוד וחלוקה שבמהותה דומה להפקעה. ב. התוצאה בפועל של טבלאות ההקצאה שנערכו על ידי השמאי פן, הייתה מרחיקת לכת. על פי טבלאות אלו, יצא שאמסלם, הבעלים הרשומים, קיבלה אפס שטח לבנייה צמודת קרקע חלף 50 דונמים שברובן היו מיועדים לבנייה צמודת קרקע. וכי מה סברו בעיריה ובועדה המקומית? שהתובעים שרכשו מאמסלם "יתאיידו"? הועדה המקומית נכנסה אפוא לתסבוכת שיצרה בעיניים פקוחות. נוכח הפגיעה הקשה והמיידית בתובעים, היה על הועדה המקומית להסב תשומת ליבם של התובעים לתוכנית האיחוד והחלוקה ההולכת ומתגבשת. ואפילו תאמר כי התוצאה לא נתפסה על ידי הועדה המקומית כפגיעה בתובעים - בשל הקונספט של שמירה על ערכי שווי לפני ואחרי האיחוד והחלוקה - ברור כי מדובר בשינוי מהותי בזכויות. לכן, בכל מקרה, היה על הועדה המקומית (וגם על העירייה) להסב תשומת לבם של התובעים למתרחש. ג. על אחת כמה וכמה, בנסיבות בהן גם הועדה המחוזית התרשלה ולא רשמה הערת אזהרה בגין תוכנית האיחוד והחלוקה. כך נוצר מצב, בו הועדה המקומית שקדה והכינה תוכניות מפורטות של איחוד וחלוקה שפגיעתן בתובעים קשה, ולמיצער, שהשלכותיהן על התובעים מרחיקות לכת, והתובעים ידעו על כך לראשונה רק לאחר אישור התוכניות. תוצאה זו, קשה להלום, וגם מטעם זה ראוי להטיל אחריות על הועדה המקומית. סיכום ביניים - האחריות וחלוקתה בין הצדדים 72. מסענו התארך, ועל מנת שהקורא לא יאבד את דרכו, נעצור בתחנת ביניים ונסכם את המסקנות אליהן הגענו עד עתה ונתייחס לחלוקת האחריות בין המעורבים. ( - ) ביחסים שבין אמסלם ובין עו"ד אליעזר לתובעים, יש להבחין בין שתי קבוצות תובעים: ששת התובעים בת.א. 248/95 שהתקשרו בהסכם עם אמסלם לאחר הפקדת התוכניות המפורטות - לתובעים אלו עומדת עילת תביעה כנגד אמסלם וכנגד עו"ד אליעזר. תובעים שהתקשרו בהסכם עם אמסלם לפני הפקדת התוכניות המפורטות - תביעתם של אלו כנגד אמסלם וכנגד עו"ד אליעזר דינה להידחות. המדובר בכל התובעים בת.א. 531/96 ובחלק מהתובעים בת.א. 248/95. ( - ) יש לדחות את תביעתם של התובעים בת.א. 531/96 כנגד הנתבעים עמם התקשרו בהסכם לרכישת מגרש, קרי, ה"ה כהנקא, גרי חנה וה"ה דרהם. ( - ) התביעה כנגד הועדה המקומית - יש לחייב את הועדה המקומית בתשלומי איזון בשל ההקצאה המעוותת, אפילו לשיטתה שלה, כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי תענך מטעמה. בנוסף, יש להטיל אחריות על הועדה המקומית מאחר שהתעלמה מהתובעים ולא טרחה ליידע אותם אודות התוכניות המפורטות, למרות שהתובעים הם בגדר צד מעוניין במקרקעין שלזכותו נרשמה הערת אזהרה. חלוקת האחריות בין הועדה המקומית לבין עו"ד אליעזר ואמסלם לגבי ששת התובעים בת.א. 248/95 תיעשה בהמשך. ( - ) התביעה כנגד הועדה המחוזית - רק התובעים בת.א. 531/96 הגישו תביעה כנגד הועדה המחוזית. תובעים אלו רכשו את המקרקעין לפני הפקדת התוכניות המפורטות, אך למרות זאת יש להטיל אחריות על הועדה המחוזית. מחדל הועדה המחוזית באי רישום הערת אזהרה הביא לפגיעה פוטנציאלית בסיכויי התובעים לשנות את רוע הגזירה, אילו היו מודעים לתוכנית המפורטת. פגיעה זו אעריך בשיעור של 25% מנזקם הישיר של התובעים בת.א. 531/96. וכעת, נבחן את נזקיהם של התובעים. הנזק: 73. הנזקים שנתבעו על ידי התובעים, כללו את ראשי הנזק הבאים בגין כל מגרש של 500 מ"ר שנרכש על ידי מי מהם (יש להכפיל הפיצוי לתובעים שרכשו מגרשים בשטח של 1,000 מ"ר): ( - ) הפרש בין שווי מגרש לבנייה צמודת קרקע לבין חלק בלתי מסויים במגרש התמורה, שאותו קיבלו במסגרת האכיפה בקירוב - כ-50,000$. ( - ) הפסד דמי שכירות בשל כך שנבצר מהתובעים לבנות את ביתם על השטח שרכשו לפי חישוב של 400$ לחודש משך שבע שנים - 33,600$ ( = 7 X 12 X 400$). ( - ) תשלום מיסי רכוש עד לשנת 1999 על השטח שרכשו ולא קיבלו בפועל, שאילו היו מקבלים מגרש לבנייה צמודת קרקע, יכולים היו לבנות את ביתם ולקבל פטור ממס רכוש - כ-60,000 ש"ח. זאת, בנוסף להפסד פטור ממס רכוש לתקופה של שלוש שנים במהלך הבנייה בסכום של כ-15,000 ₪ ותשלום עבור הוצאות משפטיות לטיפול בבעיות מס רכוש בסכום של 2,000 ש"ח. ( - ) תשלום מס שבח צפוי ממימוש מגרשי התמורה - 100,000 ₪. ( - ) הוצאות משפטיות. ( - ) פיצוי בגין "עגמת נפש סמלית" בסך של 100,000 ₪. 74. מספר הערות מקדמיות לנושא הנזק. א. סכום התביעה בת.א. 248/95 הועמד תחילה על כ- 23,000,000 ₪ (!!!) והופחת, לצרכי אגרה, לסך של 3,200,000 ₪, כ- 200,000 ₪ בגין כל מגרש של חצי דונם, נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן בחודש 9/00. למרות הפחתת סכום התביעה לצרכי אגרה, עמדו התובעים בסיכומיהם על כל ראשי הנזק הנ"ל, בניגוד להחלטתי מיום 13.6.2004 (עמ' 179 לפרוטוקול). [ כ- 276,000 ₪]. על מנת לקבל פרופורציה לגבי היקף התביעה נזכיר, כי כל מגרש נרכש בשעתו על ידי התובעים בת.א. 238/95 בסכום של 20,000$- 25,000$ לשטח של 500 מ"ר, והתובעים כבר קיבלו כבר "אכיפה בקירוב" בדמות חלק במגרש לבנייה רוויה. כך גם התובעים בת.א. 531/96. אלו שילמו סכום של 32,000$ - 46,000$ לדונם, ובמסגרת האכיפה בקירוב קיבלו מגרש חלופי לבנייה רוויה, שאותו מימשו כעבור כעשר שנים תמורת סך של כ-125,000$ לכל אחד מארבעת הרוכשים, ולאחר כל אלו, טענו לנזקים עקיפים בסכום של כ-1,250,000 ₪. יש בכך להמחיש את ההגזמה וההפרזה בה נקטו התובעים. לא למותר לציין כי בהסכמי הרכישה בהם התקשרו התובעים, נקבע פיצוי מוסכם בסך 5,000$. פיצוי מוסכם אינו שולל זכותו של צד לתבוע את נזקיו בפועל, אך דומה כי יש בסכום זה כדי להעיד על הנזק אותו צפו הצדדים במועד חתימת ההסכמים. ב. התובעים הכשילו את מאמציה של אמסלם להקטין את הנזק. כך, טענו התובעים כי אמסלם זממה למכור את מגרשי התמורה לקבלנים, ואף קיבלה סכומי כסף מאותם קבלנים. טענה זו, טוב הייתה משלא נטענה. אמסלם עשתה שורה של פעולות על מנת להקטין את הנזק של כל הצדדים. גם אם אניח שאמסלם לא עשתה זאת כדי לסייע לתובעים, אלא למען עצמה עשתה, הרי שאילו הייתה מצליחה, היה בכך כדי לסייע גם לתובעים. בשל כך, התקשרה אמסלם ביום 21.12.94 עם הקבלן שולדר בעסקת קבלנות לפיה יבנה על חלק ממגרשי התמורה, והתקשרה ביום 29.12.94 בעסקת קומבינציה עם הקבלן פרנץ (נספחים יד/4; יד/5 לתצהירי התובעים בת.א. 531/96). ייתכן שאילו היו התובעים משתפים פעולה עם אמסלם כבר באותו שלב, יכולים היו לקבל השבה של כספם כבר סמוך להתרחשות המאורעות המתוארים לעיל. אגב, לא למותר לציין כי עו"ד מחול, ב"כ התובעים בת.א. 248/95, ניסה במסגרת תפקידו ככונס נכסים לחזור ולהתקשר עם הקבלן שולדר בעסקה ביחס למגרשי התמורה, אך הדבר לא צלח בידו. בהקשר זה, אפנה למכתבו בפקס מיום 19.4.95 של עו"ד וולפסון, בא כוחה דאז של אמסלם, אל עו"ד קליין ובו הוא כותב "מרשתי מודעת לכך שחלק או כל הרוכשים יהיו זכאים לפיצוי, אנו מנסים להביא הקרקע למצב אופטימלי לכולם". במכתבו מיום 10.5.96, הודיע עו"ד שמואלי, בא כוחה דאז של אמסלם, לב"כ התובעים, כי לאחר שלא עלה בידה של אמסלם לשנות את התוכניות המפורטות על מנת לקבל קרקע לבנייה צמודת קרקע, היא מודיעה על ביטול ההסכמים מחמת סיכול ומציעה להשיב את הסכומים ששולמו בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, ו"אם ברצון הצדדים לתבוע פיצויים יוכלו לעשות כן". ולא רק זאת, אלא שלהבטחת הפיצוי וההשבה, הציע בא כוחה של אמסלם, להעמיד ערבות בנקאית בסך של שני מליון דולר כנגד ביטול העיקולים וצוי המניעה שהוטלו על ידי התובעים על המקרקעין. כפי שעולה מהעדויות, לפחות חלק מהתובעים, לא ידעו כלל על הצעות אלו (סבן עמ' 29 שורה 20; חובל עמ' 76 ו - 81; מרציאנו עמ' 105 ו-110). לטעמי, מקום בו ברור לצד הנפגע כי הצד המפר אינו יכול לקיים את חיוביו, הרי שהתעקשותו של הצד הנפגע לאכוף את ההסכם וסירובו להכיר בביטול ההסכם, במצב בו הדבר גורם להגדלת הנזק, עשוי לעלות כדי התנהגות בחוסר תום לב. זאת, מבלי שנעלם מעיני כי תרופת האכיפה היא התרופה הראשונה במעלה. גם בהמשך, ניסתה אמסלם באמצעות באי כוחה, לפעול לטובת התובעים ולנסות ולשכנע את הועדה המקומית להעביר את רוע הגזירה. כך, העיד השמאי פן, כי "עלו רעיונות של אפשרות פצוי, סעד לאותם אנשים שקבלו זכויות ביושר כך שאחד ממגרשי המלונאות ואפילו שניים יהפכו בחלקם למגרשים צמודי קרקע, נכון שהיו דיונים כאלה, והיו שיחות מקצועיות, ומעבר לזה לא קרה דבר" (עמ' 28 לפרוטוקול מיום 13.6.96). לכך יש להוסיף כי הייתה זו אמסלם ש"דחפה" לפתרון של האכיפה בקירוב, כפי שנתקבל לבסוף על ידי הצדדים ואושר בפסק הדין החלקי - ראה הצעתו של עו"ד ברינט (טו/3 לתצהירי התובעים בת.א. 531/96). ג. התובעים לא פעלו להקטנת נזקיהם. התובעים המשיכו לאורך כל השנים להאחז בחלום של מגרש לבנייה צמודת קרקע, גם כאשר היה ברור שעקב ההקצאה המעוותת של הועדה המקומית, לא יוכלו לממש את חלומם. אפילו לאחר פסק הדין החלקי והאכיפה בקירוב, וגם במהלך שמיעת הראיות בפני, חזרו התובעים והצהירו שהם דבקים במגרש לבנייה צמודת קרקע, ואינם רוצים או מעוניינים "לגעת" במגרשי התמורה שקיבלו במסגרת האכיפה בקירוב. גישה זו, אך הביאה להגדלת נזקיהם של התובעים. שאם היו מתעשתים ומוכרים תוך זמן קצר את מגרשי התמורה שקיבלו (ויש להניח שאילו היו פועלים עם אמסלם ולא כנגדה, היו יכולים להגיע בהקדם להסדר נוסח פסק הדין החלקי) היו מקטינים את נזקיהם בכל ראשי הנזק. לעניין זה, ראה ע"א 660/86 תושיה נ. גוטמן, פ"ד מד(1) 52. באותו מקרה, נכרת חוזה למכירת דירה בסכום של 60,000$. הקונים הפרו את החוזה שבוטל כדין על ידי המוכרים. המוכרים פרסמו מודעה למכירת הדירה וקיבלו הצעות לרכישתה בסכום של 57,000$ אך סירבו לקבל הצעות אלו, מתוך תקווה לקבל הצעות גבוהות יותר. לאחר מכן, חלה ירידה תלולה במחירי הדירות, והדירה נמכרה לבסוף על ידי המוכרים במחיר של 50,000$. המוכרים תבעו מהקונים את מלוא ההפרש, ואלו טענו, כי במסגרת חובת המוכרים להקטנת נזקם על פי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות), התשל"א - 1971, היה על המוכרים לקבל את ההצעה של 57,000$. טענת הקונים התקבלה. וכך אומר בית המשפט (הדגשה שלי - י.ע.): "אם הקונה נמנע מלמכור את הנכס במועד סביר לאחר מועד ההפרה או הביטול, אין הוא זכאי לפיצוי בגין הנזק הנוסף שנגרם לו בשל ירידה בערך הנכס בתקופת ההמתנה ...ניתן להסביר שלילת הפיצוי האמור על יסוד הגישה כי נזק זה רחוק הוא מדי. או על יסוד התפיסה כי על הקונה מוטל הנטל להקטין את נזקו, ובהימנעותו מלמכור את הנכס במועד סביר לאחר ההפרה או הביטול הוא לא עמד בנטל זה (סעיף 14 לחוק התרופות)… משהחליטו להמתין לעליית המחיר, נטלו על עצמם סיכון של ירידת המחיר. מטעם זה נראה לי כי גישתה של הערכאה הראשונה בדין יסודה". סיכומו של דבר, שבבואנו להעריך נזקיהם של התובעים, עלינו להתחשב בכך שהם לא עמדו בחובתם להקטין את הנזק. הפרש שווי 75. ראש נזק זה הוא הסעיף העיקרי בתביעתם של כל התובעים. הנה כי כן, במקום מגרש במושע לבנייה צמודת קרקע, קיבלו התובעים במסגרת ה'אכיפה בקירוב' חלק במושע לבנייה רוויה במגרשי התמורה. לטענת התובעים, קיים פער גדול בשווי בין השניים. וכפי שהתבטא אחד מהם בחקירתו "אני קניתי מרצדס, אתה בא ונותן לי פיאט" (עמ' 152). נקודת המוצא של השמאי פן, בעת שערך את טבלת ההקצאות בשיטה החדשנית שקיבלה הכשר בדיעבד בהלכת איראני, הייתה איזון על בסיס שווי. מכאן, שהיה עלינו להניח שסך כל שווי המגרשים לבנייה רוויה ולמלונאות שאמסלם קיבלה בזכויות היוצאות, שווה לזכויות הנכנסות, ולא אמור להיות פער בשווי. ברם, אין מחלוקת של ממש, כי בפועל, נוצר פער בשווי בין ערך המקרקעין שרכשו התובעים לבנייה צמודת קרקע, לבין ערך מגרשי התמורה שקיבלו. כך עולה אפילו מחוות דעתו של השמאי תענך, מטעם הועדה המקומית, ולפיה כבר במועד אישור התוכניות המפורטות בחודש 4/93, היו התובעים זכאים לתשלומי איזון בסכום של 18,290$ לכל מגרש בשטח של 500 מ"ר. הפער בשווי גדל בהרבה במהלך השנים. יש בכך אינדקציה נוספת המעידה עד כמה גדול העוול שנעשה לאמסלם בלוח ההקצאות, עוול שכתוצאה ממנו קופחו התובעים שבאו בנעליה, ועל כך כבר עמדנו לעיל. 76. הקושי בהערכת נזקם של התובעים בראש נזק זה, נובע ממספר גורמים: א. שאלה ראשונה היא, מה התאריך הקובע לצורך הערכת הפער בשווי המגרש שנרכש על ידי התובעים, לעומת שווי מגרשי התמורה שקיבלו התובעים במסגרת האכיפה בקירוב. האם נעריך את הפער בעת ההתקשרות? האם במועד אישור התוכניות המפורטות בשנת 1993? האם בשנת 1996? האם במועד מתן פסק הדין החלקי שהורה על אכיפה בקירוב? או שמא נכון למועד פסק דין זה? הועדה המקומית אחזה בחוות דעתו של השמאי תענך, לפיה העריך את הפרש השווי בין מגרש לבנייה צמודת קרקע לבין מגרש לבנייה רוויה בסכום של 18,290$ נכון לחודש 4/93, מועד אישור התוכניות המפורטות. מנגד, אחזו התובעים בחוות דעתו של השמאי ברלינר משנת 1996, שנערכה דווקא מטעמה של אמסלם (כחוות דעת נגדית לזו של השמאי זייד מטעם התובעים). על פי חוות דעתו של ברלינר, בשנת 1996 כבר נוצר פער של כ-48,500$ בשווי המגרשים (ראה פירוט החישוב בסעיפים 110, 113 לסיכומי ב"כ התובעים בת.א. 248/95 ובסעיף 41 לסיכומי ב"כ התובעים בת.א. 531/96). ב. ככל שאנו בוחרים נקודת זמן רחוקה יותר לצורך הערכת הפער, יש לקחת בחשבון כי שווי מגרש לבנייה צמודת קרקע, עלה במהלך השנים עם פיתוח האיזור, ומחירי המגרשים הוכפלו ושולשו. מנגד, יש להניח שגם ערכם של מגרשי התמורה לבנייה רוויה עלה במהלך התקופה עם פיתוח האיזור. מכאן, שיש להתעלם מגורם הפיתוח הסביבתי לצורך הערכת הפער בשווי. ג. הנתבעים טענו כי התובעים לא הוכיחו למעשה את נזקם בראש נזק זה. זאת, מאחר שלא הציגו חוות דעת מעודכנת לגבי הפער במחירים, בין שווי מגרשי התמורה שקיבלו במסגרת האכיפה בקירוב לבין שווי מגרש לבנייה צמודת קרקע. ידוע לנו כי התובעים בת.א. 531/96 מכרו את מגרש התמורה (מגרש 222) שקיבלו במסגרת האכיפה בקירוב תמורת חצי מליון דולר (עובדה שהועלמה על ידי התובעים ונתבררה במהלך שמיעת הראיות). אך מה שווי מגרשים לבנייה צמודת קרקע נכון להיום? שמא לא קיים כלל פער בין השניים? לאי הוודאות יש להוסיף שהתובעים בת.א. 248/95 טרם מכרו את מגרשי התמורה שקיבלו במסגרת האכיפה בקירוב. ב"כ התובעים בת.א. 248/95 התמנה בשעתו ככונס נכסים לצורך מכירה של מגרשי התמורה, או על מנת לבצע עסקת קומבינציה במגרשי התמורה, אך בינו לבין התובעים נתגלעו מחלוקות שמנעו ביצוע עסקה. השורה התחתונה היא, שתובעים אלו אוחזים כיום בנכס שלא ברור מה שוויו. מר מויאל, אחד מהתובעים בת.א. 248/95, טען בחקירתו הנגדית שמכר את חלקו הבלתי מסויים במגרשי התמורה (219, 220 ו- 221) תמורת סך של 35,000$ בלבד, אך לא הציג את החוזה בעת חקירתו. החוזה צורף לסיכומים, אך לא אדרש לראיה זו באשר לא ניתנה לצדדים הזדמנות לחקור עליה. כך, טען ב"כ אמסלם בסיכומיו, כי מדובר בהסכם למראית עין וכי המגרש נמכר בסכום כפול, והא-ראיה שהפיצוי המוסכם נקבע ל-7,000$, קרי, 20% משווי מהסכום הנקוב בהסכם. 77. למרות האמור לעיל, מכל חוות הדעת עולה, שבכל נקודת זמן שהיא, נוצר פער בשווי בין השטח לבנייה צמודת קרקע שרכש כל תובע, לבין שווי חלקו הבלתי מסויים של כל תובע במגרשי התמורה. לכך יש להוסיף, כי אילו הכל היה הולך למישרין, התובעים יכולים היו לבנות את בית חלומותיהם על מגרש לבנייה צמודת קרקע ולמכור ביום מן הימים את הבית בפטור ממס שבח, בעוד שבמימוש חלקם במגרשי התמורה יחוייבו במס שבח. אציין כי התובעים בת.א. 531/96, שכבר מימשו את מגרש התמורה, טענו כי מתוך סכום של 125,000$ שקיבל כל אחד מהם, קיבלו סכום של כ-70,000$ לאחר ניכוי מס שבח ותשלום שכ"ט של 20% לבא כוחם. כעקרון, אני נכון לקבל את חוות דעתו של השמאי תענך, מטעם הועדה המקומית, שהעמיד הפרש השווי נכון ליום אישור התוכניות על סכום של 18,290$. ובמעוגל כלפי מעלה, אעמיד הפער בשווי על הסך של 20,000$ בגין כל 500 מ"ר שנרכשו על ידי מי מהתובעים. סכום זה יש להשית במלואו על הועדה המקומית, באשר הוא פועל יוצא מטבלאות ההקצאה המעוותות שיצאו תחת ידיה, וכן בשל העילה הנוספת של התעלמות מהתובעים בשלבי הפקדתן של התוכניות המפורטות. מחוות דעתו של השמאי ברלינר מטעמה של אמסלם, עולה שהפער צמח תוך שלוש שנים לסכום של כ-50,000$ בגין כל 500 מ"ר. בהתחשב בכך, אכיר בראש נזק זה תוך שקלול חוות הדעת השונות ובתוספת הערכה על דרך האומדנא ואעמידו, על סך של 35,000$ נכון ליום מתן פסק הדין, לכל תובע שרכש שטח של 500 מ"ר. את התוספת של 15,000$ בראש נזק זה לכל מגרש של 500 מ"ר, אייחס בשלמותה לאמסלם ולעו"ד אליעזר. ראשי נזק נוספים 78. התובעים טענו כי אילו היו בונים את בית חלומותיהם במועד, היו יכולים להשכירו בסכום של כ- 400$ לחודש למשך שבע שנים, ולחילופין, הם זכאים לדמי שכירות ראויים. מנגד, יש לקחת בחשבון כי התובעים התעתדו לגור ב"בית חלומותיהם", כי נחסכו להם הסכומים שהיה עליהם להשקיע בבנייה על פירותיהם (ראה, לדוגמה, סבן בעמ' 34). בכל מקרה, ועד לקבלת היתר בנייה, גם במצב בו היו התובעים מקבלים שטח לבנייה צמודת קרקע, היו חולפות מספר שנים. אעמיד נזקם של התובעים בראש נזק זה על הסך של 5,000$ בלבד לכל מגרש של 500 מ"ר ואותו אייחס לאמסלם ולעו"ד אליעזר. 79. התובעים טענו, כי מאחר שקיבלו בסופו של יום מגרשי תמורה ששטחם קטן בהרבה מהשטח המקורי שרכשו (32% מהשטח) על העיריה או הועדה המקומית להשיב להם 68% מהסכומים ששילמו משך השנים למס רכוש. ברם, אילו היו מקבלים את מגרשי התמורה מייד, היו משלמים מס רכוש על מגרשים אלו לפי שווי המגרשים ולא על פי שטחם, ולכן יש לדחות תביעתם בראש נזק זה. 80. חלק מראשי הנזק הנתבעים על ידי התובעים, הם פיצויי הסתמכות, הסותרים את פיצויי הקיום בראשי הנזק עליהם עמדנו לעיל (פער בשווי המגרשים ודמי שכירות ראויים) וחלק מראשי הנזק לא הוכח (כגון מס השבח הצפוי). על דרך האומדנא, אעמיד נזקם של התובעים בכל ראשי הנזק, לרבות מס רכוש ששולם משך שנים עבור המגרשים שלא נתקבלו בפועל, ולרבות נזק לא ממוני, על סך של 10,000 $ לכל מגרש של 500 מ"ר. נזקים אלו אייחס לאמסלם ולעו"ד אליעזר. סה"כ נזק לכל תובע שרכש 500 מ"ר - 50,000$ (= 10,000$ + 5,000$ + 35,000$). מסכום זה יש לנכות 20% בגין אי הקטנת הנזק, ולכן אעמיד נזקו של כל תובע על הסך של 40,000$ שאת מחציתו אייחס לועדה המקומית (הפרש שווי של 20,000$ בעת אישור התוכניות המפורטות) ומחציתו לאמסלם ולעו"ד אליעזר. 81. נחזור ונזכיר כי הגענו למסקנה כי יש לחייב את אמסלם ולהטיל אחריות על עו"ד אליעזר, אך ורק בגין העסקאות שנעשו לאחר הפקדת התוכניות המפורטות. המדובר בששה תובעים בת.א. 248/95 שנזקם הכולל הוא כלהלן: פאול ודולי גבע - רכשו 1,000 מ"ר - 80,000$. שרביט שמעון - רכש 500 מ"ר - 40,000$. אלנר יובל ואורנה - רכשו 1,000 מ"ר - 80,000$. דני ז'ינו - רכש 500 מ"ר - 40,000$. כהן אברהם - רכש 1,000 מ"ר - 80,000$. שלום ניסן וסימי - רכש 500 מ"ר - 40,000$. סה"כ - 360,000$. מתוך סכום זה, יש לייחס לועדה המקומית נזק ישיר של 20,000$ למגרש של 500 מ"ר והיתרה בחלקים שווים בין עו"ד אליעזר ואמסלם. סה"כ על הועדה המקומית - 180,000$. סה"כ על אמסלם - 90,000$. סה"כ על עו"ד אליעזר - 90,000$. 82. הגענו למסקנה כי לכל התובעים האחרים, אין זכות תביעה כנגד אמסלם וכנגד עו"ד אליעזר, אך עומדת להם התביעה הישירה בסך של 20,000$ כנגד הועדה המקומית בגין הפער בשווי ובשל אי משלוח הודעה על הכנתן והפקדתן של התוכניות המפורטות. בנוסף, לתובעים בת.א. 531/96 יש זכות תביעה כנגד הועדה המחוזית בגין פגיעה בסיכוייהם למנוע את הנזק, עקב אי רישום הערת אזהרה. לכאורה, נזקם של כל התובעים האחרים זהה לששת התובעים דלעיל, אך איני רואה לחייב את הועדה המקומית בכל הנזקים העקיפים הנוספים, מעבר לפער בשווי, כך שיש לייחס לועדה המקומית נזק ישיר של 20,000$ בלבד, ואת יתרת הפער בשווי המגרשים יש לייחס לאמסלם ולעו"ד אליעזר. אך משדחינו התביעה כנגד השניים, יש להעמיד נזקם של התובעים האחרים על הסך של 20,000$ בלבד. יתר התובעים בת.א. 248/95: לוזון - 20,000 $. ראובני - 20,000$. טרון - 20,000 $. מויאל - 20,000$. בלהנס --40,000$ (מגרש של 1,000 מ"ר). מחלב - 40,000$ (מגרש של 1,000 מ"ר). סה"כ - 160,000$ על הועדה המקומית. 83. התובעים בת.א. 531/96 - כל אחד מארבעת הרוכשים רכש 1,000 מ"ר (שני מגרשים של 500 מ"ר) ולכן, הנזק עומד על 4 X 40,000$ = 160,000$. אחלק סכום זה בין הועדה המקומית לועדה המחוזית, כך שהועדה המחוזית תשא ב-25% מהנזק. סה"כ על הועדה המקומית - 120,000$. סה"כ על הועדה המחוזית - 40,000$. 84. נסכם את המספרים דלעיל ונמצא כי הועדה המקומית צריכה לפצות את התובעים בסכום כולל של 480,000 $ (= 120,000$ + 160,000$ + 200,000$); אמסלם ועו"ד אליעזר בסכום של 90,000$ כל אחד, והועדה המחוזית בסכום של 40,000$. האם עומדת לאמסלם טענת קיזוז 85. התחבטתי בשאלה אם על אמסלם לשאת בחלקה בנזק, בהתחשב בפסק הדין החלקי. במסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין חלקי, אמסלם הסתפקה בקבלת מגרשי המלונאות, ששווים קטן בהרבה מערך המגרשים לבנייה רוויה שקיבלו התובעים. אילולא הסכמתה של אמסלם לוותר לצרכי פשרה על תשלומי איזון, היה על התובעים לשלם לה סכום של כ-2,200,000 ₪ נכון ליום 26.4.99, על מנת לאזן בין שווי המגרשים שקיבלו לבין מה שקיבלה אמסלם, כפי שעולה מחוות דעתם של השמאים פרמינגר ופן, שהתמנו בשעתו על ידי השופט ביין. אמסלם טענה בסיכומיה, כי לאור חוות הדעת, עומדת לה טענת קיזוז של 2,200,000 ₪ כנגד התובעים. [במאמר מוסגר: ב"כ התובעים בת.א. 248/95 טען כי מינוי השמאים פרמינגר ופן בוטל, וזו דרך הילוכו: בישיבה מיום 7.3.99 הועלו בפני כב' השופט ביין שתי הצעות לצורך האכיפה בקירוב, והשופט ביין העדיף את הצעתו של עו"ד ברינט, ב"כ אמסלם, אליה הצטרף עו"ד קליין ב"כ התובעים בת.א. 531/96 (המדובר באותה הצעה לפירוק שיתוף של מגרשי התמורה שקיבלה לבסוף תוקף של פסק דין ביום 21.3.99). בהחלטתו מאותו יום, קבע השופט ביין כי "בטרם ביצוע ההקצאות, יש לקבל חוות דעת של שני השמאים שמונו בהחלטתי מיום 8.11.98 (פן ופרמינגר) - האם חל שינוי ביחסיות שווי המגרשים...השמאים יתנו חוות דעתם תוך 30 יום מהיום ורק לאחר מכן תנתן החלטתי הסופית". אלא שכשבועיים לאחר מכן, פנו הצדדים במשותף בבקשה מוסכמת לביטול ההחלטה ולמתן פסק דין חלקי בהסכמה, לפיו יוקצו מגרשי התמורה וייוחדו לצדדים על פי הצעת החלוקה המוסכמת ביניהם. בסעיף 3 לבקשה נאמר כי "עו"ד מחול נקט עמדה שונה באשר לאופן יחוד המגרשים, אך עתה, משכב' ביהמ"ש קיבל את עמדת עוה"ד ברינט וקליין לגבי אופן ייחוד המגרשים, מסכים גם הוא לכך שאין צורך בחוו"ד שמאי שבנסיבות אלה תייקר הענין ושתועלתה מוטלת בספק רב מאוד ונותן הסכמתו, כרע במיעוטו, לבקשה זאת כדי לתרום ליעילות הענין ויחוד מיידי עד כמה שניתן של המגרשים והבאת ענין זה לפתרונו המיידי". הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין חלקי ביום 21.3.99 ומכאן הטענה שהצדדים ויתרו למעשה על הערכת השמאים פן ופרמינגר, וחוות דעתם של אלו ניתנה בטעות, מאחר שלא טרחו להודיעם שאין כבר צורך בחוות דעתם. שהרי, שעל פי הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים בכוחות עצמם, הוסכם ממילא שלא ישולמו תשלומי איזון. לאור זאת, ביקשו התובעים כי בית המשפט יתעלם מחוות דעתם של פן ופרמינגר. מול טענה זו, הצביעה התובעת על כך שמינויים של פן ופרמינגר לא בוטל פורמלית, ובישיבה מיום 14.10.99 חייב השופט ביין את הצדדים לשאת בשכרם. לכן, איני רואה להתעלם מחוות הדעת, המצביעה על המשמעות הכספית של ויתור אמסלם על תשלומי איזון. מכל מקום, ולאור התוצאה אליה הגעתי להלן, אין נפקות למחלוקת באשר לתוקף מינויים של השמאים]. 86. לטעמי, אין להכיר בזכות הקיזוז של אמסלם. ראשית, אמסלם לא התנתה את ויתורה על תשלומי איזון במסגרת הפשרה בין הצדדים, בויתור של התובעים על התביעה נגדה. שנית, הויתור של אמסלם על תשלומי איזון, הביא להקטנת נזקם של התובעים, שאילולא כן, ראש הנזק של הפער בשווי היה גדול בהרבה. אולם, משהגענו למסקנה כי גם לאחר שאמסלם ויתרה לתובעים על תשלומי איזון, עדיין נותר פער בשווי בין מה שהתובעים היו זכאים לו על פי ההסכם, לבין מה שקיבלו במסגרת האכיפה בקירוב, יש לחייב גם את אמסלם לשאת בפער זה. [במאמר מוסגר אציין כי אמסלם "העשירה" את הנתבעים האחרים, בכך שהקטינה עבורם את נזקם של התובעים, אך איני רואה לקחת זאת בחשבון בחלוקת הנזק בין הצדדים, ולו מן הטעם שהטענה לא נטענה על ידי אמסלם]. סוף דבר ופסיקתא 87. אשר על כן אני מורה כלהלן: א. אני מחייב את אמסלם ואת עו"ד אליעזר לשלם הסך של 90,000$ כל אחד, לתובעים הבאים בת.א. 248/95: גבע, שרביט, אלנר, זי'נו, כהן אברהם ושלום ניסו. סכום זה יתחלק בין התובעים על פי הפירוט בסעיף 81 לעיל. בכך קיבלתי גם את הודעת צד ג' ששלחה אמסלם לעו"ד אליעזר. ב. אני מחייב את הועדה המקומית לשלם הסך של 180,000$ לתובעים הנ"ל בת.א. 248/95 בחלוקה ביניהם על פי הפירוט בסעיף 81 לעיל. ג. אני מחייב את הועדה המקומית לשלם הסך של 160,00$ לתובעים הבאים בת.א. 248/95 : לוזון, ראובני, טרון, מויאל, בלהנס, מחלב. סכום זה יתחלק בין התובעים על פי הפירוט בסעיף 82 לעיל. ד. אני מחייב את הועדה המקומית לשלם הסך של 120,00$ ומחייב את הועדה המחוזית לשלם הסך של 40,000$ לשבעת התובעים בת.א. 531/96. הסכום יחולק בין התובעים בארבעה חלקים שווים (סבן, בן הרוש, מרציאנו וחובל). מאחר שמרציאנו הוכרז כפושט רגל, התשלום יבוצע לנאמן. לצורך החישוב, יש להמיר הסכומים לשקלים על פי השער היציג ביום פסק הדין. לכל הסכומים דלעיל יש להוסיף שכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% בצירוף מ.ע.מ. ה. בנוסף, אני מחייב את אמסלם, עו"ד אליעזר והועדה המקומית, לשאת בהוצאות התובעים בת.א. 248/95 ובת.א. 531/96 בסכום של 10,000 ש"ח לכל תיק (סה"כ - 20,000 ₪ נכון ליום פסק הדין). זאת, בהתחשב גם בהוצאות השמאים. הועדה המקומית תשא בסך של 10,000 ש"ח ואמסלם ועו"ד אליעזר ישאו בסך 5,000 ₪ כל אחד. ו. בנוסף, אני מחייב את אמסלם, עו"ד אליעזר והועדה המקומית, לשאת בהחזר מחצית האגרה של התובעים בת.א. 248/95 וב-10% (עשרה אחוז) מהאגרה ששולמה על ידי התובעים בת.א. 531/96 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה. הועדה המקומית תשא במחצית הסכום ואמסלם ועו"ד אליעזר ישאו ברבע מהסכום כל אחד. 88. אני דוחה תביעות התובעים בת.א. 531/96 כנגד כהנקא, דרהם וגרי. א. אני מחייב את סבן לשאת בשכ"ט כהנקא בסך של 15,000 ₪ בצירוף מ.ע.מ, וכן בהחזר אגרת צד שלישי ששולמה על ידי כהנקא בשעתו בסך 15,745 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום. ב. אני מחייב את חובל לשאת בשכ"ט דרהם בסך של 20,000 ₪ בצירוף מ.ע.מ. ג. אני מחייב את בן הרוש לשאת בשכ"ט גרי (שלא הייתה מיוצגת) בסך של 10,000 ₪. הערה לפני סיום 89. עניינו של תיק זה, נמשך מעבר למידה הראויה, אך שלא בעטיו של בית המשפט. הוצע לצדדים כי בית המשפט יפסוק על סמך החומר, אך לא כל הצדדים הסכימו לכך ומכאן הצורך לשמוע ראיות. בין שני מועדי ההוכחות הפרידה למעלה משנה, עד שנתרצו התובעים ושילמו את המחצית השנייה של האגרה. גם בתום שמיעת הראיות הוגשו סיכומי התובעים באיחור רב, ואף זאת, לאחר מספר החלטות של בית המשפט. דומה כי הדרך לא אצה לצדדים ויש להצר על כך שהתארכה הדרך עד למתן פסק דין זה. ניתן היום י"ח בניסן, תשס"ו (16 באפריל 2006) בהעדר הצדדים. י. עמית, שופט צרכנותאי התאמה (מוצר)