החלטה 1. עמותת סינגור קהילתי (להלן - "סינגור" או "המבקשת") הגישה בקשה לבטל ולשנות תנאים מקפחים בחוזה שכירות אחיד הנוהג בין "עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן - "עמידר" או משיבה"), לבין דייריה. עמידר, מצידה, הגישה בקשה נפרדת לאשר, כי אין בחוזה השכירות שבינה לבין דייריה תנאים מקפחים. בין לבין שינתה עמידר, על פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה (להלן - "המשיב" או "היועמ"ש"), את החוזה עם דייריה. לפיכך הגישה עמידר, על דעת היועץ המשפטי לממשלה, את החוזה המתוקן לאישורו של בית הדין. סינגור סברה שגם בחוזה המתוקן יש תנאים מקפחים. לפיכך, היא הגישה בקשה מתוקנת לביטול ולשינוי תנאים מקפחים בחוזה המתוקן. 2. לפני שנפנה לבחינת תנאי החוזה לגופם, נבקש להעיר מספר הערות מקדימות הנוגעות למסגרת ולאופיו של הדיון שלפנינו. 3. במסגרת בקשתה ביקשה סינגור להגיש מטעמה 4 תצהירים. 3 תצהירים מטעם דיירים של עמידר ותצהיר נוסף של מנהלת העמותה, גב' אפשטיין. בהחלטה מיום 16/3/98 נמחקו שלושת תצהירי הדיירים. כמו כן נקבע באותה החלטה, כי הצדדים יגישו את סיכומיהם בבקשה העיקרית ובמסגרת זו הם יוכלו להתייחס גם לרלוונטיות של הנתונים והעובדות הנזכרים בתצהירה של גב' אפשטיין. סינגור מבקשת מבית הדין להביא בחשבון לצורך החלטתו, את נסיבות ההתקשרות שבין עמידר לדייריה, את יחסי הכוחות שבין הצדדים, ותנאי הדיור בדירות הדיור הציבורי שבניהולה של עמידר. לטענתה, בבחינת החוזה שלפנינו, נודעת חשיבות למצבם הכלכלי והחברתי של דיירי עמידר, המאופיינים לפי הנטען בסעיף 4 לתצהירה של גב' אפשטיין בהכנסות נמוכות, רובם מקבלי קצבאות או עובדים בעבודות מזדמנות ומשתכרים קרוב לשכר המינימום, והם אינם מסוגלים לשכור דירות בשוק הפרטי עקב עלות שכירות גבוהה. נתון רלבנטי נוסף, לדעת המבקשת, הוא האופן בו מוצעות דירות הדיור הציבורי לשוכר, שגם הוא מתואר בתצהירה של הגב' אפשטיין. על פי תצהיר זה עולה כי משפחה שנמצאה זכאית לקבלת דירה מעמידר רואה בקבלת הדירה כקרש הצלה וכאפשרות המחלצת אותה ממגורים ברחוב או בדיור מאולתר אחר. על רקע זה, לאור מספר הזכאים הגדול בהרבה ממספר פתרונות הדיור וזמן ההמתנה הממושך למציאת פתרון הדיור, טוענת גב' אפשטיין בתצהירה, כי משפחה שלה מוצעת על ידי עמידר דירה (ובדרך כלל ניתנת למשפחה האפשרות לבחור באחת משתי דירות), אינה נמצאת במצב שבו היא יכולה לסרב לקבל את הדירה. זאת גם כאשר יש בדירה ליקויים. 4. לצורך ההליך הנוכחי מקובל עלינו, וגם המשיבים אינם חולקים על כך, שדיירי עמידר נמנים על השכבות החלשות מהבחינה הכלכלית. כמו כן מקובל עלינו שלאור מצוקתם של הדיירים, מלאי הדירות המוגבל, ובהתחשב בעובדה שמדובר בהטבה או בסובסידיה, אין הדיירים שמוצעת להם דירה נמצאים בד"כ במצב המאפשר להם לדחות את ההצעה. 5. מעבר לעובדות אלה, מתייחסת גב' אפשטיין בתצהירה למצב התחזוקה של דירות עמידר. על פי תצהירה, מתוך 400 טפסי תלונות שהצטברו אצל העמותה קרוב ל - 50% מהדיירים מסרו שהם קיבלו את דירותיהם במצב לא תקין וכי רבות מן הדירות סובלות מבעיות של רטיבות וליקויים נוספים. עוד טוענת המצהירה, כי מירב הדירות בשכונות המגורים שבהן פועלת העמותה, שבהן יותר מ - 10,000 דירות, נבנו לפני 30 ואף 40 שנה, הגם שישנן דירות חדשות יותר. על פי האמור בתצהיר, 23% מתוך הפניות לעמותה בשנים 1996-1997 היו פניות של דיירי עמידר שהתלוננו על מצב דירותיהם הנובע מבלאי השנים ומאי תחזוקה תקינה של הדירות על ידי עמידר. לטענתה, עמידר אינה משקיעה בתחזוקה שוטפת של המבנים ואלה נמצאים בתהליך מתמיד של התדרדרות. בביקורי בית רבים שנערכו על ידי העמותה נמצאו, לפי טענת המצהירה, ליקויים רבים, בכלל זה, קירות ותקרות מלאים רטיבות ועובש, צנרת מים וביוב סתומה, מתפוררת ומתפוצצת, משקופים של חלונות ודלתות שהתפוצצו מפגעי מזג אוויר, דודים של מים חמים השובקים חיים, מרצפות שקועות ושבורות ועוד. בסעיף 7 לתצהירה מוסרת העדה פירוט של הפגמים שנמצאו בדירות, על פי תלונות של דיירים, אשר משתרע על פני כשלושה וחצי עמודים וכולל עשרות ליקויים העולים, לטענת המצהירה, מתוך התלונות שנמסרו לעמידר. 6. עניינו של הליך זה בבחינת הקיפוח החוזי. לשון אחר, האם החוזה טומן בחובו, מבחינת המבנה המשפטי שלו, פוטנציאל המאפשר לספק לקפח את לקוחותיו. לעניין זה אין נודעת חשיבות לשאלה אם בפועל הספק קיפח את לקוחותיו בעבר. לפיכך, איננו רואים מקום לדון במסגרת זו בטענות המתייחסות לתלונות קונקרטיות של דיירים נגד עמידר, ומה גם שתצהירה של גב' אפשטיין בנושא זה מבוסס כולו על עדויות שמיעה, עדויות שמטבע הדברים אינן מאפשרות בירור העובדות הנוגעות לאותם מקרים הנזכרים בתצהיר לאשורן. מעבר לכך, ומבלי לקבוע ממצא לגבי מצב התחזוקה של דירות רבות המושכרות על ידי עמידר כפי שנטען בתצהירה של גב' אפשטיין, אנו יוצאים בפסק דין זה מההנחה שהחוזה שלפנינו אמור, בעקרון, ליתן מענה גם לסיטואציה המתוארת על ידי גב' אפשטיין בתצהירה. על רקע זה נביא בחשבון גם את האפשרות שמצב הדברים המתואר על ידי גב' אפשטיין בתצהירה אכן משקף את המציאות. לפיכך, נושא הקיפוח ייבחן בפסק דין זה גם לאור האפשרות שבדירות המושכרות קיימים כיום או שיהיו קיימים בעתיד פגמים רבים. לאור האמור איננו רואים צורך בקבלת תצהירה של גב' אפשטיין כראיה. 7. לצד המאפיינים המייחדים את אוכלוסיית דייריה של עמידר כפי שתוארו לעיל, אנו סבורים שיש להביא בחשבון, בבחינת טענות הקיפוח של המבקשת, גם את ההיבט המיוחד של הדיור הציבורי ואת מעמדה ותפקידה של עמידר בתחום זה. בעניין זה יש להתחשב בכך שמלאי הדירות שבניהולה של עמידר מהווה, כפי שטוענת עמידר בסיכומיה, משאב ציבורי מוגבל בהיקפו. על רקע זה, על עמידר לתת דעתה, בקביעת תנאי החוזה, לא רק לזכויותיו של הדייר הספציפי החותם על החוזה, אלא גם לשיקולים אחרים הנוגעים לאמצעים שהמדינה מוכנה להקדיש למטרה זו, שהם מטבעם מוגבלים, כמו גם לקיומם של נזקקים אחרים, שגם את טובתם על עמידר להעמיד לנגד עינה בבואה לקבוע את התנאים החוזיים. נציין כבר עתה, שרבות מטענותיה של המבקשת התמקדו בהגנה על הדיירים המחזיקים בדירות בפועל, בלא לתת את הדעת לדיירים פוטנציאלים, שגם לצורכיהם על עמידר להיות קשובה. כך, למשל, הזכות הנתונה לעמידר (בחריגים) לבטל את החוזה אם הדייר לא התגורר בנכס 60 יום רצופים, מוסברת על ידי עמידר, ובצדק, על רקע מספרן המוגבל של הדירות העומדות לרשותה מחד, וקיומם של מבקשים רבים הזקוקים לדיור הציבורי המתדפקים על דלתותיה מאידך. במצב דברים זה, על עמידר למנוע מצב שבו הדירה איננה משמשת למטרותיה, היינו לצורכי הדיור של דיירים הנזקקים לדירות אלה. 8. בהקשר זה יש להביא בחשבון גם את העובדה שאין מדובר במקרה שלפנינו בחוזה מסחרי רגיל, אלא במערכת יחסים מיוחדת הנקשרת על רקע מדיניות סוציאלית של הממשלה אשר מבקשת להושיט עזרה לאוכלוסייה שמצבה הכלכלי קשה והיא נזקקת לתמיכה בתחום הדיור. מצב דברים זה, שבו אין מדובר בבעל בית המבקש להפיק מרכושו את מירב היתרונות וטובות ההנאה, פעמים רבות על חשבונם של השוכרים, אלא בבעל בית המבקש לסייע לדייריו במצוקתם, צריך שישליך גם על בחינת ממד ה"קיפוח" שבתנאי החוזה. אמנם, כפי שטענת המבקשת, בשיקול זה אין כדי לפטור את עמידר מתחולתו של חוק החוזים האחידים. בעבר כבר נקבע על ידי בית הדין (תח"א 6/86) בהקשר למעמדה כספק של הסוכנות היהודית, שגם היא משכיר דירות לדיירים עבור שכר סמלי, כי על פי הוראות חוק החוזים האחידים אין מקום להבחין בין ספק לספק, או בין לקוח ללקוח וכי הכל שווים בפני החוק. עדיין אנו סבורים שיש להביא בחשבון את העובדה שבסופו של דבר מדובר במתן סובסידיה לנזקקים לדיור על ידי הממשלה (באמצעות עמידר). סובסידיה זו אמנם ראוי שתינתן באופן הוגן וללא קיפוח, אולם שאלות הנוגעות לעצם מתן הסובסידיה, כמו גם היקפה, לא יכול שתידונה בגדרה של סוגיית ה"קיפוח" כמשמעו בחוק החוזים האחידים. 9. על רקע זה מקובלת עלינו עמדתו של היועמ"ש לפיה יש להבחין בהקשר שלפנינו, בין המדיניות בנושא הזכאות לדיור ציבורי לבין תוכן החוזה בין עמידר לדייריה. המדיניות בתחום הזכאות לדיור הציבורי נקבעת כאמור על ידי הממשלה, והיא איננה עניין לחוזה. נושא הקיפוח הנבחן בהקשר שלפנינו הוא קיפוח חוזי ולא קיפוח חברתי. לשון אחר, השאלה האם על המדינה להגדיל את היקף העזרה הניתנת לזכאי הדיור הציבורי, היא שאלה שבתחום המדיניות הסוציאלית של הממשלה, ולא בתחום החוזי. כך למשל, הטענה שבשל מצבם הכלכלי הקשה של דיירי עמידר, אין זה הוגן להגביל את תקופת החוזה (הראשונה) לשנה אחת, או שבתום אותה שנה, אין זה הוגן לאפשר לעמידר להפסיק את החוזה תוך מתן הודעה מוקדמת של ארבעה חודשים מראש, דבר אשר יביא, כלשונה של המבקשת, לכך שהדייר "ייזרק לרחוב", היא טענה שבמישור המדיניות הסוציאלית של הממשלה, המיושמת במקרה זה גם באמצעות עמידר. אם ניתן להעלות בעניין זה טענות קיפוח, מדובר בקיפוח על רקע אחר - סוציאלי-חברתי - שאיננו ממין הקיפוח שבו עוסק חוק החוזים האחידים, והוא איננו עניין לבית הדין לענות בו. 10. הערה נוספת אשר קשורה להערה הקודמת, נוגעת לחלק מטענות המבקשת שעניינן, למעשה, בדרישה לכלול בחוזה תנאים שונים מהתנאים שנקבעו בו. זאת לא משום שהתנאים שנקבעו בחוזה הם תנאים מקפחים, אלא משום שראוי, לדעת המבקשת, לקבוע בחוזה תנאים אחרים - נדיבים יותר כלפי הדיירים. טענה מסוג זה איננה טענת קיפוח. התייחס לכך בית המשפט העליון בע"א 3105/93 היועץ המשפטי לממשלה נ' Fnancing.G.B, דינים עליון, נז, 476: ".. חוק החוזים האחידים קם ונופל על התנאי המקפח, ועליו בלבד. הימצאותו של תנאי מקפח היא העילה היחידה מכוחה רשאי בית הדין שלא לאשר חוזה אחיד. משמע, חוזה אחיד שאין בו תנאי מקפח, אנוס בית הדין לאשרו, אפילו נמצאו בחוזה ליקויים משפטיים אחרים. ... לפיכך, לצורכי החוק, לא די לטעון כי שתיקה של חוזה אחיד בנושא מסוים אינה ראויה ומכתימה את החוזה בפגמים כאלה או אחרים. עד שיהיה בכוחה של שתיקה זו להביא למניעת אישור מחוזה אחיד, נדרש ממנה להיות "תנאי מקפח" ...". כך, למשל, הטענה שאין להגביל את תקופת החוזה הראשונה לשנה אחת, או הטענה שאין מקום לבטל את החוזה בהודעה מראש של 4 חודשים, לא נסבה, למעשה, על כך שתקופת ההודעה המוקדמת איננה תקופה מספקת, שאז ניתן היה להתייחס אליה כאל טענת קיפוח, אלא על ההשקפה שיש לקבוע כי החוזה יוארך מאליו לתקופה בלתי מסוימת ללא כל התניה או הגבלה. במובן זה, אין בפנינו טענה בדבר מה שיש בחוזה אלא טענה בדבר מה שאין בו - שכירות לתקופה בלתי מוגבלת ללא זכות ביטול. טענה זו, איננה טענת קיפוח כמשמעה בחוק החוזים האחידים. בהמשך נתייחס לתנאים השנויים בין הצדדים במחלוקת כסדרם. המבוא לחוזה 11. במבוא להסכם צוין כי ההסכם נערך בין עמידר שהיא בעלת הזכות להשכיר את הדירה לבין השוכר המעונין לשכור את הדירה. איננו רואים קיפוח בכך שהמשיבה לא ראתה לכלול בנוסח זה את העובדות עליהן מצביעה המבקשת: כי הדירות הן דירות ציבוריות שבבעלות מדינת ישראל; כי זכאותו של השוכר נקבעה על ידי הרשות המוסמכת לכך וכי עמידר היא חברה ממשלתית הפועלת עבור מדינת ישראל לצורך השכרת דיור ציבורי. ניסוח החוזה נתון בידי הצדדים לחוזה, ובית הדין אינו רשאי להתערב באלה, גם אם הוא סבור שהיה מקום להזכיר בחוזה עובדות נוספות כאלה או אחרות, כל עוד אין בכך משום קיפוח. סעיפים 2(א), ו - 2(ד) 12. שני הסעיפים מתייחסים למשך תקופת החוזה. סעיף 2(א) קובע: "השכירות הנה לתקופה של שנים עשר חודשים החל מיום העברת החזקה לשוכר, (להלן: "תקופת השכירות הראשונית")". סעיף 2(ד) קובע: "עם תום תקופת השכירות הראשונית יוארך חוזה זה מאליו לתקופה בלתי מסוימת וכל אחד מן הצדדים יהיה רשאי לסיים את השכירות בהודעה מוקדמת של 4 חודשים. להסרת ספק, מובהר כי כל אחד מן הצדדים יוכל להודיע לצד השני 4 חודשים לפחות לפני תום תקופת השכירות הראשונית על אי הארכת תקופת החוזה, ובמקרה זה תסתיים תקופת החוזה בתום תקופת השכירות הראשונית או כעבור 4 חודשים, לפי המאוחר". האפשרות הניתנת לעמידר לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת של 4 חודשים, מקפחת, להשקפת המבקשת, את הדיירים. זאת, משום שבהיות הדיירים חסרי דיור סיום החוזה, גם במתן הודעה מוקדמת, עלול להותירם ברחוב, ללא כל פתרון דיור חלופי. לפיכך סבורה המבקשת, כי יש לקבוע שהחוזה יוארך מאליו לתקופה בלתי מסוימת, ללא כל התניה ו/או הגבלה. עוד נטען כי, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(2), ו- 4(6) לחוק החוזים האחידים. לטענת המשיבים, סעיף 2(א) משפר את מצבו של הדייר, שכן למרות שהמגורים בדירה מותנים בקיומה של זכאות במשך שנה, אין המשכירה יכולה לערוך שינויים בתנאי השכירות במשך תקופה זו, אפילו יחולו שינויים בתנאי הזכאות ובמצבו הכלכלי של השוכר. אשר לסיום החוזה במתן הודעה מוקדמת של 4 חודשים, מפנה המשיב לסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א—1971-, לפיו בשכירות לתקופה בלתי מסוימת, רשאי כל צד להביא את השכירות לסיומה על-ידי מתן הודעה לצד השני. בנוסף, טוענים המשיבים, כי ביטול הוראת סעיף 2(ד) יביא לכך שהשוכר יקנה זכות להתגורר בדירה הציבורית לצמיתות, וזאת גם אם קיימים תנאים המצדיקים מבחינת אותו שוכר, או מבחינת צרכי המערכת, לסיים את החוזה עמו, אם בכלל ואם תוך כריתת חוזה חדש והעברתו לדירה אחרת. 13. לדעתנו אין בסעיפים אלה משום קיפוח הלקוחות. למעשה אין מדובר בסעיפים אלה בטענת קיפוח, למשל טענה שתקופת ההודעה המוקדמת איננה תקופה מספקת, אלא בניסיון לכפות על עמידר להשכיר את הדירות לדיירים לצמיתות. טענה כזאת איננה טענת קיפוח כמשמעה בחוק החוזים האחידים. התייחסנו לכך כבר בפתח פסק הדין. 14. טענה זו עומדת, כפי שטוענים המשיבים, בניגוד להוראת סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א—1971-, הקובע כי בשכירות לתקופה בלתי מסוימת, רשאי כל צד להביא את השכירות לסיומה על-ידי מתן הודעה לצד השני. טענה זו גם עומדת בניגוד למהותה של זכות השכירות, שהיא, כמוגדר בסעיף 3 לחוק השכירות והשאילה, "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא בצמיתות". בעניין זה נקבע בפסיקה כי: "עצם המושג שכירות לצמיתות יש בו סתירה מניה וביה ... אם על כן התכוונו הצדדים לעשות חוזה שכירות לצמיתות, הרי הם התכוונו לדבר שאין לו קיום מבחינה משפטית. חוזה כזה יתכן ויהיה בטל, מכיוון שהצדדים התיימרו ליצור בו זכות במקרקעין, שהדין אינו מכיר בה" (ע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן, פ"ד כט (1) 477). מסיבה זו אף סרב בית המשפט העליון לראות בחוזה שכירות של עמידר כחוזה המקנה זכות מגורים בדירה לצמיתות. זאת, דווקא על רקע מעמדה המיוחד של עמידר: "המבקשת הנה חברה ממשלתית שמטרתה להבטיח דיור ציבורי לנזקקים לכך. הדרך בה נוקטת המדינה להבטחות מטרה זו היא בניית מאגר דירות והשכרתם לאלו הזקוקים לקורת גג וידם אינה משגת לכך. בדרך זו מבקשת המדינה להקל על מצוקתם הכללית ולסייע בידם לצאת ממעגל העוני עם זאת, יש להדגיש כי המטרה אינה קיבועו של המצב וכי הדירה אינה אלא תחנת מעבר. כלומר, ההנחה היא כי בעזרת שכירות מוזלת יוכלו הדיירים, אולי, לחסוך עד כדי שבירת הקושי הכלכלי העומד בפניהם בשוק הדירות הרגיל. משמטרה זו מושגת, או אז זוכה בדירה משפחה נזקקת אחרת. לפיכך, משכך הם פני הדברים ומאחר ומדובר בקניינה של המדינה, פשוטו כמשמעו, נראה לי, עם כל הכבוד שאין זה סביר כי המבקש תבקש להעביר דווקא למשיבים שלפנינו את קניינה, לצמיתות". (מתוך פסק דינו של כב' השופט אריאל, שהיה בדעת מיעוט, בע"א 1748/98 עמידר החברה הלאומית בישראל בע"מ נ' אליעזר מנדה ז"ל, דינים עליון, כרך נו 734). זו גם הייתה דעת הרוב, כפי שבאה לידי ביטוי בפסק דינו של כב' הנשיא ברק: "תכליתו של החוזה הייתה לקבוע קשר של שכירות בין הצדדים. כך נובע מלשונו של החוזה. כך נובע מהנסיבות שעניינן בין השאר, מעמדה של המשכירה כחברה הלאומית לשיכון בישראל. אין להניח כי עמידר ביקשה ליצור קשר שאינו קשר של שכירות. מכיוון שהצדדים ביקשו לקבוע קשר של שכירות ביניהם, אין להניח כי אומד דעתם (תכליתם הסובייקטיבית) הייתה ליצור התקשרות לצמיתות. התקשרות לצמיתות - אפילו תקיפה היא כחוזה גרידא (חוזה "ללא שם" (חוזה inominate) על פי הוראות סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973), אינה יכולה ליצור קשר של שכירות. שכירות בישראל היא זכות, שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו "שלא לצמיתות" (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971, סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969). הוראה בחוזה - בין מפורשת ובין משתמעת - המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות ... . יש לייחס לצדדים שלפנינו אומד דעת משותף לכרות חוזה שכירות דווקא". 15. גם חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח - 1998 (להלן - "חוק הדיור הציבורי") איננו מקנה לדייר, למעט דייר ממשיך, זכות לדיור ציבורי. הזכות לדיור ציבורי נקבעת מחוץ לכותלי החוק, והיא מבוססת, יש להניח, על מערכת שיקולים המביאה בחשבון את המשאבים שהמדינה יכולה או מוכנה להקצות לנושא זה מחד, ואת צורכי הנזקקים, תוך קביעת סדרי עדיפויות, מאידך. ההנחה המובלעת ביסוד הבקשה, לפיה מי שהופנה על ידי משרד הבינוי והשיכון (או הגופים האחרים הנזכרים בחוק) לצורך שכירת דירה ציבורית והושכרה לו דירה כזאת, זכאי מכאן ואילך להשכרת דירה ציבורית, ועל כן לא ניתן להביא את החוזה עמו לסיום, איננה מעוגנת בחוק. גם "זכאי" אשר מוגדר בחוק כמי שמתגורר בדירה ציבורית משך תקופה של חמש שנים לפחות, ואין בבעלותו או בעלות קרובו דירה או מקרקעין אחרים, איננו זכאי על פי הוראות החוק לשכירת דירה ציבורית, גם לא להמשיך בשכירת הדירה הציבורית אשר הועמדה לרשותו. זכאי כזה ודאי איננו זכאי להמשיך ולהחזיק דווקא בדירה השכורה שבה הוא מתגורר, תוך מניעתה של עמידר, למשל, להעבירו לדירה ציבורית אחרת, מקום שחל שינוי בנסיבות המצדיקות העברה כזאת. (למשל ירידה במספר הנפשות המתגוררות בבית וכדו'). 16. בכך, כפי שמציינים המשיבים, אין כדי למנוע בעד הדייר להעלות במקרה נתון, שבו מבקשת עמידר לבטל את החוזה עמו, טענות לקיפוח או הפלייה לעומת דיירים אחרים, או טענות בדבר חריגה ממדיניות הממשלה וכיצוא באלה טענות. אין להוציא גם את האפשרות שבמקרה ספציפי כזה או אחר יוחלט שההחלטה על הפסקת החוזה נעשתה שלא כדין. כך נקבע, בהתייחס לזכותה של עמידר להביא את חוזה השכירות לסיומו, בפסק הדין בע"א 1748/98 הנזכר לעיל: "דין הרשות אינה כדין הפרט ושלא כמו האחרון, אין הרשות יכולה לממש את הזכות האמורה בסעיף 19 ככל העולה על רוחה. אף שמדובר בזכות שמקורה בדיני החוזים הנמצאים בתחום המשפט הפרטי, כיוון שצד לחוזה הוא חברה ממשלתית, חלים על הנושא הנדון אף דיני המשפט הציבורי" אולם ביקורת זו שלה כפופה עמידר במישור המשפט הציבורי, אין בה כדי לשלול ממנה, כמשכירת הדירות, את הזכות העקרונית להביא לסיומם את חוזי השכירות. 17. אשר לדייר הממשיך: דייר ממשיך מוגדר בחוק הדיור הציבורי כ"בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, לרבות הידוע בציבור כבן זוגו, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופסו, ובלבד, שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות בסמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי". לגבי דייר כזה נקבע בסעיף 3(א) לחוק: "נפטר זכאי או עבר להתגורר במוסד סיעודי, יהיה הדייר הממשיך רשאי להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, ובכפוף להוראות סעיף קטן (ג) תחתום עמו החברה לדיור ציבורי על חוזה שכירות, ויראו את הדייר הממשיך כמי שבא בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין" לאור לשון החוק, עשויה לעלות הטענה כי עמידר איננה זכאית להפסיק את החוזה עם הדייר הממשיך, שכן לזה קמה זכות, על פי החוק, "להמשיך להתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו". 18. לדעתנו, הזכות אשר קמה ל"דייר הממשיך" להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית, אינה מקנה לו זכות עדיפה על הזכות שהייתה נתונה בעניין זה לדייר הזכאי, שמכוחו קמה זכותו להתגורר בדירה. זאת, למעט תנאי הזכאות (פרט לתנאי הנוגע לדירה שבבעלותו) שבהם, בניגוד לדייר הזכאי, הוא איננו חייב לעמוד. כך נקבע באופן מפורש בסיפא של הסעיף אשר קובע כי דייר ממשיך בא, "בנעלי הזכאי לכל דבר ועניין", ועל החברה לדיור ציבורי לחתום עמו על חוזה שכירות. טול למשל, את האפשרות שהדייר הממשיך יפר את חוזה השכירות שעליו הוא חייב לחתום עם החברה לדיור ציבורי לפי הוראת סעיף 3(א) לחוק הדיור הציבורי. האם יעלה על הדעת לומר שבמקרה כזה הוא חסין מפני ביטול החוזה ותביעה לפינוי הדירה? על רקע זה, אנו סבורים שיש לפרש את הוראת החוק הקובעת שלדייר הממשיך זכות להמשיך ולהתגורר בדירה, כהוראה אשר נועדה למנוע את סילוקו מהדירה עקב עזיבתו של הדייר הזכאי, תוך השוואת מעמדו (בכפוף לחריגים) לדייר הזכאי, וחיוב החברה לדיור ציבורי לחתום עמו על חוזה שכירות כפי שנחתם עם הדייר הזכאי. מכאן ואילך, זכויותיו של הדייר הממשיך, זהות לאלה של הדייר הזכאי. זאת, בכפוף לתנאי הזכאות, שבהם יש לו עדיפות על פני הדייר הזכאי, ולזכותו שלא יועלה שכר הדירה שהוא נדרש לשלם במשך שנתיים על שכר הדירה שהיה משתלם על ידי הזכאי אילו המשיך להתגורר בדירה מכוח סעיף 3(ג) לחוק. לאור האמור אנו סבורים שאין משום קיפוח בהוראה המאפשרת לעמידר לבטל אל החוזה, גם ככל שמדובר בדייר הממשיך. 19. אשר למשך תקופת ההודעה המוקדמת: תקופה של 4 חודשים נראית בעינינו כתקופה מספקת לשם מציאת דיור חלופי. זאת גם לאור הוראת סעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה. גם המבקשת לא טענה נגד משך תקופת ההודעה המוקדמת אלא לגבי עצם זכותה של עמידר להביא את החוזה לסיומו בלבד. סעיף 2 (ב) 20. סעיף זה קובע: "תאריך מסירת החזקה המשוער הנו _____ אולם הואיל והמועד המדויק אינו בשליטת המשכירה תהא המשכירה רשאית לאחר במסירת החזקה עד 6 חודשים מסיבות של תפיסת חזקה במושכר על-ידי צד ג' או מסיבות של שיפוצו לצורך ההשכרה, והאיחור לא יחשב כהפרת הסכם על ידה". המבקשת סבורה, כי תאריך מסירת החזקה צריך להיות מדויק ולא משוער. לטענתה סעיף זה מקפח את השוכר בכך שהוא מאפשר לדחות את ביצוע המסירה וזאת ללא פיצוי או תרופה לשוכר. על כן, נטען, תנאי זה מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(1), 4(2) ו4-(4) לחוק. עמידר טוענת, שסעיף זה נועד לאפשר לה לחתום עם השוכר המיועד חוזה המתייחס לדירה מסוימת מראש ועוד בטרם התפנתה הדירה. על פי הסברה, החתימה על החוזה מחזקת את הקשר שבין השוכר לדירה ויוצרת וודאות אצל השוכר. עם זה, במהלך התקופה שבין החתימה על החוזה לבין מסירת החזקה עלולים להתרחש אירועים שאינם בשליטת עמידר, כמו פלישות של אנשים בלתי מורשים הסבורים שהדירה "מגיעה" להם או עיכובים בביצוע השיפוצים. התרחשויות בלתי רצויות כאלה ניתן להפחית, טוענת המשיבה, דווקא אם ייחתם החוזה עם השוכר המיועד מראש ועוד בטרם פונתה הדירה. במצב דברים כזה, משמש השוכר אשר כבר חתם על החוזה גם כ"מפקח" מטעם המשיבה כנגד פלישות. גם הנטייה של זרים לפלוש לדירה מפונה, מסבירה עמידר, נמוכה יותר כאשר לדירה יש כבר שוכר. קבלת טענותיה של המבקשת, טוענת עמידר, תביא לכך שיהא עליה להחתים את הדייר הנכנס על חוזה רק ביום העברת החזקה בדירה לידיו, תוצאה אשר עשויה לפגוע דווקא בדיירים. 21. לדעתנו, סעיף זה מקפח את הדייר בשל ניסוחו הרחב, אשר אינו עורך אבחנה בין גורמים שבשליטת הספק לבין גורמים שאינם בשליטתו. בכך שולל הסעיף למעשה את זכות הביטול המוקנית לצד לחוזה על-פי סעיף הסיכול (סעיף 18) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-. כפי שקובעות המחברות לוסטוהויז ושפניץ בספרן, חוזים אחידים, הוצאת נבו, תשנ"ד1994-, בעמ' 281: "מההלכות המצטברות של בית הדין עולה, שהוראה באשר לדחיית מועד המסירה לא תחשב כמקפחת אם משולבים בה התנאים הבאים: העיכוב נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק, ושעל אף מאמציו הסבירים אין הוא יכול לעמוד בהתחייבויותיו, וכי העיכוב יימשך זמן סביר בלבד". 22. לאור כך, יש לשנות את נוסח הסעיף באופן שהאיחור במסירת המושכר עד 6 חודשים מהסיבה של תפיסת החזקה במושכר (לנושא התיקונים נתייחס בהמשך), יותנה בכך שלעמידר לא הייתה ידיעה על תפיסת החזקה בנכס קודם לחתימה על חוזה השכירות, לא היה בידה, חרף מאמציה הסבירים, להביא למסירת הנכס במועד, והיא עשתה כל שניתן היה לעשות באופן סביר כדי לקצר את משך העיכוב. 23. קושי נוסף העולה ביחס לסעיף זה, נוגע לעיכוב במסירה עקב שיפוצו לצורך ההשכרה. על פי סעיף 2(1) לחוק זכויות הדייר, על חברה לדיור ציבורי: "לאפשר לשוכר לבדוק את הדירה, ואם התגלה בה ליקוי כמשמעותו בסעיף 8(ב) המחייב תיקון, לתקנו לא יאוחר מ - 60 ימים ממועד החתימה על חוזה השכיות או ממועד תחילת השכירות, לפי המוקדם ביניהם". לפי החוזה עמידר זכאית לעכב את מסירת הדירה בשל איחור בשיפוץ הדירה. שיפוץ הדירה עשוי לכלול גם את הליקויים הנזכרים בסעיף 8(ב) לחוק כפי שהוגדרו בתוספת לתקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשס"א - 2000. אולם הוראה זו עומדת בניגוד להוראה הכופה שבסעיף 2(א) לחוק, המחייבת את עמידר להשלים את תיקון הליקויים המוגדרים בסעיף 8(ב) לחוק בתוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם השכירות. בנסיבות אלה, לא תוכל עמידר להישמע בטענת האיחור המבוססת על הפרת הוראות החוק. אשר לטענה ששינוי הוראת החוזה בנושא זה תביא לכך שעמידר תימנע מלתחום על חוזים קודם להשלמת תיקון הליקויים, דבר שיפגע בשוכרים: ראשית, טענה זו אינה יכולה לעמוד נגד לשונו המפורשת של החוק המחייב את עמידר להשלים את ביצוע התיקונים בתוך התקופה הקבועה בחוק. שנית, גם אם ניתן להצדיק הימנעות מחתימה על חוזים קודם להשלמת התיקונים במקום שבו מדובר בתיקונים בהיקף גדול שלא ניתן לסיימם בתוך התקופה הקבועה בחוק, ספק בעיננו אם הימנעות כללית וגורפת של עמידר מלחתום על חוזי שכירות קודם להשלמת ביצוע התיקונים בשל החשש כי לא תוכל לעמוד במועדים שנקבעו להשלמת התיקונים בחוק, עומדת בקנה אחד עם הוראות החוק. 24. לאור האמור, אנו סבורים שהסעיף בנוסחו הנוכחי הוא מקפח את הדיירים. ניתן להסיר את הקיפוח על ידי התאמתו להוראת סעיף 2(1) לחוק הדיור הציבורי בנושא תיקון הליקויים, וקביעת סייגים, כפי שנזכר לעיל, לגבי העיכוב במסירה עקב תפיסת חזקה על ידי צד ג'. סעיף 2(ג) 25. סעיף זה קובע: "אם לא תימסר החזקה בתום תקופה של 6 חודשים מהסיבות שנמנו לעיל, תהיה לכל צד אפשרות לבטל את החוזה, אולם לשוכר תהיה זכות לבטל את החוזה כעבור 3 חודשים בלבד. במקרה כזה יוחזרו לשוכר הכספים ששילם על-פי החוזה בצירוף הפרשי הצמדה, והצד המבטל לא יחויב בכל פיצוי שהוא לצד השני". טענת המבקשת היא כי הסעיף מקפח באשר הוא מקנה לעמידר זכות בלתי סבירה לביטול החוזה, ובכך הוא מקים את חזקת קיפוח הקבועה בסעיף 4(2) לחוק. לטענת המבקשת כפי שכבר נזכרה לעיל, יש בסעיף זה גם משום התנאה על הוראת סעיף 2 לחוק הדיור הציבורי, המחייב חברה לדיור ציבורי לתקן את הליקויים המתגלים בדירה הציבורית לא יאוחר מ - 60 ימים ממועד החתימה על חוזה השכירות או ממועד תחילת השכירות, לפי המוקדם ביניהם. המבקשת סבורה, כי במקום שבו אין בידה של עמידר למסור את החזקה מהנימוקים הנזכרים, יש לקבוע כי אי מסירת החזקה תוך 30 יום תחייב את עמידר להעמיד לרשות השוכר דיור חילופי. לשוכר, מאידך, תעמוד הזכות לבטל את החוזה ולקבל חזרה את הכספים ששולמו על ידו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. המשיבים טוענים כי מתן האפשרות למשכירה לדחות את ביצוע החוזה בנסיבות האמורות בסעיף 2(ב) לחוזה הנה סבירה. גם כאן נטען, שאם תבוטל הוראה זו, תאלץ עמידר להחתים את הדייר על החוזה רק ביום מסירת החזקה בדירה לידיו, וכך לא ניתן יהיה לקשור הדייר מראש לדירה מסוימת. 26. לאור תיקונו של סעיף 2(ב) באופן אשר מגביל את זכותה של עמידר לעכב את מסירת הדירה, אנו סבורים שההוראה המאפשרת לעמידר, אם לא עלה בידה למסור את הדירה עד לתום תקופת העיכוב הקבועה בסעיף 2(ב) (המתוקן), הנה סבירה. 27. אשר להחזרת הכספים ששילם השוכר, אנו סבורים שזה זכאי, בנוסף על קבלת הקרן והפרשי הצמדה גם לריבית. שלילת הריבית בנסיבות אלה מהשוכר, מהווה התעשרות שלא כדין של עמידר על חשבון השוכר, ויש בה כדי לקפח את השוכר. זו ההלכה בנושא זה, כפי שנקבע בע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובניין 1978 (בע"מ) ואח' נ' ר. הורוביץ ואח' (פ"ד לה(3) 533 ,544): "השבה ריאלית בתנאי אינפלציה שומרת על ערכו של מה ששולם. אך האם אין לצרף לכך גם ריבית ראויה? נניח אפוא לצורך דיון זה, כי ערך הכסף לא השתנה. האם אין מקום לפסיקת ריבית? נניח עוד, כמו בעניין שלפנינו, כי הקונה שילם למוכר סכומים מסוימים על חשבון המחיר. בשל הפרת הקונה ביטל המוכר כדין את החוזה. הקונה זכאי להשבה. האם הוא זכאי לריבית? לדעתי, התשובה היא חיובית. המוכר עשה שימוש בכסף, ותהא זו התעשרות שלא כדין, אם את דמי השימוש הוא לא ישלם לקונה. דמי השימוש בכסף היא הריבית". (ראה לעניין זה גם פסק הדין של בית הדין לחוזים אחידים בתיק ע"ש 408/97 מי ערד חברה להנדה לפיתוח ובניין בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (טרם פורסם). לאור האמור יש לתקן את הסעיף על-ידי זיכוי השוכר בהפרשי ריבית והצמדה כמשמעם בסעיף 1 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א1961-. סעיף 3 (א) 28. סעיף זה קובע: "עמידר מצהירה כי אפשרה לשוכר לבדוק את המושכר לפני חתימת החוזה ולפני העברת החזקה. חתימת החוזה על-ידי השוכר, וקבלת החזקה, מהווה, כל אחת בפני עצמה, הצהרה של השוכר שראה ובדק את המושכר ואת כל הקשור והמחובר אליו וכי הוא קיבל את המושכר כשהוא מתאים לצרכיו ולשביעות רצונו המוחלט, וכי הוא מוותר בזה על כל טענה מחמת מום, פגם או כל טענה מין זה". לטענת המבקשת, סעיף זה חזקת הקיפוח מכוח סעיפים4(1),4(6),4(7) ו- 4(8)לחוק ואף עומד בניגוד להוראות סעיפים 2 ו- 5 לחוק הדיור הציבורי. לאור חקיקת חוק הדיור הציבורי, מציעה המשיבה לשנות את נוסחו של סעיף 3 כולו כך שיקבע כי : " השוכר מצהיר שעמידר אפשרה לו לבדוק את המושכר לפני חתימת החוזה וכי הוא ראה ובדק את המושכר ואת כל הקשור והמחובר אליו". המשיב מציע אף הוא להתאים את נוסח סעיף 3 להוראת סעיף 2 לחוק הדיור הציבורי ולהוראות התקנות שהותקנו מכוחו. 29. בעניין זה מקובלת עלינו הצעתם של המשיבים, לפיה יש להתאים את נוסח הסעיף להוראות חוק הדיור הציבורי. הצעתה של עמידר לתיקון הסעיף עונה על דרישותיו של חוק זה. סעיף 3(ב) 30. סעיף זה קובע: "האמור לעיל לא יחול על פגם נסתר אשר השוכר לא יכול היה לגלותו בבדיקה סבירה. במקרה שיתגלה פגם נסתר יחול האמור בסעיף 10 להלן. כמו כן יוכל השוכר לבטל את הסכם השכירות, ללא כל פיצוי או תרופה אחרת, וזאת בהודעה בכתב שתימסר למשכירה תוך 30 יום מהמועד שנתגלה הפגם". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח בכך שגילוי הפגם הנסתר מעניק לשוכר זכות ביטול בלבד, ללא כל פיצוי או תרופה אחרת. לשיטתה, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(1), 4(6), 4(7) ו- 4(8) לחוק. המשיב מציע להתאים גם את הוראה זו לחוק הדיור הציבורי. המשיבה מציעה לבטל סעיף זה ולהסתפק בעניין זה באמור בסעיף 3(א) לחוזה. 31. הצעתה של המשיבה לבטל סעיף זה ולהסתפק באמור בסעיף 3(א) לחוזה מקובלת עלינו, ואין בה לדעתנו כדי לקפח את הדיירים. 32. אין בידנו לקבל את הצעתה של המבקשת כי יש לקבוע בחוזה שגילוי פגם נסתר יזכה את הדייר בדיור חילופי (אכיפה) ובסעדים אחרים כמו פיצוי. לאור ביטלו של סעיף זה בחוזה נופלת מאליה טענת הקיפוח. במצב דברים זה ייקבעו זכויות הצדדים בנושא זה על פי הדין. העדר אזכור בחוזה של זכויות השוכר מכוח החוק, אין בה כדי לשלול זכויות אלה או לקפחו. סעיף 4(א) 33. סעיף זה קובע: "השוכר מתחייב להיכנס למושכר ולהתגורר בו, תוך 30 יום מיום שקיבל את החזקה בו, ולהתגורר בו בקביעות במשך כל תקופת השכירות". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא מטיל חובה על השוכר להיכנס לדירה תוך 30 יום ולהתגורר בה בקביעות במשך כל תקופת השכירות. לשיטתה, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(6) ו-4(7) לחוק. לטענת המשיבים, אין בסעיף זה משום קיפוח. 30 יום מהווים פרק זמן סביר לצורך כניסה לדירה. גם החובה המוטלת על השוכר להתגורר בקביעות במושכר אין בה כדי לקפחו. זאת, לאור העובדה שהדירות הציבוריות הנן משאב ציבורי, והן ניתנות לזכאים רק על מנת שיתגוררו בהן. 34. אין לקבל את טענת המבקשת לפיה הסעיף מקפח את הדיירים. 30 יום הם פרק זמן סביר לצורך כניסה לדירה. גם החובה המוטלת על השוכר להתגורר במושכר בקביעות אינה מקפחת. זאת לאור העובדה שמדובר בדירות ציבוריות, הניתנות לציבור הזכאים בתנאים מסובסדים על מנת שיתגוררו בהן. אי מימוש הזכות להתגורר בדירה שומט את הבסיס תחת עצם הענקת זכות השכירות על ידי המדינה, והוא פוגע, בה בעת, בזכאים אחרים הנזקקים לדירות הציבוריות שאותן אין ביכולתה של המדינה להעניק לכל דורש. סעיף 4(ב) 35. סעיף זה קובע: "לא קיים השוכר את ההתחייבות בסעיף 4(א) או הפסיק להתגורר במושכר בקביעות במשך למעלה מ- 60 יום, תהיה המשכירה רשאית להודיע על ביטול ההסכם בהודעה מוקדמת של 30 יום בכתב, שתימסר לשוכר או שתודבק על דלת הדירה". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא קובע כי אי קיום חובת המגורים ברציפות, למשך תקופה העולה על 60 יום, מזכה את עמידר לבטל את ההסכם, זאת ללא כל סייג או הגבלה על הסיבה לאי קיום חובה זו. לשיטתה, הסעיף מקים את חזקות הקיפוח הקבועות בסעיפים 4(2), 4(6) ו- 4(7) לחוק. בנוסף, טוענת המבקשת, כי הוראת הסעיף עומדת בניגוד לסעיף 5 לחוק הדיור הציבורי. לשיטתה של המבקשת, אין לאפשר את ביטול החוזה כל עוד הדייר זכאי לדיור ציבורי ואינו מפר החוזה. לחלופין, יש לקבוע רשימה סגורה של סיבות שרק בהתקיימן תוכל עמידר לבטל את החוזה עקב אי קיום חובת המגורים במשך תקופה העולה על 60 יום. לטענת המשיבים, בשל מספרן המוגבל של הדירות הציבוריות, אין לאפשר לשוכר להחזיק בדירה, אם הוא אינו נזקק לה ואיננו מתגורר בה. בנסיבות אלה יש לאפשר לעמידר לבטל את החוזה. כמו כן ובנוסף, נטען כי סעיף 4(ג) קובע סייג ראוי לכלל המאפשר את ביטול החוזה. 36. אין בידינו לקבל טענת הקיפוח של המבקשת. כפי שנאמר לעיל, אי מימוש הזכות להתגורר בדירה שומט את הבסיס תחת עצם הענקת זכות השכירות על ידי המדינה. בנסיבות אלה, אנו סבורים שזכות הביטול של החוזה המוענקת לעמידר על-פי סעיף זה אינה מקפחת. ככל שנדרש לסייג זכות זו כדי למנוע הפעלתה בנסיבות שבהן לא ראוי לבטל את החוזה, אנו סבורים שסעיף 4(ג) קובע בעניין זה סייגים ראויים. גם הטענה שסעיף זה נוגד את הוראת סעיף 5 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי איננה מקובלת עלינו. חוק זה, כפי שהוסבר לעיל, איננו מקנה לזכאי זכות שכירות בדירות הדיור הציבורי, וממילא אין בו כדי למנוע את ביטול החוזה, במיוחד בנסיבות שבהן הזכאי אינו מתגורר בדירה. סעיף 4(ג) 37. הסעיף קובע: "האמור בס"ק א ו-ב לעיל לא יחול במקרה שבו הודיע השוכר למשכירה על היעדרות צפויה מסיבות מוצדקות כגון: קבלת טיפול רפואי, לתקופה של עד שלושה חודשים, וקיבל את הסכמת המשכירה להיעדרות זאת, והמשיך לשלם את דמי השכירות כסדרם ולמלא אחר שאר חובותיו לפי ההסכם". לטענת המבקשת, הסעיף מקים חזקת קיפוח מכוח סעיפים 4(2), 4(6) ו- 4(7) לחוק. המבקשת סבורה שיש למחוק סעיף זה, או לחלופין, לקבוע כי במקום שבו הדייר לא התגורר בדירה מסיבות שאינן בשליטתו, כמו מחלתו או מחלת קרוביו, שירות מילואים וכיו"ב, לא תקום עילה לביטול החוזה. כך גם לגבי כל היעדרות שאין בה כדי להצביע באופן ברור וגלוי על כוונת הדייר לעזוב הדירה באופן קבוע. המשיבים שבים וטוענים כי סעיף זה קובע סייג ראוי לכלל המאפשר ביטול. 38. לדעתנו, סעיף זה קובע סייגים ראויים לעילת הביטול בשל אי מגוריו של השוכר בדירה, ואין בו כדי לקפח את הדיירים. סעיף 5(א) ו- 5(ב) 39. הסעיף קובע: "(א) השוכר ישלם למשכירה דמי שכירות חודשיים בסך של _____ ש"ח אשר ישולמו ביום הראשון של כל חודש, בעד החודש השוטף". (ב) דמי השכירות יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן הידוע ביום חתימת החוזה שהוא _____ נקודות, ת ישולמו בהצמדה למדד הידוע ביום התשלום. (דמי השכירות הצמודים יכונו להלן: "דמי השכירות"). לטענת המבקשת, לאור זהות השוכרים ומסגרת ההתקשרות, קביעת מנגנון הצמדה של דמי השכירות, הנה מקפחת. המבקשת סבורה, כי יש לקבוע ששיערוך דמי השכירות ודרך עדכונו, יקבע בהתאם לשיעורי שכ"ד ודרך עדכונם, הנקבעים על-ידי מדינת ישראל במסגרת כללי הזכאות לדיור ציבורי. המשיב סבור, כי הסעיף אינו מקפח שכן מטרת ההוראה היא לשמור על ערכם הריאלי של דמי השכירות. כאשר מדובר בחוזים לתקופה בלתי מסוימת, הנמשכת לעתים על פני שנים רבות, לא ניתן לשמור על הרמה הנומינלית של שכר הדירה בשיעור שהיה קיים בעת כניסת השוכר לדירה. לטענת המשיבה, חל בעניין זה סעיף 23(א) לחוק, הקובע כי הוראות החוק לא יחולו על תנאי הקובע את התמורה הכספית שישלם הלקוח. 40. קביעת מנגנון הצמדה למחיר אינה מקפחת את הלקוחות. כך קובעות המחברות לוסטוהויז ושפניץ בספרן הנזכר לעיל: "הצמדת סכום כסף למדד מסוים או לשער מטבע זר היא כלי לשמירת ערך הכסף בעתות אינפלציה. מכאן, שאין פסול בעצם הקביעה של הספק כי יתרת התשלום עבור נכס, שאינה משולמת בעת חתימת החוזה, תהא צמודה. קיפוח עלול להתגלות בכל הנוגע לדרך ההצמדה ולחישובה" (שם, בעמ' 332). לפיכך יש לדחות את טענת הקיפוח הנטענת לגבי סעיף זה. סעיף 5(ג) 41. הסעיף קובע: "השוכר מתחייב לחתום, במועד חתימת החוזה, על "הרשאה לחיוב החשבון" לטובת המשכירה, בבנק בו מתנהל חשבון השוכר, לתשלום דמי השכירות. השוכר מתחייב להשאיר את ההרשאה לחיוב החשבון בתוקפה כל זמן שימשיך להתגורר במושכר. המשכירה מתחייבת בזה שלא למשוך כספים מעבר לסכומים המגיעים לה. כמו כן, מתחייבת המשכירה שלא למשוך כספים העולים על דמי השכירות, לרבות בעת העלאת דמי השכירות כאמור בסעיף 7א להלן, אלא בהתראה של 3 חודשים מראש". לטענת המבקשת, חיובו של הדייר לשלם את דמי השכירות באמצעות הוראת קבע לבנק מקפחת ומקימה חזקת הקיפוח מכוח סעיפים 4(5) ו- 4(6) לחוק. המבקשת סבורה כי יש לקבוע מגוון אמצעי תשלום, התואם את אופי השוכרים. היועץ המשפטי לממשלה מסכים כי הוראה זו יוצרת קושי בכך שהיא אינה מאפשרת לשוכרים לבחור בדרך התשלום המועדפת על ידם. על פי הסבריו, נושא זה עלה לדיון בין נציגי עמידר ונציגי המשיב, ולאחר שקילת כל השיקולים הרלבנטיים, וביניהם אופי מערך הגביה שעל עמידר להפעיל והקושי הרב בו היא נתקלה בעבר בנושא גביית שכר הדירה מדייריה, השתכנעו נציגי המשיב כי יש לאפשר הגביה בדרך זו. עמידר טוענת כי חזקת הקיפוח שבסעיף 4(5) לחוק אינה מתקיימת במקרה זה. שכן המשכירה אינה קושרת את השוכר לבנק ספציפי, וזכותו לבחור בבנק שעמו הוא רוצה להתקשר. גם החזקה שבסעיף 4(6) אינה רלבנטית, שכן עניינה של חזקה זו בהגבלת תרופה העומדת ללקוח על-פי דין ובעניינו, אין לשוכר זכות קנויה לקבוע את אופן תשלום התמורה החוזית. 42. חזקות הקיפוח הנטענות על ידי המבקשת אינן מתקיימות במקרה זה. החזקה הקבועה בסעיף 4(5) לחוק חלה במצב שבו הספק מגביל את חופש ההתקשרות של הלקוח עם אחרים. במקרה שלפנינו, אין הגבלה על השוכר בבחירת הבנק עמו הוא מבקש להתקשר לצורך ביצוע התשלום. גם החזקה הקבועה בסעיף 4(6) אינה מתקיימת, שכן עניינה של חזקה זו בשלילה, הגבלה או סיוג של תרופה או זכות העומדת ללקוח מכוח דין או חוזה. לשוכר אין עומדת זכות מכוח דין לקבוע את דרך תשלום התמורה החוזית. מקובלת עלינו אמנם הטענה כי הוראה זו מגבילה את השוכר בבחירת דרך התשלום המועדפת בעיניו. עם זה, לאור הסבריהם של המשיבים, מקובל עלינו כי תנאי זה "נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי והסביר של הספק ...", ואין בו משום "הגנת יתר" או ההגנה החורגת "מעבר לנתפס כראוי" (ע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א "קהילת ירושלים נ' ליונל קסטנבאום, פ"ד מו (2) 464). אשר לצד השני של המטבע - הפגיעה בלקוחות - גם כאן, הקיפוח אינו מתמצה בגרימת אי נוחות ללקוח. מטבע הדברים שכל חיוב חוזי מטיל על הלקוח אי נוחות מסויית. כדי שהפגיעה תעלה לכדי קיפוח נדרש שתתקיים "פגיעה מהותית בזכויות הלקוח שנמדדת על פי אמת מידה מוסרית וחברתית" יתקיים ע"א 764/76, שמעוני נ' מעפלי רכב אשדוד (מ.ל) בע"מ, פ"ד לא (3) 113. 122). בהתחשב בכך שמדובר בדרך תשלום נהוגה ונפוצה במשק, כאשר גם השימוש בחשבונות בנקים נוהג כיום כמעט בכל בית בישראל, איננו סבורים שמדובר בפגיעה העולה, "על פי אמת מידה מוסרית וחברתית" כדי קיפוח הלקוחות. גם חוק השכירות והשאילה קובע בסעיף 14 כי "דמי השכירות ישולמו באחת הדרכים המקובלות ...". "אחת הדרכים המקובלות", קבע המחוקק, ולא יותר. תשלום דמי שכירות באמצעות הוראת קבע, היא ודאי אחת הדרכים המקובלות לתשלום דמי שכירות. לאור האמור, איננו סבורים שיש בהוראה זו כדי לקפח את דיירי עמידר. סעיף 5(ד) 43. הסעיף קובע: "המשכירה תהיה רשאית, בכל עת, בהתראה של 30 יום מראש לשנות את דרך ביצוע התשלום לדרך סבירה אחרת והשוכר מתחייב לבצע את התשלומים בצורה ובדרך שתורה המשכירה. בסעיף זה "דרך סבירה" - לרבות תשלום באמצעות שובר בנק, כאשר דמי השובר מוטלים על השוכר". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא מאפשר לעמידר לשנות באופן חד- צדדי את דרך התשלום ובהטילו על השוכר את ההוצאות הנובעות מכך. בכך מקים הסעיף, לטענתה, חזקת קיפוח לפי סעיפים 4(2),4(4) ו- 4(5)לחוק. לטענת המשיבים, סעיף זה נועד לקדם פני האפשרות שבעתיד יחול שינוי במערכת הגביה של עמידר אשר יחייב ביצוע התשלום בדרך אחרת. בכל מקרה, נטען, אין מדובר בשינוי מהותי בתנאי החוזה המקים את חזקת הקיפוח שבסעיף 4(4)לחוק. בהתייחס לנושא העלות, טוען המשיב, כי אין מדובר, כטענת המבקשת, בהטלת עלות השינוי על המשכיר, אלא בעלות העשויה להיות כרוכה בביצוע התשלום באמצעות שובר הבנק, עלות שאין בה משום קיפוח. 44. חזקת הקיפוח עליה מצביעה המבקשת איננה מתקיימת במקרה זה, שכן דרך תשלום התמורה החוזית אינה בבחינת חיוב מהותי המוטל על הלקוח. בכל מקרה, אנו סבורים שהגבלת זכותה של עמידר לשנות את דרך ביצוע התשלום בכך שהדרך שתבחר תהיה סבירה, שוללת את האפשרות ששינוי זה יביא לקיפוח הלקוחות. סעיף 5(ה) 45. הסעיף קובע: " בעת חתימת חוזה השכירות ישלם השוכר למשכירה דמי שכירות ל- _____ חודשים מראש (ולא חודשים מראש (ולא יותר מ - 4 חודשים)". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא מטיל חובה על השוכר לשלם דמי שכירות מראש לתקופה של עד 4 חודשים. המבקשת סבורה כי יש למחוק תניה זו מהטעם שהיא מטילה נטל כלכלי כבד על השוכר. תנאי זה, עשוי לדעתה, להוות מחסום להתקשרות בהסכם השכירות. לטענת המשיבים, אין מדובר בסכום בלתי סביר, מה גם שההחלטה לגבי גובה המקדמה נעשית על-פי מצבו של השוכר האינדיווידואלי. 46. לדעתנו אין מדובר בסכום בלתי סביר, ואין בסעיף זה, לפיכך, כדי לקפח את הלקוחות. סעיף 5(ו) 47. הסעיף קובע: "השוכר ישלם למשכירה הפרשי הצמדה וריבית בשיעור הריבית המקסימלית על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה על כל סכום שיאחר בתשלומו על-פי חוזה זה וזאת מבלי לפגוע בזכויותיה של המשכירה על-פי כל דין". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח בכך שהוא מטיל על השוכר תשלום הפרשי ריבית והצמדה מרביים על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א1961-, בעוד שלגבי החזרים המגיעים לשוכר מעמידר, היא מחויבת בהצמדה בלבד. בכך מקים הסעיף, נטען, חזקת הקיפוח לפי סעיף 4(6)לחוק החוזים האחידים. לטענת המבקשת, העדר הדדיות בסעיף זה נוגד גם את סעיף 5 לחוק הדיור הציבורי. לטענת המשיב, החוזה מבחין בין חוב שהוא תוצאה של הפרת החוזה, שאז יש להשיב את הסכום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, לבין תשלום שאינו נובע מאשם של מי מהצדדים לחוזה, שאז יש להשיב את הסכום בתוספת הפרשי הצמדה בלבד. בנוסף, לטענתו, אין כל רלבנטיות לסעיף 5 לחוק הדיור הציבורי. המשיבה טוענת, כי העובדה שהסעיף אינו חל באופן הדדי על המשיבה, אין בה כדי להביא למסקנה שמדובר בתנאי מקפח. בנוסף, סעיף זה עוסק בחובות השוכר למשכירה ולכן אין מקום לכלול בו הוראה הדדית המתייחסת לחובות המשכירה כלפי השוכר. 48. טענה זו של המבקשת מקובלת עלינו. הוראה זו אמנם נכללת במסגרת סעיף 5 לחוזה העוסק בתשלום דמי שכירות, אך היא אינה מוגבלת לתשלום דמי השכירות דווקא, אלא חלה על כל סכום שעל השוכר לשלם למשכירה והוא מאחר בתשלומו. ככל שקיימים סכומים שהמבקשת עשויה להתחייב בתשלומם לשוכר, איננו רואים סיבה מדוע לא תוטל גם עליה חובה זהה - לשלם בגין האיחור ריבית והצמדה כפי שהיא מחייבת את השוכר. לטענת היועץ המשפטי בנושא האשם, טענה שיש לנו ספיקות לגביה לגופה (ראה הדיון בהמשך לגבי סעיף 8(ד) לחוזה), אין נפקות לעניין זה, שהרי עסקינן בתשלום ריבית והפרשי הצמדה בגין האיחור בתשלום, ולא על עצם החוב. לאור האמור, אנו סבורים שבהעדר הוראה הדדית, יש בסעיף זה כדי לקפח את הלקוחות. סעיף 5(ז) 49. הסעיף קובע: "השוכר ישלם את כל ההוצאות הסבירות הקשורות בגביית חוב הנובע מאי תשלום או מאיחור בתשלום של כל אחד מהתשלומים המגיעים למשכירה על-פי חוזה זה, לרבות ההוצאות הסבירות בגין נקיטת אמצעים משפטיים על כל הכרוך בכך". טענת המבקשת היא כי הסעיף מקפח באשר הוא מטיל על השוכר את כל ההוצאות הסבירות בקשר לגביית חוב, זאת מבלי לקבוע מבחן המגדיר מהי הוצאה סבירה ומבלי לחייב המשיבה להוכיח את ההוצאות שהוצאו. לטענת המשיבים, עצם הקביעה כי ההוצאות אשר תוטלנה על השוכר תהיינה סבירות מסירה כל טענת קיפוח. כן אין לקבוע מהן הוצאות סבירות שכן שאלה זו תלויה בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה. אם תיווצר מחלוקת בשאלה האם הוצאות סבירות או לאו, יכריע בעניין זה בית המשפט. 50. יש לדחות טענה זו של המבקשת, מהטעם עליו הצביעו המשיבים. סעיף 5(ח) 51. הסעיף קובע: "אי תשלום כל שהוא של דמי השכירות במלואם ובמועדם ו/או אי חתימה ו/או ביטול הוראת הקבע מהווים הפרה יסודית של החוזה". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא קובע באופן גורף וללא סייג כי אי תשלום דמי השכירות ו/או ביטול הוראת קבע או אי חתימה מהווים הפרה יסודית. לאור זהות הצדדים ומסגרת ההתקשרות, סבורה המבקשת, כי יש בכך משום קיפוח. לדעתה, תנאי זה אף מקים חזקת קיפוח לפי סעיפים 4(2) ו- 4(5) לחוק. לאור כך, המבקשת מציעה למחוק את הסעיף או לחלופין, לשנותו באופן שרק אי תשלום דמי שכירות לאחר זמן סביר ולאחר מתן אורכה לשלמו, יהווה הפרה יסודית. לטענת המשיב, בהתחשב בכך שבסעיף זה לא נקבעו הוראות קביעות כלליות וגורפות בדבר הפרה יסודית, אלא נקבעה הוראה ספציפית לעניין תשלום דמי השכירות שהוא החיוב המרכזי המוטל על הדייר, ולאור ניסיון העבר בגביית תשלומים, ניתן לראות באיחור בתשלום שכר הדירה משום הפרה יסודית. עם זה מציין המשיב, שעל עמידר לממש זכותה זו על-פי החוזה בתום לב ובדרך מקובלת, ואסור לה להפעיל זכות זו במקרים בהם נקבע בפסיקה כי אין לראות באיחור הפרה יסודית. גם המשיבה טוענת כי תשלום דמי השכירות הוא החיוב העיקרי המוטל על השוכר ולכן אין קיפוח בקביעה כי אי קיום חיוב זה במועדו מהווה הפרה יסודית של החוזה. 52. מקובל עלינו שבעקרון אי תשלום דמי השכירות עשוי שייחשב כהפרה היסודית, בהיותו החיוב המרכזי המוטל על הדייר על פי החוזה. עם זאת, הסעיף אינו מבחין בין איחור קל לאיחור ממושך וקובע שכל איחור בתשלום דמי השכירות, יהא משכו אשר יהא, יחשב כהפרה יסודית. לגבי "יסודיות ההפרה במקרה של איחור בתשלום", כפי שמציינות המחברות שפניץ ולוסטהויז בספרן, קיימות בפסיקה גישות שונות. עם זה, מציינות המחברות: "כאשר הוראה הקובעת כי איחור בתשלום מהווה הפרשה יסודית מופיע בחוזה האחיד, יש לבחון את מידת הקיפוח שבה. ... (באופן ש)שאלת הקיפוח לא תיבחן לפי ההלכה בדבר חוזים הקובעים הפרות יסודיות מוסכמות, אלא לפי ההלכות שהתגבשו בעניין איחור בתשלום כאשר לא היה סעיף מפורש בחוזה בנושא זה. כפי שראינו, יש בפסיקה דעות שונות המושתתות על שיקולים שונים. אולם, אף לפי הדעה המחמירה - לפיה כל איחור מהווה הפרה יסודית - עדיין ניתנת למפר אפשרות להראות כי מדובר באיחור קל ובנסיבות מיוחדות". (שם, עמ' 364). בהקשר זה מביאות המחברות דוגמאות לפסקי-דין שקיבלו את אישור בית הדין, שבהם נקבע שאיחור ייחשב כהפרה יסודית רק אם הוא עולה על 7 ימים (תח"א 10/86 אמרגנות כוכב), או 10 ימים (תח"א 21/87 קופת-חולים מכבי), או אף 14 ימים (תח"א 6/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' תדיראן שיווק ושירותים, ששם נדרש, בנוסף על משך האיחור, שהאיחור יהא של שני תשלומים לפחות). בתח"א 10/87 (אלקטרה (ישראל) אף נקבע, שיש לתת הודעה מראש של 30 יום בטרם יבוטל ההסכם בשל איחור בתשלום. 53. לאור אלה, אנו סבורים שההוראה הקובעת שכל איחור בתשלום דמי השכירות תחשב כהפרה יסודית הנה בגדר תנאי מקפח, וכי יש להגביל את זכותה של עמידר בנושא זה, באופן שאיחור בתשלום שכ"ד ייחשב כהפרה יסודית, רק כאשר מדובר באיחור העולה על חודש ימים לגבי תשלומי שכר דירה משך שלושה חודשים (לאו דווקא חודשים רצופים). 54. אשר לאי החתימה על הוראת קבע (לביוע תשלומי שכר דירה) או ביטולה, אנו סבורים שהפרה זו, כאשר היא אינה כרוכה באי ביצוע תשלום שכר הדירה עצמו, לא ראוי שתחשב כהפרה יסודית. כך מזכירות המחברות שפניץ ולוסטהויז (שם, עמ' 331) מקרה (תח"א 5/87 מרדכי אביב מפעלי בנייה) שבו נקבע, שתנאי הקובע כי אם הקונה לא ישלם בדרך או במקום שנקבעו בחוזה, התשלום לא יהא תקף והקונה ייחשב כמי שמפר את החוזה, ייחשב כתנאי מקפח, "שכן אם הספק קיבל את התשלום בפועל אם כי בדרך שאינה קבועה בחוזה, אין מקום לקבוע שהקונה הפר את חיובו לתשלום התמורה וכתוצאה מכך - את החוזה". לשם הסרת ספק נציין, שבכך אין כדי למנוע מעמידר לראות בהפרה זו כהפרה רגילה על התוצאות הנובעות מכך. סעיף 7 55. הסעיף קובע: "(א) על אף האמור בסעיף 5 לעיל ומבלי לפגוע בתנאי ההצמדה הקבועים שם תהא רשאית המשכירה, עם תום תקופת החוזה הראשונית, לשנות את גובה דמי השכירות ע"י מתן הודעה מוקדמת בכתב של 90 יום. (ב) מעת ההעלאה ואילך יהיו דמי השכירות החדשים " דמי שכירות" לפי סעיף 5 לעיל לכל דבר ועניין. (ג) במקרה של שינוי דמי השכירות כאמור יהיה רשאי השוכר להודיע על סיום יחסי השכירות לפני מועד תחולת שינוי דמי השכירות, ולפנות את הדירה כאמור בתנאי החוזה, לרבות סעיף 26 בו. (ד) לא פעל השוכר כאמור בסעיף 7(ג) לעיל ייחשב הדבר כהסכמתו המחייבת לשינוי דמי השכירות, והוא יהיה חייב בדמי השכירות כאמור בסעיף 7(א)". לטענת המבקשת הסעיף מקפח בכך שהוא מקנה לעמידר זכות לשנות את שכ"ד, זכות שמימושה עשוי בתנאים מסוימים להוות מנוף להוצאת השוכר מן הדירה בדרך עקיפה. לטענתה, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיף 4(4) לחוק, והוא אף נוגד את תכליתו של חוק הדיור הציבורי ואת העיקרון הקבוע בסעיף 5 לחוק זה. המבקשת מציעה כי כל שינוי בשכ"ד ייעשה אך ורק על-פי החלטת הממשלה. המשיבים טוענים, כי מאחר ומדובר בחוזה שכירות אשר יכול ויוארך לתקופה בלתי מסוימת, אין זה הגיוני שלא לאפשר העלאה של שכר הדירה בהודעה מספקת מראש. בנוסף, אין מקום לפגוע בדרך חוזית בגמישות הנדרשת לממשלה בקביעת מדיניותה בתחום הדיור הציבורי, ובזכותה לשנות מדיניות זו מעת לעת. כמו כן מפנים המשיבים להוראת סעיף 2(ד) לחוזה לפיה זכאים שני הצדדים לסיים את חוזה השכירות לאחר תום תקופת החוזה הראשונית. אין זה הגיוני, נטען, לאפשר לעמידר לסיים את חוזה השכירות, אך לא לאפשר לה להעלות את שכר הדירה. הגבלה כזאת תאלץ את עמידר, כאשר תבקש להעלות את שכר הדירה, לסיים החוזה ולחתום עם הדייר על חוזה חדש תוך העלאת דמי השכירות, תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת. עוד נטען, שמניעתה של עמידר מלהעלות את שכר הדירה, משמעה מתן זכות מגורים בדירה לצמיתות. לאור אלה, טוענים המשיבים, אין תחולה במקרה זה לחזקת הקיפוח שבסעיף 4(4) לחוק. 56. סעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים קובע כי "תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח, זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק", חזקה עליו שהוא תנאי מקפח. מכאן, שהזכות החד צדדית שנוטלת לעצמה עמידר בחוזה להעלות את המחיר, אכן מקימה חזקת קיפוח. אולם, חזקה זו ניתנת לסתירה. בחוזים לטווח ארוך עולה לעתים קרובות הצורך לאפשר לספק לשנות את המחיר, גם אם השינוי נובע מגורמים הנמצאים בשליטת הספק. כאשר זכותו של הספק לשנות את המחיר מקימה ללקוח זכות נגדית לבטל את החוזה, אין לראות בד"כ בזכות השינוי החד צדדית של הספק, משום תנאי מקפח. כזה המצב גם במקרה שלפנינו, שבו נתונה לדייר, בעקבות העלאת דמי השכירות, הזכות לסיים את החוזה. אמנם, יש ממש בטענת המבקשת, כי בנסיבות העניין, זכות זו אשר עומדת לשוכר להפסיק את ההתקשרות, אינה מעשית. זאת, משום שדייר בדיור הציבורי אינו מעוניין בביטול החוזה כל עוד שכר הדירה נופל משכר הדירה הנוהג בשוק, שהרי ביטול החוזה בנסיבות אלה משמעו ויתור על הסובסידיה הניתנת לו. המבקשת מפנה בהקשר זה לפסק דינו של בית הדין לחוזים אחידים בתח"א 21/87, שם דובר בחוזה של קופת חולים מכבי עם דיירים בבתי אבות. באותו פסק דין נקבע כי האפשרות לביטול החוזה על ידי הלקוח עקב שינוי המחיר אינה מעשית, ואין בה משום איזון הולם לזכותו של הספק להעלות את המחיר. על יסוד כך הגביל בית הדין את הזכות להעלות את המחיר לעליות בהוצאות ניהול המעון ו/או עלויות אספקת השירותים השוטפים לדייר. מקרה נוסף שבו דן בית הדין לחוזים אחידים במקרה מסוג זה היה בתח"א 6/86 שם נדון חוזה של הסוכנות היהודית לדיור של עולים, שבו שמרה לעצמה הסוכנות את הזכות לשנות מדי פעם את דמי השימוש שנדרשו העולים לשלם עבור השימוש בדירות שהעמידה לרשותם. גם באותו מקרה דובר בדמי השימוש אשר היו נמוכים במידה ניכרת ממחירי השוק. בית הדין הגביל את השינוי בכך שדמי השימוש הנדרשים לא יעלו על אלה המקובלים בשוק באותה עת. לדעתנו, אין ללמוד מפסק הדין בעניין קופת חולים מכבי גזירה שווה לענייננו. קביעתו של בית הדין באותו פסק דין, כי האפשרות הנתונה לדייר בבית אבות לבטל את החוזה ולצאת את בית האבות הנה בלתי מעשית ועל כן אין בה כדי לאזן את זכותו של הספק לשנות את המחיר, נבעה מטיבו של אותו חוזה. חוזה זה היה מושתת מלכתחילה על כך שהדייר אשר תפקודו העצמאי הולך ופוחת עם הזדקנותו ייאלץ להתגורר בבית האבות לתקופה ארוכה, בדרך כלל עד סוף ימי חייו. בנסיבות אלה, אין באפשרות הניתנת לדייר להפסיק את החוזה כדי לאזן את זכותו של בית האבות להעלות את המחיר. יפים לעניין זה דברי הנשיא ברק בפסק הדין ברע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל נ' מרכז משען, פד"י נב(4) 145): "פורמלית, כמובן, הדייר חופשי לנהל משא ומתן עם כל בית אבות סיעודי. אך מהו כוח המיקוח שלו? לרוב הוא אינו זכאי להחזר סכום הכסף ששילם עם כניסתו לבית האבות הרגיל; היחסים ארוכי הטווח עם בית האבות יצרו תלות בצורת חיים זו. מה יעשה הדייר ולאן יפנה? אכן, חופש ההתקשרות עומד לדייר, אך זהו כחופש של הקבצן לישון מתחת לגשר. זה איננו חופש מעשי. זהו חופש שההסתמכות עליו אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב". הטענה שגם במקרה שלפנינו ביטול החוזה על ידי הדייר הנה בלתי מעשית, היא פועל יוצא מגובה דמי השכירות עצמם ואינה נובעת, כפי שהיה בעניין קופת חולים מכבי, ממהותו ותכליתו של החוזה. במילים אחרות, חוסר המעשיות שבביטול החוזה על ידי שוכרי הדירות של עמידר נובע מכך שמדובר בסובסידיה שעליה הם לא יהיו מוכנים לוותר. אולם, העובדה שמדובר בסובסידיה איננה יכולה, לדעתנו, לשמש כטעם המונע מעמידר לשנות את גובה דמי השכירות. במילים אחרות, איננו סבורים שניתן להקנות לדייר זכות חוזית לקבלת סובסידיה לצמיתות. מסיבות אלה, איננו סבורים שראוי לאמץ גם את הפתרון שנקבע בפסק הדין בעניין הסוכנות היהודית, האוסר על הספק להעלות את דמי השכירות (שם, דמי שימוש) מעבר למחיר השוק. איננו מקבלים גם את הטענה כי העלאת דמי השכירות נוגדת את הוראות חוק זכויות הדייר, שכן בחוק זה אין הוראות המקנות לדיירים זכויות כלשהן בעניין דמי השכירות, למעט ההוראה הקבועה בסעיף 3(ג) לחוק. ההוראה האחרונה קובעת כי במשך שנתיים שתחילתן במועד פטירת הזכאי "לא יעלה שכר הדירה שישלם הדייר הממשיך על שכר הדירה שהיה משתלם על ידי הזכאי אילו המשיך להתגורר בדירה הציבורית". הוראה זו היא בבחינת יוצא מן הכלל המלמד על הכלל, - הוא הכלל שבעקרון, אין מניעה מלפני החברה לדיור ציבורי להעלות את שכר הדירה. איננו סבורים, כמו כן, כי ראוי שבית הדין יורה לעמידר באיזו דרך עליה להעלות את שכר הדירה ולאישורו של מי (על פי הצעת המבקש - החלטת ממשלה או המשרד הממשלתי המוסמך באישור ועדת הכספים או ועדה אחרת של הכנסת) היא תיזקק לצורך כך. בהוראה מעין זו יש כדי להכתיב לצדדים חוזה חדש, והיא חורגת מסמכותו של בית הדין. עם זה, יש לציין, שמכאן אין נובע שעמידר חופשית לחלוטין, בכל עת ובכל מצב, להעלות את המחיר ככל שתחפוץ. העלאת המחיר מעבר למחיר השוק, למשל, משמעה המעשי הוא אילוצם של הדיירים לעזוב את דירותיהם, דהיינו, ביטול החוזה. לעניין זה נקבע בפסיקה, כפי שכבר צויין לעיל, כי "דין הרשות אינה כדין הפרט ושלא כמו האחרון, אין הרשות יכולה לממש את הזכות האמורה בסעיף 19 (ביטול החוזה) ככל העולה על רוחה" (ע"א 1748/98 הנזכר לעיל). סעיף 8(א) 57. הסעיף קובע: "כביטחון לקיום הוראות חוזה זה יפקיד השוכר בידי המשכירה במועד ובתנאים שיקבעו על-ידי המשכירה סכום שלא יעלה על דמי השכירות עבור 6 חודשי שכירות ובסך של _______ ש"ח במזומן (להלן: "הפיקדון"). הפיקדון יישאר בידי המשכירה עד להחזרת המושכר למשכירה כשהוא פנוי לחלוטין במצב טוב בהתאם לחובת שמירת הנכס שהוטלה על השוכר בחוזה זה ועד למילוי כל התחייבויות השוכר ע"פ החוזה". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח שכן לאור זהות הצדדים ומסגרת ההתקשרות, פיקדון בסכום מזומן של ששה חודשי שכירות, עלול למנוע את ההתקשרות. לדעת המבקשת, סכום הפיקדון לא צריך שיעלה על דמי השכירות המשתלמים עבור חודש שכירות אחד. כמו כן ניתן, לטענתה, להסתפק בשיק אישי או בשטר חוב של הדייר, ואין מקום לדרוש הפקדה במזומן דווקא. המשיבים טוענים, שסכום הפיקדון נגזר מדמי השכירות הנמוכים, כך שבמקרים רבים סכום התקרה של הפיקדון אינו גבוה. בנוסף, קביעת הפיקדון בפועל נעשית על-פי מצבו של השוכר האינדיבידואלי והמדיניות הנוהגת בנושא זה. הסיכון הכרוך באי תשלום חובות הדיירים וקשיי הגבייה הכרוכים בכך מצדיק גם הוא, לפי הטענה, את סכום הפיקדון, כמו את הדרישה בדבר הפקדה כספית דווקא. 58. לאור טעמי המשיבים, איננו סבורים שיש בהוראה זו כדי לקפח את הלקוחות. סעיף 8(ב) 59. הסעיף קובע: "המשכירה תהיה רשאית בשעת החזרת המושכר לחזקתה להשתמש בפיקדון הנ"ל כולו או מקצתו לשם כיסוי כל תשלום שיגיע אותה שעה למשכירה מהשוכר על-פי חוזה שכירות זה לרבות כל חוב מסים, ארנונות, תשלומים שונים עבור אחזקה ותיקונים, פיצויים עבור נזקים והפסדים וכו'". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח בכך שהוא מקנה לעמידר זכות שימוש בלתי מסויגת בכספי הפיקדון. לדעתה, יש לקבוע מפורשות כי השימוש בכספי הפיקדון ייעשה רק לצורך ביצוע תשלומים החלים על השוכר על-פי החוזה ושלא שולמו על-ידיו. לטענת המשיבים, טענת הקיפוח איננה ברורה שכן בסעיף נקבע במפורש שעמידר תהיה רשאית להשתמש בפיקדון רק לשם כיסוי תשלום המגיע לה על-פי חוזה. מסתבר שכוונתה של המבקשת הייתה להגביל את השימוש בפיקדון לסכומים שתשלומם הוטל על השוכרים באופן מפורש בחוזה, שסכומם יהא בד"כ סכום קצוב, כמו תשלום דמי שכירות, חשבונות שונים וכו', ולא לשם גביית פיצויי נזיקין או הפסדים, הגם שעמידר זכאית גם לסכומים אלה מכוח החוזה. 60. לדעתנו, ההוראה המאפשרת לעמידר לעשות שימוש בפיקדון לשם גביית מלוא החובות המגיעים לעמידר מהשוכר, בלא להגבילה לסוג כזה או אחר של חובות, הנה סבירה ואין בה משום כדי לקפח את הלקוחות. סעיף 8(ג) 61. הסעיף קובע: "כל עוד לא יוחזר המושכר למשכירה כמפורט בסעיף 8(א) לעיל לא יהיה השוכר רשאי לדרוש כי הפיקדון האמור ישמש לכיסוי כל תשלום המגיע על-פי חוזה שכירות זה". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מתנה את השימוש בכספי הפיקדון לצורך כיסוי חובות השוכר על-פי החוזה, בהחזרת המושכר למשכירה. המבקשת סבורה כי על המשיבה חלה חובת הקטנת הנזק ולכן אין מקום להשהות את השימוש בכספי הפיקדון עד למועד החזרת החזקה. לטענת המשיבים, מטרתו של הפיקדון להבטיח את המשכיר עד לאחר סיום יחסי השכירות. באם יוטל על עמידר לעשות שימוש בכספי הפיקדון לפני החזרת החזקה, תסוכל מטרת הפיקדון, שכן במקרה כזה הפיקדון לא יוכל להבטיח תשלומם של חובות נוספים שיווצרו עקב אי החזרת המושכר לאחר מימוש הפיקדון. 62. עמדתם של המשיבים מקובלת עלינו. חיובה של עמידר לעשות שימוש בפיקדון קודם לפינוי המושכר, משמעה, למעשה, הקטנת סכום הפיקדון כדי שזה ישמש לכיסוי חובותיו של המשכיר במהלך תקופת השכירות, דבר הנוגד את תכליתו של תנאי זה שבחוזה. סעיף 8(ד) 63. הסעיף קובע: "בתום תקופת השכירות ותוך 30 יום לאחר שהמושכר הוחזר למשכירה כמפורט בסעיף 8(א) לעיל, ואם המשכירה לא השתמשה בפיקדון כאמור בסעיף 8(ב) לעיל, יוחזר הפיקדון לשוכר כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן הידוע ביום התשלום, וזאת לעומת המדד הידוע בעת תשלומו על-ידי השוכר". המבקשת סבורה כי יש לקבוע שהפיקדון, בצירוף פירותיו, יוחזר לשוכר מיד עם תום תקופת השכירות. המשיבים טוענים, כי המועד של 30 יום שניתן על פי החוזה להחזרת הפיקדון הוא סביר, לאור העובדה כי חולף זמן מסוים עד שמתברר האם קיימים חובות כאלה. בנוגע לריבית (בנוסף על הפרשי הצמדה) טוענים המשיבים, שיש לקבל את האבחנה שעושה החוזה, בין חוב שהוא תוצאה של הפרת החוזה, שאז יש להשיב את הסכום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, לבין תשלום שאינו נובע מאשמו של מי מהצדדים, שאז יש להשיבו בתוספת הפרשי הצמדה בלבד. 64. תקופת הזמן של 30 יום לשם השבת כספי הפיקדון נראית בעיננו, לאור טעמיה של עמידר, סבירה. מאידך, אנו סבורים שיש לקבל את טענתה של המבקשת בנושא הריבית. בעניין זה איננו מקבלים את האבחנה לה טוענים המשיבים בין חוב שמקורו באשם לבין חוב אשר צמח שלא על רקע אשם של מי מהצדדים לחוזה. השיקול הקובע לעניין זה נעוץ בתכליתה של הוראת החוזה הנוגעת לעניין ולא בנושא האשמה. כך, כאשר מדובר בהשבת כספים ששולמו על ידי הקונה בעת ביטולו של החוזה, נקבע על ידי בית המשפט העליון, שלאחר ביטולו של החוזה, זכאי הקונה להשבת כספו בצירוף ריבית, גם אם ביטול החוזה נגרם באשמתו: "השבה ריאלית בתנאי אינפלציה שומרת על ערכו של מה ששולם. אך האם אין לצרף לכך גם ריבית ראויה? נניח אפוא לצורך דיון זה, כי ערך הכסף לא השתנה. האם אין מקום לפסיקת ריבית? נניח עוד, כמו בעניין שלפנינו, כי הקונה שילם למוכר סכומים מסוימים על חשבון המחיר. בשל הפרת הקונה ביטל המוכר כדין את החוזה. הקונה זכאי להשבה. האם הוא זכאי לריבית? לדעתי, התשובה היא חיובית. המוכר עשה שימוש בכסף, ותהא זו התעשרות שלא כדין, אם את דמי השימוש הוא לא ישלם לקונה. דמי השימוש בכסף היא הריבית". (ע"א 741/79 כלנית השרון השקעות ובניין 1978 (בע"מ) ואח' נ' ר. הורוביץ ואח' (פ"ד לה(3) 533 ,544) במקרה שלפנינו אמנם אין מדובר בביטול חוזה, גם לא בהשבת כספים ששולמו על יסוד חוזה שבוטל. אולם הרציונאל שביסוד החזרת הפיקדון, לדעתנו, דומה לרציונאל שביסוד השבת כספים ששולמו על פי חוזה שבוטל. תכליתו היחידה של הפיקדון נועדה לאפשר לעמידר להיפרע מתוכו חובות שחב לה הדייר. הפיקדון לא נועד על פי החוזה לכל למטרה אחרת והוא ודאי לא נועד לאפשר לעמידר להפיק רווחים מהשימוש בכספי הפיקדון. לפיכך, משהוברר שהדייר איננו חב לעמידר חובות כלשהם (או שחובותיו נמוכים מגובה הפיקדון) על עמידר להחזיר לדייר את הפיקדון, בכלל זה, וכי למנוע התעשרות שלא כדין, כל טובת הנאה שהפיקה מהפיקדון. טול מצב ששבו מתברר שהלקוח חב כלפי עמידר חובות שאותם היא מנכה מהפיקדון. במקרה כזה ינוכו החובות כשהם נושאים הצמדה וריבית, אולם סכום הפיקדון שממנו מבוצע הניכוי לא יישא ריבית, אלא הצמדה בלבד. תוצאה כזאת איננה תוצאה צודקת ויש בה כדי לקפח את הלקוחות. נציגת היועץ המשפטי לממשלה מפנה בעניין זה לפסק דינו של בית הדין לחוזים אחידים בתח"א 1/86 היועץ המשפטי לממשלה נ' חברת בית יהונתן, שם קבע בית הדין בקשר לטענה, כי תנאי בחוזה אחיד הדורש פיקדון מאת הלקוח עלול להיות מקפח, כי "את הקיפוח בכוח שעשוי לגרום סעיף זה ניתן לסלק אם יובהר כי הפיקדון יוחזר צמוד למדד" (הציטוט - לפי ספרן של לוסטהויז ושפניץ, בעמ' 368). אולם, מדברים אלה לא עולה שבית הדין התייחס בהקשר זה גם לנושא הריבית, כך שאין ללמוד מאותו פסק-דין, שאי זיכוי המפקיד בריבית אין בו כדי לקפח את הלקוחות. איננו מקבלים גם את טענת המשיבה, כי "מדובר בהסדר כלכלי טהור, ודינו כדין הסדר לעניין גובה התמורה, שבו אין בית הדין מתערב" (סעיף 27(ד) לסיכומי המשיבה). כפי שמציינות המחברות לוסטהויז ושפניץ בספרן, "התנאים הקשורים למחיר ואלה הנלווים אליו נכללים במסגרת החוק". (שם, בעמ' 320, למשל, נושא ההצמדה). סעיף 10(א) 65. הסעיף קובע: "המשכירה תתקן בתוך זמן סביר לפי הנסיבות כל פגם יסודי שיתגלה במושכר לאחר התחלת השכירות שלא נגרם עקב רשלנות השוכר. לעניין זה "פגם יסודי": פגם במושכר הנובע מבעיות ביסוס או יציבות של הבניין, לרבות סדקים בקירות הנובעים מבעיות אלה, פגם במערכות החשמל ו/או המים ו/או הביוב שבתוך הרצפה והקירות, פגם במערכות החשמל המהווה סיכון בטיחותי למעט פגם בשקעים ו/או מתגים ו/או בתי מנורה וכיוצא בזה, ריצוף שקוע המהווה סיכון בטיחותי, חדירת מי גשמים למושכר הגורמת נזק למושכר". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח בכך שהוא מצמצם את חובת התיקונים המוטלת על עמידר. לשיטתה, הסעיף מקים חזקת קיפוח מכוח סעיפים 4(1) ו- 4(7)לחוק, ואף עומד בניגוד להוראות חוק הדיור הציבורי, במיוחד סעיפים 2,5 ו- 8 לחוק. המשיב מציע להתאים את נוסח הסעיף להוראות חוק הדיור הציבורי ותקנותיו, בנושא תיקון פגמים במושכר. המשיבה מציעה לשנות הסעיף כך שיקבע כי: "המשכירה תתקן כל ליקוי בדירה בתוך 60 יום מיום שנודע לה על הצורך בתיקונו. לעניין זה "ליקוי" משמע ליקוי בפרט שיקבע על-ידי שר השיכון במפרט מכוח חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח1998-, ואשר לצורך שימוש מקובל וסביר בדירה יש צורך לתקנו, למעט אם נגרם בשל רשלנות השוכר. חובת התיקון לא תחול באם הופר החוזה הפרה יסודית אלא אם כן תוקנה ההפרה בתוך זמן סביר לאחר שניתנה ארכה לכך". 66. עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, לפיה יש להתאים את נוסח הסעיף להוראת חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ד- 1994 והתקנות על-פיו, מקובלת עלינו. נציגת היועץ המשפטי לממשלה, לא הציעה נוסח ספציפי לחוזה בעניין זה. המשיבה הציעה בנושא זה נוסח, שלפי דעתה, כפי שאנו מבינים, עומד בדרישות החוק. לא מצאנו בסיכומי ב"כ הצדדים האחרים התייחסות להצעה זו. לאור כך, נאפשר לצדדים להגיב על הצעה זו, או להציע הצעות נגדיות. עם זה, נעיר בנושא זה מספר הערות כבר עתה: ראשית, מקובל עלינו שהגדרת הליקוי שאותו על עמידר לתקן צריך שתהא תואמת את האמור בסעיף 8(ב) לחוק ולתקנות. לאור כך, יש להבהיר כי הסייג שהציעה המשיבה, אשר עשוי להתפרש כמגביל את חובתה לביצוע תיקון "אשר לצורך שימוש מקובל וסביר בדירה יש צורך לתקנו", אינו בא למעט מחובתה לפי החוק. שנית, כפי שציין היועץ המשפטי לגבי סעיף 10(ג) שלהלן, מקום שקיימים ליקויים שחוק הדיור הציבורי לא עוסק בהם, יחולו ההוראות הרלבנטיות (סעיפים 7(א) ו - 8) בחוק השכירות והשאילה. איננו סבורים שהחובות המוטלות על עמידר בחוק הדיור הציבורי מוציאות, לגבי חובות שאינן מוסדרות בחוק זה, את הוראותיו של חוק השכירות והשאילה. שלישית, את הסייג הפוטר את עמידר מביצוע תיקון "אם נגרם בשל רשלנות השוכר" יש להחליף בסייגים כפי שהם מופיעים בסעיף 2 לחוק. רביעית, הפטור מביצוע התיקונים במקום שבו "הופר החוזה הפרה יסודית אלא אם כן תוקנה ההפרה בתוך זמן סביר לאחר שניתנה ארכה לכך", איננו תואם את הוראת חוק הדיור הציבורי. עם זה ניתן, לדעתנו, לקבל את הסייג, אם זה יצומצם ויוחל רק במקום שבו ביטלה עמידר את חוזה השכירות בהתאם לזכותה על פי החוזה או על פי דין, וככל שמותר התקופה שבה רשאי הדייר לגור בדירה עד לפינויה מכוח ההודעה המוקדמת אינו עולה על 60 יום. סעיף 10(ב) 67. הסעיף קובע: "על אף האמור בסעיף 10(א)לעיל, תהא למשכירה זכות, לאחר תום תקופת החוזה הראשונית, שלא לתקן את המושכר כלל, וזאת בכפוף לכך שתודיע על סיום יחסי השכירות על-פי זכותה כאמור בסעיף 2 לעיל, ובכפוף לכך שהשוכר לא יהיה חייב בתשלום דמי שכירות בתקופת ההודעה המוקדמת. המשכירה תהא רשאית לבטל את החוזה בתוך תקופת החוזה הראשונית רק במקרה של סיכון בטיחותי לשוכר". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח בכך שהוא מאפשר לעמידר שלא לתקן המושכר ולסיים את ההוזה. לדעתה, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(1), 4(2) ו-4(6) לחוק. עוד נטען, כי תנאי זה פוטר את עמידר מהחובה לתקן את הדירה ושולל בעקיפין את זכות האכיפה והפיצויים מן השוכר. המשיב סבור, שהחוזה מאפשר לשני הצדדים לבטל את החוזה על-ידי מתן הודעה מוקדמת של 4 חודשים. בתקופה בה החוזה שריר וקיים, יחולו בנושא זה של תיקון הליקויים, הוראות חוק הדיור הציבורי, ובתקופה שלאחר ביטול החוזה, הוראות החוק לא תחולנה. לשון אחר, חובת התיקון המוטלת על עמידר תעמוד כל עוד ההסכם בתוקף. המשיבה מוסיפה, שאין לכפות עליה לבצע תיקונים שביצועם אינו אפשרי ו/או כרוך בעלות גבוהה במיוחד. פעולה כזאת תהיה בלתי כלכלית ובסופו של דבר תפגע בשוכרים. 68. כפי שכבר צויין, מקובל עלינו שעמידר זכאית לבטל את החוזה. לא נכנסנו בהליך זה לעילות העשויות להצדיק את הביטול החוזה, אך ציינו שזכותה של עמידר לבטל את החוזה, מוגבלת, מטבעה, בכללי התנהגות המוטלים עליה מכוח המשפט הציבורי, בהיותה חברה ממשלתית המבצעת את מדיניות הממשלה בנושא הדיור הציבורי. לפיכך, כפי שנקבע בע"א 46/74 הנזכר לעיל, עמידר לא תוכל להפעיל את זכות הביטול המוקנית לה מכוח סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה "ככל העולה על רוחה". במקרה שלפנינו, אנו סבורים שביטול החוזה אך ורק כדי להימנע מהצורך לבצע את תיקונים המוטלים על עמידר בחוק, איננו תואם, ככלל, את לשון החוק, ודאי לא את רוח החוק, כמו גם את חובתה הציבורית של עמידר, ואין לאשרו בחוזה אחיד. דברים אלה יש לסייג באופן שלא יהא באמור כדי למנוע מעמידר לסיים את החוזה במקום שבו לא ניתן, באופן סביר, לבצע את תיקון הליקויים. העדר סבירות בביצוע התיקונים תתקיים גם במקום שבו מדובר בהעדר סבירות כלכלית, בהתחשב בערך הנכס מחד ובעלות הביצוע של התיקונים מאידך. 69. לאור כך, מקובלת עלינו הטענה שהסעיף, בנוסחו הנוכחי, מקפח את הלקוחות. עמידר תוכל להציע נוסח מתוקן ברוח הדברים דלעיל. סעיף 10 (ג) 70. הסעיף קובע: "השוכר מתחייב לשמור ולהחזיק את המושכר במצב טוב ומושלם, ולתקן על חשבונו וללא דיחוי כל נזק שייגרם למושכר ושתיקונו אינו חל על המשכירה כאמור, למעט בלאי הנובע משימוש סביר וזהיר במושכר. התיקון יעשה תוך 14 יום (מיום) הקלקול או תוך 7 ימים מיום דרישת המשכירה, לפי המוקדם". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח בכך שהוא מטיל חובת תיקון ו/או נשיאה בהוצאות תיקון על השוכר. לשיטתה, הסעיף פוטר את עמידר מהחובה המוטלת עליה בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- ואף מקים חזקת הקיפוח לפי סעיף4(1) לחוק. המשיב מציע להתאים את הוראות הסעיף להוראות חוק הדיור הציבורי ותקנות בנושא תיקון ליקויים במושכר. בנוגע לליקויים שהחוק לא עוסק בהם, יחולו הוראות סעיפים 7(א) ו - 8 לחוק השכירות. סעיף 58 לחוק המקרקעין, לדעת היועץ המשפטי לממשלה, אינו נוגע לעניין. המשיבה טוענת, שהיקף החובות בנושא תיקון ליקויים במושכר נקבע בחוק הדיור הציבורי ועל כן לא ניתן לטעון לגבי הסדר זה שהוא מקפח. 71. לדעתנו, הטלת חובת תיקון המושכר על הדייר, אין בה משום קיפוח, ככל שחובה זו אינה סותרת חובות המוטלות על עמידר מכוח הדין. לעניין זה, מקובלת עלי, הצעתו של היועץ המשפטי לממשלה לפיה יש להתאים את הוראות הסעיף לחוק הדיור הציבורי ותקנותיו. מקום שקיימים ליקויים שחוק זכויות הדייר לא עוסק בהם, יחולו, כפי שנאמר לעיל, ההוראות הרלבנטיות בחוק השכירות והשאילה, תשל"א1971-. 72. לפיכך, על עמידר לתקן גם סעיף זה. סעיף11(א) 73. הסעיף קובע: "השוכר לא ימחה ו/או יעביר ו/או ישעבד זכות מזכויותיו על-פי חוזה ולא יעביר את החזקה במושכר לאחר, לא באופן מלא ולא באופן חלקי ולא במשותף ולא בכל צורה או דרך אחרת שהיא בין בתמורה ובין שלא בתמורה, אלא אם יקבל את הסכמת המשכירה בכתב מראש. הפרת סעיף זה תהא הפרה יסודית של ההסכם". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא עלול להגביל באופן קיצוני את זכות השוכר וקרוביו להתגורר במושכר ולעשות בו שימוש. לשיטתה, הסעיף מקים חזקת קיפוח לפי סעיפים 4(2) ו-4(6) לחוק. לדעתה, הסעיף גם עלול להתפרש כמגביל את זכותו של דייר ממשיך, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק הדיור הציבורי, לגור בדירה עם השוכר ולממש זכויותיו על-פי סעיף 3 לחוק זה. המשיב טוען, שסעיף זה הכרחי על מנת למנוע מצב בו דיור ציבורי, שהוא משאב מוגבל, יועבר לידי מי שאינו זכאי לו. לטענתו, בחוזה בו ההתקשרות מבוססת על נתונים אישיים של הלקוח, אין באיסור העברת הזכויות לאדם אחר משום קיפוח. יחד עם זה, מציע המשיב לקבוע כי אין בהוראת סעיף זה כדי למנוע מקרובו של הדייר, כהגדרתו בחוק זכויות הדייר, להתגורר עמו בדירה. המשיבה מציעה לשנות את הסעיף כך שבסופו יכתב: "אין באמור לעיל כדי למנוע מקרובו של השוכר, כהגדרת מונח זה בחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח1998- להתגורר במושכר ביחד עם השוכר". 74. הגבלת זכותו של שוכר להעביר את זכותו במושכר לאחרים, הנה הוראת בסיסית כמעט בכל חוזה שכירות, גם כזה המבוסס על שיקולים מסחריים בלבד. כך גם קובע חוק השכירות והשאילה, אשר אוסר על השוכר להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר (סעיף 22 לחוק). מגבלה זו ודאי מוצדקת במקום שבו מדובר בשכירות הנעשית על בסיס אישי, כמו במקרה שלפנינו. (ראה לעניין זה לוסטהויז ושפניץ, בעמ' 240-241 ופסקי הדין המובאים שם). מאידך, מקובל עלינו שיש להגביל איסור זה, באופן שלא ימנע מקרובים של השוכר, כהגדרתם בחוק הדיור הציבורי, להתגורר יחד עמו במושכר. תוצאה זו תואמת את פרשנותו של בית המשפט העליון לגבי חוק הגנת הדייר, אשר דחה איסור חוזי על שיתוף אדם אחר בשימוש בדירה, במקום שבו אותו אדם הוא קרוב משפחה אשר עונה על דרישותיו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, וזכאי להפוך לדייר לאחר פטירתו של הדייר הנוכחי (ע"א 4100/97 רינדר ואח' נ' ויזלטיר, דרור תדמור ואח', פ"ד נב (4) 589). בכך אין כדי להכשיר כל סירוב של עמידר לשתף אדם אחר בחזקה בדירה. למשל, אדם שנוכחותו בדירה נדרשת לשם טיפול בדייר בשל מצבו הרפואי. גם כאן, יחולו על עמידר, לבד מהוראות הדין במישור המשפט הפרטי, גם כללי ההתנהגות המתחייבים מכוח המשפט המנהלי. סעיף 11(ב) 75. הסעיף קובע: "להסרת ספק מובהר בזאת כי זכות השכירות הנה אישית והיא מתבטלת מאליה עם מות אחד מיחידי השוכר או עם עזיבת אחד מיחידי השוכר את המושכר, עקב גירושין, נטישה, או מסיבה אחרת כל שהיא ואין ולא יהיו ליחידים האחרים של השוכר שיישארו במושכר או ליורשים או לבני משפחה אחרים זכויות כל שהן במושכר". טענת המבקשת, היא שהסעיף מקפח באשר הוא שולל את זכות השכירות מהשוכר באופן בלתי סביר ובלתי מסויג. לשיטתה, הסעיף מקים חזקת קיפוח לפי סעיפים 4(2) ו- 4(6) לחוק. בנוסף, טוענת המבקשת, כי הוראת הסעיף עומדת בניגוד להוראות סעיפים 3 ו- 5 לחוק הדיור הציבורי. המשיב מציע גם כאן להתאים את הוראות הסעיף להוראות חוק זכויות הדייר. המשיבה מציעה להוסיף בסיפא לסעיף: "למעט זכויות מכוח חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח1998-". 76. איננו סבורים שהגבלת זכות השכירות לדייר שעמו נחתם החוזה, יש בה, בהתחשב באופייה האישי של הזכות, משום קיפוח. הוא הדבר לגבי שוכר המורכב ממספר יחידים, שהרי גם לגבי שוכר כזה, למשל משפחה, מבוססת הענקת הזכות על עמידתו, כיחידה אחת, באמות המידה המזכות בקבלת דירה ציבורית. עם פירוק החבילה בשל פטירה או עזיבה של אחד מיחידי השוכר, ממילא אין מתקיימים אצל הנותרים הדרישות שעליהן בוססה מלכתחילה הענקת הדירה הציבורית, ועל כן אין מקום שאלה ימשיכו לעשות שימוש בדירה. כל זה בכפוף להוראות חוק הדיור הציבורי, שבמקרים המנויים בסעיף 3 שבו ראה לאפשר לדייר שהוגדר בחוק כדייר ממשיך להמשיך ולהתגורר בדירה. לאור כך, מקובלת עלינו עמדת המשיבים שיש להתאים סעיף זה להוראות חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח1998-. סעיף 11(ג) 77. הסעיף קובע: "יחידי השוכר שנותרו כאמור במושכר, מתחייבים להודיע למשכירה לאלתר על פטירת או עזיבת המושכר כאמור ולפנות את המושכר לפי דרישת המשכירה בתוך 3 חודשים מהפטירה או העזיבה, ואם תקופת השכירות טרם חלפה, בתום תקופת החוזה הראשונית. האמור לעיל לא יחול אם ביקשו יחידי השוכר להישאר במושכר על אף הפטירה או העזיבה, והמשכירה הסכימה לכך". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא מטיל חובות בלתי סבירות על יחידי השוכר. לשיטתה, הסעיף עומד גם בניגוד להוראת סעיף 3 לחוק הדיור הציבורי. עוד טוענת המבקשת, כי הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(2) ו- 4(6) לחוק. בנוסף, נטען, שלשון הסעיף עלולה להתפרש כמגבילה את זכותו של דייר ממשיך, כהגדרתו בחוק הדיור הציבורי, לגור בדירה עם השוכר. המשיב, מציע להתאים את הוראות הסעיף לחוק הדיור הציבורי. המשיבה, מציעה להוסיף בסיום הסעיף את המילים: "אין באמור לעיל כדי לפגוע בזכותו של "דייר ממשיך" על-פי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח- 1998 וזכותו הנה על-פי ההסדר הקבוע בחוק זה". 78. גם סעיף זה יש להתאים, מהשיקולים דלעיל, להוראות חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח1998-. הצעתה של המשיבה בעניין זה מקובלת עלינו. סעיף 12 (ב) 79. הסעיף קובע: "נמצאו במושכר מיטלטלין, תהא המשכירה רשאית לאחסנם ו/או למכרם, ואם הנם חסרי ערך של ממש למוסרם בלא תמורה או להיפטר מהם, הכל לפי שיקול דעתה, בתוך 90 יום מיום תפיסתם, וזאת אם לא בא השוכר לדרוש אותם". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מאפשר לעמידר לאחסן ו/או למכור את מטלטלי השוכר, לפי שיקול דעתה. לטענתה, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(1) ו- 4(6)לחוק. המבקשת מפנה בעניין זה לפסה"ד בעניין הסוכנות היהודית, (תח"א 6/86) שם קבע בית הדין כי הוראה מסוג זה היא מקפחת. לטענת המבקשת, יש לבטל את הסעיף או לחלופין, לקבוע כי על עמידר מוטלת החובה להודיע בכתב ומראש לדייר על הימצאות מיטלטלין בדירה, קודם למכירתם, או למסירתם ללא תמורה. כן יש לסייג, להשקפתה, את תחולת הסעיף באופן שזה לא יחול על מיטלטלין שלא ניתן לעקלם על-פי כל דין ו/או מיטלטלין בעלי ערך רגשי. לדעת המשיב, הוראת הסעיף סבירה, שכן אין לדרוש מעמידר שתחזיק בחפצים לזמן בלתי מוגבל עד שהדייר יבוא לקחתם. לגישתו, יש לאבחן את החוזה של הסוכנות היהודית שנדון בתח"א 6/86 הנזכר לבין החוזה של עמידר. שכן באותו מקרה ביקשה הסוכנות היהודית לפטור עצמה מאחריות, בעוד שבענייננו הסעיף אינו קובע פטור מאחריות, אלא מבקש לקבוע מה ייעשה בחפצי הדייר. המשיב גם מפנה בעניין זה לפסק הדין בתח"א 21/87 בעניין קופת חולים, שם אישר בית הדין תנאי הקובע שהחפצים יועברו למי שהדייר השאיר הוראות להעביר לו את החפצים או לערבים, ואם לא ניתן למוסרם, רשאית קופת חולים לאחסנם, ולאחר תקופה סבירה, היא רשאית לעשות בחפצים לפי שיקול דעתה או לנטשם. במקרה שלנו, טוען המשיב, אין "איש קשר" אליו ניתן לפנות לצורך החזרת החפצים, לפיכך יש לצאת מההנחה שלא ניתן למסור את החפצים לדייר. המשיבה מוכנה לקבל על עצמה לשמור על החפצים במשך 90 יום. הטלת חובת שמירה מעבר לתקופה זו, טוענת המשיבה, עשויה להיות בלתי כלכלית במקרה שבו עלות השמירה עולה על שווי הנכסים, והיא אף תפגע בשוכר, עליו תוטל עלות השמירה. 80. בבית הדין עלה בעבר נושא פינוי חפצים של דייר אשר הושארו בהחזקתו של הספק שלא מרצונו של האחרון. בפסק הדין בעניין קופת חולים מכבי אישר בית הדין הוראה שקבעה כי חפצי הדייר יועברו למי שהדייר השאיר הוראות למסור לו את חפציו, או לערביו, ובמקרה שלא ניתן יהיה למסור את החפצים תהיה קופת חולים מכבי רשאית לאחסנם, ולאחר תקופה סבירה, היא תהיה רשאית לעשות בחפצים לפי שיקול דעתה או לנוטשם. במקרה שלפנינו, בניגוד לחוזה של קופת חולים מכבי, לעמידר לא ידועה בד"כ כתובתו החדשה של השוכר וגם אין בנמצא גורם אליו היא יכולה לפנות לשם החזרת החפצים. לאור כך, אנו סבורים שהסעיף במתכונתו הנוכחית איננו מקפח, זאת בכפוף לשני תיקונים: התיקון האחד הוא התיקון אשר הוצע על ידי עמידר, לפיו היא תקבל על עצמה בחוזה לשמור על החפצים במשך 90 יום לאחר עזיבת הדייר את הדירה. בנוסף, אנו סבורים שאם יש לעמידר מידע אודות כתובתו הנוכחית של הדייר, עליה לפנות אל הדייר בכתב, לפחות 45 יום קודם למכירת החפצים או נטישתם, ולהעמידו על כוונתה לעשות כן. אשר להחלטת בית הדין בעניין הסוכנות היהודית, מקובלת עלינו האבחנה עליה הצביע היועץ המשפטי לממשלה, בין הוראת אותו חוזה לבין החוזה שלפנינו. סעיף 12(ג) 81. הסעיף קובע: "היה השוכר חייב חוב כלשהו למשכירה, תהא למשכירה זכות עיכבון במיטלטלין וזכות לקזז את תמורתם ו/או שווים כנגד החוב". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מקנה באופן חד-צדדי לעמידר זכויות עכבון וקיזוז במטלטלי השוכר. לגישתה, יש לבטל את הסעיף או, לחלופין, להקנות זכויות עיכבון וקיזוז לשני הצדדים להסכם. לטענת המשיבים, אין בסעיף זה כדי לשלול זכויות עיכבון או קיזוז העומדות לדייר מכוח הדין. 82. טענת המשיבים מקובלת עלינו. עם זה, ספק בעיננו אם מלכתחילה עומדת לעמידר זכות עיכבון לגבי חפצי הדייר. זכות העיכבון מוגדרת, בין היתר, בסעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970, כדלקמן: "קיבל הנפגע עקב החוזה נכס של המפר שעליו להחזירו, תהא לנפגע זכות - עיכבון באותו נכס כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המפר עקב ההפרה". הואיל ואיש מהצדדים לא התייחס לנושא זה בטיעוניו, נאפשר לצדדים להציג טיעוניהם בנושא זה, טרם מתן החלטה סופית לגבי סעיף זה. סעיף 13(א) ו- 13(ב) 83. סעיף זה קובע: "השוכר מתחייב שלא לבצע ו/או להרשות ו/או לאפשר ביצוע של כל שינוי ו/או תוספת בניה למושכר ו/או למגרש שעליו עומד המושכר ו/או לבית המשותף בו מצוי המושכר (להלן: "תוספת") אלא בהסכמה בכתב ומראש של המשכירה. הפר השוכר את התחייבותו בסעיף 13(א) לעיל יהיה השוכר חייב לסלק ולהרוס את התוספת על חשבונו והוצאותיו בלבד, אלא אם תורה עמידר לשוכר להשאיר את התוספת או חלקה". לטענת המבקשת, הסעיף מקפח באשר הוא מטיל חובות בלתי סבירות על השוכר. המבקשת סבורה כי יש לבטל את הסעיף או לחלופין, לקבוע שחובת השוכר מתמצה בהימנעות מנקיטת צעדים אקטיביים לביצוע שינויים במושכר. עוד מבוקש, לקבוע כי עמידר לא תהא רשאית להתנגד לשינויים המשפרים את תנאי המגורים במושכר. לטענת המשיבים, הסעיף אינו מקפח. המדובר בהסדר סביר, הנהוג בחוזי שכירות, ואין לאלץ את עמידר, שהיא בעלת המקרקעין, להסכים לפעולות בניה במקרקעיה. 84. לדעתנו, עמידר זכאית, כבעלת המקרקעין, למנוע ביצוע שינויים במושכר שלא בהסכמתה. לפיכך, איננו רואים משום קיפוח בהוראה האוסרת על השוכר לבצע בעצמו שינויים או תוספות במושכר או להרשות לאחרים לעשות כן. הקושי עולה מההוראה הקובעת כי "השוכר מתחייב שלא לאפשר לאחרים לבצע שינויים או תוספות כאלה. המונח "לאפשר" איננו ברור כל צרכו בהקשר שלפנינו, והוא עשוי לפתוח את הפתח לראות בשוכר כאחראי לכל פעולת בנייה או שינוי המתבצעת בשטח הבית בו נמצא המושכר. זאת משום שבהיותו מחזיק גם ברכוש המשותף ניתן לטעון שאי מניעת ביצוע הבנייה או השינוי עולה כדי מתן אפשרות לבצעו ודינו על כן, כשוכר שאפשר לאחרים לבצע את השינויים או התוספות. בכך יש, לדעתנו, כדי להטיל על השוכר חובה רחבה מדי בשמירת רכושה של המשיבה, העולה כדי קיפוח. כדי להסיר את הקיפוח, יש למחוק את המילים "ו/או לאפשר" שבשורה הראשונה של הסעיף. סעיף 13(ג) 85. סעיף זה קובע: "מבלי לפגוע בהוראות סעיף זה מובהר כי כל תוספת שתעשה כאמור תהיה שייכת למשכירה מבלי שתהיה חייבת בתשלום עקב כך". גם סעיף זה, לטענת המבקשת, מקפח את הדיירים, שכן הוא מעשיר את עמידר שלא כדין ופוגע בזכות הקניין של הדייר. המשיבים סבורים, שאין לאלץ את עמידר לשלם עבור כל תוספת בניה שנבנתה בהסכמתה, מה גם שתוספות כאלה נעשות על ידי השוכר ולמשכירה אין בהן עניין. 86. לגבי הוראה זו יש להתייחס לשתי אפשרויות. האפשרות האחת היא שהבנייה נעשתה שלא בהסכמתה של עמידר. במקרה זה, קובע סעיף 21 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 כי: "(א) הקים אדם מבנה ... במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין, או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם. (ב) בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שווים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א), לפי הפחות יותר. .... ". מסעיף זה עולה, שבעל המקרקעין אמנם איננו חייב להותיר בידו את המחוברים שנבנו ללא הסכמתו. אולם, אם בחר בכך, עליו לשלם את ערכם. משמע, אם השוכר מבקש לפרק את המחוברים, בעל המקרקעין אינו רשאי למנוע ממנו את הדבר, אלא אם הסכים לשלם את ערכם. הוראת החוזה מתנה על החוק, בכך שהיא קובעת שעמידר רשאית לחייב את השוכר להותיר את המחוברים שבנה ללא רשותה ובה בעת לא לשלם לו את תמורתם. הוראות אלה של חוק המקרקעין אמנם ניתנות להתנאה, אלא שהתנאה כזאת מקימה חזקת קיפוח לפי חוק החוזים האחידים. האפשרות האחרת היא שהבנייה נעשתה בהסכמתה של עמידר. במקרה כזה, כפי שקובע ד"ר מיגאל דויטש בספרו דיני קניין, הוצאת בורסי, כרך ב' עמ' 389, קיימת שתיקה הן בחוק המקרקעין והן בחוק השכירות והשאילה. במצב דברים זה, אין מניעה לכאורה לקבוע הסדר חוזי, אלא שהשאלה העולה במקרה כזה, היא האם התנאה הדורשת את השארת המחוברים על כנם, ובה בעת פוטרת את עמידר מלשלם תמורתם, אין בה משום התעשרות שלא כדין, וקיפוח הדייר. לדעתנו התשובה לכך צריך שתהא בחיוב, לפחות במקרה שבו השוכר מעוניין לפרק את המחוברים ולסלקם. במקרה כזה, אילו דובר בבנייה שלא בהסכמת עמידר, לא היה בידה למנוע מהשוכר לפרק את המחוברים אלא אם הייתה מוכנה לשלם את תמורתם. אין זה סביר שבמקרה שבו הבנייה בוצעה בהסכמתה של עמידר התוצאה תהא שונה. משמע, גם במקרה כזה, יש לאפשר לדייר, אם עמידר מסרבת לשלם את תמורת המחוברים, אחת מהשתיים: או להותיר את אלה על כנם בלא לקבל על כך תמורה, או לסלקם ולהחזיר את המצב לקדמותו. 87. התוצאה היא שהסעיף בנוסחו הנוכחי מקפח את הדייר, ועל עמידר לתקנו ברוח הדברים דלעיל. סעיף 14 88. סעיף זה קובע: "השוכר מתחייב לשמור על הניקיון במושכר, ובחצר וביתר הרכוש המשותף בבית בו נמצא המושכר (להלן: "הבית"). טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מטיל על השוכר חובה גורפת ורחבה. לטענת המשיבים, מטרת ההוראה לשמור על הדירות ועל הרכוש המשותף במצב תקין. הוראה מעין זו מופיעה בחוזים רבים שנושאם שימוש בנכס ואין בה משום קיפוח. 89. לעמידר אכן אינטרס לגיטימי לדאוג לכך שהמושכר והרכוש המשותף יישמרו במצב תקין. איננו רואים גם כל קיפוח בהוראה המחייבת את השוכר לשמור על ניקיון דירתו. בנוגע לשאר חלקי המושכר, אנו סבורים שיש להבחין בין החובה הפסיבית, היא החובה להימנע מביצוע מעשה הפוגע בניקיון הרכוש המשותף, שבה אין משום קיפוח, לבין החובה האקטיבית לעשות מעשה כדי להביא לניקיון הרכוש המשותף. לכאורה ניתן היה לחשוב שחובת השמירה מתייחסת לחובה הפסיבית בלבד. אולם, מסיכומי המשיבה עולה כי היא רואה בחובת השמירה המוטלת על השוכר מכוח החוזה, משום חובה אקטיבית "לדאוג לניקיון הרכוש המשותף" (סעיף 38ד לסיכומים). לדעתנו, לא ניתן להטיל על השוכר חובה אקטיבית כזאת לגרום בעצמו לניקיון הרכוש המשותף, שהרי חובה כזאת עשויה לחייב אותו לנקות בעצמו את כל הרכוש המשותף. מאידך, אנו סבורים, שניתן להטיל על השוכר לשתף פעולה עם דיירי הבניין האחרים לשם שמירה על ניקיון הרכוש המשותף (ראה בהמשך), וכן ניתן להטיל עליו לשאת בחלק יחסי של ההוצאות הכרוכות בכך. מכאן, שבנוסחו הנוכחי הסעיף מקפח. לשם הסרת הקיפוח יש למחוק מהסעיף את החובה לשמור על ניקיון הרכוש המשותף, או לנסח חובה זו ברוח הדברים דלעיל. סעיף 15(א) 90. סעיף זה קובע: "השוכר מתחייב לדאוג לשלמות השירותים והמתקנים המשותפים לבית (כגון: חשמל, מים, סדורים סניטריים, מתקני אשפה, מתקני כיבוי מעליות, הסקה מרכזית, אנטנות, חדרי מדרגות, גדרות, גינון, מקלטים וכו') ולהחזיקם במצב טוב ומתוקן". המבקשת טוענת כי הסעיף מקפח בכך שהוא מטיל על השוכר חובות המוטלות על עמידר או על כלל הדיירים בבית משותף. לטענתה, הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיף 4(1) לחוק, בכך שהוא פוטר את עמידר מחובות אשר על-פי דין היו מוטלות עליה ו/או על כלל בעלי הדירות בבית המשותף. המשיבים טוענים שיש לקבוע חובה זו בחוזה, שכן השליטה השוטפת על המתקנים בבניין מצויה בפועל בידי הדיירים. כמו כן, אין מדובר בחובה לתקן את הפגמים, כפי שעולה מסיכומי המבקשת, אלא רק בחובת שמירה. בנוסף, טוענת עמידר, שפרק ו' של חוק המקרקעין אשר מסדיר את היחסים בין בעלי דירות בבית משותף אינו מסדיר את היחסים שבין שוכר דירה בבית משותף לבין בעלי הדירה או שוכרים של דירות אחרות. לטענתה, הוראה זו, לפיה השוכר נושא בנטל ההחזקה השוטפת של המתקנים המשותפים, היא הוראה מקובלת בחוזי שכירות ויש הצדקה להטילה על הדייר, שהוא גם זה אשר נהנה מהפעלתם של מתקנים אלה בתקופת השכירות. 91. סעיף זה מעורר מספר קשיים: ראשית, הביטוי "מתחייב לדאוג לשלמות השירותים והמתקנים המשותפים", אינו ברור כל צרכו. מקובל גם על המשיבים ששוכר הדירה הציבורית אינו חייב לשאת בחובה מעבר להחזקה שוטפת של מתקנים אלה. אולם הביטוי "מתחייב לדאוג" יכול שיתפרש כמרחיב את החובה המוטלת על הדייר, מעבר לתחזוקה שוטפת של המתקנים. עניין זה דורש הבהרה. שאלה נוספת העולה בהקשר זה הנה האם יש בהוראת הסעיף כדי לפטור, כפי שטוענת המבקשת, את עמידר מהחובות המוטלות עליה בחוק הדיור הציבורי. אולם, המבקשת לא הפנתה לחובות ספציפיות המוטלות על עמידר בחוק זה. העיון בחוק מלמד, שככלל, החוק מתייחס לחובת ביצוע התיקונים ב"דירה ציבורית" וזו, על פי הגדרתה בחוק, אינה כוללת את הרכוש המשותף. (ראה: סעיפים 1 ו - 2 לחוק). הגדרת הליקויים שבתוספת לתקנות כוללת גם את צנרת המים כולל צנרת המים החמים המשותפת, "למן הזקיף שלפני מתקן המים המשותף לבנין ועד כל נקודת קצה או עד לדוד החימום של הדירה". אולם גם התוספת אינה כוללת מתקנים אחרים (כגון מעליות, מערכת הסקה, מתקני סניטציה, חדרי מדרגות וכיוצא באלה מתקנים משותפים). מכל מקום, תהא הגדרתם המדויקת של הליקויים אותם על המשיבה, על פי החוק או התקנות, לתקן, חובה זו אינה כוללת את התחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף. מכאן שלפי חוק הדיור הציבורי ותקנותיו, אין מניעה מלפני עמידר לחייב את הדיירים לשאת בתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף ומתקניו. חוק נוסף הנוגע לעניין הוא חוק השכירות והשאילה. בחוק זה נקבע כי: "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - "הפגם" ... זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז - 1967 או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר". גם סעיף זה חל על תיקון ליקויים ואף הוא איננו מתייחס לתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף והמתקנים שבו. 92. לגופו של עניין, וללא קשר לחוקים האמורים, אנו סבורים שחיוב שוכרי הדירות של עמידר לשאת בתחזוקה של הרכוש המשותף, בכלל זה המתקנים שנועדו לשרת את כלל הדיירים, הנה סבירה ביותר, הדבר נוהג ברוב חוזי השכירות, ואין בו כדי לקפח את השוכרים. 93. עם זה, אנו סבורים שהחובה כפי שנוסחה בחוזה - "לדאוג לשלמות השירותים והמתקנים המשותפים לבית ..." - הנה חובה רחבה מדי. פרשנות מילולית לסעיף, עשויה ללמד שעל כל שוכר מוטלת באופן אישי החובה לדאוג לשלמות השירותים והמתקנים שברכוש המשותף, או כתיקונו של סעיף על פי פסק דין זה - החובה לדאוג לתחזוקתו השוטפת של רכוש זה. מסתבר שגם המשיבים לא כיוונו לתוצאה כזאת. המטרה שמנסה עמידר להשיג באמצעות הוראות אלה שבחוזה, כעולה מסיכומיה, היא השגת הסדר דומה לזה הנוהג לגבי החזקת הרכוש המשותף בבתים משותפים לפי פרק ו' לחוק המקרקעין. זאת בהעדר אפשרות להחיל את החוק באופן ישיר על שוכרי הדירות. אולם גם חוק המקרקעין איננו מחייב כל בעל דירה להחזיק בעצמו את הרכוש המשותף על מתקניו. ככל שהחוק מקים חובה כזאת, הרי זו הנה פועל יוצא של שיתוף פעולה בין בעלי הדירות במתכונת הקבועה בחוק. במסגרת הנוכחית לא ניתן ליישם את ההסדרים הסטטוטוריים הקבועים בחוק המקרקעין על שוכרי הדירות של עמידר, בכלל זה קביעת מנגנונים לקבלת החלטות וכיוצא בזה. גם המשיבה איננה מתיימרת לעשות זאת. 94. לאור כך אנו סבורים שיש להגביל את החבות המוטלת על שוכר הדירה בעניין זה לשיתוף פעולה עם שוכרי הדירות האחרים בתחזוקתו של הרכוש המשותף והמתקנים שבו, ובנשיאה, יחד עם השוכרים האחרים, בחלק יחסי של ההוצאות הכרוכות בכך. 95. סעיף 15(ב) סעיף זה קובע: "השוכר מתחייב לשלם את חלקו היחסי בהוצאות ההחזקה והניקיון של הנ"ל ושאר הרכוש המשותף". גם כאן טוענת המבקשת שהסעיף מקפח בהטילו ללא אבחנה נשיאה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף על השוכר. לטענתה, יש להבחין לעניין זה בין הוצאות שוטפות אשר חובת תשלומן מוטלת על השוכר לבין הוצאות שחובת תשלומן מוטלת על עמידר. המשיבים מסכימים כי עניינו של הסעיף בנשיאה בהוצאות שוטפות. לאור האמור בנושא זה לעיל, אנו סבורים שיש להבהיר עניין זה על ידי הוספת המילה "השוטפות" לאחר המילה "ההחזקה" שבסעיף זה. סעיף 16 96. סעיף זה קובע: "א) כל עבודה שעל השוכר לבצע על-פי הוראות החוזה זה ולא ביצע תוך זמן סביר, על אף התראה שניתנה לו על-ידי המשכירה, רשאית המשכירה לבצע במקומו ולחייב אותו בהוצאות ביצוע העבודה בתוספת 15% דמי טיפול מטעם המשכירה. לעניין סעיף זה "זמן סביר" משמעו 30 יום, אלא אם אי ביצוע העבודה תוך זמן קצר מזה יגרום נזק לדירה או לצד ג'. במקרה של חשש לנזק לצד ג' תהיה המשיבה רשאית לבצע את העבודה במקום השוכר אף ללא התראה. ב) חשבונות המשכירה בקשר להוצאות ישמשו הוכחה לכאורה על הצורך בעשיית העבודות האמורות כולן או מקצתן וגם על הסכום שעל השוכר יהיה להחזיר למשכירה בעד ביצוען. השוכר יהיה חייב להחזיר את הסכום למשכירה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מרבית ע"פ חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום התשלום ועד ליום קבלת ההחזר מהשוכר. ג) עבודה שעל המשכירה לבצע על-פי הוראות חוזה זה בתוך המושכר, ואי ביצועה תוך זמן קצר עלול לגרום נזק חמור ובלתי ניתן לתיקון לשוכר, והמשכירה לא ביצעה אותה בתוך 30 יום מיום דיווח השוכר למשכירה על הצורך בביצוע העבודה, רשאי השוכר לבצעה על חשבון המשכירה, ובלבד שמסר למשכירה התראה מתאימה על ביצוע העבודות על ידו 30 יום נוספים מראש, ועלות הביצוע אינה עולה על 5,000 ש"ח כולל מע"מ. סכום זה יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן מהמדד הידוע בחודש דצמבר 1997 ועד למדד הידוע בעת מתן ההתראה. הביצוע יהיה על-ידי קבלן רשום ומורשה לסוג זה של עבודות בלבד, והחזר התשלום יעשה רק כנגד חשבונית מס כדין. ההחזר לא יבוצע אם יתברר כי התיקון שנעשה לא הועיל למניעת הנזק, או שהמשכירה היתה יכולה לבצע את התיקון בעלות פחותה ב- 75%. הערכת המשכירה לגבי יעילות התיקון ועלותו לביצוע על-ידי המשכירה תהווה ראיה לכאורה לעניין זה. התשלום יבוצע בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק פסיקת ריבית מיום התשלום על-ידי השוכר ועד ליום ההחזר". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח בהיותו חד צדדי ומתייחס רק לחובות המוטלות על השוכר. לטענתה, הסעיף עומד בניגוד להוראת סעיף 2 לחוק הדיור הציבורי. הקיפוח העולה מסעיף זה בא לידי ביטוי, לפי טענת המבקשת, גם בדרך שבה הוא קובע את עלות ויעילות ביצוע התיקונים, בכך מקים הסעיף, נטען, את חזקות הקיפוח הקבועות בסעיפים 4(1) ו- 4(7)לחוק. לטענת המבקשת, יש לנסח סעיף זה באופן הדדי ואין מקום לקביעה כי הערכת יעילות התיקון ועלות ביצועו על-ידי עמידר תהיה בגדר ראיה לכאורה. המשיבים טוענים כי הסעיף אינו נוגד את הוראת סעיף 2 לחוק הדיור הציבורי, שכן כל שנקבע בו הוא ההסדר למקרה שבו צד לחוזה מבצע תיקונים המוטלים על הצד השני. לטענתם, גם אין מקום לטענה כי מדובר בסעיף חד- צדדי, שכן הסעיף מתייחס לשתי האפשרויות, הן האפשרות שהשוכר לא יבצע את התיקונים המוטלים על עמידר והן האפשרות שעמידר לא תבצע את התיקונים המוטלים על השוכר. לגבי ההבדל שבין עמידר לדיירים מבחינת ההוראות שנקבעו בסעיף זה בעניין יעילות התיקונים וביצועם, טוענים המשיבים, כי יש הבדל גדול בנושא זה בין עמידר אשר מפעילה מערך מקצועי גדול המבצע שיפוצים ותיקונים ובידה מידע מדויק לגבי עלותם של התיקונים ויעילותם, לבין תיקונים המבוצעים על-ידי הדייר, אשר עשויים להיות בלתי יעילים, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה מקצועית. מכאן גם נובע, לטענת המשיבים, ההבדל בדרכי ההוכחה של ההוצאות, לרבות התנאי שספריה של עמידר לגבי הוצאותיה והערכתה את יעילות התיקונים ישמשו כהוכחה לכאורה. לאור פער הידע בין הצדדים, נטען, גם אין מקום לטענת הקיפוח, שכן הערכתה של עמידר תהיה מלכתחילה מושתתת על אדנים טובים ומבוססים יותר. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי מלכתחילה היא סברה שאין לאפשר לשוכר לבצע תיקונים, אך היועץ המשפטי לממשלה לא קיבל עמדה זו וסבר, שיש לאפשר לשוכר לבצע תיקונים במושכר בתנאים מוגבלים, והיא קיבלה על עצמה את דעתו של היועץ המשפטי לממשלה. 97. לדעתנו, סעיף זה אינו נוגד את הוראות סעיף 2 לחוק הדיור הציבורי. זאת משום שהסעיף לא בא לפטור את עמידר מביצוע התיקונים, אלא להקנות לשוכר, כמו גם לעמידר, במקרה שבו הצד אשר חייב בביצוע התיקונים לא יבצעם, לבצע את התיקונים בעצמם. בכך לא ניטלה מהשוכר זכות כלשהי, אלא נוספה לו זכות - לבצע את התיקונים, בנסיבות מסוימות, בעצמו. 98. אשר לטענת המבקשת כי סעיף זה הוא חד צדדי. אכן, הסעיף לוקה בחד צדדיות כמעט בכל הנושאים בהם הוא עוסק: זכותה של עמידר לבצע את העבודות שבביצוען חב השוכר איננה מוגבלת לעבודות דחופות בלבד, בעוד שזכותו של השוכר לבצע את התיקונים בהן חבה עמידר מוגבלת לעבודות שאי ביצוען עלול לגרום נזק חמור ובלתי ניתן לתיקון. זכותו של השוכר לבצע את התיקונים מותנית בכך שעמידר לא תבצעם בעצמה בתוך 60 יום מיום שהשוכר הודיע לה על הצורך בביצוע התיקונים לראשונה, (כאשר תקופה זו מורכבת משתי תקופות: תקופה ראשונה של 30 יום מיום שעמידר קיבלה על כך דיווח הראשון מהשוכר, ותקופה של 30 יום נוספים מעת שקיבלה התראה נוספת מאת השוכר). זאת למרות שכאשר מדובר בזכותו של השוכר לביצוע התיקונים במקום עמידר, מדובר בתיקונים אשר מלכתחילה הם תיקונים דחופים, בעוד שהתיקונים שעמידר זכאית לבצע במקום השוכר אינם, בהכרח, תיקונים דחופים. עמידר, מאידך, זכאית לבצע את התיקונים בעצמה בתום 30 יום מהמועד שבו חייב היה השוכר לבצעם על פי החוזה, בלא שהיא חייבת לתת לשוכר הודעה נוספת על כוונתה לבצע את התיקונים בעצמה, והיא אף זכאית, במקרים דחופים, לבצע את התיקונים קודם לתום תקופת 30 הימים. השוכר זכאי לבצע את התיקונים בדירתו בלבד, בעוד שעמידר זכאית לבצע תיקונים גם ברכוש המשותף; עלות הביצוע של תיקוני השוכר אסור שתעלה על 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ, בעוד שעל עלות תיקוני עמידר אין הגבלה; ההחזר לשוכר לא יבוצע אלא אם יתברר כי התיקון שנעשה הועיל למניעת הנזק, בעוד שזכותה של עמידר להחזר הוצאותיה אינו מותנה בכך שתיקונים אלה הועילו למניעת הנזק; עמידר זכאית, בנוסף על ההוצאות הישירות לקבל דמי טיפול בשיעור 15%, בעוד שהשוכר רשאי לקבל את הוצאותיו בלבד ואיננו זכאי לקבל פיצוי עבור ביטול זמנו; זכותו של השוכר להחזר הוצאות מותנית בכך שעלות התיקון איננה עולה על 25% מהסכום שבו עמידר הייתה יכולה לבצע את התיקון בעצמה, בעוד שהושכר חייב לפצות את עמידר בגין הוצאותיה, תהא אשר תהא ההוצאה שבה ניתן לבצע את התיקון שלא באמצעות עמידר. 99. חשיבות התיקונים שאותם על עמידר לתקן עבור השוכר, אינה נופלת מחשיבותם של התיקונים שעל השוכר לתקן עבור עמידר. לאור כך, איננו מוצאים הצדקה לחוסר האיזון והעדר ההדדיות שבין הצדדים לחוזה. גם לא הוצגו בפנינו נימוקים של ממש המצדיקים חוסר איזון זה. יתירה מזו, הגבלת זכותו של השוכר לבצע את התיקונים בהם חבה עמידר נוגדת את הוראת סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה אשר קובע: "(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר - (1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר את החזרת הוצאותיו הסבירות; ... (ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב)". שלילת זכות זו של השוכר הקבועה בחוק השכירות והשאילה מקימה חזקת קיפוח לפי סעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים. לאור האמור, אנו סבורים שסעיף זה מקפח את הדיירים. כדי להסיר את הקיפוח יש לנסח את הסעיף באופן שיקנה לשוכר זכות מקבילה לזו של עמידר, לבצע את התיקונים בהם חבה עמידר ושאותם היא לא ביצעה. 100. הסעיף קובע הוראות גם בעניין נטל ההוכחה, ואף באלה יש, לדעתנו, כדי לקפח את הלקוחות. זאת בשני נושאים: ראשית חשבונות עמידר בקשר להוצאות התיקון שבוצע על ידה ישמשו הוכחה לכאורה על הצורך בעשיית העבודות וגם על הסכום שעל השוכר יהיה להחזיר למשכירה בעד ביצוען; שנית, הערכתה של עמידר את יעילות התיקון ועלותו עבורה תהווה גם היא ראיה לכאורה לעניין זה. 101. המשיבים מצדיקים הוראות אלה שבחוזה בפער הידע והמומחיות שבין הצדדים. לדעתנו, אין בהסבר זה כדי להצדיק הקניית יתרון ראייתי זה לעמידר על פני השוכר. ראשית, אין מניעה לכך שגם השוכר יבצע את התיקונים באמצעות מומחים שאינם נופלים במומחיותם ממומחי עמידר. שנית, מומחיותו היתירה של צד אחד על פני הצד השני אין בה כדי להצדיק שינוי בנטלי הראיה. 102. מעבר לכך, עצם הפיכת נטל הראיה הקבוע בדין מקים חזקת קיפוח לפי סעיף 4(7) לחוק החוזים האחידים. המחברות לוסטהויז ושפניץ קובעות בעניין זה בספרן: "לעניין זה קובעת החזקה השביעית, שהעברת נטל ההוכחה על מי שהדין לא היה מטיל עליו נטל זה, היא לכאורה מקפחת. למרות שחזקה זו נוגעת רק לדיני הראיות ולא לדין המהותי חשיבותה רבה: תנאי המעביר את נטל ההוכחה אל הלקוח במקום שהוא מוטל על הספק, יכול, לעתים, לגרום להכשלת תביעתו של הלקוח. כזה הוא, למשל, תנאי בחוזה הקובע שמסמכי הספק יהוו ראיה לכאורה לנכונותם". (עמ' 96-97). 103. ההוראה בחוזה שלפנינו קיצונית הרבה יותר מהוראות הקובעות שמסמכי הספק יהיו ראיה לכאורה לנכונותם. זאת משום שספרי עמידר אינם מהווים ראיה רק לנכונות הרשום בהם, היינו לעובדה שעמידר אכן הוציאה בגין התיקונים את הסכומים הרשומים בספרים, אלא גם לכך שהוצאה זו היא הוצאה סבירה, עובדה שהיא בגדר קביעה "לבר פנקסית" החורגת מספרי החשבונות. הערכתה של עמידר את יעילות התיקון ועלותו, גם היא מהווה על פי הוראה זו שבחוזה משום ראיה לכאורה, למרות שמדובר בהערכתו של צד מעוניין, שאין לה כל קשר לספרי החשבונות של עמידר. 104. לאור האמור אנו סבורים שהוראות אלה המקנות לספריה ולקביעותיה של עמידר מעמד של ראיה לכאורה, הם תנאים מקפחים ויש, לפיכך, לבטלם. סעיף 17 105. סעיף זה קובע: "השוכר יטפל על חשבונו בקבלת שעון מים, שעון חשמל ושעון גז למושכר וישלם על חשבונו את הפיקדונות הנדרשים לכך". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מטיל על השוכר חובות שצריכות להיות מוטלות על המשכיר. עוד נטען, שהסעיף עומד בניגוד להוראות סעיפים 2 ו- 8 לחוק הדיור הציבורי ואף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיף 4(1) לחוק. לאור האמור, המבקשת סבורה כי יש לקבוע שעל עמידר מוטלת החובה לדאוג לחיבור הדירה לרשתות החשמל, מים וגז, לדאוג לקיום מונים מתאימים ולהבטיח תקינותם ובטיחותם של מתקנים אלו וכי הפרת סעיף זה תהווה הפרה יסודית. המשיב סבור, כי הסעיף אינו סותר את הוראות סעיפים 2 ו- 8 לחוק הדיור הציבורי, מאחר שמדובר בסוגיה שחוק זה אינו עוסק בה. לטענתו, ההתקשרות הישירה בין השוכר לבין ספקי השירותים השונים נדרשת מאחר שהשוכר הוא זה המקבל את השירותים ומחויב בתשלום עבורם, ואין מקום שעמידר תישא בתשלומים אלה במקומו. 106. המבקשת לא ראתה להסביר מדוע נוגד סעיף זה את הוראות חוק הדיור הציבורי. היא גם לא הצביעה על הוראת דין קונקרטית המחייבת את עמידר לדאוג לקבל שעון המים, החשמל והגז ולשלם את הפיקדונות הנדרשים לצורך כך. לאור כך, מקובלת עלינו טענות המשיבים כי על השוכר, בהיותו הצרכן הנזקק לשירותים אלה אשר גם משלם עבורם להסדיר את התשלומים גם בגין פריטים אלה. טענת הקיפוח לגבי סעיף זה נדחית. סעיף 18 107. סעיף זה קובע: "כל תשלום החל על השוכר על-פי חוזה זה רשאית המשכירה לשלם במקומו והשוכר יהיה חייב להחזיר את הסכום למשכירה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית המרבית על-פי חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום התשלום ועד ליום קבלת ההחזר מהשוכר". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח מאחר שאין בו הדדיות בעניין ההצמדה והריבית וכן בכך שאין דרישה מראש ובכתב לתשלום. לטענתה, יש להפעיל את סעיף באופן הדדי וכתנאי להפעלתו על עמידר לשלוח לשוכר דרישת לביצוע תשלום בכתב ומראש וליתן לו אורכה של 14 יום לפחות ממועד קבלת הדרישה לביצוע התשלום. המשיבים טוענים כי אין בהוראת הסעיף משום חוסר הדדיות, מאחר שעמידר היא המשלמת תשלומים שהדייר חייב בהם, ולא ההפך. במקרה בו הדייר מבצע חיובים המוטלים על עמידר, אזי גם עליה מוטל להשיב לו את הסכום המגיע לו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. 108. המבקשת לא הצביעה על חיובים כספיים ספציפיים המוטלים על עמידר על פי החוזה ואשר אינם נושאים ריבית והפרשי הצמדה. גם העיון בחוזה איננו מגלה, כפי שטוענת עמידר, חיובים כאלה, למעט נושא החזרת הפיקדון, שלאור ההחלטה לגביו, אין בו עוד כדי לבסס טענה להעדר הדדיות. לאור כך יש לדחות את טענת הקיפוח לגבי סעיף זה. סעיף 19 109. סעיף זה קובע: "השוכר ישא בתשלום המסים והאגרות לעירייה וכן בתשלומים עבור אחזקה וניהול הרכוש המשותף ובתשלומי חשמל, מים, גז, טלפון וכל תשלום החל על-פי דין על מחזיק מקרקעין". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מטיל על השוכר באופן גורף את הנשיאה בתשלומים. המבקשת טוענת כי על השוכר לשאת בתשלומים שוטפים בלבד, ואילו על עמידר לשאת ביתר התשלומים. לטענת המשיב, כוונת הסעיף להטיל על השוכר תשלומים שוטפים המוטלים על מי שמחזיק בפועל במקרקעין ולכן אין בו משום קיפוח. המשיבה טוענת, שהוראה מסוג זה הנה הוראה רגילה ומקובלת בחוזי שכירות ואין בה משום קיפוח. 110. המבקשת איננה מלינה על איזה מהחיובים הקונקרטיים הקבועים בנושא זה בחוזה. טענתה נסבה על החיוב הכללי המטיל על השוכר לשאת ב"כל תשלום החל על פי דין על מחזיק המקרקעין". המבקשת גם לא הצביעה בסיכומיה על מס או תשלום כלשהו אשר עשוי שיוטל בעקבות ניסוח זה על השוכר, ושיש בו כדי לקפחו. לאור כך, ובהיות השוכר מחזיק במקרקעין, לא מצאנו פגם או קיפוח בחיובו לשלם בתשלומים אלה. סעיף 20 111. סעיף זה קובע: "אם המושכר נמצא בבית משותף או בית העתיד להירשם כבית משותף תהא המשכירה רשאית לסדר גינה על יד הבית שבו נמצא המושכר ו/או לטפל בגינה ו/או בשרותי הניקיון ובמידה ותעשה כן ישלם השוכר למשכירה את חלקו מדי חודש וחודש לפי דרישת המשכירה ובתוספת 5% דמי טיפול מטעם המשכירה. דין תשלומים אלה כדין תשלומי שכר-דירה. האמור לעיל לא יחול אם המחזיקים ברוב הדירות בבית יחליטו לטפל בגינה ו/או בשירותי הניקיון ויעשו כך בפועל". המבקשת סבורה כי סעיף זה מקפח באשר הוא מקנה לעמיד זכות לחייב את השוכר, על-פי שיקול דעתה, בתשלום עבור גינון ו/או שירותי ניקיון. בהטלת חובה זו, יש, לדעת המבקשת, פתח לניצול לרעה וגביית כספים נוספים מן השוכרים, שלהם אין שליטה על גובה ההוצאה. לטענתה, הסעיף מקים חזקת קיפוח לפי סעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים בהטילו על השוכר תשלום לפי שיקול דעתה של עמידר ובמחיר שנקבע על ידה. המשיב טוען, כי מאחר והסעיף חל רק כאשר הדיירים אינם מעונינים לטפל בגינה ו/או בשירותי הניקיון, הרי שאין בו משום קיפוח. לטענת המשיבה, סידור גינה בבית משותף הנה פעולה המתבצעת עבור כל הדירות, ולכן אין טעם לשאול כל שוכר אם הוא מעונין שעמידר תטפל עבורו בגינה. המשיבה מקבלת את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, שאם המחזיקים ברוב הדירות יחליטו לטפל בעצמם בגינה, יש לאפשר להם לעשות זאת. בנוסף, טוענת עמידר, שכבעלת הזכויות במקרקעין, יש לה אינטרס לגיטימי לשמור על הסביבה הנאה של הבית המשותף שבו נמצאות הדירות, וזאת גם אם השוכרים אינם מעונינים בכך. 112. עמדת המשיבים מקובלת עלינו. איננו רואים כל קיפוח בכך שעמידר תדאג לחזות פני הבתים וחצרותיהם, בכלל זה נושא הגינון, ותחייב את הדיירים בהוצאות הכרוכות בכך, אם אלה אינם רוצים או אינם מסוגלים לטפל בנושאים אלה בכוחות עצמם. סעיף 21 113. סעיף זה קובע: "המשכירה תהיה רשאית להעביר את זכויותיה לפי חוזה שכירות זה, כולן או מקצתן, מבלי להיזקק להסכמת השוכר". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא אינו מסייג את יכולתה של המשכירה להעביר זכויותיה. לטענתה, הסעיף נוגד את הוראות סעיפים 2 ו- 5 לחוק הדיור הציבורי שכן הוא מאפשר העברת הזכויות לחברה שאינה חברה לדיור ציבורי כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זה. בנוסף, נטען, כי הסעיף מקים חזקת קיפוח לפי סעיף 4(3) לחוק, שכן הוא מאפשר לעמידר להעביר את זכויותיה לצד ג'. לטענת המבקשת, יש להגביל את העברת זכויותיה של עמידר בדירות הציבוריות, בכך שזו תעשה, אם בכלל, לגוף ממשלתי או לרשות סטטוטורית בלבד, יובטח לשוכר שההעברה לא תפגע בזכויותיו ותינתן לו התראה מוקדמת בכתב שישה חודשים מראש. המשיב סבור, כי סעיף זה הכרחי מאחר שייתכנו שינויים בכל הקשור למעמדה של עמידר ובמדיניות הדיור הציבורי. לטענתו, נושא זה הוא עניין להחלטות ממשלה או לחקיקה, ואין לקבוע בחוזה הוראות אשר יתערבו במדיניות הממשלה בנושא הדיור הציבורי. המשיבה טוענת, בנוסף, כי זכות המשכיר להעביר זכויותיו בנכס המושכר לאחר, בלא צורך בהסכמת המשכיר, היא הוראה מקובלת המופיעה בחוזי שכירות, ואין מקום להגבילה גם במקרה זה. 114. טענות הצדדים בעניין זה מתעלמות מכך שהחוזה מדבר באופן מפורש על העברת זכויותיה של עמידר בחוזי השכירות (וא בנכסים המושכרים) ולא על העברת חובותיה על פי חוזים אלה. ככל שמדובר בהעברת הזכויות, לא צריכה, לכאורה להתעורר כל בעיה. כך נפסק, כפי שמציינות המחברות לוסטהויז ושפניץ, בפסק הדין בעניין הסוכנות היהודית, אשר ויתרה על זכותה להעביר את כל החוזה למשרד הקליטה והסתפקה בשמירת האפשרות להעביר את זכויותיה לפי החוזה, להבדיל מחיוביה, למי שתמצא לנכון. תנאי זה קיבל באותו מקרה את אישורו של בית הדין (שם, בעמ' 236). לאור כך איננו סבורים שיש בסעיף זה כדי לקפח את הדיירים. סעיף 22 115. סעיף זה קובע: "המשכירה תהיה רשאית לעשות כל שינוי ו/או תוספת בבית שבו נמצא המושכר לרבות פתיחת ו/או סגירת חלונות/דלתות במושכר, ולרבות בניית דירות נוספות או ניצול אחר של זכויות בנייה, מבלי להיזקק להסכמת השוכר. הכל תוך מאמץ שלא לגרום אי נוחות בלתי סבירה לשוכר". לטענת המבקשת הסעיף מקפח באשר הוא מאפשר לעמידר לבצע שינויים במושכר, מבלי לקבל את הסכמתו של השוכר. עוד נטען, כי הסעיף מקים את חזקת הקיפוח הקבועה בסעיפים 4(2) ו- 4(4) לחוק בכך שהוא מאפשר לעמידר לשנות חיובים מהותיים ופוגע בזכותו היסודית של השוכר להתגורר בדירה, כפי שקיבל אותה במעמד החתימה על החוזה. משיב מס' 1 טוען כי הוראה זו נובעת מייחודו של הדיור הציבורי כמשאב ציבורי, ולכן הוא מחייב איזון בין זכויות הדייר הבודד לבין זכויות כלל הדיירים. במקרים רבים עדיף לשוכר להישאר בדירתו בעת ביצוע התיקונים, כאשר ללא הוראה זו ייתכן שעמידר תיאלץ לפנותו על מנת לבצע את התיקונים. לטענת המשיבה, זכותו של המשכיר לבצע שינויים בדירה מבלי לקבל הסכמתו של השוכר, אינה חריגה לעומת יחסי שכירות רגילים ואינה יכולה להיחשב כמקפחת. מניעת האפשרות מבעל מקרקעין מלנצל את המקרקעין לפי רצונו מהווה פגיעה בזכות הקניין שלו. 116. בנושא זה יש להבדיל בין עצם ביצוע השינויים לבין דרך ביצועם. אשר לעצם ביצוע השינויים, יש להבדיל בין שינויים בתוך המושכר, היינו, בתוך הדירה המושכרת עצמה, שלגביהם אנו סבורים שהזכות שנוטלת לעצמה עמידר לבצעם ללא הסכמת השוכר מקפחת את הדיירים, לבין שינויים המתבצעים מחוץ לדירה. את השינויים האחרונים אנו סבורים רשאית עמידר לבצע גם ללא הסכמת הדייר, ואין בזכות זו כדי לקפח את הדיירים. 117. אשר לדרך ביצוע השינויים, גם כאן אנו סבורים שיש בהוראה זו שבחוזה כדי לקפח את הדיירים. זכות השכירות של הדייר כוללת בחובה את הזכות לעשות שימוש במושכר ולהפיק ממנו את מלוא ההנאה המוקנית למחזיק כתוצאה משימוש זה. הוראת הסעיף המאפשרת לעמידר לעשות במושכר שינויים, תוך גרימת אי נוחות בלתי סבירה לשוכר (אם לא עלה בידה חרף עשיית מאמצים שלא לגרום לאי נוחות בלתי סבירה כזאת), עשויה לפגוע בהנאה הסבירה שזכאי השוכר להפיק מהשימוש בנכס המושכר, ובכך לשלול ממנו את הזכות שהוענקה לו בחוזה. כך עולה גם מהסיפא לסעיף, לפיו כל שמתחייבת המשכירה בנושא זה הוא לעשות "מאמץ שלא לגרום אי נוחות בלתי סבירה לשוכר". משמע, היא שומרת בידה את הזכות לגרום לשוכר לאי נוחות בלתי סבירה, אם מאמציה למנוע את הדבר לא יעלו יפה. בכך, אנו סבורים, יש כדי לקפח את הדיירים. עם זה, מקובל עלינו שניתן שעמידר תוכל לבצע גם תיקונים הגורמים לדיירים לנוחות בלתי סבירה אם תהא מוכנה לספק לדיירים דיור חלוף. סעיף 23 118. סעיף זה קובע: "מופנית תשומת לב השוכר לערך של שבת ומועדי ישראל כאחד מערכי מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרטית, ולחובה לכבד את הוראות הדין הנוגעות לכך כגון בעניין שעות עבודה ומנוחה ומניעת מפגעים במהלך השימוש במושכר". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא כולל יסוד של כפיה דתית ותרבותית. כמו כן נטען, שהסעיף פוגע בחופש הביטוי והאמונה של השוכר בכך שהוא הופך איסורים מסוימים שבדין לתניות חוזיות שהפרתן מהווה הפרת ההסכם. לטענת המשיב, כוונת הסעיף היא דקלרטיבית בלבד ואין בה כדי לפגוע בזכויות השוכר על-פי החוזה או על-פי הדין. המשיבה סבורה כי הסעיף אינו מטיל על השוכר חובה חוזית אלא רק מפנה את תשומת ליבו של השוכר לדינים העוסקים בכך ולחובה לכבד את הוראות הדינים האלו. 119. מטיעוניהם של שני הצדדים בעניין זה עולה, שמבחינה עקרונית אין ביניהם חילוקי דעות על כך שאין לכלול בחוזה הוראה חוזית המטילה על השוכרים חובה הלכתית כלשהי בנושא השבת. כך טוענת המבקשת בסיכומיה כי הקיפוח שבחוזה מתבטא בכך שהוא הופך "איסורים מסוימים שבדין ... לתניות חוזיות שהפרתן עולה כדי הפרת הסכם ...". משמע, טרונייתה של המבקשת לא נסבה על עצם האזכור בחוזה של קדושת השבת אלא על הניסיון לכפות את השמירה על השבת במסגרת חוזית. ואולם גם המשיבות מסכימות שאין לייחס להוראת החוזה בנושא זה משמעות מחייבת. כך טוענת נציגת היועץ המשפטי לממשלה כי "כוונת הסעיף היא דלקרטיבית בלבד, ואין בה כדי לפגוע בזכויות השוכר על פי החוזה או על פי הדין". ואילו עמידר טוענת, כי "הסעיף המוצע אינו מטיל על השוכר שום חובה חוזית לגבי הפעילות במוזכר בשבת ובמועדי ישראל, אלא רק מפנה את תשומת ליבו של השוכר לדינים העוסקים בכך ולחובה לקיים דינים אלה". 120. חילוקי הדעות בין הצדדים נסבו אפוא רק על השאלה האם הוראת החוזה בנושא זה היא הוראה דקלרטיבית או הוראה המבקשת לכפות על הדיירים את כיבוד הערך של קדושת השבת באמצעות חיוב חוזי. 121. העיון בסעיף מעלה, לדעתנו, שאין ספק בכך שהרישא של הסעיף היא בעלת משמעות דקלרטיבית גרידא. הספק בעניין זה עולה לגבי הסיפא לסעיף המפנה את תשומת לב השוכר "לחובה לכבד את הוראות הדין הנוגעות לכך כגון בעניין שעות עבודה ומנוחה ומניעת מפגעים במהלך השימוש במושכר". הוראה זו, המתייחסת לחובה לכבד את הוראות הדין, איננה חד-משמעית והיא עלולה לפתוח את הפתח לפרשנות, לפחות על ידי הציבור הנזקק לשירותיה של עמידר, לפיה אין מדובר בסעיף זה בהצהרה דקלרטיבית בלבד אלא בחיוב חוזי של ממש, וככזו יש בה כדי לקפח את הלקוחות. 122. לאור כך, איננו רואים מניעה לאשר הוראה זו ובלבד שיובהר בסעיף זה באופן מפורש שאין בו כדי להטיל על השוכר חובה חוזית כלשהי. לאור כך, ועל מנת להסיר ספק בנושא זה, על המשיבה לתקן את הסעיף תוך מתן הבהרה חד משמעית השוללת כל נפקות חוזית מחייבת מהוראה זו שבחוזה. 123. ב"כ המבקשת מפנה בעניין זה לפסק הדין בתיק ה"מ (י-ם) 545/67 אורנן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"מ ס"ז 284. אולם אותה הוראה חוזית אשר נפסלה על פי אותו פסק דין, קבעה בנושא זה קביעה פוזיטיבית אשר נועדה לחייב את השוכרים להימנע מביצוע עבודת בניה ומלאכה בנכס בשבתות ובחגים. חיוב חוזי כזה של השוכר לשמור על השבת, נקבע באותו פסק דין, הנו תנאי מקפח. אולם חיוב כזה איננו נכלל, גם לגישתם של המשיבים, בחוזה הנוכחי. ודאי שכך לאחר שנושא זה יובהר כפי שנקבע בפסק דין זה. 124. שאלה נוספת אשר עשויה לעלות בנושא זה, היא האם הצהרה דקלרטיבית מסוג זה, שאינה קובעת זכויות וחובות של הצדדים, ראוי שתיכלל בחוזה. טענה נוספת שניתן להעלות בהקשר זה היא שמדובר בהצהרה מדינית שגם לה אין מקום בחוזה מסחרי מסוג זה (ראה בעניין זה את פסק הדין בה"מ 545/67 לעיל). 125. שאלות אלה הנן, אכן, שאלות נכבדות, אלא שהן חורגות לדעתנו מהנושאים שבהם דן בית דין זה. זאת משום שאפילו תאמר שקיים טעם לפגם בהכללתה של הוראה מעין זו בחוזה, אין בה, על כל פנים, כדי לקפח את הלקוחות. סעיף 24 126. סעיף זה נחלק, למעשה, ל - 3 חלקים אליהם נתייחס בנפרד: חלקו הראשון של הסעיף קובע: "המשכירה תהיה רשאית בעצמה או על-ידי אחרים מטעמה להיכנס בכל עת שיהא צורך בכך למושכר ולחלקי הרכוש המשותף ולמתקניו על מנת לבדקם ולעשות בהם את כל התיקונים הדרושים ו/או כדי לסלק ולהרוס כל שינוי, תיקון או תוספת בניה שנעשו בניגוד להוראות חוזה זה. הכניסה תיעשה, ככל שהדבר ניתן, בתיאום מראש עם השוכר. בחלק זה של הסעיף, אין מדובר בחשש לקיומו של נזק מיידי. מאידך, מטרת הכניסה למושכר, כפי שעולה מהסעיף, היא מרחיקת לכת, שכן עמידר נוטלת לעצמה על פי הוראה זו את הזכות לסלק ולהרוס כל שינוי או תוספת שנבנו במושכר. חרף האמור, זכותה של עמידר להיכנס למושכר, איננה מותנית, בהכרח, בתיאום ובהסכמה של השוכר, אלא "ככל שהדבר ניתן". בהעדר דחיפות הנובעת מנזק מיידי אשר עשוי להיגרם לרכוש או לגוף איננו רואים הצדקה לכך שעמידר תיכנס למושכר, בכלל זה לרכוש המשותף, וודאי לא תבצע בו עבודות הריסה, שלא בתיאום ובהסכמה של השוכר. לפיכך, אנו סבורים שהוראה זו, ככל שהיא מתירה לעמידר את הכניסה למושכר שלא בתיאום ובהסכמה של השוכר, בכלל זה הסכמה לביצוע הפעולות המנויות בסעיף זה בתוך המושכר, יש בה כדי לקפח את הדייר. כדי להסיר את הקיפוח על עמידר לתקן את נוסח הסעיף באופן שיובהר באופן מפורש שאין בו כדי להכשיר כניסה למושכר וביצוע כל פעולה בו שלא בהסכמת השוכר. חלקו השני של הסעיף קובע: "במקרה של חשש לנזק למושכר או לצד ג' או להפרת סעיפים 9 או 11 לעיל, תוכל המשכירה להיכנס למושכר גם ללא תיאום מראש". על פי הוראה זו עולה שעמידר זכאית להיכנס למושכר במקרה של חשש לנזק למושכר או לצד ג' או במקרה של ביצוע הפרות מסוימות של ההסכם, גם ללא תיאום מראש. עם זה, כעולה מסיכומיה של עמידר אין מדובר במקרה זה בכניסה למושכר שלא בהסכמתו של השוכר, ודאי לא בכוח, אלא רק ללא תיאום מוקדם. לפיכך, איננו סבורים שיש בחלק זה של הסעיף כדי לקפח את הדיירים, ובלבד שהדבר יובהר בלשון הסעיף (שבנוסחו הנוכחי מאפשר גם פירוש שונה) באופן מפורש. חלקו השלישי של הסעיף קובע: "אם יתברר למשכירה כי השוכר איננו נמצא במושכר או שהוא מסרב לאפשר לנציגי המשכירה להיכנס למושכר וקיים חשש לנזק מיידי למושכר או לצד ג', תהא המשכירה רשאית להיכנס למושכר בפריצה, ובלבד שלאחר מכן תתקין מנעול חדש למושכר". כאן אנו סבורים שלאור העובדה כי מדובר בחשש לנזק מיידי למושכר או לצד ג' אין בסעיף זה כדי לקפח את הדיירים, ובלבד שעמידר תתקן, כפי שטוען גם היועץ המשפטי, כל נזק שנגרם עקב הפריצה למושכר. סעיף 25 127. סעיף זה קובע: "השוכר מאשר ומודה כי לא שילם כל דמי מפתח וכי ידוע לו כי חוקי הגנת הדייר לא יחולו על המושכר ו/או יחסי השכירות מבלי לפגוע באמור לעיל מוצהר בזה כי המושכר נתפנה לאחר אוגוסט 1968 ולא הושכר בדמי מפתח". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מתייחס לכלל השוכרים, בעוד שישנם שוכרים ששילמו דמי מפתח. המבקשת סבורה כי יש לנסח הסעיף כך שלא יהיה בו משום ויתור ו/או הודאה לגבי שוכרים ששילמו דמי מפתח. המשיב מפנה לתשובת עמידר בסיכומיה, לפיה מעולם לא גבתה דמי מפתח בדירות הדיור הציבורי. והדירות לא הושכרו מעולם בשכירות שעליה חלים חוקי הגנת הדייר. 128. הואיל וחוזה זה מיועד לדיירים שאינם משלמים דמי מפתח, איננו רואים בתנאי זה משום קיפוח. סעיף 26 129. סעיף זה קובע: "בתום תקופת השכירות מתחייב השוכר להחזיר למשכירה את החזקה במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ ובמצב טוב כפי שקיבל אותה למעט בלאי סביר. מבלי לפגוע בכל זכות אחרת על-פי דין, תהיה המשכירה זכאית, כפיצוי מוסכם מראש עבור כל תקופה של איחור בפינוי המושכר, לסכום שהוא פי 1.5 מדמי שימוש ראויים עבור המושכר. הערכת המשכירה תהווה ראיה לכאורה לגובה דמי השימוש הראויים". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח באשר הוא מחייב את השוכר להחזיר את המושכר במצב טוב יותר מזה שקיבל אותו ובאשר הזכות לפיצויים מוסכמים הינה חד-צדדית. המשיב סבור כי סעיף זה מקובל בחוזי שכירות. לטענתו, הסעיף קובע במפורש כי המושכר יוחזר במצב טוב למעט בלאי סביר, כך שאין בסיס לטענת הקיפוח של המבקשת בעניין זה. גם הוראת הפיצויים המוסכמים לגבי איחור בפינוי היא הוראה מקובלת. חובת פינוי המושכר מוטלת על השוכר, ולא על המשכירה ולכן לא ניתן לקבוע כאן הוראה הדדית. גם המשיבה סבורה שאין בסעיף משום קיפוח. בנוגע להחזרת המושכר, הרי שנקבע מפורשות בסעיף "כפי שקיבל אותה" "למעט בלאי סביר". בנוגע לטענת העדר ההדדיות, טוענת המשיבה, כי אין לקבלה שכן מדובר בסעיף המטיל חיובים על השוכר בלבד. 130. דין טענת הקיפוח שמעלה המבקשת להידחות מהטעמים עליהם מצביעים המשיבים לעיל. זאת למעט ההוראה כי הערכת המשכירה תהווה ראיה לכאורה לגובה דמי השימוש הראויים, שבה יש, כפי שהוסבר לעיל, משום קיפוח. סעיף 27 131. סעיף זה קובע: "הצדדים מסכימים כי בכל מקרה של הפרה יסודית של חוזה זה או הפרה אחרת שלא תתוקן בתום הזמן הסביר שיקבע לכך בהתראה שתשלח המשכירה, תהיה המשכירה רשאית לבטל מיד חוזה שכירות זה והשוכר יהיה חייב לפנות את המושכר תוך חודש ממועד ביטול החוזה וזאת מבלי לפגוע בזכויות המשכירה על-פי כל דין". טענת המבקשת היא שהסעיף הוא חד צדדי בכך שהוא מתייחס לקיומן האפשרי של הפרות רק מצד השוכר וכן בהעניקו תרופת ביטול ופינוי בגין הפרות שאינן יסודיות. המשיבים טוענים כי סעיף זה בא להבהיר את נושא מועד הפינוי של הדייר את הדירה לאחר ביטול החוזה, ולכן לא ברורה טענת חוסר ההדדיות. בכל מקרה, לטענתם, הסעיף לא נועד לשלול זכויות העומדות לשוכר מכוח הדין עקב הפרת חוזה. 132. איננו רואים קיפוח בהוראת הסעיף, ככל שהיא נוגעת לזכות הביטול הניתנת בידי עמידר לגופה. אשר לטענת העדר ההדדיות, אנו סבורים שכדי להסיר ספק בעניין זה יש להוסיף בסוף הסעיף את המשפט הבא: "למען הסר ספק יובהר שאין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות הביטול של השוכר את החוזה על פי הדין". סעיף 28 133. סעיף זה קובע: "שום ויתור, הנחה, הימנעות מפעולה, קבלת תשלום שכר דירה או כל תשלום אחר, מתן ארכה או התנהגות אחרת מצד הצדדים לא יחשבו כויתור על זכויות הצדדים". טענת המבקשת היא שהסעיף מקפח בקובעו שתשלום שכר- דירה או כל תשלום אחר, לא ייחשב כויתור על זכויות הצדדים. לטענת המשיב, כוונתו של הסעיף היא שאם עמידר קיבלה שכר דירה נמוך יותר משכר הדירה המוסכם, אין בכך בכדי להוות ויתור על מלוא הסכום המגיע לה מן השוכר. אין בהוראה זו משום קיפוח. 134. טענת הקיפוח של המבקשת מתייחסת רק לויתור בנושא תשלומי שכר הדירה. בעניין זה, כאשר מדובר, לפי הטענה, בויתור נקודתי ומוגבל לנושא זה בלבד, איננו סבורים שיש בהוראת הויתור כדי לקפח את הלקוחות. סעיף29 135. סעיף זה קובע: "כל הסכם או הסדר קודמים בכתב או בעל פה אם יהיו כאלה, לרבות בעניין שכירות הנוגעים לזכויות וחובות במושכר, מבוטלים בזה, למעט חובות כספיים המתייחסים לתקופה שקודמת לתקופת הסכם זה". לטענת המבקשת הסעיף מקפח בכך שהוא מבטל הסכמים קיימים ובכך שהוא מותיר באורח חד צדדי חובות כספיים על כנם. לטענתה, יש להבהיר כי אם ההסכם בא במקום הסכם קודם, הרי שאין בו בכדי לגרוע מזכויות הדייר שהיו קיימות על-פיו, אלא רק להוסיף עליהן. כמו כן מבוקש לקבוע כי דייר שהיה לו הסכם קודם ו/או התגורר בדירה ציבורית קודם לחתימת הסכם זה, התאריך הקובע לעניין זכויותיו הנו תאריך חתימת ההסכם הקודם, או תאריך כניסתו לראשונה לדירה הציבורית, המוקדם מביניהם. 136. לדעתנו, ההוראות הקובעות שהדייר לא יוכל להחזיק בה בעת בזכות מכוח שני הסכמים היא הוראה סבירה, שאין בה כדי לקפח את הדייר. מכאן אין עולה שזכויות שנצברו, אם נצברו, לזכות הדייר עקב ותק המגורים שלו בדירות ציבוריות על פי הסכמים קודמים, יפוגו רק בשל ביטולם של אותם הסכמים. סעיף 30 137. סעיף זה קובע: "השוכר ישא בהוצאות ביול החוזה והעתקו". המבקשת טוענת כי הסעיף מקפח באשר הוא מטיל באורח חד צדדי את הוצאות הביול על השוכר, בניגוד לדין ולנוהג. המבקשת סבורה כי יש לקבוע כי הצדדים יישאו בהוצאות הביול, בחלקים שווים. המשיב סבור כי הסעיף מקובל ואין להתערב בו. לטענת המשיבה, המבקשת לא הצביעה על דין או נוהג כלשהו הקובעים כי הוצאות הביול יוטלו באופן שווה. 138. אין לקבל את טענת המבקשת מהטעם עליו הצביעה המשיבה. סעיף 32 139. סעיף זה קובע: "כתובת השוכר לצורכי חוזה זה היא במושכר וכל הודעה או שובר תשלום שישלחו על-פי הכתובת הנ"ל בדואר יחשבו להודעה שנתקבלה כדין, לאחר 72 שעות מעת משלוחה". לטענת המבקשת הסעיף מקפח באשר הוא מגביל את כתובתו של השוכר למושכר. המבקשת סבורה כי יש לאפשר לשוכר לקבוע כתובת לצורך קבלת מכתבים שאיננה הכתובת במושכר. המשיב סבור, כי סעיף זה קובע ברירת מחדל וככזה אין בו משום קיפוח. יתרה מזאת, על-פי החוזה, על הדייר להתגורר ברציפות בדירה משך כל תקופת השכירות. גם המשיבה סבורה כי אין בסעיף קיפוח או חוסר סבירות. 140. גם טענה זו של המבקשת יש לדחות. קביעת כתובת השוכר לצורכי החוזה במושכר סבירה ואינה מקפחת, במיוחד לאור החובה שחלה על הדייר להתגורר בקביעות במושכר. 141. לאור האמור הגענו לכלל מסקנה שלא ניתן לאשר את החוזה בנוסחו הנוכחי, אך ניתן יהא לאשרו בכפוף לשינויים של התנאים שלגביהם נקבע בהחלטה זו שהם תנאים מקפחים. לאור כך איננו נותנים, בשלב זה, פסק דין סופי ומאפשרים לעמידר להגיש בתוך 45 יום הצעה לשינוי תנאי החוזה ברוח הדברים האמורים בהחלטה זו. הצדדים האחרים יהיו רשאים להגיב על הצעתה של עמידר: היועץ המשפטי לממשלה יגיש תגובתו בתוך 15 יום ממועד קבלת ההצעה והמבקשת - בתוך 30 יום ממועד קבלת הצעתה של עמידר ותגובתו של היועץ המשפטי לממשלה (לפי המאוחר). חוזה שכירותחוזהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמישתנאי מקפחשכירות