שכירות המשנה - חוק הגנת הדייר

פסק דין השופט ד"ר ד. ביין - סגן נשיא [אב"ד]: א. ההליך ופסק דין בימ"ש קמא. זהו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופט לבנוני) בת"א 6922/99 מיום 23.8.99, לפיו ניתן כנגד המערערת צו לפינוי חנות המצויה ברח' גאולה 16, חיפה (חלקה 58 בגוש 10869) (להלן: "החנות") וכן חויבה המערערת בתשלום פיצויים כספיים בסך 104,570 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.1.97 ובהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח. ואלה העובדות, כפי שהן עולות מפסה"ד של בימ"ש קמא: המשיב (להלן: "מנשה"), הוא לטענתו דייר מוגן בחנות. ביום 11.11.92 נערך "חוזה שכירות בלתי מוגנת" (להלן: "חוזה שכירות המשנה") בין מנשה לבין המערערת (להלן: "דנטול"), לפיו שכרה דנטול את החנות בשכירות בלתי מוגנת לתקופה של 13.5 חודשים החל מיום 11.11.92 ועד 31.12.93. החוזה הוארך לשנה נוספת מיום 1.1.94 ועד 31.12.94. ביום 19.1.94, בעוד חוזה שכירות המשנה עדיין בתוקף, נערך הסכם בין הבעלים (באותו הזמן) של הבנין בו נמצאת החנות (אריה רובינשטיין ויהודה ארזון, להלן: "הבעלים") לבין דנטול, לפיו מכרו הבעלים לדנטול את הבנין (להלן: "הסכם הרכישה"). החנות לא פונתה ע"י דנטול, עם תום תקופת שכירות המשנה לאחר 31.12.94, חרף דרישת מנשה. מנשה הגיש תביעה נגד דנטול לפינוי וסילוק יד מהחנות וכן תבע פיצויים מוסכמים כקבוע בסעיף 16(א) לחוזה שכירות המשנה. טענות דנטול היו בתמציתן, כי מנשה אינו דייר מוגן. הוא קיבל חזקה בחנות מכוח חוזה שכירות (להלן: "חוזה השכירות") שנערך ביום 31.3.83 בין הבעלים הקודמים של הבנין (רבקה איתן ונעמי אדלר) (להלן: "הבעלים הראשונים"). חוזה זה היה לשנה אחת ומשנסתיימה התקופה, היה על מנשה לפנות את החנות. לחילופין, אם היה מנשה דייר מוגן, הרי זכותו זו פקעה. אם היה מנשה דייר מוגן, לא יכול היה להשכיר החנות לדנטול בשכירות משנה בלתי מוגנת אלא בשכירות משנה מוגנת בלבד ומעמדה של דנטול הוא של דייר מוגן. בכל מקרה, לאחר הפיכת דנטול לבעלים של הבנין, אין מנשה יכול להגיש נגדה תביעת פינוי. כאן המקום לציין, כי הבעלים הראשונים מכרו את זכויותיהם בבנין לה"ה רובינשטיין וארזון, עוד לפני עריכת הסכם שכירות המשנה. השופט קמא קבע, כי מנשה הוא דייר מוגן בחנות ובכל מקרה, דנטול מנועה מלכפור במעמדו זה של מנשה, בשים לב לכך שבהסכם הרכישה נרשם בלא פחות מ- 4 הזדמנויות, כי דנטול יודעת שבחנות מחזיק מנשה כדייר מוגן. כמו כן, התבסס ביהמ"ש גם על האמור בחוזה השכירות שבו נרשם ברישא כי "דמי השכירות בגין החנות יהיו כפי שייקבעו על פי דין ("הממשלה")", ללמדך, שאין מדובר בדמי שכירות חופשיים, אלא בדמי שכירות בשכירות מוגנת. לבסוף, אחד הבעלים, מר רובינשטיין, שהוא מתווך במקצועו, מסר עדות ובה ציין שלדעתו, מנשה הוא דייר מוגן והשופט אימץ את עדותו, תוך שהוא מציין שאין להניח שהבעלים היו מסכימים להשכרת משנה של החנות, אלמלא היה מנשה דייר מוגן. דנטל העלתה שורה של טענות שלפיהן גם בהנחה שמנשה היה דייר מוגן בחנות, הרי זכותו זו פקעה. השופט הטיל ספק אם דנטל יכולה להעלות טענות על הפרות נטענות של החוק של מנשה כלפי הבעלים וגם כלפי הבעלים הקודמים, כאשר אותם הבעלים לא ראו לנקוט בהליכים כלפי מנשה. במידה ודנטל רוצה לטעון כבעלים (לאחר רכישת הבנין), כי מנשה הפר את הוראות חוק הגנת הדייר ועקב כך פקע מעמדו כדייר מוגן, הרי מבחינה דיונית, עליה להגיש תביעה נפרדת כנגד מנשה לפינוי ואין היא יכולה להעלות טענות אלה כטענות הגנה בתביעת פינוי שהוגשה נגדה כשוכרת על ידי מנשה. בקובעו זאת, הסתמך השופט על סעיף 137 לחוק הגנת הדייר שלפיו "לא יבוצע פינוי של מושכר אלא על פי פסק דין של בית משפט". העובדה שדנטל הפכה לבעלים היא חסרת משמעות בדיון שבפני ביהמ"ש. חרף עמדה עקרונית זו, דן ביהמ"ש לגופן של עילות ההפרה הנטענות ע"י דנטל שמכוחן הופקעה לטענתה זכות הדיירות המוגנת של מנשה, ומצא שאין בהן ממש. מכאן, נפנה השופט לדיון בשאלת טיב הזכויות שרכשה דנטול בחוזה שכירות המשנה. על חוזה שכירות המשנה לא חתום מנשה. מי שחתם כמשכיר, היה רובינשטיין, אחד הבעלים. בימ"ש קמא קבע, כי מנשה הוא זה שהסמיך את רובינשטיין לחתום בשמו. עוד קבע השופט, שהשכרת המשנה נעשתה גם בהסכמת הבעלים השני, יהודה ארזון. חוזה שכירות המשנה נעשה על גבי טופס סטנדרטי של "חוזה שכירות בלתי מוגנת" וכתוב בו הן במבוא והן בסעיף 2, שאין חוקי הגנת הדייר חלים על השכירות. בהתאם לחוזה שכירות המשנה, אמורה היתה דנטול לשלם למנשה דמי שכירות חודשיים של 200$. מתוך הסכום הנ"ל, אמורים היו הבעלים לקבל מחצית. השופט קובע, כי למעשה קיבל מנשה מדנטול 280$ לחודש ולא כפי שנכתב בחוזה שכירות המשנה. מנשה הסתיר דבר קבלת 80$ נוספים מדנטול מידיעת רובינשטיין. אין לקבל הטענה, כי דייר מוגן אינו יכול להשכיר את המושכר בשכירות משנה שאינה שכירות מוגנת, שכן דנטול מושתקת מלהעלות טענה זו. יתר על כן, סעיף 17 סיפא לחוק הגנת הדייר, מאפשר שלילה של הגנת החוק משכירות משנה ואכן כך נעשה במקרה הנוכחי ובהסכמת הבעלים, מר רובינשטיין. השופט דחה את טענת דנטל כאילו היתה איזו קנוניה בין מנשה לרובינשטיין בקשר להשכרת המשנה. טענת דנטל, כי אבדה למנשה לזכות השכירות משעה שהתמזגה זכות החזקה של דנטל בחנות עם זכות הבעלות וכי למנשה לכל היותר תביעה לפיצוי כספי מהבעלים הקודמים - נדחתה. בהבדל מהנסיבות ששררו בע"א 4606/96 שרעבי נ. קפרא דינים עליון נ"ד, 356, שם נשרף המושכר ונקבע כעקרון כי הדייר המוגן באותו מושכר זכאי לפיצוי מבעל הבית בגובה שווי הזכות שאבדה, הרי בעניננו, המושכר, קרי החנות, ממשיכה לעמוד על תילה. הטענה, על פיה, יש להשוות השגת גבול ופלישה למושכר ולו ע"י בעל הבית שלו - לשריפת המושכר, היא "טענה חסרת תום לב מובהק". בשים לב לכל האמור קבע בימ"ש קמא, כי דנטול מחזיקה בחנות שלא כדין לאחר גמר חוזה שכירות המשנה, ולכן דין תביעת הפינוי כלפיה להתקבל. באשר לפיצויים המוסכמים, נקבע בסעיף 16(א) לחוזה שכירות המשנה, כי דנטול תשלם למנשה 70 ש"ח "עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר כדמי פיצויים קבועים ומוסכמים מראש". דנטול בכתבי הטענות ובסיכומיה, לא העלתה כל טענה כי יש מקום להשתחרר מתניה זו, או להפחית את שיעור הפיצויים. לפיכך, פסק ביהמ"ש את מלוא הפיצוי המוסכם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. ב. נימוקי הערעור. דנטול חוזרת בטיעוניה בפני ערכאה זו על הטענות שהעלתה בפני בימ"ש קמא. עיקרי טענותיה הן, כי מנשה לא הביא ראיות ממשיות למעמדו כדייר מוגן בחנות. בחוזה שכירות המשנה נאמר במבוא: "הואיל והמושכר פנוי מכל אדם ולא חלים עליו חוקי הגנת הדייר". ובסעיף 2 נאמר, כי דנטל מצהירה כי "ידוע לו (לשוכר ד.ב.) שביום עריכת הסכם זה היה (המושכר ד.ב.) משוחרר מחוקי הגנת הדייר - - ". בשום מקום בחוזה לא נאמר שמנשה הוא דייר מוגן. מאחר ומנשה ביחסיו עם דנטול לא גילה את דבר היותו דייר מוגן, מנוע הוא מלכפור בזכויות דנטול בחנות. עם רכישת הבעלות בחנות (עם כל הבנין) ע"י דנטול, פקעה זכות הדיירות המוגנת של מנשה בחנות במידה והיו קיימות זכויות כאלה, שכן זכות כזאת יכולה להתקיים רק כאשר מנשה מחזיק בחנות, ואילו במקרה הנדון, החזקה בפועל היתה בידי דנטול והיא התאחדה עם זכות הבעלות. במידה והיתה למנשה זכות דיירות מוגנת סטטוטורית, הרי הסעד הנכון בנסיבות המקרה הינו פיצוי כספי בשווי הזכות ולא סעד של פינוי המערערת. יש לפרש את חוקי הגנת הדייר באופן מצמצם באופן שהפגיעה בבעל הקנין תהיה מזערית. דנטול חוזרת על טענותיה כי מנשה הפר בהתנהגותו ובמעשיו את חוזה השכירות. אשר לפיצויים המוסכמים, הרי טעה ביהמ"ש בכך שפסק את מלוא הפיצויים ולא ראה לנכון להפחיתם. הכחשת זכות מנשה היוותה ממילא גם הכחשה של זכותו לפיצויים. בכל מקרה, היתה פרוסה בפני השופט קמא כל המסכת העובדתית שהיתה צריכה להוליכו למסקנה, כי הפיצויים נקבעו ללא כל יחס להפרה וכי יש להפחיתם באופן משמעותי. בין היתר, היה מקום להביא בחשבון כי בהתאם להסכם שבין מנשה לבעלים הקודמים (אשר בנעליהם באה דנטול), היו הבעלים הקודמים זכאים למחצית דמי השכירות אשר נגבו מדנטול. ג. דיון ומסקנות. 1. דין הערעור להדחות. נימוקיו של כב' השופט קמא, נראים לי כמבוססים היטב ואין מקום להתערבותנו. 2. אוסיף רק מספר הערות המבטאות את השקפתי במחלוקת בין הצדדים: (א) אין חולק שזכות החזקה בחנות באה לדנטול מידיו של מנשה וכלפי מנשה אין דנטול יכולה להעלות טענות של זכויות צד שלישי (ius terti), במקרה זה הבעלים כלפי מנשה (ראה למשל ע"א 350/75 שמואל יעקב נסים נ. נאג'י פאשה פד"י כרך ל' (1) 99 בע' 104). העובדה, שבמקרה התמזגו בדנטול פרט לחזקה בחנות גם זכויות הבעלות, אינה מעלה ואינה מורידה. יש להפריד בין "הכשירות" של דנטול כמחזיק מכוח חוזה שכירות המשנה ובין "הכשירות" של דנטול כבעלים שנוצרה באופן נפרד ובלתי תלוי מההתקשרות שבין דנטול לבין מנשה. זכות הבעלות יחל שתהא - באופן זמני - ללא זכות החזקה. זכות החזקה בחנות היתה בידי מנשה, ולא היתה בידי רובינשטיין הבעלים הקודם, וממילא בעת רכישת דנטול, זכות בעלות היתה זו ללא הזכות להחזיק בחונת. זכות החזקה של דנטול בחנות מכוחו של מנשה, באה מכוח היותה שוכר משנה. זכות כזו אינה זכות סותרת לזכות הבעלות ואף אינה נוגדת לה. (ולענין זה אין בשלב זה חשיבות לגבי המהות המדויקת של זכות החזקה של מנשה). (ב) ב"כשירותה" של דנטול כמחזיק (ולענין זה אין בשלב זה חשיבות לגבי המהות המדויקת של זכות החזקה של מנשה) - הרי אין זכות כזו גם לדנטול. דנטול הכירה בזכויות החזקה של מנשה בעצם עריכת חוזה שכירות המשנה והיא למעשה עשתה שימוש בזכות החזקה של מנשה שהועברה לה לזמן מוגבל. אין ספק, שביחסיה של דנטול עם מנשה ב"כשירותה" כמחזיק, היא לא רכשה אלא זכות שכירות בלתי מוגנת לתקופה קצובה ומשחלפה לה תקופה זו פגה זכות החזקה של דנטול והיא חייבת בפינוי החנות. (ג) דנטול ב"כשירותה" כבעלים, זכאית באופן עקרוני לטעון, כי למנשה אין זכות להחזיק בחנות ולכן "נשאבת" זכות החזקה (שהיא אחד האטריבוטים של הבעלות) חזרה לבעליה, קרי לדנטול (השוה ויסמן, דיני קנין, חלק שני ע' 29). אך לדעתי, טענה כזו יכולה להטען רק לגבי התקופה שלאחר סיום ההתקשרות נשוא שכירות המשנה. כל עוד נמשכה שכירות המשנה, יש לראות את חזקתה (בפועל) של דנטול כמימוש זכות החזקה של מנשה וזאת על דעת הבעלים ואין מנוס מהמסקנה שזכות החזקה של מנשה (שדנטול מנועה מלכפור בה ככל שהדבר נוגע לתקופת שכירות המשנה), היתה לפי חומר הראיות שבתיק להיות רק זכות חזקה כדייר מוגן, שכן חוזה השכירות של מנשה היה רק לשנה אחת ואין כל ראיה שהוארך לתקופה נוספת במפורש או מכללא. אם בכל זאת הושכרה החנות בשכירות משנה ובהסכמת בעל הבית, הרי ההנחה היא שמנשה היה דייר מוגן וכי הבעלים הכירו בו ככזה. כאן יש להוסיף, כי בעת שרכשה דנטול את הבעלות מרובינשטיין, היא רכשה אותה כשהיא כפופה לזכות הדיירות המוגנת של מנשה שהתנתה למנשה זכות בלעדית להחזיק בחנות. (ד) אמנם בחוזה שכירות המשנה כתוב שבעת השכרת המשנה היתה החנות משוחררת מחוקי הגנת הדייר, אך הדבר נובע רק מכך שנעשה שימוש בטופס מודפס של שכירות ראשית לצורך שכירות משנה. הצדדים לא התכוונו כלל להסדיר או לקבוע את מעמדו של המשכיר, קרי מנשה, כלפי הבעלים, אלא אך ורק את מעמדו של דייר המשנה, קרי דנטול כלפי מנשה ובהקשר זה בלבד. עדותו של אחד הבעלים בעת שנערך חוזה ההשכרה, מר רובינשטיין, היא ברורה וממנה עולה שהוא ראה במנשה דייר מוגן. (ה) מכאן, שכל טענה בדבר הפרה של תנאי השכירות מצד מנשה המפקיעה את מעמדו כדייר מוגן, או כל טענה אחרת הנוגעת למעמדו כדייר מוגן, כגון נטישה, יכולה להשמע רק לגבי המועד שבו הסתיימה התקשרות שכירות המשנה (להלן: "התקופה הרלבנטית"). אם מעיינים בתצהיר המערערת ובבקשה לרשות להגן, אשר שימשה ככתב ההגנה שלה, רואים שהטענה הראשונה היא שמנשה לא שילם דמי מפתח ולכן לא רכש מעמד של דייר מוגן. כאמור, טענה זו אינה יכולה להטען, שכן היא מערערת על עצם המעמד כדייר מוגן, מעמד שהיה קיים בעת השכרת המשנה והוכר ע"י בעל הבית. הטענה הבאה היא, כי השכרת המשנה נעשתה תוך הפרת חוזה השכירות בין הבעלים למנשה. טענה הסותרת את העובדות כפי שנקבעו ע"י בימ"ש קמא והיא מתיחסת לשכירות המשנה ולא לתקופה לאחר פקיעתה. הטענה בדבר אי תשלום דמי שכירות, ככל שהיא מתיחסת לבעלים הקודמים, אף היא לא מתיחסת לתקופה הרלבנטית. הוא הדין, בנוגע להתקנת יציע. טענת נטישה, אין בה ממש, שכן כאמור דנטול בהחזיקה בחנות מטעם מנשה בהסכמת הבעלים, מימשה למעשה את חזקתו של מנשה וממילא אין לדבר על נטישה. 3. באשר לפיצוי המוסכם, אין די בהכחשה כללית כדיל להעלות למחלוקת את השאלה, אם הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה במובן סעיף 15(ג). טענה זו צריכה להטען במפורש ולכן צדק השופט בכך שפסק את הפיצוי כפי שפסק (ראה ע"א 476/82 תדהר נ. מרקוביץ פד"י ל"ט(2) 813, 821). לאור כל האמור, הייתי מציע לחברי הנכבדים לדחות את הערעור ולחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 7,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. שכירותדייר מוגן (הגנת הדייר)