הסכם ניהול ליווי הליכי תכנון ייעוץ בענייני מקרקעין

פסק דין א) מספר טעמים מוליכים אל המסקנה לפיה יש לדחות את תביעת התובעת ואילו הם: (א) התובעת, פנחס וימר בע"מ (להלן: "התובעת" או "וימר") הינה חברה העוסקת לדבריה במתן שירותי הנדסה ייזום פרוייקטים, ניהול וליווי הליכי תכנון וייעוץ בענייני מקרקעין. כך היא מוגדרת בסעיף 1 לכתב תביעתה. הס מלהזכיר את נושא התיווך. (ב) מנהלה הוא מר פנחס וימר המשמש כיום כשמאי מקרקעין. הוא גם מהנדס בנין בהשכלתו ומהנדס עיריית פתח-תקוה בעברו (להלן: "מר וימר"). (ג) מר וימר הכין מסמך המכונה נספח א' לתביעה (מוצג במ/9 א') והחתים את הנתבעת מ.ש.א. השקעות בע"מ על הסכם זה. מועדו: 18/2/97. (ד) על סמך האמור בהסכם זה מבקשת התובעת תשלום בסך -.125,000 דולר בשקלים. נימוק הדרישה: הנתבעת אכן רכשה את החלקה מושאת החוזה הנ"ל ועל כך נולדה לתובעת הזכות לשכר-טרחתה. התשובה לנימוק זה: התובעת לא זכאית לפיצוי או לתשלום כספי מכיוון שאין דמיון בין האמור בהסכם לבין המציאות. החלקה מושאת ההסכם, היא חלקה 15, והיא לא נמכרה ע"י הבעלים. החלקה הנמכרת היא חלקה 37. ההבדל אינו סמנטי בלבד. ההבדל הוא קרדינלי. חלקה 15 היתה החלקה הישנה ההיסטורית. היא עברה הליכי פרצלציה שונים וצומקה בשטחה מ- 28 דונם לערך ל- 25.5 דונם בלבד, וקיבלה גם מספר חדש דהיינו חלקה 37. והפער הזה, כלום קל הוא בערכו בעיני מאן-דהוא? פשיטא שזהו פער גדול המגיע לכמעט 10% משטח כל החלקה. אבל, גם אם ניטה לומר כי אל לאנשי עסקים להתעסק בזוטות כגון אלו, הרי שבאה התובעת עצמה ומבהירה בלשונה-היא כי היא עוסקת (!!) "בלווי של המקרקעין הידועים כגוש 6349 חלקה 15 בשטח כ- 28 דונם עבור בעלי המקרקעין" (הדגשות שלי - ה.פ. ר' "ההואיל" השלישי של ההסכם במ/9 א). הוכח במהלך המשפט, הן מפי המומחים, הן מפי עו"ד בראז שערך את ההסכם בין הבעלים לבין הנתבעת ומפי מר וימר עצמו, כי המקרקעין המלווים על-ידי התובעת אינם בשטח כ- 28 דונם אלא הם בשטח של 25.531 דונם בלבד. הוכח גם כי הפרטים של חלקה 37 לא היו ידועים כלל למר וימר שכן הוא עצמו העיד, כי לוּ היו בידו נתונים של חלקה 37 היה מוסר אותם לנתבעת ! ! ! אמור מעתה: המצג אותו הציגה התובעת כלפי הנתבעת מצג שווא הוא כאשר התובעת המלווה, יודעת כמלווה כי לא כך הם פני הדברים! (ה) והמחיר, שהנו תלוי כמובן בשטח הכללי של החלקה, מה אתו ? ובכן, נציג הנתבעת הוסיף בכתב ידו תוספת להסכם, כהאי לישנא: "במידה והעיסקה תסוכם במחיר של עד 105,000 דולר לדונם". אין טענה מפי מר וימר כי לא הסכים לתוספת הזו, אבל ישנה הוכחה ברורה כי שתק עת כתב מר אפריים מאיר מטעם הנתבעת את ההסתייגות הזו. והנה, חישוב אריתמטי פשוט מוכיח כי החלקה נמכרה במחיר 112,258 דולר לדונם ולא במחיר "עד 105,000 דולר". שכן, מחיר החלקה על-פי במ/15 עמד על סך 2,866,078 דולר וכשהוא מחולק ל- 25.531 דונם מתקבלת מנה בסך -.112,258 דולר. מכאן, שגם על-פי תניית המחיר אין לתובעת כל זכות לתבוע על פי ההסכם במ/9 א' הנ"ל, אותו היא עצמה נסחה. בחישוב זה אינני מוסיף את התוספות הנלוות למחיר כמו תיווך ושכ"ט עו"ד, שכן החוזה אינו מאזכרם כלל. אבל, גם כך הנטו הוא נטו, והוא עולה בלי ספק, על כל הדולרים המפורטים בסעיף 3 סייפא להסכם מושא הדיון (במ/9 א). אמנם ב"כ התובעת, ומר וימר עצמו מנסים "לאלץ" את הסכומים להתאים עצמם לאמור בהסכם, אך איני מקבל את הנסיון הזה. כל כך למה? מכיוון שהתובעת מנסה להיבנות מהעובדה כי בעבר הרחוק היה שטח החלקה כ- 28 דונם. SO WHAT? ראשית, לא הוכח כי שווי החלקה האבודה מקנה זכויות כשטח חלקה קיימת. הן מר וימר והן המומחה מטעמו מאשרים שלא כך הם פני הדברים. שנית, ההגינות האלמנטרית מחייבת את מר וימר לציין בהסכם כי מדובר ב- 2.5 דונם "אבודים" אשר גם אותם מבקש הוא לכלול בחלקה ובשכרו. היכן עקרון תום-הלב? משכך, בל נשכח כי עסקינן במהנדס עיר לשעבר, בשמאי בהווה ובמתווך בהסוואה, כפי שיפורט להלן. כל אחד משני המקצועות הראשונים מחייב אותו לנהוג במלוא הכנות וגילוי הלב. (איני פוסל מתווך, כמובן, מחובה זו, אך מר וימר טוען כי לא פעל כמתווך לפיכך ייתרתי הצורך לחייבו להתנהג כמתווך תם-לב). 2) די, לדעתי, בשניים אלה כדי לדחות את התביעה, שכן התובעת לא הוכיחה, כאמור, את זכאותה עפ"י ההסכם. אבל, אוסיף ואומר כי אני מעדיף את גירסת מר אפריים מאיר על פני גירסת וימר לענין הבלעדיות. אמנם עובדה זו אינה מצויינת בהסכם, אך מר וימר אישר בחצי פה, אם לא למעלה מכך, כי מר מאיר ביקש בלעדיות למגרש. התברר ללא ספק כי מר וימר לא יכול היה להעניק בלעדיות שכזו שכן לד"ר כהן נציגה המשפחתי של בעלת החלקה לא היתה סמכות להעניק בלעדיות שכזו. אבל, למען הסר כל ספק, אני שב ומפרט כי הערתי זו קשורה לענין הערכת האמינות של הצדדים ולא לענין הנימוקים המשפטיים אשר הוליכוני למסקנה אליה הגעתי בפסק-דין זה. 3) נושא התיווך: לדעתי, צודק עו"ד גרוס, ב"כ הנתבעת בטעונו כי חברת וימר שימשה כמתווכת בעסקה זו, וכי מר וימר כשמאי, בין בעצמו ובין באמצעות חברתו, מנוע מלעסוק בתיווך, על כל הנובע מכך לענין זכותם לתבוע. הנה כך הגדירה התובעת בהסכם את התשתית לפעולתה בעסקה הנדונה: "2. וימר ימסור לחברה (הנתבעת - ה.פ.) את כתובתו של נציג הבעלים בארץ ויסייע במידת האפשר ביצירת ההתקשרות בין הצדדים. 3. החברה מתחייבת לשלם לוימר סכום בש"ח השווה ל- 125,000 דולר בתוספת מע"מ כחוק... לא יאוחר מ- 30 יום ממועד חתימת ההסכם בין הבעלים לבין החברה ו/או צד ג' אשר יוצג ע"י החברה... 6. החברה מצהירה ומאשרת כי שמו וכתובתו של הבעלים ושל נציגו בארץ אינם ידועים לה וכי עצם קבלת נתונים אלה יחייבו את החברה בתשלם כמפורט בסעיף 3 לעיל עם חתימת ההסכם למכירת המקרקעין". והנה, כך מוגדרת פעולת "תווך במקרקעין" בחוק המתווכים במקרקעין תשכ"ו-1996: "תיווך במקרקעין: - הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". ר' ההגדרה הראשונה של סעיף 1 לחוק הנ"ל. הצבת תנאי התיווך לפי החוק הנ"ל אל מול הגדרת פעולתה של התובעת במקרה הנוכחי מלמדת כי מה שעשתה התובעת הוא תיווך. תיווך, ותו לא. ומה אומרות התקנות ? תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) תשכ"ו-1996? התקנות שהוצאו ע"י שר המשפטים, עפ"י סמכותו בחוק, קובעות בשמו כי "תיווך בעסקי מקרקעין בכל צורה שהיא" פרושו "התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע". ראה תקנה 1 רישא - ותקנה 11 של תקנות האתיקה הנ"ל. מכאן, שגם עפ"י תקנות אלו מנועה התובעת, ומנוע מר וימר, מהגשת התביעה הנוכחית, שכן פעולת התיווך שלהם עומדת בניגוד לחוק, לתקנות, והיא נגועה בהתנהגות בלתי הולמת. EX TURPI CAUSA NON ORITUR ACTIO. ושתי הערות לסיום: (א) איני מאמין למר וימר כי לא ידע על איסור זה וחבל שנקט בדרכי מילוט לא מכובדים עת נשאל על ענין זה בחקירתו הנגדית. אין לי ספק כי כל שמאי יודע ומכיר את כללי האתיקה של מקצועו ובוודאי שהכל יודעים כלל כה בסיסי של איסור עיסוק בתיווך. (ב) ההסבר של עו"ד וירניק לגבי מעמדו של וימר בעסקה לאו הסבר הוא. שכן, כך כותב עו"ד וירניק לענין מעמדו "הבלתי מתווך" של מרשתו: "נראה איפוא, מבחינה עובדתית כי וימר לא תיווך ולא היה מתווך. אם נשאל מה הוא היה אמור לעשות התשובה היא ברורה: המלצתו של וימר לבעלת הקרקע באמצעות ד"ר כהן יכלה להיות (כך במקור ! !) בעלת משקל מכריעה" (ר' סעיף 69 לסכומו של ב"כ התובעת). והמלצה זו, שיכלה להיות בעלת משקל שווה 523,136 שקל ? ! אתמהה ! והיכן מצוין בהסכם כי זכות התובעת לחצי מליון שקל ומעלה, נובעת מהמלצה בעלמא ? חפשתי ולא מצאתי. אמור מעתה: וימר, הן אישית והן באמצעות התובעת, עסק זו הפעם בתיווך והוא וחברתו מנועים מלתבוע את הכספים הנתבעים בתביעה זו. 4) הרמת המסך: לא היה מקום לתבוע את מר אפריים מאיר באופן אישי שכן הוכח בעליל כי מר וימר הכיר את מר מאיר כאיש מקרקעין ובתור שכזה פנה אליו. המפורט בסעיף 18 לכתב התביעה לא הוכח כלל - לא במסמכים ולא בעדויות ונראה כי היה זה נסיון (לא מוצלח) "להפיל את התיק" גם על מאיר באופן אישי. אבל, לאור קביעותי דלעיל, לפיהן לא זכאית התובעת לסעד המבוקש על ידה בתביעה זו, ממילא אין עוד חשיבות לטענות התובעת בסעיף 18 לכתב התביעה. 5) סוף דבר: תביעת התובעת נדחית. כפועל יוצא ממסקנה זו, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך --.30,000 שקל + מע"מ (צמודים). הסכם ניהולחוק התכנון והבניהמקרקעיןבניהחוזה