פסק דין 1. מהות התביעה: בפני 2 תיקים שאוחדו להם יחדיו. בת.א. 10283/91 התביעה היא לסילוק ידה של הנתבעת מהדירה הנמצאת בבניין ברחוב יאיר 39, תל-אביב הידועה כחלקה 3 בגוש 6979 [להלן: "הדירה"], ולהשבתה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמה וכן לחייב אותה לשלם לו סך של 9,900.- ש"ח בגין חוב דמי מפתח, דמי שכירות אחזקת הבית ושימוש בחשמל. בת.א. 69776/98 המדובר בתביעה כספית של הנתבעת כנגד התובע אשר במקורה הוגשה לביהמ"ש השלום בהרצליה, הועברה לת"א ואוחדה כאמור עם תיק 10283/98. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובע הינו הבעלים של הדירה [נסח רשום צורף נספח א' לנ2/, להלן: "הדירה"]. ב. הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] , התשל"ב1972- [להלן: "החוק"], בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין התובע לנתבעת ביום 11.07.96 [חוזה השכירות צורף נספח ב' לנ2/, להלן: "החוזה"]. 3. הפלוגתאות בין בעלי הדין: טיעוני התובע: א. הנתבעת לא שילמה דמי שכירות לחודשים 09/97 - 12/97 בניגוד להתחייבותה על פי חוזה השכירות. ב. הנתבעת חדלה לשלם את התשלומים החודשיים עבור דמי המפתח. ג. הנתבעת לא שילמה את תשלומי החשמל של דירתה במשך שנה שלמה בעוד שהתובע נאלץ לפרוע את חובה לחברת החשמל. הנתבעת אף לא שילמה ולא משלמת את חלקה בהוצאות אחזקת חדר המדרגות. ד. הנתבעת הרסה קיר חוצץ בין שני חדרים והפכה אותם לחדר אחד ללא ידיעתו של התובע וללא הסכמתו. ה. הנתבעת הכניסה לדירה אדם זר שגר עמה דרך קבע בדירה , ללא ידיעתו של התובע וללא הסכמתו. ו. בכל האמור לעיל, הפרה הנתבעת את חוזה השכירות ועל כן קמה לתובע הזכות לתבוע את פינוי הדירה בגין כל ההפרות הנ"ל, ואת השבתה לתובע כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמה. ז. התובע אף זכאי לקבל מהנתבעת סך של 7,200.- ש"ח , בגין חוב דמי מפתח, סך של 600.- ש"ח בגין חוב דמי השכירות, סך של 2,100.- ש"ח בגין שימוש בחשמל וכן החזר הוצאות אחזקת הבית, ובסה"כ סך של 9,900.- ש"ח. טיעוני הנתבעת: א. זמן קצר לאחר הכניסה לדירה, גילתה הנתבעת כי הדירה נבנתה שלא כחוק וללא היתר בצורה חובבנית ובלתי מקצועית, וכי ליקויי הבנייה אינם מאפשרים מגורים סבירים ומסכנים את בריאותה ואת חייה. ב. לאחר שדרישותיה לתיקון הפגמים לא נענו, הודיעה הנתבעת לתובע ביום 06.10.97 על ביטול הסכם השכירות, ודרשה השבת דמי המפתח ששולמו וכן פיצוי כספי בגין נזקיה. ג. הנתבעת אכן חדלה מלשלם את התשלומים החודשיים עבור דמי המפתח, וזאת כדי להקטין את נזקיה , לאחר שהודיע לתובע על ביטול ההסכם מטעמים של הונאה ומצג שווא. ד. התובע הוא שהפר את חוזה השכירות ובשל כך הגישה הנתבעת נגדו ביום 22.12.97 תביעה כספית על סך 212,709.- ש"ח בבית משפט השלום בהרצליה, תביעה המאוחדת עם תיק זה. סכום זה כולל השבת כספים שקיבל התובע מהנתבעת וכן נזקים שגרם לה. ה. הנתבעת שילמה את דמי השכירות לחודשים 09.97-12/97 ואף קיבלה קבלות על כך מהתובע. ו. הנתבעת לא שילמה עבור הוצאות אחזקת חדר המדרגות, מאחר ואין כל הוצאות על אחזקה ומאור בחדר המדרגות. ז. הנתבעת הרסה את הקיר החוצץ בדירה וזאת בהסכמתו ובידיעתו של התובע. ח. הנתבעת מתגוררת בדירה לבדה ואין עמה כל אדם המתגורר עימה דרך קבע בדירה. 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות: מטעם התובע: עת1/, מר חנניה סמיונוב נחקר על חוות דעתו ת1/. עת2/, מר גואטה שלמה נחקר על חוות דעתו ת2/. עת3/ , מר סעדיה גדסי נחקר על תצהירו ת3/. עת4/, מר אלי אלבז נחקר על תצהירו ת4/. עת5/, מר יוסף גרופי, התובע, נחקר על תצהירו ת5/. מטעם הנתבעת: עה1/, הגב' איזבלה סבנקו נחקרה על עדותה בחקירה ראשית. עה2/, מר צבי איכבאום נחקר על חוות דעתו נ5/. עה3/ , הגב' נחמה חן, הנתבעת, נחקרה על תצהירה נ7/. כן הוגש העתק הכרעת דין בת.פ 1383/97 המסומן נ6/, אישורי הוצל"פ, תצלומי המחאות וקבלות. בתום הבאת הראיות הגישו ב"כ הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות ובדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, בחנתי את העדויות השונות וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי והתביעה הכספית שהגיש התובע, יוסף גרופי, להדחות ויש לקבל את תביעותיה של הנתבעת, נחמה חן, לביטול החוזה, להשבה חלקית של כספה ולפיצויים בגין עגמת נפש. להלן נימוקי להכרעתי זו: 6. עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות: א. התובע טוען כי הנתבע לא שילמה דמי שכירות לחודשים 09.97 - 12.97 בניגוד להתחייבותה על פי חוזה השכירות. ב. נטל ההוכחה: נטל ההוכחה מונח לכל אורך הדרך לפתחו של התובע ובסופו של יום ייבדק האם השכיל לעמוד בנטל זה אם לאו. ג. כך העיד התובע בחקירתו הנגדית: "היא הפסיקה לשלם 4 חודשים שכ"ד. אחרי שהגישה משפט רצתה שנשתווה נתתי לה קבלה...". [עמ' 16 לפרוטוקול]. הנתבעת, לעומת זאת, טוענת כי שילמה את דמי השכירות הנ"ל ואף לא הפסיקה לשלם את דמי השכירות המגיעים ממנה עד לחודש אפריל 2000, וכך אף העידה הנתבעת: "אני ממשיכה לשלם לתובע שכ"ד... לא הפסקתי לשלם שכ"ד חודשי. אני כל הזמן משלמת. אני שולחת לו את זה בשיקים, אבל הוא לא פודה אותם . עד 04.2000 שלחתי לו שיקים". [עמ' 31 לפרוטוקול]. על מנת לתמוך את טענתה בדבר תשלום דמי השכירות בחודשים 09.97 - 12.97 צרפה הנתבעת צילומי קבלות [הצילומים צורפו וסומנו נ1/]. מעדויות אלה, אשר נתתי בהן אמון, ומעיון מעמיק בצילומי הקבלות אשר הוגשו, עולה כי ביום 01.09.97, נתן התובע קבלה לנתבעת על תשלום דמי השכירות החל מ - 01.09.97 ועד 31.12.97 בסך 620.- ש"ח. ד. לא שוכנעתי בגרסתו של התובע באשר נטל ההוכחה מוטל על כתפיו ולא הציג כל ראיה בפני בית המשפט על מנת לסתור את ראיותיה הברורות של הנתבעת שמהן עולה, כי שלמה את דמי השכירות בחודשים 09.97 - 12.97 , כנדרש ממנה על פי חוזה השכירות. ה. לפיכך, קובע אני כי לא הוכחה השתכללות עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות ויש לדחות את תביעת התובע כנגד הנתבעת לפינוי הדירה. 7. עילת פינוי בשל הפרת חוזה - אי תשלום דמי מפתח: א. לטענת התובע, חדלה הנתבעת לשלם לתובע את התשלומים החודשיים עבור דמי המפתח. בהתאם להוראות החוזה התחייבה הנתבעת לשלם את דמי המפתח בתשלומים חודשיים , ואף הפקידה בידי התובע שטרות להבטחת התשלומים הנ"ל. אלא ששתי ההמחאות שניתנו על ידי הנתבעת עבור חודשים 09.97 ו - 08.97 ע"ס 1800.- ש"ח כל אחת, חזרו ללא פירעון ובגין החזרת המחאות אלו אף נפתחו 2 תיקי הוצל"פ כנגד הנתבעת. לטענת התובע הנתבעת לא שילמה עד למועד הגשת התביעה סך של 7,200.- ש"ח עבור דמי המפתח. ב. נטל ההוכחה: בעל בית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות, שאי קיומו מעמיד עילת פינוי, עליו להוכיח שלושה תנאים מצטברים: 1. תנאי מפורש בחוזה השכירות המסדיר את תנאי התשלום החלים על הנתבעת (להלן: "התנאי הראשון"). 2. הפרת התנאי הנ"ל מקנה לתובע את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבעת מהדירה (להלן: "התנאי השני"). 3. התנאי הנ"ל הופר ע"י הנתבעת (להלן: "התנאי השלישי"). 8. האם התקיים התנאי הראשון? בחוזה השכירות נכתב כך: "[1] [ב] השוכר התחייב לשלם למשכיר דמי מפתח... בסך של 175,000 ש"ח בהתאם לתשלומים הבאים: א. סך של 100,000.- ישלם השוכר לא יאוחר מ - 25.07.96. ב. סך של 30,000.- ישלם השוכר לא יאוחר מ - 01.09.96. ג. היתרה ישלם השוכר למשכיר ב - 25 תשלומים שווים... של 1800.- ש"ח התשלום... [2] ... [3] השוכר ימסור למשכיר שטרות.... להבטחת התשלומים הנזכרים לעיל בסכומי ובזמני פירעון תשלומים אלה... כל אחור בתשלום בזמן פירעונו של השטר או של כל תשלום ותשלום יהווה הפרה יסודית של חוזה זה". לאמור, קיים סעיף בחוזה המסדיר את תנאי התשלום דמי המפתח, והקובע כי הפרת תנאי תשלום אלה מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות ועל כן התקיים התנאי הראשון. 9. האם התקיים התנאי השני? בסעיף 10 לחוזה נכתב כך: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה... אזי יחשב החוזה כבטל ומבוטל והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר.." לאמור, קיים סעיף הקובע כי הפרת תנאי התשלום כמו כל התחייבות אחרת של השוכר לפי החוזה, מקנה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי. משמע, התקיים התנאי השני. 10. האם התקיים התנאי השלישי? הנתבעת, בכתב הגנתה, מודה כי חדלה לשלם את דמי המפתח לאחר שמצאה בדירה ליקויים רבים כגון נזילות, חוסר יציבות, בעיות חשמל וליקויי בנייה נוספים אשר לטענתה, הפכו את הדירה לבלתי ראויה למגורים. הנתבעת טוענת כי פנתה אל התובע פעמים רבות בבקשה לתקן את הליקויים, משלא נענתה שלחה הנתבעת לתובע הודעה בכתב מיום 06.10.97, בדבר ביטול החוזה בנימוק שהדירה נבנתה באופן בלתי חוקי, בצורה מרושלת המסכנת את חייה של הנתבעת [המכתב צורף נספח ג' לנ7/]. משלא נענתה הנתבעת גם לאחר שליחת מכתב זה, הגישה הנתבעת תביעה בבית משפט השלום בהרצליה בה דרשה השבת הכספים ששילמה לתובע בעקבות ביטול החוזה ופיצויים בגין נזקיה בסך כולל של 212,709.- ש"ח. מכאן שעל בית המשפט לדון בשאלה, האם ביטול החוזה ע"י הנתבעת נעשה כדין או שמא לא הייתה זכאית היא לבטל את החוזה. פתרון שאלה זו חיוני להכרעה בשאלת התקיימותו של התנאי השלישי הדורש הפרת החוזה מצידה של הנתבעת לצורך השתכללות עילת פינוי כנגדה. 11. האם ביטול החוזה ע"י הנתבעת נעשה כדין? א. תנאי השכירות וזיקתם להוראות החוק: מעיון מעמיק בחוזה השכירות עולה כי עניין ביטול החוזה כתוצאה מהפרת חובותיו של המשכיר לא הוסדר באף סעיף מסעיפי החוזה, ועל כך כבר נכתב: "במידה שהצדדים לחוזה נמנעו מלהסדיר בניהם עניין כלשהו - תבואנה ההוראות המתאימות שבחוק הגנת הדייר ובדיני השכירות הכלליים [חוק השכירות והשאילה וחוק החוזים - א.ג.] , ותמלאנה את החסר. ההוראות הכלולות בדיני השכירות הכלליים נדחות בפני חוק הגנת הדייר ככל שהן עומדות עמו בסתירה או אינן מתיישבות איתו". [ראה דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין-גינוסר, עמ' 19-20]. כב' השופט בר-אופיר בספרו הנ"ל מפנה אותנו לחוק השכירות והשאילה, התשל"א1971-, בו קבועים חיובי המשכיר הרלוונטיים לענייננו: "6. אי התאמה: המשכיר לא קיים את חיוביו אם מסר לשוכר נכס שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו [הדגשה שלי א.ג.] או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים; אולם אין השוכר זכאי להסתמך על אי ההתאמה בכל אחת מאלה: [1] הוא ידע עליה בעת כריתת החוזה. [2] הוא לא הודיע למשכיר זמן סביר כלאחר שגילה אותה או האם הודיע כאמור, לא נתן למשכיר הזדמנות נאותה לבדוק את המושכר. פסקה זו לא תחול אם ידע המשכיר על אי ההתאמה. 7. חובת תיקון המושכר: [א] המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר... כל דבר השולל או המגביל הגבלה של מזה את בשימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל. 8. העלמה של אי התאמה או פגם: היו אי התאמות המושכר או הפגם נובעים מעובדות שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת כריתת החוזה ולא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לזכויות לפי סעיף 6 ו - 7 על אף האמור בכל הסכם. 9. תרופות בשל אי תיקון: [א] לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר רשאי השוכר: [1] לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות. [2] להפחית את דמי השכירות. 23. התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א1970-, ולא לגרוע מהן". במקרה דנן, מבקשת הנתבעת לעשות שימוש בסעיף 23 לחוק השכירות והשאילה ועל פיו דורשת היא את ביטול החוזה והשבת כספה על פי הוראות חוק התרופות לאחר שמצאה כי מצב הדירה אינו תואם את אשר הוסכם בין הצדדים באשר הדירה אינה ראויה למגורים ובה פגמים המסכנים את חייה. מאחר ועלויות התיקונים גבוהות מאוד עבורה, מצאה הנתבעת כי הסעד הראוי והחסכוני יותר מבחינת שני הצדדים הינו ביטול החוזה והשבת הכספים ששילמה לתובע עבור הדירה. [סע' 8 לכתב התביעה בתיק 6973/97 שהגישה הנתבעת בבית המשפט השלום בהרצליה]. ב. האם הדירה אכן לא מתאימה למה שהוסכם בין הצדדים? 1. בחוזה השכירות אשר נחתם בין הצדדים נכתב כך: "1 [ב] [ד]. הדירה תימסר לידי השוכר, כשהיא מחוברת למערכת החשמל, המים והגג. 4. השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרת מגורים בלבד.". [חוזה השכירות צורף נספח ב' לנ7/]. 2. הנתבעת, בכתב הגנתה, טוענת כי בחורף 1997 גילתה כי קיימת דליפה מגג הדירה ומים זרמו לדירה בימות החורף. לדבריה, מאחר והדירה הושכרה בקיץ 96' ומשום כך הצליח התובע להסתיר מעיניה את הליקויים הנ"ל. בנוסף לכך, טוענת הנתבעת כי התובע הבטיח לה שעון מים ומונה חשמל לדירתה. משלא קוימה הבטחה זו פנתה הנתבעת למחלקת ההנדסה של העירייה ושם נאמר לה, כי לא יותקנו שעונים אלו עקב תביעות משפטיות שעיריית תל אביב מנהלת כנגד התובע. [סעיף 3 - 6 לתצהירה נ7/]. כך העידה הנתבעת בחקירתה הנגדית: "רציתי לבדוק מה קורה בעירייה ולמה אין שעוני חשמל ואין שעוני מים. אני פניתי למהנדס בעקבות זאת. בעירייה אמרו לי שהם עושים משפטים כנגד בניין התובע ובגלל זה אין שעוני חשמל ושעוני מים.... בלי קשר לזה פניתי לתובע על כך שיש הרבה ליקויים והוא הבטיח שיטפל בזה, וכל הזמן היה דוחה את זה... אחרי שפניתי למהנדס וגיליתי לו שאין שעונים... מיד התובע סידר לנו שעוני חשמל. לא פניתי לעירייה על מנת שיורידו את שעוני החשמל. העירייה באה ועושה כל הזמן ביקורת ובעקבות כך היא הורתה להוריד את השעונים". [עמ' 31 לפרוטוקול]. הגב' איזבלה סבנקו, עה1/, שכנתה של הנתבעת העידה כך: "אני נתתי חשמל לנחמה כיוון שלא היה לה חשמל ולא מים חמים וזה לא חיים... גם עכשיו אני נותנת לה חשמל מהדירה שלי... אני לא ראיתי שעון אצל נחמה...". [עמ' 25 לפרוטוקול]. 3. על מנת לתמוך את טענותיה בדבר הליקויים הרבים הקיימים בדירה פנתה הנתבעת למר צבי איכבאום, מהנדס בניין, אשר ערך חוות דעת לגבי המבנה שבו נמצאת הדירה ועיקרי ממצאיו להלן: "3.1. אין ממ"ד... בניגוד לתקנות חוק התכנון והבנייה. 3.2. בדירה מתחת לדירת גב' חן תקרת חדר המגורים מתפוררת. נזק חמור לתקרת בטון, בלוקי המילוי התפוררו והברזלים... גלויים... נזק זה הוא מהותי והתפוררות התקרה עלולה לסכן את כל המבנה. 3.3 הרטיבות בדירה שמתחת לדירת גב' חן נראית בכל התקרות ומבשרת נזקים גם בעתיד... התקרה של המבנה הישן הוא רצפת הדירה של הגב' חן... תקרה הישנה זו עלולה לגרום להרס הדירה. 3.4 חדר המדרגות אינו תקני ומהווה סכנה למשתמשים בו. 3.6 לא קיים אדן חלון ממוזאיקה או מאבן כמקובל, הבלוקים חשופים, טיח ללא צבע. פגם זה יחדיר מים לקירות ויגרום לנזקים גם לשלד וגם לפנים של הדירה. 3.7 הריצוף של המרפסת של החדר במפלס אחד, ללא "קפיצה" בריצוף. מים יכנסו מתחת לדלת פנים הדירה 3.8 ישנם סימני נזילות בדירה במספר מקומות... 3.10 עבודות הטיח מתחת לכל ביקורת, ליד ארון החשמל כל הצנרת גלויה... הטיח גם "עלה" על מכסי השקעים והמפסקים דבר האסור על פי תקנות חברת החשמל. הליקויים שהתגלו בדירה הינם ליקויים חמורים ומהותיים ברובם , אינם ניתנים לתיקון, או תיקונם מחייב פירוק וביצוע מחדש..." 4. אמדן העלויות של התיקונים הנדרשים כ 74,000.- $ + מע"מ. מסקנות: "לאחר בדיקת תיק הבנייה בעירייה, ככל הידוע לי דירה זו לא תקבל היתר ולא תקבל תעודת גמר מהעירייה ועתידה להרס. העניין נמצא בהליכים משפטיים ולכן אין להתחיל [אסור על פי החוק] בכל עבודות התיקונים, למעט התיקון של התקרה של המבנה המקורי המסכן את המבנה". [חוות דעתו של מר איכבאום צורפה וסומנה נ5/]. התרשמתי מהשכלתו ופרטי ניסיונו של מר איכבאום, באשר הוא מהנדס בניין מזה 18 שנה, מכהן כחבר בוועדות תקינה במכון התקנים הישראלי וכחבר בלשכת המהנדסים האדריכלים והאקדמאים. מצאתי את חוות דעתו מפורטת, ברורה ומדויקת. המומחה הפגין ידע ובקיאות בפרטי הבניין ואף גיבה את חוות דעתו בתמונות. אני נותן אמון מלא בעדותו של המהנדס על יסוד התרשמותי מחוות דעתו וכן משום שלא מצאתי כל סתירה בעדותו בחקירה הנגדית. 4. גם מטעמו של התובע הוגשו שתי חוות דעת מקצועיות בנוגע לדירה נשוא התביעה, האחת על ידי המהנדס שלמה גואטה והנוספת על ידי המהנדס חנייה סמיונוב. [חוות הדעת צורפו וסומנו ת1/ ו - ת2/]. שני מומחים אלה מצהירים באותן המילים כך: "ביקרתי בדירה... ובדקתי ויזואלית את כל יסודות המקום עליו נמצאת הדירה, בחנתי היטב את המקום והדירה ומסקנתי היא שמבנה הדירה יציב סטטית לחלוטין. המבנה ראוי למגורים מבחינה סטטית ואין כל חשש בטיחותי למגורים בדירה". התרשמתי כי מדובר בחוות דעת מצומצמות ועמומות ביותר באשר קובעות הן קביעה כללית למדי, בעניין יציבותו הסטטית של הבניין. אין בחוות הדעת כל התייחסות לדירה נשוא התביעה ואף אין כל התייחסות לרמת הבנייה ולמערכת החשמל בדירה. לפיכך, אין אני נותן אמון בחוות הדעת אשר הוגשו מטעמו של התובע בעניין, באשר מצאתי אותן עמומות ובלתי מפורטות באופן שלא ניתן להסתמך עליהן ולא להסיק מהן דבר. ג. מכל המקובץ לעיל קובע אני כי הליקויים אשר נמצאו בדירה עולים כדי אי התאמה כהגדרתה בסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה באשר התובע מסר לנתבעת דירה אשר לא התאימה מבחינת איכותה למגורים - כפי שהוסכם בין הצדדים. ד. האם ידעה הנתבעת על אי ההתאמה בעת כריתת החוזה? הנתבעת טוענת בכתב הגנתה כך: "זמן קצר לאחר היכנסה לדירה... גילתה הנתבעת כי ליקויי הבנייה הרבים בדירה אינם מאפשרים מגורים סבירים ומסכנים את בריאותה ואת חייה. הדירה הושכרה לנתבעת ביולי 1996, בקיץ ומשום כך הצליח התובע להסתיר מעניה את העובדה שהגג דולף והדירה מוצפת מים בימות החורף. הדבר נתגלה לנתבעת רק בחורף 1997, כאשר זרמו המים לדירה מן הגג שמעליה". [ס' 19[ג'] ו - [ד'] לכתב ההגנה]. כך אף העידה הנתבעת בחקירתה הנגדית: "ראיתי את הדירה לפני שקניתי. הדירה היתה חדשה כשקנו אותה אף אחד לא גר בה. קודם לכן היא היתה בסדר גמור". [עמ' 33 לפרוטוקול]. אמינה עלי עדותה של הנתבעת באשר ראתה את הדירה בטרם היכנסה לדירה ומאחר ולמראית העין היתה הדירה חדשה, וראוייה למגורים ולפיכך, רכשה את זכויות הדיור המוגן בדירה. מכאן עולה כי הנתבעת לא ידעה על הליקויים אשר נתגלו בדירה לאחר היכנסה, ועל אי התאמתה למגורים בעת כריתת החוזה. 12. הזכות לביטול: א. הנתבעת בחרה כאמור, לעשות שימוש בסעיף 23 לחוק השכירות והשאילה ומבין התרופות המנויות בשל הפרתו של החוזה, עפ"י חוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א1970-, דרשה היא את ביטול החוזה. על הזכות לביטול כבר נכתב: "הזכות לביטול שונה מן התרופות האחרות בכך שהיא ניתנת להפעלה עצמית על ידי הנפגע. כאשר קמה הזכות לבטל חוזה בשל הפרתו, אין הנפגע זקוק לסיוע בית המשפט כדי לממש זכות זו. הנפגע יכול לממש את זכותו באמצעות הודעה למפר [מקום שבו ההפרה היא יסודית], או על ידי מתן ארכה ולאחר מכן הודעה למפר [מקום שבו ההפרה אינה יסודית]. מכאן שהזכות לביטול היא זכות במובן כח: כח לשנות, באורח חד צדדי, את מערך יחסי הצדדים על זכויותיהם וחובותיהם". [ראה: ג. שלו, דיני חוזים, הוצאת דין עמ' 546,545]. משמעות הדבר היא שלנתבעת קיימת הזכות לדרוש את ביטול החוזה באופן מיידי, מקום בו מדובר בהפרה יסודית או לדרוש את בטול החוזה לאחר מתן אורכה לתיקון ההפרה, מקום בו ההפרה אינה יסודית. הנתבעת, מבלי לציין את מהותה של ההפרה טוענת כי פנתה אל התובע פעמים רבות, בעל פה, בדרישה לתקן את הליקויים והנזקים שפורטו בחווה"ד של המהנדס, מר צבי איכבאום : "פניתי אל מר גרופי פעמים רבות בעל פה בדרישה לתקן את הליקויים והנזקים שפורטו בדו"ח המהנדס. כאשר הוא לא הגיב על בדרישות, גליתי לו כי ידוע לי שהדירה שלי אינה קיימת בתיק העירייה. אז הוא התרגז והכריז כי הוא חוזר בו מכל הבטחותיו לספק לי שעון מים ומונה חשמל. בעקבות זאת פניתי אל עו"ד וביום 06.10.97 הודיע בא כוחי למר גרופי על ביטול חוזה השכירות". [סעיפים 6 ו - 7 לתצהיר הנתבעת נ7/]. מאחר ודבר פנייתה של הנתבעת אל התובע בעניין תיקון הליקויים לא הוכחש ואף לא נחקרה הנתבעת בעניין זה בחקירתה הנגדית, מסיק אני כי אכן נעשו פניות אלה ויש לראותן כמתן ארכה לתובע לתקן את הליקויים כפי שפורטו בחוות דעתו של עה2/, המהנדס צבי איכבאום. שוכנעתי כי ניתנה ארכה לתובע למלא את התחייבותו עפ"י סע' 6 לחוק השכירות והשאילה, ולפיכך קובע אני כי הודעתה של הנתבעת על ביטול החוזה נעשתה כדין. ב. דרך הביטול: 1. על הודעת הביטול לעמוד בדרישות סעיף 8 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] התשל"א1970-, הקובע בהאי לישנא: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה... ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה". כלומר, על הודעת הביטול לעמוד בדרישות החוק בשלושה מישורים: צורה , תוכן וזמן. ג. מעדותו של התובע עולה כי התובע קיבל את המכתב (אשר צורף נספח ג' לנ7/], בדבר ביטול החוזה אשר נשלח אליו על ידי ב"כ הנתבעת בדואר רשום כך העיד התובע בחקירתו הנגדית: "ש. האם קיבלת את המכתב על ביטל הסכם השכירות? ת. כן. קיבלתי". [עמ' 16, 17 לפורטוקול]. מעדותו זו אשר אני נותן בה אמון ומעיון מעמיק בהודעת הביטול, שוכנעתי כי הודעת הביטול נתקבלה על ידי התובע ומבטאת היא באופן חד משמעי וברור את כוונת הנתבעת לשים קץ לקשר החוזי ביניהם. ד. זמן ההודעה: כאשר ניתנה למפר ארכה לקיום החוזה מתחיל מרוץ הזמן הסביר רק לאחר שחלפה הארכה. אורך הזמן הסביר תלוי בנסיבות המיוחדות של כל חוזה. בנסיבות המקרה דנן יש להתחיל את מרוץ הזמן הסביר למן היום שנודע לנתבעת על הליקויים המהותיים בדירתה וזהו יום מתן חוות דעתו של המהנדס, מר צבי איכבאום, אשר ניתנה ביום 22.09.1997. המכתב בדבר ביטול החוזה נשלח לתובע ביום 06.10.97 ולפיכך קובע אני כי הודעת הביטול עומדת בדרישות הזמן כנדרש בחוק. מסקנות: 1. מן המקובץ עד כאן, קובע אני כי ביטול החוזה על ידי הנתבעת נעשה כדין, באשר הפר התובע את התחייבויותיו כמשכיר הדירה. לפיכך, לא מתקיים התנאי השלישי הנדרש להשתכללות עילת הפינוי בשל הפרת החוזה ויש לדחות את תביעתו של התובע, מר גרופי, לפינוי הנתבעת. 2. יש לדחות את תביעתו הכספית של התובע כנגד הנתבעת. 13. תוצאות הביטול: א. אני דוחה את תביעתו של התובע לפינוי הנתבעת וכן את תביעתו הכספית כנגדה. ב. אני מקבל את תביעתה של הנתבעת, נחמה חן, להשבת הכספים אשר שילמה לתובע כדמי המפתח עבור הדירה. מאחר וכאמור בוטל חוזה השכירות לפיכך כנגד השבת כספה של הנתבעת (באופן אשר ייקבע להלן) תפנה הנתבעת את הדירה ותשיב לתובע את החזקה בדירה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ מטעמה. 14. השבה: א. הזכות להשבה בעקבות ביטול החוזה מחמת הפרה מעוגנת בסעיף 9 לחוק התרופות: "9. [א] משבוטל החוזה חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי חוזה זה... והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה...". ב. הנתבעת מבקשת, בעקבות ביטול החוזה, את השבת הכספים אשר שילמה לתובע וכן את כל ההוצאות הנוספות שנגרמו לה עקב מעשי הנתבע. פירוט הסכומים אותם נדרש התובע להשיב לנתבעת מצוי בכתב התביעה שהגישה הנתבעת לבית המשפט השלום בהרצליה , ואף מוסכם בין הצדדים כי פירוט זה משקף את הסכומים אשר שילמה הנתבעת לתובע: כך טוען ב"כ התובע: "אנו מאשרים את כל מה שהיא שילמה ואת כל מה שהיא לא שילמה עלפי כתב התביעה שהוגש בהרצליה". [עמ' 24 לפרוטוקול]. ג. מעיון בכתב התביעה שהוגש בהרצליה עלה כי התובעת מבקשת השבת דמי המפתח אשר שילמה לתובע במועדים המפורטים עד למועד ביטול החוזה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד ליום הגשת התביעה ובסה"כ 172,709.- ש"ח. בעניין הריבית והפרשי ההצמדה אומר פרופ' ד. קרצ'מר במאמרו: "על שיקול הדעת השיפוטי ותוצאות ביול חוזה שהופר": "נראה לנו שאין כל מניעה לומר שהוראת סעיף 9 לחוק התרופות מחייבת את המשיב לשלם בגין השימוש בנושא ההשבה... אדם שקיבל סכום כסף על פי חוזה קיבל לא רק את השטרות הפיסיים, אלא גם את השימוש בכסף לתקופה מסויימת. את שוויו של הכסף מעריכים בריבית". [משפטים ח [תשל"ז-ל"ח] עמ' 146,138 וכן ראה גם ע"א 672/81 עמיתי מלון ירושלים נ' טייק פ"ד מ[3] 169, 214-211]. לפיכך, זכאית הנתבעת לדרוש השבת דמי המפתח אשר שילמה לתובע בצירוף ריבית והצמדה כחוק. ד. בסיסה הרעיוני של ההשבה על פי מונחים ריאלים היא בדיני עשיית עושר ולא במשפט, באשר בדרך זו נשמר ערכו של הסכום המושב. אלא שבנסיבות המקרה דנן יש להביא בחשבון את מצבו של המפר [התובע] ולעניין זה יפים דבריו של כב' הנשיא [בדימוס] שמגר: "... מתעוררת השאלה האם בנסיבותיו המיוחדות של העניין שבפנינו, לא היה מקום לסטות מן הדרך המתוארת וליישם שיטת שערוך אשר תביא להשגת יתר צדק ואיזון בין האינטרסים של הצדדים על ידי התחשבות בשינוי מצבו של המערער לרעה... ההגנה המבוססת על שינוי לרעה... נקלטה במשפטנו עוד בטרם נחקק חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט1979-, בע"א 827/76... קבע הנשיא זוסמן כי נתבע יכול לפטור עצמו מחובת ההשבה... על ידי שיראה שברגע שהתובע בא אליו בתביעתו, הנסיבות השתנות וההתעשרות כבר לא היתה בידו. בנסיבות החדשות שנוצרו, יתכן שחוב הנתבע בהשבה לא יהיה צודק עוד... טענת ההגנה מושתתת על יסוד אחד ויחיד והוא שינוי לרעה במצב הנתבע, אם הוא הופך את ההשבה לבלתי צודקת. המדובר בהגנה.... אשר מטרתה למנוע מצב בו ייגרם לנתבע עוול, אם יחויב בהשבה מלאה. [ע"א 2702/92, גינזבורג בן יוסף, פ"ד מ"ז[1], 540 ואילך]. בנסיבות המקרה דנן בו מדובר בשכירות על פי חוק הגנת הדייר, סוכם בין הצדדים כי לבד מתשלום דמי המפתח, על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות סך 150.- ש"ח לחודש, החל מיום 01.09.96, בצרוף תוספת על פי החוק. [סעיף א' לסיכומי הנתבעת וסעיף 5 לסיכומי התובע]. ה. שוכנעתי, כי בעקבות ביטול חוזה השכירות יש להתחשב בתובע ולהורות על השבה חלקית על מנת להשיג יתר צדק ואיזון בין אינטרסי הצדדים. לפיכך קובע אני כי על התובע להשיב לנתבעת סך של 130,000.- ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 05/07/1998 - יום הגשת תביעתה של נחמה חן בבית המשפט השלום בהרצליה ועד ליום התשלום המלא בפועל. 14. פיצויים בגין עוגמת נפש: הנתבעת עותרת לחייב את התובע לשלם לה בנוסף להשבת כספה, פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה בשל עוגמת נפש, צער, אבדן הנאה ואי נוחות בסך כולל של 40,000.- ש"ח. א. הבסיס למתן פיצוי בגין עוגמת נפש הוא מקורו בסעיף 13 לחוק התרופות קובע כדלקמן: "גרמה הפרת חוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה שיראה לו בנסיבות העניין". בהתייחסו לנזק הלא ממוני קבע בית המשפט העליון בע"א 348/79 חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי ( פ"ד ל"ה[4]31, 41] מהם הבדיקות והמבחנים שיש לערוך בכדי לקבוע את הזכאות לפיצוי בגין נזק שאינו ממון ואת שעורו של נזק זה, בהאי לישנא: "אין בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בשל נזק לא ממוני, שאינו מקיים את מבחני הסיבתיות ורציפות הקבועים בסע' 10 לחוק התרופות... בהפעלת שיקול הדעת השיפוטי במסגרת סעיף 13 לחוק התרופות, על בית המשפט לשאוף לפיצוי הנפגע ולא להענשת המפר... לעניין הנזק הלא ממוני יש לערוך שתי בדיקות. האחת קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני, שבגין התרחשותו אחראי המפר. זוהי בחינה המבקשת לתחם את נזק על פי אמות מידה של סיבתיות וצפיות. השניה, קביעת שיעור הפיצויים, לו זכאי הנפגע, בגין הנזק שנגרם לו. בחינה שניה זו סבירה היא.... שכן אופיו הלא ממוני של הנזק מקשר על מתן הערכה ממונית בדבר סכומי הכסף, שיהיה בהם כדי לפצות את הנפגע". ב. לאור הליקויים החמורים שנתגלו בדירה ואשר פורטו בחוות דעתו של המהנדס צבי איכבאום, ולאחר ציפייתה הסבירה של הנתבעת להיכנס לדירה הראוייה למגורים, ללא רטיבות ועם אספקה תקינה של מים וחשמל, שוכנעתי כי על התובע לשלם לנתבעת פיצויים בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה עקב הליקויים החמורים אשר באחריותו של התובע. לפיכך, קובע אני כי על התובע לשלם לנתבעת סך של 10,000.- ש"ח פיצוי בגין עגמת נפש. 15. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את תביעתו של התובע, מר יוסף גרופי, לפינוי הנתבעת, הגב' נחמה חן וכן דוחה אני את תביעתו הכספית כנגדה בתיק 10283/98. ב. על התובע לשלם לנתבעת סך של 130,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום 05/07/1998 (יום הגשת תביעתה בביהמ"ש השלום בהרצליה) ועד ליום התשלום המלא בפועל. הנתבעת תפנה את הדירה ותשיב לתובע את החזקה בדירה כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמה תוך שלושים יום מיום קבלת הסכום הנ"ל. ג. על התובע להשיב לנתבעת את יתרת ההמחאות בסך של 1,800.- ש"ח כל אחת, אשר ניתנו לתובע ע"י הנתבעת על חשבון דמי המפתח. ד. אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת פיצוי כספי בגין עגמת נפש בסך של 10,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. ה. אני מחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 20,000.- ש"ח. סכום זה ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. חוזה שכירותחוזהדייר מוגן (הגנת הדייר)ביטול חוזהשכירותשכירות מוגנת