פסק דין נתוני רקע 1. לטענת התובעת (להלן, גם "העירייה") היא הבעלים של מגרש המהווה חלק מחלקה 4 בגוש 10678, עליו נמצא מבנה בטירת הכרמל. אין חולקין כי במבנה האמור מחזיקה הנתבעת (להלן, גם "המדינה") תחנת משטרה. 2. בגדר התובענה שבפניי דרשה העירייה כי המדינה תשלם לה דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום 1.1.94 ועד 31.12.96 בסך 542,862 ש"ח המבטאים דמי שכירות השווים לסך של 54,000$ לשנה. המדינה התגוננה בפני התביעה. לימים, ולאור רשות של בית המשפט, היא הגישה כתב הגנה מתוקן. 3. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם העירייה הוגש תצהיר של מר הרצל רגב, גזבר העירייה. מטעם המדינה הוגשו תצהירי עדויות ראשיות של מר עוזי לוי, מ"מ הממונה על הדיור הממשלתי במחוז חיפה והצפון, נצ"מ רמתי דניאל, ששימש בתקופה הרלוונטית כסגן מפקד משטרת חיפה, מר ישעיהו לייזרוביץ, מי ששימש בתקופה הרלוונטית כראש אגף אפסנאות במשטרת ישראל בדרגת ניצב, מר דוד מנור, מי ששימש בתקופה הרלוונטית ראש מדור ניהול נכסים ומ"מ ראש מחלקת בינוי במשטרת ישראל ומר ישראל סקופ, סגן מנהלת מחוז חיפה במינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל"). בנוסף לתצהירי העדויות האמורים הוגשו חוות דעת של שמאים. העירייה הסתמכה על חוות דעתו של השמאי, מר יצחק רוגובין (להלן-"רוגובין"). המדינה הסתמכה על חוות דעתה של השמאית, גב' פנינה פז (להלן-"פז"). 4. נסיונות להניע את הצדדים להסדיר את המחלוקת בדרך מוסכמת עלו בתוהו. בסופם של דברים הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק על דרך הפשרה, לפי סעיף 79א. לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), תשמ"ד1984-, על יסוד החומר שבתיק וסיכומי טענות. המסכת שבפניי מעלה שורה של סוגיות עובדתיות ומשפטיות. ראוי להקדים ולהביא את התשתית העובדתית באשר לקורות המקרקעין, נשוא המריבה. מרבית התשתית העובדתית אינה שנוייה במחלוקת. התשתית העובדתית 5. תחילה נרשמו המקרקעין האמורים כחלקה 67 בגוש 10714. חלקה זו הוקנתה לרשות הפיתוח סמוך להקמת מדינת ישראל. בשנת 1951 מסרה רשות הפיתוח חלק מהמבנה לתובעת, אותה שעה מועצה המקומית ולא עירייה, לתקופה של 12 שנה החל מיום 1.10.51, וללא תשלום דמי שכירות וזאת תמורת החזרת השקעותיה של התובעת במבנה. בשנת 1955, או בסמוך לכך, הוקמה תחנת משטרה באותו חלק מהמבנה שנמסר לעירייה. 6. בתאריך 22.3.56 נחתם הסכם שכירות בין העירייה לבין ממשלת ישראל, שיוצגה על ידי יו"ר ועדת הדיור המרכזית, לפיו השכירה העירייה למדינה, לשימוש המשטרה, חמישה חדרים, מחסן וחדר נוחיות. תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים החל מיום 1.8.54. כן נקבע שתקופת השכירות תוארך מעצמה מעת לעת, לתקופות נוספות של שנה אחת כל פעם, אלא אם יודיע צד למשנהו על אי הסכמתו להארכת תקופת השכירות. דמי השכירות שהותנו בהסכם היו בסך 480 לירות ישראליות. במהלך תקופת השכירות הפכו דמי השכירות לדמי שכירות סמליים בסך 1.- ש"ח. 7. בתאריך 27.2.61 כונן המינהל על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך1960-, והוא אף הוסמך לנהל את מקרקעי רשות הפיתוח. המינהל החכיר חלק מהחלקה לעירייה לתקופה של 99 שנה המסתיימת ביום 12.3.2059. במבוא לחוזה החכירה הותנה כי "2 חדרים בקומה א' של המבנה מוחזקים על ידי המחכיר ולא נכללים בחכירה". משמעות הדבר היא כי מתחולת החלק המוחכר הוצאו אותם שני חדרים שהוחזקו כל אותה עת על ידי המשטרה. 8. בשנת 1977 עברו המקרקעין הליכי איחוד וחלוקה. כיום המקרקעין עליהם ממוקם המבנה ידועים כחלקה 4 בגוש 10678. שטח החלקה הינו 3,978 דונם, מהם 1,450 דונם מחלקה 67 בגוש 10714 "הנושנה". 9. בשנת 1991 אושרה תוכנית מיתאר מקומית מכ298/ שקבעה יעוד ושימושים, אף בגין חלקה 4 בגוש 10678. נקבע בתוכנית כי השטח עליו הוקם המבנה מיועד לשטח בנייני ציבור (להלן - "שב"צ") ואילו יתרת החלקה יועדה למגורים והיא כללה חלקים משלושה מגרשי בניה שאמורים היו להיות משווקים לציבור על ידי המינהל. תקנון התוכנית קבע שהשטח המיועד לשב"צ יופקע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל, לשם הקמת בנייני ציבור. הוועדה המקומית הנ"ל מאגדת מספר רשויות מקומיות, ובהן העירייה. 10. ואולם, בשנת 1992 הודיעה הוועדה המקומית על הפקעת החלקה בשלמות. דומה שאין חולקין כי פועלה של הוועדה המקומית היה נגוע בטעות. מאחר ורק חלק מהחלקה יועד לשב"צ, הרי רק הפקעת החלק האמור הייתה מותרת ויתרת החלק האחר, שיועד למגורים, אסור היה להפקעה מלכתחילה. בישיבה מיום 16.2.97 החליטה הוועדה המקומית כי ההפקעה נעשתה בטעות וכי יש לפעול לביטולה ולנקוט בצעדים הדרושים לשם כך. הוועדה המקומית הודיעה על החלטתה זו לעירייה. אף המינהל, המנהל את המקרקעין המופקעים שיועדו למטרת מגורים, הודיע לעירייה שנפל פגם בהפקעה. ראש העירייה הודיע בתגובה כי הוא מוכן "לוותר על חלקה 4 בגוש 10678 לטובת רשות הפיתוח. במקביל אפעל להשלמת העברת הבעלות על שם רשות הפיתוח" (נספח ד' לתצהירו של מר סקופ). 11. או-אז החל דין ודברים באיזה אופן פורמלי יש לבצע את ביטול הטעות בהפקעה של הוועדה המקומית. דומה שעד כה הדברים לא יושבו. סופו של דבר בחודש ינואר 1999 הודיעה הוועדה המקומית על הפקעת חלק מהחלקה בשטח של 2,957 דונם, מבלי שביטלה את הודעת ההפקעה הראשונית. כיום עדיין רשומה הבעלות בחלקה על שם העירייה בשלמות. רישום זה הוא פועל יוצא של הליך ההפקעה הראשון, שלא בוטל על ידי הליך ההפקעה השני של חלק מן החלקה. 12. בשנת 1993 יזמה העירייה את הרחבת תחנת המשטרה שפעלה במבנה משנת 1955. דומה כי עם גידול היישוב מימדי התחנה לא ענו על צרכי הקהילה. בין העירייה לבין המדינה, אף באמצעות נציגים של משטרת ישראל, התקיימו מגעים לרוב. אין חולקין כי בסופו של דבר הגיעו להסכמה בדבר ביצוע פרוייקט נרחב של הרחבת התחנה ואף נושא חלוקת העלויות הוסדר באופן שהעירייה תישא במחצית מהן והמדינה במחצית הנותרת. ככל שעסקינן בסוגיית מימון העלויות, הסיכום האמור בוצע בפועל. על רקע זה נוצרה המחלוקת שהולידה את התביעה. 13. לתפיסת המדינה, הסיכום בין השתיים היה שבעקבות השתתפות המדינה ב50%- מהוצאות הפרוייקט הנ"ל, תהיה רשאית המדינה להחזיק בתחנת המשטרה, ללא תשלום דמי שכירות. לאור סיכום נטען זה העבירה המדינה לחתימת העירייה הסכם הרשאה על פיו העירייה מעמידה לרשות משטרת ישראל את קומת הקרקע שבמבנה לשם הפעלת נקודת משטרה, כאשר תקופת ההרשאה היא עד שנת 2020 וההרשאה היא ללא תמורה. לטענת המדינה התכחשה העירייה באופן מפתיע למוסכם בין בעלות הדין ודרשה דמי שימוש או דמי שכירות. לתפיסת העירייה מעולם לא היה סיכום כאמור. העירייה רשומה כבעלים של המקרקעין. עקב כך היא זכאית לתשלום דמי שכירות. תביעתה, כאמור, התגדרה בגין תקופה של שלוש שנים. 14. להשלמת הנתונים העובדתיים ברי כי אין חולקין כי המדינה היא דייר מוגן של העירייה. ואולם, לתפיסתה של העירייה הדבר אינו מעלה ואינו מוריד, ככל שעסקינן בגובה דמי השכירות, שהרי לפי תקנה 1(5) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק, אי תחולת השיעורים המירביים והפחתתם), תשמ"ג1983- (להלן - "תקנות השכירות"), אין הגבלה בהעלאת דמי שכירות על מושכרים שבידי המדינה. 15. זו, בתמצית, התשתית העובדתית המוסכמת והשנויה במחלוקת בין בעלות הדין. כתב התביעה של העירייה הוא קצר ולקוני. המדינה הייתה זו שהעלתה טענות לרוב, עובדתיות ומשפטיות. מטבע הדברים סיכומי הטענות נסבו על הטענות האמורות. אדרש להלן לסוגיות הצריכות להכרעתי. מהות זכותה הקניינית של העירייה 16. כאמור, בעלותה של העירייה בחלקה עולה מרישום בספרי המקרקעין. רישום זה, כאמור, הוא פועל יוצא של פעולת הפקעה על החלקה בשלמותה. על רקע זה טוענת המדינה כי היא כופרת, מכל וכל, בעצם זכותה הקניינית של העירייה. ממילא, ולאור זאת, דין תביעה העירייה להידחות. 17. הליך ההפקעה, כאמור, היה הליך פסול מכמה בחינות, לשיטת המדינה. ראשית, כאמור, הליך ההפקעה היה בגין כל החלקה. לעומת זאת, ולמירב, אמור היה הליך ההפקעה להיעשות רק בגין חלק מן החלקה. מכאן כי הליך ההפקעה הראשוני בטל ומבוטל. ממילא, אמור להתבטל רישומה של העירייה כבעלים של החלקה מכוחו של הליך הפקעה ראשון בטל זה. שנית, על מנת לעשות פעולה של הפקעה רשאית הוועדה המקומית להתגדר בצורך של הקמת מבנה ציבור. לכאורה, תחנת משטרה היא צורך ציבורי המצדיק הפקעת מקרקעין. ואולם, כמבואר, תחנת המשטרה פעלה על החלקה עוד בטרם הליך ההפקעה. מכאן, מעיקרא, לא היה כל צורך בהליך ההפקעה שהרי לא צריך היה, לא להקים מבנה ציבור ולא להגשים צורך ציבורי. המבנה היה קיים; הצורך הציבורי ממילא הוגשם. לנוכח כל אלו טוענת המדינה כי הליך ההפקעה נגוע בשיקולים זרים ובחוסר תום לב קיצוני. ממילא, כך מסקנת המדינה, כל הליך ההפקעה נעשה על מנת להתגדר בתביעה לתשלום דמי שכירות. על חוסר תום ליבה של העירייה לומדת המדינה אף מכך שבכל השנים הרבות והארוכות היא לא נדרשה לשלם דמי שכירות, זולת דמי שכירות סמליים כאמור. העובדה שהתובענה היא בגין התקופה המתחילה ב1.1.94-, כאשר רישומה של העירייה כבעלים הוא משנת 1992, מלמדת על מזימתה של העירייה לטמון למדינה פח יקוש. בתחילה הניעה העירייה את המדינה כי תישא בהוצאות שיפוץ המבנה, ולאחר מכן לא זו בלבד שהיא מתכחשת לחובתה להעמיד את תחנת המשטרה לשימוש המדינה ללא תמורה, היא אף מחציפה פניה ודורשת דמי שכירות מפולפלים, טבין ותקילין. 18. עד כאן טענות המדינה באשר להעדר זכויותיה הקנייניות של העירייה מכח הליך ההפקעה הפסול. ואולם, המדינה טוענת כי לעירייה אין אף כל זכויות בחלקה מכוח הסכם החכירה עם המינהל. זאת על שום מה? ראשית, מכוח הסכם החכירה התחייבה העירייה לשלם דמי חכירה בסך של 22,500 לירות. העירייה שילמה מחצית מסכום זה ובהתאם להודעת המינהל מיום 11.3.99, חוב דמי החכירה עולה לסך של 1,125,620.50 ש"ח. סעיף 8 (ז) להסכם החכירה קובע שבמקרה של אי סילוק חוב דמי חכירה, תעמוד היתרה לפרעון מיידי וכמו כן יהיה רשאי המחכיר, הוא המינהל, להודיע על ביטול חוזה החכירה ופינויו של החוכר, היא העירייה. אכן, המינהל לא מסר הודעה כאמור ואולם בית המשפט מתבקש, לנוכח הנסיבות, לראות את חוזה החכירה כבטל. ממילא לא תהיה אז לעירייה כל זכות במקרקעין האמורים. שנית, סעיף 12 (א) להסכם החכירה קובע כי רק אחרי רישום זכות החכירה בספרי המקרקעין תהיה רשאית העירייה לעשות עסקאות במקרקעין, לרבות השכרתם, ללא צורך בקבלת רשות של המחכיר, הוא המינהל. לנוכח העובדה כי העירייה לא שילמה את כל חוב דמי החכירה, מעולם לא נרשמה זכות החכירה שלה בפנקסי המקרקעין. זכותה הרשומה בפנקסי המקרקעין, כאמור, באה לה אך מכוחו של הליך ההפקעה הפסול. שלישית, את הסכם החכירה יש לפרש על פי תכליתו. תכלית ההסכם היא כי החדרים המוחזקים על ידי המשטרה יוצאו מכלל תחולתו. זו היתה הסיבה שמתחילת הדברים, שעה שנכרת הסכם החכירה, הוצאו מתחולתו, כמבואר, "2 חדרים בקומה א' של המבנה המוחזקים על ידי המחכיר", הם החדרים בהם מלכתחילה החזיקה משטרת ישראל. אכן כן, ברבות השנים השתנו מימדי ההחזקה. משטרת ישראל פינתה את החדרים האמורים בקומה א' תמורת שימוש בחדרים בקומת הקרקע ואולם עדיין יש לפרש את הסכם החכירה לפי תכליתו הראשונית. תכלית זו מחייבת כי המדינה לא תישא בכל תשלום בגין החדרים של משטרת ישראל. אין כל הגיון כלכלי שהמדינה, באמצעות המינהל, תחכיר שטחים המוחזקים על ידי גוף אחר שלה ועוד תשלם דמי שכירות בגין כך. 19. העירייה טוענת כי המדינה אינה רשאית לכפור בזכות הבעלות שלה. טענה זו יכולה להיות מועלית אך על ידי הבעלים הנטען. הבעלים הנטען, לכל הדעות, אינה מדינת ישראל. בתחילה היתה החלקה בבעלות רשות הפיתוח. לימים הוסמך המינהל לנהל את מקרקעי ישראל, ומקרקעי רשות הפיתוח. רשות הפיתוח הינה אישיות משפטית נפרדת מזו של מדינת ישראל. במישור הפורמלי הנני רואה טעם רב בטענה זו של העירייה. אכן, למקרא סיכומי טענות פרקליטתה המלומדת של המדינה, עולה כי היא אינה עושה כל אבחנה בין מדינת ישראל, רשות הפיתוח, ומינהל מקרקעי ישראל. מבחינתה, כל השלושה חד הם. השקפה זו אינה מקובלת עליי. אכן נכון הוא הדבר כי הן רשות הפיתוח, והן המינהל, הם גופים ואורגנים שהוקמו במעשי חקיקה ביוזמת ממשלת ישראל. אין בכך כדי לגרוע ממעמדם המשפטי הייחודי והנפרד. לא אחת רואה המדינה לכונן תאגידים מתאגידים שונים, ולהוציא אותם, משפטית, מתחום פעילותה של המדינה. די להזכיר לשם כך את רשות הנמלים והרכבות, רשות הדואר, רשות השידור, מכלול החברות הממשלתיות, וכל כיוצא באלה. משעה שבחרה המדינה לעשות כן, חזקה עליה שהיא ביקשה להפיק יתרונות שונים בגין האישיות המשפטית הנפרדת והוצאת תחומי פעילות מן התחומים הפורמליים של מדינת ישראל. רשות הפיתוח הוקמה מכח חוק רשות הפיתוח (העברת נכסים), תש"י1950- ונקבע כי "רשות הפיתוח תהיה גוף מאוגד, והיא תהא רשאית להתקשר בחוזים, להחזיק ולרכוש רכוש, ולהיות צד בכל משא ומתן משפטי או אחר". ברי, איפוא, כי מדובר בתאגיד שהוקם על פי דין, שיש לו אישיות משפטית נפרדת. מכח חוק מינהל מקרקעי ישראל הנ"ל קם המינהל "שינהל את מקרקעי ישראל" (סעיף 2 (א) לחוק הנ"ל). "מקרקעי ישראל" הוגדרו בחוק יסוד: מקרקעי ישראל כ"המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל". משמע, קיימת אבחנה מוחלטת בין המקרקעין של המדינה, בשמה זה, לבין המקרקעין של רשות הפיתוח. רשות הפיתוח, באמצעות המינהל המנהל אותה, ומדינת ישראל, הם גופים משפטיים שונים בעלי אישיות משפטית נפרדת. משעה שאלו הם פני הדברים המדינה אינה יכולה, איפוא, לאחוז במקל בשני קצותיו. משעה שבחרה, מיוזמתה, לכונן את רשות הפיתוח ולהקים את המינהל היא אינה יכולה, בעת ובעונה אחת, לטעון כי לאמיתם של דברים מדובר "באותה משפחה". מאותה סיבה אין בדעתי להתרשם מדרישת המינהל לתשלום חוב דמי חכירה, הנולדת שנתיים לאחר הגשת כתב התביעה, והנחזית "כמוזמנת" לשם צרכי הגנתה של המדינה. עד כדי כך שקופים הם פני הדברים, שהמדינה אף אינה טוענת כל טענות בכיוון זה, ולו בכתב ההגנה המתוקן שביקשה להגיש לאחר שהעמיקה חקר בתיאור נסיבות וקורות המקרקעין. ראוי היה, איפוא, כי המדינה תראה לצרף לחוג בעלי הדין את רשות הפיתוח באמצעות המינהל. איני מוכן לקבוע כי למדינה יש זכות להעלות טענות, יתכן ראויות ונכוחות, שיכולים להשמיע רשות הפיתוח ו/או המינהל. הללו מופקדים על משמר זכויותיהם. יש להם מנגנון וצבא פרקליטים. אם מבקש המינהל להביא את חוזה החכירה לקיצו מטעם זה או אחר, ייכבד ויעשה מעשה. אין בדעתי להידרש, איפוא, לכל טענות המדינה, ככל שהן נסמכות על פרשנותו של חוזה החכירה, למעט בנקודה אחת. בדעתי להידרש לטענת המדינה אודות תכליתו ההגיונית והכלכלית של חוזה החכירה, בגין הוצאת 2 החדרים מתחולתו. ואולם אעשה כן רק כנדבך במסגרת שיקוליי שעה שאכריע במחלוקת המרכזית לעניין תשלום דמי שכירות, בגין תחנת המשטרה. 20. שונים הם פני הדברים ככל שעסקינן בטענות המדינה באשר להפקעה, ולנפקות העולה מכך. לטעמי המדינה רשאית להעלות טענות נגד ההפקעה, הגם שבאורח טבעי הן אמורות להיות מועלות על ידי "הנפגע", דהיינו רשות הפיתוח ו/או המינהל. המדינה רשאית להעלות טענות אלו במסגרת תקיפה עקיפה של מעשה המינהל וכן מכוח סמכותו הנגררת של בית משפט זה, לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, המסמיך בית משפט לדון ולהכריע בכל שאלה שהתעוררה "דרך אגב ושהכרעתה דרושה לבירור העניין". מכאן שבדעתי להידרש להשגות המדינה, ככל שהן צריכות למסכת שבפניי. 21. ואולם בחינת המסכת שבפניי מעלה כי טענה אחת הועלתה כל העת כנגד ההפקעה, והיא הטענה שההפקעה יסודה בטעות. מעולם לא נטענה, עובר לנקיטת ההליך שבפניי, כל טענה נגד כשרות ההפקעה משום העדר צידוק ציבורי לביצועה של הפקעה זו. מדובר בחליפת מכתבים ממושכת ומסועפת. כל-כולה של חליפת המכתבים נסבה אודות הטעות של הוועדה המקומית בהפקעת כל החלקה. מכאן, ברור לחלוטין, כי אין חולקין שהעירייה הייתה רשאית, מתחילת הדברים, להפקיע את חלק המקרקעין בגין השב"צ, הוא החלק בו מצוייה תחנת המשטרה. אכן, עד עצם היום הזה לא תוקן המעוות בספרי המקרקעין. עניין הוא להליכים נוספים ואחרים שייקח בהם חלק המינהל. אני מתייחס להליך ההפקעה כהליך כשר, ככל שעסקינן בחלק המקרקעין בגין מבנה תחנת המשטרה. בגינו הייתה זכאית העירייה להירשם כבעלים בספרי המקרקעין. לא התעלמתי ממכתבו של ראש העירייה מיום 11.5.97. הגם שאני מייחס לו משקל, איני סבור כי הוא מאפיל על מכלול הנסיבות בגין זכותה של העירייה לכשרות הפקעת המקרקעין בחלק "הציבורי" של החלקה. נתון זה חובר לנתונים נוספים אחרים. אין חולקין כי יחסי שכירות קיימים בין המדינה ובין העירייה זה מכבר. תחילתם, כאמור, בהסכם מיום 22.3.56, והמשכם עד היום. אף המדינה אינה כופרת בכך. היא אינה כופרת בכך שהיא משלמת דמי שכירות, הגם שהם סמליים. היא טוענת, ובדין, למעמד של דיירת מוגנת. במצב דברים זה, "להיזכר" היום להעלות טענות כנגד העדר מעמדה של העירייה כבעלים מול המדינה כדיירת, נגוע בהעדר תום לב ואינו ראוי. 22. על יסוד כל השיקולים האמורים, ומשקלם המצטבר, הנני סבור כי יש להתייחס לתביעת העירייה לתשלום דמי שכירות, לגופה. הנני דוחה, איפוא, את כל טענותיה המקדמיות של המדינה שמשמעותן כפירה ביריבות שיש לה עם העירייה. עליי להידרש, איפוא, לעיקר המחלוקת, באשר לעצם חוב דמי השכירות ובעיקר באשר למה שסוכם בין בעלות הדין בעקבות פרוייקט הרחבת המשטרה. פרוייקט הרחבת המשטרה ונפקותו לתביעה 23. בדעתי לנתח את הסיכום בין בעלות הדין באשר להרחבת המשטרה, ולנפקותו לתביעה. אך טרם שאעשה כן ראוי להעלות נתונים מספר, לזכות ולחובת בעלות הדין. 24. תביעתה של העירייה, כאמור, נסמכת על השנים 1994 עד 1996. עד לשנת 1994, כך טוענת המדינה ואין על כך חולקין, שילמה המדינה לעירייה דמי שכירות סמליים בסך 1.- ש"ח, משמע, אפקטיבית לא שילמה דבר. אין כל מענה, אף אין כל נסיון של הסבר מצד העירייה, למחדלה זה. והרי, ככל שתביעתה של העירייה יש בה ממש, היא מנותקת לחלוטין מן המו"מ והסיכום באשר להרחבת תחנת המשטרה. הרי זו, לאמיתו של דבר, טענת העירייה. המדינה טוענת, על דרך החיוב, כי בעקבות פרוייקט הרחבת המשטרה שונה ההסכם בין הצדדים באופן שמכאן ואילך פטורה המדינה מתשלום דמי שכירות, בעקבות ההשקעות שלה בנכס של העירייה. העירייה טוענת, לעומתה, כי אין ראיה לשינוי הסכם זה, ובהעדר ראיה לשינוי, צריכים דברים להימשך כבתחילה. והרי זו הקושיה: אם אכן יש לנהוג, כשיטת העירייה דווקא, אין כל מענה מטעם העירייה על שום מה, לאורך שנים רבות וארוכות, לא ראתה העירייה לדרוש מן המדינה דמי שכירות. 25. נתון זה חובר לאופי טענותיה של העירייה בהליך שבפניי. לכל אורך הטיעון משליכה העירייה יהבה על טיעונים פורמליים תוך התחמקות, חשודה ביותר, מהתמודדות עם המסכת העובדתית המפורטת המוצגת על ידי המדינה ועדיה. מתקבל הרושם כי העירייה אוחזת "בקרנות המזבח" של טיעונים פורמליסטיים. היא מרחיבה את הדיבור על העדר זכותה של המדינה לכפור בתקפות ההפקעה ובמעמדה כבעלים של הקרקע; היא מנסה בהמשך, לפחות במשתמע, להתנער ממכתבים שכתב ראש העיר, על רקע הטענה שהתחייבותו לא זכתה לאישור מועצת העירייה. איני מזלזל בטיעונים אלו. כמבואר, חלק מהם התקבלו על ידי לגופם. ואולם העובדה שהעירייה אינה רואה ליתן גרסה עובדתית פוזיטיבית מפורטת, שוקלת לחובתה. 26. מכאן אעבור לנתוני רקע, במנותק מן המו"מ והסיכום באשר לפרוייקט הרחבת המשטרה, השוקלים לחובת המדינה. מר הרצל רגב ראה להביא נתונים אודות מגעים שהיו לו עם מר גיורא רמות, ממינהל נכסי הדיור הממשלתי. המדינה ראתה להביא תצהירים לרוב, אף של פקידים בכירים בדימוס. בולטת בעיניי הימנעותה להביא תצהירו של מר רמות. מתצהירו של מר רגב אני למד כי העירייה שיגרה שלושה מכתבי דרישה לתשלום דמי שכירות, לאורך כל השנים, ביום 20.11.94, 7.2.96 ו22.4.96-. אף לא אחד מן המכתבים האמורים זכה למענה. לא זו אף זו: במשך כל השנים הארוכות לא ראתה המדינה, מיוזמתה ובאורח פוזיטיבי, לנקוט בהליך יזום כנגד העירייה. דבר זה לובש משנה-משמעות דווקא לאור טיעוניה הנלהבים של ב"כ הנתבעת התוקפת ללא רחם את התנהגותה הנפסדת של העירייה ומייחסת לה חוסר תום לב, קשירת קנוניה ומזימה, שלא לומר מעשה תרמית מתוחכם ונכלולי. אכן, יש חוסר פרופורציה בין עוצמת הטענות לבין אפסות המעשים. 27. על רקע הנתונים האמורים אתייחס למחלוקת בין בעלות הדין באשר למו"מ ולסיכום בפרוייקט הרחבת תחנת המשטרה. 28. דומה שאין חולקין כי הרחבת תחנת המשטרה, היא פועל יוצא של יוזמת ראש העירייה בשנת 1993, מר ראובן בינר. היוזמה לפרוייקט האמור יצאה מבין כתליה של העירייה. ביום 3.5.93 יצא מסמך בחתימתו של מר לייזרוביץ, בעקבות דיון רב-משתתפים. המסמך מכותב לגורמים רבים במשטרת ישראל ואולם אין לי ראייה כי הדיון בגינו היה בנוכחות נציגי העירייה. במסמך זה רשם מר לייזרוביץ כי התחייבות העירייה היא, בין השאר, ל"העמדת מבנה לטובת הקמת התחנה וזאת ללא תמורה כספית". בשולי המכתב נרשם כי יערך דיון ביום 9.5.93 וכי "ראש עיריית טירת הכרמל - יוזמן באחריות סממ"ר חיפה". בעקבות הישיבה האמורה מיום 9.5.93 שיגר מר בינר מכתב לגורמי משטרת ישראל. בסעיף 2 למכתב זה הוא רשם כי "עיריית טירת כרמל מעמידה את המבנה הקיים לרשות המשטרה לצורך תחנת משטרה". 29. פרוייקט הרחבת המשטרה הושלם. מר רמות, כאמור, שיגר ביום 12.12.93 מכתב לעירייה אליו צירף לחתימה הסכם הרשאה בגינו אמורה הייתה להיות "ההרשאה ללא תמורה". מר רגב, גזבר העירייה, החזיר את ההסכם האמור למר רמות כאשר הוא מביא את הסתייגויותיו, ובהן כי "ההרשאה תהייה בתמורה על פי הערכת שמאי" וכי "תקופת ההרשאה על פי החלטת מועצת העיר". על מכתב זה נענה מר רגב במכתבו של סגן ניצב דוד מנור מיום 9.1.94. מר מנור מוחה על מכתבו של רגב. הוא מטעים כי "שיקוליה והסכמתה של משטרת ישראל לממן 50% מעלות שיפוץ המבנה נבעה מעצם העובדה וההסכמה שהעירייה ממשיכה לאפשר שימוש במבנה ללא תשלום שכ"ד". הוא מציין את הצהרתו של ראש העיר הקודם "שהעירייה מעמידה את המבנה באותם התנאים הקיימים (רצ"ב סיכום הפגישה)" וכי "משטרת ישראל השקיעה סך כ- 400,000 ש"ח בשיפוצים ואין זה מן ההגיון וההגינות לדרוש שכ"ד" שהרי "מיותר לציין שמשטרת ישראל לא הייתה משקיעה הן כספית והן פיזית את כל המשאבים שהושקעו בשיפוץ המבנה אם הייתה נדרשת לשלם שכ"ד בגין השימוש". לפיכך תבע מר מנור את חתימת העירייה על הסכם ההרשאה שנשלח אליה. ביום 12.4.94 משגר מר רגב מכתב למר רמות. הוא מציין כי "מבדיקת התכתובת שצרפת למכתבך מיום 5.1.94 לא צויין על ידי גורם רשמי מטעם העירייה, קרי: מועצת עיר ו/או גזבר וראש העיר שהמבנה שבשימוש משטרת ישראל יהיה ללא תמורה. יתרה מכך, מבירור שערכתי עולה שהעירייה מתנגדת לשימוש כלשהו ללא שיוסדר תשלום שכר הדירה". הנה כי כן, אף ניסוחו של מר רגב הוא ניסוח פורמלי מתחמק. הוא מציין את העדר הסימוכין הראייתיים למכתבו של מר רמות. הוא אינו מביא כל גירסה פוזיטיבית מטעם העירייה. ועם זאת, בכך מסתיימת חליפת המכתבים באשר למה שסוכם או לא סוכם בין בעלות הדין. כאמור המדינה לא ממשיכה לשגר כל דרישות ומכתבים. היא לא נוקטת בכל צעד יזום כנגד העירייה. היא אינה משיבה, ממילא אינה זועקת חמס, בגין שלושה מכתבי דרישה של העירייה, שהאחרון שבהם נשלח על ידי ב"כ העירייה, כהתראה לפני הגשת תביעה. 30. אדרש, תחילה, להבטים "טקסטואליים" של המסכת שבפניי. כזכור, במזכרו הראשון של מר לייזרוביץ דובר מפורשות על "העמדת מבנה לטובת הקמת התחנה וזאת ללא תמורה כספית". משמע, משטרת ישראל יודעת להשתמש בביטוי "ללא תמורה כספית". היא אף מציינת תנאי זה כתנאי ראשון במסגרת סעיף קטן 2(א) למזכר זה. בהמשך, לא מקפידה המשטרה, מקרא מפורש, לחזור על ביטוי ספציפי זה בכל התכתבות שיש לה עם העירייה, עובר לפרוייקט ובמהלכו. שמא הדברים שוקלים לחובת המדינה? מנגד, מר בינר, ראש העירייה, במכתבו מיום 11.5.93 מציין כי "עיריית טירת כרמל מעמידה את המבנה הקיים לרשות המשטרה לצורך תחנת משטרה". ודוק: מר בינר מציין כי העירייה "מעמידה את המבנה הקיים לרשות המשטרה", הוא אינו מציין כי היא עושה כן "ללא תמורה כספית". דבר זה, לכאורה, יכול לתמוך בגרסת העירייה. הוא אף יכול לחבור לכך שאיש מן המשטרה לא ראה לחדד ולהתנות כי "העמדת המבנה הקיים לרשות המשטרה" תהא "ללא תמורה כספית". ואולם, המכתב האמור יכול אף לשקול לחובת העירייה. לכאורה, אין כל רבותא באמירתו זו של ראש העירייה. וכי איזה חידוש יכול להיות בכך שהעירייה "מעמידה את המבנה הקיים לרשות המשטרה"? וכי עד לאותו מכתב לא "העמידה העירייה את המבנה הקיים לרשות המשטרה"? משפט זה של מר בינר רשום בסעיף 2 למכתבו המחזיק שלושה סעיפים. בסעיף 3, החותם את המכתב, רשום "כמבוקש". שמא רישום זה של מר בינר מאשר, "כמבוקש", את הסיכום של מר לייזרוביץ מיום 3.5.93 אודות "העמדת מבנה... ללא תמורה כספית"? דומה, לנוכח שיקול זה, כי הגם שמר בינר במכתבו לא דן בנושא "התמורה הכספית", הדברים מתבקשים אף מתחייבים, במבחני הגיון ככל שמבקשים לייחס משמעות למכתב זה של ראש עירייה בישראל. 31. הנה כי כן, בחינה טקסטואלית של מסמכים אלו, ואין זולתם, מעלה פנים לכאן ולכאן. נדמה לי שכפות המאזניים, בסופו של דבר, נוטות לטובת המדינה, הגם באורח לא משמעותי. מכאן אנסה להתחקות אחר תכליתה ההגיונית של העיסקה בין הצדדים. לעניין זה נראים לי מספר שיקולים אפשריים. 32. החובה לכונן משטרה ולהגן על ביטחון תושבי המדינה, היא של המדינה, ולא של העירייה. מעשי חקיקה לרוב קובעים את תחומי האחריות הנפרדים של המדינה, היא השלטון המרכזי, והעירייה, היא השלטון המקומי. אין ספק כי החובה להקים משטרה היא חובתה של המדינה. פשיטא, חובה זו יש לה משמעות כספית. שוטרי המשטרה מקבלים משכורת מן המדינה. המדינה נושאת באחריות כספית להקמתן של תחנות משטרה. אכן, העירייה היא נציגות בעלת חשיבות רבה של תושבי המקום. בתור שכזו יש לה עניין להביא משאלותיה בפני משטרת ישראל. ואולם האחריות מוטלת על המדינה, קרי על משטרת ישראל. על יסוד השיקולים האמורים, הנני סבור כי משטרת ישראל ראתה להשתתף בפרוייקט הרחבת תחנת המשטרה, משיקוליה-שלה. רוצה לומר, אחריותה של משטרת ישראל הייתה לבצע את הפרוייקט האמור, ככל ששיקולים ענייניים עמדו לנגד עיניה. אין לי אלא להניח כי כאשר יזמה העירייה את הרחבת המשטרה נשקלה בקשתה באורח ענייני ונענתה על ידי המשטרה, מן הסתם עקב טעמים עניינים של צרכי הציבור והיישוב. מכאן, גם אם לא הייתה העירייה פונה אל המשטרה חובתה של המשטרה הייתה לעשות מעשה, וממילא על חשבונה, ועל חשבונה בלבד, ולהקים תחנת משטרה בגודל ובהיקף המתאימים. 33. על רקע זה ניתן להבין את התכלית ההגיונית והכלכלית במימון הפרוייקט שווה בשווה. מחד גיסא, היה עניין למשטרת ישראל, במסגרת מילוי חובותיה, להענות למשאלות התושבים ולהקים תחנת משטרה ראויה והולמת. חובה זו הייתה מוטלת עליה, יהא המבנה, ויהא המימון, אשר יהא, ובאחריותה. מאידך גיסא, היה עניין לעירייה, כבעלים של נכס, ליטול חלק בהשבחתו של נכס זה. עוד היה עניין לעירייה, ושמא אף למשטרה, כי תחת אשר ייבנה מבנה משטרה חדש, ובמקום אחר, תישאר המשטרה ממוקמת באותו מקום, כאשר מתבצעים בו עבודות הרחבה ושיפוצים. כאשר אני בוחן את העסקה על רקע זה, יש הגיון רב בעסקה, שלא כטענת המשטרה. אם אבחן נתון זה, כשלעצמו, יש צידוק בגביית דמי שכירות ריאליים, ללא התחשבות בהשקעת הדיירת, היא המדינה. ניתן יהיה לטעון כי המעגל נסגר. כל אחד השקיע את אשר השקיע וקיבל את אשר קיבל. מכאן נמצאים שני הצדדים על אותו קו התחלה. על יסוד נתון זה רשאית, לכאורה, העירייה לגבות דמי שכירות ריאליים. 34. ניתן להשקיף על היבט זה אף מבחינת הנורמות שבחוק הגנת הדייר. תקנות השכירות שנדונו לעיל מציינות כי אם "השקיע דייר של בית עסק שאין סעיף 52א. לחוק חל עליו סכומים בבית העסק לשם שינויים ושכלולים יסודיים - תופחת ברבע כל תוספת שישלם הדייר של אותו עסק; תחילתה של ההפחתה ביום ההשקעה וסיומה בתום שמונה שנים מן המועד האמור". איש מבעלות הדין לא ראה ליתן דעתו להוראה זו. פז, בחוות דעתה, מבקשת להפחית את דמי השכירות החופשיים בשיעור של 50% מדמי השכירות הראויים המלאים לתקופה של 20 שנה ממועד השיפוץ. אם כך ואם אחרת, נהיר כי נורמה ראויה היא להתחשב בהשקעות שמשקיע הדייר בבית העסק. יש לקחת בחשבון הפחתה, אם בשיעור זה או בשיעור אחר; יש לקחת בחשבון כי ההפחתה האמורה חייבת להסתיים לאחר תקופה זו או אחרת. מכל מקום, דווקא לנוכח נתונים אלו, ראוי לקבוע את דמי השכירות באורח ריאלי, ובהתחשב בהשבחת הנכס. מדמי שכירות ריאליים אלו יש לבצע פעולה של הפחתה פלונית לתקופה אלמונית. 35. ציינתי, לעיל, כי בדעתי לשקול את פרשנותו של הסכם החכירה, לעניין שיקוליי באשר למו"מ ולסיכום בעניינו של פרוייקט הרחבת תחנת המשטרה. כזכור, טענת המדינה היא כי הסכם החכירה הוציא מתחולתו "2 חדרים בקומה א' של המבנה המוחזקים על ידי המחכיר", הם החדרים בהם מלכתחילה החזיקה משטרת ישראל. הגם שברבות השנים שונתה החזקת המשטרה לחדרים אחרים במבנה, יש לפרש את חוזה החכירה על פי תכליתו באופן שיש להוציא מתחולתו כל שימוש שעושה המשטרה בכל חלק מן המבנה האמור. קבעתי כי אדרש לעניין זה שעה שאשקול את המו"מ והסיכום בין הצדדים, באשר לפרוייקט הרחבת תחנת המשטרה. איני מקבל את טענתה של המדינה אודות חוסר ההיגיון הכלכלי בכך שיוחכר לעירייה שטח כלשהו לשם הקמת וניהול תחנת משטרה. אילו אלו היו פני הדברים לא היה הרי כל היגיון, מלכתחילה, בעצם יחסי השכירות שבין העירייה לבין המדינה, שהם יחסי שכירות של דיירות מוגנת. אף לא היה כל היגיון בכך שלפחות מתחילת הדברים שילמה המדינה דמי שכירות, שמא ריאליים, בגין יחסי שכירות אלו. מנגד, כאמור, אין חולקין כי ברבות השנים חדלה העירייה, אפקטיבית, לגבות דמי שכירות מן המדינה בגין תחנת המשטרה. מכאן, שהגם שאיני מקבל את טענת המדינה, במישור המשפטי הפורמלי הצרוף, יש טעם רב בהשקפת המדינה אודות מציאות כלכלית בשטח בה לא משולמים דמי שכירות ונוצרת מערכת ציפיות סבירה עקב כך. על רקע מציאות כלכלית זו, מסתברת השקפת המדינה על חוסר חובתה לשלם דמי שכירות בגין תחנת המשטרה, כסברה היגיונית שאינה קלוטה מן האוויר. חוות הדעת של רוגבין ופז 36. אפתח ואקבע, כאמור, כי ההגבלה בהעלאת דמי שכירות לא חלה על מושכרים שבידי המדינה. לאור זאת, העובדה שהשכירות היא שכירות מוגנת אינה אחד הנתונים שעשויים להשפיע על גובה דמי השכירות (וראה, לדוגמא, רע"א 110/74 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' גולדסיל בע"מ, פ"ד כט(1) 431). 37. רוגובין, בחוות דעתו, ראה להעריך את דמי השכירות השנתיים הראויים בסכום של 54,000$. הוא לא ראה ליתן דעתו לאבחנות אפשריות בחלקי הנכס. פז, בחוות דעתה, עושה אבחנה בין מעמדה של משטרת ישראל כדיירת מוגנת בחלק מן הנכס וכדיירת חופשית בחלק אחר שלו. אין בדעתי להידרש לעניין זה שהרי, כבר הנחתי, כי שני הצדדים מסכימים כי משטרת ישראל היא דיירת מוגנת וכי, עם זאת, אין להחיל על המושכר מגבלות בגובה דמי השכירות, לאור האמור בתקנות השכירות. מכל מקום, על יסוד ההנחות האמורות של פז היא קבעה כי דמי השכירות הראויים, בגין כל חלקי הנכס, עולים לסך של 33,960$ לשנה. 38. לאחר ששקלתי שתי חוות הדעת האמורות נראה לי שהבסיס הראוי, טרם שאשקול נתונים להפחתה, עולה לסך של 37,800$ לשנה. קביעה זו נסמכת על חוות דעתה של פז אך בתוספת בגין החלק , שרק הוא "מוגן" לתפיסתה, בשיעור של 7$ למ"ר. מכאן שדמי השכירות בגין שלוש השנים נשוא התביעה עולים לסך של 113,400$ שערכם השקלי, במונחי יום הגשת התביעה, עולה לסך של 380,000 ש"ח במעוגל. 39. המדינה השקיעה, כאמור, סכום של כ - 400,000 ש"ח כחלקה בעלויות פרוייקט הרחבת תחנת המשטרה. לנוכח השיקולים שפרסתי לעיל נראה לי צודק וראוי להכיר ב35%- מסכום זה כבר-הפחתה מדמי השכירות, דהיינו סך של 140,000 ש"ח. לטעמי יש לפרוס הפחתה זו לתקופה של 10 שנים, דהיינו ניכוי שנתי של 14,000 ש"ח. לצרכי קלות חישוב אקבע את הערך הדולרי של 14,000 ש"ח במונחי הגשת כתב התביעה, דהיינו סך של 4,178$. מכאן, איפוא, כי העירייה זכאית לדמי שכירות שנתיים בסך של 33,622$ לשנה. בגין שלוש השנים, נשוא התביעה, זכאית העירייה לסך של 100,866$ שערכם השקלי המעוגל ליום הגשת התביעה עולה לסך של 338,000 ש"ח. שיקלול הנתונים 40. קבעתי, לעיל, כי ראוי היה שהמדינה תשלם לעירייה סכום של 338,000 ש"ח. ואולם נתון זה מתעלם ממכלול השיקולים, שנפרסו בהרחבה לעיל, בשאלת החבות. כידוע נמצאו לי שיקולים כבדי-משקל לזכות ולחובה. לא אחזור ואמנה אותם כרוכל. חזרתי ובחנתי הנתונים והשיקולים. אף נתתי דעתי לכך שהוסמכתי ליתן פסק דין על דרך הפשרה, בסכסוך שבין שני גופים ציבוריים. זו השעה לציין כי שני גופים נכבדים אלו ראו להתרשל, במרוצת השנים, בניהול ענייניהם, ולא ראו להסדיר כהלכה, ובצורה מפורשת, את הסיכום שביניהם. מכאן התביעה שבפניי. נתון זה אינו מחמיא לא לעירייה, ולא למדינה. לאחר ששיקללתי הנתונים האמורים הנני סבור כי ראוי לפסוק לזכות העירייה 50% מן הסכום הנ"ל, דהיינו סך של 169,000 ש"ח. סוף דבר 41. לפיכך, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 169,000 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 26.2.97 ועד מועד התשלום המלא בפועל, וללא צו להוצאות. הסכומים הנ"ל ישולמו לב"כ התובעת תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. משטרהשכירותדמי שכירות