פסק דין השופט עמירם רבינוביץ 1. זהו ערעור על פסק דינו של בית הדין האזורי בנצרת (בל 944/02; השופטת מהא סמיר-עמאר ונציגי הציבור דהן פרנספר ואופיר אהרון), אשר קיבל את תביעת המשיב לתשלום גמלת הבטחת הכנסה (להלן - הגמלה) וקבע, כי אין להביא בחשבון הכנסותיו לעניין זכאותו לגמלה את שווי זכויות החזקה שלו בחלקה המשמשת למגוריו, וכן אין להביא בחשבון הכנסותיו את שווי זכויות הבניה בדירות אותן בנו מכספם ובהם התגוררו בני המשיב וסאם וחוסאם ומשפחותיהם. 2. התשתית העובדתית במקרה זה היא זו: א. ביום 13.9.1999 הגיש המשיב את תביעתו לקבלת הגמלה ותביעתו נדחתה. ב. ביום 23.12.1999 הגיש המשיב תביעה חוזרת לקבלת הגמלה שבעקבותיה אושרה לו גמלה חלקית בסך 345 ש"ח, בטענה, כי קיימת למשיב הכנסה רעיונית מנכס. ג. הנכס בו מדובר היא חלקה 23 שבגוש 19356 מאדמות הכפר עראבה (להלן - החלקה)הרשומה על שם המערער במס רכוש, אך לא בלשכת רישום המקרקעין. ד. בשנת 1977 הקים המשיב על החלקה את ביתו (להלן - הבניין) שהיה מורכב מקומת עמודים שעליה נבנתה דירת מגוריו. ה. בתאריך 4.9.95 הגישו המשיב ושני בניו בקשה לקבלת היתר בניה לדירות אותן מבקשים הבנים לבנות בחלקה, אך בקשתם נדחתה. ו. וסאם, בנו של המשיב, בנה בכספו את דירת מגוריו בקומת הקרקע של הבניין ונכנס להתגורר בה בשנת 1998 לאחר נישואיו בחודש אוגוסט 1998. ז. בהתאם לאישור מועצת עראבה (להלן - המועצה) החל וסאם לשלם ארנונה למועצה בגין דירת מגוריו החל מיום 1.1.1999. חוסאם בנה את דירת מגוריו בבניין בקומה שמעל קומת המגורים של המשיב ונכנס להתגורר בה בשנת 2003 לאחר נישואיו בחודש ספטמבר 2003. ח. בהתאם להסכם מיום 24.11.2002 בין המשיב לבנו וסאם העביר המשיב במתנה גמורה לבנו זה את כל זכויותיו בחלקה הרשומות על שמו במס רכוש. ההעברה נרשמה במס רכוש על שם הבן וסאם. ט. בהתאם להסכם מיום 15.12.03 בין המשיב לבנו חוסאם העביר המשיב במתנה גמורה לבנו זה את כל זכויותיו בחלקה הרשומות על שמו במס רכוש החל מיום 15.12.03. י. המוסד טען בבית הדין האזורי, כי יש לראות את המשיב כמי שהעביר ללא תמורה את זכויות הבניה שלו בקומת הקרקע לבנו וסאם ביום 1.1.1999 הוא היום בו החל הבן וסאם לשלם ארנונה למועצה. עוד טען המוסד, כי יש לראות את המשיב כמי שהעביר את זכויות הבניה שלו בקומה העליונה בבנין לבנו חוסאם ביום 15.12.2003, הואיל וממועד זה נרשמה העברת הזכות של המשיב לבנו חוסאם במס רכוש. על פי נתונים אלה יש להביא בחשבון את שווי זכויות הבניה שהועברו לבנים בחשבון הכנסות המשיב למשך 5 שנים ממועדי העברת הזכויות על ידי המשיב לבנים. יא. המשיב טען בבית הדין האזורי כי בהתאם להסכם בין הצדדים מיום 14.11.2002 היה אמור המוסד להכיר בחלקה כנכס השייך לויסאם אם יבצע המשיב העברה של דירת ויסאם על שמו במס רכוש. המשיב עמד בהסכם אך לא כן המוסד. עוד טען המשיב, כי העברת החזקה בחלקה לבניו נעשתה עוד בשנת 1995 בעת הגשת בקשתם להתר בניה, וכי מאז מגוריהם של בניו בבניין, אין הוא יכול להפיק הכנסה כלשהי מאותן דירות, מה גם שהוא אינו הבעלים הרשום של החלקה, אלא רק בעל זכויות במס רכוש. יב. בית הדין האזורי קבע, כי "עצם החזקה במקרקעין שבמהותם משמשים למגורי הזכאי לגמלה מוציא אותם מכלל הגדרת "נכס" לו ניתן לייחס הכנסה לצורך חישוב הגמלה כאשר זכות החזקה במקרקעין אלו עומדת בסייג שנקב בסיפא של סעיף 9(ג) לחוק, במובן שזכויות החזקה במקרקעין אלו המשמשים למגורי הזכאי כולם ו/או חלקם ולא מיועדים להשתכרות או רווח של הזכאי (בנוסף למגוריו)". בית הדין לומד את פרשנות זו מסעיף 9(ג) לחוק הבטחת הכנסה התשמ"א-1980 (להלן - חוק הבטחת הכנסה, או החוק) הנוקט בלשון "חזקה במקרקעין המשמשים למגורים" ולא בלשון "חזקה במקרקעין שאף בחלקם משמשים למגורים". או "זכויות בדירת מגורים". על פי פרשנותו של בית הדין האזורי תכלית החוק היא לדאוג לקיום מינימלי גם לזכאי שיש לו נכס מקרקעין עליו ממוקם בית מגוריו, כל עוד לא הוכח, שזכויותיו במקרקעין עליהם בנוי בית מגוריו, הם לשם השתכרות או רווח. 3. המוסד טען, כי על פי פסיקה זו של בית הדין האזורי יש לראות בנכס כולו כדירת מגורי המשיב, למרות שחלקים ממנו הועברו לבניו, דבר שאינו מתקבל על הדעת. עוד טען המוסד, כי על פי פסיקת בית דין זה, מאישורי מס רכוש ניתן ללמוד על בעלות בפועל בנכסי מקרקעין, וכי ככלל מועד העברת הנכס יקבע על פי מכלול הנסיבות. במקרה הנוכחי מועד העברת הזכויות לוסאם הוא תחילת מועד תשלום הארנונה על ידו למועצה בחודש ינואר 1999, ולגבי הבן חוסאם מועד העברת הזכויות אליו הוא מועד כריתת הסכם העברת הזכויות מחודש דצמבר 2003. 4. המשיב תמך בפסק דינו של בית הדין האזורי מטעמיו. עוד ציין המשיב, כי אינו הבעלים של החלקה ואינו בעל הזכות להפיק את ההנאה ממנה. 5. פרשנות בית הדין האזורי, לפיה יש לראות את הנכס כולו כדירת המגורים של המשיב אינה נכונה, ואינה מתיישבת עם תכלית החוק. נכס בו מתגורר הזכאי, אינו נכס שמפיקים ממנו הכנסה אלא אם כן חלקו מושכר לאחרים. דירת מגורים מעצם מהותה אמורה לשמש למגורי בעליה, ואין היא משמשת בדרך כלל כלי להפקת הכנסה. זו הסיבה, מדוע דירת מגורים המשמשת למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או רווח, אינה נכללת בהגדרת "נכס" בסעיף 9(ג) לחוק. ברם על החלקה ממוקמות שתי דירות נוספות שאינן משמשות למגורי המשיב, ולכן "הפטור" על דירת מגורים לא חל עליהן. דירות אלה, לולא גרו בהן בני המשיב, ניתן היה להשכירם או למכרם, ועל ידי כך להפיק מהן הכנסה. 6. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא ממתי פקעו זכויותיו של המשיב בחלקה או בחלק ממנה. ככלל בעלות במקרקעין נקנית ברישום, אך במקרה הנוכחי אין החלקה רשומה על שם המשיב, אם כי ברור שהוא רשום כבעל הזכויות בה במס רכוש והוא נהג בה מנהג בעלים ללא עוררין. 7. מקרה בו הזכויות הקנייניות בנכס רשומות רק במס רכוש, ההיגיון המשפטי אומר, שהעברת הזכויות בנכס לאחר - תיעשה גם היא באמצעות הרישום במס רכוש. על פי הלך מחשבה זה, היה מקום לסבור שכל עוד לא הועברו זכויות המשיב לבניו במס רכוש לא פקעה הזכות הקניינית שלו בחלקה. 8. יחד עם זה אין לשלול מסקנה לפיה קבלת חזקה מוחלטת בנכס יכול שתחשב כהעברת זכויות והכל בהתאם לנסיבות ולתכלית העומדת מאחורי חוק הבטחת הכנסה. 9. בקשה לקבלת התר לבניית דירת מגורים אינה מולידה עדיין כל זכות באותה דירה, מה גם שבמקרה הנוכחי הבקשה נדחתה. גם את תקופת הבניה של הדירה יש לראות כמצב עוּבָרֽי, בו עדיין לא ברור, האם הדירה מיועדת למגורים, למכירה, או להשכרה לאחרים. הזכות בשלה לכאורה רק ממועד תחילת המגורים בפועל בדירה, המעידה לכאורה על תפיסת החזקה בה ובתנאי שתמורת בנייתה מומנה על ידי בעל זכות החזקה המתגורר בפועל בדירה, או שהדירה נקנתה על ידו. 10. בית הדין האזורי קבע כי וסאם התחתן באוגוסט 1998 ועבר להתגורר בדירה עם אשתו. אין בחומר הראיות קביעה ברורה, מתי בדיוק עבר וסאם להתגורר בדירה, אולם מאישור המועצה עולה, כי החל לשלם ארנונה עבור הדירה רק החל מחודש ינואר 1999. יש להניח שקודם לכן הייתה הדירה ריקה, שאם לא כן היה וסאם חייב בתשלום ארנונה עוד קודם לכן. 11. חוסאם התחתן בחודש ספטמבר 2003 ולאחר נישואיו עבר לגור בדירה. חוסאם לא ציין בתצהירו באיזה חודש עבר להתגורר בדירה. גם באישור המועצה לא מצויין באיזה חודש בשנת 2003 החל חוסאם לשלם ארנונה. מאידך, קיים הסכם העברת זכויות בדירה מהמשיב לחוסאם מיום 15.12.03. תאריכים אלה, 1.1.1990 - ו-15.12.03 הם תאריכים ודאיים, ברורים המצביעים על רכישת הזכויות המלאה בדירות, ולכן אלה הם התאריכים הקובעים את מועד העברת הזכויות בדירות המשיב לבניו ופקיעת זכויות המשיב בהן. 12. לסיכום - העברת הזכויות מהמשיב לויסאם נעשתה ביום 1.1.99, ומהמשיב אל חוסאם ביום 15.12.03. על בסיס תאריכים אלה יש לקבוע את תקופת חמשת השנים המותירה את המשיב כבעל זכויות הבניה בחלקה על פי הערכת השמאי שנעשתה. ערעור המוסד מתקבל ופסק דינו של בית הדין האזורי מתבטל. אין צו להוצאות. הבטחת הכנסהשאלות משפטיות