קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא השתתפות דייר מוגן בהוצאות שיפוץ: 1. התובע הינו הבעלים של בניין ברחוב הכרמל 20 בתל-אביב, המנוהל על ידו באמצעות אחיו. הנתבעים הינם דיירים מוגנים בחנות בקומת הקרקע של הבניין עפ"י חוזה שכירות מיום 9.3.1980.   בשנת 1999 ביצע התובע שיפוץ כללי של הבניין, לטענתו עפ"י חובתו בהתאם לחוק הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) תשל"א - 1971, בעלות כוללת של 284,125 ₪.   השיפוץ בוצע בפיקוח חב' עזרה וביצרון בע"מ וחב' שני מהנדסים בע"מ שליוו את עבודות השיפוץ ואישרו כל שלב, והשיפוץ עצמו נעשה ע"י קבלן רשום, זאת לאחר שהוכן כתב כמויות ע"י חב' שני מהנדסים ולאחר שהוצא מכרז. התובע בחר את הקבלן אשר הציע את ההצעה הזולה ביותר ואף ניהל עימו מו"מ אשר הביא להפחתת עלות השיפוץ מעבר להצעה המקורית של הקבלן במכרז.   עפ"י דין חלקם הכולל של הדיירים בעלות השיפוץ הוא 50%. חלקם של הנתבעים הינו כיחס שטח החנות שבחזקתם, 49 מ"ר לעומת כלל שטח הבניין 516 מ"ר. לפיכך הוגשה התביעה לתשלום חלקם של הנתבעים בעלות השיפוץ בסך 13,490 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הגשת התביעה (סה"כ 13,872 ₪).   2. הנתבעים הגישו כתב הגנה ותביעה שכנגד. לטענתם מנסה התובע להתעשר על חשבונם שלא כדין, "לא בוצעו על ידו כל עבודות ראויות, בוודאי שלא בסכום התביעה" (סעיף 6 לכתב ההגנה והתביעה שכנגד), והתובע עסק בטיוח עבודות במטרה ליצור רושם של ביצוע עבודות בבניין. לפיכך ביקשו הנתבעים למנות מומחה מטעם ביהמ"ש לבדיקת העבודות שבוצעו. כן תבעו (בתביעה שכנגד) את שכר טרחתו של המומחה מטעמם, אינג' ראובן כץ, בסך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ ושכר טרחתו של עורך-דינו בסך 2,000 ₪ בתוספת מע"מ.   3. עו"ד עמיחי ז'רסקי, אחיו של התובע המתגורר דרך קבע בארה"ב, המשמש כמיופה כוחו לטיפול בכל הקשור לבית נשוא התובענה מסר תצהיר ועל-פיו הוא ביצע אך ורק עבודות שיפוץ הנדרשות ממנו עפ"י חוק הגנת הדייר. כן העיד כי הבית שנבנה כחמישים שנים קודם לכן לא שופץ מעולם, למעט שיפוץ טיח שנעשה כחמש עשרה שנים קודם לכן. לבסוף העיד כי פנה לחב' עזרה וביצרון, ועשה את השיפוץ עפ"י נהליה, בפיקוח חב' שני מהנדסים וע"י קבלן רשום, וכי שילם את מלוא הסכום הנטען על ידו, ולא קיבל מחב' עזרה וביצרון מענק כלשהו לביצוע השיפוץ.   4. הצדדים הגישו חוות דעת מומחים מטעמם בתחום הנדסת הבניין. מטעם התובע העיד אינג' ישראל שני בעל משרד שני מהנדסים המתמחה בשיפוץ ושיקום בניינים, ששרותיו נשכרים מזה שנים ע"י חב' עזרה וביצרון לשיפוץ מבנים בת"א. עפ"י עדותו נערך השיפוץ עפ"י כתב כמויות שביצע משרדו על בסיס נוהלי של חב' עזרה וביצרון לרבות המפרט לעבודות השיפוץ בבניין, הכולל את אופן ביצוע העבודות לרבות אופן מדידת תשלום כל סעיף וסעיף.   עוד העיד כי מצב הבניין טרם השיפוץ היה בכי רע, והתובע ביקש לבצע שיפוץ למעטפת הבניין בלבד ולחלקי בניין משותפים כמו חצר אחורית, גג וחדר מדרגות, ודרישתו היתה לבצע את ההכרחי בלבד ברמה סבירה ללא פשרות על איכות חומרי השיפוץ, ופחות דגש הושם על הצד האסתטי מבחינת ציפויים מיוחדים הנותנים רמה אסתטית גבוהה אך מייקרים את השיפוץ.     בנוסף העיד כי לצורך הכנת כתב כמויות נמדד הבניין ע"י בן מנוח ממשרדו, ועל בסיס המדידות הוכן כתב כמויות (אחד, ולאחר מכן אחר מתוקן), ובעקבותיהם הוצא מכרז באמצעות חב' עזרה וביצרון.     הקבלן חגואל יעקב זכה במכרז במחיר הזול ביותר, ונחתם איתו חוזה פאושלי לביצוע העבודה.     כן העיד כי התובע והקבלן הוסיפו נספח לחוזה מיום 10.3.99 ובו סיכום עבודות נוספות הכלולות בעבודות השיפוץ, בו סוכם כי בתמורה לסעיף הצבע האקרילי שהופיע בכתב הכמויות כאלטרנטיבה יבוצע איטום לגג הבניין. החוזה נחתם ביום 16.2.99 על סך של 256,689 ₪.     עבודות השיפוץ נעשו בליווי ופיקוח משרד שני מהנדסים והקבלן ביצע את כל הנדרש בכתב הכמויות כאשר אופן הביצוע נבחן עפ"י המפרט. במהלך השיפוץ, התגלה כי אחת המרפסות היתה במצב קונסטרוקטיבי רעוע ומסוכן עד כדי התמוטטות. בשלב ראשון ביצע הקבלן תמיכה לייצוב זמני של המרפסת ובשלב שני, בהסכמה עם התובע הכין משרד שני מהנדסים תוכנית לשיקום קונסטרוקטיבי של המרפסת וסוכם עם הקבלן על תוספת כספית בסך 8,390 ₪ עבור שיקום המרפסת. עם סיום ביצוע העבודות בוצעה מסירה של העבודות בנוכחות הקבלן, התובע ומשרד שני מהנדסים. הקבלן סיים עבודתו לשביעות רצונם ביום 13.9.99, ותעודת גמר נחתמה ע"י משרד שני מהנדסים והתובע. הוגש חשבון סופי הכולל תוספת עלות שיקום המרפסת, והחשבון אושר. כמו כן הופקד בחב' עזרה וביצרון עירבון כספי לביצוע תיקוני שנת הבדק. לסיכום קובע המומחה כי השיפוץ בוצע כנדרש ובחודשים החורף לא חדרה רטיבות למבנה.     5. המומחה מטעם הנתבע, ראובן כץ מ"בם ביקורת מבנים", חולק על טיב העבודות בלשון שאינה משתמעת לשתי פנים, ויש בחוות דעתו תמיכה בטענת הנתבעים כי השיפוץ נערך למראית עין בלבד. כך נאמר בחוה"ד על השיפוץ: "השיפוץ שבוצע לבניין בוצע בתת רמה, בניגוד למצג במפרט (כתב כמויות שהוצג בפני בניגוד לכללי המקצוע והתקנים הישראליים וקשה להאמין שבוצע תחת פיקוח הנדסי כלשהו. התיקונים אינם תיקונים, המלאכות והחומרים אינם תואמים ואך בקושי אני מתאפק מלהגדיר את הביצוע והדרישה לתשלום במילה הראויה" (עמ' 2 למעלה לחווה"ד).   עוד עפ"י חוות דעתו הכמויות מפוברקות ואין להתייחס כלל לחשבון שהוגש וכן: "יש לדרוש שהשיפוץ כולו יבוצע מחדש, תחת פיקוח וע"פ מפרט מדוקדק....".   ועוד נאמר בחוות דעתו: "לדעתי מדובר בשערורייה, העבודה רשלנית ולא תואמת למפרט וכלל המקצוע ולתקינה... אני ממליץ על בדיקה לעומק של הרשויות והמעורבים בעניין ע"מ לתקן ולהשלים את הביצוע ולהביא את המבנה למצב ראוי..." (עמ' 2 למטה לחווה"ד).   6. בין היתר קבע המומחה מטעם הנתבע כי ציפוי החוץ שנעשה לבניין אינו תואם את הצבע עפ"י החוזה, אם כי בחקירתו הנגדית הודה כי לא ערך בדיקת מעבדה לצבע, ואף קבע כי אין הדבר מתפקידו. גם לגבי עובי שכבת הצבע עלה מחקירתו הנגדית כי קביעתו נסמכת על התרשמות (ואולם כפי שיפורט להלן, התברר כי היו ליקויים בשכבת הצבע כך שהתרשמות זו לא הייתה לגמרי בלתי נכונה). יחד עם זאת, אשר לסוג הצבע, צירף המומחה מטעם התובע לחוות דעתו אישור של מעבדת חב' טמבור באשר לצבע בו נצבע הבניין, וכן ציין כי במהלך ביצוע עבודות הצבע ע"י הקבלן, היה ליווי של הקבלן ע"י נציג חברת טמבור ופיקוח שלו על ביצוע העבודות על מנת שתיעשינה עפ"י הוראות חב' טמבור.   מחלוקת נוספת הייתה לגבי מעקה הגג, כאשר המומחה מטעם הנתבע קבע כי הוא אינו בגובה המתאים, בעוד שהמומחה מטעם התובע מציין כי הקבלן ביצע שיפוץ של מעקה קיים אותו יש לבדוק לפיה התקנים שהיו בעת בניית המבנה ולא בנה מעקה חדש.   ועוד - המומחה מטעם הנתבע מלין על הכמויות והמדידות שנעשו ושהיו בסיס לחישוב התמורה במקור (דהיינו בעת פרסום המכרז). עת/1 אינג' ישראל שני העיד כי המדידה נעשתה ע"י בן מנוח ממשרדו, ועמד בחקירתו הנגדית על גרסתו לגבי נכונות המדידה. גם בן מנוח (עת/3) אישר בעדותו את המדידות שנעשו על ידו. הוא העיד כי ליווה את השיפוץ כדי לוודא שהקבלן מבצע את השיפוץ כמוסכם עפ"י החוזה. בחקירתו הנגדית אישר באופן חד משמעי כי: "הקבלן ביצע את העבודות כפי שסוכם עם בעל הבניין ... העבודה נעשתה לשביעות רצונו של בעל הבניין ועל פי כתב הכמויות" (עמ' 6 ורות 5- 7 לפרוטוקול).   מדידת מעטפת הבניין שנעשתה ע"י המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, העלתה כי שני הצדדים שגו במדידה. בנוסף יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר החוזה שנכרת בין התובע לקבלן היה חוזה פאושלי ולא חוזה עפ"י כמויות.   7. בעקבות בקשתו של הנתבע למנות מומחה מטעם ביהמ"ש, בקשה שהוגשה רק בתום ישיבת ההוכחות השניה, בשים לב לטענת הנתבע כי נעשה טיוח כאילו בוצעו עבודות, ולאור הפערים בין חוות דעת המומחים מטעם הצדדים מיניתי את אינג' ירמיהו יעקבי, מהנדס ושמאי מקרקעין, כמומחה מטעם ביהמ"ש (להלן: "המומחה").   עפ"י חוות דעתו של המומחה הוצא המכרז על בסיס מחירי יחידה וכמויות, ולאחר שהתובע בחר בהצעה הזולה ביותר, הוסכם על חוזה פאושלי. בכך, עפ"י חוות דעתו של המומחה, בוטלו למעשה תוצאות המכרז כי העבודות שבוצעו בפועל אינן בהכרח זהות לאלו שבמכרז, דבר שלכשעצמו, לא מצא בו המומחה פגם.   המומחה בדק את ערך העבודות עפ"י רשימת הכמויות ובחן לאורה את הביצוע תוך בחינת הנושאים שהועלו בחוות דעתו של המומחה מטעם הנתבע. הוא קבע כי עיקר העבודה שבוצעה היתה שיפוץ מעטפת הבניין, ובמועד הבדיקה לא ניתן היה לבחון עבודה זו. עוד עפ"י חוות הדעת, חלק מהעבודות לא בוצעו, חלקן הוחלפו באחרות, וחלקן לא בוצע באופן מושלם, והמומחה העריך את הביצוע בסכום נמוך יותר בהתאם.     המומחה העריך את שווי סך כל העבודות (עפ"י הביצוע) ב- 172,456 ₪ (ראה תוספת לחוה"ד מיום 8.8.01), לא כולל מע"מ ולא כולל הוצאות ביטוח ושכר טרחת מהנדס. עוד עפ"י חוות דעת, סיכום רשימת הכמויות המקורית, בתוספת המרפסת עפ"י בסיס המכרז היה 227,783 ₪, ולפי הסיכום בין התובע לקבלן, שולם לקבלן סך של 251,329 ₪.   8. הצדדים לא חקרו את המומחה על חוות דעתו.   טענתם העיקרית של הנתבעים היא כי הפער בין שווי העבודות שבוצעו ע"י המומחה והסכום ששילם התובע לטענתו, הוא שהחשיד את התובעים בביצוע פעולות מרמה. כן הם טוענים כי פער זה מעלה כי התובע לא נהג בתם לב ויצר חבויות כבדות אותן קיווה לכסות בין היתר על ידי תשלום של הנתבעים, ועליו מוטל הנטל לשאת בהן. לפיכך הם מבקשים בסיכומיהם לפטור אותם מתשלום חלקם בשיפוץ, ולחילופין לחייבם רק בסך של 9,215 ₪, וכן להשית על התובע הוצאות שכן הייתה הצדקה לניהול ההליכים ולמינויו של מומחה מטעם ביהמ"ש.   לעומתם טוען התובע כי לא הוכח שהיתה מרמה או קנוניה, ולפיכך על הנתבעים לשלם את חלקם בשיפוץ בהתאם לסכום ששילם בגין השיפוץ בפועל, וזאת בהתחשב בכך שלשם ביצוע השיפוץ שכר את שירותיהם של אנשי מקצוע.   9. אכן קיים פער בין שווי העבודה שבוצעה כפי שהוערכה ע"י המומחה ובין הסכום ששילם התובע לקבלן, אולם, ראשית, חוות הדעת אינה כוללת שכר מהנדס וביטוח ולא נקבה בסכומים הנדרשים לשם כך. בנוסף, בעניינינו סוכם בין התובע לקבלן חוזה פאושלי, ובכך אין כל פגם. מובן כי ייתכן פער בין ההסכם הפאושלי, במיוחד לאחר שנעשו בו שינויים לעומת המכרז לבין הערכת שווי העבודות עפ"י רשימת הכמויות המקורית של המכרז שנעשתה ע"י המומחה (ואין בכך כדי לחלוק על אופן הבדיקה ע"י המומחה). יתר על כן, עפ"י חוות דעתו של המומחה, לא ניתן היה במועד הבדיקה לבדוק חלק מרכזי של עבודות השיפוץ (ראה עמ' 2 למטה לחווה"ד).   עיקרו של דבר הוא כי התובע פנה לאנשי מקצוע מוכרים בתחום שיפוץ מבנים: חב' עזרה וביצרון, חב' שני מהנדסים, וקבלן רשום. מערכת היחסים בין התובע לבין הנתבעים לגבי השיפוץ אינה כמערכת היחסים שבין חברה קבלנית לרוכש דירה, אלא כבעל בית כלפי דייר מוגן. לא יכולה להיות מחלוקת כי היה צורך בשיפוץ דחוף לבניין, ובדיעבד, אלמלא נעשה, אפשר והיה נגרם אסון כתוצאה מהתמוטטות המרפסת. מינויו של המומחה נעשה על מנת שיתרום לבירור השאלה המרכזית, היא טענת הנתבעים בכתב ההגנה כי התובע יצר מצג לכאורה של ביצוע שיפוץ בעוד שלא נעשה דבר ממשי אלא "טיוח". אף הנתבעים לא חזרו על טענה זו בסיכומיהם שם רק הסבירו כי הפער בין שווי העבדות עפ"י חוו"ד המומחה וסכום השיפוץ הנטען ע"י התובע יצר חשד כלפי התובע בדבר מצגי שווא.   התובע לא נחקר על קנוניה כלשהי ל"ניפוח" סכום התשלום לקבלן עפ"י הסכם השיפוץ, ואין מחלוקת כי שילם את מלוא הסכום הנטען. מאחר וכאמור פנה לבעלי מקצוע מוכרים ומוסמכים לביצוע העבודות אותן הזמין לרווחת כל הדיירים בבניין ועפ"י דין, על הנתבעים לשלם את חלקם בסכום ששילם.   10. לא אוכל להימנע מלהעיר על אופן ניהול הדיון ע"י הנתבעים (למעשה ע"י הנתבע 2). הנתבעים לא הגישו במועד תצהירי עדות ראשית, אלא עשו כן ביום ישיבת ההוכחות הראשונה, לאחר שבקשותיהם לדחיית הישיבה נדחו.   לישיבת ההוכחות הראשונה הגיע הנתבע ללא המומחה מטעמו, ובסיומה ביקש לזמנו. מאחר והנתבע איננו מיוצג התרתי לו לזמן את המומחה מטעמו לעדות ולשם כך נקבעה ישיבה נוספת (והנתבע חויב בגין כך בהוצאות ללא קשר לתוצאות התובענה).   בישיבה הבאה נשמעה עדותו של המומחה מטעם הנתבע, אך בסיומה ביקש הנתבע מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש. שוב נעתרתי לבקשתו.   יש להעיר לעניין זה כי הגם שהנתבע לא היה מיוצג באופן פורמלי ניכר כי נעזר באיש מקצוע החל בכתבי הטענות וכלה בסיכומיו, ואולם גם אם לא כך היה הדבר, לא היה מקום לניהול ההליכים בדרך מכבידה ומסרבלת שלא לצורך.   11. לאור כל האמור לעיל, ישלמו הנתבעים, יחד ולחוד, לתובע סך של 13,872 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (4.1.00) ועד למועד התשלום בפועל, הוצאות משפט לרבות, מבלי למעט, הוצאות אגרה ומומחים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובע ועד למועד התשלום ע"י הנתבעים, וכן שכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.   מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)שיפוצניקשיפוצים