סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 מסדיר את זכות הקיזוז, אולם מַתְנה את ביצועהּ של זכות זו בהודעה מוקדמת של המקזז. 1) התובעת, י.א. פרלמוטר השקעות בע"מ, להלן: ("התובעת" או "פרלמוטר") הינה חברה אשר בבעלותה מספר יחידות בבנין תעשייתי הנמצא ברחוב השילוח 8 קרית מטלון, פתח-תקווה, (להלן: "הבנין"). הנתבעת, ניאופרם (יבוא) 1966 בע"מ, להלן: ("הנתבעת") שכרה מהתובעת מספר יחידות בבנין הנ"ל. הסכם השכירות מיום 19.9.00, שהוצג כמוצג בבית-המשפט, צורף כנספח א' לכתב התביעה ואין מחלוקת לגבי תקפותו. במאמר מוסגר יצויין כי בעליה של הנתבעת משתייכים למשפחות פורר ו-שַרְאֵל ומשפחות אלו אף הן בעלות של יחידות בבנין. 2) לא לָריק ציינתי כי החוזה הנ"ל הוצג בבית-המשפט אלא שציון זה נעשה בכוונת מְכָוון. כל-כך למה? מכיוון שמנהל התובעת, מר יצחק פרלמוטר, העיד בבית-המשפט על קיומם של שני חוזים בין הצדדים, אך החוזה השני, אם קיים, לא הוצג בבית-המשפט וממילא איני יכול להתייחס אליו ואל הנטען לגביו. 3) עילות התביעה בתיק זה נובעות מתוך החוזה שבין הצדדים, והן שלוש: א) אי-תשלום שכר-דירה ע"י הנתבעת במשך 3 שבועות. (סעיפים 4-7 לכתב התביעה). הנזק הנטען בגין ראש נזק זה עומד על-סך -.11,136 שקל (סעיף 7 סיפא לכתב התביעה). ב) הפרשים - עפ"י הנטען בסעיף 8 לכתב התביעה, וסכומם הוא -.1,500 שקל. ג) אי-תשלום שכר דירה על דרך הקיזוז בסך -.14,542 שקל (סעיף 9 לכתב התביעה). הקיזוז נבע, לטענת הנתבעת, מחלקהּ של התובעת (כבעלת יחידות בבנין) בגין מערכת כיבוי אש שהותקנה ע"י הנתבעת בבנין. 4) הנתבעת כופרת בזכות התביעה של התובעת, כמפורט בתצהירו של מר דוד פורר, אשר תמך בבקשתה של הנתבעת לקבל רשות להתגונן. (ראה בש"א 1866/03 בתיק זה). 5) למען האמת הארכיאולוגית ראוי לציין כי התביעה המקורית כללה סכומים נוספים הקשורים לדמי השכירות, אולם מר פרלמוטר הצהיר בסעיף 4 לתצהירו כי "לאחר שהנתבעת החזירה חלק מהחוב הנטען בתביעה דנא מועמדת התביעה על סך 27,128 שקל כאשר ראשי התביעה לסכום זה הנם כמפורט בסעיפים 7, 8 ו- 9 לתובענה". 6) מכאן ואילך הלכו העניינים והסתבכו (שלא לצורך - ייאמר) עקב היריבות בין הצדדים הנובעת, ככל הנראה, מהיותם שותפים בבנין, בנוסף להיותם "משכירה" ו-"שוכרת" כמפורט לעיל. 7) לצורך מתן פסק-דין בתביעה זו אין כל צורך לְהִגָרֵר אל סְבָך פְּרטי הפְּרטים ואל הפרשנויות של המוצגים הרבים, כפי שעשו הצדדים ובאי-כוחם. לדעתי, התמונה העובדתית ברורה. התמונה המשפטית תתבהר בהמשך פסק-הדין. 8) אתחיל מהסוף, מסיכומי הצדדים: א. בצדק טען בסיכומיו ב"כ הנתבעת, עו"ד גולדשמידט, כי ענין ההפרשים לא הוכח כלל ע"י התובעת. (ר' סעיף 15 לסיכומים). ואכן, פרט להצהרה של מר פרלמוטר (בסעיף 20 לתצהירו) כי קיים חוב הפרשי הצמדה בסך -.1,500 שקל, לא מסר העד כל פרטים או ראיות בנדון ואין לדעת על סמך מה מבוסס סכום זה, אם בכלל. ב. הוא הדין לגבי טענת התובעת להפסד דמי שכירות למשך שלושה שבועות. פרט לעול להוכחה כי הנכס ריק - עול שלא הוכח - הרי שהתובעת צריכה היתה להציג חוזה שכירות ממנו ניתן היה לגזור את דמי השכירות הריאליים למשך התקופה הנטענת. אין בידי מר פרלמוטר ראיה כלשהיא לענין היות המושכר בלתי מאוייש ובלתי משולם במשך שלושה שבועות, וניתן היה להביא ראיון בנדון. למשל, ע"י צילומים של המושכר בריקנותו (כפי שהציע ב"כ הנתבעת) או ע"י אישור עיריה לגבי פטור מארנונה לתקופה זו. בפועל לא הוכחה עובדה זו כלל. בה במידה - ולמעלה מן הנדרש - לא הוצג חוזה לגבי המושכר ובו ראיה לגבי גובה דמי השכירות בתקופה הרלבנטית. ולפיכך, אין מנוס אלא לדחות את התביעה בגין ראש נזק זה. 9) לא כך הדין לגבי התביעה בגין קיזוז דמי השכירות. כאן, לדעתי, צָלְחה דרכה של התובעת, אם כי נימוקַי המשפטיים שונים ועודפים על פני אלו שנטענו ע"י באי-כוח התובעת. 10) הדין החל על החוזה שבין הצדדים הוא חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") וחוקי החוזים. סעיף 1 לחוק השכירות מגדיר מהי שכירות: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". ההדגשה היא שלי - ולא בִּכְדִי. שכן, לדעתי, חובתו העליונה של השוכר, המחזיק בנכס לא-לו, היא לשלם את דמי השכירות. ובלשון הרמב"ם בהלכות שאלה ופקדון (פרק א' הלכה ה'): "השוכר קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב בדמים שנתן". אמנם סעיף 20 לחוק השכירות קובע כי "חובות שהצדדים חבים זה לזה ניתנים לקיזוז", אך על-פי סעיף 2 לחוק השכירות, תחולתו של החוק היא דיספוזיטיבית ולא קוגנטית. היינו, מותר להתנות על החוק ולהוסיף עליו, וממילא כאשר לא צויינה זכות הקיזוז בחוזה (והיא אכן לא צויינה) ממילא אין לה תחולה. במילים פשוטות: מי שמחזיק נכס בשכירות חייב קודם כל לשלם את דמי השכירות בגינו. 11) ראוי לציין כי גם הדין העברי מרשה התנייה בדיני שכירות. כך כתב הרמב"ם בהלכות שכירות פרק ז' הלכה א': "כשם שמתנה אדם כל תנאי שירצה במקח ובממכר כך מתנה בשכירות". כלל זה, בלשונו הרחבה, מופיע ב-בבא מציעא (צד ע"א) כהאי לישנא: "המתנה על מה שכתוב בתורה, בדבר שבממון - תנאו קיים". 12) וחזרה לחוק ישראל: סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 מסדיר את זכות הקיזוז, אולם מַתְנה את ביצועהּ של זכות זו בהודעה מוקדמת של המקזז. אין בידי הנתבעת ראיה על משלוח הודעת קיזוז שכזו. עו"ד גולדשמידט ער להעדר הודעה מטעם מרשתו ולכן הוא מפנה לנספח ה' של תצהיר מר פורר ומבקש לראות בו אישור של התובעת לקיזוז. עיון במסמך זה (שנשלח ע"י התובעת לנתבעת) מדבר על אישור קיזוז שכר-דירה בגין חלקהּ של התובעת בבדיקת לחץ ואגרת חיבור מערכת מד-מים בסך כולל של -.10,528 שקל. פרט לעובדה כי אין מדובר על הרשאה לקיזוז בגין התקנת מערכת כיבוי אש, הרי שהסכום המאושר לקיזוז אינו תואם את הסכום שקוזז בפועל ע"י הנתבעת. זאת ועוד; אין גם להתעלם מהסיפא של נספח ה' הנ"ל, שם כותב מר פרלמוטר למר פורר כך: "אני מזכיר לך שוב, לפי הסִכּום עם אבי הכהן ואיש הכספים שלך לא אשלם שום חיוב שלא יקבל אישורי בכתב מראש". ולבסוף, אפנה למכתבהּ של הנתבעת אל התובעת מיום 23.8.01, בו נכללה דרישה של הנתבעת מהתובעת לשלם את חלקה בהוצאות מערכת המים, אך אין במכתב זה כל הודעה על קיזוז או על כוונת קיזוז. ופשיטא, שמכתב זה היווה הזדמנות נאותה למשלוח הודעת קיזוז. ולפיכך, לא התקיימה הדרישה המקדמית של סעיף 43 לחוק החוזים (חלק כללי), היינו, לא ניתנה הודעה מוקדמת המהווה תנאי לזכות הקיזוז. (זכות קיזוז נוספת מעוגנת בסעיף 20 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1971, אך פרקליטי הצדדים לא התייחסו גם לסעיף זה בסיכומיהם ולכן אסתפק בהערה כי זכות הקיזוז עפ"י סעיף 20 הנ"ל, מתייחסת לפיצויים ולא לזכות המהותית). 13) לדעתי, הפרשנות הנכונה של היחס בין חוק השכירות לבין חוק החוזים במקרה כמו זה שבפני, היינו, מקרה בו חוזה השכירות אינו מתייחס לקיזוז, היא זו: יש להעדיף את מסגרת חוק השכירות בין באומרו ובין בשתיקתו (שמשמעה העדר זכות קיזוז עקב הדיספוזיטיביות של חוק השכירות והשאילה), על פני הלשון הכללית, הרחבה, של חוק החוזים. שניים הם הנימוקים להשקפתי זו: ראשית,SPECIALIA GENERALIBUS DEROGANT היינו, הנורמה המיוחדת דוחה את הנורמה הכללית. ובענייננו, הנורמה של חוק השכירות היא הנורמה "המיוחדת" והיא גוברת על הנורמה "הכללית" של חוק החוזים. שנית, סעיף 2(ג) לחוק השכירות מחיל את פרק השכירות של החוק על כל שכירות, "כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים". בענייננו: אין דין אחר ואין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם. מכאן, שזכות הקיזוז אינה זכות שְמִישה בכל מקרה וללא תנאי, אלא שזוהי זכות עפ"י דין הניתנת לביצוע עפ"י הוראות הדין. הוראות אלו (ובהעדר התנייה חוזית) אינן ישימות למקרה הנוכחי, וממילא לא קמה לנתבעת זכות קיזוז. 14) ולסיום, לא למותר לציין כי הנתבעת לא הוכיחה עובדתית כי התקנת מערכת המים, בגינהּ קיזזה כספים מדמי השכירות, אכן הותקנה בכל הבנין, ובעבור כל היחידות שבבנין. להיפך; כך משמיענו פרטיכל חקירתו של מר פורר מטעם הנתבעת: "ש. בעת ההיא שהתקנתם מתזים בקומה שלכם, דאגתם גם למתזים בכל הבנין? ת. בכל הנכסים שלנו בבנין. שבבעלות משפחת שראל ומשפחת פורר. עשינו את זה בשלבים על מנת לאפשר להמשיך לעבוד. זה נכס מאוכלס, יש עשרות עובדים. כל פעם אגף אחד". (עמ' 42). וכאן באה השאלה הבאה, המתבקשת: "ש. איך יכולה התובעת להנות ממערכת שלא נמצאת בשטח שלה?". וכאן באה התנגדות שלא במקומה - אם כי מובנת מבחינת נסיונו של עו"ד גולדשמידט למנוע חשיפת עֵדו­­ֹ ללב הסכסוך - שכן, ברור מתשובות העד כי התקנת מערכת המים בוצעה בשטח הנתבעת בלבד, ולא בשטח הבנין כולו, כולל שטחהּ של התובעת. ולפיכך, הקיזוז נעשה, אם תִמְצִי, QUIA TIMET, היינו מתוך חשש שלא בעתו. 15) סוף דבר: אני מקבל את התביעה באופן חלקי. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך -.14,542 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.3.02 ועד התשלום המלא בפועל. כן תשלם הנתבעת לתובעת 30% מהאגרה ששילמה התובעת בתיק זה בצירוף הפרשי הצמדה מיום תשלומהּ ועד יום פרעונהּ. לבסוף, תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך -.2,200 שקל (צמוד). חוזהקיזוזחוק החוזים