פסק דין 1. זוהי בקשה לסילוק על הסף של התביעה בת.ש. 1087/00 בו נתבקש בית הדין ליתן צו מצהיר כי דמי השכירות החודשיים החל מינואר 2000 עומדים על סך 538.33 ש"ח, וכן להורות למבקש לשלם למשיב סך של 24,502.05 ש"ח עבור הפרשי דמי שכירות משנת 1994 ועד למועד הגשת התביעה. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. המשיב הינו הבעלים של החנות הנמצאת בחזית רחוב הכרמל 33 תל אביב, הידועה כחלקה 3 בגוש 7002 [להלן: "החנות"]. ב. המבקש הינו דייר מוגן בחנות לפי חוזה שכירות שנחתם בין אביו ז"ל לבין המבקש ביום 01.07.1964 [חוזה שכירות צורף כנספח א' לבקשה], ולאחר שזכויות אביו שנפטר ביום 19.05.96 הוסבו אליו. 3. המחלוקת המשפטית: טענות המבקש: א. בית הדין אינו מוסמך לדון בתביעה הנוכחית, שכן על פי הוראות סעיף 52[א'] לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב1972- [להלן: "החוק"], מוסמך בית הדין לקבוע דמי שכירות ביחס לבית עסק רק "באין הסכם" בין בעל הבית והדייר לגבי דמי השכירות. ב. דמי השכירות ששולמו על ידי המבקש ואביו המנוח לפניו החל משנת 1964 היו דמי שכירות מוסכמים ללא כל מחאה או הסתייגות מצד המשיב. ג. בית הדין אינו מוסמך ליתן סעד הצהרתי כמבוקש בכתב התביעה, כי אם לקבוע דמי שכירות באין הסכם בין בעל הבית והדייר בעניין גובה דמי השכירות. ד. בית הדין אינו מוסמך לפסוק דמי שכירות ביחס לתקופה העולה על 12 חודשים מיום דרישת בעל הבית (סעיף 154 לחוק). טענות המשיב: א. דמי השכירות מעולם לא היו מוסכמים, למעט ההסכמה הראשונית היחידה שהיתה במעמד חתימת חוזה השכירות המוגן מתאריך 01.07.64, וההעלאות בדמי השכירות נכפו על המשיב על ידי הממשלה, בהתאם לתקנות הגנת הדייר ותקרת המקסימום של דמי השכירות. ב. בית הדין מוסמך בלעדית לדון בנושא גובה דמי השכירות בבית עסק, בעיקר עקב העובדה כי מאז 1964, דמי השכירות אינם מוסכמים אלא נכפו על המשיב. ג. מחיקה על הסף הינה סעד מרחיק לכת ומונע מהמשיב לשטוח את טענותיו לפני שופט היושב לדין, ויש לעשות שימוש באמצעי חמור זה רק במקרים שבהם ברור לשופט כי אין למשיב יכולת לקבל את הסעד המבוקש על פי העובדות והטענות העולות מתביעתו. ד. סעיף 154 לחוק חל על דירה למגורים בלבד, ואף הפסיקה קובעת כי בעל בית זכאי להפרשי דמי שכירות של שבע שנים רטרואקטיבית בבית עסק מוגן. 4. המסכת הדיונית: ב"כ הצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם בכתב לעניין הבקשה וויתרו על חקירת המצהיר. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתב הטענות, בדקתי את החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן עיינתי היטב בסיכומי ב"כ הצדדים לעניין הבקשה הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל. להלן נימוקי למסקנתי זו: 6. תקנה 101 לתקנות סד"א קובעת כהאי לישנא: "א. בית המשפט או רשם שהוא שופט רשאי, בכל עת, לדחות תובענה נגד הנתבעים , כולם או מקצתם, מאחד הנימוקים האלה: [1] מעשה בית דין ; [2] חוסר סמכות; [3] כל נימוק אחר שעל פיו הוא סבור שניתן לדחות מלכתחילה את התובענה בנוגע לאותו נתבע. בנדון דנן מכוון המבקש לכך כי אין לבית הדין סמכות לדון בבקשה, ולחילופין טענת ההתיישנות בגדר "כל נימוק אחר". בסוגיות סילוק על הסף עפ"י תקנות 100 ו - 101 לתקנות הסד"א, נוקטת הפסיקה בגישה כי: "מחיקת תובענה או דחייתה על הסף הן בגדר אמצעים הננקטים בלית ברירה ופתרון ענייני של כל מחלוקת לגופה, הוא לעולם עדיף. רצוי על כן שבית המשפט יבכר תמיד דיון ענייני בפלוגתא, על פני פתרון דיוני פורמליסטי...". [ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין ת"א-יפו, פ"ד מ[2] 668, 671]. וכן כפי שהביאה בסיכומיה ב"כ המשיב: "מחיקת תביעה על הסף או דחייתה הינה סעד מרחיק לכת מאוד שמטרתו להציב סכר על סף הדיון המשפטי בפני תובע, המבקש לעבור את הסף, להשמיע ראיותיו ולשטוח את טענותיו לפני השופט היושב בדין. לפיכך בבוא בית המשפט להכריע בבקשה כזו, עליו לנהוג זהירות יתרה ולעשות שימוש , באמצעי חמור זה רק באותם המקרים, שבהם ברור לו, לשופט כי בשום פנים ואופן אין התובע יכול לקבל את הסעד שהינו מבקש על פי העובדות העולות מתביעתו. דחייה של תביעה על הסף תעשה רק כאשר בית המשפט משוכנע, שגם אם היה נשמע הדיון לגופו אחד הינו דינו להידחות. [ע"א 335/78 שאלתיאל ואח' נ. אריה שני ואח' פ"ד ל"א [2], 155]. מבעד לאספקלריה זו נבחנה הבקשה שלפני. 7. הסמכות לקביעת דמי שכירות עפ"י סעיף 52 לחוק: "[א] דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות". [הדגשות שלי א.ג.]. סעיף זה עוסק בקביעה מקורית של דמי השכירות כלומר, קביעה שנעשית על ידי בית הדין בהעדר הסכם בין הצדדים. רוצה לומר, אם קיים הסכם בדבר דמי השכירות, אין לבית הדין סמכות לפסוק את דמי השכירות מלכתחילה. אין חולק כי מר יעקב דורפמן ז"ל כרת הסכם שכירות עם המשיב, בו הוסכם שיעורם של דמי השכירות. כלומר התנאי לסמכותו של בית הדין לשכירות לפסוק את דמי השכירות לפי סעיף 52 לחוק, לא מתקיים. ההגיון בהסדר זה הוא בכך: "שהסכמת הצדדים על שיעור דמי השכירות, בשונה מפסיקת בית הדין מכוח סעיף 52 , אינה מתבססת אך ורק על נתונים עובדתיים אלא היא פרי הליך של משא ומתן בין הצדדים כך ייתכן, ששיעור דמי השכירות מהווה רק סעיף אחד בהסכם המסדיר את מכלול היחסים שבין בעל הבית לדייר, באופן שאחד הצדדים הסכים על דמי השכירות פחות נוחים מבחינתו תמורת ויתור של הצד השני על זכות אחרת העומדת לו". [ע"א 498/85 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' טברי פ"ד מ"ב[1], 84,80]. וכן כי: "הסדר זה מתיישב גם עם האמור בסעיף 19[א] לחוק כי: דייר המחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו תנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או כפי ששונו לאחרונה על פי הסכם או על פי חוק". [ ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה פ"ד מ"ו[3] 81,78]. ולאחרונה נפסק בבימ"ש העליון כי: "כי אם עניין לנו בדמי שכירות מוסכמים, אין לבית הדין סמכות לקובעם (סעיף 52 כמבואר לעיל) וממילא מוסמך בית המשפט השלום לדון בכך ואילו אם דמי השכירות נקבעים ישירות מכוח החוק הרי שמאחר והתביעה היתה תביעת פינוי, מוסמך בית המשפט השלום לקבוע את גובה דמי השכירות מכוח סמכות שבגררה" (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן (טרם פורסם עמ' 3 לפסק הדין). מן המקובץ עולה כי דין התביעה הכספית בסך של 24,502.05 ש"ח עבור הפרשי דמי שכירות, אינה בסמכותו של בית הדין לשכירות, שכן דמי השכירות הינם מוסכמים ואין המשיב יכול לקבל את הסעד שהוא מבקש על פי העובדות העולות מתביעתו. 8. סעד הצהרתי: כך קובע סעיף 140 לחוק הגנת הדייר: "סמכות א. בית הדין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל ענין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה' של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה. ב. בתחום סמכות זו יהיה כוחו של בית דין לשכירות ככוחו של בית משפט שלום במשפט אזרחי. ג. סעיף זה אינו בא לגרוע מסמכות הנתונה לבית משפט אחר לפי חיקוק" כאמור דמי השכירות סוכמו בחוזה השכירות, ואין בחוק הגנת הדייר כל סמכות ליתן צו הצהרתי על גובה דמי השכירות כאשר קביעת דמי השכירות אינה פעולה מקורית. על כן קובע אני כי הסעד המבוקש אינו בסמכותו של בית הדין לשכירות, ודין הבקשה ליתן צו המצהיר כי דמי השכירות החודשיים מינואר 2000 עומדים על סך של 538.23 ש"ח, להדחות מחוסר סמכות עניינית. 9. אין באמור לעיל כדי לקבוע עמדה באשר להגשת תביעה עפ"י ס' 57 לחוק הגנת הדייר בהתקיים הנתונים האמורים בסעיף זה. 10. לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא כדלקמן: א. אין לבית הדין לשכירות זה סמכות עניינית לדון בתובענה. ב. אני דוחה את התביעה על הסף. ג. על המשיב לשלם למבקש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד כולל מע"מ בסך 4,000.- ש"ח , סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. שכירותדמי שכירות