פסק דין מבוא: זוהי תביעה כספית בסך 17,284 ש"ח אשר הוגשה ביום 24.3.97 על ידי התובעת נגד הנתבע, בגין אי תשלום דמי ניהול אשר לטענת התובעת חייב בהם הנתבע מכוח הסכם ניהול שנערך בין הצדדים. ביום 20.4.92 התקשר הנתבע עם מרגניות פרוייקטים (בניה ופיתוח) בע"מ (להלן: "חברת מרגניות") בחוזה רכישה לפיו רכש הנתבע מאת חברת מרגניות את החנות שמספרה 18 בקניון לב העיר שבטירת הכרמל (להלן: "חוזה הרכישה"). ביום 11.2.93 התקשר הנתבע עם חברת מרגניות בהסכם ניהול, לפיו ניהול, אחזקת ותפעול השירותים בקניון לב העיר יבוצעו על ידי חברת ניהול אשר תמונה על ידי חברת מרגניות (להלן: "הסכם הניהול"). במסגרת הסכם הניהול, התחייב הנתבע, בין היתר, לשאת ביחד עם יתר המחזיקים בקניון לב העיר בכל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים בהתאם לאמור בהסכם הניהול. ביום 1.3.95 נחתם הסכם הסמכה בין חברת מרגניות לבין התובעת במסגרתו המחתה חברת מרגניות לתובעת את כל זכויותיה וחובותיה על פי הסכם הניהול, בכפוף ובהתאם לאמור בהסכם ההסמכה (להלן: "הסכם ההסמכה"). בפועל ניהלה התובעת את אחזקת ותפעול השירותים בקניון לב העיר מיום 1.3.95 ועד ליום 2.7.96. טענות התובעת: טוענת התובעת כי הנתבע לא שילם לה את דמי הניהול המגיעים לה מכוח הסכם הניהול, וזאת חרף דרישות חוזרות ונשנות מצידה לתשלום דמי ניהול אלה. התובעת הגישה נגד הנתבע תביעה בסדר דין מקוצר בגין אי תשלום דמי הניהול. הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן. כבוד הרשם ח. אהרון ורבנר נתן ביום 10.8.97 פסק דין חלקי נגד הנתבע בהסתמך על הסכמת הצדדים, חייב את הנתבע לשלם לתובעת 4,336 ש"ח ולגבי יתרת הסכום הנתבע מחק את הכותרת "בסדר דין מקוצר" והעבירה לפסים רגילים. התובעת טוענת כי הנתבע חייב בדמי ניהול בגין תוספת בניה שביצע הנתבע בחנות בשטח של 23.74 מ"ר (להלן: "הגלריה") בעבור תקופה של 16 חודשים, וכן ביתרת חוב דמי ניהול הנובעת מהפרשים בין החלק המשוער בהוצאות הניהול בסך 5.85 דולר למ"ר, אשר שולמו על ידי הנתבע במסגרת הליכי הוצאה לפועל לביצוע פסק הדין החלקי, לבין הסך המירבי בסך 7 דולר למ"ר, הסכום המירבי שהוסמכה התובעת לגבות מהנתבע מכוח הסכם ההסמכה. טענות הנתבע: מנגד טוען הנתבע, כי אין לחייבו בתשלום דמי ניהול בעבור הגלריה וכי אין לחייבו בתשלום ההפרשים האמורים, מנימוקים אשר יפורטו להלן. בהחלטתי מיום 31.5.99 הוריתי לצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעת הגיש תצהיר עדות ראשית מר גיורא בן יעקב, מנהלה של התובעת. הנתבע ביקש לראות את התצהיר שהגיש במסגרת בקשתו למתן רשות להתגונן, כתצהיר עדות ראשית מטעמו. לטענת הנתבע, התובעת מנועה מלחייבו בתשלום דמי ניהול עבור הגלריה, הואיל ועל פי הסכם ההסמכה שבין התובעת לבין חברת מרגניות רשאית היתה התובעת לגבות דמי ניהול לפי שטח החנות אשר נקבע בהסכם הניהול - כ- 29.24 מ"ר. יתר על כן, טען הנתבע בעדותו כי בניית הגלריה נעשתה עוד בתקופה בה חברת מרגניות ניהלה את השירותים והאחזקה בקניון לב העיר, וזו לא גבתה דמי ניהול בעבור הגלריה. חברת מרגניות המחתה את זכויותיה לתובעת במסגרת הסכם ההסמכה, ומכאן שלא הוקנתה לה זכות טובה מזו שהיתה לחברת מרגניות. על כן, אין התובעת יכולה לסטות מהתנהגותה של חברת מרגניות, ואין היא רשאית לגבות דמי ניהול בעבור הגלריה - דמי ניהול אשר גבייתם הינה בגדר התעשרות שלא כדין על חשבון הנתבע. הנתבע מוסיף ומנמק את אי זכאותה של התובעת לגבות דמי ניהול בעבור הגלריה גם בכך שחשיבותה של הגלריה נופלת עשרות מונים מערך החנות, המשמשת להצגת הסחורה בפני הקונים. השימוש בחנות הינו שימוש עיקרי, לעומת השימוש הנלווה בגלריה, ומסיבה זו לא גבתה חברת מרגניות דמי ניהול בעבור הגלריה. כן טען כי מאחר ושטחה של הגלריה אינו כשטח החנות, גם לו הגיע לחברת מרגניות תשלום דמי ניהול בעבור הגלריה, הרי שתשלום זה היה נמוך מתשלום דמי ניהול בעבור החנות. בתצהיר אשר הגיש הנתבע בבקשה למתן רשות להתגונן אישר הנתבע כי התובעת זכאית לדמי ניהול עבור התקופה שבין 1.1.96 לבין 30.6.96 בסך 174 דולר לחודש, ובסה"כ כ- 1,044 דולר בתוספת מע"מ. סכום זה שולם על ידי הנתבע בעקבות פסק הדין החלקי אשר כאמור ניתן על ידי כבוד הרשם ורבנר. באשר לשנת 1995, טוען הנתבע כי דמי הניהול שולמו על ידו ו/או על ידי שוכרי החנות, ואף צרף לתצהירו חשבוניות המעידות על ביצוע התשלום. דמי ניהול - על פי שטח הרצפה: כיצד קבעה התובעת את האופן שבו יש לחשב את דמי הניהול אותם צריך היה לשלם לטענתה הנתבע? על פי הסכם הניהול, רשאית חברת הניהול לקבוע את הבסיס לגביית דמי הניהול בהתאם לאחת מהאפשרויות הבאות: על פי היחס שבין שטח רצפת היחידה לבין שטח רצפות כל הקניון בכל הנוגע לשירותים הניתנים לקניון, או על פי שווין של היחידות וכן על פי כל נתון אחר שייראה לה רלוונטי. שני הצדדים מסכימים על כך שהבסיס לפיו חושבו דמי הניהול הינו על פי היחס בין שטח רצפת היחידה לבין שטח רצפת כל הקניון. המחלוקת נסובה סביב עצם גודל השטח של היחידה לפיו יש לחשב את שיעור דמי הניהול - מחד טוענת התובעת כי שטח היחידה כולל את שטח החנות לרבות שטח הגלריה, ומאידך טוען הנתבע כי שטח היחידה משמעו שטח החנות בלבד. דיון: אני מקבל טענותיו הנ"ל של הנתבע כפי שיפורט להלן, הן לעניין פרשנות ההסכם על פי אומד דעת הצדדים, הן לעניין הגדרת המונח "שטח הרצפה" שלדעתי בהעדר אמירה מפורשת, איננו כולל שטח של גלריה. כמו כן נראית לי טענת ב"כ הנתבע בסיכומיו כי אין ספק שהשימוש שנעשה בשטח הגלריה הינו משני וטפל לשימוש שנעשה בשטח החנות עצמה, עובדה שיש בה כדי להביא לאבחנה ברורה הן מבחינת "שימוש החסר" שנעשה בשטח הגלריה בניגוד ל"שימוש היתר" האמור לגבי מסעדות ומזנונים בהסכם הניהול. טעמים אלה, כשלעצמם, היו מחייבים את הצדדים לפרט במפורש בהסכם כי יש לשלם דמי ניהול עבור שטח הגלריה בסכומים מופחתים בהרבה מהסכומים שיש לשלם עבור שטח הרצפה של החנות. משהדבר לא נעשה, קרוב לוודאי שהצדדים התכוונו שאין לשלם דמי ניהול עבור השימוש בגלריה, ולא להיפך, דהיינו, שיש לשלם סכום זהה עבור שטח הגלריה כמו שטח הרצפה של החנות גופה. לא נראה לי כי המסמך המראה לכאורה חיוב בארנונה גם עבור שטח הגלריה עשוי לשנות את האמור לעיל שהרי ארנונה משולמת על פי הוראות חוק ו/או חוקי עזר, ואילו התשלומים נשוא הדיון הינם על פי הסכם. להלן מספר סעיפים עיקריים מהסכם הניהול והסכם הרכישה: על פי סעיף 8 ג' להסכם הניהול, הנושא בתשלום דמי הניהול הינו ה"מחזיק": "ג. המחזיק מתחייב בזאת לשלם לחברת הניהול את חלקו המשוער בהוצאות הניזכרות בסעיף קטן א' לעיל, בין אם הוא מחזיק בנכס בעצמו, בין אם מסר את השימוש בו לאחר, ובין אם אין אדם המחזיק בפועל בנכס." "מחזיק" מוגדר בהסכם הניהול כ: "רוכש היחידה וכן המחזיק וכל מי שהוא או שיהיה, מעת לעת, המחזיק ו/או הבעלים ו/או השוכר המשתמש בשטח כלשהוא של הקניון, ומי שיבוא במקומו, כולם יחד וכל אחד לחוד". ולפי סעיף 11 ב' להסכם הניהול: "ב. חתימת חוזה ניהול ע"י מקבל הזכויות עם חברת הניהול לא תשחרר את המחזיק מביצוע חיוביו עפ"י הסכם זה והוא יהיה אחראי ביחד ולחוד עם מקבל הזכויות לביצוע מלוא חיוביו עפ"י הסכם זה." לכאורה, אין כל פגם בכך שהתובעת תבעה את הנתבע בגין אי תשלום דמי ניהול, שהרי כבעלים של החנות הוא נחשב למחזיק. אולם, אין באמור כדי להצביע על כך שהנתבע אכן חייב בתשלום דמי ניהול, ולשם הכרעה בשאלה זו יש לבחון את יתר הראיות. סעיף 14 להסכם הרכישה קובע: "הקונה מתחייב לא לעשות כל שינויים ותוספות בחנות או מחוצה לה, פרט לאלה, שנבנו ע"י החברה, בלא לקבל הסכמת החברה מראש ובכתב, וזאת עד לתום תקופת האחריות ו/או עד למתן היתר סופי של הרשויות המוסמכות בגין המרכז המסחרי, לפי המאוחר מבין המועדים הנ"ל." בנוסף נקבע בסעיף 4 ה' להסכם הרכישה כי: "למען הרחק ספק מובהר בזה, כי כל הזכויות לאחוזי הבניה על החלקה, אלה הקיימים היום ואלה שיהא לה בעתיד, בין בכפוף לתשלום היטל השבחה ובין ללא תשלום כאמור, יהיו בכל עת שייכים לחברה ולה בלבד, והיא תהא רשאית לעשות בהם שימוש כראות עיניה ולקונה לא יהיו כל זכויות בהם ו/או דרישות בגינם." מועד בניית הגלריה: מן האמור בסעיפים 4 ה' ו- 14 להסכם הרכישה עולה, כי לצורך בנית הגלריה צריך היה הנתבע לבקש את הסכמת חברת מרגניות לבניה. מעדותו של הנתבע, אשר לא נסתרה, עולה כי חברת מרגניות ידעה על בנייתה של הגלריה, ובלשון הנתבע: "לשאלתך אם יש לי היתר בניה על התוספת (הגלריה), אני משיב שכשקניתי את החנות היזם הכין תשתית לגלריה בכל קומה א' בכל החנויות בקניון. הוא הפנה אותי למהנדסת שהוא עובד איתה כדי שתעשה לי אדריכלות. כל בעלי החנויות פנו אליה. הגשנו את התוכניות ובצענו זאת. אינני יודע אם יש היתר או אין. האדריכלית טיפלה בעניין." מכל מקום, נעלה מכל ספק כי הגלריה נבנתה עוד בשנת 1993, סמוך לחתימה על הסכם הניהול, וכפי שעולה מנספח ד' לתצהיר התובעת ת1/, נמדדה הגלריה על ידי המודד זייד ושטחה הוסף לשטח החנות, ובסך הכל השטח הוא 53.04 מ"ר. עובדת קיומה של הגלריה לא נסתרה, איפוא, מעיניה של חברת "מרגניות פרוייקטים (בנייה ופיתוח) בע"מ, ששימשה גם כחברת הניהול עד לחתימת "הסכם ההסמכה" בינה לבין התובעת, אשר באה בנעליה של חברת מרגניות הנ"ל. זוהי החברה שחתמה על הסכם הניהול המקורי ועל פי התנהגותה של חברת מרגניות עד לבוא התובעת בנעליה ביום 1.3.1995, היא לא גבתה ולא ביקשה לגבות תשלום עבור שטח הגלריה. נראה לי, לאור מצב דברים זה, כי טענת הנתבע כי לא התחייב ולא נדרש להתחייב לשלם דמי ניהול עבור הגלריה, היא הנכונה. ניתן לראות בהתנהגות חברת מרגניות הסכמה אם במפורש או מכללא עם הנתבע לא לגבות תשלום עבור הגלריה. מקובלת עלי גרסתו של הנתבע, לפיה במהלך התקופה בה נוהלו שירותי הטיפול והאחזקה על ידי חברת מרגניות חויב בתשלום דמי ניהול על פי גודל החנות בלבד. עובדה זו לא נסתרה על ידי התובעת, ויש בכך כדי להצביע על הסכמה בין חברת מרגניות לבין הנתבע לחישוב דמי הניהול על פי שטח החנות כאשר זה אינו כולל את שטח הגלריה. גרסתו של הנתבע נתמכת אף באמור בהסכם הניהול - על פיו שטח החנות הינו כ- 29 מ"ר (נתון הבא לידי ביטוי אף בנספח אשר צורף להסכם הניהול - ממנו ניתן ללמוד על שטח החנות). אי צירוף נספחים ל"הסכם ההסמכה": בנוסף לכך, הוכח, כי ל"הסכם ההסמכה", נספח ג' לתצהיר התובעת, לא צורפו הנספחים הרלבנטיים, ובעיקר הנספח המתאר את הבעלויות על החנויות ושטחן. מדובר על מסמך נ1/. במבוא לנספח ג' הנ"ל, ב"הואיל" השלישי, נאמר: "והואיל והחברה מצהירה כי הבעלות על היחידות בקניון, שטחי היחידות והשימוש המותר בכל אחת מהן, הינו כמפורט בטבלה ובשרטוט המצורפים כנספח להסכם זה" (הדגשה במקור)... שטח יחידה 18 באותו נספח כמוצהר, הוא 29.24 מ"ר. שטח זה שימש בסיס להסכם שבין התובעת לבין חברת מרגניות הנ"ל למרות שבאותה עת, הגלריה היתה כבר קיימת כפי שנאמר לעיל. עוד נאמר בהמשך נספח ג' הנ"ל כי המבוא והנספחים להסכם מהווים חלק בלתי נפרד ממנו. התובעת הגישה הסכם לא שלם, מטעמים השמורים עימה. לענין ידיעת התובעת את מצב הדברים לאשורו עוד לפני חתימתה על "הסכם ההסמכה" אומר העד גיורא בן יעקב, כי לפני החתימה על ההסכם הנ"ל, עשה סיור בקניון וקיבל את כל המסמכים הרלבנטיים. אין לקבל את טענתו כי קיום הגלריה נסתר מעיניו והתגלה לו באקראי. פרשנות חוזה לפי אומד דעת הצדדים: אין חולק על כך שהסכם הניהול הינו חוזה. לעניין פרשנותו של חוזה יפים דברי כבוד השופט א. ברק (כתוארו אז) בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265: "חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה 'קבילים' הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם." (שם, בעמוד 311-312). בעניין זה התבטא כבוד השופט ברק (כתוארו אז) גם בד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נ' Israel British Bank (London) (In Liquidation), פ"ד מד(2) 265, אשר קדם לפסק הדין בעניין חברת אפרופים: "על תכלית החוזה ניתן ללמוד מתוכו וממהות הסדריו ומבנהו, וכן ממקורות חיצוניים לו, כגון מהלך המשא והמתן בין הצדדים והתנהגותם לאחר כריתת החוזה, חוזים אחרים הקיימים ביניהם, הנוהג המסחרי הידוע להם או שיש להניח שהם ידעו עליו ומקורות אחרים שיש בהם כדי להציע על תכלית החוזה ומטרתו (ההדגשות שלי - ר' ש' צ')." (שם, בעמוד 274). לאור התנהגותה של חברת מרגניות - אשר על אף ידיעתה בדבר בניית הגלריה, בחרה שלא לדרוש מהנתבע דמי ניהול בעבורה, והסתפקה בדמי ניהול אשר חישובם התבסס על שטח החנות בלבד - ניתן להסיק שכוונת הצדדים להסכם הניהול היתה כי דמי הניהול ישולמו על פי שטח החנות בלבד. יתר על כן, התובעת לא עמדה בעת החתימה על הסכם ההסמכה על כך שדמי הניהול יחושבו על בסיס שטחי החנויות לרבות שטחי הגלריות, חרף העובדה כי ידעה במועד זה שנבנו גלריות על ידי מחזיקים (פרט לנתבע) בקניון לב העיר. מן הראוי להדגיש, כי "הסכם ההסמכה" הינו למעשה הסכם המחאת זכויות וחובות. סעיף 2 לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט - 1969 קובע כי אין בהמחאת זכות כדי לשנות את הזכות או תנאיה. מכאן, שאין התובעת יכולה לדרוש קיומה של זכות טובה מזו אשר היתה לחברת מרגניות כלפי הנתבע, ואין היא יכולה לדרוש מהנתבע לשלם לה דמי ניהול בעבור הגלריה מבלי שדרישה זו מעוגנת בהסכם הניהול, אשר כל הזכויות והחובות מכוחו הומחו לתובעת, ובכל מקרה, לא עלה בידה של התובעת להוכיח (על פי אומד דעת הצדדים הנובע מהסכם הניהול מהנסיבות החיצוניות לו) כי גביית דמי ניהול תיעשה לא רק לפי שטח החנות, אלא גם על לפי תוספת שטח הגלריה. אופן חישוב דמי הניהול: דרישת התובעת, כי הנתבע ישלם הפרש בדמי ניהול בין דמי הניהול אשר לטענתה שילם בפועל לבין הסך המירבי אותו רשאית היא, לטענתה, לגבות מהנתבע, הינה חסרת בסיס. סעיף 7 להסכם הניהול קובע כי: "א. המחזיק מתחייב לשאת, ביחד עם יתר הדיירים בקניון בכל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים, כולל הוצאות הניהול ומימון הכרוכות בתפעול חברת הניהול וכן בתוספת בשיעור 15% (חמישה עשר אחוז) על כל הוצאות אלה (להלן: 'ההוצאות'). ...... ד. לחברת הניהול שיקול דעת בלעדי לשנות את היחס הנ"ל ככל שיתבקש מהעמסת יתר של שירותים ליחידה מסוימת, כגון: מסעדה, מזנון או כעסק אחר אשר מעצם אופיו צורך יותר שירותים, או בהתאם לסוג הלקוחות או למספרם או לסוג השירותים וההוצאה - כגון במקרה של הפעלת מערכות קירור וחימום." סעיף 6 להסכם ההסמכה קובע לעניין ההוצאות ודמי הניהול: "6.1 'הוצאות הניהול' - כלל ההוצאות בפועל שיוצאו על ידי המנהלת לצורך ניהול הקניון ומתן השירותים המפורטים בהסכם הניהול... ...... 6.4 למרות האמור בהסכם הניהול ובהסכם זה, בכל מקרה לא יעלה סכום ההוצאות שתגבה המנהלת על סך מירבי של $7 למ"ר לחודש בתוספת מע"מ כשסכום זה כולל גם את התוספת של $15 האמורה בסעיף 6.2 לעיל, ואולם מוסכם כי השאיפה הינה שהסכום המשתלם יהיה בסביבות הסך של $5 למ"ר, בתוספת מע"מ." התובעת טוענת כי נגרמו לה הפסדים ועל כן על פי דו"ח מאושר על ידי רואה החשבון (נספח ו' 1 וכן ו' 2) היא דורשת תוספת לדמי הניהול במקום לשאוף להגיע ל 5 דולר למ"ר היא תובעת 7 דולר למ"ר, דהיינו תוספת על 5.85 דולר למ"ר ששילם הנתבע. לעומת זאת, טוען הנתבע כי הדו"חות הנ"ל אינם נכונים ואין לסמוך עליהם. טענה זו של הנתבע נתמכת גם בעדותו של מר בן יעקב אשר לשאלת ב"כ הנתבע כיצד הוא מסביר את הפער הגדול בהכנסות בשנת 1995 לעומת שנת 1996, הוא משיב כי היות ושולמו תשלומים מראש, "ההכנסות היו שונות כי היה מוסר תשלומים נמוך וההכנסות ירדו. הדו"ח לא משקף את המצב האמיתי. הוא מראה כמה הכנסות היו וכמה הוצאות." ולאחר שהבין שנקלע בתשובתו לדרך ללא מוצא הוא מתקן ומוסיף: "לאחר שמוסבר לי מה המשמעות אני אומר עבדנו על בסיס מזומן." לסיכום: מהאמור בסעיף 6 להסכם ההסמכה ומעדותו של מר בן יעקב, עולה כי התובעת התחייבה לגבות הוצאות כאמור בהסכם הניהול, אולם אין בכך כדי להצביע על כך שהתובעת רשאית לגבות דמי ניהול בסך 7 דולר למ"ר כאשר דמי הניהול שנגבו על פי הסכם הניהול נמוכים מ- 7 דולר. סעיף 6 קובע את הסכום המקסימלי אותו רשאית התובעת לגבות על פי הסכם הניהול, ואין הסעיף בא לקבוע אופן שונה מהאופן שנקבע בהסכם הניהול לצורך חישוב דמי הניהול. אשר על כן, אין לחייב את הנתבע בתשלום דמי ניהול בעבור הגלריה ואין לחייבו בתשלום ההפרשים האמורים בתשלום דמי הניהול (בין הסכום אשר שולם בפועל לבין הסך המירבי אותו רשאית היתה התובעת לגבות) להם טענה התובעת. הריני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך 3,000 ש"ח בתוספת מע"מ (וזאת בהתחשב כי בחלק מהתביעה צדקה התובעת וקיבלה פסק דין חלקי שניתן על ידי כבוד הרשם ורבנר ללא הוצאות משפט). הפרת חוזהחוזההסכם ניהול