הסכם לבניית יחידות דיור

פסק דין 1. זוהי תובענה שנפתחה בדרך של המרצת פתיחה ועניינה בקשה, למסור לידי המבקשים שתי ערבויות בנקאיות שהופקדו בידי עורך-דין זומר, במסגרת הסכם שנכרת בין הצדדים. על פי ההסכם, התחיבו המשיבים לבנות על חלקת הקרקע ששייכת למבקשים, שתים עשרה יחידות דיור. להבטחת ביצוע ההתחיבויות בחוזה, מסרו המשיבים למבקשים את שתי הערבויות הבנקאיות, נשוא הדיון. התכלית הספציפית של כל אחת מהערבויות, תידון בהמשך. 2. הראיות בתיק נשמעו בפני כבוד השופט דוויק ז"ל, שאף הורה על הגשת הסיכומים. בהסכמת הצדדים, ועקב הנסיבות המצערות, ניתן פסק דין זה על סמך חומר הראיות והסיכומים שבתיק, מבלי שהעדים נשמעו בפני. רקע : 3. המבקשים הינם תושבי ארצות הברית ובעלים רשומים של חלקים מתוך חלקה 224 בגוש 6615, ברחוב ענתות 24 בתל אביב (להלן: "החלקה"). משיב מספר 1 היה עורך דינם של המבקשים ובידיו הופקדו הערבויות (נסיבות ההפקדה תדונה בהמשך). במהלך המשפט ובהסכמת כל הצדדים, הועברו הערבויות מעו"ד זומר לידי עו"ד וולף, באת-כח המבקשים בהמרצת פתיחה זו. בישיבה מיום 24.1.2000 (עמוד 32 לפרוטוקול), נמחק עו"ד זומר כמשיב בהמרצת הפתיחה. שאלת ההוצאות נותרה להכרעה בפסק הדין. משיב 2 הינו מנהלה של המשיבה 3 ובעל מניות בה. משיבה 3 הינה חברה לבניה. משיב 4 היה המתווך לעסקה שנחתמה בין המבקשים למשיבה 3 וערב להתחיבות משיבה 3, על פי ההסכם. נציין כי משיב זה לא הגיש תצהיר מטעמו ולא התייצב לדיון. בסיכומיהם, הודיעו המשיבים 2-3 כי הם נוטלים על עצמם כל מחויבות אשר תוטל על משיב 4, אם תוטל, מבלי שיהיה צד להליך. 4. בתאריך 10.4.1994 נחתם בין המבקשים לבין המשיבה 3, הסכם לביצוע עבודות בניה (להלן : "ההסכם המקורי"). במסגרת הסכם זה, התחייבה המשיבה 3 לבנות בחלקה האמורה, 12 יחידות קוטג', ולרשום אותן כבית משותף, על פי חוק המקרקעין. כמו כן התחייבה משיבה 3 לרשום על שם המבקשים, 3 יחידות קוטג', מתוך ה12- שתבננה, תוך 36 חודשים מיום חתימת ההסכם. עוד הוסכם בין הצדדים כי תקופת הבניה תארך 16 חודשים, בסיומה תומצאנה למבקשים תעודות גמר. משיבה 3 התחייבה לשאת בכל ההוצאות הכרוכות ברישום הבית המשותף, לרבות שכ"ט עו"ד ומהנדס. המשיבים 2 ו4- ערבו אישית להתחיבויות המשיבה 3 כלפי המבקשים. במועד חתימת ההסכם הפקידה המשיבה 3 בידי המבקשים שני כתבי ערבות. במועד מאוחר יותר, כתוצאה מסכסוך שנתגלע בין הצדדים, נחתם הסכם פשרה ובמסגרתו הועברו ערבויות אלו בנאמנות לעו"ד זומר, תוך קביעת תנאים למסירתם למבקשים. לאחר הגשת התובענה הסכימו הצדדים כי עו"ד זומר יעביר את כתבי הערבות לידי עו"ד וולף, ב"כ המבקשים. עתה מבקשים המבקשים לקבל את הערבויות חזרה לידיהם. הערבויות הבנקאיות 5. שתי הערבויות הבנקאיות ניתנו, כאמור, במסגרת הסכם בניה שנחתם בין הצדדים. התנאים למימושן, כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם מיום 10.4.1994, הועלו על הכתב בסעיפים 26 ו27-. סעיף 26 דן בערבות הראשונה, וזו לשונו : " 26. 26.1 להבטחת כל התחייבויותיו של הקבלן עפ"י הסכם זה יפקיד הקבלן במעמד חתימת הסכם זה בידי המזמין ערבות בנקאית אוטונומית צמודה לשער הדולר ארה"ב, בסכום בשקלים השווה ל150,000-$. ערבות זאת תוחזר לקבלן לאחר קבלת טופס 4 ותעודת גמר חיבור חשמל ומילוי כל התנאים כמפורט בסעיף 21 לעיל, לגבי כל 12 היחידות וחיבורן לחשמל. הערבות הבנקאית תהא לתקופה של 18 חודש לפחות מיום חתימת הסכם זה ובאם לא יעמוד הקבלן בכל התנאים וימלא כל התחיבויותיו בהסכם זה ונספחיו ולא יאריך את תוקפה של הערבות הבנקאית, בכל פעם לתקופה של 3 חודשים וזאת עד 15 יום לפני פקיעת הערבות, יהא המזמין או בא כוחו רשאי לממשה ללא כל פניה לבורר או לכל גוף אחר וללא כל התנגדות מצד הקבלן. 26.2 להבטחת תיקוני שנת הבדק ולרישום המבנים כבית משותף ישאיר עם תום הבניה וקבלת תעודת גמר הקבלן בידי המזמין ביום מסירת הבתים למזמין ערבות בנקאית ע"ס 20,000$ מתוך הערבות המצויינת בסעיף 26.1 לעיל. עד תום 6 חודשים מתום תקופת הבדק ו/או האחריות ו/או רישום המבנים כבית משותף לפי המאוחר ביניהם. ערבות זאת תמומש בגין ליקויים רק כנגד המצאת קבלות המעידות על תיקון הליקויים לעו"ד הדס ו/או עו"ד רון גזית". (הדגשה לא במקור-נ.א.) סעיף 27 דן בערבות השניה, וזו לשונו : "27. הקבלן מפקיד במעמד חתימת הסכם זה בידי המזמין ערבות בנקאית ע"ס 20,000$ לתקופה של 40 חודשים מיום חתימת הסכם זה. ומוסכם בין הצדדים כי ערבות זאת תשמש את המזמין לתשלום כל הוצאות ו/או הפסדים שיגרמו לו במידה והעברת חלקי הקרקע ו/או רישום הבית המשותף לא יבוצעו ע"י עו"ד הדס במועדים הקבועים בהסכמים נשוא פרויקט זה, כולל שחרור כספים במועד, תשלומי מס במועד, מחיקת ו/או יחוד הערת אזהרה וכד'. " (הדגשה לא במקור-נ.א.) עם גמר בניית היחידות, התגלעו מחלוקות בין הצדדים. אותה עת, המבקשים עדיין החזיקו בשתי הערבויות. 6. הצדדים פנו לבורר מוסכם לשם ישוב הסכסוך ביניהם. במסגרת הליך הבוררות הגיעו הצדדים להסכם פשרה (להלן : "הסכם הפשרה הראשון"), בו התחייבה משיבה 3 לבצע עבודות השלמה ביחידות המבקשים בתוך 30 יום ממועד החתימה, ואילו המבקשים הסכימו להחליף את הערבות הראשונה שבידם, מסך של 150,000$ כפי שנקבע בסעיף 26.1, לערבות בסך 20,000 דולר, כפי שנקבע בסעיף 26.2. הסכם הפשרה הראשון שנחתם ביום 13.10.1996 קבע בעניין הערבויות, כך : " 4. אין בהסכם זה כדי לפגוע בהתחייבויות בן שם ובן שם בע"מ כנגד ה"ה מטלון בגין תקופת הבדק ובערבויות הבנקאיות כאמור בסעיפים 26.2 ו27- להסכם הזמנת הבניה …." בתאריך 20.10.1996, מסרה משיבה 3 לידי המבקשים במקום הערבות הבנקאית בסך 150,000 דולר, כפי שנקבע בהסכם הפשרה הראשון, ערבות בנקאית על סך 65,200 ש"ח (20,000 דולר במועד החתימה), ועליה נרשם "בקשר לאבטחת בדק-בית שנתי לבתים 3,5,8 ברחוב ענתות 24, צהלה". כיוון שכך, בידי המבקשים שתי ערבויות על סך 20,000 דולר כ"א. אשר למטרות שלשמן ניתנו הערבויות, גם לאחר הסכם הפשרה הראשון, לא חל כל שינוי ביחס להסכם המקורי, כמבואר לעיל. בחודשים מאי-יולי 1997 נרשמו חלקיה השונים של החלקה בלשכת רשם המקרקעין, אולם רישום הבית המשותף לא בוצע כמוסכם, ועבודות הבדק התמהמהו. לפיכך, פנו המבקשים לבנק בדרישה לחילוט שתי הערבויות. בתגובה, פנו המשיבים 2-3 לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן צו מניעה זמני כנגד פעולות מימוש הערבויות. 7. ב19.10.1997-, יום הדיון בבקשת צו המניעה, הגיעו הצדדים להסכם פשרה, במסגרתו ניתנה למשיבים 2-3 ארכה לקיום התחיבויותיהם, וכן הוארך תוקף כתבי הערבות (להלן - "הסכם הפשרה השני"). במסגרת הסכם הפשרה השני, הופקדו שני כתבי הערבות בידי בא כוחם דאז של המבקשים, עו"ד שריאל זומר. הסכם הפשרה השני אושר על ידי כבוד השופט שלו ז"ל וקיבל תוקף של פסק דין, ביום 19.10.1997. 8. עשרה ימים לאחר חתימת הסכם הפשרה השני, נחתם הסכם פשרה נוסף בין הצדדים (להלן: "הסכם הפשרה השלישי"). הסכם הפשרה השלישי דן בהסדר לחיסול חוב בגין הלוואה פרטית שקיבלו המבקשים, ממשיב מספר 2, ואינו רלוונטי לעניננו. רלוונטית לעניננו היא העובדה שבהסכם הפשרה השלישי, חזרו הצדדים וקבעו לעניין הערבויות כך : " 4. אין באמור לעיל כדי לפגוע בהתחייבות (כך במקור-נ.א) הקבלן העולות מהערבויות הבנקאיות המופקדות בידי עו"ד זומר". 9. יוני 1998, נוכחו המבקשים לדעת כי הבית המשותף עדיין לא נרשם ויחידות הקוטג' לא נרשמו על שם בעלי הזכויות בהן. כמו כן, לא נמסרו לידי המבקשים תעודות הגמר וגם עבודות הבדק לא בוצעו לשביעות רצונם. עוד יש לציין כי במהלך השנים 1998-1999 נרשם בנסח הרישום של החלקה במרשם המקרקעין, כי הוצאו צווי הריסה נגד חריגות בניה של מספר יחידות, מתוך ה12- שנבנו. צווי הריסה אלו, מונעים כיום את רישום היחידות כבית משותף. המבקשים פנו לעו"ד זומר וביקשו כי יעביר לידם את הערבויות, לשם מימושן. עו"ד זומר סירב לעשות כן ללא הסכמת המשיבים 2-4. במקביל נהלו המבקשים מו"מ עם המשיבים לשם הארכת תוקף כתבי הערבות, שלא צלח. לפיכך, הגישו המבקשים תובענה זו ביום 30.6.1998, בטרם יפקע מועד תוקף הערבויות שקיבלו. בבקשתם עתרו המבקשים למסור לידם את הערבויות לצורך מימושן המיידי ולהורות למשיבים להמנע מכל פעולה שתמנע את מימושן. כן עתרו המבקשים לחייב את המשיבים בהוצאות ושכ"ט עו"ד. בעקבות הגשת התובענה, הסכימו המשיבים להאריך את תוקפן של הערבויות מעת לעת. לאחרונה הוארך תוקף שתי הערבויות עד ליום 31.12.2000. 10. המחלוקת העיקרית בתובענה זו, הינה, אפוא, האם זכאים המבקשים לקבל לידם את הערבויות לצורך מימושן. בעוד שהמבקשים טוענים כי לא מולאו התנאים שלשמם ניתנו הערבויות, ולפיכך הם זכאים לממשן, טוענים המשיבים כי הם מילאו אחר כל התנאים ואין המבקשים זכאים לממשן. כל אחד מהצדדים טוען למטרה שונה, שלשמה ניתנה הערבות. כדי לבחון את יעוד הערבויות והאם יעדים אלה הושגו, יש לבחון בנפרד כל אחת מן הערבויות, כפי שהוסכם עליהן בהסכמים השונים. הערבות לפי סעיף 26.2 (5528-787-225010) 11. ערבות זו, כמבואר לעיל, הינה שריד לערבות מקורית על סך 150,000 דולר שניתנה להבטחת התחייבויות המשיבה 3 במסגרת פרוייקט בניית היחידות. הערבות הספציפית נשוא הדיון בפרק זה, נמסרה כחלק מהסכם הפשרה הראשון, ונחתמה ביום 20.10.1996. הסכום שנרשם בה- 65,200 ש"ח, שהם 20,000 דולר ביום החתימה. ערבות זו, כעולה מסעיף 26.2 בהסכם המקורי, המצוטט לעיל, נועדה לשתי מטרות גם יחד: "להבטחת תיקוני שנת הבדק ולרישום המבנים כבית משותף … ". יעוד כפול זה, לא שונה בהסכם הפשרה הראשון, שכן בסעיף 4 לאותו הסכם נאמר במפורש שאין בו "כדי לפגוע בהתחייבויות … ובערבויות הבנקאיות כאמור בסעיפים 26.2 ו27- להסכם הזמנת הבניה". בהסכם הפשרה השני, שקיבל תוקף של פסק דין, על ידי כבד השופט שלו ז"ל, מתייחסים הצדדים לשתי המטרות שהערבות נועדה להבטיח, כאל שתי ערבויות נפרדות: האחת לשם רישום הבית המשותף והשניה, לצורך תיקוני שנת הבדק. עו"ד זומר, שבידיו הופקדו שתי הערבויות, התחייב " למסור את הערבויות לצדדים, בהתאם להוראות נאמנות כדלהלן: א. הערבות לרישום צו הבית המשותף, תושב למבקשים (על ידי מר אלי בן שם), כנגד מסירת צו בית משותף, רשום בטאבו, כשיחידותיהם של המשיבים רשומות על שמם … . הערבות לביצוע בדק בית שנתי תושב לידי המבקשים בכפוף להוראות דלהלן : א. הצדדים יקבעו פגישות … ב. במידה ויהיו נחוצים תיקונים נוספים … ג. לגבי קוטג' מספר 3… ד. הערבות המוארכת תהיה בתוקף עד ל1.8.98- רק לגבי רטיבויות בדירות בכפוף לכך שכל התיקונים נשוא סעיף 2(א) יבוצעו כראוי ובצורה מושלמת על ידי המבקשים (המשיבים בתובענה-נ.א.)". חלוקה זו לשתי ערבויות מקורה, ככל הנראה, בשגגה. כפי שצוין לעיל, בהסכם המקורי כללה הערבות על פי סעיף 26.2 את שתי המטרות כאחת במסגרת אותה ערבות. שגגה זו ליוותה את הצדדים גם בעת הגשת התובענה, שבפני. בהמרצת הפתיחה התיחסה ב"כ המבקשים לשתי הערבויות תוך ציון שמטרתה של האחת - ערבות רישום, ומטרת השניה - ערבות בדק. טעות זו תוקנה בתאריך 3.1.000, כאשר הוגשה בש"א 1104/00. ב"כ המבקשים פנתה לבית המשפט בבקשה ליתן לה רשות לתקן את המרצת הפתיחה באופן שסעיף 5 וסעיף 6 רישא להמרצת הפתיחה יציינו כי יעודי הערבויות הינם כפי שנקבע בסעיפים 26.2 ו27- להסכם המקורי, ולא כפי שצוין בטעות בתובענה. כבוד השופט דוויק ז"ל, בישיבה מיום 5.1.2000 (עמוד 3 לפרוטוקול), התיר את התיקון המבוקש. כמו כן קבע, כי הצדדים יהיו רשאים להדרש לשאלת יעוד הערבויות במסגרת סיכומיהם. 12. מהאמור לעיל עולה כי אנו מצויים בשאלת פרשנות הסכם הפשרה השני: האם הסכם זה שינה מיעודי הערבויות כפי שנקבעו בהסכם המקורי, או שמא הכוונה ליעודיהן מההסכם המקורי. הכל מסכימים, שאם שונו יעודי הערבויות בהסכם מאוחר, יחולו תנאי ההסכם המאוחר באופן שמאיין את ההסכם המוקדם. לפיכך, נודעת חשיבות לבחינת אומד-דעת הצדדים, בשעה שחתמו על הסכם הפשרה השני. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) מורה כך: " חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". כדי לבחון כיצד משתקף אומד-דעתם של הצדדים מתוך החוזה, אין לדבוק במלות החוזה בלבד, אלא יש לבחון מה היתה מטרת ההסכם ולאיזו תכלית הוא נועד. ראה לעניין זה ע"א 4628/93, מדינת ישראל נ' אפרופים, פ"ד מט(2) 265, 311 שם פסק המשנה לנשיא ברק (כתארו דאז),כי אומד הדעת אליו מתייחס סעיף 25(א) לחוק החוזים הוא : "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים באמצעות החוזה. אומד דעת זה יכול שישתמע מתוך החוזה, ויכול שישתמע מתוך הנסיבות … התכלית האוביקטיבית של החוזה היא המטרות, האינטרסים והתניות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים". ומן הכלל, אל הפרט. בהסכם הפשרה השני, מופיעה התיבה "שתי הערבויות". אולם, תיבה זאת, מופיעה רק בקשר למסירתן של "שתי הערבויות" לעו"ד זומר. המשכו של הסכם הפשרה השני, עוסק בשינויים עליהם הסכימו הצדדים, בתנאי רישום הבית ובתיקוני הבדק. יש להדגיש, כפי שציינתי לעיל, כי שני נושאים אלה כלולים יחד כתנאים לשמם ניתנה הערבות הראשונה, שנועדה על פי סעיף 26.2 , להבטיח את ביצועם. הסכם הפשרה השני למעשה חילק את הערבות הראשונה לשני חלקיה, ודן בכל אחד מהם בנפרד, תוך שהוא מכנה את החלק הראשון "ערבות הרישום" ואת החלק השני "ערבות הבדק". יש להדגיש כי ההסכם לא דן כלל בענינה של הערבות השניה, שמטרתה כפי שבוטאה בהסכם המקורי, להוות ערבות בגין הוצאות או הפסדים שעלולים להגרם למבקשים כתוצאה מאי רישום הפרויקט כבית משותף, על ידי המשיבים. אמנם, הקורא את הסכם הפשרה השני, מבלי לדעת מה נאמר בהסכם המקורי, יכול לסבור בטעות כי מדובר בשתי ערבויות שונות ולא בערבות אחת בעלת תכלית כפולה. אולם, הצדדים אשר היו שותפים מלאים לניסוח תניות ההסכם הראשון, והכירו את ההיסטוריה ההסכמית ביניהם, ידעו היטב כי מדובר בשתי ערבויות, כאשר לאחת מהן נקבעו שתי תכליות. לפיכך, יש לקרוא את ההסכם מתוך עיניהם של הצדדים לו, אשר היו בקיאים בפרטיו של ההסכם המקורי. לו רצו הצדדים בהסכם הפשרה השני, לשנות את הרכב הערבויות באופן שהערבות הראשונה תפוצל על פי תכליותיה ותתיחס לרישום בלבד, ואילו הערבות השניה תבוטל כליל ותהפוך לערבות בדק בלבד, היו חייבים לומר זאת בלשון מפורשת ולא משתמעת. מששתקו הצדדים להסכם הפשרה ולא דנו כלל בערבות על פי סעיף 27 להסכם המקורי, שתכליתה שונה, מן הסתם הסכימו כי בערבות זו לא יחול כל שינוי. אין כל ספק, שהצדדים יחסו חשיבות באותו הסכם לשתי התכליות (הן לרישום הבית המשותף והן לבדק), שבגינן התגלע הסכסוך, ולא יחסו אותה שעה כל חשיבות לנזקים ו/או להפסדים עקב אי הרישום. אותה עת קיוו הצדדים כי המחלוקות תיושבנה ולא יתווספו נזקים נוספים על נזקיהם. לפיכך דן הסכם הפשרה השני רק באותה ערבות הדנה בענינים אלה, ולא בענינים אחרים שלא עלו על הפרק באותה עת. מקריאת הסכם הפשרה השני, ברור כי הצדדים הבינו היטב באיזו ערבות הם דנים, אחרת היו טורחים לציין את מספרה. הדבר עולה גם מהראיות שנשמעו בבית המשפט מפי עו"ד זומר ועו"ד הדס. תכליות הבדק ורישום הבית המשותף היו העיקר ומספרה של הערבות או זיהויה באופן אחר, היה הטפל. המטרות והאינטרסים שביקשו הצדדים להגשים באמצעות החוזה, היו קיום דווקני של החוזה ולא הסנקציות באי קיומו. מכאן שמלשון הסכם הפשרה השני עולה כי כוונת הצדדים היתה לשנות את תנאי הערבות הראשונה בלבד, היא ערבות הרישום והבדק, מבלי לשנות את תנאי הערבות השניה. כוונה זו עולה מלשון ההסכם השני, מתכליתו ומנסיבות כריתתו. הכוונה להתוות את התנאים להשבת הערבות שנועדה להבטיח את רישום הבית וביצוע תיקוני הבדק. לא עולה ולא משתמעת כל כוונה לדון בנזקים או הפסדים עקב אי-רישום, שזו תכליתה של הערבות השניה. מצב דברים זה לא שונה גם בהסכם הפשרה השלישי, שכן סעיף 4 להסכם זה (המצוטט בפסקה 8 לעיל), מתיחס לערבויות המופקדות בידי המשיב 1 ומצוין בו בפירוש כי תוקף הערבויות ויעודן לא יגרעו ולא יפגעו. האם התקיימו התנאים למימוש הערבות לפי סעיף 26.2, על פי הסכם הפשרה השני ? 13. משהמסקנה היא שהסכם הפשרה השני דן רק בערבות על פי סעיף 26.2 להסכם המקורי, דהיינו ערבות לצורך רישום ובדק, יש לבחון מהם התנאים החדשים שנקבעו למימוש אותה ערבות. על פי האמור בהסכם הפשרה השני, תמומש הערבות הזו אם לא יתמלאו התנאים הבאים: א. הבית נרשם כבית משותף בטאבו, כשיחידותיהם של המבקשים רשומות על שמם. ב. תוקנו כל הליקויים, בדגש על נזקי רטיבות בדירות המבקשים. בעת הדיון, יחדו הצדדים חלק משמעותי מראיותיהם לבחינת השאלה - באשמת מי לא נרשם הבית במועד. עיון בהסכם הפשרה השני מעלה שנעדר בו מרכיב של סנקציה כלשהי, כנגד המפר. ההסכם הוא בעל אופי אופרטיבי מובהק, משמע, שני הצדדים סברו שבמצב הקיים ניתן לקיים את התנאים בהסכם, ואי מילויו יגרור מימוש הערבות על ידי המבקשים. מן הדרך בה ניסחו הצדדים את ההסכם, משתמעת באופן חד משמעי כוונתם לישם את ההבנות אליהן הגיעו, תוך שינוי התניות למימוש הערבויות, אשר הופיעו בהסכם המקורי. כיוון שכך, החיפוש אחר האחראי לסיכול הרישום כלל איננו מענייננו, שכן הצדדים הניחו שבמועד הכריתה ההסכם ניתן לביצוע. המבחן היחיד שמכונן הסכם הפשרה השני הינו מבחן התוצאה. התגבשו התנאים למימוש הערבות - תמסר הערבות למבקשים. קוימו התחיבויות המשיבים - תוחזר הערבות למשיבים. לפיכך, כל שעלינו לבחון הוא, האם נתקיימו התנאים הדרושים למימוש הערבויות, כעולה מלשון הערבויות וההסכמים השונים, המשקפים את אומד דעת הצדדים. נציין, כי היעוד הכפול של הערבות הראשונה, נקבע על ידי הצדדים מבלי לייחד חלק ספציפי בערבות לכל אחת מהמטרות, דהיינו, לא צוין סכום נפרד מתוך הערבות למטרת הרישום וסכום אחר מתוך הערבות למטרת תיקוני הבדק. לפיכך, אם גמלו התנאים למימוש אחת משתי המטרות, די בכך כדי להביא את הערבות הזו במלואה לידי מימוש. 14. לעניין רישום הבית המשותף, הכל מסכימים כי המשיבים לא עמדו בהתחייבות לרישום הבית כבית משותף, עד עצם היום הזה. תוצאה זו, די בה כדי להצדיק מימוש הערבות, לאור תניות הסכם הפשרה השני. אמנם, בדין טוענת ב"כ המשיבים כי הסכם הפשרה השני לא קבע מועד מוחלט וסופי לרישום. עם זאת, ברי כי מלכתחילה לא היתה כוונת הצדדים כי החיוב יהיה תלוי ועומד למשך תקופה בלתי מוגבלת, יהא אורכה אשר יהא. כלל הפרשנות הידוע והראוי לשימוש במקרה זה, הינו הכלל המעוגן בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) - התשל"ג1973-, שזו לשונו : " חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש ". אם כן, אין בשתיקת החוזה כדי לאפשר למשיבים מועד סף אין סופי להשלמת הרישום, וממילא פרק הזמן הרב שחלף מאז חתימת הסכם הפשרה השני ב19.10.1997- חרג אל מעבר לפרק הזמן הסביר לביצוע הרישום. לא למיותר לציין, כי ההסכם המקורי קבע כי המועד לרישום הוא 3 שנים מיום כריתתו. אותה עת עוד טרם החלה הבניה. מכאן, שפרק זמן של 3 שנים לאחר הסכם הפשרה השני, בוודאי הינו פרק זמן סביר לביצוע הרישום. הטענה העיקרית שמעלים המשיבים לעניין זה, מיחסת למבקשים את סיכולו של הסכם הפשרה השני. סיכול זה, לטענת המשיבים, נגרם הן כתוצאה משלילת יפוי הכח של המשיב 1 על ידי המבקשים, לחתום על מסמכי הרישום בשמם, והן מסירובו של המבקש עצמו לחתום על מסמכי הרישום והתניית החתימה בהמצאת תעודות הגמר. המבקשים שוללים טענה זו מכל וכל. לטענתם, לא היתה כל מניעה, מצדם, לביצוע הרישום. לטענת המבקשים, התניות בהסכם בדבר מימוש הערבויות, כמוהן כפיצוי מוסכם שנקבע מראש בהסכם, למקרה של הפרה צפויה, וזו התממשה. המשיבים שוללים טענה זו וטוענים כי הערבות הראשונה לא ניתנה כפיצוי בגין הפרת הסכם, אלא כמכשיר להבטחת החיוב. לדעת המשיבים, כדי לפרוע את הערבויות, על המבקשים להוכיח כי הסכום הכספי נשוא פרעון הערבויות, נחוץ לצורך קיום החיובים שבהסכם. כפי שצוין לעיל, הסכם הפשרה השני שותק בכל הנוגע לחובות המבקשים, למעט חובת מסירת הערבויות למשיב 1, דהיינו, לעורך דינם. הסכם זה מטיל על המשיבים לבצע את הרישום וקושר בין אי-פעולת הרישום לבין זכות המבקשים לממש את הערבות. מסעיף 26 להסכם המקורי עולה בבירור כי יעוד הערבות - להתממש במקרה שהמשיבה 3 לא תעמוד בהתחיבותה לרשום את הבית המשותף. אמנם, לא מדובר בפיצוי מוסכם במובנו המקובל, אולם אין משתמעת כל כוונה כי על המבקשים להוכיח שהסכום הכספי נשוא פרעון הערבות נחוץ לצורך ביצוע הרישום. כל שנדרשים המבקשים להוכיח הוא, שלא קוימה ההתחיבות שנטלו המשיבים על עצמם, לרישום הבית המשותף. זאת ותו לא. הדבר גם עולה מקריאת סעיף 27 הדן בערבות השניה. נוסחו של סעיף זה שונה מקודמו, והוא נוקב בתיבה "הוצאות והפסדים". על כך ידובר בהמשך בהרחבה. לו רצו הצדדים לקשור בין הוצאות למימוש, היו מציינים זאת במפורש, כפי שעשו בסעיף 27. מכל האמור לעיל, עולה כי דין הערבות הראשונה לעבור לידי המבקשים, בהתקיים התנאים המאפשרים מימושה, בשל אי רישום הבית המשותף. 15. אולם בכך לא די. יעודה השני של אותה ערבות הינו תיקוני שנת הבדק. לטענת המשיבים, שנת הבדק המצוינת בהסכם הפשרה השני הסתיימה. לטענתם, הערבות לא נועדה להבטיח ביצוע תיקונים של כל ליקוי או נזילה שיתגלו ביחידות, בכל עת בעתיד, אלא בפרק זמן מוגדר, שכבר עבר. גם בנקודה זו אין בידי להסכים עם ב"כ המשיבים. הליקוי העיקרי המופיע בהסכם הפשרה השני, שאליו מתיחסים הצדדים בצורה מפורשת וספציפית, הוא הרטיבות שהופיעה ביחידות הדיור. ליקוי זה מופיע גם ברשימה שצורפה כנספח להסכם הפשרה השלישי. הוצגו מכתבים רבים שנשלחו לב"כ המשיבים הכוללים תלונות חוזרות ונשנות של המבקשים בגין רטיבות בקוטג'ים הרלוונטיים. המשיבים עצמם ניסו לתקן את הליקוי במספר הזדמנויות. האחרונה שבהן בחודש דצמבר 1999. המשיבים לא הציגו כל חוות דעת ממנה עולה כי הנזילות אכן תוקנו. מאידך, העידו המבקשים כי הנזילות עדיין קיימות. כיוון שכך, נמצאנו למדים כי מסירת הערבות למבקשים מתבקשת אף לצורך מימוש יעודה השני, תיקוני הבדק, שלא בוצעו במלואם על ידי המשיבים, כאמור בהסכם הפשרה השני. הערבות לפי סעיף 27 (4583-787-225010 ) 16. ערבות זו, כמבואר לעיל, הוטלה במסגרת חיובי ההסכם המקורי ונחתמה ביום 10.4.1994, על סכום של 59,880 ש"ח. ערבות זו לא שונתה מאז חתימת ההסכם המקורי. מלשון סעיף 27 להסכם המקורי עולה, כי מטרת ערבות זו היא להבטיח תשלום הוצאות או הפסדים שיגרמו למבקשים, במידה שהעברת חלקי הקרקע או רישום הבית המשותף לא יבוצעו ע"י עורכי הדין של המשיבים, במועדים הקבועים בהסכמים. כפי שציינו, הסכם הפשרה הראשון והסכם הפשרה השלישי כללו סעיפים המבטיחים כי ערבות זו לא תפגע, ואילו הסכם הפשרה השני כלל לא התיחס לערבות זו. לפיכך, יעודה המקורי של הערבות, כפי שמופיע בסעיף 27 להסכם המקורי, הוא שנותר בתוקף. סעיף 27 אינו מפרט את דרכי ההוכחה למימוש הערבות. אולם, מנוסח הסעיף עולה כי על מנת לממש ערבות זו, יש צורך להראות כי אכן נגרמו הפסדים או הוצאות, כתוצאה מאי רישום הבית המשותף או אי העברת הקרקע. בענייננו, לא הונחה כל תשתית ראיתית המלמדת על הפסדים או הוצאות שנגרמו למבקשים כתוצאה מאי רישום הבית המשותף. המבקשים טענו במסגרת בש"א 2504/00 כי נגרמו להם הוצאות רבות עקב הפרת התחיבויות המשיבים. לשם כך צרפו צילומי קבלות וכרטיסי טיסה המוכיחים, לטענתם, את עלויות שהייתם של המבקשים בישראל, לצורך הטיפול בהליך המשפטי. ברם, בכך לא די. עצם הגעת המבקשים ארצה ושהייתם לתקופות שונות בדירות שכורות, אין בה כדי ללמד על הקשר הסיבתי בין הגעתם לבין הנזק שנגרם להם כתוצאה מאי רישום הבית. גם בתצהיר המבקש שצורף לבש"א 2504/00, אין התיחסות מספקת לשיוך ההוצאה לנזק. ממילא, אין המרצת הפתיחה, הדרך הראויה להוכחת גובה הנזק והקשר הסיבתי בינו לבין המחדל. לפיכך, לא הוכחו התנאים הדרושים למימוש הערבות השניה. עם זאת, לא חסומה בפני המבקשים הדרך להוכיח נזקים או הפסדים שנגרמו להם בגין אי רישום הנכס כבית משותף, במסגרת דרכי הוכחה ראויות בהליך אזרחי רגיל. התוצאה 17. הערבות הראשונה ניתנה לתכלית כפולה: הן לביצוע רישום בית משותף והן לבדק. שתי התכליות לא התממשו. לפיכך, תועבר ערבות מספר 5528-787-225010 לידי המבקשים, והם יהיו רשאים לממשה. 18. אשר לערבות השניה, שניתנה לשם פיצוי על הוצאות או הפסדים שנגרמו למבקשים, אין המרצת הפתיחה הדרך הראויה להוכחת נזק, וממילא נזק כזה לא הוכח. 19. אשר להוצאות, בהתחשב בכך שרק מחצית מהתובענה התקבלה, הנני מחייבת את המשיבים, ביחד ולחוד, לשלם למבקשים סך של 4000 ש"ח + מע"מ, בצירוף ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. אשר לתובענה שהוגשה כנגד המשיב 1, משום השלב המקדמי בו היא נמחקה, לא ראיתי לנכון להטיל על המבקשים הוצאות, בגין צירופו להליך. יחידת דיורחוזה בניהבניהחוזה