אי תשלום ועד בית - תביעה מפקח על רישום מקרקעין

החלטה 1. הבניין המצוי ברח' שמואל הנגיד 1 בירושלים, הידוע כבניין "מדיכלל", הינו בית משותף הכולל 23 יחידות (ת12/) (להלן - הבית המשותף). 2. המשיבה, שלטענתה היא נציגות הבית המשותף, הגישה תובענה למפקח על רישום מקרקעין בירושלים כנגד המערערים יצחק רוט, חוה רוט, ושלמה רוט, שהם הבעלים של 11 יחידות בבניין מדיכלל - לתשלום חובותיהם למשיבה בגין הוצאות אחזקת הרכוש המשותף בבית המשותף. 3. התובענה נדונה בפני כב' המפקח פנחס לוי (להלן - המפקח), שנתן פסק דין ביום 20.7.00, בו קיבל את התובענה (להלן - פסק הדין). 4. פסק הדין של המפקח (מיום 20.7.00) א. התביעה היא לתשלום חוב המערערים (הנתבעים בפני המפקח) בגין אחזקת הרכוש המשותף, הכולל הוצאות דמי ניהול, מים, ביוב, חשמל, גאז מרכזי, פקידי קבלה, מיזוג אוויר, מעליות, ניקיון, אחזקה שוטפת של מערכות הבית לרבות מיזוג אוויר ומדחס לאספקת אוויר דחוס - לתקופה 15.2.95 - 15.2.97. ב. המערערים טענו בכתב הגנתם טענות רבות, ובין השאר: (1) המשיבה (התובעת) אינה מהווה נציגות הבית המשותף ולכן אינה מוסמכת להגיש את התובענה; (2) הבית אינו רשום כבית משותף, לכן אין על המערערים לשלם חלקם בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף על פי הקריטריון הקבוע בחוק לבתים משותפים, אלא לפי ההנאה שהם מפיקים בפועל מהרכוש המשותף. (3) המערערים אינם עושים כלל שימוש במתקני הרכוש המשותף: מערכת קירור מרכזית, מדחס מרכזי, חשמל וכיוצ"ב - כי יחידותיהם סגורות ולא נעשה בהם כל שימוש; (4) המערערים לא זומנו לאסיפות הכלליות כדין ולכן החלטות שנתקבלו בהן - אינן מחייבות אותם כלל; (5) חלק הארי של ההוצאות הנתבעות מהמערערים -אינן בגדר הוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף. ג. בפסק הדין צוין כי בעבר הוגשה תביעה דומה נגד המערערים (בתיק מספר 162/94). כל טענותיהם באותה תביעה נדחו, והם חויבו לשלם את מלוא סכום התביעה. ד. המפקח קבע כי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף - התכנסה כדין ולפי התקנון המצוי, ואין נפקא מיניה אם המערערים בחרו להעדר ממנה מרצונם החופשי; על כן ההחלטות שנתקבלו בה - נתקבלו כדין, והנציגות שנבחרה - הייתה מוסמכת להגיש את התובענה כנגד המערערים. ה. המפקח קבע כי במסגרת ההוצאות ישנו סעיף של הוצאות ניהול (שכר המנהלים) - שאינו בגדר אחזקה שוטפת מובהקת של הרכוש המשותף, אולם החלטה זו התקבלה במסגרת התקנון המחייב את כל בעלי הדירות באותו בית, והיא תקפה כל עוד התקנון לא בוטל או שונה ברוב הדרוש על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - החוק). ו. לעניין אי-השימוש שעושים המערערים ביחידותיהם בבית המשותף - הלכה פסוקה ומעוגנת מימים ימימה היא שאין כל רלבנטיות אם בעל דירה עושה שימוש בדירתו בבית המשותף או שאינו עושה שימוש בה, או מה היקף השימוש שהוא עושה בדירתו לעומת שימוש שעושה בעל דירה אחרת באותו בית משותף - לעניין חובתו לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף, לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. (ע"א (ת"א) 204/79 וייזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף, פס"ם תשמ"ד א', 498). עיקרון זה נקבע בסעיף 58 לחוק. ז. המפקח הוסיף כי לגבי טענות המערערים קיים למעשה השתק עילה או השתק פלוגתא, שכן אותן טענות שהם מעלים כאן - כבר נדונו והוכרעו בהליך קודם בין הצדדים בתיק מס' 162/94 - ונדחו בפסק דין שנתן המפקח ביום 22.5.95. ח. בסיס החישוב שנעשה ע"י המשיבה לצורך חיוב המערערים - זהה לבסיס החישוב שנעשה על ידיה לצורך חיוב בעלי היחידות האחרות באותו בית, ואין כל אפליה לרעה של המערערים מבחינת החיוב בהוצאות. ט. כבסיס החיוב נקבע סכום מסוים + מע"מ לכל 1 מ"ר, כאשר התעריף משתנה מעת לעת, אולם הוא שוויוני ופרופורציונלי, לאמור - כל בעל יחידה משלם לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף לפי המפתח הקבוע. עיקרון זה עולה בקנה אחד עם העיקרון הקבוע בסעיף 58 לחוק, ולכן הוא מחייב את כל בעלי הדירות באותו בית משותף. י. המפקח לא מצא יסוד לאף אחת מטענות המערערים בפניו. י"א. המפקח הביע צערו על שהמערערים לא הפנימו את תוצאות ההליך הקודם באותו עניין, בין אותם צדדים, ובחרו בעקשנות רבה ובלתי מובנת להיכנס להליך משפטי נוסף ללא צורך וללא הצדקה. י"ב. המפקח ציין במאמר מוסגר כי המערערים עצמם שימשו בעבר הלא רחוק - עד יולי 93' - כנציגות הבית המשותף אשר ניהלה אותו באמצעות חברת הניהול שבבעלותם "בית יהונתן" (להלן - "בית יהונתן"), גבו בשעתם דמי ניהול בעבור עבודה זו, וקבעו את שיטת החישוב לגביית ההוצאות מבעלי הדירות. לכן מוזרה התנהגות המערערים שחדלו לשלם בגין ההוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף לפי חלקם ברכוש המשותף - מיד עם הפסקת פעולתם כנציגות הבית המשותף והעברתה לאחרים. י"ג. אשר על כן - קיבל המפקח את התביעה וחייב את המערערים לשלם חובותיהם למערערת כדלקמן: יצחק רוט - 151,169.31 ש"ח; חוה רוט - 75,584.65 ש"ח; שלמה רוט - 75,584.65 ש"ח; בצירוף ריבית והצמדה כדין מיום 29.12.97, אגרת בית המשפט - 7,558 ש"ח, ועוד 75,000 ש"ח הדדית כשכר טרחת עורך דין + מע"מ, כאשר סכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.00 עד יום התשלום בפועל. 5. המערערים הגישו ערעור זה על פסק הדין בנימוקים הבאים: א. המפקח התעלם מכל הטענות והטיעונים שלא הייתה לו תשובה עליהם. ב. המפקח פסק על סמך עובדות שלא היה להן בסיס, ותוך התעלמות מחומר ראיות שהיה בפניו. ג. המשיבה אינה ראויה להיות נציגות הבית המשותף; היא "שותפות" המאגדת חלק מן הדיירים בלבד; ולא התמנתה ולא נבחרה מעולם לייצג את הבית המשותף. המפקח לא התייחס לטענה זו של המערערים בפסק דינו, וקבע כי השותפות והנציגות - חד הם. שבעת השותפים בשותפות - הם מיעוט מבעלי הדירות בבית המשותף, והם התאגדו כשותפות לצורכי מיסוי, ולא היו אמורים לכהן כנציגות הבית המשותף. הסכם השותפות מחייב רק כלפי השותפים בשותפות. ד. אין כל יחס ומחויבות בין השותפות לבין כלל דיירי הבית המשותף. ה. משנוכח המפקח כי לא יוכל להעניק לשותפות מעמד של נציגות הבית המשותף, החליט להתעלם מקיום השותפות, ובחר לעצמו נציגות של שני חברים - סורל ובן דוד - אלא ששני אלה אינם התובעים ולא התכוונו להיות התובעים בתובענה בפני המפקח, מה גם שבן דוד אף אינו חבר בשותפות שהגישה את התובענה נגד המערערים. ו. המפקח התעלם משאלת חוקיות התכנסות האסיפה הכללית, ומעבר לכך - אם היה מנין חוקי באסיפות שהתכנסו. ז. המערערים מחזיקים למעלה ממחצית היחידות בבית המשותף ולא ניתן לקיים אסיפה כללית חוקית ללא נוכחותם, ועל כן כל אסיפה שהתקיימה שלא בנוכחותם - לא היה בה מנין חוקי, ועל כן לא הייתה אסיפה חוקית. ח. הוצאות השותפות לצרכיה - אינם יכולים להיות חיוב לניהול הבית המשותף. הוצאות אלו כוללות: שכר מנהלי השותפות; שכר פקיד קבלה בבניין לצורך השותפים כשותפות; שימוש במזגן המשרת את חברי השותפות ואת יחידות השותפים בלבד; שימוש במים - המשמשים את יחידות השותפים בלבד; שימוש בחשמל - המשמש את יחידות השותפים בלבד. הוצאות אלו נכללו בסך כל החיובים שהמערערים נתבעו לשלמם והמפקח חייב בהם את המערערים. כל עוד לא הוכח מהו החלק מכלל חיובים אלה - המשמש את השותפות ואת השותפים בלבד, לא ניתן היה לחייב את המערערים בתשלום כלשהו. ט. גם אם הייתה נציגות הבית המשותף - נציגות כדין, לא ניתן היה לחייב את המערערים בתשלום כלשהו, כל עוד לא נעשתה הפרדה בין הוצאות הבית המשותף לבין ההוצאות לצורכי השותפות והשותפים בה. י. חיוב המערערים בשכר טרחת עורך דין בסכום של 75,000 ש"ח - נבע מרצון המפקח להענישם כאילו הם משכו את הדיונים, בעוד שהם ביקשו לקצרם ואף הסכימו להסדר דיוני מקוצר. על כן אין מקום לחיוב המערערים בשכר טרחת עורך דין - אפילו נדחו כל טענותיהם. י"א. לדעת המערערים היה על המפקח למחוק את התובענה נגדם או לדחותה על הסף; ומכל מקום, לא היה מקום לחייבם בתשלום כלשהו, כל עוד לא הופרדו ההוצאות הנוגעות לבית המשותף, מן ההוצאות המיוחסות לשותפות וליחידיה. 6. בישיבת בית המשפט ביום 19.11.00 הסכימו הצדדים לנסות לפתור את הבעיה ביניהם מבחינה פרקטית, מבלי להיכנס בשלב זה לטענות המשפטיות של הצדדים, וסוכם כי הצדדים יגישו פירוט טענותיהם, יצרפו להן מסמכים המהווים את הבסיס לטענות, וכן תקדימים בנושא חלוקת הוצאות בבית משותף, לגבי דירות בהן לא נעשה שימוש. החלטה זו היא החלטה על בסיס ההסכמה האמורה. 7. טענות המערערים א. המערערים מעלים את השאלה העקרונית כיצד יחושבו חיוביו של בעל דירות בבית משותף, שדירותיו סגורות והוא אינו צורך שירותים הניתנים לבעלי הדירות במשך שנים. ב. המפקח קבע בפסק דינו כי על בעל דירות סגורות - לשלם 100% מן החיוב, כמו כל בעל דירה אחרת אשר צרך במשך השנים שירותים שונים. ג. לדעת המערערים - זו גישה קיצונית שאינה תואמת את הדין ואת תחושת הצדק, ואינה סבירה. ד. גישה זו גורמת להתעשרות שלא כדין של בעלי דירות אחרים בבית המשותף, שהרי אם מי שלא צרך חשמל ומים - נדרש לשלם בעבורם, נהנים האחרים מן ההפקר, וישלמו פחות משצרכו בפועל. ה. המערערים טוענים כי אין לחייבם כלל בהוצאות אחזקת הבית המשותף, ולחלופין - יש לחייבם לכל היותר בשיעור כולל של דירה אחת, שכן ברור כי 11 היחידות שבבעלותם - צורכות יחדיו פחות מיחידה מאוישת ומופעלת אחת. ו. המטרות אשר לשמן הוצא חלק ניכר מהוצאות המשיבה - אינן בגדר הוצאות הדרושות לאחזקת הבית המשותף, ולכן לא חלה על המערערים חובה לשאת בהם. ז. חלק מן ההוצאות בהן חויבו המערערים - הן הוצאות פרטיות של בעלי היחידות בבית המשותף, כגון - הוצאות מים שצרכו בעלי היחידות לשימושם הפרטי, ביחידותיהם פנימה. ח. סעיף 58 לחוק מחייב השתתפות בעלי דירות בבית משותף "בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג". בעל דירה אינו חייב להשתתף בהוצאה שהוצאה למטרה שאינה מנויה בחוק אלא אם הסכים לכך. הוצאות אחזקה אינן כוללות הוצאות לשיפורים, אלא אם אלה נעשו בהסכמת בעלי הדירות. ט. המערערים טוענים כי לא נשאלו אם הם מסכימים לשאת בהוצאות משכורתו של פקיד קבלה, וודאי שלא נתנו הסכמתם לכך. כך הדבר לגבי מתקנים ושירותים נוספים שלא היו קיימים בבית עובר להקמתו, כגון - מדחס, שכר מנהל, הוצאות הנהלת חשבונות, הוצאות בנק והוצאות טלפון. המערערים מודים כי בתקופה שקדמה לניהול הבניין ע"י המשיבה - אמנם ניתנו שירותים והוצאו הוצאות מסוימות בגין השירותים האמורים, אלא שהם נעשו במסגרת מערכת יחסים חוזית בין "בית יהונתן" בשליטת המערערים, לבין בעלי היחידות האחרות בבניין. משבוטלו חוזים אלה - בוטלו גם ההסכמות שניתנו במסגרתם. י. לסיכום, טוענים המערערים, כי אין לחייבם בהוצאות של משכורות, מדחס אוויר, הוצאות טלפון, שכר המנהל, הנהלת חשבונות, והוצאות בנק. י"א. הסכומים שנתבעו ע"י המשיבה - נתבעו כסכום גלובלי וללא פירוט ראשי החיוב השונים, בהם חיובים שוודאי אין לחייב את המערערים לשאת בהם. בהעדר פירוט - אין לחייב את המערערים בתשלום כלל. י"ב. מדו"ח התקבולים לשנת 1997 עולה כי מסך כולל של 250,418 ש"ח - סכום של 134,993 ש"ח הוצא בגין משכורות, שירותי ניהול, הנהלת חשבונות, הוצאות בנק והוצאות משפטיות. סכומים אלה מראים את חוסר הסבירות בהיקף ההוצאות שהוצאו. י"ג. גם לשיטת המשיבה - היקף חיובם של המערערים בפסק הדין - עולה על חלקם בהוצאות, שהרי פסק הדין ניתן בשל חוב לשנים 15.2.95 - 15.2.97. בשנת 1995 עמדו ההוצאות, לטענת המשיבה, על 203,786 ש"ח, ובשנת 1996 - על 202,766 ש"ח, ס"ה - 406,552 ש"ח. חלק המערערים ברכוש המשותף הוא 50% ולכן יש לחייבם, אף לשיטת המשיבה, בסכום של 203,276 ש"ח, בעוד שחויבו בפסק הדין ב302,338.62- ש"ח. כך שאפילו יידחה הערעור, יש להעמיד את חיוב המערערים על 203,276 ש"ח. י"ד. אין לחייב את המערערים כלל בהוצאות שירותי הניהול שמספקת המשיבה. לחלופין, אין להחיל לעניין השתתפות בעל דירה בהוצאות אחזקת הבית המשותף לפי חלקו ברכוש המשותף - את המפתח הקבוע בחוק, המסתמך על הנחה כי קיים יחס בין שטח רצפת הבית המשותף לבין הוצאות אחזקתו - הנחה שאינה יכולה לעמוד כשמדובר בהוצאות ניהול. גם אם מתקבל לעתים רחוקות דואר ע"י פקיד הקבלה בעבור המערערים - אין בכך כדי לחייבם לשלם מחצית שכרו, כאשר ברור שדיירים אחרים זוכים לתמורה משמעותית בהרבה מהעסקתו. כמו כן אין קשר בין שטח רצפה שמחזיק בעל יחידה בבית המשותף - לבין הוצאות הנהלת חשבונות, עמלת ניהול חשבון בנק, או שירותי ניהול. המפתח הנכון הוא השימוש שבעלי היחידות עושים בבית המשותף, ולכן יש לבצע חלוקה שווה בין כל בעלי הדירות (הבעלים - במובחן מהדירות) - אפילו היו המערערים עושים שימוש ביחידותיהם. למשל, פקיד הקבלה לא צריך למיין את המכתבים למערערים ל11- תיבות דואר, אלא הוא מעבירם למען אחד ויחיד. ט"ו. הוראות החוק לעניין מפתח הנשיאה בהוצאות אחזקת בית משותף - נתונות להתנאה, ובענייננו אין מקום לחייב את המערערים לשאת בהוצאות (ודאי לא מלאות), באופן הגורם להתעשרות שלא כדין של בעלי הדירות האחרים. ט"ז. לגבי מערכת החימום המרכזית - שהמערערים התנתקו ממנה - קובע ס' 58(ב) לחוק כי - "לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסוים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירתו, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה תקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת". הואיל והיחידות אשר בבעלות המערערים - אינן מחוברות למערכת ההסקה המרכזית - אין המערערים חייבים בהשתתפות בהוצאות החימום. י"ז. לעניין צריכת המים יש שעון מים אחד בבית המראה את צריכת כלל דיירי הבית, והמערערים נדרשים לשלם את מחצית כל הצריכה, על אף שאינם צורכים מים כלל. זוהי עשיית עושר שלא כדין. החיוב בשימוש במים - לא מהווה אחזקה תקינה של הבית ולא בא להבטיח את השירותים הדרושים בו. לפיכך אין כלל תחולה להוראת החוק המטילה חובת השתתפות בהוצאות על כלל בעלי הדירות בבית. י"ח. הוצאות השימוש במדחס אוויר במרתף הבית המשותף מותקן מדחס אוויר שתפקידו לספק אוויר דחוס למטרות רפואיות. בהוצאות שיפוץ המדחס, ובהוצאות השוטפות הכרוכות בשימוש בו - צריכים לשאת רק בעלי היחידות המשתמשים במדחס. אין מקום להשוואה בין המדחס לבין מתקן ההסקה והמעלית. הבית המשותף מנוהל על פי התקנון המצוי בתוספת לחוק, וסעיף 12 בו קובע כי החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג שלא פורש בפרק ו' לחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו - לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה - אלא אם הסכים לה (סעיף 64 לחוק). בפרק ו' לחוק יש התייחסות למערכת מרכזית לחימום מים או להסקה (סעיפים 58 ב' ו59- ב' לחוק) ולמעלית (סעיף 59 ו' לחוק), ולפיכך אין תחולה לדרישת ההסכמה שבסעיף 12 לתקנון. לעומת זאת, אין בפרק ו' לחוק ובתקנון - כל התייחסות למדחס וחובות נשיאה בהוצאותיו. על כן, בהעדר הסכמה של המערערים - אין לחייבם בהוצאה זו. הטענה שיש בבית אחרים הנזקקים למדחס - אין בה כדי להקים עילה לחיוב המערערים לשאת בהוצאות אחזקתו והשימוש בו. י"ט. לעניין טענת המניעות המערערים דוחים את טענת המשיבה כי המערערים מנועים מלטעון כנגד שיטת התשלום של דמי הניהול בבית המשותף משום שבתקופה בה נוהל הבית המשותף על ידי חברה שבשליטת המערערים - נהגה זו לגבות דמי ניהול באותו אופן שעושה זאת המשיבה. ואלה נימוקי הדחייה: (1) המשיבה עצמה טוענת כנגד חוקיות החוזים ששימשו בסיס לשיטת התשלום לפיה גבתה "בית יהונתן" כספים מבלי היחידות בבית המשותף, ובית המשפט העליון אף פסל חלק מתנאי חוזים אלה. (2) יש הבדל בין "בית יהונתן" - שהייתה חברה למטרת רווח וסיפקה שירותי ניהול לבית המשותף, לבין המשיבה - שתפקידה לשמור על אחזקתו התקינה של הבית המשותף. (3) אין מקום לטענת מניעות, שכן לא קיימים התנאים ההכרחיים שהמערערים יצאו נשכרים מאותה שיטה שהם מבקשים לתקוף. בתקופה בה נוהל הבית המשותף ע"י "בית יהונתן" - נשאו המערערים ב50%- מהוצאות האחזקה מסיבותיהם הם, בין השאר - רצונם לקדמו כ"בניין רפואי" ולהפכו אטרקטיבי לשוכרים פוטנציאליים - ואין מקום לומר שהם יצאו נשכרים מכך ששילמו את מחצית הוצאות האחזקה, שגם אז סברו שאין הם חייבים לשאת בהם. (4) ההסכמות שניתנו בשעתו ע"י "בית יהונתן" - אין בכוחן לחייב את המערערים היום, שכן הן ניתנו במסגרת מערכת יחסים חוזית שהצמיחה למערערים חובות וזכויות. משפג תוקף החוזים, והחברה שבבעלות המערערים חדלה לשמש כחברת ניהול של הבית המשותף - ממילא אין תוקף להסכמות שניתנו ע"י מי מדיירי הבית המשותף, והמערערים בכללם - במסגרת אותם חוזים. כ. אם תתקבלנה טענות המערערים בערעור - יש לבטל את החיוב בשכר טרחת עורך דין שהושת על המערערים, או לפחות להפחיתו. אולם גם אם הערעור לגופו יידחה - יש לקבל את הערעור על שכר טרחת עורך הדין שהושת על המערערים, שכן הוא מופרז לפי כל קנה מידה שהוא, פגום, ובלתי סביר. בפסק הדין נקבע לתשלום הסכום של 302,338.62 ש"ח. שכר הטרחה לפי התעריף המינימלי המומלץ בתוספת לכללי לשכת עורכי הדין תש"ס2000- הוא 10% מסכום עד 79,470 ש"ח, ו4%- מיתרת הסכום העולה על הסכום האמור. שכר הטרחה הממולץ ע"י לשכת עורכי הדין במקרה הנדון הוא, איפוא, 16,861.64 ש"ח, ואילו המפקח פסק סכום העולה פי 4.5 על הסכום האמור. הסכום שנפסק עולה אף על הסכום המוסכם בין המשיבה לבא כוחה, לאמור - 20% מהחוב הפסוק, שכן בפועל נפסק סכום בשיעור 25% מהסכום הפסוק + מע"מ. 8. טענות המשיבה א. הקרקע עליה הוקם הבית המשותף - הייתה שייכת כולה למערערים, וביום 10.1.79 נמכרו מחצית מהקרקע ומזכויות הבנייה בבית - לחברת "מדיכלל בע"מ" לצורך הקמת "בית רופאים", הכולל קליניקות לרופאים, מרפאות, מעבדות, מכונים רפואיים, בתי מרקחת וכיוצ"ב. (הסכם המכירה - נספח ב' לטענות המשיבה). (להלן - הסכם המכירה). ב. מתוקף מעמדם הייתה למערערים האפשרות לקבוע תניות שונות בהסכם המכירה. המערערים הם אלה שניסחו את הסכם המכירה, וכל רוכשי היחידות בבית המשותף, נאלצו ליישר קו עם התניות המופיעות בו, גם בניגוד לרצונם. ג. בסעיף 13 להסכם המכירה נאמר כי בהתחשב באופיו המיוחד של הבניין ובצורכיהם המיוחדים של דייריו, מוסכם למסור את הטיפול בשירותי האחזקה, בדק, ביטוח, ניקיון ותאורה, ושירותים נוספים שיתחייבו מאופי הבניין כ"בית הרופאים" -לחברת שירותים עליה יסכימו הצדדים. בפועל - הניהול בוצע ע"י חברת "בית יהונתן בע"מ" - שבשליטת המערערים, אשר נוהלה בידי המערער יצחק רוט. (הסכם השירותים - נספח ד' לטענות המשיבה). (להלן - הסכם השירותים). ד. כבר בעת מכירת מחצית מזכויות המערערים - המערערים הם אלה שהסכימו לשיעור הגבייה של דמי הניהול על פי מפתח השטח שבבעלות כל דייר, חלקי השטח הכללי. ה. על פי האמור חויבו דיירי הבית המשותף בדמי ניהול במשך שנים ארוכות. בשנה הראשונה נגבו מכל הדיירים 0.9 דולר לכל מ"ר שבבעלותם. החל מ1.3.84- החלה "בית יהונתן" לנהל את הבית המשותף, וגבתה 1 דולר למ"ר, בתוספת שכר מנהלים בשיעור 20%, מהם הייתה אמורה להפקיד כספים בקרן פחת - אולם אלה לא הופקדו, ועל כך מתנהל משפט בבית משפט השלום בירושלים. הגבייה נעשתה גם בדרך של הגשת תביעות כנד דיירים סרבנים, ובאמצעות הוצל"פ. ו. ההתדיינויות בין הצדדים הגיעו לבג"ץ אשר קבע כי התניות שניסחו המערערים בחוזה אחיד - הן תניות מקפחות, והורה על ביטולן. ז. ממועד סיום בניית בית החולים והמרפאות ועד היום - נותר השטח שבבעלות המערערים - ללא שימוש. כל אותה תקופה לא טענו המערערים כי עליהם לשלם פחות דמי ניהול משום שאינם משתמשים בשטח שבבעלותם. (המערערים טענו בבית המשפט ביום 19.11.00 כי הסיבה שהמרפאות נותרו ללא שימוש היא - שהמערערים לא יכלו להקים בשטחם בית חולים על פי הרשיון שקיבלו, ולא יכלו להשכיר את השטח למרפאות - כדי לא לאבד את הרשיון לבית חולים). ח. ביוני 1993 ניתנה החלטה ע"י כב' השופטת מרים מזרחי כי פעילותה של חברת הניהול "בית יהונתן" מסתיימת, ומאותו מועד - ינוהל הבית המשותף ע"י נציגות הבית המשותף. מאז 1.3.84 ועד 30.6.93 התנהל הבית המשותף באותה מתכונת שסוכם עליה בין המערערים לחב' מדיכלל, כאשר התשלום של בעלי היחידות לעניין אחזקת הבית - נעשה לפי השטח היחסי אשר בבעלות כל דייר, כמקודם. ט. הדרישות הכספיות המוגזמות של "בית יהונתן" גרמו לדיירים לתבוע את השבת הכספים, ודיון על כך מתנהל בבית משפט השלום בירושלים בת"א 7472/92. בתחילת אותו הליך הסכימו הצדדים, בנוכחות יצחק רוט ובא כוחו, כי דמי הניהול יעמדו על 2 דולר + מע"מ לכל מ"ר לחודש, מכל הדיירים, והסכמה זו קיבלה תוקף של החלטת בית משפט. באותה מסגרת לא טענו המערערים טענה כלשהי בדבר אי-שימוש בנכסים כעילה לפטור מגביית דמי הניהול שהוסכם עליהם, או כל טענה אחרת. באותה מסגרת מונה מומחה מוסכם (רואה חשבון) לבדיקת גובה שיעור ההוצאות האמיתיות של הבית המשותף בתקופה שהוא נוהל ע"י "בית יהונתן", והמומחה המוסכם חיווה דעתו כי סכום ההוצאות הריאלי והאמיתי של הבית המשותף היה 228,000 ש"ח לשנה, וזה הסכום שהייתה חברת הניהול אמורה לגבות, כאשר בפועל גבתה 519,084 ש"ח ביתר. (חוות הדעת - נספחים ט' ו-י' לטיעוני המשיבה). (המומחה טרם נחקר על חוות דעתו עד הגשת טיעונים אלה בדצמבר 2000). י. בינתיים נאלצה המשיבה, לטענתה, להוציא הוצאות נוספות בגין בלאי מערכות, ושיעור הוצאות האחזקה השוטפות - גדל. י"א. שיעור ההוצאות השנתיות של המשיבה עמד על סך 202,766 ש"ח בלבד בשנת 1996, ועל סך 203,786 ש"ח בלבד בשנת 1995. י"ב. מאחר שהבית נבנה מלכתחילה לצורכי בית חולים ומרפאות - עליו להיות ברמת ניקיון גבוהה וברמת שירותים גבוהה, וזה כולל: מעליות, מיזוג אוויר, מדחס אוויר לשימוש רפואי, פקיד קבלה וכד'; וכן הוצאות ניהול, חשמל, מים, והוצאות אחזקה. י"ג. לדעת המשיבה, מידת השימוש של כל דייר בכל השירותים האפשריים של הבית - אינה רלבנטית, מאחר שכל הדיירים מחויבים בשמירה על רמה גבוהה של הבית. י"ד. משכורות המשכורות מיועדות לפקידי קבלה המשרתים את כל הבית. קיומם של פקידי קבלה לא מושפע מהחלטת המערערים לאכלס או שלא לאכלס את השטחים שבבעלותם, מה גם שתפקיד פקידי הקבלה כולל גם קבלת דואר בעבור דייר הבניין, כולל - הזמנות לאסיפות דיירים, חשבונות חשמל, מים וארנונה וכד'. מי שיצר את הפונקציה של פקידי קבלה - הם המערערים עצמם, שקבעו את מתכונת השירותים בבית המשותף. לא ניתן היום לתת לדיירים פחות שירותים משהיו קיימים בעת שהם החליטו על רכישת יחידה בבית על יסוד המצגים וההתחייבויות באותה עת. ט"ו. הוצאות חשמל צריכת החשמל משותפת, ואינה מושפעת מאכלוס שטח המערערים. החשמל מיועד להפעלת מעליות, מיזוג אוויר, תאורת שטחים ציבוריים, ותאורת הכניסה לבניין ביום ובלילה. כמו שבבית משותף רגיל לא מוענקת הנחה מדמי הוועד (הכוללים את החשמל ברכוש המשותף) בגלל שדירה לא מאוכלסת, כך אין מקום לסייג את חשבון החשמל במקרה הנדון. ט"ז. מיזוג אוויר צריכת מיזוג האוויר משותפת, ואינה מושפעת מאכלוס שטח המערערים. מיזוג האוויר הוא מערכת מרכזית בבית, ופועלת בין אם הדייר נוכח או לא נוכח במרפאה. מערכת מיזוג האוויר - מיושנת, ויש הוצאות שוטפות לתחזוקתה, בגין חשמל, מילוי גאז, ותחזוקה שוטפת. אין מקום לפטור את המערערים מהשתתפות בעלות זו. י"ז. חומרי ניקוי חומרים אלה מיועדים לניקיון הרצפות והקירות במסדרונות (שרובם עשויים זכוכית), של השטחים המשותפים בלבד, ולא של השטחים שבבעלות פרטית. שתי הקומות העליונות בבית (קומות 6 ו7-) - הן בבעלות המערערים, ואין שם שטחים ציבוריים כלל. בקומה ה3- - יש למערערים חצי קומה בשטחים שונים, המפוזרים משני צידי המסדרון, ולכן יש לנקות את השטחים הציבוריים בקומה זו, ועל המערערים לשאת בהוצאה זו. י"ח. אחזקת הבית המשותף סעיף זה כולל התקנת מנעולים, תחזוקת דלתות לחדרי השימוש הציבוריים, סיוד וצביעת השטחים המשותפים, תיקון שוטף של המערכות השונות השייכות לכלל הבניין, סקירה שוטפת וכד'. אין מקום לפטור את המערערים מהשתתפות בעלות זו, באשר אינה בעלת זיקה לסוגיית האכלוס. י"ט. שיפוץ משאבות מיזוג אוויר והוצאות שוטפות הבית משמש באופן ייעודי למרפאות הזקוקות למדחס אוויר ולוואקום. המדחס הינו רכוש משותף כמו מתקן ההסקה המרכזית, מערכת החימום, או המעלית בבית משותף. על כן אין לפטור את המערערים מהוצאות אלו אפילו הם בוחרים משיקוליהם שלא לאכלס את השטחים שבבעלותם. כ. הוצאות טלפון הוצאות הטלפון הן לצורך תשלום הוצאות הטלפון של נציגות הבית המשותף, לצורך שיחות נכנסות בלבד. (הסכום של 851 ש"ח - הוא לכל השנה). לכל קו טלפון חיוב קבוע וחיוב משתנה. המערערים חייבים בהשתתפות בחיוב הקבוע, וכן בחיוב המשתנה כאשר מדובר בשיחות אליהם המפצירות בהם לשלם את דמי הוועד. כ"א. שכר המנהל סורל פיסטינר מנהל חברת אחזקה אינו פועל בהתנדבות ויש לשלם שכרו מכספי הנציגות. יוזכר כי המערערים זכו באמצעות "בית יהונתן" לשכר ניהול של 20% + מע"מ מכל תקבולי דמי הניהול, וגבו 8.64 דולר לחודש מכל מ"ר כאשר שטח הבית הוא 1,860 מ"ר. דהיינו, שיעור השכר החודשי שמשך המערער יצחק רוט היה 45,125 דולר לשנה, לעומת שכר של 50,167 ש"ח בשנת 1996 - שהשתכר פיסטינר. עלות שכרו השנתי של יצחק רוט בלבד, היה קרוב לשיעור תקציבה השנתי הכולל של הנציגות היום. אין מדובר בבית מגורים בה מתנדב אחד הדיירים לעסוק בענייני הנציגות בזמנו הפנוי. מדובר בבית שייעודו לעסקים מסחריים ומקצועיים, ואיש מבעלי היחידות בו - לא יעסוק בניהולו חינם אין כסף. כ"ב. אחזקת מעליות המעליות משרתות את הבית ולא ניתן להשבית מעלית שלא תגיע לקומות השייכות למערערים. לעניין זה חל סעיף 56 ו' (ב) לחוק, הקובע כי: "(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית . (4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים". כ"ג. הוצאות בגין צריכת מים מאז הקמת הבית המשותף - קיים בו שעון מים אחד בלבד, המספק מים לכל הדיירים ולבניין עצמו. כבר בדיונים בתיק 162/94 קבע המפקח כי כל דייר רשאי להתקין שעון מים קומתי (נספח ב' בתביעה), והמערערים בחרו להתעלם מקביעה זו. אילו רצו המערערים להפריד את חיוביהם מיתר היחידות בבית - היה עליהם לפעול לקביעת השימוש האישי במים. המערערים לא יכולים להיות פטורים מהוצאות השימוש המשותף במים. כ"ד. הנהלת חשבונות המערערים עצמם ניהלו את הבית המשותף באמצעות חברה שהגישה דו"חות חשבונאיים, וסביר כי הדבר לא נעשה בהתנדבות. אם המשיבה לא הייתה פועלת באמצעות רואה חשבון לניהול חשבונותיה - היו המערערים בוודאי טוענים לניהול בלתי תקין של הספרים. עלות הניהול התקין של הספרים מחייבת את השתתפות כל הדיירים. כ"ה. חיוב המערערים בשכר טרחת עורך דין בדיון אצל המפקח שכר הטרחה שנקבע בין הצדדים - הוא סביר, ומשקף תוחלת זכייה, וסיכון הפסד. אין ליתן פרס למי שמשתמט מתשלום המגיע לנציגות בית משותף, בכך שלא ישא בעלות ריאלית של דמי גביית החוב ממנו. כ"ו. לעניין אי-השימוש טענתם המרכזית של המערערים היא כי לא עשו שימוש בשירותים המשותפים של הבית המשותף, ולכן אין עליהם להשתתף בהוצאות אלו. לעניין זה ייאמר כי זכות השימוש ברכוש המשותף - מעולם לא נמנעה מהמערערים. כבר נקבע ע"י בית המשפט כי מתקן נחזה לרכוש משותף גם כשלא נועד לשמש דירה מסוימת פלונית כלל, ולמרות זאת על כל בעלי הדירות - לרבות מי שהמתקן לא נועד לשמשו - להשתתף בדמי הפעלתו, ניהולו, החזקתו, ומתן שירות הכרוך בו. (ע"א (ת"א) 204/79 וייזר נ' נציגות הבית המשותף הנזכר בפסק הדין, בעמ' 502). כ"ז. הבית המשותף הנדון מיועד ומשמש למרפאות, ורמת השירותים בו צריכה להיות בהתאם לייעודו. אם תתקבל טענת המערערים לפטור מהשתתפות בגין אי-שימוש - לא ניתן יהיה לבצע את ניהולו ותחזוקתו של הבית המשותף כראוי, שכן יבואו טענות מצד מי שייקח לעצמו חופשות ושבתונים, ומצד מי שייצא לשירות מילואים - שאינו צריך להשתתף בהוצאות הבית המשותף בעת היעדרותו מהבית המשותף. כ"ח. המערערים לא באו מאז 1993 ועד היום בהצעה עניינית לפתרון הבעיה, ולא הביאו עובדות מהן ניתן לקבוע איזה תשלום צריך לחול עליהם לפי שיטתם - ואיזה לא, כדי שהתשלום יהיה אמיתי ויבטא את ההתרחשות בפועל. כ"ט. לגופו של עניין - לא נכונה טענת המערערים כי לא עשו כל שימוש ברכוש המשותף, שהרי הם השכירו חלק מן המרפאות, והראו את המרפאות לשוכרים פוטנציאליים. ל. באנלוגיה לארנונה כללית לעירייה: לבעלים של נכס ריק ניתן פטור מארנונה לחצי שנה בלבד, באופן חד פעמי, שהרי הוצאות העירייה בגין אותו נכס (תאורת רחוב, ניקוי רחוב, ביוב, הוצאות אשפה, סלילה מחודשת וכיוצ"ב) - הן אותן הוצאות, בין שדירתו מאוכלסת, בין שדירתו ריקה מאדם. אין מקום , במקרה כזה, להפיל את הוצאות העירייה על השכנים הגרים בבית, ומאידך גיסא - אין מקום לעודד עיר שתיהפך לשכונת רפאים. במקרה דנן מבקשים המערערים פטור מדמי ניהול הבית המשותף - למשך 4 שנים. ל"א. המערערים לא השכירו את שטחיהם משום שרצו לשמור על אופציה פתוחה להקים במקום בית חולים. אם המערערים יחליטו להקים במקום בית חולים, או יחליטו להשכיר את השטחים שבבעלותם למרפאות - יהנו אלה מתקינות המתקנים המשותפים שהנציגות דאגה ודואגת לאחזקתם התקינה במהלך כל התקופה. ל"ב. לא יעלה על הדעת שאותם מערערים, שניהלו את הבית המשותף במשך כ10- שנים, ולא העלו כל טענה כנגד חברת השירותים שבבעלותם על כך שהם לא השתמשו בשטחים שבבעלותם, יחלו להעלות טענות אלו משהוחלפו ע"י אחרים בניהול הבית המשותף. ל"ג. המשיבה הוסיפה כי המערערים טענו כי הרשיון להקמת בית חולים בבית המשותף - ניתן למערערים עצמם. מדו"ח מס' 1 של רו"ח אהרון זוהר מיום 21.10.98, בתפקידו ככונס נכסי החברה "רמי רפואה מזור ירושלים בע"מ" (להלן - "חברת רמי") עולה - כי חברת רמי היא שהייתה אמורה להפעיל את בית החולים, ומשתמע מכך שהרשיון לניהול בית החולים שייך לה ולא למערערים. עוד מתברר כי ציוד חברת רמי נמצא בבית המשותף בשטח שבבעלות המערערים במשך תקופה ארוכה, ועד עכשיו. בכך יש כדי להצביע על רציפות אחזקה וגם על שימוש בנכס שבבעלות המערערים, ולו במובן של הימצאות ציוד בית חולים בנכס לתכלית שימור הרשיון להקמת בית חולים במקום. אין, איפוא, מקום לפטור את המערערים מתשלום הוצאות הניהול - בטענה של אי-שימוש בנכס. חוק המקרקעין 9. סעיף 58 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (להלן - החוק), קובע ב"פרק ו' - בתים משותפים": "א. בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לעניין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". סעיף 58(ב) לחוק הוציא במפורש את ההוצאות לחימום מים או להסקה ולהחזקה תקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה מכלל האמור בס"ק (א), אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור, אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת, וסעיף 59 ב' מקנה לבעל דירה את זכות ההתנתקות האמורה. סעיף 59 ו' לחוק קובע כי בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף - רשאים להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף ובלבד שרק המחליטים ישאו בהוצאות ההתקנה, למעט בעלי הדירות בקומת הקרקע אף אם הם נמנים על מקבלי ההחלטה. עם זאת "כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית" (ס"ק (ב)(3) ), בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות (ס"ק (ב)(4) ), אלא אם נקבע בתקנון אחרת. סעיף 62 לחוק קובע כי תקנון ניתן לשינוי ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. מסקנות 10. עקרונית נראות לי מסקנות המפקח וטענות המשיבה - מטענות המערערים, ולא אחזור עליהן כאן אחת לאחת. 11. העיקרון שבעל דירה בבית משותף אמור להשתתף בהוצאות אחזקת הבית המשותף באותו יחס שבין שטח הרצפה שבבעלותו לבין שטח הרצפה הכולל של כל הבית המשותף - הוא עיקרון מקובל, מעוגן בסעיף 58 בחוק, ומוצדק, ואין מקום לשנותו במקרה ספציפי זה או אחר, למעט המקרים המנויים בחוק עצמו. לא הוצגו בפני תקדימים על פסיקה הסותרת את העיקרון החוקי והמקובל האמור. 12. תשלומי ניהול ואחזקת בית משותף, המתחלקים בין בעלי הדירות בו לפי עיקרון היחס האמור, צריכים לכלול את כל התשלומים הנוגעים לאחזקת הרכוש המשותף תפעולו וניהולו, כפי שנקבע בתקנון הבית המשותף, או בהסכמת בעלי הדירות בו, והוא כולל את מצב הבית בסיום בנייתו, וכל שיפור שבוצע בו לאחר מכן בהסכמה מפורשת של בעלי הדירות. 13. כל שינוי ממצב קיים - מחייב קבלת הסכמה מצד שני שלישים של בעלי הדירות לפחות. 14. אם בעלי הדירות בבית משותף אינם מוכנים לכהן כחברי נציגות ולטפל בהתנדבות בגביית כספים ובאחזקת הרכוש המשותף וניהולו לסירוגין, כל פעם בעל דירה אחרת (שאז העול נופל על כולם בשווה), אין ברירה אלא להטיל משימה זו על מי מבעלי הדירות המוכן לכך תמורת תשלום מתאים וסביר, או לשכור שירותי גוף חיצוני בשכר מתאים וסביר - למשימה זו. 15. במקרה הנדון הוסכם מראש בין המערערים לבין חב' מדיכלל - כי תוקם ע"י המערערים חברה שתנהל את ענייני הבית המשותף, וכך אכן היה בפועל, והוסכם גם מה יכללו אותם ענייני הבית המשותף. אולם, משהסתבר לבעלי שאר היחידות כי אותה חברת ניהול - "בית יהונתן" - גובה מהם תשלומים העולים על הסביר, החליטו להפסיק להשתמש בשירותיה, ובית המשפט אישר ניתוק זה. 16. כל עוד ניהלה "בית יהונתן" את ענייני הבית המשותף, כולל כל השירותים הניתנים בה גם היום - לא העלו המערערים כל טענה כנגד השירותים הניתנים לכלל בעלי היחידות בבית המשותף ע"י חברת הניהול שבבעלות המערערים. הם לא טענו כי חלק מאותם שירותים אינו בגדר אחזקה שוטפת של הבית המשותף - שנבנה מראש כ"בית רופאים", ולא העלו טענה שהם אמורים לא להשתתף בהוצאות אחזקת הבית המשותף כלל, או שהם אמורים לשלם סכום פחות מחלקם היחסי ברכוש המשותף - משום שאינם משתמשים כלל ביחידותיהם, המהוות 50% מכלל הבית המשותף. טענה זו עלתה לראשונה מפי המערערים (שאף הוציאו אותה לפועל הלכה למעשה בכך שהפסיקו את תשלום חלקם באחזקת הבית המשותף) - מרגע שהופסק השימוש ב"בית יהונתן" (שבבעלות המערערים) כחברה המנהלת את ענייני הבית המשותף. אין צריך לומר שהחלפת הגוף המנהל את ענייני הבית המשותף - לא יכולה הייתה לשנות את הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית המשותף, ככל שהן נוגעות לאחזקתו ולניהולו כפי שהוסכם עם הקמתו, ומאז ואילך לאורך כל התקופה בה ניהלו המערערים, באמצעות "בית יהונתן", את ענייני הבית המשותף. 17. אם המערערים לא חלקו על חובתם להשתתף בתשלומי אחזקת הבית כאשר זה נוהל על ידי חברה בבעלותם - לא תשמע טענתם כי אינם חייבים בתשלום אותם אחזקה וניהול של אותם שירותים ומתקנים - כאשר גוף אחר מטפל באחזקת אותו בית משותף. 18. אין לשכוח כי המערערים עצמם הם אלה אשר קבעו את מתכונת השירותים, המתקנים, האחזקה, ושיעור התשלום של כל בעל יחידה באותו בית משותף, שכן הם היו בעלי הקרקע עליה נבנה הבית המשותף, והם החליטו על התנאים בהם יוכל גורם כלשהו לרכוש יחידה באותו בית משותף. תנאים אלה לא מפסיקים להתקיים רק משום שהבית המשותף עבר לניהול גורם אחר. 19. ניתן לומר כי עצם העלאת הטענה מצד המערערים כי כל התנאים שהם התנו לאחרים בנושא זה מחייבים את כל בעלי היחידות בבית המשותף, כולל אותם עצמם - כל עוד החברה בבעלותם מנהלת את ענייני הבית המשותף, ומפסיקים לחייב את המערערים - כאשר החברה בבעלותם מפסיקה לנהל את ענייני הבית המשותף - היא טענה חצופה אשר ראוי היה כי לא תשמע בפני המפקח ובפני בית המשפט. דין אחד צריך להיות לכל בעלי היחידות באותו בית משותף לעניין ניהול הבית המשותף, והשתתפות בהוצאות אחזקתו, תפעולו והנהלתו - ללא כל קשר לזהות הגוף המנהל את ענייני הבית המשותף. 20. די בכך - כדי לדחות את הערעור ככל שהוא נוגע לעניין שיעור השתתפות המערערים באחזקת הרכוש המשותף וניהולו, שנשאר כפי שהיה בעת ש"בית יהונתן" - בבעלות המערערים - ניהלה את ענייני הבית המשותף. 21. בשולי פרק זה ברצוני לציין כי אם בפועל המערערים לא שילמו את מחצית עלות האחזקה והניהול ל"בית יהונתן", תוך הסדרת נושא התשלום או אי-התשלום "באופן פנימי" בינם לבין החברה שבבעלותם מבלי שקיבלו לכך את אישור האסיפה הכללית של הבית המשותף - אין בכך כדי לגרוע מחובתם לשלם את מחצית העלות, האחזקה, הניהול והתפעול. יתר על כן, אם בשל "ויתור" של "בית יהונתן" למערערים לשלם את מחצית העלות או כל חלק הימנה - מומנו הוצאות הבית המשותף במלואן או ברובן ע"י בעלי היחידות האחרות בבית המשותף, הרי יש בכך משום קנוניה בין המערערים לבין החברה שבבעלותם, והמערערים לא יישמעו בטענה כי בפועל שילמו ל"בית יהונתן" פחות מהמגיע מהם לפי שטח יחידותיהם לעומת השטח הכולל של הבית המשותף, כל עוד לא הסכימה האסיפה הכללית של הבית המשותף ליתן למערערים הנחה בשל אי-שימושם ביחידות שבבעלותם. להבהרת עניין זה יצוין כי המערערים לא טענו כי שילמו ל"בית יהונתן" פחות ממחצית הוצאות התפעול והאחזקה של הבית המשותף. לגופו של עניין 22. צריכת מים א. הטענה היחידה של המערערים, שיש בה ממש, היא טענת המערערים כי הם נדרשים לשלם מחצית מצריכת המים של כל דיירי הבית המשותף (כולל הצריכה הפרטית של אותם דיירים, ולא רק של הרכוש המשותף) - משום שקיים בבית רק שעון מים אחד. ב. אכן, אין הצדקה שבעל יחידה כלשהי בבית המשותף - ישלם בעבור צריכת המים הפרטית של בעלי יחידות אחרים בבית המשותף. ג. ראוי היה כי לכל יחידה בבית המשותף - יותקן שעון מים כבר בעת בניית הבית, בעל אותה יחידה ישלם בעבור המים שהוא צורך אישית, וההפרש בין המונה של שעון המים של כל הבית, לבין סך כל המונים של בעלי היחידות בבית - יהווה את צריכת המים של הרכוש המשותף, שיתחלק בין כל הדיירים לפי המפתח הקבוע בסעיף 58 א' לחוק. ד. חברת מדיכלל לקחה על עצמה בהסכם המכירה לבנות את הבניין, ולא ברור לי מי "אשם" בכך שלא הותקן מונה מים נפרד לכל יחידה כמקובל בבתים משותפים - אם המערערים או חברת מדיכלל. ה. מאז בניית הבית ועד עכשיו אין מוני מים לכל אחת מהיחידות בבית המשותף, או אפילו מונה נפרד לכל קומה, והתוצאה המתקבלת היא בלתי סבירה, בלתי הוגנת, ועלולה לגרום להתעשרות שלא כדין; אלא שבהעדר מוני מים לכל יחידה או לכל קומה - לא ניתן לדעת איזו כמות מים נצרכת ע"י בעלי היחידות באופן פרטי, ואיזו כמות מים נצרכת ע"י הרכוש המשותף. ו. בנסיבות אלו נראה לי כי על נציגות הבית המשותף לדאוג לכך שכל בעל יחידה, או לפחות כל קומה - יתקין מונה מים נפרד לצרכיה הפרטית של אותה יחידה או אותן יחידות באותה קומה, ורק ההפרש שבין כמות המים הנמנית בשעוני המים הפרטיים, לכמות המים הנמנית בשעון הראשי - ייחשב ככמות הנצרכת לרכוש המשותף, ועלותו תתחלק בין כל בעלי הדירות לפי המפתח המקובל של יחס השטחים שבבעלותם, לעומת השטח הכללי של כל הבית המשותף, כקבוע בסעיף 58(א) בחוק. התקנת מוני מים נפרדים ע"י חלק בלבד מבעלי היחידות - לא תיתן מידע חד-משמעי בדבר צריכת המים של הרכוש המשותף. ז. בהעדר ממצא ברור מה גובה צריכת המים הפרטית של בעלי היחידות, ומה גובה צריכת המים של הרכוש המשותף מחד גיסא, ובהתחשב בכך שבמשך 10 שנים בהן ניהלו המערערים את הבית המשותף באמצעות "בית יהונתן" - לא באו בכל טרוניה נגד חלוקת הוצאות המים, ולא הביאו את הנושא בפני האסיפה הכללית של הבית המשותף מאידך גיסא - נראה לי כי יהיה זה הוגן שהמערערים לא ישלמו 50% מכל צריכת המים בבניין (כולל הצריכה הפרטית של בעלי היחידות האחרות) כאשר אין מחלוקת שהיחידות של המערערים לא היו מאוישות ולא צרכו מים באופן פרטי, וראוי שהמערערים ישלמו 15% בלבד מן הצריכה הכללית של מים של כל הבית המשותף, שהרי אין ספק כי סך כל צריכת המים הפרטית של בעלי היחידות - עולה במידה ניכרת על צריכת המים של הרכוש המשותף, וכך אני מורה. 23. באשר לשאר טענות המערערים הנוגעות למשכורת לפקידי קבלה, חשמל, מדחס, טלפון, הנהלת חשבונות, שכר מנהל, והוצאות בנק - אני מקבלת את טענות המשיבה, כפי שאף עוגנו בפסק הדין של המפקח. כל ההוצאות הללו מתייחסות לניהול הרכוש המשותף ואחזקתו, ועל המערערים לשאת בהן לפי חלקם היחסי בבית המשותף (50%) - בין אם הם נהנים מהן פחות או יותר מבעלי יחידות אחרות באותו בית, או אף לא נהנים מהם כלל משום שהם בוחרים שלא לאכלס את יחידותיהם, או מכל סיבה אחרת. 24. תיאורטית ניתן לטעון כי אי-השימוש בפועל ע"י לקוחות ביחידות שבבעלות המערערים (במובחן מהחזקת ציוד של חברת רמי באותן יחידות - ללא שימוש מעשי), אכן מקטינה את הוצאות האחזקה של הרכוש המשותף ואת הבלאי שלו, ומבחינה זו ראוי היה לבוא לקראת המערערים אקס גרציה, ולהפחית במידת מה את השתתפותם בהוצאות הרכוש המשותף, אך בוודאי לא לשחררם כליל או במידה רבה מהשתתפות בהוצאות - כפי שהם טוענים. 25. בצדק טענה המשיבה כי המערערים לא באו בכל הצעה מעשית (ואוסיף - סבירה) לתשלום חלקי בגין 50% של חלקם ברכוש המשותף, מאז הפסיקו לשלם בעבור האחזקה. בנסיבות אלו - אינני רואה להתערב בפסק דינו העקרוני של המפקח. 26. לא נהיר לי אם המערערים נדרשו לשלם גם בעבור מתקני ההסקה המרכזית בבניין והשימוש בהם - אם אכן התנתקו מהם. אם נדרשו לשלם בעבורם - יש לנכות הוצאה זו מן החיוב שחויבו, וזאת לפי סעיף 58(ב) לחוק. (אין קושי לבדוק הוצאה זו, שהרי בוודאי יש חשבונות של סולר להסקה, ביקורת מתקני ההסקה, ניקוים ותיקוניהם). 27. בגין השתתפות בהוצאות כל המתקנים והשירותים האחרים - אין מקום להתערבות של בית משפט שלערעור. 28. עם זאת, למען "שלום בית", הייתי ממליצה (לא מחייבת) למשיבה להפחית 20% מסכום חוב המערערים (דהיינו שישלמו 40% מכלל ההוצאות במקום 50%), בשל העובדה שבפועל לא עשו שימוש ביחידותיהם במשך תקופה ארוכה ביותר, ובכך הקטינו את הוצאות האחזקה השוטפת ואת הבלאי, שבוודאי היו גבוהים יותר אילו נעשה ביחידות המערערים שימוש מסיבי כמרפאות או בית חולים. 29. בנקודת אחת אני מציעה למשיבה לחזור ולבדוק אם לא נעשתה טעות בחישוב, לאמור - על המערערים לשלם 50% (או 40% אם המלצתי תתקבל) מן ההוצאות בפועל שהיו למשיבה בגין ניהול הבית המשותף, בשנתיים שבין 15.2.95 - 15.2.97. לפי דברי המשיבה עמדו ההוצאות לשנת 1995 על 203,786 ש"ח, ולשנת 1996 על 202,766 ש"ח, ס"ה 406,552 ש"ח. 50% מסכום זה הם 203,276 ש"ח ולא 302,338.61 ש"ח כפי שקבע המפקח. אם אכן ההוצאה הכוללת לניהול הבית המשותף לאותן שנתיים הייתה 406,552 ש"ח - ראוי כי פסק הדין של המפקח יתוקן לפי זה, נכון ליום 15.2.97. מאחר שהמפקח קבע ריבית והצמדה לסכומים שקבע, מיום 29.12.97 ולא מיום 1.1.97 או 15.2.97, אפשרי שבסכומים שנקב - כבר הביא בחשבון ריבית והצמדה של סכומי החוב עד 29.12.97. הצדדים יבדקו את הסכומים כאמור, ויביאו בחשבון גם את האמור בהחלטה זו לגבי המים וההסקה המרכזית. 30. בנסיבות העניין אינני רואה להתערב בסכום ההוצאות ושכר טרחת עורך דין שהטיל המפקח, למרות שהוא בתחום הגבוה. עם זאת אני קובעת כי אם המערערים ישלמו את כל חובותיהם למשיבה עד יום 15.5.01, הם ישאו בשכר טרחת עורך דין בערעור בסכום של 10,000 ש"ח + מע"מ בלבד. אם לא ישלמו את חובותיהם למשיבה כאמור - הם ישאו בשכר טרחת עורך דין בערעור בסכום של 50,000 ש"ח + מע"מ. שכר הטרחה ישא ריבית והצמדה כדין מהיום ועד יום התשלום בפועל. רישום מקרקעיןמקרקעיןועד בית משותףהמפקח על רישום מקרקעין (בתים משותפים)בתים משותפיםקרקעות