החלטה בפני בקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה בזכויותיהם בבנין ברח' הסמטה האלמונית 3 בתל-אביב, גוש 6932 חלקה 150 (להלן "הנכס"), עד למתן פסק דין בתיק אז' 1327/01 בו עתרו המבקשים לצו אכיפת חוזה קומבינציה בנכס שלטענתם נכרת ביום 11.7.00 בינם ובין בעלת הזכויות בנכס משיבה 1, באמצעות בנה משיב 2 שפעל מטעמה כמיופה כח. סיכויי הצלחת התביעה התביעה מבוססת על מסמך, נספח ב לבקשה, עליו חתמו המבקשים ומשיב 2 ב- 11.7.00 בו הועלו על הכתב פרטי עסקת קומבינציה בנכס כדלקמן: "זכרון דברים שנחתם בת"א ביום 11.7.00 בין יואב לובינסקי שמיצג את אמו חנה לובינסקי - להלן הבעלים בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו תא 001327/01 בשא 5550/01 בפני כב' השופט זפט יהודה לבין איציק חסן } יוסי ארביב } להלן הקבלנים יוסי תמיר } מאחר ומר יואב לובינסקי מוסמך מטעם אמו לעשות עסקת קומבינציה על המגרש של אמו חנה, גוש 6932 חלקה 150 ברח' הסמטה אלמונית מס' 3 בת"א והואיל והגב' חנה לובינסקי מעונינת לבנות על הבית הקיים עוד שתי קומות ו- 2 חדרי יציאה לפי התב"ע ולשפץ את הבית הקיים. והואיל והקבלנים מעונינים לבנות את שתי הקומות וחדרי היציאה ולשפץ את הבית. הוסכם בין הצדדים כדלקמן: 1. הקבלנים יבנו 2 קומות + עליות גג על פי תכנית האדריכל דני ביברינג (להלן האדריכל). 2. הקבלנים ישפצו את הבית הקיים על פי התכניות של האדריכל. 3. האדריכל יכין מפרט טכני של הדירות בסטנדרט גבוה לשביעות רצון בעל המגרש. 4. תמורת עבודות הבניה של הקבלנים, הקבלנים יקבלו מבעל הקרקע את הדירות הקיימות (קומת הקרקע + 2 קומות). 5. בעל הקרקע ידאג לקבל היתר בניה ולשלם את אגרות הבניה על חשבונו. 6. עלות עבודת האדריכל תחול על הקבלנים. 7. הקבלנים יבצעו את מפרט החזיתות והגימור החיצוני על פי תכניות האדריכל שאושרו ע"י העירייה. 8. הקבלנים יהיו אחראים לקבלת טופס 4 מהעירייה. 9. היטל ההשבחה יחול על בעל הקרקע. 10. הקבלנים יהיו רשאים למכור דירה אחת רק לאחר גמר שלד קומה ג'. 11. הקבלנים יהיו רשאים למכור את הדירה השניה בגמר השלד של כל הבנין. 12. הקבלנים יהיו רשאים למכור את הדירה השלישי לאחר סיום עבודות הטיח, אינסטלציה, חשמל (הכנות) קרמיקה ריצוף ומשקופים. 13. הדירה הרביעית או קומת המסחר (קרקע) תמסר לקבלנים לאחר גמר הבנין, כפוף לחוות הדעת של האדריכל. 14. במקרה וימצא קונה טוב לאחת הדירות, לפי תום אחד השלבים הנ"ל, כל כספו של הקונה יופקד בנאמנות אצל עו"ד והכסף ישוחרר בהתאם להתקדמות הבניה כנ"ל. מובהר שהביצוע לא יתעכב בגלל המכירות. משך הבניה שנה מיום קבלת ההיתר. ועל כך באו על החתום. האמור בסעיפם 10 עד 14 כפוף לחוות דעת האדריכל יוכן הסכם עם עורך דין. __________ __________ ____________ ___________ יאוב לובינסקי איציק חסן יוסי ארביב יוסי תמיר ב- 31.12.00 שיגר משיב 2 למבקש 2 הודעה בדבר ביטול ההתקשרות כדלקמן: לכב' מר יוסף תמיר רח' אלקחי 10 א' תל-אביב 69497 א.נ, הודעה על עיסקה שאינה ברת ביצוע נא הודע לשותפיך כי בנסיבות הענין עסקת הבניה בסמטה אלמונית 3 ת"א אינה ברת ביצוע. להלן מספר סיבות מצטברות וחילופיות. 1. קיום העיסקה מותנה כידוע בצדדים שלישיים עליהם לבעלים אין כל שליטה: הסכמה מהשכן לבניה בקיר משותף, הסכמה מדייר לטווח ארוך לאפשר את הבניה, הסכמת שכן אחר לכניסה מורחבת משותפת, קבלת היתר מהעירייה. אף אחד מאלה לא ינתן בעתיד הנראה לעין. 2. החוזה המוצע מתייחס לכל המוקדם לעוד 6-4 חודשים מינימום ובפועל הרבה מעבר לכך, כך שממילא לא אמור אף להתחיל להתממש בטווח הבינוני. 3. לא מומשה עד היום הבטחת עוה"ד לתת לבעלים חו"ד בדבר פטור מהטל השבחה שהיא קריטית. 4. החוזים שהוכנו ע"י עו"ד מטעם היזמים חד צדדים ומשמיטים בשיטתיות סעיפים לטובת הבעלים, מיטיבים עם היזמים ומתעלמים מסיכומים. להלן מספר דוגמאות לא ממצות: הוכנס סעיף של ליווי פיננסי ליזמים שכלל לא דובר עליו - דבר שמחייב שעבוד הקרקע, בסעיף התמורה הושמטה פעם אחר פעם התמורה הנוספת לבעלים בכסף + כיסוי הוצ' התיווך, הוכנס יזם פיקטיבי עינב ארביב, הוכנס סעיף אבסורדי מבחינת הבעלים לפיו היזם יעביר להחזקתו דירות כרצונו, לא הוצעו בטחונות נאותים ("תוכלו לפנות לביהמ"ש) ועוד. לצערי זמני התגובה איטיים. לא מפתיע שליזמים הכל התאים ולא התקבלה מהם כל הערה. 5. כפי שהודגש, שליטה מחלטת של הבעלים באדריכל כאחראי ופוסק בלעדי בתכנון ובפיקוח היא מאבני היסוד להסכמת הבעלים אשר שילמו ומשלמים כל העת את הוצאותיו. בחוזה המצג הפוך. 6. היזמים נמנעו אף מתשלום דמי קדימה כמקובל ולו ע"ח האדריכל שאת הוצאותיו התחייבו כביכול לכבות. בגיבוי שבשתיקה מעוה"ד לא טרחו להציג יכולת כספית מוכחת ולספק ערבויות ממשיות. 7. החוזה שהוכן פוטר את היזמים דה-פקטו מכל מחויבות שכן הוא מגדיר "פעולות זדון אשר בגינן נגרמים שבושים בענף הבניה "ככוח עליון ומתעלם מכך שלצערנו אלה הפכו שיגרה והכוח העליון הפך לתחתון: אתרי הבניה משותקים, אתה חושב שנשלם לפועל 500 ₪ ליום במקום 200 ?!". 8. עסקת קומבינציה היא מסובכת ומורכבת. הכותרת זכרון דברים אינה הופכת סיכום קצר שהחוסרים בו כה מהותיים ואשר נחתם במפגש לילי עם 3 אנשי נדל"ן ותיקים שיזמו ולחצו אדם בלתי מנוסה לחלוטין בדירת אחד מהם ליותר מאשר הצגת כוונות. גם היזמים לא פעלו כמחויבים כפי שעולה מהפירוט לעיל. הצעת הרפורמה במס שקמה ונפלה לא יכול להבחן במשך זמן רב לא כל שכן במפגש הנ"ל. האירועים הדרמטים שקרו מאז, אינתיפדה מזוינת סגר וכתר ובחירות מוקדמות מחייבים הערכה יסודית מחדש ועסקה כנ"ל אינה יכולה להעשות במחטף. דרך אגב עסקות רבות נמנעות או מתבטלות כיום במשק עקב המצב. 9. לסיכום, העסקה מותנית בחתימת חוזה אצל עו"ד עם אמי בעלת הנכס ואין כל סיכוי שכך יקרה. מסיבות אלה ואחרות העיסקה אינה ברת ביצוע ולפיכך הקשר ביננו הסתיים. בכבוד רב יואב לובינסקי" המבקשים סבורים כי בחתימת זכרון הדברים שנחתם ב- 11.7.00 השתכלל בינם ובין משיבה 1 חוזה, ובאין הפרה מצדם עומדים הם על אכיפתו. לדעתי תביעת מבקשת רצינית ובעלת סיכויי זכיה סבירים. זכרון הדברים כולל את כל הפרטים החיונים לביצוע העסקה, וככל שנותרו פרטים חיונים שלא נקבעו בזכרון הדברים אלו ניתנים להשלמה נורמטיבית. בכך מתקיימת דרישת דיני החוזים למסויימות, ועל פני הדברים נראה כי התקיימה בענינו גם הדרישה לגמירות דעת, שכן לבד מהשימוש בשם "זכרון דברים" בכותרת לא נכללה במסמך עליו חתמו המבקשים והמשיב אמירה כלשהי המרמזת כל כוונה שלא לשכלל התקשרות חוזית מיד עם החתימה. אדרבא, הלשון שננקטה הינה לשון של התחייבות הדדית מוגמרת. סעיף 15 לזכרון הדברים קובע כי "יוכן הסכם עם עורך דין" אולם אינו מתלה את תוקפה של ההתקשרות בחתימת חוזה שיוכן על ידי עורך דין, ואכן עורך דין של המבקשים הכין טיוטות של חוזה. המשיב אכן העלה בהודעת הביטול הסתייגויות מהנוסח שהוכן אך לא הציע נוסח נגדי, ומיהר להודיע על ביטול העסקה בלי שניסה לברר את האפשרות להגיע לנוסח מוסכם. עוד נטען כי מהעובדה שלא שולם דמי קדימה ניתן להסיק כי לא הייתה לצדדים גמירות דעת להתקשר בחוזה. לאור מהות העסקה כשהתמורה שנקבע בזכרון הדברים נקבעה בעבודות בניה בלבד, הטענה כלל אינה מובנת. הנה כי כן, אני סבור שהמבקשים הרימו את הנטל להראות כי תביעתם רצינית ובעלת סיכוי ממשי להתקבל. לטענה כי זכרון הדברים אינו מחייב מפני שנחתם על ידי המשיב בעוד הזכויות בנכס בבעלות אמו מצויה תשובה בגוף זכרון הדברים, שם מוצג המשיב כמיופה כוח של אמו. בתצהיר התומך בתשובת המשיבים לבקשה הצהירה האם: "מעולם לא חתמתי על ייפוי כוח נוטריוני ו/או אחר לצורך ייצוגי בפני המבקשים לצורך כלשהו העולה מכתב התביעה והבקשה לצו מניעה". ודוק. המשיבה לא הצהיר כי לא מינתה את המשיב בעל פה כשלוחה להתקשר בחוזה קומבינציה ביחס לנכס. למעלה מכך המשיבה לא הצהירה כי לא חתמה על ייפוי כוח בו מונה המשיב כשלוחה לצורך התקשרות עם קבלן בעיסקת קומבינציה ביחס לנכס. המשיבה הצהירה כי לא חתמה על ייפוי כוח כאמור לצורך יצוגה בפני המבקשים דווקא. הצהרה זו אינה שוללת חתימה על ייפוי כוח כללי. זאת ועוד, המשיבה מודעת למשא ומתן המנוהל בשמה על ידי המשיב, שהרי בכתב ההגנה הודו המשיבים כי לפי דרישת המשיבה הועלתה התמורה אותה על המבקשים לשלם בחמישים אלף דולר, ומכאן שהמשיבה הייתה מודעת לניהול המשא ומתן בשמה, ואישרה את העיסקה לפחות בדעיבד בכפוף לשינוי המחיר כדרישתה. לאור האמור לעיל, וכשאני מביא בחשבון גם את הימנעות המשיב ממתן תצהיר, הנחתי היא שקיים סיכוי בהחלט טוב שבית המשפט ישתכנע שהמשיב פעל בהרשאת אמו - המשיבה. נחיצות הצו הזמני מובנת מאליה. אם לא ינתן הצו המשיבה תוכל להעביר את זכויותיה לצד ג' וכך תסוכל זכות המבקשים לאכיפת החוזה. אשר למאזן הנוחות, בתשובת המשיבים וכן בתצהיר המשיבה אין פירוט כלשהו של נזקים העלולים להגרם ממתן הצו הזמני, ומאחר ומתן הצו לא ימנע מהמשיבים לטפל בתקופת קיומו של הצו הזמני בהכנת תכניות בניה ומתן אשורי בניה, אין סיבה להניח שמתן הצו הזמני יסב למשיבים נזק חמור העולה על הפסדם של המבקשים מדחיית הבקשה שעניינו הפסד הרווח הגלום בעיסקה. המשיבים מעלים בתשובתם לבקשה טענת שיהוי. טענתם זו אינה מקובלת עלי. המבקשים נהגו כהלכה כשניסו ליישב את המחלוקת בדרכי שלום, ורק משמוצתה אפשרות זו פנו לבית המשפט, זאת ועוד, משיבים אינם מצביעים על נזק שנגרם להם מהשיהוי, ואף בשל כך אין לשעות לטענת השיהוי. לאור האור לעיל החלטתי להיענות לבקשה. ניתן בזה צו מניעה זמני כמבוקש בעתירה בבקשה. הצו מותנה בהפקדת ערובה עצמית + ערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד יוקר המחיה בסכום של מאה וחמישים אלף ₪. המשיבים, במאוחד ובנפרד, ישלמו למבקשים הוצאות הבקשה ושכר טרחת עו"ד בסך חמשה עשר אלף ₪. חוזהבניהמסמכיםאכיפת חוזהעסקת קומבינציהייפוי כוח