האם מחסנים חלק מהרכוש המשותף ?

פסק דין תביעה זו היא לפיצוי בגין ליקויי בנייה ואי התאמות בממכר שנמצאו בדירות בבית המשותף וברכוש המשותף ברחוב חיים תורן 10, 12 ו- 14 בפסגת זאב. התובעים הם בעלי דירות בבניין. העובדות 1. דירות התובעים נבנו על-ידי הנתבעים בין השנים 1991-1993. הנתבע 1 הוא הקבלן האחראי על הפרוייקט והנתבעת 2 היא חברת הבניה שבבעלותו. מרבית התובעים נכנסו לדירות במהלך חודש ינואר 1993, וכבר עם כניסתם לדירות הבחינו חלקם בליקויי בניה וחוסר התאמה בדירות ובבניין המשותף. התובעים התריאו בפני הקבלן על הליקויים ודרשו ממנו שיתקנם. התובעים הזמינו מומחה לאיכות הבנייה מחברת מיל"ב, שהכין דוח"ות מפורטים באשר לליקויים שנמצאו בדירות וברכוש המשותף, אך הנתבעים סרבו להתייחס לדוח"ות אלה. במקום זאת, ערכו הנתבעים תיקונים מעטים בדירות, אשר בוצעו בחומרים זולים ובצורה חובבנית ואשר לא ענו על הצורך האמיתי של התובעים. הליקויים שנמצאו הם רבים וחמורים ובחלקם גרמו למפגעי בטיחות למתגוררים בדירות, כך גם לעוגמת נפש. 2. במהלך התביעה ובהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט אשר העריך את מהות הליקויים ואת העלות הנדרשת לתיקונם. כמו-כן הגיעו הצדדים להסכמה כי תיקון הליקויים לא יופקד בידי הנתבעים הן בשל היחסים העכורים בין הצדדים והן בשל קשיים שנקלעו אליהם הנתבעים, אשר העמידו בספק את יכולתם לבצע את התיקונים. עוד יצוין, כי במהלך התביעה הוסכם, כי בשלב ראשון יינתן פסק-דין בנוגע לחבות הנתבעים ורק בשלב השני תתברר חבותם של הצדדים השלישיים. טענות הצדדים 3. התובעים עותרים לקבלת הסעדים הבאים: א. הרמת מסך ההתאגדות של הנתבעת 2 וקביעה כי הנתבע 1 חב, מכוח היותו צד ישיר ונוסף לחוזי המכר עם התובעים, בגין ליקויי הבניה שנמצאו בדירות וברכוש המשותף. ב. פיצוי בגין תשלום עודף ששולם על-ידי התובעים עבור רישום הדירות בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל. ג. הצמדת מחסנים לדירותיהם של התובעים לוי, פרטוק, אפלבוים ובן זקן, ללא כל תשלום נוסף מצידם. ד. פיצוי בגין ליקויי הבניה בדירות וברכוש המשותף. ה. פיצוי על איחור במסירת דירת התובעים משפחת מזרחי ו. פיצוי בגין פינוי התובעים מדירותיהם בעת ביצוע התיקונים. ז. פיצוי בגין ירידת ערך הדירות. ח. פיצוי בגין עוגמת נפש וסבל. ט. פיצוי בגין תשלומי חוות דעת מומחים. י. החזר הוצאות ושכר טרחה. טענותיהם העיקריות של הנתבעים הן, כי התביעה הוגשה שלא במועדה, טרם הסתיימו תקופות הבדק והאחריות, הקבועות בחוק המכר (דירות) התשל"ג1973-, תקופות שנועדו לאפשר לנתבעים לעמוד על הליקויים בדירות ולתקנם. לטענתם, התובעים מנעו מהם במתכוון הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. מרבית סעיפי התביעה לטענתם, למימדים לא מציאותיים וכן מוכחשים על-ידם חלק ניכר מהליקויים. התובעים מתנגדים להרמת המסך הואיל וכל פעולותיו של הנתבע 1 נעשו בתוקף תפקידו כבעל משרה בנתבעת 2 בלבד. בנוסף מתנגדים התובעים, לכשרותה של נציגות הבניין לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף. לבסוף, הועלתה הטענה כי קיים פער בין הסכומים שנתבעו בכתב התביעה לבין הסכומים הסופיים שנקבו התובעים בסיכומיהם, וכי מאחר שלא הוגשה כל בקשה לתיקון כתב התביעה, אין בית המשפט מוסמך לפסוק מעבר לנתבע בכתב התביעה. דין העתירה ברובה להתקבל. אדון בטענותיהם של התובעים כסדרן. הרמת מסך 4. התובעים טוענים להתקיימותן של נסיבות להרמת מסך ולכן תבעו גם את רחמים אליאספור (הנתבע 1) שהוא בעליה של אליאספור חברה קבלנית בע"מ (הנתבעת 2). הנתבעים מתנגדים לכך בטענה כי אין מדובר במקרה קיצוני אשר מצדיק חתירה תחת האישיות המשפטית של החברה. חוק החברות, תשנ"ט - 1999, קובע בסעיף 6 את התנאים להרמת מסך. "6. (א)... (ב) על אף הוראת סעיף 4, רשאי בית משפט להרים את מסך ההתאגדות אם התקיים לכך תנאי הקבוע בחיקוק או אם בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, או אם התקיימו התנאים הקבועים בסעיף קטן (ג)" (ההדגשה שלי - מ.ש.א). אכן הרמת מסך היא החריג לעקרון האישיות המשפטית הנפרדת של החברה ומקובל לחשוב, למרות הניסוח הגורף-מה של החוק, כי המחוקק ביקש לאפשרה כהליך חריג ויוצא דופן. (ראה י. גרוס, חוק החברות החדש, (תאגידים בע"מ, מהדורה שניה, ינואר 2000),48; י. בהט, חברות, החוק החדש והדין, (כרמל, תשנ"ט - 1999), 121-122). על-מנת לברר את משמעותה של התיבה "בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן", יהיה עלינו לפנות אל ההלכות שהתקבלו, לעניין הרמת מסך, בבית המשפט. בע"א 298/56 יוסף ריבלין ו"אחוזת ראובן" בע"מ נ' ג'פרי ג. וליס ואח', פ"ד יב (1)85, נאמרו הדברים הבאים: "אמנם למותר יהא להדגיש שחברה היא גוף משפטי נפרד מבעליה, אפילו כל ניהולה וכל מניותיה מוחזקים ביד אחת. אך הפרדה זו אינה יכולה לעמוד לימינו של בעל חברה, אשר הוא בעצמו לא שמר על ההפרדה וצירף לאחריות החברה את אחריותו האישית לביצוע ההסכם" (עמוד 88). צודקים התובעים בטענתם כי רחמים אליאספור לא שמר על ההפרדה בין אישיותו המשפטית שלו לבין זו של החברה שבבעלותו. עדות חותכת לכך, אנו מוצאים במסמך העיקרי שכונן את היחסים בינו לבין התובעים - חוזי המכר של הדירות. חוזים אלה נערכו בין רחמים אליאספור אישית לבין התובעים ולמעשה אין זכר בחוזים אלה לקיומה של החברה - הנתבעת 2. כמו-כן על-פי עדותו של רחמים אליאספור בבית המשפט, נראה כי הוא עצמו לא ייחס חשיבות להפרדה בינו לבין החברה. אמנם, רחמים אליאספור העיד, כי חתימתו על החוזה נעשתה במסגרת החברה, אולם המצב הוא, שהחברה כלל איננה מוזכרת בחוזה, רחמים אליאספור ולא החברה, הוא הצד לחוזה. על כן, אך טבעי הוא שהתובעים יראו ברחמים אליאספור צד לתביעתם. מנגד, הקבלות בגין התמורה ששלמו התובעים לפי החוזה, הוצאו על ידי הנתבעת 2, לפיכך ובצדק, ראו התובעים גם בנתבעת 2 כתובת לתביעתם. בע"א 298/56 הנ"ל, החברה דווקא היתה צד להסכם המכר, אלא שבהסכם נלווה שבא לאחריו ובמכתבים שהחליפו הצדדים, לא הוזכר שמה של החברה כי אם שמו של בעליה, מכאן הסיק השופט ויתקון את נטילת האחריות האישית על ידו. קל וחומר בענייננו כשהבעלים ולא החברה הוא הצד להסכם המכר ואילו החברה כלל לא מוזכרת בו. לפיכך, יש להרים את מסך ההתאגדות ולראות בנתבע 1 נתבע לגיטימי ובר חבות עצמאית מזו של הנתבעת 2. רישום הדירות 5. דירות הנתבעים מצויות על חלקות קרקע אשר טרם עברו חלוקה מחדש (פרצלציה), ואי לכך טרם התאפשר לרשום אותן כיחידות רישום נפרדות בלשכת רישום המקרקעין ואף לא לרשום את הבניין כבית משותף לפי חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. במצב דברים כזה רישום הדירות מתבצע במינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לאחר החתימה על חוזה החכירה עמו, וכן בספרי החברה המשכנת, המשמשת כמעין לשכת רישום מקרקעין לעניין רישום הפעולות המשפטיות המתבצעות בדירות. עניין זה מפורט ומוסדר בחוזי המכר ואף הוקצה לשם כך תשלום מיוחד. 6. בפועל, רישום הדירות במנהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, התעכב ולא התבצע עד למועד הגשת התביעה. התובעים בקשו בכתב התביעה כי בית המשפט יאכוף על הנתבעים את התחייבותם זו לרשום את הדירות. במהלך הדיונים בבית המשפט הוסכם, כי לצורך קדום עניין הרישום, יעבירו התובעים סכום נוסף של 800 ש"ח לכל דירה ובית המשפט יפסוק בסוף בשאלת הנטל בו. היום, הדירות רשומות כולן במנהל ובחברה המשכנת, ונותר להכריע באשר לתשלומים. נבדוק את האמור בחוזה המכר באשר לחבויות הקבלן והקונים בענייני רישום הדירות. "8. רישום זכויות הרוכש ..... 8.4 הקבלן יגרום לרישומו של הבנין והדירה בספרי החברה המשכנת של ארגון הקבלנים והבונים בירושלים בע"מ (להלן החברה המשכנת)... על הרוכש יהיה לחתום על מסמכים שונים, למלא תנאים שונים, להצהיר הצהרות שונות, לשלם תשלומים שונים והכל לשם מלוי תפקידיה של החברה המשכנת לפי דרישותיה ורשום הזכויות ו/או ההתחייבויות בדירה כאמור בהסכם זה. .... 9. מיסים ותשלומים ....... 9.5 הרוכש ישלם לקבלן סכום השווה ל- 1.5% (אחוז וחצי) מהתמורה הקבועה בסעיף 4 לעיל כולל מע"מ כדין לשם כיסוי חלק מהוצאותיו המשפטיות של הקבלן בגין רישום זכויות הרוכש במינהל ובספרי החברה המשכנת והוא ישולם ע"י הרוכש במעמד חתימת הצדדים על הסכם זה." (ההדגשה שלי - מ.ש.א) סעיף 8.4 קובע חובה כללית של התובעים לשלם תשלומים שונים בעד פעולותיה של החברה המשכנת. חובה זו באה לידי מימוש קונקרטי כבר במעמד החתימה על חוזה המכר, כאמור בסעיף 9.5. אולם, תשלום זה של 1.5% מהתמורה בחוזה, מהווה, לפי הסעיף, רק חלק מן התשלומים, ומכך משתמע, שצפויים תשלומים נוספים בעתיד, בלתי מסוימים מבחינת מועדם ושוויים. נראה לי כי קביעה מעין זו היא פסולה. אנמק. נוהל הרישום בחברה משכנת, הוא נוהל ידוע זה מכבר לקבלנים ולחברות המשכנות, והעלויות הצפויות ידועות גם הן. לפיכך אינני סבורה כי יש הצדקה לתנייה כללית הקובעת חבותם של קונים לשלם "תשלומים שונים" ללא קונקרטיזציה של תשלומים אלה. הקונה, המצוי ממילא בעמדת נחיתות באשר דירתו איננה יכולה להירשם כרגיל בלשכת רישום המקרקעין, נמצא במעמד רגיש היות שהאינטרס שלו לרשום את הדירה בצורת רישום העומדת לרשותו (החברה המשכנת), עלול להיות חזק מאינטרס ממוני שיש לו, ובלבד שהנכס יהיה רשום על שמו. מעמד זה עלול להיות מנוצל. יתרה מזאת, יש מקום להניח, כי לקונה קיימת זכות לדעת בדיוק את טיב התשלומים שהוא אמור לשלם לחברה המשכנת. בפסק דין שניתן אך לאחרונה בבית המשפט העליון - ע"א 2299/99 אברהם שפייר ואח' נ' חברת דיור לעולה בע"מ ואח' (טרם פורסם) מיום 4.6.01, נתנה הבהרה על-ידי השופט חשין באשר למעמדן של החברות המשכנות: "...אלא שאם נתבונן מקרוב בפעילותה של דיור לעולה וידענו כי בעשותה את שעשתה בענייננו, היו מעשיה, הלכה למעשה, בגדר ביצוע תפקידיה של רשות ציבורית או של מעין רשות ציבורית. בדיור לעולה נתקיימה מעין דואליות נורמטיבית, שבפעילותה היתה בה-בעת גם רשות פרטית וגם רשות ציבור". בעניין זה אינני מוצאת מקום להבחין בין החברה המשכנת לבין הקבלן הגובה את הכספים עבור פעולותיה. באותו עניין נפסק, כי דין החברה המשכנת הוא כדין הממונה על מירשם המקרקעין, וכפי שהוא אינו מוסמך לדרוש חתימה על כתבי וויתור כתנאי להעברת זכויות, כך גם היא איננה מוסמכת לכך. סבורה אני כי אותו דין צריך לחול גם בעניין התשלום לחברה המשכנת; כפי שהתשלומים עבור רישום בלשכת רישום המקרקעין ידועים וגלויים לציבור עד תום, כך צריך להיות הדין עם מי שנגזר עליו להשתמש בשירותיה של חברה משכנת. דעתי זו מתחזקת לנוכח הצו לפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס1999-, אשר הלך צעד אחד קדימה והשווה בין המחירים הנגבים על-ידי החברות המשכנות לבין אלה הקבועים באותה שעה לשירות מקביל. התובעים שלפניי אינם יכולים ליהנות מהצו האמור, מאחר שהחוזה שלהם נחתם בטרם זה תוקן, אולם אין לגבות מהם כל תשלום נוסף מעבר לקבוע בחוזה ושנגבה מהם במעמד חתימתו. אמר על-כך השופט ש' ז' חשין בע"א 278/50 סופרגז, חברה להפצת גז בע"מ נ' רפאל ישראל מזרחי, פ"ד יב(1) 394: "כשאדם מוצא את עצמו בין המצרים, במצב של שעת-חירום שנוצרה שלא באשמתו, ואין הוא רואה מוצא אלא לשלם לפי הדרישה המוגזמת או הבלתי חוקית, כדי להגן על עסקו או על נכסיו, או כדי להינות משירות מעין-ציבורי שאין בידו להשיגו בדרך אחרת, בכל המקרים האלה זכאי הוא להשבה בתביעה מעין-חוזית (עמ' 407). לפיכך ישיבו הנתבעים לתובעים את הסכום ששולם - 800 ש"ח עבור דירה - החזר התשלום ששילמו התובעים עבור רישום הדירה, ובתוספת ריבית - 912 ש"ח. סך הכל ישיבו הנתבעים לתובעים סכום של 6,384 ש"ח. המחסנים 7. התובעים לוי, בן זקן, אפלבוים ופרטוק, מבקשים מבית המשפט שיכריז, כי ארבעה מחסנים אשר מצויים בבניין יוצמדו לדירותיהם. לטענתם, עוד בעת רכישת הדירות ביקשו מאליאספור כי המחסנים יהיו חלק מההסכם, בתשובה נענו כי טרם התקבל אישור העירייה על המחסנים וספק אם בכלל ייבנו. בשלב מאוחר יותר כאשר הבניין כבר קם על תילו, ראו התובעים כי אכן נבנו מחסנים בקומת הכניסה. בקשתם הפעם לצרף את המחסן להסכם, נענתה בכך שהמחסנים אינם חלק מהתמורה לחוזה וכי יהיה עליהם לשלם סכום נוסף בעבור מחסן. התובעים לא שילמו תוספת מחיר עבור המחסן. להפתעתם הרבה גילו התובעים, כי בתשלומי הארנונה, במשך שנות מגוריהם בדירותיהם, הם מחויבים גם בגין 8 מ"ר מחסן. יש לציין שהמחסנים לא עמדו ריקם במשך כל אותה תקופה, כי אם נעשה בהם שימוש על-ידי הנתבעים, אשר אחסנו בהם ציוד וחומרי בנייה. כעת טוענים התובעים, כי יש להצמיד אליהם את המחסנים, הואיל ולמעשה שילמו בעדם בדמות תשלומי הארנונה כל אותה תקופה. הנתבעים מצדם טוענים, כי משעה שהתובעים לא רכשו כדין את המחסנים הם אינם זכאים להם, וכי אין להכשיר הזכאות בעקיפין באמצעות תשלומי הארנונה. לו התובעים היו רוצים בכך, הם היו יכולים לפנות לעירייה ולהסיג על התשלום. הנתבעים טוענים כי הם הבעלים של המחסנים. 8. עולה השאלה מהו מעמדם של המחסנים נשואי המחלוקת. האם הם מהווים "דירה" כמשמעה בחוק המקרקעין, או שמא הם חלק מהרכוש המשותף המוגדר גם הוא באותו חוק. לאבחנה זו יש נפקות גדולה בענייננו. אם המחסנים הם "דירה" לפי משמעה בחוק המקרקעין אזי שייכת הבעלות עליהם לנתבעים. מאידך גיסא, אם המחסנים הם חלק מהרכוש המשותף, יש להחיל את האמור בסעיף 6(א) לחוק המכר(דירות), תשל"ג1973- (להלן: חוק המכר (דירות)): "(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;". על כן, באם נקבע כי המחסנים הם חלק מהרכוש המשותף הרי שאז, רק אקט התואם את הוראת הסעיף, כפי שפירשוה בתי המשפט, יאפשר הוצאתם כחוק. לכאורה גם מחסן יכול להוות "דירה" כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, בפרק העוסק בבתים המשותפים: "'דירה' - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". באם המחסנים מהווים דירות, דהיינו תאים שהם יחידה שלמה ונפרדת, הרי אין הם יכולים להיות חלק מהרכוש המשותף המוגדר גם הוא באותו סעיף לחוק: "'רכוש משותף' - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת." (ההדגשה שלי - מ.ש.א)". פסק הדין המנחה לעניין זה, הוא זה שניתן בע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין והשקעות נ' יצחק כהן פ"ד לג (1) (להלן עניין גוב ארי). גם בפסק דין זה נדון עניין מעמדם של מחסנים ביחס לרכוש המשותף. ראשית יצוין, כי שם, כמו בענייננו, דובר בבניין שטרם נרשם כבית משותף וכך נאמר: "נראה כי כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג1973-, אין אלא להסיק, כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם". שנית, נקבע שם כי המחסנים "מעולם לא נועדו לשמש יחידות שלמות ונפרדות" וזאת משום שהם נבנו "מתוך ציפייה לקבלת רישיון לבניית קומה רביעית, כדי שישמשו חלק מן הדירות שייבנו שם." נראה לי שהעובדה ששם דובר בדירות שטרם נבנו ואילו כאן מדובר בדירות קיימות איננה משנה לעצם העניין; מחסנים מטבעם מהווים מתקני עזר לדירות והם אינם מהווים יחידה נפרדת ועצמאית, זאת ביתר שאת כאשר מספר המחסנים בבניין תואם את מספר הדירות. לפיכך מחסנים הם דוגמא מובהקת לשטח שהנו באופן טבעי חלק מהרכוש המשותף ואשר הוצאתו מגדר זה, דורשת פעולה לפי האמור בסעיף 6(א) הנ"ל לחוק המכר. בע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין נ' מטולר שלמה ובתיה ואח', פ"ד נג(1), חזר השופט זועבי על הרציונל שעומד בבסיס סעיף 6 הנ"ל ובבסיסו של חוק המכר בכלל, ושהוזכר גם בעניין גוב ארי הנ"ל: "מטרתו של סעיף זה בפרט, ושל חוק המכר (דירות) - שהינו חוק צרכני באופיו - בכלל, היא להביא לידיעתו של קונה דירה, בצורה ברורה ומובנת, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר (קבלן), ומה הן הזכויות, אותן רוכש הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה על ידי הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים ואמירות כלליות וגורפות.... ..... ביסודו של חוק זה עומד הצורך בהגנה מיוחדת על קונה הדירה, צורך אשר נובע ממעמדו הנחות של הקונה בעניין כוח המיקוח, יכולת התמרון והיכולת להבין את תנאי החוזה ולשקול את כדאיות העסקה; כאשר בפועל רוב הרכישות מתבצעות עוד בטרם החלה הבנייה". ובהמשך: "ברוח זו נקבע כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתיעשה בו זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל. הרעיון הוא למנוע מהקבלן לנצל את עמדת הכוח הנתונה לו לאחר שהפך הקונה להיות 'קשור בטבורו של הקבלן'. בעניין זה גם נקבע כי הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף, כך שההסכמה צריכה להיות קונקרטית ומיוחסת לחלק ידוע מהרכוש המשותף" (ההדגשה שלי - מ.ש.א). מידת הקונקרטיות הנדרשת היא של 100%, הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול דעת באשר לחלקים שיוציא מהרכוש המשותף, אלא הוא חייב בתיאור מדויק של החלקים שיוצאו, על מנת לאפשר תמונה מדויקת של מצב הרכוש המשותף בעת כריתת החוזה. כל מהלך של הקבלן לאחר כריתת החוזה שנועד להוציא חלקים מהרכוש המשותף הוא פסול. (ראה: ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים ואח', פ"ד לז(3), 808; א' פוזנר, "הצמדות בבתים משותפים - דעה אחרת", עיוני משפט יא, עמ' 327) 9. הוצאת החלקים מהרכוש המשותף צריכה להיעשות כאמור בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) - במפרט. המפרט חייב להיות מצורף לחוזה המכר כאמור בסעיף 2 לחוק. לבית המשפט לא הוגשו כל המפרטים של התובעים, אולם די באלה שהוגשו כדי לראות שהנתבעים לא עמדו בחובותיהם לפי חוק המכר. במפרט אחד נכתב כי החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף הם לפי שיקול דעת הקבלן, באחר נכתב כי החלקים הם כפי שמסומן בתוכנית הבניין, ובמפרט נוסף צוינו הגינות חלק מהגג ופטיו. מיותר לומר כי אמירות כלליות אלה, אינן מספקות את דרישות החוק ולמעשה סותרות את הרציונל שעמדנו עליו ולפיו החוק נועד להגן על הקונה ולהעמידו במצב של וודאות. גם במקום שהמפרט מציין שטחים במידה פחות כוללנית (גינות, גג ופטיו) המחסנים אינם מוזכרים במפורש. זאת ועוד, על פי האמור בתצהירי התובעים, בעת שחתמו על חוזה המכר, טרם ידע הקבלן אם יתקבל אישור בנייה למחסנים. מכאן, שכל עניין המחסנים נדחה לאחר חתימת החוזים ובכך למעשה הופקע מרשותו של הקבלן. הקבלן יכול היה להכניס תניה לחוזה, לפיה באם יתקבל אישור לבניית המחסנים יוצאו אלה מהרכוש המשותף, אולם הדבר לא נעשה ודינם של המחסנים שהם חלק מהרכוש המשותף. ככאלה, ייקבע גורלם של המחסנים על-ידי האסיפה הכללית של דיירי הבניין המשותף, כקבוע בתקנון הבית המשותף. תוצאת האמור לעיל היא כי אין להצמיד את המחסנים לדירות התובעים, אולם אלה, כאמור יהיו רכוש משותף. ליקויי הבנייה בדירות כללי 10. בכל האמור בשאלת אחריותם של הנתבעים לעבודות הבניה, הרי שלפי סעיף 7.1 בחוזה המכר, יחול ההסדר הקבוע בחוק. הכוונה היא לחוק המכר (דירות) ולאחריותו של הקבלן לכל סטייה מן המפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבניה, סטייה אשר תיחשב כ"אי-התאמה" (סעיף 4(א)(1) לחוק). משמעותה של אי-התאמה היא, שהמוכר-קבלן לא קיים את חיוביו כלפי הקונה (סעיף 4(א) לחוק), אשר קמה לו הזכות לתרופות. (סעיף 7 לחוק: "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין."). בנוסף קובע החוק, תקופות בדק ואחריות. תקופת הבדק נמדדת החל ממועד מסירת הדירה ואורכה משתנה מעניין לעניין כקבוע בתוספת לחוק. מניין תקופת האחריות מתחיל מתום תקופת הבדק ואורכה שלוש שנים. במהלך תקופות אלה, על בעלי הדירות לדווח לקבלן המבצע על הליקויים ואי-ההתאמות, ולאפשר לו לתקנם בתוך זמן סביר. הנתבעים טוענים, כי התובעים הגישו את תביעתם עוד לפני תום תקופות הבדק והאחריות, וכן כי התובעים לא נתנו לנתבעים, הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בעצמם. מרבית התובעים נכנסו לדירותיהם בחודש ינואר 1993. במהלך השנה הראשונה, החלו התובעים לגלות את הפגמים בדירותיהם. התובעים יידעו את הנתבעים באשר לליקויים ואף הזמינו דו"חות מפורטים מאת חברת מיל"ב - מכון ישראלי לביקורת בניה - על ליקויי הבנייה. למרות פניותיהם הרבות של התובעים לנתבעים, דרישותיהם לתיקון הליקויים לא נענו ברצינות הראויה. רק כשנה ומחצה לאחר כניסתם לדירה, קבלו התובעים מכתב בתיבות הדואר ולפיו, בכוונתם של הנתבעים לבצע עבודות תיקון ליקויים שנתיות, ולשם כך על התובעים להעביר אליהם רשימה מפורטת של הליקויים. התובעים התרעמו על מכתב זה, הן בשל טיבו הבלתי רציני - המכתב הושם בתיבות הדואר של התובעים ואינו כולל פנייה פרסונלית, והן משום שבזמן זה כבר היו מצויות בידי הנתבעים כל חוות הדעת המקצועיות לגבי כל דירה ודירה וכן לגבי הרכוש המשותף. הנתבעים סרבו להתייחס לדו"חות המקצועיים ובקשו מהתובעים שיעבירו פירוט ליקויים משלהם. באותם מקרים שבהם הנתבעים הגיעו לבצע תיקונים, דיווחו התובעים על ביצועים חובבניים בחומרים זולים ובלתי מתאימים. די לעיין בחוות דעתו של מומחה בית המשפט, המצביעה על ליקויים חמורים, כדי להבין כי גם התיקונים שבוצעו לא הועילו. נראה לי, כי התובעים עמדו בחובתם לתת לנתבעים הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים ואין לבוא אליהם בטרוניה כי כעבור שנתיים וחצי, משנוכחו לראות כי ישועה לא תצמח להם מהנתבעים, הגישו תביעה זו בבית המשפט. כתבי ויתור 11. טענה נוספת של הנתבעים היא, כי בעת קבלת החזקה על הדירה חתמו כל התובעים על פרוטוקול ובו הצהירו, כי בדקו את דירתם בקפדנות וכי אין ולא תהיה להם כל טענה/ תביעה / דרישה, כלפי הקבלן בגין מצבה של הדירה, וקבלת החזקה בה מהווה אישור סופי ומוחלט של הרוכש כי הדירה נבנתה בהתאם להוראות ההסכם ונמסרה לידם במצב תקין. נוהג זה של קבלנים, להחתים את רוכשי הדירות על כתבי ויתור מן הסוג הזה, הוא נוהג פסול וממילא מיותר. שני טעמים מצויים לפסילת נוהג זה ולדחיית טענת הנתבעים. במרבית המקרים, מנוסחים כתבי הויתור כחוזה אחיד, ועל תניית הויתור חלה חזקת הקיפוח שבסעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג1982-. באותם מקרים בהם לא מדובר בחוזה אחיד, תחשב תנייה כזאת לתנייה בלתי חוקית. על שני הטעמים בהרחבה, להלן. 12. התובעים כולם, אכן חתומים על מסמך, אשר בסעיף 5 שבו מופיעה תניית הויתור. המסמך נערך ונחתם, בין הקבלן לבין הרוכש, והכתוב בו "הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים..". לפיכך, ולמרות שהצד שערך אותו בחר לכנות את המסמך "פרוטוקול", אין בכך כדי לשנות ממהותו של המסמך כחוזה בכלל, וכחוזה אחיד בפרט. החוזה הוא טופס מודפס, שהוכן מראש על ידי הקבלן ושהוגש לרוכש כהצעה שעליו לקבל. פרט לסעיף 3, שבו מצהיר הרוכש על הליקויים הקונקרטיים, שנמצאו על ידו לאחר שכביכול בדק את הדירה בקפדנות, יתר הסעיפים הם קבועים ואחידים. נוסח חוזה כזה, יש לשער, משמש את הקבלן בחוזים רבים, כלפי כל רוכש המתעתד לקבל חזקה בדירה שנבנתה על ידו. בזאת די כדי לספק את כל התנאים לזיהויו של חוזה כאחיד, על פי הגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים (ראה גם: ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, ירושלים (תשנ"ה),624). סעיף 4 לחוק החוזים האחידים קובע חזקות קיפוח, ובסעיף 3 נקבע, כי בית המשפט יכול לבטל או לשנות תנאים מקפחים: "3. בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן - תנאי מקפח). 4. חזקה על התנאים הבאים שהם מקפחים : ..... (6) תנאי השולל או המגביל זכות או תרופה העומדות ללקוח על פי דין, או המסייג באופן בלתי סביר זכות או תרופה העומדות לו מכוח החוזה, או המתנה אותן במתן הודעה בצורה או תוך זמן בלתי סבירים, או בדרישה בלתי סבירה אחרת;". תניית הויתור בחוזה הנדון, שוללת את זכותם של התובעים להגיש תביעה כנגד הקבלן במידה ויתגלו ליקויים חדשים בדירה, וזאת בניגוד לרציונל תקופות הבדק והאחריות הקבוע בחוק ושאף אומץ אל תוך החוזה בסעיף 7.1. מכאן שזוהי תנייה מקפחת, אשר בית המשפט יכול וצריך לבטלה. מן הטעם הזה, גם אם לא בחוזה אחיד עסקינן, הרי שתוכנו של החוזה הוא בלתי חוקי, הואיל והוא סותר את האמור בחוק המכר (דירות). 13. כבר הזכרנו לעיל את הרציונל שעומד בבסיסו של חוק המכר (דירות), להגן על קונה הדירה הנמצא במעמד נחות מזה של הקבלן וחסר כוח מיקוח; במעמד קבלת ההחזקה בדירה, נמצא הקונה במצב נחות עוד יותר כשהוא עומד על ספו של רגע אשר לו המתין זמן רב - במצב כזה מוכן הקונה לעשות הכל ובלבד שיקבל סוף סוף את הדירה לידו. בדיוק בשל החשש מרגע זה, בהכירו את הנפשות הפועלות: את הקבלן המעונין לצמצם ככל האפשר את גבולות אחריותו, ואת הקונה המעונין בכל מחיר להיכנס לדירתו - קבע המחוקק את ההגנות בחוק המכר של תקופות הבדק והאחריות. כאמור, חוק החוזים האחידים וסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, מקנים לבית המשפט את הסמכות לבטל את החוזה בהתקיים חזקת הקיפוח, או לראותו כפסול במקרה של אי-חוקיות, לפיכך לכתב הויתור אין נפקות ודינה של טענת הנתבעים באשר אליו - להידחות. הליקויים 14. בהסכמת הצדדים מונה כאמור מומחה מטעם בית המשפט לבדוק את הליקויים בדירות. המומחה, אינג' ורשבסקי המנוח, שנפטר במהלך התנהלות התביעה, הגיש את חוות דעתו המפורטת לצדדים ולבית המשפט, בנוסף הוא השיב על שאלות הבהרה שנשאל מטעם התובעים וכן על שאלות שנשאל במהלך חקירתו בבית המשפט. לאחר שהלך לבית עולמו זומן בנו, שעבד עמו, להשיב על שאלות הבהרה נוספות במקומו. בבדיקותיו הסתמך אינג' ורשבסקי על דו"חות המומחים מטעם התובעים וכן על הליקויים שטענו להם התובעים בכתב התביעה. נשאלת השאלה האם על הנתבעים לפצות את התובעים, גם בגין ליקויים שלא צוינו בכתב התביעה, אך נמצאו על-ידי המומחה, וצוינו בנפרד בחוות הדעת. בפסק דין שניתן זה עתה בבית המשפט העליון, ע"א 1772/99 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ (טרם פורסם) מיום 4.6.01, נדונה שאלה דומה. בית המשפט החליט להשית את הכרעתו על נוסח כתב המינוי של המומחה וכוונת הצדדים המשתמעת ממנו. נוסח כתב המינוי שם, היה כדלקמן: "... הסכמנו כי ימונה מומחה שיקבע אם הפגמים הנטענים בכתבי התביעה טעונים תיקון....". בית המשפט קבע כי נוסח כתב המינוי אינו מותיר ספק באשר לכוונת הצדדים להגביל עצמם למסגרת שנטענה בכתב התביעה בלבד. כתב המינוי במקרה שלפניי, שנוסח בהסכמה על-ידי באי-כוח הצדדים והועבר לאישורו של בית המשפט, אומר כדלקמן: "4. המומחה ימציא לבית המשפט ולצדדים את חוות דעתו, שתכלול כל נושא רלוונטי לרבות המרכיבים הבאים: א. האם קיימים ליקויים ואם כן מהם הליקויים הקיימים בכ"א מהדירות וכן בשטחי הבית המשותף, ליקוי ביצוע או תכנון או אחזקה לא ראויה מתוך הליקויים, הפגמים או אי ההתאמות המפורטים בכתב התביעה... על נספחיו". מנוסח כתב המינוי עולה אם כן, כי המומחה הוסמך לכלול בחוות דעתו, את כל הליקויים שנמצאו על-ידו בבדיקותיו - ביניהם גם את הליקויים שפורטו בכתב התביעה ובנספחיו, אך לא רק אותם. הנה-כי-כן, בית המשפט מצווה, על-פי כוונת הצדדים, לכלול את כלל הליקויים שנמצאו על-ידי המומחה בחישוב הפיצויים. במהלך הדיונים, בהמלצת בית המשפט, הסכימו הנתבעים לוותר על דרישתם לאפשר להם לבצע את התיקונים בעצמם. אי לכך, עלויות התיקונים הן אינן עלויות לקבלן, אלא יש להוסיף עליהן רווח קבלני, עלות פיקוח הנדסי ומע"מ. החישוב יתבצע כדלקמן: (תוספת מע"מ) 117% X (פיקוח הנדסי) 115% X (רווח קבלני) 130% X (עלות לנתבעת) 100% = 174.91 . דהיינו, תוספת של 74.91% על עלויות הנתבעים. בנוסף, הסכומים שהמומחה קבע הוצמדו למדד תשומות הבניה של חודש פברואר 1998, יש לבצע הצמדה נוספת החל מחודש זה למדד התשומות בזמן מתן פסק הדין - דהיינו מאי 2001. עלויות הליקויים כפי שנקבעו בחוות-דעת המומחה הצמדה למדד תשומות הבניה (סכום סופי) תוספת של 74.91% עלות תיקון לנתבעים דירה 45,804 41,497 23,725 מזרחי 44,945 40,719 23,280 לוי 38,226 34,632 19,800 בן משה 36,827 33,364 19,075 בן זקן 35,523 32,183 18,400 אפלבוים 38,371 34,763 19,875 בנימין 49,848 45,161 25,820 פרטוק הליקויים של משפחת לוי ומשפחת פרטוק כוללים את תיקון חוות הדעת במכתב המומחה מיום 16.5.99. לסכום הכולל יש להוסיף 4,000 ש"ח, סכום עלות בדיקה אקוסטית מדגמית בדירה אחת, אותה קבע המומחה שיש לבצע, לאור טענות התובעים אפלבוים בנימין ולוי על בעיות של רעשים מהדירות העליונות. סך הכל ישלמו הנתבעים עבור הליקויים שבדירות התובעים סכום של 293,544 ש"ח על-פי החלוקה בטבלה. ליקויי הבנייה ברכוש המשותף 15. כטענה מקדמית לעניין ליקויי הבניה ברכוש המשותף, טענו הנתבעים, כי התובעים 1,7,11,12 לא היו מוסמכים לתבוע ליקויים ברכוש המשותף בשמם ובעבורם של כל דיירי הבית. יש בידי לקבל טענה זו באופן חלקי. סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". מרגע בחירתה, מוסמכת, אם כן, הנציגות, לשמש שלוחה של בעלי הדירות בכל הנוגע לרכוש המשותף ובכלל זה להיות צד בכל הליך משפטי בשם כל בעלי הדירות. (ראה י' וייסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר (תשנ"ז1997-),468-9). מכאן, שהנציגות מוסמכת להגיש תביעה משפטית בכל הקשור לרכוש המשותף. אופן הסמכת הנציגות קבוע בסעיף 15 לתקנון המצוי כמשמעותו בחוק המקרקעין ולפיו, נבחרת הנציגות באסיפה כללית רגילה, וכוללת עד חמישה נציגים. אסיפה כללית רגילה לפי התקנון, היא אסיפה שהשתתפו בה לפחות מחצית מבעלי הדירות, ואשר ניתנה עליה הודעה לפחות ארבעה ימים מראש. מן הכלל אל הפרט. סעיף 8.7 לחוזה המכר, שעליו חתמו התובעים מחיל את התקנון המצוי שבחוק המקרקעין על סדרי קבלת ההחלטות בדבר ניהול הבית. לפיכך חלים עליהם כללי בחירת הנציגות אשר פורטו לעיל. לבית המשפט הוגש פרוטוקול ישיבת האסיפה הכללית של בעלי הדירות מיום 7/9/93. בישיבה זו נבחרו חברי ועד הבית - דהיינו הנציגות. חברי הועד שנבחרו, חמישה במספר, הם פרטוק יגאל, גבריאל בנימין, כהן יהודה, מזרחי בנימין ובן זקן ניסים. בישיבה נכחו נציגים של שנים עשר מבעלי הדירות שהם שני שליש מבעלי הדירות בבניין, חברי הועד נבחרו חלקם ברוב קולות וחלקם פה אחד, ובכל מקרה לפי הדרישה בתקנון המצוי. לא הובאו בפניי כל טענות כנגד אופן כינוס האסיפה הכללית, ולכן נותר לי להניח כי ניתנה עליה הודעה כאמור בחוק. לפיכך, אינני מוצאת פגם בבחירת נציגות הבניין, ומכאן שהיא ראויה לשמש כמורשה של בעלי הדירות בכל עניין הנוגע לרכוש המשותף, ובכלל זה להיות גם צד להליך משפטי, מבלי שיידרשו לכך כתב הסמכה או ייפוי כוח נוספים. יחד עם זאת בע"א 559/87 חשאי ואח' נ' י' א' רונן ואח' פד"י מו(1)229, פסק הנשיא שמגר כי ל"נוכח אפיונו של השיתוף במשפטנו כ - tenancy in common, לפיו לכל שותף בעלות נפרדת במנה המתמטית (בשונה מהפיסית) שלו במקרקעין ולא כ - joint tenancy, לפיו כל אחד מהשותפים הוא בעלים של הנכס כולו בכפיפות לבעלות מקבילה של שותפו" (שם, בעמ' 233) (ההדגשה במקור), ייפסקו לתובעים פיצויים רק לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, וזאת בהנחה שגם שם נציגות הבית המשותף נמנתה על התובעים. לפיכך גם בענייננו יחושב הסכום לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף מהסכום שנפסק לבניין מגוריהם, כפי שיפורט להלן, וכן את חלקם מהסכום שנפסק לצורך הגבהת המעקה. 16. מכאן לליקויים ברכוש המשותף. שלושת הבניינים סובלים מליקוי משמעותי, בהיות חדר המדרגות בלתי מקורה ופתוח לפגעי מזג אוויר. לקויים רבים ברכוש המשותף ובדירות הפרטיות הם פועל יוצא של מצב זה וקרוי המדרגות צפוי למנוע ולפתור אותם. ואולם בפני בית המשפט לא הונחה תשתית ראייתית מספיקה והולמת, כדי לבסס את חובתו של הקבלן, על-פי התוכניות, לבנות חדר מדרגות מקורה, או לכך שהתובעים הוטעו על-ידי הקבלן לחשוב, כי חדר המדרגות יהיה מקורה. עלות קירוי חדר מדרגות לכניסה אחת היא 45,000 ש"ח, לעומת זאת עלות תיקון הליקויים הנובעים מהיות חדר המדרגות פתוח אינה עולה על הסכום של 17,000 ש"ח. בשל האמור לעיל והפער בין הסכומים לא מצאתי לנכון לחייב את הנתבעים לשלם עבור קירוי המדרגות, אלא להסתפק בתשלום עבור תיקון הליקויים. התובעים לעצמם, יוכלו אחר כך להחליט אם להוסיף מכספם את יתרת הסכום ולאמץ את המלצת המומחה לקרות את המדרגות. באשר לבעיית השיטפונות אשר פקדה את הבניין קיימת מחלוקת באשר לאחריות הקבלן על בצוע עבודות המניעה. באוקטובר 1997 עקב סופת גשמים עזה, תוך פרק זמן של חצי שעה פקד שיטפון את הבניין אשר במהלכו נפגעו שתי דירות במיוחד. בבית המשפט הוצגה קלטת וידאו אשר צולמה על-ידי הערוץ הקהילתי וכן הוגשו תמונות המעידות על עוצמת השיטפון ועל הנזקים הכבדים שנגרמו לדירות ולרכוש. השיטפון פגע במיוחד בדירת משפחת מזרחי והעיד על כך מר מזרחי: "השיטפון הזה, אחרי שעלה עד 70 ס"מ בתוך הסוכה הרס לנו את כל הארוחה, נשטף לנו כל הבית של חמישה חדרים, כל הפתחים שלנו נפרצו, גייסנו את כל השכנים עם בגדי החג שלהם כדי לפנות את הבוץ עם המים, ואני מדגיש שנכנס בוץ לבית...ולקח ארבעה ימים לנקות את זה ולגלות שהיה נזק של 30,000 שקל לריהוט, לבית ולחפצים" (פרוטוקול מיום 19/5/99 בעמוד 25). בעיית סחף הבוץ והמים נעוצה בעיקר בעובדה שברחוב העליון העתידי תוכנן תא קליטה של מי גשמים אשר אמור לנקז לתוכו את מי הגשמים העיליים שמתנקזים מכל הסביבה. תא גשמים זה כנראה טרם בוצע או שאינו בגודל מספיק ולכן גלשו כמויות המים אל עבר הבניין. בנוסף יש צורך בהגבהת מעקה הבניין על-פי התוכנית שהוגשה להיתר. בחוות הדעת קבע המומחה כי האחריות לתיקון הליקוי מוטלת על הרשויות. אולם משנשאל על-כך בעדותו בבית המשפט, הבהיר המומחה כי הגבהת המעקה צריכה להיות באחריות הקבלן (פרוטוקול מיום 24/3/99 בעמ' 14) ואילו באחריותן של הרשויות הוא, הטיפול בעניין הניקוז. בחקירה נגדית נשאל המומחה, אם בהנחה שמישהו שם מילוי של אדמה לאחר שהבניין נבנה ייתכן שצריך להוציא את המילוי ולא להגביה את הגדר, השיב המומחה בחיוב. לטענת הנתבעים, התובעים הפכו את שטח המעבר שמאחורי הבניין לדרך מעבר ובעשותם כן הגביהו את שטח המגרש העליון ופגעו בייצוב הקרקע והפיתוח הסביבתי כפי שבוצעו על ידי מנהלת הפרויקט - ב.ס.ר מהנדסים. עוד יצוין כי בעקבות השיטפונות פנה מר מזרחי אל גורמים שונים וביניהם משרד הבינוי והשיכון וב.ס.ר מהנדסים. במכתבי התשובה נענה כי האחריות לפיתוח החצר האחורית מוטלת על הקבלן וכך גם העבודות למניעת רטיבות. לפנים משורת הדין בצע משרד השיכון עבודות של בניית קיר מחסום ותעלה לסילוק מים כדי למנוע הישנות ההצפות. נראה כי מקובלת עליי חוות דעת המומחה כי הקבלן נושא באחריות להגבהת המעקה, דעה זו מגובה גם במכתבי משרד השיכון אל מר מזרחי. בנוסף, הטענה כי התובעים הגביהו בדרך כלשהי את האדמה הסמוכה לגדר, הופרכה לאויר מבלי שהובאה עליה ראייה ומבלי שהתובעים אשר העידו בבית המשפט, וביניהם מר מזרחי, נחקרו עליה. לפי חוות דעת המומחה, עלות הגבהת מעקה הבניין היא 25,000 ש"ח, לבניין כולו. נושא החלפת צנרת האינסטלציה טעון אף הוא הבהרות. בבית המשפט ציין המומחה כי הוא לא התייחס בדו"ח לנושא הפיצוצים התדירים בצנרת הבניין, אולם מניסיונו ידוע לו כי קיימת בעיה בפסגת זאב בנושא האינסטלציה, אשר לא הצנרת ולא קבלן האינסטלציה אחראים לנזקים הנגרמים. הנזקים מופיעים כתוצאה מריאקציות כימיות בתוך המים שיוצרות קורוזיה וחלודה דווקא ליד מוני המים, זאת להשערתו כתוצאה מכך שרשויות העיר מספקות לאיזורים מסוימים מים עם הרבה מאוד חומרים כימיים. לא למותר לציין כי השערה זו טרם נבדקה ביסודיות. בעקבות זאת נשאל המומחה, על-ידי בא-כוח התובעים, אם בהנחה והצינורות לא היו מברזל אלא מפלסטיק, היו הפיצוצים בצנרת נמנעים, ועל כך השיב המומחה בחיוב. הנתבעים מבקשים להיתלות בכך שהמומחה ציין כי בעיות הפיצוצים בצנרת מקורן בטיב איכות המים. התובעים סבורים כי האחריות לספק לבניין צנרת תקינה מוטלת על כתפי הנתבעים וכי שאלת הגורם היא איננה מעניינם. לאור זאת התבקש המומחה לעיין בתוכניות האינסטלציה כדי לבדוק את עלויות התיקון. בעקבות זאת קיים המומחה שיחה עם יועץ האינסטלציה, אשר ממנה הובהר כי יש צורך להחליף את כל הצנרת המחברת את מונה המים ועד הכניסות לדירות, שכן זו עשויה ברזל ולא פלסטיק. עלות החלפת הצנרת לכניסה אחת, כמצוין במכתב המומחה מתאריך 16.5.99 - 70,000 ש"ח. יצוין כי רשתות האינסטלציה בדירות עשויות מצנרת פלסטית. סבורה אני כי האחריות להחלפת הצנרת מושתת על הקבלן. הגורם לפיצוצים הוא עדיין בגדר בלתי ידוע והשערתו של המומחה טרם הוכחה. העובדה הוודאית היחידה היא, שצנרת הבניין פגומה ואין בה את האיכות הדרושה לשימושו של הבניין למגורים (ראה סעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח1968-). אי התאמה זו התגלתה כבר במהלך תקופת הבדק ועל-כן נחשב הקבלן כמי שלא קיים את חיוביו כלפי התובעים כאמור בסעיף 4(א) לחוק המכר (דירות). הואיל וכך, יפצה הקבלן את התובעים כדי חלקם היחסי ברכוש המשותף מסכום עלות תיקון הצנרת לבניין כולו (210,000 ש"ח). העלות הסופית לחיפוי קירות האבן בחדר המדרגות נקבעה במכתב מה- 16/5/99 ועומדת על 10,858 ש"ח. 16. טבלת סיכום עלויות הליקויים בכל בניין שלהלן כוללת את עלויות החלפת הצנרת וחיפוי הקירות באבן. הצמדה למדד תשומות הבניה תוספת של 74.91% עלויות תיקון לנתבעים / עלותבניין / 221,519 200,688 114,738 חיים תורן 10 217,773 197,294 112,798 חיים תורן 12 224,087 203,014 116,068 חיים תורן 14 48,265 43,727 25,000 הגבהת המעקה כאמור, סכומי הפיצוי מגיעים רק כדי החלק היחסי ברכוש המשותף של התובעים. בפני בית המשפט לא הונחה תשתית לחישוב חלקם היחסי של התובעים ברכוש המשותף, לפיכך החישוב ייעשה על-ידי הצדדים ובמידת הצורך יובא לאישור בית המשפט. איחור במסירת דירת מזרחי 17. מועד המסירה של דירת משפחת מזרחי נקבע ליום 5.7.92, אך בפועל נמסרה הדירה בתאריך 31.1.93, באיחור של כמעט 7 חודשים. בחוזה המכר בסעיף 10.6, מצויה תניית פיצוי מוסכם במקרה של איחור במסירה, ולפיה ישלם המוכר לקונה, סכום של 100$ לכל חודש, על כל חדר בדירה. עוד נאמר בתנייה, כי ארבעת החודשים הראשונים מחלוף מועד המסירה, לא יימנו בתקופת האיחור: "פיצוי זה ישולם מתום 4 חודשים מהמועד הקבוע למסירת החזקה ועד למסירת החזקה בדירה בפועל. הרוכש מוותר בזאת וויתור סופי ומוחלט על קבלת פיצוי כלשהו עבור 4 החודשים הראשונים באיחור במסירת החזקה בדירה ועל כל פיצוי אחר בגין איחור במסירת הדירה לרוכש". התובעים טוענים כי תנייה כזאת בחוזה, היא תנייה מקפחת בחוזה אחיד, באשר היא מונעת מהתובעים תרופה העומדת להם מכוח החוזה, באורח בלתי סביר. הנתבעים לעומת זאת טוענים כי האיחור במסירת ההחזקה בדירה נבע עקב השינויים המיוחדים שהזמינה משפחת מזרחי. השינויים המדוברים, הם שינוי תוכנית הדירה עצמה על-ידי מר מזרחי, הרכבת ג'קוזי בדירה, תוספת עבודות חשמל בדירה, תוספת עבודות חרסינה, החלפת מרצפות של הדירה במרצפות מיוחדות אשר איחרו להגיע לשטח הדירה, הכנסת צינורות מים בפטיו מתחת לריצוף ועבודות שונות שנעשו בדירה על-ידי מר מזרחי ושלשמן קבל את המפתח. לא שוכנעתי כי השינויים והתוספות בדירת מזרחי, אותם ציינו הנתבעים היו כאלה שהביאו לאיחור כה משמעותי במסירת ההחזקה. יתרה מכך, סעיף 2.7 לחוזה המכר קובע, כי הזמנת שינויים ותוספות על-פי בקשת הקונה, תיחתם בינו לבין הקבלן, תוך ציון לוח הזמנים החדש למסירת הדירה. משלא הוצג בפניי מסמך כזה, לא נותר לי אלא להניח, כי השינויים והתוספות לא גררו עמם שינויים בלוח הזמנים למסירת ההחזקה. מר מזרחי, שעדותו היתה מהימנה עליי, ציין, כי הוא עיכב את התשלומים לדירה שכן נוכח לדעת כי הדירה לא תימסר במועדה. לטענתו, בחודשים יולי, אוגוסט וספטמבר, הקבלן לא היה בבניין ודווקא משום כך שילם לו תשלום נוסף בחודש יולי מחשש שהעבודה תיפסק. גם העובדה, שהקבלן, בראותו כי הבנייה מתעכבת בשל השינויים בדירת מזרחי, לא החתים את מזרחי על דחיית מועד מסירת הדירה עקב כך, מעלה ספק אם האיחור אכן נבע מכך. 18. באשר לשאלת תוקפה של התנייה. כבר נכתב על כך אין ספור פעמים עד שנדמה היה, כי טענה כזאת כבר לא תמצא את מקומה בבית המשפט. בת.א 873/93 רפאל דיין ואח' נ' ממן אשר בע"מ ואח', דינים מחוזי כרך לב(3),852 אמרתי: "המועד ממנו חייבים הנתבעים בתשלום על האיחור במסירה הינו המועד המקורי בו היה על הנכס להימסר לתובעים ולא החל מתום שלושת "חודשי החסד" שהוענקו לחברה כאיחור סביר לסיום הבניה. (ע"א 758,804/87 מורדכי קאופמן נ' גזית וערעור שכנגד, פ"ד מד(2)60, 65; ע"א(ת"א) 583,584/84 גורי ואייזקוביץ נ' חברת רובינשטיין, פ"מ תשמ"ו(3)359, 366; א.ורדי, דיני מכר דירות - ליקויי בנייה והבטחת זכויות רוכשים, חושן למשפט (תשנ"ז1997-) 132-136)". דירתם של משפחת מזרחי היא בת חמישה חדרים, לכן הפיצוי בגין האיחור צריך להיות סך של 500$ לחודש ו - 3,500$ לשבעה חודשים, שהם 14,532 ש"ח. ואולם, הן בכתב התביעה והן בסיכומים חושב, משום מה, סכום הפיצוי לפי 50$ לחודש. על-כן ולאור העובדה שלא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה, יחושב סכום הפיצוי כנדרש בכתב התביעה כשהוא משוערך. הסכום המבוקש היה על סך 5,030 ש"ח ובתוספת ריבית והצמדה, סך הכל 8,778 ש"ח. פיצוי בגין פינוי התובעים מדירותיהם בעת תיקון הליקויים 19. בחוות הדעת התייחס המומחה לכך שלשם ביצוע התיקונים יידרשו משפחות התובעים לפנות את ביתם למספר ימים. המומחה העריך את ימי הפינוי הדרושים לכל דירה, כדלקמן: דירת מזרחי 4 ימים דירת לוי 3 ימים דירת בן משה 3 ימים דירת בן זקן 3 ימים דירת אפלבוים 3 ימים דירת בנימין 3 ימים דירת פרטוק 3 ימים התובעים ביקשו כי תחשיב הפיצוי בגין ראש נזק זה, ייעשה לפי עלות אירוח בבית מלון בדרגת 4 כוכבים ופנסיון מלא, כאשר לכל משפחה יוקצבו שני חדרים. לפי הערכותיהם, עלות חדר במלון ליום, לפי הקריטריונים הנ"ל, היא 150$ וסך הכל העריכו התובעים את הפיצוי ב- 6,600 $, לכל המשפחות. הנתבעים מצידם התנגדו לפיצוי בגין ראש נזק זה, בטענה כי מאחר ומדובר בימים ספורים, יכולים התובעים למצוא לעצמם "סידור" בזמן התיקונים. אין בידי לקבל טענה זו. הנתבעים לא הניחו תשתית באשר לאפשרויות ה"סידור" של התובעים, ואין לדעת אם אכן יכולים התובעים למצוא סידור כזה, בהתחשב בכך שמקומות העבודה של ההורים ובתי הספר של הילדים מצויים בירושלים. הואיל ואין בפניי מספיק נתונים כדי לחשב את העלויות, נתונים כמו מספר נפשות בכל משפחה, עלות בית מלון לפי רמות פנסיון ורמות דירוג שונות וכו', ייפסק סכום גלובלי של 800 ש"ח לכל משפחה ליום. סך הכל לפי ראש נזק זה ישלמו הנתבעים לתובעים, סך של 17,600 ש"ח על-פי החלוקה הנ"ל. ירידת ערך 20. הצדדים הותירו את קביעת הסכומים לתשלום עבור ירידת ערך, בשל ליקויים שלא ניתן לתקנם או שהדבר בלתי סביר, בידי בית המשפט. בהתאם לכך לא הוגשו חוות-דעת של שמאים מטעמם. התובעים מבקשים מבית המשפט להתחשב בכך שערכן של הדירות לא יהיה עוד כפי שיכול היה להיות, אילולא היו כל הליקויים. לטענתם, והם מביאים מדברי בית המשפט בת.א.(י-ם) 884/91 בריבורם ואח' נ' רמט בע"מ, דינים מחוזי, כו(5),434: "דירה בעלת עבר מתמשך של תיקונים ושל ליקויים, דומה שניתן, בכפוף לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, לומר ש'יצא עליה קול' ונראה שיש להכיר בקיומו של אלמנט פסיכולוגי המשפיע אף על ערכה בשוק". ובהמשך: "מקובלת עליי טענת ב"כ התובעים, לפיה ברגע שיעמידו התובעים את דירותיהם למכירה יחובו בחובת גילוי לקונים בדבר הליקויים והפגמים שהיו בדירה, גם אם אלה תוקנו כבר". בהתאם לזאת מבקשים התובעים פיצוי בגין ירידת ערך לפי כללי השמאות המקובלים, ובסך הכל 20% משווי כל דירה. הנתבעים טוענים כי ירידת הערך לא נגרמה כתוצאה מעוולה שהם גרמו, וכן שליקויי ירידת הערך שמנה המומחה אינם מגיעים לסכומים ה"מופרכים", כלשונם, שציינו התובעים. ליקויי ירידת ערך בדירות 21. המומחה ציין בחוות דעתו גם את אותם ליקויים, אשר אין אפשרות לתקנם ועל-כן הם כרוכים בירידת ערך הדירות. ליקויים כאלה נמצאו בשלוש מהדירות כדלקמן: משפחת מזרחי: חריגה וסטייה משמעותית, של חוסר הקבלה בין הקירות לריצוף. משפחת אפלבוים: בכניסות לחדרי השינה, קירות הפרוזדור אינם ניצבים לקירות הסמוכים ואינם מקבילים לקווי הריצוף בצורה חריגה. הליקוי מופיע גם בקיר הצפוני של חדר הדיור. משפחת בנימין: קירות הדירות לא נבנו בזווית ישרה ואינם מקבילים לקווי הריצוף. בנוסף, הריצוף בדירה אינו אופקי וכתוצאה מכך נוצרות שלוליות בזמן השטיפה. החלטתי לפסוק למשפחות מזרחי ואפלבוים 5,000 ש"ח כל אחת, ו- 7,000 ש"ח למשפחת בנימין. סך הכל ישלמו הנתבעים למשפחות מזרחי אפלבוים ובנימין, עבור פיצויים בגין ירידת ערך בדירותיהם בשל ליקויים ברורים, סכום של 17,000 ש"ח על-פי החלוקה הנ"ל. 22. באשר לטענת התובעים כי על בית המשפט לפסוק פיצויים על ירידת ערך הנובעת מעצם היותן של הדירות "בעלות עבר של תיקונים". בהסכמת הצדדים נקבע, כי נושא הנזק הלא ממוני וירידת הערך יישארו לשיקול דעתו של בית המשפט ועל-כן לא הובאו בפניי חוות דעת שמאי. בע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, תק-על 94(2),674 אושרה סמכותו של בית המשפט לפסוק פיצויים בגין ראש נזק זה, מבלי שהדבר ייחשב כפיצוי כפול: "שנית, חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר-פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק זה בנפרד, והדין עמו" (עמ' 6). בענייננו מדובר בהיקף תיקונים נכבד בכל דירה, המגיע לכדי 10% ויותר מסכום רכישת הדירות. לפיכך אני מוצאת לנכון לפצות את בעלי הדירות בגין ירידת הערך של דירותיהם, אשר למעשה מעולם לא היו דירות "חדשות" באמת. הואיל וכאמור, עלות התיקונים בכל דירה מגיעה כדי 10% לערך, משווי התמורה ששולמה עבור הדירות, סכום הפיצוי בגין ירידת הערך יהיה 10% מפיצויי הליקויים. פיצוי בגין ירידת ערך (10%) פיצוי בגין ליקויים דירה 4,580 45,804 מזרחי 4,494 44,945 לוי 3,822 38,226 בן משה 3,682 36,827 בן זקן 3,552 35,523 אפלבוים 3,837 38,371 בנימין 4,984 49,848 פרטוק סך הכל ישלמו הנתבעים לתובעים, עבור פיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם, סכום של 31,267 ש"ח על-פי החלוקה בטבלה. פיצוי בגין עוגמת נפש ואי נוחות 23. אין צורך להכביר במילים על החשיבות התהומית המיוחסת בישראל לרכישת דירה. רכישת דירה, פרט לכך שהיא הגעה אל הנחלה, מסמלת עבור רובינו גם את ההגעה אל המנוחה ואל הביטחון. רוב רובה של האוכלוסיה מוכן לשעבד עצמו לשנים רבות בתשלומי משכנתא, רק על-מנת להבטיח לעצמו כי ביתו יהיה גם קניינו. בהתחשב בכך, כאשר מגיע אדם לשלב הנכסף של קניית דירה, הוא מעוניין כי התמורה שהובטחה לו בעד כספו, היא ולא אחרת, תקויים. לתובעים במקרה דנן, הובטחו, על-פי הפרסומים בעיתון, לא פחות מאשר "דירות יוקרה" איכותיות, כמו-כן מהמפרט שצורף לחוזה המכר ידעו התובעים היטב, מהי התמורה שהם צפויים לקבל בעד כספם. והנה, כבר בכניסתם לדירות הבחינו התובעים בחוסר התאמה בין התמורה שהובטחה להם לבין הדירות שקיבלו מידי הנתבעים, הדירות התגלו כנגועות בליקויים משמעותיים של רטיבות, ריצוף פגום, בנייה וטיח ועוד, אשר בעקבותיהם סבלו התובעים מאי נוחות ובעיקר ממפגעי רטיבות וחדירת מי גשמים לדירות, שבחלקם אף היוו סכנה בטיחותית. לעוגמת הנפש של התובעים מצטרפת העובדה שבקשותיהם החוזרות ונשנות מהקבלן, לתקן את הליקויים, לא נענו ברצינות הראויה או שלא נענו כלל. סופו של דבר שהתובעים נאלצו להגיש את התביעה בפני בית המשפט זה ולהוסיף לסבלותיהם גם את משכי ההתדיינות הארוכים של ההליכים המשפטיים. אין מקום לטעון על-כן, כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש ואי נוחות שחוו מאז כניסתם לדירות. 24. כאמור, גם בגין ראש נזק זה הוסכם בין הצדדים, להשאירו לשיקול דעת בית המשפט. התובעים העריכו בסיכומיהם את הסכום בכחמישים אלף ש"ח לכל דירה ואילו הנתבעים בקשו שלא לחרוג מהסכום שנדרש בכתב התביעה כ- 15,000 ש"ח לכל דירה. חישוב גובה הפיצוי ייעשה על-פי קריטריונים של סוגי הליקויים, עוגמת הנפש הכרוכה בתיקונם, התייחסותו של הקבלן וגובהו של כלל הפיצוי. (ראה א. ורדי, דיני מכר דירות ליקויי בנייה והבטחת זכויות רוכשים (חושן למשפט תשנ"ז1997-) 361). נראה לי כי בהתחשב בקריטריונים אלה, הסכום שנתבע משקף נכונה את גובה הפיצוי הראוי לתובעים נכון להיום והוא של 15,000 ש"ח לכל דירה. לפיכך ישלמו הנתבעים לתובעים עבור פיצוי בגין עוגמת נפש וסבל סך של 105,000 ש"ח. פיצוי בגין תשלומי חוות הדעת 25. במהלך התביעה נעשה שימוש בשני סוגים של חוות דעת. האחד, חוות הדעת של חברת מיל"ב, אשר הוזמנו על-ידי התובעים עוד בטרם הוגשה התביעה והועברו אל הקבלן למען יידע אלו ליקויים נמצאו בדירות התובעים ויתקנם. הסוג השני הוא של חוות הדעת של המומחה שמונה, בהסכמת הצדדים, על-ידי בית המשפט - מר ורשבסקי ז"ל, ואשר נועדו כדי לשמש גורם מוסכם ומכריע באשר לטיב הליקויים. התובעים, נשאו כמובן בהוצאות הדוח"ות הראשונים של חברת מיל"ב ואילו בהוצאותיו של המומחה נחלקו הצדדים ביניהם. כעת טוענים התובעים כי היות שהנתבעים אחראים לליקויים בדירותיהם, ליקויים אשר לפי חוות דעת המומחה הוכחו כקיימים, צריכים הנתבעים לשאת בנטל התשלום עבורן. הנתבעים מאידך טוענים כי אין לחייב אותם בגין חוות הדעת של מיל"ב מאחר ובכתב התביעה עצמו הופיעו נזקים אשר חרגו מאלה שפורטו בחוות דעת אלה. בנוסף, גם באשר לחוות הדעת של המומחה המוסכם, אין לחייב אותם מעבר למה ששילמו הואיל וחוות הדעת מתייחסת בחלקה לעניינים שאינם באחריות הנתבעים. אין בידי לקבל טענות אלה. חוות הדעת של המומחה המוסכם באה לעולם רק משום שהנתבעים לא נענו לבקשות התובעים לתקן את הליקויים על-פי הדוח"ות של חברת מיל"ב, ומשום כך ברי כי על הנתבעים לשאת בנטל התשלום עליה. גם דוח"ות מיל"ב באו לעולם כתוצאה מליקויי הבניה שבאחריות הנתבעים, יתרה מכך, דוח"ות אלה אף שימשו את המומחה המוסכם בבדיקותיו והניחו להן תשתית, יש להניח כי בדיקותיו אלה היו מתארכות ומתייקרות ללא הדוח"ות. לפיכך יהיה זה אך סביר כי הנתבעים יישאו בנטל עלויות אלה. 26. התובעים נשאו כאמור במחצית העלות של חוות הדעת של המומחה המוסכם בסך 7,362$, שהם 24,325 ש"ח, לסכום זה יש להוסיף מע"מ. סך הכל ישלמו הנתבעים לתובעים, עבור חוות דעת המומחה המוסכם סכום של 29,307 ש"ח (כולל מע"מ), סכום זה יתחלק בין המשפחות. התובעים לא הגישו קבלות בגין הסכומים ששולמו עבור חוות דעת מיל"ב, סכומים אלה יוכרו במסגרת הוצאות משפט, כנגד הצגת קבלות. חריגה מסכומי התביעה 27. באשר לטענתם של הנתבעים כי קיים פער בין הסכומים שנתבעו בכתב התביעה לבין הסכומים הסופיים שנקבו התובעים בסיכומיהם, וכי אל לו לבית המשפט לפסוק מעבר לנתבע בכתב התביעה, היות שלא הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה. על-כך אומר כי הסכומים שנתבעו בכתב התביעה הם סכומים לא משוערכים ולא מעודכנים לפי ההתפתחויות במהלך התביעה. כך למשל, הסכומים שנתבעו בגין הליקויים בדירות וברכוש המשותף, חסרים את אותה מכפלה ברכיב של 74.91%, שנבעה מעצם ההסכמה כי הנתבעים לא יבצעו את תיקון הליקויים בעצמם. בנוסף, בוצעו לסכומים אלה, גם הצמדות למדד תשומות הבניה. כל יתר הסכומים שנתבעו בכתב התביעה שוערכו גם הם בצורה זו או אחרת וסופו של חשבון, שסכום התביעה הכולל, כשהוא משוערך כחוק לפני מתן פסק דין - דהיינו בריבית קבועה של 4% לשנה ובהצמדה למדד המחירים לצרכן - עולה על הסכום הסופי שנפסק. סיכום 28. ארבעת המחסנים הנותרים בבניין מוכרזים כחלק מהרכוש המשותף ונתונים להחלטות האסיפה הכללית. על הנתבעים להשיב לתובעים הכספים בעבור רישום הדירות כאמור בסעיף 6 לפסק הדין, וכן לשלם פיצויים בגין הליקויים שנמצאו בדירות כאמור בסעיף 14 ובגין הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף לפי חלקם היחסי של התובעים בו, כאמור בסעיף 16. בנוסף ישולמו פיצויים בגין האיחור במסירת דירת מזרחי, פינוי הדירות, ירידת הערך, עוגמת נפש ואי נוחות וכן חוות דעת המומחים, הכל כמצוין בסעיפים 18, 19, 21, 22, 24 ו- 26 לפסק הדין. סך כל הסכומים שישלמו הנתבעים לתובעים, ללא הפיצויים בגין הרכוש המשותף אשר נותר לחישוב הצדדים, לפי חתך משפחות הנו כדלהלן: סה"כ שונות חוות דעת עוגמת נפש ירידת ערך פינוי הדירה ליקויים רישום הדירות משפחה 87,460 איחור 8,778 4186 15,000 9,580 3,200 45,804 912 מזרחי 71,937 4,186 15,000 4,494 2,400 44,945 912 לוי 64,546 4,186 15,000 3,822 2,400 38,226 912 בן משה 63,007 4,186 15,000 3,682 2,400 36,827 912 בן זקן 66,573 4,186 15,000 8,552 2,400 35,523 912 אפלבוים 71,706 4,186 15,000 10,837 2,400 38,371 912 בנימין 77,330 4,186 15,000 4,984 2,400 49,848 912 פרטוק 29. בנוסף, אני מחייבת את הנתבעים לשלם את שכר טרחת עו"ד התובעים בסך 75,000 ש"ח ומע"מ. שכר טרחת עו"ד ישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה מהיום ועד לפירעונו. כמו-כן ישלמו הנתבעים את הוצאות התובעים, כאשר ההוצאות נושאות הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאתן ועד ליום תשלומן בפועל. מחסןרכוש משותףשאלות משפטיות