פסק דין נתוני רקע 1. בתאריך 2/6/96 חתמו התובע והנתבעת 1 (להלן - "הנתבעת") על הסכם למכירת דירה (להלן - "ההסכם"). בגידרו של ההסכם התחייבה הנתבעת למכור לתובע זכויות בדירתה ברחוב סמטת גלבוע 4, בקרית ביאליק (להלן - "הדירה"). את ההסכם ניסח הנתבע 2 (להלן, גם "עו"ד שוורץ"). בעקבות ההסכם התגלעו בין התובע והנתבעת חילוקי דעות חריפים, שבעקבותיהם הודיע התובע על דבר ביטול ההסכם. בגדר כתב התביעה העיקרי דרש התובע לפצות אותו בגין סכומים שונים עקב הפרת ההסכם וביטולו עקב כך. אשר לעו"ד שוורץ, טען התובע לרשלנות מקצועית שלו שגרמה לנזקים הנטענים על-ידו. הנתבעים התגוננו בפני התביעה. הנתבעת הגישה תביעה-שכנגד נגד התובע. בגדר התביעה-שכנגד דרשה הנתבעת לאכוף את ההסכם על התובע ולחייבו לשלם לנתבעת את יתרת המגיע לה בגין התמורה עבור הדירה כאמור בהסכם. בעקבות התביעה-שכנגד הגיש התובע אף הודעת צד ג' כנגד עו"ד שוורץ, אשר משום מה לא מתוייקת בתיק. לא אדרש לעניין זה הואיל ובדעתי, ממילא, להכריע בכל חזיתות המחלוקת בין בעלי הדין. הנתבעת אף הגישה הודעה לצד שלישי נגד צד ג' (להלן, גם "עו"ד הכט"). הנתבעת רכשה את הדירה מעו"ד הכט במסגרת הליך של כינוס נכסים בהוצאה לפועל. עקב הודעתו של עו"ד הכט בעיתונות באשר ל"הזמנה להציע הצעות לרכישת מקרקעין (דירות)" (נספח א' לתצהיר עו"ד הכט), נקשר הסכם מכר בין עו"ד הכט לבין הנתבעת ביום 5/10/95 (נספח ב' לתצהירו של עו"ד הכט; להלן - "ההסכם הראשון"). הנתבעת גרסה כי בגין רשלנות מקצועית של עו"ד הכט, בפועלו בהסכם הראשון, נגרמו לה נזקים באופן שבמידה ותחוייב בדינה כלפי התובע, על עו"ד הכט לשפות אותה בגין הנזקים האמורים. כיום מיוצג עו"ד הכט ע"י עו"ד איתן ארז, ממונה זמני כללי על משרדו, בהתאם לסעיף 89 לחוק לשכת עורכי הדין. 2. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. אלו הוגשו ע"י כל בעלי הדין. התובע, הנתבעת, אחיה של הנתבעת, מר אליהו שושנה (להלן - "שושנה"), ובתו של התובע, גב' X (להלן - "X"), נחקרו על תצהיריהם. באשר ליתר המצהירים, ובהם עו"ד שוורץ ועו"ד הכט, הסכימו ב"כ הצדדים לוותר על חקירותיהם, מבלי שנגרעת כל זכות או טענה. 3. המסכת שבפניי מעוררת שורה ארוכה של סוגיות עובדתיות ומשפטיות. אדון בהן להלן. אפתח ואציין כי המסכת הכאובה שנגולה בפניי היא פועל יוצא של רשלנות לא מבוטלת של כל בעלי הדין כולם. כולם, כל אחד "בתורו", גרמו לתסבוכת שהולידה את ההתדיינות המשפטית שבפניי. טרם שאדרש לפלוגתאות שבפניי ראוי להשלים מספר נתונים עובדתיים, שדומה שאין בגינם מחלוקת של ממש. נתונים עובדתיים נוספים 4. מן ההסכם הראשון עולה כי הנתבעת זכתה במכרז לרכישת הדירה. בגדר ההסכם הראשון נרשם כי "הקונה (היא הנתבעת - ש.ל.) מצהיר בזה, כי הוא ראה ובדק את הדירה ומצאה מתאימה וראויה לצרכיו, וכי ידוע לו שהמכר מבוצע על-פי ההזמנה לציבור להציע הצעות, אשר פורסמה ע"י הכונס" (הוא עו"ד הכט - ש.ל.). ועוד קובע סעיף 3 להסכם הראשון כי "הדירה נמכרת במצבה הנתון, פיסי ומשפטי, והאחריות לבדיקת המצב האמור... מוטלת על הקונה ועליו בלבד". מחיר הדירה נקבע ל- 48,000 דולר. 5. קדם להסכם נשוא התביעה זכרון הדברים מיום 27/5/96 (נספח ז' לתצהירה של הנתבעת). זכרון הדברים מפורט ביותר והוא עונה על כל האלמנטים של דרישת "מסמך בכתב", כמשמעותו בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-. מזכרון הדברים עולה כי ביום 28/5/96 שולם תשלום ראשון בסך 40,000 דולר, כאשר המחיר של הדירה נקבע ל- 90,000 דולר. 6. עו"ד שוורץ מכיר את הנתבעת, עוד לפני שניסח את ההסכם. לנוכח חילוקי-דעות שהיו לנתבעת עם עו"ד הכט, עקב אי העברת הזכויות בדירה על שם הנתבעת, הוא קיים חליפת מכתבים עם עו"ד הכט. 7. נעבור עתה להתבונן בהסכם. סעיף 1 בו, הוא סעיף "הגדרות והתחייבויות מיוחדות", קובע כי "זכות" היא "הזכות להירשם כבעלת זכות חכירה". "מועדי תשלום התמורה" הוסדרו בכך ש"עם חתימת הסכם זה" שולמו 40,000 דולר (כזכור, סכום זה שולם ימים לפני-כן מכח זכרון הדברים). עוד הותנה כי היתרה, בסך 50,000 דולר, תשולם "עד ליום 1/1/96 ובכפוף למסירת החזקה לידי הקונה". בהתאמה, נקבע כי "יום המסירה" הוא ה1/1/96-, "בתנאי שעד אז שולמו כל תשלומי חוזה זה". וכן נקבע כי מתוך התשלום השני בסך 50,000 דולר הרי "עם מסירת החזקה יופקד סך שקלי של 10,000 דולר בידי עו"ד י. שוורץ בנאמנות עד לגמר רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם המוכרת" (היא הנתבעת - ש.ל.). אף במבוא להסכם הצהירה הנתבעת כי היא "בעל זכות להירשם כחוכרת בדירה". בסעיף 5(ג) להסכם הותנה כי "במידה ורישום הדירה על שם המוכרת יתעכב לזמן לא סביר, מתחייבת המוכרת להסכים לביטול הסכם זה ולהחזיר לידי הקונה את כל הכספים שקיבלה, כשהם צמודים לדולר לתאריך ביטול ההסכם". ככל שעסקינן בהפרה צפוייה של החוזה הוגדר כי "תנאי עיקרי... הינו פיגור בתשלום למעלה מ- 10 ימים, או אי מסירת החזקה בדירה מעבר ל10- ימים, בתנאי שעד אז שולמו התשלומים בהתאם לחוזה זה". עוד הותנה כי בגין הפרת תנאי עיקרי יהיה זכאי המקיים לפיצוי מוסכם קבוע של 9,000 דולר. 8. ההסתבכות שהולידה את ההתדיינות המשפטית קרתה לאחר שהסתבר לתובע כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הדירה. מנסח רישום המקרקעין שמיום 28/5/96, נ1/, עולה כי הבעלות על הדירה היא של הקרן הקיימת לישראל. חוכריה הם ה"ה פסחוב פסח וריבה. רובצת על הדירה משכנתא לזכות בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ (להלן - "בנק עצמאות"). כמו כן רשומה הערת אזהרה לזכותם של רזומוביץ' בוריס ומרגריטה ועל הערת אזהרה זו רשומה הערת אזהרה נוספת לזכות בנק עצמאות. חרף העובדה שהוגשה בקשה מוסכמת לרישום הערת אזהרה, סירב רשם המקרקעין לעשות כן. עקב כך לא רק שלא נרשמה הערת אזהרה בגין זכויותיו של התובע, אף לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לזכות בנק משכנתאות ממנו ביקש התובע לקבל הלוואה המובטחת במשכנתא. 9. בין בעלי הדין התעוררו חילוקי דעות חריפים. התובע ראה לשלם לנתבעת, על חשבון תמורת הדירה, סכום נוסף של 30,000 דולר. היתרה, בסך 20,000 דולר, לא שולמה, ואף החזקה בדירה לא נמסרה ביום 1/9/96. על חילוקי הדעות, והסתעפויותיהם, עוד יפורט בהמשך. אין חולקין כי לאחר השתלשלות מייגעת, ובזמן שההליך שבפניי כבר היה בעיצומו, נרשמה זכות החכירה על שם הנתבעת באופן ש"רישומית", ניתן לרשום הערת אזהרה לזכות התובע, כשם שניתן לרשום הערת אזהרה לזכות בנק משכנתאות, ככל שיבקש זאת התובע. הגם שעיקר המחלוקת הנדרשת הוא לעניין היחסים בין התובע לנתבעת, הם בעלי ההסכם, הנני מבכר לפתוח בניתוח שאלת החבות ביחסים שבין התובע לעו"ד שוורץ. שאלת החבות ביחסים שבין התובע לבין עו"ד שוורץ 10. הפלוגתא הראשונה בין השניים נסבה לגבי השאלה האם התובע נחשב ללקוחו של עו"ד שוורץ לעניין רכישת הדירה. התובע גורס כי הוא ראה עצמו כלקוחו של עו"ד שוורץ, וכי נתן בו אמון רב. אכן הוא לא התחייב לשלם את שכרו של עו"ד שוורץ ואולם הוא חתם לעו"ד שוורץ על ייפוי-כח בלתי חוזר על-מנת שעו"ד שוורץ יוכל לטפל בהעברת הזכויות בדירה על שמו. 11. עו"ד שוורץ חולק על סברה זו של התובע. אני נוטה להניח כמותו, הגם, כפי שיבואר בהמשך, לדבר לא נודעת משמעות רבה. לפיכך אין בדעתי להתעכב בסוגייה זו. פרקליטו של עו"ד שוורץ, בסיכום טענותיו, אינו מכחיש את חובתו המקצועית של עו"ד שוורץ, הן מושגית והן קונקרטית, גם אם התובע לא היה לקוחו. אכן, פסיקה של בית המשפט העליון מורה כי גם אם עו"ד שוורץ לא שימש כפרקליטו של התובע, הוא חב לו חובת אמונים. כך, ב-ע"א 1170/91, בכור נגד יחיאל, פ"ד מ"ח(3) 207, נקבע כי "חובת הזהירות בהפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו של עורך הדין בלבד, אלא גם כלפי יריבו וכלפי הציבור. בדרך קל וחומר, אמורים הדברים כאשר לא מדובר ביריב, אלא בצד להסכם שעורך הדין נטל עליו את רישום זכויותיו" (שם, עמ' 214). אף עו"ד א.זר בספרו "רשלנות מקצועית של עורכי-דין, רופאים, מהנדסים ואדריכלים", קובע כי כאשר "עורך-דין פעל למען לקוחו ולמען צד שלישי, כאשר היה קיים אינטרס משותף עם הלקוח, אך לא מיוצג על-ידו, נקבע שיש לראות בצד שלישי 'מעין לקוח' ‘informal client’, למרות היעדר קיום קשר עורך-דין-לקוח, ועל-כן חב עורך הדין כלפיו חובת נאמנות, חובת זהירות ומיומנות" (עמ' 136(א)). 12. עו"ד שוורץ, בתצהיר עדותו, מודה כי זיקתו המקצועית לדירה החלה כאשר פנה אליו שושנה, אחיה של הנתבעת, וביקש ממנו לפעול לזירוז העברת הזכויות בדירה על שם הנתבעת, מכח ההסכם הראשון. עו"ד שוורץ הסיק מחליפת מכתבים שהייתה לו עם עו"ד הכט כי לא קיימת, לכאורה, כל בעייה ברישום הזכויות. ואכן, לכאורה, יש דברים בגו. מחליפת המכתבים למדתי כי עו"ד הכט רגז וכעס על מכתבי איום של הנתבעת, היא מרשתו של עו"ד שוורץ. ואולם, ככל שעסקינן ברישום הזכויות קיבלה הנתבעת מכתב מיום 7/5/96 ממשרד עו"ד הכט (נספח ב' לתצהיר עו"ד שוורץ), בו נרשם כי "על מנת להשלים את העברת הזכויות בדירה שבנדון על שמך, הנך מתבקשת לסור לרשות המקומית ולהמציא לנו אישור עירייה בדבר היעדר כל חוב בגין הדירה הנ"ל". זאת ועוד: הוצג בפני עו"ד שוורץ אישור, הגם סטנדרטי, בחתימת עו"ד הכט, המופנה לבנק טפחות, בו הוא אישר, בין השאר, לעניין נטילת משכנתא של הנתבעת בעקבות ההסכם הראשון, כי "אין היום מניעה להעברת הזכויות הנ"ל על שם הקונים, פרט לתשלום מיסים ותשלום מחיר הרכישה בהתאם לאישורו של ראש ההוצל"פ" (נספח ג' לתצהיר עו"ד שוורץ). אמת ניתנת להיאמר, גם עו"ד הכט לא סבר כי אמורים להיות קשיים בעניין זה. מי שטרף את הקלפים הייתה כב' מפקחת המקרקעין בחיפה. בהחלטתה המנומקת מיום 19/6/96, דהיינו ימים לאחר חתימת ההסכם, היא סירבה לרשום הערת אזהרה. לא אידרש כאן לנימוקי החלטתה. כב' המפקחת הסבה תשומת לבו של כל הרואה עצמו נפגע מהחלטתה על זכותו להגיש ערר בפני הממונה על המרשם. עוד ציינה כב' המפקחת כי "בשולי הדברים אציין כי ספק בעיניי אם הערת האזהרה שנרשמה לזכות גב' פיירברג (היא הנתבעת - ש.ל.) אכן נרשמה כדין. ואולם מאחר ולא רישום זה עומד על הפרק, לא אכריע בו בשלב זה" (נספח ז' לתצהיר עו"ד שוורץ). 13. בעקבות החלטה זו לא נקפו ימים רבים והאש התלקחה במלוא עוזה. התובע טען כי בדעתו לקבל הלוואה המובטחת במשכנתא. הוא לא יכול היה לעשות כן כל עוד לא רשומה הערת אזהרה לזכותו. בין עו"ד שוורץ, כמייצגה של הנתבעת, לבין עו"ד הכט, פרצו חילוקי דעות באשר לגורם למשבר המתפתח ביחסים שבין התובע לבין הנתבעת, ואף באשר לאפשרות שהנתבעת תיתבע ע"י התובע בגין הפרת ההסכם. התובע ביקש מעו"ד שוורץ לשקול אפשרות של ביטול ההסכם, על-מנת שיוחזר לו כספו. הנתבעת, ואחיה שושנה, הודיעו כי אין ביכולתם לעשות כן הואיל והכספים כבר לא מצויים תחת ידם. הנתבעת ועו"ד שוורץ סבורים כי טענת התובע אודות כוונתו ליטול משכנתא היא טענה כוזבת. האמת היא, כך טענתם, כי התובע התחרט על עיסקה שלא הייתה מוצלחת, לדידו, והוא נתפס לעניין המשכנתא כאמתלא להשתחרר מן ההסכם. אין צריך לומר כי התובע דבק בגירסתו. עוד אגיע לכך. אחזור ואדרש לבחינת חבותו המקצועית של עו"ד שוורץ, לנוכח הנתונים שבפניי. 14. הנני סבור כי עו"ד שוורץ חייב היה לרשום, מקרא מפורש, בגוף ההסכם, את מכלול המידע המשפטי שהיה גלוי וידוע לו אודות הדירה. הוא לא יכול היה לספק עצמו בניסוח עמום, המוצפן בסעיף "הגדרות", על-פיה לנתבעת "הזכות להירשם כבעלת זכות חכירה". שומה היה על עו"ד שוורץ לדייק ולפרט תולדותיה ומקורותיה של "הזכות להירשם" האמורה. הוא אמור היה לפרט כי הדירה נמכרה לנתבעת בהליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל; הוא אמור היה לפרט במדוייק כי הנתבעת טרם נרשמה כבעלת זכות במקרקעין, אלא כבעלת הערת אזהרה; הוא אמור היה לפרט את רישום הערות האזהרה הנוספות, כעולה מנסח רישום המקרקעין, כפי שהוא נראה בנספח ג' לתצהיר התובע, ת1/. אכן, אין לדעת אם נתונים אלו היו מעלים או מורידים מבחינת שיקוליו של התובע. זה אינו עניינו של עו"ד שוורץ. שומה היה עליו לפרט דברים כהוויתם. יכול שניתן היה להסתפק בכך שנסח רישום המקרקעין היה מצורף כחלק בלתי נפרד מן ההסכם. עו"ד שוורץ טוען בחום כי מצבה של הנתבעת, ככל שעסקינן בזכויותיה "הרישומיות", אמור היה להיות טוב יותר מזה של קונה רגיל. כידוע, כב' ראש ההוצל"פ אישר את מכירת הדירה לנתבעת. מכאן, לכאורה, קיים מכר שנשלט על-פי סעיף 34א. לחוק המכר, תשכ"ח1968-, והמזכה את הקונה לקבל קניין ללא עוררין כשהוא מטוהר מכל זכות נוגדת. ואולם, אדרבא, אם אלו הם פני הדברים, בוודאי שלא הייתה כל מניעה מצידו של עו"ד שוורץ לרשום את הדברים בהסכם, ובמפורש. הנה כי כן, ובנסיבות אלה, לא יכול היה עו"ד שוורץ לספק עצמו אך בהגדרה כי מדובר, סתם, ב"זכות להירשם כבעלת זכות חכירה". עסקינן ב"רישום מעורפל ומרומז" (וראה עמ' 57 לספרו הנ"ל של עו"ד זר). 15. כבר ציינתי כי ביום 28/5/96 שילם התובע לנתבעת סך של 40,000 דולר. התובע בתצהירו טוען כי הוא שילם את הסך הנ"ל לאחר שמסר על כך לעו"ד שוורץ, עוד בשיחה טלפונית שקיים ביום 27/5/96. איני סבור, לנוכח נתון זה, כי ניתן לבוא בטענה או טרוניה כלשהי כלפי עו"ד שוורץ. אכן, ולו מתצהירו של התובע, עולה כי הוא לא נועץ עם עו"ד שוורץ, אלא ראה למסור לו הודעה אודות תשלום או כוונת תשלום. ניכר כי התובע היה להוט להתקשר בעיסקה. אף התשלום הנכבד, המתקרב ל- 50% מן התמורה, טרם שזכה לייעוץ משפטי וטרם חתימת חוזה פורמאלי, מעידה על כך בעליל. הנני קובע, איפוא, כי ככל שעסקינן בסכום זה של 40,000 דולר לא ניתן לחייב את עו"ד שוורץ בגין תשלום זה שהיה משתלם לנתבעת ממילא, ללא קשר למעשה או מחדל זה או אחר של עו"ד שוורץ. ואולם, קביעתי זו מעצימה את חבותו של עו"ד שוורץ, בכל הנוגע לחובת הזהירות בניסוח ההסכם. בנוסף לכל הנתונים הגלויים לעיניו של עו"ד שוורץ, כמבואר מעלה, ידע עו"ד שוורץ כי התובע נפרד, עוד בטרם חתם על ההסכם, על סכום של 40,000 דולר. במצב דברים זה מצפה הייתי ממנו כי יגלה מידה רבה יותר של עירנות, ואף יסב תשומת-לבו של התובע, ואף של הנתבעת, לנתון באשר להגדרת זכויותיה של הנתבעת. 16. עו"ד שוורץ סבור כי הוא יצא ידי חובתו בשתיים: האחת, בהוראה שסכום של 10,000 דולר יופקד בידיו הנאמנות על-מנת שישולם לנתבעת רק לאחר שרישום הזכויות על שמה יושלם. השניה, בהוראה הגורפת בהסכם המחייבת את הנתבעת-המוכרת "להסכים לביטול הסכם זה", ככל ש"רישום הדירה על שם המוכרת יתעכב לזמן לא סביר". ברי כי בהוראות האמורות אין די. ככל שעסקינן בסוגיית 10,000 הדולר, מה יהא המצב אם רישום הזכויות בדירה יתעכב שנים על גבי שנים? ומה באשר לבטחון כספי המבטיח לא רק את רישום הזכויות על שם הנתבעת, אלא את רישום הזכויות על שם התובע, הוא הרוכש? ואולם, חרף כל אלו, הנני נזהר מלהביע מסקנה נחרצת בסוגיה הנדונה. בל נשכח, בסופו של דבר, חב עו"ד שוורץ חובה מקצועית אף לנתבעת, היא לקוחתו. לא מן הנמנע כי התניות האמורות הן פועל יוצא של משא ומתן בו הגיעו הצדדים לנוסחה מספקת לעניין הבטחת זכויותיו של התובע. יכול שנתון זה אף משתלב בקביעתי כי התובע היה להוט לבצע את העיסקה. לפיכך, ולו מפאת הספק, אין בדעתי לזקוף נתון זה לחובתו של עו"ד שוורץ. 17. ואולם, לא אוכל לעשות כן ככל שעסקינן בתשלום סכום של 30,000 דולר ששילם התובע לנתבעת, כבר לאחר שהתגלע המשבר במלוא חריפותו. התובע, בתצהירו, ציין כי עו"ד שוורץ יעץ לו, כאשר התגלע המשבר, כי "כדי שלא תהיה הפרת החוזה עלי לשלם למוכרת עוד 30,000 דולר. הוא נתן לי נייר והכתיב לי הסכם, לפיו אני אשלם עוד 30,000 דולר למוכרת, והיתרה, בסך 20,000 דולר, נדחה, עד שמתווך אלי שושנה ימכור למישהו את הדירה, ובינתיים אקבל דמי שכירות מאלי שושנה" ( סעיף 25 ל-ת1/). וכך נפרד התובע, ביום 26/8/96, מסכום נוסף של 30,000 דולר. עו"ד שוורץ אינו מכחיש, בתצהירו, נתון עובדתי מובהק זה, אלא מאשר אותו, במובלע, בסעיף 28 לתצהירו, כאשר הוא מודה כי התובע פנה אליו "בבקשות חוזרות ונשנות לברר מדוע מתעכב הרישום, והודיע שיש באמתחתו 30,000 דולר נוספים, אותם הוא מבקש להעביר לנתבעת". אין ספק כי עצתו של עו"ד שוורץ, כנטען ולא מוכחש ע"י התובע, הייתה עצה נפסדת. אפתח ואדגיש כי כלל לא ברור מהיכן נולד הסכום של 30,000 דולר. ככל שעסקינן בלשונו של ההסכם, מדובר בתשלום של 50,000 דולר. תשלום זה אמור להשתלם ביום 1/9/96, כנגד קבלת החזקה בדירה. ברור לחלוטין כי סוגיית מסירת החזקה בדירה לא עמדה על הפרק, מבחינתו של אף צד. לא הנתבעת הציעה לתובע, ואף לא התובע דרש מן הנתבעת, לקבל את החזקה בדירה. ממילא, תשלום זה של 30,000 דולר, לא אדע פשרו וחקרו. הוא לא לווה בכל מסמך חוזי, הגם שעו"ד שוורץ ידע על כוונת התובע לשלם סכום זה לנתבעת, וככל הנראה, הדבר זכה לברכתו. עובר ליום 26/8/96, ובמנותק מן התסבוכת של אי היכולת לרשום הערת אזהרה, לא צפוי היה להיות כל מצב של הפרת הסכם. אילו בעלי ההסכם היו מסכימים למסירת החזקה כנגד תשלום סך 50,000 דולר, לכאורה היה הדבר תואם את לשונו של ההסכם. ככל שנושא מסירת החזקה בדירה לא עמד כלל על הפרק, ממילא לא הייתה זכאית הנתבעת אותה עת לכל תשלום. ככל שכוונת הצדדים הייתה כי "תשלום ביניים" זה, לא הא ולא דא, יבטא הבנה חוזית חדשה, אמור היה עו"ד שוורץ להתריע בפני התובע שלא לשלם סכום זה, אלא כנגד הסכמה חדשה, מפורשת ומתועדת כהלכה. 18. אין חולקין, כך עולה בבירור משפע הראיות שבפניי, כי עו"ד שוורץ פעל רבות למען רישום הדירה ועשה דברים שהיו לכאורה בתחום טיפולו ותפקידו של עו"ד הכט. עוד אדרש לכך בהמשך. לטעמי, חש עו"ד שוורץ אחריות כלפי התובע, אף חשש מתביעה צפוייה שתתרגש על ראשו, ואף לנוכח זאת ניתן להבין פעולתו הרבה לעניין השלמת רישום זה. ולא למותר לציין, לזכותו של עו"ד שוורץ, כי הוראת סעיף 5(ג) להסכם מנוסחת בעליל לטובתו של התובע. כזכור נרשם בה כי "במידה ורישום הדירה על שם המוכרת יתעכב לזמן לא סביר מתחייבת המוכרת להסכים לביטול הסכם זה ולהחזיר לידי הקונה את כל הכספים שקיבלה". מדובר בניסוח חד-משמעי המקנה זכות מוחלטת וחד-צדדית הכופה את הנתבעת "להסכים לביטול ההסכם". אכן, כל שנותר הוא לקבוע הוא האם עיכוב הרישום נעשה "זמן לא סביר". משעה שדבר זה יוכח ביטול ההסכם הוא פועל יוצא של רצונו של התובע והנתבעת חייבת, ללא עוררין, להסכים לביטול ההסכם. מסכת היחסים בין התובע והנתבעת 19. ראוי לציין, למקרא חומר הראיות והטענות, כי אין חזית מריבה בין הנתבעת לבין עו"ד שוורץ. אף אחד מבין השניים, ולו על דרך החליפין, מבקש לגולל אחריות על משנהו. ממילא, חלק ניכר מהנתונים שנזקפו עד הנה לחובתו של עו"ד שוורץ, כוחם יפה אף לחובת הנתבעת. עו"ד שוורץ, כך מסתברים הדברים, פעל כפרקליטה המסור של הנתבעת. היא לא התנערה מפועלו ודומה שהיא הייתה מעורבת בסוד העניינים, אם בעצמה ואם באמצעות אחיה, שושנה. 20. התובע טוען כי הוא לא ידע, בעת חתימת ההסכם, שהדירה לא רשומה על שם הנתבעת. טענה זו של התובע, חסרת שחר היא. בשורה של הוראות חוזיות, כמפורט מעלה, נפרסה העובדה כי הזכויות לא רשומות על שם הנתבעת. לא למותר לחזור ולציין את הוראת סעיף 5(ג) להסכם בה הוקנתה לתובע הזכות לגרום לביטול ההסכם ככל ש"רישום הדירה על שם המוכרת יתעכב לזמן לא סביר". אינני מאמין לתובע שהוראות אלו שבהסכם לא היו ידועות לו. ואולם, ויהא הדבר אשר יהא, הדבר אינו מעלה ואינו מוריד. אם אכן, כטענת התובע, שאינה זוכה לאמוני, לא טרח התובע לקרוא את הוראות ההסכם, הרי לא תעמוד עובדה זו לזכותו, שהרי, "בדרך-כלל דין הוא שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 325/88, טוויל נ' בית מנוחה לזקנים בני ברק, פ"ד מ"ד(1) 341, בעמ' 348). אף ניסיונו של התובע להציג עצמו כחסר ניסיון שנהג בתמימות והלך בעקבות עו"ד שוורץ כסומא בארובה - הוא ניסיון מיתמם שלא זוכה לאמוני. הוברר לי כי לתובע היה ניסיון בחוזה מכר קודם שלו. הוברר לי כי לתובע קשר הדוק ביותר לעניין נכס המקרקעין של בתו, X. 21. התובע טוען כי הוא ביקש לברר אפשרות של נטילת משכנתא ונאמר לו כי עליו להמציא, הן הסכם חתום והן נסח טאבו. בירור זה של התובע נעשה עוד לפני שנחתם, אפילו זכרון דברים. מכאן, שעל התובע היה לערוך בדיקה בטאבו. בדיקה זו, ושמא התייעצות עם בנק המשכנתאות לאחר עיון בנסח זה, יכולה הייתה למנוע מן התובע תקלות רבות. 22. הן הנתבעת והן אחיה, שושנה, טוענים כי כאשר חתמו על ההסכם הראשון עם עו"ד הכט הם לא ביצעו כל בדיקה בטאבו עקב אמון שהיה להם בעו"ד הכט. טענה זו של הנתבעת נדחית על-ידי. בהסכם הראשון נקבע, כאמור, כי "הדירה נמכרת במצבה הנתון פיסי ומשפטי והאחריות לבדיקת המצב האמור... מוטלות על הקונה ועליו בלבד". מאלפת העובדה כי לימים טוענים הנתבעים טענה דומה כלפי התובע באשר לאי-בדיקתו את מצב רישום הזכויות בדירה. אותה מידת רשלנות שיש לייחס לתובע, מלמדת על מידת החבות שיש לנתבעת, ככל שעסקינן בהסכם הראשון. הנתבעת טוענת נגד עו"ד הכט, וכפי שיבואר בצדק, על זמן לא סביר שחלף ברישום הזכויות בדירה על שמה. הכיצד יכולה הנתבעת, באותה נשימה, לטעון כנגד התובע כי טרם עבר "זמן לא סביר" ברישום אותן זכויות, כשרק מדובר בתביעת התובע כנגדה? 23. הנתבעת טוענת כי לא יכולה הייתה להעלות על דעתה בעיות שיתעוררו עם התובע, בהקשר לעיסקה עמו. לטענתה, היה מדובר באקט פורמאלי בלבד. טענה זו של הנתבעת היא חסרת-שחר. זמן רב לפני מכירת הדירה, מתקיימת התכתבות עניפה עם עו"ד הכט, בה מטיחה הנתבעת בעו"ד הכט האשמות חריפות. לא ייתכן, איפוא, ביד אחת לנקוט לשון חריפה כנגד עו"ד הכט, בגין אי-רישום זכויות, וביד השניה, להתייחס בביטול לעניין זה, משל מדובר באקט פורמאלי גרידא. מכל מקום, ויהא הדבר אשר יהא, שומה היה על הנתבעת, כשם ששומה היה על עו"ד שוורץ מטעמה, לגלות אוזנו של התובע באשר לגלגוליה של הדירה ולמגעים שהיו לנתבעת עם עו"ד הכט, בהקשר זה. 24. הנה כי כן, נהיר לחלוטין כי הנתבעת נושאת באחריות כלפי התובע בכך שלא גילתה לו דברים לאשורם, באשר למצב הזכויות בדירה. לא מן הנמנע כי היא עשתה זאת הואיל וגם היא הייתה להוטה להיפטר מן הדירה, שהרישום עליה בושש לבוא. משום כך היא, ופרקליטה, בחרו להציג בפני התובע מצג עמום ומעורפל המגלה טפח ומכסה טפחיים. עתה אדרש לנתונים נוספים באשר לנזקו הנטען של התובע, ולסוגיית הקשר הסיבתי בקשר לנזק נטען זה. האם התובע התכוון ליטול משכנתא? 25. התובע טוען, כאמור, כי הוא התכוון ליטול משכנתא. הנזק המוחשי שנגרם לו עקב מחדלי הנתבעים גרם לכך שהוא לא יכול היה לגייס את יתרת 20,000 הדולר בגין תמורת הדירה. אכן, לאחר שנפרד מ- 70,000 דולר הוא מיצה את כל אפשרויותיו הכספיות. 26. הנתבעים כופרים בכך. לטענתם, העיסקה הנדונה הייתה קשורה בעסקה אחרת בה הייתה מעורבת בתו של התובע, X. בבעלותה של X ישנה דירה בקרית-אתא. X עברה לגור בשכירות בתל-אביב. הוריה עברו לגור בדירתה בקרית-אתא, עוד לפני חתימת ההסכם. חלף זאת מימנו הוריה, ובהם התובע, את דמי השכירות בגין דירותיה השכורות בתל-אביב. מסתבר כי ביום 8/4/96, דהיינו כחודשיים לפני חתימת ההסכם, מכרה X חלק ממגרש בו מצויה הדירה הנ"ל. המגרש נמכר בסכום של 118,000 דולר. על-פי תחשיב של ב"כ עו"ד שוורץ, היתרה נטו בגין המגרש צפויה הייתה להגיע לסכום של 90,000 דולר, דהיינו סכום רכישת הדירה, באופן שלא היה כל צורך בנטילת משכנתא. דא עקא, בגין עיסקה זו נותר חוב של רוכש המגרש בסכום של 18,000 דולר. עקב כך אף נותר התובע בחוסר אפשרות לשלם את יתרת 20,000 הדולר בגין הדירה. על-מנת לכסות על מערומי מציאות זו, נולדה טענת הצורך במשכנתא של התובע. אכן, ראוי לציין כי הראיה אודות מכירת המגרש ביום 8/4/96 נעשתה לאחר שורת התחמקויות אין קץ של התובע להציג את המסמך הרלוונטי. עוד אציין, כעולה מעדותה של X, כי יש רגליים לסברה על הקשר והזיקה העסקית הברורים בינה לבין אביה-התובע. X אף לא ידעה לדייק ולקבוע מהי יתרת החוב המגיעה לה בגין המגרש. 27. לאחר שבחנתי חומר הראיות והטענות הנני קובע כי אכן, עובר לחתימת ההסכם, ככל הנראה היה סבור התובע שלא יזדקק למשכנתא. ואולם אין לי ספק כי שבועות ספורים לאחר חתימת ההסכם נוצר צורך אמיתי לתובע, להזדקק למשכנתא כאמור. דבר זה נלמד בעליל ממכתבו של עו"ד שוורץ לעו"ד הכט מיום 17/7/96 (נספח ח(2) לתצהירו). במכתב זה רשם עו"ד שוורץ, בין השאר, כי רישום הערת אזהרה על שם התובע "הינו דחוף ביותר, מאחר ומר X אמור לממן חלק מהרכישה ע"י משכנתא ובשל עיכוב זה הוא עלול להיקלע להפרת הסכם בשל אי-יכולתו לממן העברת סכום של 50,000 דולר עד ליום 1/9/96". הנתבעים טוענים כי מכתב זה אינו משקף דברים כהווייתם וכל-כולו נולד על-מנת להוות "שוט" על עו"ד הכט, שיזרז אותו בפעולותיו. עו"ד שוורץ, בתצהיר עדותו, מטעים כי "במכתב זה מנופף היום מר X כאסמכתא לטענתו כאילו התכוון לקחת משכנתא. מכתב זה נכתב על-פי רעיון שלי בלבד ובנסיון לגרום לעו"ד הכט להאיץ את טיפולו בעניין על-מנת שהרוכש לא ייקלע למצב של הפרת הסכם" (סעיף 26) (ההדגשה במקור - ש.ל.). הנני דוחה טענה זו של עו"ד שוורץ, ואף מתייחס אליה בחומרה רבה. עולה הימנה כי עו"ד שוורץ מבקשני להאמין לו כי הוא סובב את עו"ד הכט בכחש, בכך שהציג בפניו מצג כוזב, על-מנת להניע אותו לעשות מעשה. אין צריך לומר כי טענה זו אינה מוסיפה כבוד רב לטוען אותה, שהוא פרקליט. ואולם, אף לגופה, אינני מקבל טענה זו. נהיר לי, חרף טענת עו"ד שוורץ, כי מכתבו לעו"ד הכט שיקף מצב דברים כהווייתו. 28. העובדה הניצחת המזימה את טענתו של עו"ד שוורץ נעוצה בנכונות התובע לשלם סכום נוסף של 30,000 דולר, כמבואר במנותק מכל הוראה מחייבת בהסכם. אם אכן ביקש התובע להיפטר מן העיסקה, ועניין המשכנתא שימש לו תירוץ ו"אליבי" גרידא, לא סביר בעיניי כי היה מזדרז להיפרד מסכום נכבד זה, בעיקר לנוכח עוצמת המשבר שכבר יצא לאוויר העולם. X, בעדותה, ציינה כי היא התכוונה לתת לאביה סכום של 70,000 דולר. מכאן, לכאורה, חסר היה לתובע סכום של 20,000 דולר הנותרים. אכן, לא מן הנמנע כי X שקלה "להעביר לאבי עוד סכום נוסף", ואולם נהיר שהדברים היו עמומים ומעורפלים, שמא התובע לא גמר בדעתו האם יגייס את הסכום ממשכנתא, או בדרך אחרת. 29. כאשר התפתח המשבר בין הצדדים נולדה הבנה כי הדירה נשוא ההסכם תושכר וכי הנתבע יקבל, לפי שעה, תשלומים שונים בגין דמי שכירות אלו. וכך קיבל התובע, מן הנתבעת באמצעות שושנה, סכום של 3,680 דולר, לתקופה שמחודש ספטמבר 1996 ועד חודש מאי 1997. הנתבעת ושושנה סבורים כי סכום זה ניתן לתובע לפנים משורת הדין וכמעשה של מחווה, לנוכח המצוקה אליה נקלע ותחנוניו הרבים. טענה זו נדחית על-ידי מכל וכל. אין לי ספק כי התנהגותם זו של הנתבעת ושושנה מעידה על כך שהם נטלו על עצמם אחריות בגין התסבוכת, פרי רשלנותם של הנתבעים. לא מתקבל על דעתי, במצב דברים זה, כי לא זו בלבד שהנתבעת לא דרשה מן התובע את יתרת סך 20,000 הדולר, אלא עוד ראתה לשלם לו תשלומים שונים. לטעמי, התנהגות זו אף מעלה בבירור כי הנתבעת ביקשה להרגיע את התובע ו"להרוויח זמן". כל עוד התובע הסכים לקבל את התשלומים האמורים, היה קיים סיכוי שההסכם לא יבוטל, ותביעה עקב כך לא תוגש. הפרת ההסכם 30. סעיף 1ה' להסכם התנה כי "התמורה" היא "התמורה שישלם הקונה למוכר עבור העברת זכות השכירות בדירה לשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין ומסירת החזקה בדירה לקונה, בהתאם לתנאי חוזה זה...". כזכור, נרשם כי התשלום האחרון, בסך 50,000 דולר, ישולם "עד ליום 1/9/96 ובכפוף למסירת החזקה". כמו כן, ברור בעליל שהצדדים הסכימו כי מועד רישום הדירה על שם הנתבעת, וממילא על שם התובע, יהא במועד המאוחר ממועד מסירת החזקה בדירה. העובדה שהצדדים היתנו הפקדת סכום של 10,000 דולר בידיו הנאמנות של עו"ד שוורץ, בצירוף זכותו של התובע לגרום לביטול ההסכם אם הדירה לא תירשם על שם הנתבעת לאחר "זמן לא סביר", מעלה בבירור כי לנתבעת ניתן זמן סביר, לאחר מסירת החזקה בדירה לידי התובע, להעביר את הזכויות בה על שמו. 31. כאשר אני משקיף, במבט ראשוני, על המסכת האמורה, נראה, לכאורה, כי התובע היה הראשון שהפר את ההסכם, שהרי הוא לא שילם את מלוא סכום התמורה, דהיינו את היתרה בסך 20,000 דולר, עד ליום 1/9/96, ובמנותק מרישום הזכויות על שמו. ואולם, נקל להיווכח כי לא אלו הם פני הדברים. עובדה היא שהנתבעת לא נקטה בכל הליך כלפי התובע, היא לא שיגרה לו כל מכתב דרישה. מכלול הנסיבות מעלה כי בין הצדדים הייתה הסכמה על השכרת הדירה, ותשלום חלקי לתובע בגין דמי שכירות אלו. 32. בתאריך 9/2/98 שיגר ב"כ התובע מכתב ביטול ההסכם (נספח ז' ל-ת1/). במכתב נרשם כי "בהתחשב שמיום חתימת ההסכם עבר זמן לא סביר, וזכויות בדירה לא נרשמו על שמך עד היום, מכח סעיף הנ"ל של ההסכם, מבטל מרשי את ההסכם ודורש ממך להשיב לו את סכום 70,000$, אשר קיבלת כתמורת הדירה". מן ההסכם עולה כי הפרת התחייבות הנתבעת לרשום את הדירה על שמה, ולאחר מכן על שם התובע, לא הוגדרה כתנאי יסודי. משום כך, כך טענת הנתבעים, לא רשאי היה התובע למסור הודעת ביטול מבלי שקצב ארכה לנתבעת לתקן את הפרתה הלא יסודית הנ"ל. הנני דוחה טענה זו. אין לי ספק כי לא היה צורך בכל "ארכה". פיהם של הנתבעים ענה בהם, ולא אחת, כי עקב מחדליו הנטענים של עו"ד הכט, צפוייה הנתבעת להיתבע בגין הפרת ההסכם. במצב דברים זה טענת הנתבעת הנ"ל היא מופרכת, ושמא פאתטית. 33. אין לי ספק כי בנדוננו חלף מועד בלתי סביר בעליל למילוי התחייבויותיה של הנתבעת, ולו לרישום הזכויות בדירה על שמה. ציינתי כי מועד זה חייב להיות מועד סביר כלשהו, לאחר ה1/9/96-. אין לי ספק כי משלוח מכתב ביטול ביום 9/2/98, דהיינו למעלה משנה וחצי לאחר מכן, הוא זמן סביר די והותר למילוי חובה זו. עוד אדרש להלן לעניין חבותו של עו"ד הכט בגדר הודעה לצד ג'. כאן, ככל שעסקינן במסכת היחסים בין הנתבעת לבין התובע, לדידו של התובע, הדבר אינו מעלה ואינו מוריד. אכן כן, יכול שלנתבעת ישנן טענות מבוררות כלפי עו"ד הכט; יכול שלא. כאשר עליי לבחון מידה זו של זמן סביר, ביחסים כלפי התובע, מובן שעליי להתעלם מעניין זה, מכל וכל. לא יעלה על הדעת כי זכותו של התובע לקדם את רישום הזכויות על שמו תתעכב עת כה רבה, על לא עוול בכפו, ומבלי שאפילו נטען לאשמה כלשהי מטעמו לעניין זה, והוא ימשיך להמתין עד בוש. בהקשר זה לא למותר לחזור לניסוחו החד-משמעי של סעיף 5(ג) להסכם. ניסוח זה אינו מעניק לנתבעת כל שיקול דעת. מקום שמוכח שהעברת הזכויות נעשתה בזמן לא סביר, מבחינת הנתבעת אין עצה ואין תבונה. הנתבעת אז "מתחייבת... להסכים לביטול הסכם זה". ניסוח חריג זה, לחובת הנתבעת ולזכות התובע, מעלה כי בסוגייה זו נתנו הצדדים דעתם והסדירו אותה באופן קונקרטי וספציפי. הוראה דומה לא קיימת באף אחד מסעיפי ההסכם האחרים. שומה עליי ליתן משמעות להוראה זו. היא משליכה אף לעניין מידתו של ה"זמן הלא סביר". כבר ציינתי כי התנייה אודות רישום הזכויות לא הוגדרה כתנאי יסודי. נסיבה זו כשלעצמה מעוררת תמיהה רבה, והיא לא מקובלת בניסוח חוזי מכר מקרקעין. אכן, אין בדעתי לשנות מרצונם המוסכם של הצדדים ואניח, לעניין זה, כי מדובר ב"הפרה רגילה". ואולם, אף לעניין האבחנה בין "הפרות רגילות", יש לשקול את מהותה המפליגה של הפרה זו. לא ניתן להתייחס להפרה זו, לדוגמא, כאל אי-תשלום חשבונות מים וחשמל. גם אם מדובר ב"הפרה רגילה", מדובר ב"הפרה רגילה", בעלת משמעות נכבדה. אף דבר זה אמור להקרין על שיקוליי. 34. משעה שהגעתי עד הנה, נהיר לחלוטין כי התובע זכאי היה לבטל את ההסכם. העובדה שזמן רב לאחר מכן הוסדר עניין הרישום, כבר אינו מעלה ואינו מוריד. התובע יכול היה, לאור נתון זה, לשקול לשנות טעמו. הוא לא עשה כן. הדין עמו. מאליו מובן כי אין שחר לתביעה-שכנגד של הנתבעת לאכיפתו של ההסכם. מן הנתונים שבפניי עולה כי רישום הזכויות על שם הנתבעת נעשה ביום 11/4/99, דהיינו כשנה וחודשיים מיום משלוח מכתב הביטול. ממילא, לא ניתן לטעון כי שנה וחודשיים אינם ארכה סבירה להסרת הפרה, ולו רגילה, שולית וזניחה. קל וחומר באשר להפרה מהותית של אי רישום זכויות בדירה. רק על-מנת לסבר את האוזן אוסיף ואציין כי על הרישום הנ"ל ביום 11/4/99 היו עוררין לכב' המפקחת, והיא ביקשה לבטל רישום זה. רק בעקבות ערר שהוגש לממונה על המרשם נותר הרישום על כנו. 35. אוסיף ואציין כי היענות לתביעת התובע לביטול ההסכם, ודחיית התביעה-שכנגד, אף מתחייבת משתיקתה של הנתבעת עד להגשת התביעה כנגדה. אכן, רק בעקבות מכתב הביטול של ב"כ התובע ראה לראשונה עו"ד שוורץ להשיב, בטון אפולוגטי של התנצלות, כי "שולחתי לא פסקה, ולו לרגע, לגרום לקיום התחייבותה להעביר הדירה על שמה, אלא שהיא נתונה בידיו של עו"ד י. הכט מתל-אביב" (נספח כב' לתצהיר עו"ד שוורץ). הא ראייה, שאף הסבר זה תולה עצמו בעו"ד הכט בלבד, ולא בכל מעשה או מחדל של התובע. רק בשולי המכתב מטעים עו"ד שוורץ כי "שולחתי בכל מקרה לא נרתעת מתביעה משפטית ותעמוד אף היא על אכיפת זכויותיה על-פי ההסכם". ניכר בעליל כי מדובר במהלך של "תגמול". אם באמת סבורה הייתה הנתבעת כי יש לה עילת אכיפה, היא לא הייתה משהה דרישה ותביעה, עת כה רבה. מסכת היחסים בין הנתבעת לבין עו"ד הכט 36. כבר ציינתי כי עו"ד הכט, בתוקף היותו כונס נכסים, ערך את ההסכם הראשון בגדרו נמכרה לנתבעת הדירה. עו"ד הכט סבור כי מכוח ההסכם הראשון, ובעקבות שכר הטרחה ששולם לו, הוא נטל על עצמו לטפל בביצוע רישום הזכויות ואולם, כלשונו, "המדובר בצד הטכני של פעולת הרישום שכל מטרתו להביא לרישום מהיר ויעיל, כדי לסיים את תפקידו של כונס הנכסים במהירות האפשרית. קרי: כאשר הכל מוכן לרישום, ייטול כונס הנכסים את הניירת וישלח מתמחה כדי לבצע את הרישום בטאבו, בשום פנים ואופן לא באה הוראה זו במקום העיקר שבחוזה - כי האחריות לבדיקת המצב המשפטי מוטלת על הקונה - לרבות מיסים, היטלים ותשלומים" (סעיף 11 לתצהיר עדותו). 37. בחנתי טענה זו של עו"ד הכט והנני דוחה אותה מכל וכל. בסעיף 24 להזמנה להצעת הצעות נרשם, בין היתר, כי "כל המיסים, ההיטלים... וכן שכר טרחת עו"ד בשיעור 2.5% ממחיר מכירת הדירה, בתוספת מע"מ, בגין ביצוע העברת הזכויות בדירה כמתואר בסעיף 25 להלן לידי הזוכה... יחולו על המציעים שיזכו". בסעיף 25 להזמנה הנ"ל נרשם כי "העברת הזכויות כפי שהן רשומות לשם המציעים שיזכו, תבוצע ע"י הח"מ...". בסעיף 5 להסכם הראשון נקבע כי "העברת הזכויות כפי שהן רשומות לשם הקונה תבוצע ע"י הכונס וכל תשלום הכרוך בהעברה, לרבות עפ"י סעיף 4 דלעיל, יהיה באחריות ועל חשבונו של הקונה". סעיף 9 להסכם הראשון קובע כי "העברת הזכויות לשם הקונה תבוצע ע"י הכונס" (ההדגשות שלי - ש.ל.). עו"ד הכט אף הוציא מסמך נוסף תחת ידו המופנה לעניין המשכנתא שקיבלה הנתבעת (נספח ג' לתצהיר עו"ד שוורץ). במכתבו זה הוא ציין כי לאחר שהוא בדק טיב זכויות הרישום של הדירה הוא מצא כי "אין כל מניעה להעברת הזכויות על שם הקונים" וכן כי "ככל שהדבר נוגע לי, יבוצעו הפעולות ללא השהייה מצידי, ועם סיומן אמציא לכם מיד את המסמך המתאים לפי דרישתכם" (סעיף 4). ועוד התחייב עו"ד הכט כי "לא אסכים להעברת הטיפול לעו"ד אחר אלא אם יחתום עוה"ד על התחייבות מתאימה כלפיכם". 38. לנוכח הוראות אלו, אף לנוכח ההגיון הבריא והשכל הישר, ניסיונו של עו"ד הכט לגמד ולמזער את פועלו, נועד לכשלון. שכ"ט עו"ד בשיעור של 2.5%, אף הוא מעיד על כך שעו"ד הכט נטל על עצמו טיפול משפטי, לכל דבר ועניין, בגדרו עליו היה לפעול בשקידה ראויה ובחריצות לשם רישום הזכויות על שמה של הנתבעת. אכן כן, במרבית המקרים, טיפול כאמור הוא פשוט ביותר. אכן כן, במרבית המקרים יכול שהפעולה תתמצה, כלשונו, ב"שליחת מתמחה כדי לבצע את הרישום בטאבו". ככל שזה המצב משחק לו מזלו לעו"ד הכט. ככל שזה איננו המצב שומה עליו לפעול בשקידה ראויה. הוא אינו עושה כל "טובה" ולא מעניק כל "מחווה". הוא מבצע את פעולתו המקצועית, קל וחומר את שליחותו של ביהמ"ש בפועלו ככונס נכסים. 39. על הרקע המתייחס למכירת דירה זו למדתי מנספח ח' לתצהירו של עו"ד הכט. הוא מבאר כי "בענייננו מדובר באחד מתוך עשרות תיקי מימוש, אשר הוגשו למימוש בשל העובדה שהחייבים בהם - הלווים מהבנק הזוכה - פעלו במרמה כלפי הבנק הזוכה וכאשר מרביתם עוזבים את הארץ מיד לאחר הרכישה, במצב בו אין מסתיימת מלאכת רישום הזכויות על שמם. במרבית המקרים, לאחר מימוש הדירות עבור הזוכה, היו נרשמות הזכויות על שם מי שרשם אותם מכונס הנכסים, ללא כל בעיות. דא עקא, שבשני מקרים סרב רשם המקרקעין בחיפה לרשום את הזכויות אלא אם כן תרשמנה קודם לכן הזכויות על שם הלווים - הלא הם החייבים בתיק ההוצל"פ. הדירה נושא תגובה זו, היא אחד מתוך שני מקרים". הנה כי כן, בנדוננו נוצר צורך להגיש תביעה למתן פס"ד הצהרתי לכב' ביהמ"ש המחוזי בחיפה. לתפיסתו של עו"ד הכט האחריות בעניין זה אינה מוטלת עליו. יחד עם זאת, וכמחווה של רצון טוב, הוא ניאות לשתף פעולה עם ב"כ הנתבעת, הוא עו"ד שוורץ, ומסר כי שיתוף הפעולה עליו נצטווה על ידי כב' ראש ההוצל"פ יתבטא בכך שהנתבעת תיוצג בהליך על ידי עו"ד שוורץ, כי עו"ד הכט יסכים להופיע בשם הנתבעת במידת הצורך על פי כתב העברה, וכי "כל 'ההגשות' בבית המשפט בחיפה יעשו באמצעותך" (נספח טז'2/ לתצהירו של עו"ד שוורץ). לכך חבר נתון נוסף. אין לי ספק כי במסכת ההתכתבויות שהיו לנתבעת עם עו"ד הכט, שלא באמצעות עו"ד שוורץ, נקטה הנתבעת בלשון גסה ומשתלחת, אף השמיעה איומים נגד עו"ד הכט. לנוכח זאת סבור היה עו"ד הכט כי הוא אינו חייב לטפל בענייניה של הנתבעת, הנוהגת גסות כלפיו. לכל אורך הדרך סבר עו"ד שוורץ, כמוהו כמרשתו-הנתבעת, כי הוא אינו נושא בכל אחריות לעניין זה שהרי האחריות מוטלת אך על עו"ד הכט. בסופה של דרך, ולאחר שנים רבות ומייגעות, הוגשה על ידי עו"ד הכט המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בחיפה שנתמכה בתצהיר של הנתבעת. עו"ד שוורץ סייע בהגשת המסמכים לבית המשפט. הבקשה והתצהיר נערכו על ידי עו"ד הכט. בית המשפט נענה להמרצת הפתיחה. הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת ודברים באו על תיקונם. עליי להידרש, לנוכח זאת, להכרעה מהותית במסכת היחסים בין הנתבעת לבין עו"ד הכט. 40. אין לי ספק כי במחלוקת המהותית האמורה הדין הוא עם הנתבעת. ברי לחלוטין כי עו"ד הכט נטל על עצמו חבות בלתי מתפשרת לדאוג באורח סביר ובשקידה ראויה לרישום זכויותיה של הנתבעת. ככל שהוא נתקל בקושי זה, באופן שנתבקשה הגשת המרצת הפתיחה, שומה היה עליו לטפל בעניין זה. הוא לא יכול היה להיפטר מחבות זו. ראשית המעשה נלמדת מאחריתו. סופו של דבר הרי התרצו הפרקליטים, שיתפו פעולה איש עם רעהו, וכך באו דברים על תיקונם. את שיכלו לעשות הפרקליטים באיחור כה רב, שומה היה עליהם לעשות זמן רב לפני כן. החובה הבסיסית לעניין זה רובצת על עו"ד הכט. 41. אכן, טענה כבדת משקל בפי עו"ד הכט באשר להתנהגותה הנפסדת של הנתבעת כלפיו. אין ספק כי התנהגות זו איננה מוצדקת, ללא קשר לשאלה אם צדקה הנתבעת בתרעומתה כלפי עו"ד הכט, ומסתבר שצדקה, אם לאו. אכן זכותו של עו"ד הכט שלא לסבול השתלחויות וגסויות כלפיו. ואף-על-פי-כן, וחרף הנתונים האמורים, לא יכול היה עו"ד הכט לנהוג כאשר נהג. עליו היה לזכור כי הוא זכה לקבל שכ"ט עו"ד מן הנתבעת; עליו היה לזכור כי הוא משמש לא רק כעו"ד אלא אף ככונס נכסים וכזרועה הארוכה של מערכת המשפט; עליו היה להפנים את המשמעות המפליגה הנודעת לכך שהעדר פועלו גורם ועלול לגרום נזקים לרוב. במצב דברים זה לא יכול היה עו"ד הכט לספק עצמו ב"מדיניות של ברוגז". לטעמי, ולנוכח העובדה שרמת שיתוף הפעולה שהתבקשה עם הנתבעת לא הצריכה מגעים פיזיים מיוחדים במינם, ראוי היה שעו"ד הכט ימשיך ויטפל בעניינה של הנתבעת. שומה היה עליו לשגר לה מכתבים ולדרוש ממנה לשתף פעולה, למשל בחתימת תצהיר ומסירת מסמכים. במקביל רשאי היה עו"ד הכט להגיש תלונות נגד הנתבעת לרשויות המוסמכות. למצער, חייב היה עו"ד הכט לפנות ללשכת עורכי הדין ולבקש הנחיותיה איך לנהוג. הוא לא עשה כן. לאורך כל הדרך הפגין עו"ד הכט גישה יהירה של אדם הבוטח בעצמו מבלי שהוא מגלה, ולו היסוס ופקפוק שהתחייב לנוכח הנסיבות. 42. עתה ראוי להתבונן במעשיה של הנתבעת. אף היא לא טמנה ידה בצלחת. גם אם צדקה הנתבעת, דרך מהות, בריבה עם עו"ד הכט, לא יכולה הייתה הנתבעת לשכוח, ולו לרגע, כי היא אינה צודקת, דרך מהות, בריבה עם התובע. וכך קרה כי בעקבות קרבות היוקרה בין הנתבעת לבין עו"ד הכט מצא עצמו התובע קורבן על לא עוול בכפו. ודוק: ניתן היה לפתור את בעיית היחסים עם התובע, אילו הנתבעת הייתה "נכנעת" לרצונו של עו"ד הכט, וגם לאחר שקבעתי שהדין לא היה עמו. דבר פשוט היה, מבחינת הנתבעת, לשאת בעלויות הנדרשות, אף לשכור לשם כך שירותיו של פרקליט, שמא עו"ד שוורץ, ולהיפרע מעו"ד הכט בתביעה כספית פשוטה, מבלי שתסתבך בהפרה כה בוטה ויסודית ביחסיה עם התובע. בכך לא מתמצית רשלנותה של הנתבעת. מסתבר כי היא הגישה לא אחת בקשות לכב' ראש ההוצל"פ באילת על-מנת ליתן הוראות לעו"ד הכט בפרשה הנדונה. ואולם הנתבעת העזה פניה ולא טרחה להופיע לישיבות האמורות, תוך זלזול בהליכי משפט ובעו"ד הכט, וממילא כל בקשותיה נדחו עקב כך. לנתבעת יש טענות כרימון על כך שההליכים התבצעו בלשכת ההוצל"פ באילת, מתוך מגמה "להתיש" רוכשים כמוה שלא יהיו מסוגלים להגיע לדיונים ללשכת ההוצל"פ באילת. הנני דוחה טענה זו כחסרת שחר. הנתבעת, בגדר ההסכם הראשון, ידעה כי מעורבת בהליך לשכת ההוצל"פ באילת דווקא. מכל מקום הנתבעת אף לא ניסתה להגיש בקשה להעביר את הדיון ללשכה אחרת. כאמור, היא סיפקה עצמה בכך שהגישה בקשות ללשכת ההוצל"פ באילת; בקשות הגישה, להתייצב לדיון בהן, לא מצאה לנכון. ואף בסופה של הדרך, וכאשר עו"ד הכט זימן את הנתבעת לחתום על תצהיר במשרדו, וכאשר מימדי הפרת ההסכם של הנתבעת עם התובע הגיעו לדרגה פנטסטית, עוד מצאה הנתבעת עוז בנפשה לדחות ישיבה אליה זומנה לעניין זה, או לבקש כי שושנה יחתום על התצהיר במקומה, משל כל עיתותיה עמה לטפל בעניין. 43. הנה כי כן, הן הנתבעת והן עו"ד הכט, נושאים בחבות משותפת במכלול היחסים שביניהם. ואולם עו"ד הכט מעלה טענה נוספת הראויה לפנים. לטעמו של עו"ד הכט, ומכל מקום, דין ההודעה לצד ג' כנגדו להידחות מכל וכל, שהרי "הואיל והנתבעת המודיעה לא ביטלה את החוזה שנערך בינה לבין כונס הנכסים... לא זכאית הנתבעת לתבוע מכונס הנכסים פיצויים" ולכן "מקום בו נתבעת הנתבעת להשבת כספים בשל ביטול ההסכם שבינה לבין התובע, ומאידך לא ביטלה מעולם את ההסכם שבינה לבין הכונס הנכסים, אין היא יכולה לשלוח הודעת צד ג' לכונס הנכסים, על-פיה... יהיה על כונס הנכסים לבצע את ההשבה במקומה". מצב דברים זה, כך טענת עו"ד הכט, תוביל למצב ש"עתידה הנתבעת למצוא עצמה במצב שאינו יכול להתקבל - בו גם הדירה וגם תמורת מכירתה יישארו בידיה" (סעיף 2 לכתב ההגנה המתוקן). איני רואה לקבל עמדה זו של עו"ד הכט, בנוסחה הגורף. לא יעלה על הדעת כי קביעתי לגבי חבותו של עו"ד הכט, לא תהא צמודה לה תרופה לסעד כספי לחובתו. אכן, תיאורטית, ייתכן לא אחת כי בגין הפרת חוזה משלם המפר סכום הגבוה משווי החוזה המופר. כך ניתן, לדוגמא, בגין חוזה ששוויו 1,000 ש"ח, ללקות בפיצוי בגין עגמת נפש בסכום של 5,000 ש"ח. ועם זאת, כאשר עליי לבחון את סכום החיוב של עו"ד הכט כלפי הנתבעת, בוודאי שטענה נכבדה זו תעמוד לנגד עיניי. היא אף תשמש נדבך במסכת שיקוליי כאשר אבוא לדון בחלוקת הפיצוי בין בעלי הדין. טרם שאדון בחלוקת פיצוי זו, זו השעה להידרש לבחינת פריטי סכום התביעה הנתבעים ע"י התובע. ניתוח סכום התביעה 44. כאמור קבעתי, דרך מהות, כי אני מאשר את הודעת התובע בגין ביטול החוזה. משקבעתי קביעה זו ברור, לנוכח סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, כי התובע זכאי להשבת הסכומים ששילם לנתבעת בגין מכירת הדירה. סכומים אלו מסתכמים ב70,000- דולר אשר ערכם השקלי, בהתאם לתחשיב כתב התביעה שלא נסתר, עולה לסך של 252,000 ש"ח ליום 17/3/98. 45. בפסק-דיני קבעתי קביעות שונות באשר לתרומת רשלנותו של התובע. לטעמי, כל קביעות אלו כולן, אין בהן כדי להפחית מחובת התשלום האמורה. פרטי רשלנותו של התובע נעוצים בתקופה הסמוכה לחתימת ההסכם. סעד ההשבה, שהוא סעד המגיע בעקבות ביטול ההסכם, יסודו בהפרה בוטה וממושכת המתרחקת עד לאין שיעור ממועד זה. לנוכח זאת, וככל שעליי לבחון את סעד ההשבה, אין מקום להורות על הפחתה מן הסכום האמור. אוסיף ואציין, לנוכח חומרת ההפרה של אי רישום הזכויות ולו על שם הנתבעת עצמה, תקופה כה ארוכה וממושכת, כי כל רשלנויותיו של התובע נמוגים ומתמסמסים לנוכח נתון ברור וחד-משמעי זה. 46. התובע דורש לפצותו בגין הפסד דמי שכירות ראויים שניתן היה להפיק מן הדירה האמורה. לעניין זה לא המציא התובע כל ראיה, אף לא הצטייד בכל חוות דעת של שמאי. ואולם ניצב לנגד עיניי נתון ברור לחלוטין, באשר להסכמה שהושגה בין הצדדים. אין חולקין כי התובע קיבל מן הנתבעת ומשושנה דמי שכירות בסך של 3,680 דולר במשך 9 חודשים. הנה כי כן, לכאורה, מבטאים דמי שכירות אלו שכר חודשי ראוי של 409 דולר. לכאורה, ניתן לטעון כי התובע לא זכאי למלוא דמי השכירות האמורים שהרי הוא שילם סכום של 70,000 דולר מתוך תמורה של 90,000 דולר באופן שהוא זכאי, לכאורה, לדמי שכירות ראויים יחסיים המבטאים יחס של תשלום זה. עוד ניתן לטעון כי יש לזקוף לחובת התובע תשלומים ששילמה הנתבעת בגין הדירה, דוגמת מיסי ארנונה. אף בעניין זה לא ניתנו לי כל נתונים. אין לי, איפוא, אלא להניח כי תשלום שכר חודשי ראוי של 409 דולר מבטא את מכלול השיקולים האמורים, ביחסים שבין התובע לבין הנתבעת. 47. הנתבעת חדלה לשלם לתובע דמי שכירות בחודש יוני 1997. הודעת הביטול נמסרה ב9/2/98-. ברור לחלוטין כי לאחר מסירת הודעת הביטול לא זכאי התובע לכל תשלום שהרי הוא, במו פעילותו, ראה לנתק כל זיקה שיש לו עם הדירה הנדונה. עסקינן, לערך, ב7.33- חודשים. לכאורה זכאי התובע לסכום של 2,998 דולר. לטעמי, אין לזכות את התובע במלוא הסכום האמור. העובדה שהצדדים ראו להסכים על תשלום דמי שכירות ראויים מלמדת, לכאורה, כי אף התובע השלים, ולו במשתמע, עם הארכה מסוימת של מועד רישום הדירה על שם הנתבעת. לאחר שהנתבעת חדלה לשלם את הסכומים האמורים לא הייתה, מבחינת התובע, כל מניעה שלא לשגר את הודעת הביטול זמן סביר לאחר מכן. במצב דברים זה לא יעלה על הדעת כי התובע יזכה בדמי שכירות החל מאותו מועד שיעלה על דעתו לשגר את הודעת הביטול, ולו לאחר שנים לרוב. לאחר ששקלתי מכלול השיקולים האמורים הנני סבור כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובע סכום של 1,500 דולר בגין פריט זה. ערכו השקלי של סכום זה ליום הגשת התביעה עולה לסך של 5,400 ש"ח. 48. התובע דורש לפצות אותו בגין פיצויים מוסכמים בסך 9,000 דולר. דרישתו זו נדחית. כבר הראיתי כי ההפרה הנדונה של הנתבעת לא הותנתה כתנאי עיקרי המצדיק פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. עם זאת מצדיקות הנסיבות פסיקת פיצוי בגין נזק שאינו נזק של ממון. לטעמי פסיקה זו חייבת לקחת בחשבון, לזכות התובע, את ההפרה הממושכת ועגמת הנפש שהוסבה לו ומצב החרדה והמצוקה אליהן נקלע. מנגד, חייבת הפסיקה לקחת בחשבון את תרומת רשלנותו של התובע, את העובדה כי, כמבואר, אפילו בגין הפרה זו לא ראו הצדדים להתנות תניה של פיצוי מוסכם. לאחר ששקלתי מכלול הנסיבות הנני רואה לחייב את הנתבעת לשלם לתובע בגין פריט זה סך של 7,000 ש"ח. 49. הנה כי כן, סך כל הסכומים המגיעים לתובע מן הנתבעת, ליום הגשת התביעה, עולים לסך של 264,400 ש"ח. 50. אדרש עתה לעניין הסכום הראוי שיש לחייב בו את עו"ד שוורץ. כבר הטעמתי כי לצורך עניין זה יש להידרש אך לסכום של 30,000 דולר שערכו השקלי ליום הגשת התביעה עולה לסך של 108,000 ש"ח. ככל שעסקינן בחיוב של עו"ד שוורץ יש לזקוף-גם-לזקוף לחובת התובע את תרומת רשלנותו שפורטה מעלה. אכן, מעשהו הרשלני של עו"ד שוורץ, בעצתו לתובע לשלם סכום של 30,000 דולר, נעשה סמוך מאוד למועד כריתת ההסכם. זהו השלב בו באו לידי ביטוי רשלנויותיו של התובע, פרי להיטותו להתקשר בעסקה ולא לבצע את הבדיקות המתחייבות. לטעמי, ולנוכח מכלול הנסיבות, יש לחייב את עו"ד שוורץ לשאת ב- 2/3 מן הסכום הנ"ל, דהיינו בסכום של 72,000 ש"ח. 51. נותר לי להידרש לחיובו של עו"ד הכט. עו"ד הכט זכה בתשלום שכ"ט עו"ד בסך של 4,282 ש"ח ששולמו ביום 5/9/95 (נספח ד' לתצהיר הנתבעת, נ4/). עו"ד הכט ביצע את עבודתו המקצועית השגרתית ואף ערך וניסח את המרצת הפתיחה, הגם שהוא עשה כן באיחור ניכר. אין ספק כי עקשנותו של עו"ד הכט, והימנעותו מלבצע את המוטל עליו, תרמו לתסבוכת אליה נקלעה הנתבעת. ואולם ברי לי כי אין לחייב את עו"ד הכט אלא בחלק קטן יחסית מן החיוב המוטל על הנתבעת. כבר ציינתי את תרומת רשלנותה של הנתבעת עצמה ביחסים שלה עם עו"ד הכט. ברור כי תרומתה של הנתבעת להפרת ההסכם היא תרומה מכרעת. היא לא הייתה תלויה, באופן מוחלט, בפועלו של עו"ד הכט. היא יכולה הייתה, מתחילת הדרך, לעשות מעשה ולשכור עו"ד שיבצע את העבודה שהוטלה על עו"ד הכט, כפי שהוצע ע"י עו"ד הכט. זו השעה לזקוף לחובת הנתבעת נתון משמעותי נוסף. בגדר ההסכם הראשון רכשה התובעת את הדירה תמורת סכום של 48,000 דולר. לאחר זמן קצר היא מכרה את הדירה תמורת סכום של 90,000 דולר. הנתבעת, איפוא, צברה רווח נאה ומפולפל בעסקה זו. בנסיבות אלה מצפה הייתי ממנה לפעילות נמרצת פי כמה על-מנת לא להסתבך בצורה כה מעמיקה בהפרה חוזית בוטה כלפי התובע. אכן, ככל שאין לפטור את עו"ד הכט מחבותו, יש לקחת בחשבון כי האחריות המכרעת להפרת ההסכם רובצת על שכמה של הנתבעת. לטעמי, יש לחייב את עו"ד הכט בתשלום שיבטא, במשוער, את העבודה שביצע, מול העבודה שלא ביצע, ואת הנזק שניתן היה לייחס לעו"ד הכט, לו הנתבעת הייתה פועלת באופן סביר והייתה שוכרת עו"ד שיבצע את אותה פעולה שבסופו של דבר בוצעה ע"י עו"ד הכט. לאחר ששקלתי מכלול הנסיבות הנני רואה לחייב את עו"ד הכט לשלם לנתבעת סך של 10,000 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה. סוף דבר 52. לפיכך, הנני קובע כי ההסכם נשוא התביעה בוטל כחוק ע"י התובע. 53. הנני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובע סך של 264,400 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/3/98 ועד מועד התשלום המלא בפועל, אגרת תביעה היחסית לסכום הזכיה ושכ"ט עו"ד בסך 16,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. 54. הנני מחייב את הנתבע 2 לשלם לתובע, הדדית לחיוב שבסעיף 53 הנ"ל, סך של 72,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/3/98 ועד מועד התשלום המלא בפועל, וכן אגרת תביעה ושכ"ט עו"ד, היחסיים לסכומי החיוב שבסעיף 53 הנ"ל. 55. הנני מחייב את צד ג' לשפות את הנתבעת 1 בסכום של 10,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/3/98 ועד מועד התשלום המלא בפועל, בצירוף אגרת תביעה ושכ"ט עו"ד, היחסיים לסכומי החיוב שבסעיף 53 הנ"ל, ככל שהנתבעת 1 תשלם לתובע, מתוך הסכומים האמורים בסעיף 53 הנ"ל, את הסכומים המפורטים בסעיף זה. 56. הנני דוחה את התביעה-שכנגד של הנתבעת כנגד התובע. 57. הנני דוחה את הודעת צד ג' של התובע כנגד עו"ד שוורץ, לנוכח פסיקתי הנ"ל. חוזהרשלנות מקצועיתרשלנותמקרקעיןביטול חוזהחוזה דירהקניית דירה