פסק דין 1. מהות התובענה: זוהי בקשה לבית הדין לשכירות לקבוע את דמי השכירות לפי סעיף 51 לחוק הגנת הדייר ( נוסח משולב ) התשל"ב - 1972 ( להלן: "החוק") לסך של 276.7 ש"ח לחודש החל מיום 1.11.99, לדירה בת 4 חדרים הנמצאת בקומה א' בבניין ברחוב סירקין 29 תל-אביב (להלן : "הדירה"] . המשיב הגיש תביעה נגדית ובה ביקש הוא לקבוע את דמי השכירות לסך של 619.56 לחודש מיום הגשת התביעה , וכן הגיש תביעה כספית על סך של 5,050.82 ש"ח בגין חוב כספי של הפרשי דמי שכירות. 2. עיקרי המסכת העובדתית : א. המבקש הינו דייר מוגן על פי החוק ובהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין הצדדים (נספח 1 לנ/ 1, להלן: "החוזה"]. דמי השכירות שנקבעו על ידי הצדדים בחוזה מיום 1.09.71 הם 250 לירות לחודש. ב. המשיב הינו הבעלים של הדירה. 3. המחלוקת המשפטית : טיעוני המבקש: א. דמי השכירות אשר שולמו החל מיום 1.1.97 הינם בסך של 268.63 לחודש. ב. ביום 14.7.98 נדרש המבקש על ידי המשיב לשלם בעד הדירה דמי שכירות בסך של 601.51 לחודש. ג. המבקש שילם את הסכום של 601.51 ש"ח לחודש תחת מחאה ונוכח האזהרה וההתראה כי תוגש נגדו תביעת פינוי אם לא ישלם, ומבלי לפגוע בזכויותיו של המבקש לדרוש את השבת כל סכום ששילם מעבר לסכום של 268.83 ש"ח לחודש, וכן ביקש הוא לקבוע כי הסך 268.83 ש"ח הם דמי השכירות המוגנים בעבור הדירה. טיעוני המשיב : א. המבקש היה זכאי עפ"י החוק, להפחתה של 1/3 מדמי השכירות. הפחתה זו, אמורה היתה להסתיים בראשית חודש ספטמבר 1986. למרות זאת, דמי השכירות שבפועל שילם המבקש הינם נמוכים משמעותית מזה ,אשר חייב היה לשלם, שכן מאז חודש ספטמבר 1986 ,על המבקש היה לשלם את דמי השכירות בשיעורם המלא, ללא הפחתת 1/3 מדמי השכירות. ב. בחודש יולי 98 פנה המשיב אל המבקש והעמיד אותו על טעותו וכן דרש המשיב כי המבקש ישלם את דמי השכירות בסך של 601.51 ש"ח החל מחודש יולי 1997. ג. המשיב הגיש תביעה שכנגד בה ביקש את סכום תוספת דמי השכירות בעבור החודשים יולי 1997 ועד הגשת התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה סך כולל של 5,050.82 ש"ח. 4. המסכת הדיונית: בתיק נשמעו ראיות : מטעם המבקש : העיד עה1/, המבקש - מר יחיאל עוזרי, אשר נחקר על תצהירו ונספחיו ת1/ . מטעם המשיב : העיד עה1/ המשיב - מר יהודה רוהלד , אשר נחקר על תצהירו ונספחיו נ1/ כמו כן הוגש פסק דין בית המשפט העליון מיום 25.1.1977, נ2/ . 5. דיון והכרעה : לאחר ניתוח ושקילת העדויות והראיות, קריאת החומר המצוי בתיק, ועיון מעמיק בסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנות הבאות : א. דין הבקשה להדחות. ב. דין התביעה הכספית בבקשה שכנגד להדחות ג. דין הבקשה שכנגד לקביעת דמי השכירות להתקבל, אך בכפוף לגבולות המקסימום. להלן נימוקי למסקנותי אלו: 6. הבסיס לקביעת דמי השכירות: הבסיס לחישוב דמי השכירות הוא דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים בחוזה מיום 1.9.1971 ,ושיעורם נכון ליום זה עמד על 250 לירות לחודש. 7. שיעורם של דמי השכירות: א. הגבלת החוק: בידוע הוא כי בקובעו את דמי השכירות המגיעים, כפוף בית הדין לגבולות המקסימום והמינימום המופיעים בחוק, כאמור: "הדרישה לפסיקה מחדש, ובכלל העולה מהזכרת המקרה המיוחד הזה הוא, שלעולם יהא שכר הדירה נתון להגבלות, שהחוק כופה עליו במסגרת המקסימום והמינימום". [ע"א 53/64, יצחק סברנסקי נ' רות וצבי מירה פ"ד י"ח(2), 491]. וכך אכן הורה בית המשפט המחוזי בעניינינו בע"א 1538/93: "אמנם דירה זו כפופה לשיעורים המירביים של דמי השכירות כפי שהם משתנים מעת לעת באמצעות חקיקת משנה. אולם, גם במצב דברים זה עדיין נתונה לבית הדין לשכירות סמכות לקבוע את דמי השכירות המוגנים בגבולות המירביים על פי אחת החלופות שנקבעו בסעיף 51 האמור...". כלומר, עלי לקבוע דמי שכירות בגבולות המירביים של החוק. ב. מהו שיעורם של דמי השכירות היסודיים? לעניין זה מקובלני כי: "... צריך היה בית הדין לשכירות. גם במקרה דנן, שעה שהתבקש לקבוע את שיעור דמי השכירות לדירה הנדונה.. להידרש בפשטות לדמי השכירות שהשתלמו בפועל ולמעשה עובר לתחילת התקנות בין אם הם משקפים כראוי את דמי השכירות היסודיים, שניתן היה להגיע אליהם תוך יישום נכון של כל התקנות המשנות מאז התשל"א ואילך, ובין אם לא". [ע"א 857/80 י. גרנץ ואח' נ' מ' סבו ואח', פ"ד לו(2), 400]. ללמדך כי יש להזדקק לדמי השכירות ששולמו בפועל. הסיבה לכך היא כי : "...בעל בית , הדואג כראוי לענייניו ואינו ישן על זכויותיו צריך היה להקפיד על כך שבעקבות כל תקנות משנות ייערך חישוב מחודש של דמי השכירות על פי הכללים שנקבעו בחוק מתשל"א1971-, ובעקבות זאת בחוק המשולב משנת תשל"ב1972-. השיטה כפי שנקבעה מאפשרת חישוב פשוט וברור... בעל בית, שלא דאג לענייניו בדרך הנ"ל אפשר שימצא עצמו במצב נחות מבחינת שיעור דמי השכירות, שניתן יהיה לפסוק לטובתו, שעה שיתעורר מתרדמתו ויפנה אל בית הדין לשכירות, שכן בית הדין יהיה כבר כבול בהוראות הנקבעות בתקנות המשנות, הקובעות תמיד, על פי הכללים שבחוק המשולב, כי התוספות תיקבענה באחוז מסויים מדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות..." [ע"א 857/80, לעיל, 399]. ג. ההפחתה: ב"כ המבקש טוען כי משחלפו להם השנים מאז שנת 1986, אין המשיב יכול לדרוש את דמי השכירות במלואם לאחר שתמו 15 שנים בהם נהנה המבקש מהפחתת שליש משיעורם של דמי השכירות. אין בידי לקבל טענה זו, שכן המשיב אכן מנוע מלדרוש את התוספת באופן רטרואקטיבי, אך אינו מוגבל מלבקש מבית דין זה לקבוע את דמי השכירות רטרואקטיבית שנה מיום דרישת מלוא דמי השכירות, קרי החל מיום 14.07.97. בעבור התקופה שלפני יום זה, מנוע המשיב מלתבוע את ההפחתה שלא דרש בזמן, שכן מרוץ הזמן מתחיל שנה אחורנית מיום בו התעורר המשיב מתרדמתו, ודרש מהמבקש את תשלום הפחתת דמי השכירות המגיע לו על פי חוק. כך קובע סעיף 154 לחוק: "154. תחולת דמי השכירות החודשיים: דמי השכירות המגיעים מראש סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחול מהיום שדרש בעל הבית בכתב את תשלומם, אולם רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה האמור..." על כן, קובע אני כי הבסיס לחישוב דמי השכירות הינו בסיס מלא ללא הפחתות החל מיום 14.07.97 בכפוף לתקרת המקסימום. ד. במקרה דנן שיעורם של דמי השכירות עובר את תקרת המקסימום ובידוע הוא כי דמי השכירות המוגנת משולים לבלונים הנעצרים במעופם כלפי מעלה עם הגיעם לתקרת המקסימום. תקרת המקסימום לדירה בת 4 חדרים במקרה דנן הינה 392.60 ש"ח נכון לחודש נובמבר 1996. ולכן במקרה דנן, אין לקבוע את דמי השכירות העולים על תקרת המקסימום. 8. התביעה הכספית: המשיב תבע בכתב התביעה שכנגד סך של 5,050.82 ש"ח תביעה כספית בגין דמי שכירות מחודש יולי 97 ועד אפריל 99. תביעה כספית אינה בגדר העניינים אשר בסמכותו של בית דין זה. שכן כך קובע סעיף 140 לחוק : "140. סמכות [א] בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה' של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה. {ב} בתחום סמכות זו יהיה כוחו של בית דין לשכירות, ככוחו של בית משפט שלום במשפט אזרחי. {ג] סעיף זה אינו בא לגרוע מסמכות הנתונה לבית משפט אחר לפי חיקוק אחר. מעיון בפרקים ב' עד ה' של חלק ב' לחוק, לא מצאתי כל מקור סמכות לבית הדין לדון בתביעת חוב כספית. ללמדך כי תביעה כספית שאינה בסמכותו של בית דין זה , צריכה היתה לידון בבית משפט שלום. 9. הוצאות משפט: מאחר והבקשה נדחתה, והבקשה שכנגד התקבלה בחלקה, והתביעה הכספית נדחתה, לא מצאתי לנכון להעניק למי מהצדדים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. 10. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני קובע כי דמי השכירות המגיעים בגין הדירה הנמצאת בקומה א' בבניין ברחוב סירקין 29 תל אביב הם 392.60 ש"ח החל מיום 14.07.97. לסכום זה יתווספו תוספות שהוספו ויתווספו בעתיד בהתאם לחוק הגנת הדייר ותקנותיהם. ב. אני דוחה את התביעה הכספית שכנגד. ג. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. דייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות